1、房地產(chǎn)企業(yè)融資，1，內(nèi)容，1。房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境。房地產(chǎn)金融市場和金融機構體系。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資方式。房地產(chǎn)融資創(chuàng)新。房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境，第1、3章，房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場的基本概況。目前，中國有5萬多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，投資規(guī)模超過1萬億元。在滬深股市，有800多家房地產(chǎn)公司和上市公司，其中近一半是買殼上市。4.回顧房地產(chǎn)資本市場的發(fā)展歷史，1994年以前，房地產(chǎn)企業(yè)曾是證券市場的一個亮點。自1994年下半年以來，為了抑制房地產(chǎn)開發(fā)過熱，出臺了一系列政策。1995年，中國證券監(jiān)督管理委員會明確拒絕批準募集資金用于建設高標準四星級以上的高檔別墅、度假村、高檔公寓、寫字樓和酒

2、店的申請。5.房地產(chǎn)資本市場發(fā)展歷史回顧。1996年，在新股發(fā)行方面，中國證監(jiān)會開始暫時拒絕接受金融和房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)。1997年，房地產(chǎn)企業(yè)暫停上市五年。由于增發(fā)條件的限制以及高負債對房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績的不利影響，當時房地產(chǎn)企業(yè)仍然難以實現(xiàn)股票市場融資。6.回顧房地產(chǎn)資本市場的發(fā)展歷史，2001年，國內(nèi)資本市場恢復了房地產(chǎn)企業(yè)的首次公開發(fā)行，只有部分企業(yè)上市，其中大部分是國有股。許多房地產(chǎn)公司不得不選擇海外借殼上市。7.房地產(chǎn)資本市場發(fā)展歷史回顧。近年來，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)爆炸式增長勢頭：在a股上市公司中，涉足房地產(chǎn)業(yè)務的公司數(shù)量大幅上升。僅在2009年，就有近30家房地產(chǎn)公司通過私募和資產(chǎn)置換借殼

3、上市。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為a股市場上分布最廣的行業(yè)：不僅有大量的房地產(chǎn)上市公司，還有大量的非房地產(chǎn)公司涉足房地產(chǎn)領域。據(jù)統(tǒng)計，除房地產(chǎn)和金融保險外，深圳和上海劃分的20個行業(yè)中的18個行業(yè)都有公司從事房地產(chǎn)業(yè)務。其中，800多家通過股權投資直接參與房地產(chǎn)業(yè)務的上市公司(包括房地產(chǎn)上市公司)和關聯(lián)企業(yè)占1300多家深圳a股主板和上海a股上市公司的60%以上。數(shù)據(jù)截止日期為2011年10月，回顧了房地產(chǎn)資本市場的發(fā)展歷史。上市公司參與房地產(chǎn)業(yè)務的另一種方式是持有房產(chǎn)：通過房產(chǎn)出租收入或房產(chǎn)增值銷售獲得收入。截至2009年，上市公司持有的資產(chǎn)賬面價值為1597.7億元。11.回顧房地產(chǎn)資本市場的發(fā)展歷史

4、，國內(nèi)許多企業(yè)集中投資房地產(chǎn)行業(yè)的原因如下：一是2009年行業(yè)毛利率相對較高，中國房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率為55.72%。僅萬科就實現(xiàn)凈利潤53.3億元，同比增長32.1%。第三，私人投資渠道狹窄，經(jīng)營環(huán)境差。12.銀行貸款是我國房地產(chǎn)企業(yè)最重要的融資渠道。直接和間接銀行貸款在中國房地產(chǎn)業(yè)融資結構中所占比例約為55%，超過3040%。這種以銀行貸款為主的融資局面對房地產(chǎn)企業(yè)和金融業(yè)產(chǎn)生了不利影響。房地產(chǎn)基金過于依賴銀行。一旦融資渠道過于單一，房地產(chǎn)金融風險將集中在商業(yè)銀行系統(tǒng)。房地產(chǎn)泡沫將演變成金融泡沫，而金融泡沫將迅速上升為經(jīng)濟泡沫，直到經(jīng)濟泡沫成為“災難性的”。14、房地產(chǎn)融資渠道、企業(yè)自籌存

5、款和墊款、個人抵押貸款等資金。15、中國房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境，提高住房貸款首付比例、實施高貸款利率、停止多套住房貸款等措施，從根本上限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源。如果這些政策得到有效實施，將在短時間內(nèi)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境產(chǎn)生致命影響，上市公司的資金鏈壓力可能會持續(xù)上升。作為銀行主要輸血渠道的抵押貸款和發(fā)展貸款相繼收緊，過去盛行的銀行和信托合作伎倆也被監(jiān)管當局識破。17.中國房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境，信托合作意味著銀行向信托公司出售貸款債權，信托公司制造理財產(chǎn)品并通過銀行向投資者出售。這種做法是將貸款從銀行的資產(chǎn)負債表中移除，因此盡管銀行給信托公司一些利潤，但它還是移除了一個新的貸款配額。18

6、、中國的房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境，自2010年8月以來，監(jiān)管部門要求這些銀信合作理財產(chǎn)品在兩年內(nèi)轉移到銀行的資產(chǎn)負債表上，這切斷了這一伎倆的根源。2010年10月19日，中國房地產(chǎn)企業(yè)再融資擱淺。自2010年以來，從招商地產(chǎn)取消50億元定向增發(fā)計劃到萬科100億元增發(fā)計劃到期，房地產(chǎn)企業(yè)退出資本市場股權融資計劃的前景可謂一脈相承。國內(nèi)資本市場再融資的大門已經(jīng)完全對房地產(chǎn)行業(yè)關閉。2010年20日，中國房地產(chǎn)企業(yè)的再融資擱淺。2010年10月，中國證監(jiān)會明確審查了房地產(chǎn)行業(yè)的并購重組，借殼標準向首次公開發(fā)行靠攏，這無疑是正確的。在房地產(chǎn)調(diào)控越來越密集和嚴厲的時候，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，國內(nèi)資本市場融資還

7、很遙遠。2010年21日，中國房地產(chǎn)企業(yè)陷入再融資困境，資本市場一直是房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。然而，在國內(nèi)資本市場發(fā)展受非市場因素影響過大的情況下，這也是一條充滿風險的道路。在此次證監(jiān)會的再融資關閉中，各房地產(chǎn)公司暴露出的土地囤積和違規(guī)征地等問題也值得警惕。當短期資本市場融資無望時，有必要加快資金的回流。變時間為空間是房地產(chǎn)公司自救的主要方式。在過去的一年里，再融資關閉并沒有聽到房地產(chǎn)公司的資金鏈已經(jīng)斷裂的消息。2010年10月25日，北京宣布從2010年12月1日起對商品房預售資金進行監(jiān)管，禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收取和儲存商品房預售資金。根據(jù)北京的要求，房地產(chǎn)公司將遵循一個預售證書對應一個賬戶

8、的原則。商品房預售款全部存入監(jiān)管專用賬戶，用于地下結構竣工、結構封頂、竣工驗收和初始登記等四個節(jié)點的工程建設。23.房地產(chǎn)預售資金監(jiān)管，如果預售資金監(jiān)管細則能夠切實執(zhí)行，無疑將是收緊信貸、關閉資本市場融資大門后，對房地產(chǎn)開發(fā)商資金生命線的精準手術刀式監(jiān)管。許多房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈會變得更糟。24.預售資金被房地產(chǎn)行業(yè)挪用是眾所周知的秘密。基本上，大約70%的預售資金被挪用于購買土地和償還銀行貸款。加強監(jiān)管意味著企業(yè)盲目擴張、高負債的經(jīng)營風險增加，房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈斷裂的風險明顯增加。目前，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道非常少：首先，銀行收緊了貨幣政策，對房地產(chǎn)公司的貸款更加謹慎。其次，隨著a股市場的下

9、跌，上市房地產(chǎn)企業(yè)原有的股權再融資優(yōu)勢也遭受了重大損失。第三，通過信托和財富管理籌集資金的方式主要用于公共設施和其他行業(yè)，而不是房地產(chǎn)。26、房地產(chǎn)業(yè)的融資形勢已經(jīng)成為。然而，發(fā)行債券有幾個障礙：發(fā)行公司債券需要中國證監(jiān)會的批準，發(fā)行短期融資券需要央行的批準。當然，不管發(fā)行什么樣的債券，房地產(chǎn)開發(fā)商首先需要通過信用評級，最終他們需要看市場(投資者)是否能購買它們。27.房地產(chǎn)金融市場和金融機構體系，第2章，第28節(jié)。1.房地產(chǎn)金融市場，房地產(chǎn)金融市場和金融機構體系，29。一級市場和二級市場根據(jù)金融市場的層次可以分為一級市場和二級市場。房地產(chǎn)金融一級市場，又稱一級市場，是房地產(chǎn)融資活動的初始市場

10、，包括初始房地產(chǎn)信貸和新房地產(chǎn)證券的首次公開發(fā)行。房地產(chǎn)金融市場二級市場是指房地產(chǎn)金融工具的再交易和再流通市場。30、房地產(chǎn)金融市場和房地產(chǎn)金融市場根據(jù)房地產(chǎn)金融服務對象可分為房地產(chǎn)金融市場和房地產(chǎn)金融市場。房地產(chǎn)金融市場是指銀行和其他非銀行金融機構為住房再生產(chǎn)融資的市場。房地產(chǎn)金融市場是指金融機構以土地為抵押進行融資的活動。根據(jù)金融交易工具的術語，貨幣市場和資本市場可以分為兩類。貨幣市場是短期資金的融資市場，包括銀行間同業(yè)拆借市場、回購協(xié)議市場、商業(yè)票據(jù)市場、銀行承兌匯票市場、短期政府債券市場、大額可轉讓存單市場等。資本市場是長期資金的融資市場，包括中長期信貸市場和證券市場，32、貨幣市場和

11、資本市場(續(xù))，中長期信貸市場是金融機構和房地產(chǎn)企業(yè)之間的貸款市場。證券市場是通過證券的發(fā)行和交易進行融資的市場，包括債券市場、股票市場、基金市場、保險市場和金融租賃市場。資本市場是房地產(chǎn)金融的主要市場，其金融資產(chǎn)是房地產(chǎn)金融的核心2013年11月9日星期六，房地產(chǎn)融資上市融資。1.目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式：1。銀行貸款主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商品房貸款等。迄今為止，銀行貸款仍是中國房地產(chǎn)的主要融資渠道，至少70%的房地產(chǎn)開發(fā)資金仍來自商業(yè)銀行體系。2013年11月9日星期六。2.債券融資。房地產(chǎn)債券是公司債券的一個組成部分。中國的房地產(chǎn)企業(yè)很少發(fā)行公司債券。201

12、3年11月9日，星期六，3。夾層融資，“夾層融資”是指從風險和收益的角度來看，介于股權和債權之間的投資形式?！皧A層融資”有許多創(chuàng)新的金融產(chǎn)品，有些可以轉換成股票，有些可以轉換成債券；從結構上來說，本金和利息可以按月支付給投資者，或者只有在早期急需資金時才支付利息，最終才能歸還本金。因此，靈活性非常適合房地產(chǎn)行業(yè)。2013年11月9日星期六。4.信托融資。中國的房地產(chǎn)信托是指信托公司委托經(jīng)營、管理和處分的財產(chǎn)為房地產(chǎn)及相關金融的信托。2013年11月9日星期六。5.海外房地產(chǎn)基金和外國房地產(chǎn)基金一般通過以下兩種方式進入國內(nèi)資本市場：一是申請中國政府特別批準經(jīng)營房地產(chǎn)項目或購買不良資產(chǎn)；第二，投資

13、管理公司的設立在法律上規(guī)避了限制，通過回購房屋、買斷和租賃等直接或間接手段實現(xiàn)了資金的合法流通和回收。2013年11月9日，星期六，6點。信托投資基金不動產(chǎn)投資信托(ReaIEstatelnvestmentTrusts)，是一種通過發(fā)行收益憑證來募集特定多數(shù)投資者資金的信托基金制度，投資由專門的投資機構管理，綜合投資收益按比例分配給投資者。2013年11月9日，星期六，7點。私募融資、私募房地產(chǎn)信托基金由于投資基價和募集基金份額的低流動性，以及股票私募的有限范圍和低流動性，具有很大的局限性。2013年11月9日，星期六，8點。典當融資作為一種替代融資方式，進入了開發(fā)商的視野。典當行可以利用其方

14、便快捷的業(yè)務特點，積極參與中小企業(yè)融資貸款業(yè)務。星期六，2013年11月9日，9。上市融資(本文著重論述，從理論上講，上市是最好的方式，因為直接融資可以從容化解財務風險，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結構。2013年11月9日星期六。2.房地產(chǎn)企業(yè)上市融資概述。所謂房地產(chǎn)企業(yè)上市融資，就是指房地產(chǎn)公司或企業(yè)通過發(fā)行股票在資本市場籌集資金。2013年11月9日，星期六。房地產(chǎn)企業(yè)上市融資方式，上市融資可分為直接上市融資和間接上市融資：直接上市融資，即首次公開發(fā)行(IPO)融資，是指房地產(chǎn)企業(yè)公開發(fā)行股票并在國內(nèi)a股市場上市。a股，即人民幣普通股，是指中國境內(nèi)公司為境內(nèi)機構、組織或個人(自2013

15、年4月1日起，中國、香港、澳門和臺灣居民可開立a股賬戶)認購和交易人民幣的普通股。2013年11月9日星期六，b股的正式名稱是人民幣特種股票。它是一種以人民幣計價、以外幣認購和交易、并在中國(上海和深圳)證券交易所上市和交易的外資股票。b股公司在中國注冊并上市。h股又稱國有股，是指在內(nèi)地注冊并在香港上市的外資股。2013年11月9日(周六)，間接上市融資是指非上市公司通過收購債權、控股、直接投資、股權收購等收購方式，收購一定比例的上市公司控股權，然后注入相關業(yè)務和資產(chǎn)，達到間接上市的目的。2013年11月9日星期六。4.房地產(chǎn)上市融資的優(yōu)勢。1.融資成本低，效率高。股權融資的最大優(yōu)勢是企業(yè)沒有

16、定期還本付息的壓力，可以很好地規(guī)避伴隨經(jīng)營狀況起伏的財務風險。2013年11月9日星期六。2.它有廣告效應，可以推動房地產(chǎn)銷售。房地產(chǎn)企業(yè)的股票上市流通后，會受到公眾的關注。3.有利于規(guī)范管理，提高核心競爭力。2013年11月9日星期六，上市條件與其他企業(yè)相同。根據(jù)中國證券法，申請股票上市的股份有限公司應當具備以下條件： (一)股票經(jīng)國務院證券監(jiān)督管理機構批準公開發(fā)行；(二)公司股本總額不低于3000萬元人民幣；(三)公開發(fā)行的股份達到公司股份總數(shù)的25%以上；公司股本總額超過4億元人民幣的，公開發(fā)行的股份比例超過10%；2013年11月9日星期六，(4)公司近三年無重大違法行為，財務會計報告

17、無虛假記載；(五)連續(xù)三年盈利，預期利潤率高于銀行同期存款利率。2013年11月9日星期六，國內(nèi)a股市場首次公開發(fā)行(IPO)的工作步驟和流程：2013年11月9日星期六，買殼上市和IPO上市的比較，2013年11月9日星期六IPO上市的利弊：(1)優(yōu)勢：IPO上市最大的功能是融資。房地產(chǎn)企業(yè)一般可以發(fā)行總股本的30%左右，快速直接從股票市場籌集資金，增加現(xiàn)金流入，增加房地產(chǎn)投資。IPO上市可以規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)和金融體系，改善企業(yè)內(nèi)部管理，讓房地產(chǎn)企業(yè)在公眾的監(jiān)督下運作；它可以使房地產(chǎn)企業(yè)的股權、業(yè)務、資產(chǎn)、人員和績效穩(wěn)定、可持續(xù)。2013年11月9日星期六，通過IPO上市，房地產(chǎn)企業(yè)可以迅速提升自身的企業(yè)形象和知名度，并利用這種有效的廣告效應幫助企業(yè)開拓更廣闊的市場。企業(yè)的首次公開發(fā)行(IPO)上市，一般是由企業(yè)自己規(guī)劃，哪些資產(chǎn)要上市，哪些資產(chǎn)不要注入，以及人員安排和公司治理等來決定的。可以按照慣例有條不紊地進行推廣，具有很強的自