1、1,版權聲明： 本文僅供與客戶溝通使用，版權歸深圳世聯地產顧問股份有限公司所有，未經深圳世聯地產顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。 由于未經過市場調要與詳盡的研究分析，本資料的結論與分析不能作為世聯地產的正式成果。,普羅旺斯調研分享,一、項目基本信息 二、首批推售產品信息 三、競爭PK,綱要,項目基本信息,區(qū)域位置,位于旅順南路產業(yè)帶，是大連全域城市化的重要區(qū)域； 依托旅順南路的軟件產業(yè)帶，重點打造集產業(yè)，商業(yè)，旅游，居住于一體，是未來幾年政府重點投資和發(fā)展的生態(tài)宜居城。,項目基本信息,項目一期總規(guī)劃,占地面積：13.54萬平；

2、 總建筑面積：24.9萬平； 地上建筑面積：17.15萬平； 地下車庫面積：7.75萬平； 住宅建筑面積：16.53萬平； 公建面積：0.34萬平； 教育用地面積：0.28萬平； 項目規(guī)劃30棟樓，其中2棟 高層，11棟小高層，17棟 4-5層多層； 綠化率42%，容積率 1.26； 得房率多層85% ,小高層及 高層79%。,項目基本信息,項目配套,交通配套：地鐵、202輕軌； 產業(yè)配套：項目入口位置規(guī)劃有5萬平產業(yè)，距旅順南路66米，輕軌線路50米； 商業(yè)配套：3400平情景商業(yè)街，業(yè)態(tài)包括：超市、洗衣店、咖啡館等，滿足業(yè)主生活的基本需求；經營方式包括自營及出售； 教育配套：在項目入口處規(guī)

3、劃2800平幼兒園，小學； 會所配套：約2000平的會所； 山體公園：30萬平的山體公園，植被主要以黑松、山梨、槐樹為主。,項目基本信息,樓棟分布圖,項目規(guī)劃30棟樓 (其中2棟高層，11棟小高層，17棟4-5層多層)。,高層,小高層,多層,項目基本信息,各類產品配比,總套數：,標準層產品配比：,項目基本信息,戶型配比,標準層戶型配比：,首批推售樓棟分布圖,首批推售產品信息,項目首開高層1棟，小高 層8棟，多層5棟，共計 14棟654套房源，其中標 準層586套 ，底躍68套。,首批推售產品信息,首批推售產品信息,戶型配比,首批推售產品信息,戶型還原,首批推售產品信息,戶型還原,首批推售產品信

4、息,戶型還原,首批推售產品信息,戶型還原,首批推售產品信息,戶型還原,首批推售產品信息,戶型還原,競爭PK,【項目價值梳理】 （該項目的價值點） 城市稀缺，原生態(tài)山體資源 三山環(huán)抱，專屬領地，靜美山谷生活 低密多層、洋房社區(qū)，70-190多重尊享戶型 30萬平私家山體公園，全齡主題打造 經典法式園林，山水間自然與尊貴共享 高新園區(qū)優(yōu)質幼兒、小學教育配套 精工細節(jié)把控，億達升級之作 立體交通規(guī)劃，左右生活 區(qū)域大未來規(guī)劃，城市發(fā)展新動力,競爭PK,分析維度：品牌規(guī)模區(qū)位配套 社區(qū)規(guī)劃精裝修問題 隱患 品牌：該項目開發(fā)商為大連本土企業(yè)億達集團，年銷售額近40個億，雖號稱發(fā)展了26年，但是這么多年除

5、了大連,在別的城市沒有做過較為出名的項目。然而本項目的開發(fā)商大華集團年銷售額過百億元，是億達集團的3倍還要多。大華集團自1988年創(chuàng)建至今，本著深耕 上海，拓展全國的發(fā)展戰(zhàn)略穩(wěn)步前進，在上海這樣的一線城市，有多個公交站點路名是以大華及大華項目來命名的。大華集團一直以大盤的運作方式積極參與城市的運營，目前已相繼進入了武漢、南京、沈陽、西安、大連、海口、泰州等全國十幾個大中城市。在大連政府愿意把廟嶺老城區(qū)改造工程交給大華卻沒有交給本地的開發(fā)商就充分說明了大華集團是真正具有成熟經驗和強大的大盤運營能力的優(yōu)秀企業(yè)。,規(guī)模：該項目建面僅為60萬平，本項目為150萬平，是將近三個普羅旺斯那么大。相比大 連

6、人最引以為傲的星海廣場，其總建面也不過110萬平，而本項目比一個星海廣場還要大， 因此也足以引起政府的關注度及重視度。所以不論規(guī)模還是氣勢我們都比其龐大。,競爭PK,區(qū)位：,普羅旺斯說自己是“城市”，按距離計算其距離“青泥洼”25公里，距“西安路” 20公里（輕軌及地鐵車程的對外口徑，但是如果業(yè)主自己開車走，按電子地圖顯示距離 距“青泥洼橋” 41公里，距“西安路”37公里）；大華距離“青泥洼橋”僅13公里， 距離“西安路”僅8公里。誰更城市？ 按時間距離計算普羅旺斯到達“青泥洼橋”40分鐘，“西安路”30分鐘（輕軌及地 鐵車程的對外口徑，但是如果業(yè)主自己的開車走，在不堵車的情況下，按電子地圖

7、顯示到 “青泥洼” 1個半小時，到“西安路” 1個小時25分鐘），而大華到達“青泥洼橋”僅要 39分鐘，到達“西安路”24分鐘。試問誰更城市？,競爭PK,配套： 交通方面： 旅順南路：該項目緊鄰旅順南路主干道，這條路 屬于城市快速路，出行極為不便，唯一可以搭乘的公交車是旅順到站北廣場的旅順公交。 未來交通負荷：據世聯顧問部的盤點，未來黃泥川附近、旅順等方向有很大的土地放量（例如僅黃泥川板塊就建面就達到185的大連天地.悅翠臺），旅順南路是這些社區(qū)到達城市的必經之路，交通負荷極大，當這些人都走這條路的時候，交通必然成為該項目最大結癥； 輕軌：雖然附近有輕軌，但是這個原定于今年8月份試通車的輕軌至

8、今還沒有建成。同時輕軌是附著在該項目社區(qū)大門口的 將社區(qū)與外圍的路隔開有“出門見軌”的風險（風水上不是很好）。,出門見軌,競爭PK,商業(yè)方面：該項目體量僅為3400平，業(yè)態(tài)單一，僅能滿足基本生活需要，經營方式為自營和出售，無法保證商業(yè)品質；本項目商業(yè)體量為20萬平，是一個集國際化BLOCK風情商業(yè)街、時尚百貨、餐飲美食、休閑娛樂、體育健身、假日酒店、文化藝術等于一體的一站式聚集中心。大華集團商業(yè)戰(zhàn)略合作伙伴有家樂福、樂購 、一兆韋德、必勝客、肯德基、蘇寧電器、哈根達斯等眾多知名商家，相信這里就是未來整個大連西部區(qū)域的核心商圈。所以即便住在圣克拉也需要來本項目的商業(yè)區(qū)休閑購物。20萬平究竟是多大

9、？青泥洼橋的麥凱樂建面為5萬平，那么我們的商業(yè)配套就是4個麥凱樂那么大。這么大體量的商區(qū)并不像那些小的商區(qū)那樣，隨便什么店鋪、什么樣的經營者都能入駐，所以這也保證了商區(qū)人員的質素及商鋪品牌及規(guī)模。 教育方面：該項目僅規(guī)劃有幼兒園、小學，而本項目是15年的一體化教育體系，規(guī) 劃的兩所幼兒園還有一所為公立幼兒園，讓孩子真正的享受到家門口的優(yōu)質教育。,競爭PK,自然資源：該項目有2個山體公園，但是30萬平米能不能兌現還是個未知數。而本項目臨近國家4A級景觀資源大連西郊森林公園，項目內還有一片1萬平的原生態(tài)內湖，不可復制的九山一湖是項目的獨特優(yōu)勢。 會所：該項目規(guī)劃有1個約2000平的會所，而本項目有

10、四個會所。一個PK四個，您會選擇一個普通平常的會所還是會選擇擁有休閑健身、私家聚會、商業(yè)洽等功能強大的主題會所呢？,競爭PK,社區(qū)規(guī)劃： 陰溝：直接帶來的是風水學上講的“風水差”，陰溝（山之南、水之北為陽；山之北、水之南為陰）帶來的直接弊端是風大，大連屬于臨海城市，全年多風，尤其是在春、秋、冬等季節(jié)，該項目的北側開口正好是風口，貫穿整個社區(qū)，形成天然的“風箱”。,陰溝、雞爪,競爭PK,低密度、多層：如果單拿出來這個詞來說更多屬褒義詞，但如果拿到具體情況具體分 析，如果周邊的山體高50米，5層的樓房20米，那無疑居住起來會有壓抑感（普羅旺斯就是這種感覺），更像“山溝里的住房”，景觀并不是為居住者所用，而是一種視覺上的負擔。而我們項目規(guī)劃真正做到低密，住宅區(qū)域附近十分開闊。 高差：小高層第一排與最后一排高差約30米，多層第一排與最后一排高差約50米，這樣大的高差會使樓與樓之間的坡度增大；樓宇整體排布南高北低，樓與樓之間勢必會存在擋光問題。 精裝修 普羅旺斯的精裝修標準是1500元/平2000元/平全案精裝修，非菜單式裝修，千余戶業(yè) 主統一裝修風格？難道您買的是集體宿舍么？何況松下的裝修質量還不過關，所以何必 給自己找麻煩呢？即便拋去裝修質量這個問題，我們單從房款上看一次性交付的裝修款可是個不小的數目，如果算上裝修款