1、,中海地產 成本管理,韋禮孝,品質-企業(yè)發(fā)展的核心競爭力,版權所有，翻版必究,中海地產成本管理,伴隨著改革開放的春風和我國住房制度、土地使用制度的改革，房地產業(yè)逐漸復蘇并快速發(fā)展起來。迅速成為國民經濟的支柱產業(yè)，但在其發(fā)展過程中存在的問題也日益凸顯，加之近年來，國家相繼出臺了一系列較為嚴厲的宏觀調控政策，使得房地產開發(fā)企業(yè)獲得土地的成本越來越高，市場投資熱度減退，項目預期投資利潤率下降 。許多企業(yè)開始注重成本管理控制，清晰的意識到成本管理水平就是企業(yè)盈利的保證，就是企業(yè)的核心競爭力。那么房地產企業(yè)如何在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展下去， 不言而喻成本管理的好壞就是一個關鍵性因素。 項目成本管理是

2、企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的動力，是品質文化建設的重要組成部分。企業(yè)在品質的支撐，文化的引導下才能提高員工的成本意識和能力；系統(tǒng)地控制和降低成本。在不違背降低成本原則的情況下降到盡可能低的水平，并加以保持，旨在實現利潤的最大化和低成本運營戰(zhàn)略。,項目開發(fā)成本構成,項目開發(fā)成本分析,從成本的屬性來看，土地成本、管理費及財務成本在項目初期即可大部分確定，其波動幅度微小，可控性相對較小；前期費用、工程成本、營銷成本則會因為項目本身情況、涉及復雜因素眾多等而出現前后測差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強。因此，工程成本、營銷成本是我們在項目開發(fā)過程中進行成本控制的重點。尤以工程成本為重。,中

3、海地產房地產開發(fā)項目成本科目：,一、土地費用 二、前期費用 三、建筑安裝成本（基礎設施、配套設施、單體建安） 四、其他直接費 五、利息 六、公司管理費 七、銷售費用,中海地產項目開發(fā)成本控制的總體思路,成本,經營目標 /盈利指標,項目策劃 銷售定位,項目設計 /部品定位,政策與市場環(huán)境,影響中海地產成本的主要因素,自身管理能力,項目開發(fā)節(jié)奏 /現場施工,成本管理的目的是保證成本的支出獲得最大效益 -提升價值 以經濟合理性最大的成本提升產品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢 。,價值工程,中海地產成本管理的目的,土地成本管理 土地成本（約占項目總成本的30-35%左右），主要指土地獲得階段形成的種類費

4、用支出，包括地價、土地動拆遷補償費、各類補償費、土地契稅等。在房地產整個開發(fā)過程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項目開發(fā)完成，該成本一般也不會有較大變化。因此控制土地成本的關鍵在于拿地時的成本分析準確。采取一定的投標報價策略、嚴格控制交地及付款風險。,中海地產成本控制的具體辦法及經驗,中海地產在土地成本控制方面主要采取以下針對性策略： 舊城改造地塊：積極與政府協(xié)商，爭取盡可能的優(yōu)惠政策；爭取在稅收方面獲得一定程度的返還；在地塊規(guī)劃設計允許條件下盡可能爭取高容積率，間接降低土地成本。 其它發(fā)展商轉讓（掛牌交易）的地塊：在地理位置、區(qū)位環(huán)境狀況、項目公司的財務狀況等方面對其進行仔細認真的調

5、查，減少操作過程中的風險（如是否有債務糾紛）；同時積極與轉讓方進行協(xié)商，延長付款期限，降低資金成本。,中海地產成本控制的具體辦法及經驗,公開招投標或拍賣地塊：加強地塊區(qū)域房地產市場的研究以及項目可行性研究，加強對競爭對手的分析研究，做到正確客觀投標。采取一定的投票策略，做好政府有權部門的公關工作中標后在簽約及履約的過程中爭取對我司土地開發(fā)、交地以及付款有利的條件，降低土地成本。,中海地產成本控制的具體辦法及經驗,土地成本控制小結： 根據多年來積累的房地產開發(fā)經驗，中海地產逐步建立土地儲備資料體系，對不同時段、不同域、不同來源的土地資料進行分門別類，并建立競爭對手調研制度保證了投標過程，最大程度

6、降低了分開招標所帶來的土地成本增加風險。中海地產土地成本管理的主要責任部門為投資發(fā)展部。,中海地產成本控制的具體辦法及經驗,前期費用 前期費用（約占項目總成本的2-3%左右），主要指設計費、報建費、勘察測繪費以及可研費用，其中成本控制的重點為設計費（報建費、勘察費等比重較小，且一般有相關收費標準）。,中海地產前期費用管理,對于設計費用，主要從以下幾方面進行控制 （1）無論是規(guī)劃設計還是一般的裝修設計均采取多單位、多輪次招標，以爭取最佳的性價比； （2）嚴格控制設計質量，在項目前期即盡可能確定有關技術經濟指標參數，防止因設計自身失誤原因導致成本增加，設計費用的審核、支付亦與之掛鉤； （3）在滿足

7、設計質量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點設計等對工程造價影響大的內容； （4）滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。,中海地產前期費用管理,前期費用控制小結,中海地產前期費用管理,眾所周知，設計結果決定了工程造價的85%甚至以上，因此設計管理（雖然整個設計費用僅占總成本的2%）是工程成本管理的重中之重。一方面，合約及項目應積極配合參與結構選型設計、基礎設計等的評估，參與材料、設備的經濟性評價，盡可能為設計提供全面客觀的經濟性建議、另一方面，設計部門自身應以項目定位為原則，在保證設計質量的前提下盡可能做到限額設計，注重進行設計成果性價比分析，著重抓好事前的設計修改

8、、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪費。中海地產設計費的管理責任部門為設計管理部。,中海地產工程成本管理,工程成本管理,工程成本（約占項目總成本的50-55%左右），主要由分判工程及甲供物資成本、配套成本等構成。,中海地產工程成本管理,分判工程及甲供物資成本主要包括土建、機電安裝、裝飾、室內全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標確定的分判工程/供貨合同成本。,分判成本控制的具體措施：,中海地產工程成本管理,在項目前期（項目規(guī)劃階段、方案設計階段、施工圖紙設計階段等），根據設計的深度，以及過往工程建設經驗數據、市場價格因素，結合項目市場定位、銷售市場預測情況，通過不斷調整、

9、修正的方式盡早確定合理的成本控制目標。,分判成本控制的具體措施：,中海地產工程成本管理,2.成本控制目標一旦確定，成本管理部門（合約、財務）應及時對成本測算值作進一步拆分（如按土建、安裝、消防、弱電、鋁合具體化的成本控制指標對工程分判和材料選用有指導作用。舉例來說：設計圖紙要求外墻采用花崗石，則國產材料、進口材料，效果不一樣，價格差異也很大，決策時就需要根據分解后的成本控制目標結合有關項目定位情況進行綜合評判、選擇，或進一步的選取替代品，達到設計效果與建造成本的平衡、統(tǒng)一。,分判成本控制的具體措施： 3.在工程分判和材料采購過程中，堅持“三堂會審、貨比三家，最低價中標”的原則。各分判工程均編制

10、標底，作為報價評議的重要依據。同時，加強分判商管理工作，完善投標單位的資格預審、考核制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收種類承包商，以實現充分的市場競爭，最終實現降低成本的目標。,中海地產工程成本管理,分判成本控制的具體措施：,中海地產工程成本管理,4.加強對投標單位的議標制度。一方面，通過議標，解決 了招標過程中存在的圖紙、技術、工期節(jié)點設置等各類含糊不清的問題，避免了將這些問題、矛盾帶入合同中而可能導致的后期現場施工糾紛、價款爭議事項；另一方面利用承包商的競爭心態(tài)實現報價讓利，成本下浮。 5.充分進行建材市場調研，了解有關新工藝、新材料、積累廣泛的市場信息，廠家單位，以充分協(xié)助設計部門

11、進行設計、選樣、封樣，并盡可能實現有關材料的替代、有關施工方案的替代，降低工程成本。,分判成本控制的具體措施： 6.設計圖紙、材料樣板提早開始研究、完善，招標準備工作也應早開始。金無赤金、人無完人，我們的造價管理人員、設計管理人員避免不了對某些專業(yè)存在生疏、不了解的情況提早開始這方面的工作，實際上是在學習的過程中完成了準備工作，為下一步的正式操作過程積累了必要的專業(yè)知識和管理經驗，少走了彎路減少了后期成本增加的可能機會，間接實現了成本控制目標。,中海地產工程成本管理,分判成本控制的具體措施：,中海地產工程成本管理,7.完善設計變更、現場簽證的流程、制度，完善設計變更前的成本評審制度，明確各相關

12、人員的簽字權限。設計變更引致的費用調整是工程成本控制的重點和難點，因為大部分的施工圖紙發(fā)生變更修改時，一般無法借助于貨比三家的方式確定造價。只能是以獨家協(xié)商議價的方式進行落實。這必然會帶來成本的增加。我們推行的控制措施主要是：嚴格變更前的成本評審，明確相關我員的簽字權限，即由設計院簽發(fā)的設計修改圖紙必須經過公司設計管理部門的書面確認，如涉及變更金額較大（20萬元以上），則提交公司總經理辦公會討論確定后再予以實施。分判工程及甲供物資成本管理的主要責任部門為合約管理部和項目發(fā)展部。特別要強調的是，近年來，在財務系統(tǒng)的配合下，合約管理部建立了成本分析預警制度，取得了較好的效果。成本分析預警制度指的是

13、成本管理部門與有關部門配合，在項目發(fā)展的不同階段根據項目發(fā)展的具體情況實時，定期調整成本臺帳，及時反饋有關成本變動情況，預測成本變動趨勢，并通過各種有效途徑（如成本控制小組會議制度）及時進行調整、消除造成成本異常波動的不合理因素。另外，在項目完工生，對由財務部、合約管理部共同牽頭，對項目開發(fā)成本的組成、分布、變化過程進行深入分析，并做出合理的評估。,中海地產營銷成本管理,營銷成本（約占項目總成本的5-8%左右），主要指在項目銷售過程中形成的種類費用，包括廣告費、推廣費、售樓處費用。,營銷成本管理的具體措施：,中海地產營銷成本管理,建立各項的廣告及市場推廣計劃、預算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。隨著公司項目

14、增加，營銷中的廣告及推廣手法增多，廣告隨機性加強，廣告費用的不可測因素也隨之增多，建立完善的廣告及市場推廣計劃以及費用預算制度，是必不可少的。上述制度的要點在于計劃及預算編制的準確性、可操作性、有針對性，一方面確保在宏觀上實現控制項目的廣告及市場推廣費用，另一方面緊緊抓住市場根據不同項目的特點靈活多變地采取種類媒體推廣措施。,營銷成本管理的的具體措施：,中海地產營銷成本管理,2.完善營銷成本管理的招標體系，完善各項廣告制作的報價、比價、議價操作流程，用競標的方式，謀求各項廣告制作的優(yōu)質低價，控制廣告制作的費用成本。 3.降低媒體發(fā)布的折扣點，媒體發(fā)布尤其是報紙廣告的投放，占整個廣告費用的比重很

15、大，進一步降低主要媒體廣告發(fā)布的折扣點數，可直接降低廣告費用，對于營銷成本的控制也是有效的舉措。 營銷成本管理的主要責任部門為營銷策劃部。,中海地產管理成本控制,管理成本（約占項目總成本的2-3%左右），是指公司、項目部為組織和管理項目開發(fā)經營活動而發(fā)生的種類費用，主要為人力資源成本及行政成本。,管理成本控制的具體措施：,中海地產項目管理成本控制,人力資源成本由人力資源部負責，依據項目規(guī)模及發(fā)展進度合理制度人員配備方案，預算人力資源成本。行政成本則依據集團下達的年度管理費用指標，按項目分拆到各部門，作為部門考核指標。 管理成本控制的措施主要是全員樹立降低成本、增加效益的觀念，全方位對項目的開發(fā)

16、間接費進行監(jiān)控，如提高工作效率，減少浪費、減少管理費用的開支等。,財務成本（約占項目總成本的6-8%左右），主要為資金成本和稅務成本，由項目總成本確定。財務部協(xié)同項目發(fā)展總提前做好與政府部門的溝通，爭取稅收優(yōu)惠，在可控范圍內最大限度降低稅金成本。依據項目可行性研究報告、項目發(fā)展計劃、年度現金流量預算，合理安排資金計劃，發(fā)揮集團資金統(tǒng)籌的優(yōu)勢，保證項目資金供求平衡，最大限度降低項目資金成本。 另外，與合約管理部配合，采取適當緩付分判商糧款的方式也可以降低財務成本,中海地產財務成本管理,中海地產和萬科的管理水平在房地產行業(yè)是比較出名的，分析中海地產項目發(fā)展成本管理制度，可以看出中海地產這套成本管理

17、制度并沒有運用多么復雜或很超前的管理手段，似乎就是將教科書中的成本管理方法落實到了具體管理制度和實施中。但是仔細分析，這套制度確實系統(tǒng)性很強，有其很多先進的方面。下面是我對這套中海項目成本管理體系的一些認識。,中海地產成本管理體系剖析,中海地產成本管理體系剖析,中海地產成本管理文件體系分析 中海地產成本管理文件由一系列文件組成，最高一級是中海地產項目發(fā)展成本管理制度，下面還有一系列文件，包括管理辦法，管理指引、工作程序、單項通知和用表等，將這些文件進行分類后，見下表。,中海地產成本管理體系剖析,中海地產成本管理體系剖析,(1)成本管理總思路清晰而且系統(tǒng)， 中海的成本管理總思路：以統(tǒng)一成本科目為

18、前提，以全過程成本管理為主線，以建安成本動態(tài)監(jiān)控為重點，以建立成本經驗數據庫為支撐，以統(tǒng)一合約安排模式及 ERP 項目管理為手段，構建有效的成本管理體系，不斷完善，持續(xù)改進。(2)建立了公司統(tǒng)一的、和財務緊密結合的成本分解體系，相當于統(tǒng)一了成本管理的“度量衡”。 中海首先建立了一個和財務科目相結合的成本分解體系-中海地產房地產開發(fā)項目成本科目，成本計劃、成本管理、成本核算、成本考核等都以這個成本分解體系為基礎，即統(tǒng)一了各層次成本的口徑和構成，相當于統(tǒng)一了成本管理的“度量衡”，不會出現各個部門對于成本理解不同而造成的偏差，而影響成本管理的執(zhí)行力。,中海地產成本管理體系剖析,(3)成本組織管理架構

19、合理，各部門對于成本管理的職責清晰，并由發(fā)展管理部代表公司進行成本總控。 在總部成立項目成本管理工作小組，小組成員由公司發(fā)展管理委員會確定，由總部主管領導、各相關部門負責人和各地區(qū)公司財務負責人組成，負責統(tǒng)領地產業(yè)務線的項目成本管理工作，并向公司發(fā)展管理委員會負責。 總部發(fā)展管理部為項目成本管理的日常工作機構, 具體負責工作小組成員之間及工作小組與地區(qū)公司之間的聯(lián)絡等工作。負責下達、審批目標成本，并進行成本監(jiān)控。 集團總部的投資管理部、規(guī)劃設計中心、營銷策劃中心、財務資金部和發(fā)展管理部，以及各地區(qū)公司對于項目成本各部分（基于成本分解體系）的管理職責清晰。,中海地產成本管理體系剖析,(4)項目開

20、發(fā)建設全過程各階段的管理方法和管理流程清晰。 實施全過程目標成本管理，在項目的可行性研究、市場定位、規(guī)劃設計、施工等各個階段，分別建立成本控制目標，實行全過程目標成本管理。并對實施過程的關鍵節(jié)點進行控制，除以上節(jié)點外，還有施工過程的主體工程開工或主包合同簽訂、主體結構封頂兩個節(jié)點，到達每個節(jié)點時必須進行成本預測或核算，超過成本目標必須上報批準。對于各個階段成本管理，均配有相應的表格要求填寫上報，下面對于表格專門還有分析。 (5)統(tǒng)一全公司的成本管理方法。 總部對地區(qū)公司的合約安排模式做出統(tǒng)一規(guī)定，包括合約策劃、工程分判模式、報價及定標、甲供材管理、進度款支付等，地區(qū)公司應嚴格執(zhí)行。,中海地產成

21、本管理體系剖析,(6)對成本管理每個環(huán)節(jié)配有相應工作指引和模板。 對成本管理每個環(huán)節(jié)配有相應工作指引和模板，內容細致全面，如上述的中海地產統(tǒng)一合約安排管理辦法中，對項目合同結構策劃內容、報價方式、定標原則、工程量計量管理、造價構成、甲供料確定原則及損耗率確定、工程款支付方式等均有詳細的說明或規(guī)定。 如上述的合約管理工作程序中，對合同簽訂后的合同交底、付款、預算、報價、變更、結算管理等工作，均有詳細的說明或規(guī)定。,中海地產成本管理體系剖析,(7)配套用表齊全、清晰和細致，形成體系，對成本管理每個環(huán)節(jié)均有標準用表或示例模板。 各項制度的配套用表具體如下：,中海地產成本管理體系剖析,中海地產成本管理

22、體系剖析,若只有制度和工作流程，而不配合以相應的標準管理用表或模板，則這些制度很難被執(zhí)行，或執(zhí)行效果大打折扣。,中海地產成本管理體系剖析,(8)招投標管理制度融合到成本管理和合同管理的各項制度中 中海沒有單獨編制招投標管理制度，而是將招投標管理制度融合到成本管理和合同管理的各項制度中 (9)對各地區(qū)公司既有統(tǒng)一，也有開放。 制度規(guī)定：各地區(qū)公司應按照總部的相關要求和多年以來形成的行之有效的作法,結合本公司的實際情況制定自己的合約管理辦法可參照該辦法制定各地區(qū)管理辦法。,龍湖,萬科,綠城,中海特色,房地產企業(yè)成本管理分析,一、龍湖集團成本管理辦法,龍湖地產成本管理體系,總體思路,新增強控預警體系

23、，完善無效成本的管理流程，規(guī)范無效成本的管理方法。,統(tǒng)一成本科目，新增資源規(guī)劃管控體系，并完善前期目標成本的測算方法，規(guī)范操作步驟,完善成本后評估管理流程，優(yōu)化成本信息庫的管理方法。,綠城地產成本管理體系,造價管理,產品經濟性,招標管理,變更簽證管理,預結算管理,綜合成本體系,成本信息化,成本軟件,信息月報,成本數據庫,目標成本,動態(tài)成本,責任成本,綜合成本,萬科成本管理體系,龍湖、綠城、萬科三家企業(yè)成本管理共性,從以上三家企業(yè)的項目成本控制可以看出項目成本控制是集經濟、技術與管理為一體的綜合性管控，即項目管理流程的制度化、統(tǒng)一化、標準化。以成本控制貫穿整個項目之中。只有做到各方綜合評衡，同時結合產品特性及企業(yè)模式才能做到直接有效。在項目開發(fā)中必須對影響成本的各個階段實施全過程控制，以利于房地產開發(fā)企業(yè)資金的合理流