1、房地產(chǎn)設計階段成本控制 “一分節(jié)省，一分利潤” - 本杰明富蘭克林,YONG 趙 墉 中國人居環(huán)境委員會 專家委員 China Human Settlements Board Member 美國建筑師學會國際會員 Intl. Assoc. AIA 英國皇家建筑師學會聯(lián)合會員 RIBA Affiliate Member 中國一級注冊建筑師 , 建設部系統(tǒng)高級建筑師 1st Grade Registered Architect 世界華人建筑師協(xié)會 資深會員 World Association of Chinese Architects 1984年起從事建筑設計 主持設計工程40余項，面積累計余30

2、0萬平方米，長期活躍在國內外建筑界，目前涉獵高尚居住區(qū)，城市綜合體、商業(yè)建筑、城市設計與景觀規(guī)劃等。 當前課題：（1）建筑設計階段的建設成本控制 （2）綠色建筑低成本被動節(jié)能體系,有效建安成本,設計過程增加,施工過程增加,細分建筑安裝費,Where Goes Your Money?,統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，建筑安裝費用中的83%是有效費用，另外的17% 是被浪費的無效費用。在浪費的這些費用中，僅有大約十分之一 有可能在施工過程中加以避免，而另外的90%發(fā)生在設計環(huán)節(jié)， 再優(yōu)秀的施工隊伍也無力挽回。,成本控制八講 總圖規(guī)劃中的成本控制 選擇優(yōu)秀設計團體，深入理解規(guī)范內涵 成本控制不可極端，哪些成本省不得？

3、 再談地下車庫 時間差法則：設計成本控制的最佳時機 項目創(chuàng)新切忌過度 結構設計成本控制 建筑設計施工圖優(yōu)化的實施,、總圖規(guī)劃中的成本控制 規(guī)劃設計階段成本控制的宏觀因素 成本、進度、品質關系處理 目標成本與產(chǎn)品品質標準確定 設計過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化與產(chǎn)品精細化方法 2. 規(guī)劃階段的成本優(yōu)化與效果控制 3. 相關案例分析 案例1：建筑形式選擇的成本元素 案例2：足尺模型規(guī)避修改的成本風險,地產(chǎn)項目 的所謂品質 就是在用戶可能 接觸到的位置增加足夠細節(jié),The Forming Of Ascendant.,什么構成一個樓盤的品質？,夫千尺以為勢-其意在度，百尺以為形-其意在觀，咫尺以為質-其意在品,S

4、TREET VIEW,千尺為勢,STREET VIEW,千尺為勢,千尺為勢,百尺為形,百尺為形,咫尺為質,咫尺為質,咫尺為質,最大的無效成本往往出現(xiàn)在總體規(guī)劃過程 下圖為某項目施工圖，每層面積約3100平方米的地下停車區(qū)，采用雙層機械停車方式的情況下，只布置了70個停車位，平均每個車位占用面積達到44平方米，而這一數(shù)據(jù)通常僅為1825平方米！每層少了50個停車位。專家通過進一步研究分析發(fā)現(xiàn)，在目前的平面圖中，70個停車位已經(jīng)接近最大容量,附圖2 原施工圖（左側總平面，右側平面圖）,問題在于設計師在規(guī)劃總平面的時候，忽略了地下室平面形狀與停車效率之間的聯(lián)系。 解決方法：總平面圖中所有塔樓 整體旋

5、轉5,附圖3 優(yōu)化圖紙（左側總平面，右側平面圖）,建筑形式選擇的成本要素 以簡約為特征的現(xiàn)代風格：低成本、中價位、高速度 大屋頂為代表的中式風格：高成本、高價位、低速度 文化符號點綴的后現(xiàn)代派：中成本、高價位、中速度 精雕細研的歐美特色建筑：高成本、高價位、低速度 1:1物理模型研究規(guī)避修改的成本風險 足尺規(guī)劃模型展示組團關系 足尺戶型模型體驗空間細節(jié) 規(guī)劃設計案例,二、選擇優(yōu)秀設計團體，深入理解規(guī)范內涵 庸醫(yī)誤人與良言療心的警示 地下車庫出口的防火卷簾 外窗設計多大的玻璃扇(1.5) 你的基礎需要打樁嗎？ 窗上口可以不做過梁嗎？ 高層塔式住宅兩個消防電梯為何更節(jié)約？ 十二層以上板樓需要設置多

6、少部電梯？ 地下的基巖如何爆破最節(jié)約？ 細分建筑師,規(guī)范解讀：高層板樓一部電梯設計要點,高層民用建筑設計防火規(guī)范要點：,聯(lián)系廊示例,全國細則,北京市細則,全國細則,北京市細則,北京市細則,全國細則,全國細則,北京市細則,強制性條文 規(guī)范 細則,34個單元,松石名第,細分建筑師你愿意做建筑師嗎？ 建筑設計取費的大致標準： 國際事務所 3%工程總造價 國內設計院 3% 建安費 88折、85折、80折、75折、6折、5折、 室內設計 502000元/m2 “裝飾就是罪惡，少就是多”的誤解 限額設計操作案例北京花園,三、成本控制不可極端，哪些成本省不得？ 誰是最好的木匠？ 三合土基坑回填與“水夯法”；

7、 石材與其做法類型、GRC的應用與品質感覺； 省了一根雨水管之后； 瓷磚與涂料的品質差異； 鋁板墻板材的厚度多少為宜？ 容積率-效益曲線,效益曲線,北方地區(qū)/主力戶型：120平米,北方地區(qū)/主力戶型：120平米,北方地區(qū)/主力戶型：120平米,四、再談地下車庫設計 1.車庫布置在哪里更經(jīng)濟？ 總圖1多層 總圖2高層 總圖3混合體 （“著名發(fā)型師馬凱妻子的發(fā)型”） 2.機械式立體停車庫節(jié)約了什么？ 3.最經(jīng)濟的車庫怎么做？,-中國人居委員會金牌試點寧波紫郡項目,規(guī)范解讀,規(guī)范解讀,規(guī)范對自然通風的肯定及機械通風方式使用范圍界定,8.2 自然排煙 8.2.2.4 需要排煙的房間可開啟外窗面積不應小

8、于該房間面積的2%。 8.2.4 排煙窗宜設置在上方，并應有方便開啟的裝置。,規(guī)范解讀,規(guī)范解讀,規(guī)范對敞開式汽車庫的界定,規(guī)范解讀,車庫外墻面積的25% -車庫出口面積之和 約等于 屋頂面積的3%,規(guī)范認為：外墻通風口宜設置在外墻上部較高處或屋頂處。,規(guī)范解讀,五、時間差法則：設計成本控制的最佳時機 1.開始施工圖設計之前必做的工作-標準輸入 2.項目設計的一般周期 大型單棟建筑 城市綜合體 居住小區(qū) 施工圖審查公司的選擇與溝通方法 施工圖審查之前：經(jīng)濟性核查-引入監(jiān)督機制 施工圖審查之后：設計成本控制之施工圖優(yōu)化,激勵還是獎勵？這是個問題！,Inspirit or Reward? That

9、s a Question!,六、項目切忌過度創(chuàng)新 1“萬科項目克隆法”在成本節(jié)約上的深遠意義 四季花城、情景洋房、V-House、 a)地產(chǎn)項目創(chuàng)新切忌過度 b)聰明的中國設計師失利的一個原因 2與建筑師合作技巧，優(yōu)秀建筑師的需求層次 a)費用一定要高一點點 b)精神需求高于物質：獎項、知名度、作品、另類作品 c)贊美你的建筑師 vs. 鞭打建筑師 3. 請建筑師設計你的建筑（狼、羊、草）,設計溝通二段法則 正式合作之前：反復考證，精挑細選 a)單位資質 b)單位管理機制 c)單位業(yè)績+團隊考察 d)主持人閱歷與經(jīng)驗 e)專業(yè)負責人閱歷與經(jīng)驗 f)設計組成員溝通能力與溝通效果 g)對目標項目的

10、把握能力,設計溝通二段法則 正式合作之中：互幫互助，精誠合作 a)保密條款下的信息對稱 b)雙贏預期與人員激勵 c)設計標準正式導入 d)限額設計實施方法 e)施工圖前工程標準互認 f)施工圖審查直通車 g)開工前圖紙優(yōu)化-“后悔藥” h)工程竣工后經(jīng)驗教訓總結-”前事不忘，后事之師”,之前酒肉稱兄弟，日后互怨成冤家！ 牢固的人防-人人設防的乙方群體,How about the contrary? 把順序反過來試試！,七、結構設計成本控制,匡算、估算、概預算與建筑安裝費構成,匡算30. 估算20. 概算10. 預算5 估算方法有以下幾種： 1)單元估算法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一

11、座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資。 2)單位指標估算法。以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算。土建工程、給排水工程、照明工程可按建筑平方米造價計算，采暖工程按耗熱量(千卡/小時)指標計算，變配電安裝按設備容量(千伏安)指標計算，集中空調安裝按冷負荷量(千卡/小時)指標計算，供熱鍋爐安裝按每小時產(chǎn)生蒸汽量(立方米/小時)指標計算，各類圍墻、室外管線工程按長度(米)指標計算，室外道路按道路面積(平方米)指標計算等。 3)工程量近似匡算法。工程量近似匡算法采用與工程概預算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資。 4

12、)概算指標法。概算指標法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用： 直接費每平方米造價指標建筑面積， 主要材料消耗量每平方米材料消耗量指標建筑面積。,方案設計階段的結構專業(yè) 關鍵和首要問題選擇建筑方案，必須注意遠瞻與現(xiàn)實相結合初步設計階段； 結構專業(yè)應密切配合建筑專業(yè)，根據(jù)使用功能、房屋高度、地區(qū)特點選擇結構類型； 根據(jù)初步了解工程地質情況，提出采用天然地基、復合地基、樁基的可能性； 對結構選型、材料選用、地基基礎方案詳細說明； 工程舉例。,初步設計階段的結構專業(yè) 初步設計階段是各專業(yè)進入實質性的設計階段，應根據(jù)已批準的方案設計文件進行設計。業(yè)主或開發(fā)商必須落實在方案

13、階段尚未落實的各項有關手續(xù)。 結構專業(yè)在此階段得到地基初勘報告，以便確定地基方案。 地基和基礎方案是否技術先進、經(jīng)濟合理，對工程造價關系極大。 地下室及上部樓層的樓蓋造型，關系到層高、有效空間及長期能耗。 結構構件設計要既符合有關標準、規(guī)范，又應優(yōu)化和比較，做到經(jīng)濟合理。 初步設計文件應滿足建設部建筑工程設計文件編制深度規(guī)定（2003年4月）。 初步設計文件是控制工程規(guī)范、標準，投資以及統(tǒng)一交通、綠化、人防、市政等各方面的審批文件，非常重要。因此，各專業(yè)有關技術問題在此階段落實。 設計概算的重要性。 復雜工程的施工圖文件審查單位應在此階段確定。 工程進度與設計配合 。,施工圖階段的結構專業(yè) 施

14、工圖是設計意圖成為建筑產(chǎn)品實施的依據(jù)； 施工圖表達必須明確，構造做法一定要便于施工，有利于保證工程質量； 設計內容必須切合實際，如材料選用、某些構造做法； 計劃進度安排； 施工圖文件的完整性。認真做好施工圖文件審查意見的修改反饋工作。,研究在主體結構設計之前 抗浮設計水位的確定 地基方案的比較 樁基方案的確定 天然地基復合地基樁基礎 參考周邊勘測單位的現(xiàn)有結論 天然最省 復合地基其次 盡量把大型建筑避開垃圾填埋場、吹沙造地 一定用樁基，投入自然也就大 每棟建筑地基基礎單獨核算，不可做標準圖復用,結構專項問題探討（1）,Q&A On Structure,普通梁板、無梁樓板結構比較 0.00結構嵌

15、固層應采用梁板式結構（高層抗震規(guī)范） 0.00結構嵌固層宜采用梁板式結構（高層結構規(guī)范） 0.00結構嵌固層當時可采用平板式結構（北京市建筑設計細則.結構專業(yè)） 有使用功能的地下室有梁板結構通常層高3800 無梁板層高3300空間效果可以做到更好 層數(shù)越高、跨度越大（例如9m）底板做無梁樓板價值越高 例如北京24層建筑基礎：核心筒部位3米，其它部位2.2米左右就可以 無梁樓板結構混凝土量大、鋼筋量也大，但綜合造價結論正好相反 工序：先梁后板后填土后找平 Vs 直接鋼筋混凝土大板澆注 （北京：級配砂石139元/M3低標號混凝土） 無梁樓板式比普通梁板式綜合造價便宜15%20%,結構專項問題探討（

16、2）,Q&A On Structure,酒店寫字樓結構選型 鋼框架核心筒結構 鋼筋混凝土框支剪力墻結構 鋼筋混凝土框架核心筒結構 鋼框架剪力墻結構（框架總傾覆力矩不大于50%）,結構專項問題探討（3）,Q&A On Structure,高層住宅結構如何選型 鋼筋混凝土剪力墻結構 鋼筋混凝土短肢剪力墻結構 框架剪力墻結構,結構專項問題探討（4）,Q&A On Structure,多少剪力墻算多 12-17層鋼筋混凝土住宅剪力墻優(yōu)化標準 18層以上鋼筋混凝土住宅剪力墻優(yōu)化標準 規(guī)范:剪力墻結構最大層間位移比小于1/1000 優(yōu)化: 小高層最大層間位移比 1/15002000 優(yōu)化: 高層最大層間位

17、移比 1/20003000 1977年羅馬尼亞大地震剪力墻結構建筑倒塌創(chuàng)下世界紀錄 這是目前為止地震倒塌唯一的一座。事 后調研結果：倒塌的主要原因是施工偏差引起 震害中大量的倒塌的是純框架結構的建筑 （2009年6月27日上海“蓮花河畔景苑 ”已經(jīng)刷新紀錄）,結構專項問題探討（5）,Q&A On Structure,最值得優(yōu)化的部位在基礎 1.基礎底板受力主要是沖切控制，而不是彎距控制 整板沖切力不均勻時，可以區(qū)別對待，局部加厚而把整個底板變薄 底板配筋率基本由最小配筋率控制，多數(shù)情況下可以大量節(jié)約配筋，底板暗梁原則都可取消。 2.基礎底板計算采用塑性計算 正常認為底板需要防水，由于不允許裂縫

18、出現(xiàn)，想當然是彈性計算理論。 基礎底板無論是彈性還是塑性計算，正常使用中都不會裂縫！ 合法基礎的計算程序很多，節(jié)約的辦法是多用幾個軟件計算，選用配筋結果最小的那一個。 計算機程序計算出來的配筋值沒有必要加大，符合結構規(guī)范就行！ 3.關于基礎底板： 基礎底板的受力模式不同于簡單的平板，實驗表明，實際底板中的鋼筋應力水平往往只有計 算值的1/10，問題出在地基基礎設計理論本身。 地基反力事實上是不均勻的，墻下和柱端的反力很大，其它位置沒有變形也就沒有反力。 主要原因是由于計算用的地基承載力值是標準值或特征值，而不是極限值，而通常極限值約 是標準值的兩倍，因此它常態(tài)下的受力情況大不一致。 尤其當?shù)装?/p>

19、厚度達到600、700厚時，還會有拱承載原理的作用，應力值更小，所以更不會 因為配筋量小而出現(xiàn)裂縫。 4.引起樓板裂縫原因主要是混凝土塑性收縮引起，而不是由受力荷載引起。 高層規(guī)范框架結構規(guī)定水平構件-梁、板的混凝土標號不宜高于C40，一個主要原因就 是要控制裂縫的出現(xiàn)。 5.規(guī)范規(guī)定梁和板的受力鋼筋應拉通1/31/2，事實上拉通1/3符合規(guī)范即可。,結構專項問題探討（6）,Q&A On Structure,剪力墻結構的鋼筋主要配置在邊緣構件的構造配筋，從優(yōu)化的角度看，滿足規(guī)范最低要求即可： 1.樓板鋼筋采用冷軋帶肋鋼筋（比普通熱軋鋼筋貴大約幾百元/噸）,梁柱墻鋼筋均使用三級鋼筋: 6度區(qū)剪力

20、墻結構的小高層最經(jīng)濟的設計用鋼量約為38Kg/M2， 6度區(qū)剪力墻結構的高層最經(jīng)濟的設計用鋼量約為40Kg/M2。 6度區(qū)異型柱結構的小高層最經(jīng)濟的設計用鋼量約為35Kg/M2。（無地下室，無轉換梁） 2.8度區(qū)剪力墻結構的100米高層最經(jīng)濟的設計用鋼量約為60Kg/M2,結構專項問題探討（7）,Q&A On Structure,剪力墻結構配筋量參考值,八、建筑施工圖優(yōu)化的實施,魏文王問扁鵲 魏文王問扁鵲曰：子昆弟三人其孰最善為醫(yī)？扁鵲曰：長兄最善，中兄次之，扁鵲最為下。魏文侯曰：可得聞邪？扁鵲曰：長兄於病視神，未有形而除之，故名不出於家。中兄治病，其在毫毛，故名不出於閭。若扁鵲者，鑱血脈，投

21、毒藥，副肌膚，閑而名出聞於諸侯。,建筑施工圖優(yōu)化的控制標準 建筑施工圖優(yōu)化的績效核查 建筑施工圖優(yōu)化的技術流程,Apply Third Party Standard,英式雙設計徹底擺脫設計人依賴！,設計優(yōu)化的起因 建筑每平米的鋼材用量一度是地產(chǎn)企業(yè)關注的焦點之一。列舉一個簡單的事實：在2007年底，每增加10公斤/平方米的用鋼量，房屋的建造成本就會提高60元左右，如果將它節(jié)省下來，那么就是幾乎百分之一百的開發(fā)凈利潤。對于企業(yè)來說，通過去除無效成本進行節(jié)約而實現(xiàn)的利潤具有原始吸引動力,2. 設計優(yōu)化的難點 在建筑材料用量這一方面，國家沒有統(tǒng)一的標準，其隨著建筑個體的不同進而產(chǎn)生合理性變化，其用量

22、并不能作為建設成本控制的客觀衡量尺度 開發(fā)企業(yè)的專業(yè)設計技術及相關知識較其所聘請的設計單位相比，通常處于劣勢，尤其在大型設計企業(yè)中，專業(yè)負責人員常常是技術權威，雙方在成本優(yōu)化方面很難實現(xiàn)有效溝通 我國現(xiàn)行的設計資質管理模式中，開發(fā)企業(yè)與設計單位不是單一的雇傭勞動合同關系，設計單位還擔當著掌握部分工程驗收標準的角色，設計師個人要對工程的設計合理性承擔終身責任，工程成本控制的好壞很大程度上取決于所聘請設計單位甚至具體項目主持人在成本控制方面的個人能力,2. 設計優(yōu)化的難點 a) 在建筑材料用量這一方面，國家沒有統(tǒng)一的標準 其隨著建筑個體的不同進而產(chǎn)生合理性變化，其用量并不能作為建設成本控制的客觀衡

23、量尺度 b) 開發(fā)企業(yè)的專業(yè)設計技術及相關知識較其所聘請的設計單位相比，通常處于劣勢 大型設計企業(yè)中，專業(yè)負責人員常常是國家級技術權威，雙方在成本優(yōu)化方面很難實現(xiàn)有效溝通 c) 我國現(xiàn)行的設計資質管理模式中，開發(fā)企業(yè)與設計單位不是單一的雇傭勞動合同關系 設計單位還擔當著掌握部分工程驗收標準的角色，設計師個人要對工程的設計合理性承擔終身責任，工程成本控制的好壞很大程度上取決于所聘請設計單位甚至具體項目主持人在成本控制方面的個人能力,設計師專業(yè)教育背景導致其經(jīng)濟概念模糊 在被問及所設計項目的具體面積時，大多數(shù)設計師的回答都是“記不清楚”，或者“我查一查”。他們在項目設計的前期主要關注建筑風格與建筑

24、形式，在項目設計的中期主要關注建筑的功能關系、空間關系，而在后期，他們則更關注建筑是否滿足規(guī)范要求，所設計的圖紙是否能通過政府相關部門的審查 在接受包括大學、研究生在內的職業(yè)教育期間，設計師基本上沒有機會關注他們未來職業(yè)中的經(jīng)濟概念。他們的理想大都是陽春白雪的大師夢，渴望有一天像美國建筑大師理查德邁耶（Richard Meier）那樣遇到一個業(yè)主請他設計蓋提中心（Getty Center）那一類的建筑：業(yè)主只要求效果好，不計成本，任憑設計者的思路天馬行空去翱翔?；蛘呦裨O計大師赫爾佐格德梅隆那樣，馳騁自己的想象，把十萬人一下子裝到一個大鳥窩（北京奧運會主體育場鳥巢）里去！在大學期間，學生的能力是

25、以競賽獲獎、設計作業(yè)優(yōu)秀、學分高來衡量的，大家對于理論的東西諸如建筑流派、建筑思想、建筑歷史更加關注，對于將來的職業(yè)理想是建立在業(yè)主的資金之上才能實現(xiàn)基本上沒有清晰的概念，即便是在注冊資格的考試中，經(jīng)濟方面的題目也僅僅涉及到估算、概算、預算等等極其概念化的層面。,3.2成本控制相關的設計條款： （一）要求設計單位提供相關資料 一般未約定情況下，設計公司的許多資料按照慣例通常不向發(fā)展商提供，設計行業(yè)至今仍然沿襲這一做法，這些不提供的資料使得成本核查工作實施的前提條件變得難以確認，主要包括：與設計圖紙一致的Dwg 格式電子文件、結構專業(yè)計算模型（電子文件）、機電專業(yè)計算書（電子文版）、節(jié)能計算書（

26、電子版） （二）要求設計單位提供詳細數(shù)據(jù)分析表 設計圖紙中有許多詳細列表，有些是報批要求的內容，有些則是設計圖紙深度要求的內容，經(jīng)濟測算所需要的專業(yè)數(shù)據(jù)往往不包括在內，雖然設計人員計算出來相當容易，但是開發(fā)企業(yè)統(tǒng)計起來很不方便。在合同中約定設計單位計算提供相關數(shù)據(jù)，方便進行專業(yè)量化分析，可以為評價設計的經(jīng)濟與否提供決策依據(jù)。如窗墻比、分部層高、可售面積、公攤面積、贈送面積、車庫每車位建筑面積等。 （三）要求設計單位對關鍵問題提供備選比較方案。 比如基礎形式、結構形式、采暖通風方案、停車方式、車庫出入口方案等。設計工作很大程度上受制于國家的法律法規(guī)，這是與專業(yè)人員溝通比較困難的主要原因之一，相對來說，比較他人設計成果的優(yōu)劣要容易得多，如同規(guī)劃方案、建筑方案可以有不同思路提供比較，相關的各專業(yè)