1、一、填空 1、某房地產(chǎn)成交價格為 5000 元/m2，付款方式為首付 30%，余款在五年內(nèi)按年等額付清，年利率為 5%，若采用一 次性付款的方式，實際成交價格應為4531.6元/m2。 2、某建筑物的價值為 60 萬元，設備和裝修價值 10 萬元，經(jīng)濟耐用年限分別為 50 年和 8 年，殘值率為零，則采用 直線折舊法計算出的年折舊額為2.45。 3、某宗土地上有一幢 10 層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度50。假設該住宅樓的總價為2000 萬元， 平均單價為 5000 元/m2，樓面地價為 1200 元/m2，則該宗土地的總價為480萬元。 建筑面積=住宅總價/平均單價=4000 平方

2、米 土地總價=樓面地價*建筑面積=4800000 元 4、某地工業(yè)用地 30 年期的基準地價為 1500 元/平方米，當 r8時，一使用年限為 26 年的地塊的價格為。 P60 收益法 已知 P30 求 P26 P30=a/r*1-1/(1+r)30 即 1500=a/0.08*1-1/(1+0.08)30 求出 a=133.24 P26=133.24/0.08*1-1/(1+0.08)26 得 P26=1440 注意分母要n 5、某寫字樓預計持有2 年后出售，持有期的純收益每年216 萬元，出售時的價格為5616 萬元，資本化率為8，則 該寫字樓目前的收益價格為萬元。 已知若干年后不動產(chǎn)價格

3、的情況： 知未來某年該不動產(chǎn)價格為Pt，在已知不動產(chǎn)出售的年份以前的凈收益有變化，r 每年不變且大于等于零） （已 6、某可比實例的房地產(chǎn)權屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為 120m2，經(jīng)調(diào)查，其成交價格為 150 萬元，另有 20m2的房 屋天臺贈送 （按照建筑規(guī)范本就,不算面積， 無視） 該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1： 0.8 （實用率 80%） ， 則按建筑面積計算的比準價格是元m2。 建筑面積=120/0.8=150 平方米 比準價格=150/150=1W/平 7、某城市房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應繳納的稅費分別為正常成交價格的 6和 3，某宗房地產(chǎn)交易中，買方付 給賣方 250

4、0 元/m2，應繳納的稅費均由賣方負擔，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為2427 元/m2。 8、某辦公樓的土地面積 3000 m2，建筑面積 10000 m2，該辦公樓正常出租月純收益為 18 萬元，建筑物重置價格為 2000 元/ m2，成新率為80，土地和建筑物的資本化率分別為7和 8，該辦公樓的土地正常價格為萬元。 P71 單獨求取土地收益價格 依據(jù)收益法以外的方法求取不動產(chǎn)的凈收益，再不動產(chǎn)凈收益-建筑物凈收益=土地凈收益，再選取土地的資本化率， 應用有限年期的收益法公式計算得有限年期土地使用權的收益價格。 不動產(chǎn)凈收益=18*12=216 萬 建筑物凈收益=10000*2000*0.8

5、*0.08=128萬 土地凈收益=216-128=88 萬 88/0.07=1257.1 萬 9、某工業(yè)用地總面積為 3000 ，容積率為 05，樓面地價為 1000 元/?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積 率為 40，相應的樓面地價為 1500 元/。該改變用途理論上應補地價為1650萬元。 3000*4.0*1500-3000*0.5*1000=1650萬 10、某地區(qū)某類房地產(chǎn)于2011 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的價格指數(shù)分別是 79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1 （以 2009 年 1 月 1 日為 100）。其中有一房地產(chǎn)在2011

6、年 6 月 1 日的價格為 2000 元每平方米，對其做交易日期修 正到 2011 年 10 月 1 日的價格為元/m2。 2000/76.7*98.1 定基價格指數(shù) 11、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000 元/m2，正常開發(fā)成本為 1500 元/m2，管理費用為前 2 項的 5， 投資利息占直接成本的 5，銷售費用為 100 元/m2，直接成本利潤率為 6，則開發(fā)后的地價為 3000元/m2。 1000+1500+（1000+1500）*0.05+（1000+1500）*0.05+100+（1000+1500）*0.06=3000 元 12、某寫字樓的剩余收益年限為 38 年，預

7、計 5 年后售出時價格將上漲 20（預知若干年后不動產(chǎn)價格）,銷售稅費 率為 6，已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400 萬元，運營費用率為 30,報酬率中無風險報酬率為6%，風險報酬率為 無風險報酬率的 25,則該寫字樓目前的收益價格為萬元。 凈收益=400*（1-30%）=280 萬 市場資本化率=風險報酬率+無風險報酬率=6%*（1+25%）=7.5% V5=280/7.5%1-1/（1+7.5%）（38-5）*1.2= 13、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1995 年 1 月，1999 年 1 月補辦了土地使用權出讓手續(xù)，出讓年限為50 年（自補 辦之日算起）。在 2012 年 1 月時，建筑物

8、剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為 45 年，計算建筑物折舊時，經(jīng)濟壽命應取54 年。 畫圖 50+4=54 14、某在建工程，土地使用權年限為50 年，自取得權證日起開工。預計該項目建成后的建筑面積為17500 m2，年凈 收益為 350 萬元。目前該項目已建設2 年，估計至項目建成還需2.5 年。已知市場同類房地產(chǎn)報酬率為7，則評估 該項目續(xù)建完成時的總價值為萬元。 收益年限=50-2-2.5=45.5 r=地產(chǎn)報酬率=7% P=350/7%*1-1/（1+7%）45.5=4769.85 15、某商品住宅項目的土地取得費用、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600 萬元、900 萬

9、元、50 萬元、60 萬元、150 萬元、120 萬元,投資利潤率為 20，則成本利潤率為 19.25% 無視投資利息和銷售稅金 16、已知一年期國債利率為 3.31，貸款利率為 5.43，投資風險補償為 2.23，管理負擔補償為 1.32，缺乏流 動性補償為 1.42，所得稅抵扣的好處為0.5，則報酬率為 8.28%。 與貸款利率沒有關系 報酬率=國債利率（或存款利率）+投資風險補償利率+管理負擔補償+缺乏流動性補償-收益增長率 17、某臨街深度為 50ft、臨街寬度為 30ft 的矩形土地甲，總價為40 萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft， 臨街寬度為 15ft，則運用四三二一

10、法則計算土地乙的總地價為33.35萬元。 25ft 為一個梯度 40/30/20/10/9/8/7/6 （單位：%） P 甲=40=30*（40%+30%）*路線價 得路線價=1.9 P 乙=15*（1+9%+8%）*1.9=33.35 18、某居民樓總建筑面積為5000m2，房地總價值為 1000 萬元，其中土地總價值為 500 萬元。某人擁有該居民樓的一 套單元式住宅，建筑面積為 150 m2，房地總價值為 35 萬元。若按照土地價值進行分攤， 該人占有的土地份額為4% 剩余技術分攤 建筑總價值=房地總價值-土地總價值=1000-500=500 萬元 建筑單價=500 0000/5000=

11、1000 元/平 某人擁有建筑價值=1000*150=15 萬 某人分攤的地價數(shù)額為 35-15=20 萬 某人占有的地價份額為 20/500*100%=4% 19、某住宅小區(qū)的平均月租金為21 元/平方米，年總費用為 72 元/平方米，房地產(chǎn)總價為3000 元/平方米，土地還原 利率為 4%，該小區(qū)土地樓面價格為900 元/平方米，則建筑物還原利率為 6.8%。 求 Rb Rb=建筑純收益/建筑總價格 =（總收益-土地收益）/（總價格-土地價格） =（21*12-72-900*4%）/3000-900=6.9% 20、某宗地土地使用者經(jīng) 2 年自行開發(fā)完成基礎設施配套，而所在區(qū)域土地開發(fā)期需

12、要 3 年，如開發(fā)費均勻投入， 則采用成本逼近法估價時，土地開發(fā)費的計息期應為1.5年。 開發(fā)費用記半期 21、某宗地的土地取得成本為 1500 萬元，土地開發(fā)成本為 3000 萬元，投資利息 500 萬元，銷售費用 400 萬元，銷 售稅費 600 萬元，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為9000 萬元，則投資該宗地的收益率為66.7%。 開發(fā)利潤=9000-1500-3000-500-400-600=3000萬元 3000/（1500+3000）*100%=66.7% 投資該宗地的收益率就是指直接成本利潤率 22、2006 年某寫字樓出租，簽訂了 3 年租賃合同，合同月租金 50 元/平方米，每年租

13、金增長率為 10%，每年支出總 費用為 380 元/平方米。2008 年該寫字樓的房地純收益為346元/平方米。 看清題目！ 50*12*（1+10%）2-380=346 23、某大型國有企業(yè)有一臨街商鋪，耐用年限 50 年，已經(jīng)使用 2 年，殘值率 2%?，F(xiàn)上市需按作價人股方式處置， 評估時設定土地出讓年限 40 年，房屋重置價 1200 元/平方米。假設土地出讓年限到期后商鋪無償收為國有，則年折 舊費為1000元/平方米。 24、 某宗地內(nèi)建有一座建筑物， 建筑層數(shù)為 5 層， 各層建筑面積相等， 建筑密度為 50%， 土地單價為 2500 元/平方米， 則其樓面地價為元/平方米。 P 地

14、*S 地=Pb*Sb 2500*S 地=Pb*S 地*50%*5 Pb=1000 元/平 25、某二手房占地面積60 平方米，建筑面積150 平方米，重置單價為1200 元/平方米，其耐用年限為60 年，已使用 10 年，殘值率為 0，用重置價格折舊法平估其現(xiàn)值為15萬元。(采用平均年限法估算其折舊) 1200*150*（60-10）/60=15 萬 二、計算與案例分析題 1、某家庭預購買一套面積為80 平方米的經(jīng)濟適用住房，單價為3500 元每平方米，首付款為房價的25，其余 申請公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為4.2和 6.6，期限均為15 年，公積金貸款 的最高

15、限額為 10 萬元。為該家庭申請組合貸款后的最低月還款額是多少？ 15 年*12=180 月 10 萬是現(xiàn)值=每月還款之和 a1+a2 i1=4.2%/12 i2=6.6%/12 掌握公式 2、案例分析：甲公司 2007 年通過有償出讓方式獲得某宗地的使用權，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500 元/m2。甲公司擬分兩期建設 80 棟別墅。當?shù)谝黄?40 棟于 2008 年 12 月竣工時，因債務糾紛被法院裁定拍賣 20 棟 還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價所評估出拍賣底價為3800。拍賣行在當月以此為依據(jù)拍賣，賣出6 棟，平均價格為 3860，其余 14 棟無人承接，退還甲公司。當2010 年

16、 6 月第二期竣工后，建成的別墅以5200 售出，甲公司因此指著 乙房地產(chǎn)估價所當時評估的底價過低， 而且別墅的拍賣底價竟然只比樓面地價高300，遠低于其投入的建筑成本，很 不合理。而乙估價所堅持當時的估價結論合理。請問，乙估價所堅持當時的估價結論的理由有哪些？ 樓面地價的計算公式：樓面地價=土地總價規(guī)劃建筑面積 =土地單價/規(guī)劃容積率 原因： 1.非正常交易 不是市場價格 2.估價時點不同 市場供求關系不一樣 3.2 期配套和市場成熟度比 1 期好 4.開發(fā)商定價低開高走 所以 2 期比 1 期價高 5.07 年是我國房產(chǎn)火爆期 地王頻出 因此地價高昂 取得土地成本高 同時市場 隨著時間推移

17、 2010 年的房價上漲 3、某正常生產(chǎn)的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15km。土地面積7672 平方米；自用生產(chǎn)車間建筑 面積 3300 平方米；辦公樓建筑面積 1050 平方米；臨街商業(yè)用房建筑面積 580 平方米，已出租。商業(yè)用房的用地已 于 2005 年辦理了土地使用權出讓手續(xù)，出讓年限為 40 年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠已經(jīng)取得了 國有土地使用證和房屋所有權證?，F(xiàn)規(guī)劃部門將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開發(fā)商有意投資該宗土地，請房地 產(chǎn)估價機構預測開發(fā)效益。請問：房地產(chǎn)估價機構應搜集哪些資料？ 用途轉化 假設開發(fā)法： 影響住宅用地的系列因素：一般因素 區(qū)域因素 個別因素 補地價（劃撥的土地一定要補地價）