1、.2003 年北京房地產(chǎn) 大預(yù)測(cè)1、 2003 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)將平穩(wěn)發(fā)展，不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱和泡沫現(xiàn)象2002 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)勢(shì)頭強(qiáng)勁：1-9 月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成612.9 億元，比去年同期增長(zhǎng)29.5%；全市新開工各類商品房1652 萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)7.4%。有觀點(diǎn)認(rèn)為，目前北京房地產(chǎn)開發(fā)過熱，擔(dān)心2003 年會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，其根據(jù)主要來自對(duì)空置率和房?jī)r(jià)的分析，而我們分析后認(rèn)為并非如此。不能簡(jiǎn)單由空置率高得出過熱結(jié)論目前國(guó)際上普遍認(rèn)為空置率在5-10% 之間為合理區(qū)。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2001年北京市商品房空置率為 18.1%，商品住宅空置率為 19.2%。

2、同時(shí)，北京近幾年的商品房空置率均高于 5-10% 這個(gè)區(qū)間， 1999 年空置率曾高達(dá) 26.8%。表面看來這一指標(biāo)的確高，但具體分析，可以發(fā)現(xiàn)北京商品房空置率高有其特殊原因，與國(guó)外指標(biāo)也不具有可比性，因此不能簡(jiǎn)單得出過熱結(jié)論。首先，在北京市目前空置的商品房當(dāng)中，有相當(dāng)一部分屬于政策性空置，在住房拆遷實(shí)物補(bǔ)償時(shí)期，政府要求先建安置房，再進(jìn)行拆遷工作，后政策發(fā)生變化，實(shí)物補(bǔ)償變?yōu)樨泿叛a(bǔ)償，使一些建好的安置房變成空置房。其次，結(jié)構(gòu)性空置也須引起注意，根據(jù)偉業(yè)顧問對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)，在空置的商品房中，中高價(jià)位商品房占的比重較大，而 4000 元 /平方米以下的低價(jià)位房銷售狀況良好，空置比重很小。另外，我國(guó)

3、商品房空置率統(tǒng)計(jì)口徑與國(guó)外不同，在國(guó)外物業(yè)要空置超過一年才計(jì)入空置面積，但我國(guó)商品房在建成后而未出售便立即算入空置面積。截至2002年 6 月份，北京的商品房整體空置面積為 710.1 萬平方米，其中，空置時(shí)間在一年以內(nèi)的有376萬平方米，占全市空置面積的 53%，主要是新竣工的商品房，而空置在3 年以上的商品房面積則只有10。從北京商品房竣工、銷售和空置面積走勢(shì)圖來看，竣工與銷售面積基本上還是同步增長(zhǎng)的。因此，盡管 2000 年以來北京的房地產(chǎn)開發(fā)、開復(fù)工面積、竣工面積都有了較大幅度的增長(zhǎng)，但由于宏觀經(jīng)濟(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施等各方面的利好因素，房地產(chǎn)開發(fā)主流呈現(xiàn)出銷售旺盛趨勢(shì)，空置面積有望得到控制。.

4、房?jī)r(jià)一直在緩慢趨降，泡沫之說缺乏根據(jù)一般認(rèn)為，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度持續(xù)超過gdp 的增長(zhǎng)速度是出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的征兆，事實(shí)上，北京的房?jī)r(jià)已呈下降趨勢(shì)，按照統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)字，2002 年商品房平均售價(jià)4676元/平方米，比2001 年末低 386 元 /平方米；商品住宅平均售價(jià)4517 元/平方米，比2001 年末低 199 元/平方米。從偉業(yè)指數(shù)來看， 今年 3 季度全市綜合價(jià)格指數(shù)為79 點(diǎn)，比 2000 年 1季度的 83 點(diǎn)降了 4 點(diǎn)。從 2003 年的發(fā)展趨勢(shì)看，幾個(gè)因素將繼續(xù)拉低全市的商品房平均價(jià)格。首先，為保證危改居民及廣大中低收入居民的需求， 北京市今后幾年將繼續(xù)加大經(jīng)濟(jì)適用住房的

5、建設(shè)力度，從 2002 年開始，每年將新建經(jīng)濟(jì)適用住房 300 萬平方米，在連續(xù)四年的時(shí)間里，完成 1200 萬平方米的建設(shè)任務(wù)；其次，北京的住宅開發(fā)將不斷向南城推移，由于南城的地價(jià)相對(duì)低廉，今后將出現(xiàn)更多的低價(jià)位商品房；另外，伴隨著北京基礎(chǔ)設(shè)施，特別是道路系統(tǒng)的改善，北京的郊區(qū)化趨勢(shì)越來越明顯， 2003 年會(huì)出現(xiàn)更多的郊區(qū)住宅，而這些住宅的價(jià)位相對(duì)較低。這些都將繼續(xù)拉低北京的平均房?jī)r(jià)。因此，北京的房?jī)r(jià)變化是正常的、良性的，不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。2、從供應(yīng)方面看， 2003 年土地供應(yīng)略有增加；商品房供應(yīng)量增幅較大；二手房市場(chǎng)仍無較大突破從市場(chǎng)供應(yīng)來看，由于北京的土地市場(chǎng)、增量房和存量房市

6、場(chǎng)還未形成有效的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，2003 年北京一、二、三級(jí)市場(chǎng)走勢(shì)不盡相同。但總體情況是趨于增加的。2003年土地供應(yīng)略有增加2002 年有關(guān)土地使用的一項(xiàng)重要政策就是 關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定 ，這一新的土地政策頒布后， 土地交易公開化， 房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地的門檻抬高，這在一定程度上限制了土地的供應(yīng)量， 因此 2003 年開發(fā)企業(yè)以拍賣方式獲得的土地?cái)?shù)量將有限，但以其它渠道，例如綠化隔離地區(qū)、危改小區(qū)、小城鎮(zhèn)改造等方式供應(yīng)的土地將呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。預(yù)計(jì) 2003 年商品房供應(yīng)增幅較大，開復(fù)工面積將突破7000 萬平方米.首先，我們認(rèn)為， 關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)

7、議出讓 的政策效果將會(huì)滯后，其對(duì)商品房供應(yīng)量的影響預(yù)計(jì)要到 2004 年以后才會(huì)顯現(xiàn)出來，所以 2003 年的新增商品房數(shù)量并不會(huì)受到影響。不僅如此，由于頒布了關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓 的政策， 2003 年 3月 31 日是最后簽定國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的期限，趕在關(guān)門 之前，將有一大批項(xiàng)目集中報(bào)批，這些項(xiàng)目推向市場(chǎng)的時(shí)間都不會(huì)太長(zhǎng)，因此2003 年，北京的房地產(chǎn)項(xiàng)目在數(shù)量上會(huì)有較大的增加，預(yù)計(jì)商品房開復(fù)工面積將突破7000 萬平方米。二手房市場(chǎng)將逐漸放開，但2003 年不會(huì)有大的突破2003 年北京的二手房市場(chǎng)會(huì)有一些較為明顯的積極變化，一些利好政策將逐步出臺(tái)。但阻礙北京二

8、手房市場(chǎng)發(fā)展的根本問題，例如市場(chǎng)準(zhǔn)入制度問題、土地出讓金問題、收益分配問題、稅費(fèi)問題等，在 2003 年將會(huì)得到不同程度的解決，這將促進(jìn)北京二手房市場(chǎng)的發(fā)展，但我們預(yù)計(jì)情況不會(huì)有大的突破。3、從需求方面看，有效需求將平穩(wěn)上升，需求結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化北京居民現(xiàn)狀居住狀況決定今后的住宅產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展?jié)摿Γ痪用袷杖敕€(wěn)步增長(zhǎng)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)，是有效需求量平穩(wěn)上升的有力保證；同時(shí)隨著市場(chǎng)的更加成熟，需求結(jié)構(gòu)也在發(fā)生著變化。現(xiàn)狀居住條件還有很大提升空間，需求潛力大北京市目前住房成套率為55，處于住房的增量階段，意味著有大量居住人口需要改善居住條件；在北京城鎮(zhèn)非農(nóng)戶口家庭中，有37.9的家庭為租房戶，也就

9、是說有104 萬戶家庭還沒有自己的住房，他們需要進(jìn)行一次置業(yè)。北京每年有大量外來人口遷入，他們也需要在北京買房置業(yè)。因此，北京居住物業(yè)的需求潛力很大。收入上升導(dǎo)致消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化，促使?jié)撛谛枨筠D(zhuǎn)化成有效需求北京市居民人均可支配收入呈逐年上升的趨勢(shì)，1996 年以來平均每年增長(zhǎng)20%左右，由于近年來通貨膨脹率很低，甚至為負(fù)，所以居民的實(shí)際收入增長(zhǎng)是較快的。隨著人均收入和消費(fèi)水平的逐年上升，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了重大的變化，目前恩格爾系數(shù)已將至 35 以下。同時(shí)，居住消費(fèi)在居民消費(fèi)中所占的比例將逐漸上升，到2001 年這一比例已上升到 11.5%。更多迎合消費(fèi)者需要的產(chǎn)品出現(xiàn)將拉動(dòng)更多的有效需求由于房

10、地產(chǎn)產(chǎn)品與其他消費(fèi)品相比有價(jià)格高，決策時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，這在一定程度上使許多潛在需求難以轉(zhuǎn)為有效需求。但是隨著市場(chǎng)的逐漸成熟及競(jìng)爭(zhēng)性的加強(qiáng)，使更多迎合消費(fèi)者需求的高品質(zhì)、低價(jià)位的產(chǎn)品不斷推出市場(chǎng)，將有利于潛在需求轉(zhuǎn)為有效需求。.需求結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化，自住型需求上升而投資型需求下降2003 年北京房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)也將發(fā)生變化，比較突出的是在購(gòu)房目的方面，自住型比例將有所上升，投資型比例有所下降。從自住需求來看，一方面，低價(jià)位項(xiàng)目將在 2003 年形成強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，使得部分持幣觀望的中低收入購(gòu)房者轉(zhuǎn)為實(shí)際的消費(fèi)群體；另一方面，隨著產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理性和舒適性的提高，使部分已擁有住房的購(gòu)房者考慮改善現(xiàn)有的居住環(huán)

11、境進(jìn)行二次置業(yè)。而從投資需求來看，由于近年來出租項(xiàng)目的供應(yīng)增長(zhǎng)非常迅速，使出租項(xiàng)目的投資回報(bào)率普遍下降，這將使投資者的投資行為更加謹(jǐn)慎。4、 2003 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)將有所變化，高價(jià)位項(xiàng)目供需矛盾變得突出。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)一直存在供需結(jié)構(gòu)的不匹配，導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性的 過剩 和 不足 ，即中價(jià)位樓盤供應(yīng)量最大，低價(jià)位樓盤供應(yīng)量較少，而客戶對(duì)低價(jià)位樓盤的需求量最大，對(duì)中價(jià)位樓盤的需求量較少。預(yù)計(jì) 2003 年供需結(jié)構(gòu)會(huì)有所變化，中低價(jià)位供需矛盾相對(duì)緩解，而高價(jià)位項(xiàng)目的供需矛盾變得更為突出。不同價(jià)位區(qū)間供應(yīng)量的變化根據(jù)偉業(yè)顧問對(duì)北京市在售樓盤的監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，目前的供應(yīng)情況是，單價(jià)在5000-8000

12、元 /平方米的中價(jià)位樓盤的供應(yīng)量最大，其次是單價(jià)在5000 元 /平方米以下的低價(jià)位樓盤，單價(jià)在 8000元 /平方米以上的高價(jià)位樓盤供應(yīng)量最小。我們預(yù)測(cè)未來中價(jià)位項(xiàng)目供應(yīng)量將有所下降，而高低兩端價(jià)位樓盤的供應(yīng)量都將有所上升。不同價(jià)位區(qū)間需求量的變化偉業(yè)顧問的需求調(diào)查問卷顯示， 北京市目前低價(jià)位的樓盤需求量較大， 而中價(jià)位和高價(jià)位的樓盤需求量較少， 根據(jù)對(duì)客戶需求調(diào)查問卷的分析， 我們預(yù)測(cè)未來低價(jià)位項(xiàng)目需求量還會(huì)有較大幅度的上升，而中、高價(jià)位樓盤的需求量將繼續(xù)下降。供需結(jié)構(gòu)對(duì)比未來供應(yīng)量和需求量的變化趨勢(shì)將導(dǎo)致供需結(jié)構(gòu)的變化，中低價(jià)位供需矛盾相對(duì)緩解，但低價(jià)位項(xiàng)目仍然存在較大的供需缺口； 由于

13、高價(jià)位項(xiàng)目的供應(yīng)增加而需求下降， 將導(dǎo)致高價(jià)位項(xiàng)目的供需矛盾更為突出。5、 2003 年通過偉業(yè)指數(shù)表現(xiàn)的房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，但局部地區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)有所上漲偉業(yè)指數(shù)顯示， 2002 年北京商品房綜合價(jià)格總體走勢(shì)趨降，我們預(yù)計(jì)2003 年偉業(yè)綜合價(jià)格.指數(shù)依舊是穩(wěn)中有降，不僅如此，由于一些指數(shù)不能反映出來的原因，北京商品房的整體價(jià)格實(shí)際上將下降的更多，但局部地區(qū)由于基礎(chǔ)配套設(shè)施的健全，產(chǎn)品的優(yōu)化，房?jī)r(jià)會(huì)有所上漲。偉業(yè)指數(shù)的走勢(shì)將穩(wěn)中有降2002 年第 3 季度偉業(yè)指數(shù)顯示， 全市的綜合價(jià)格為 7884 元 /平方米，比上季度下跌 1.0%，比去年同期下降 0.5%，從偉業(yè)指數(shù)的長(zhǎng)期走勢(shì)圖來看，除 2001

14、年有小幅回升外，近幾年來的綜合價(jià)格指數(shù)一直是微幅走低的，因此，我們預(yù)計(jì) 2003 年北京商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)相對(duì)比較平穩(wěn)，有一定的降幅。主要原因是： 第一，由于商品房開發(fā)逐步向郊區(qū)擴(kuò)散的趨勢(shì)， 將有更多的郊區(qū)低價(jià)位項(xiàng)目入市；第二，由于競(jìng)爭(zhēng)的加劇，相同區(qū)域的新項(xiàng)目多數(shù)將低價(jià)入市，這都將拉低整體的價(jià)格指數(shù)。一些價(jià)格指數(shù)無法反映的原因?qū)⑹箤?shí)際價(jià)格下降的更多另外，還有一些價(jià)格的變化是偉業(yè)指數(shù)所不能反映的，首先，經(jīng)濟(jì)適用住房和危改房由于不屬于商品房的范圍，所以沒有參與偉業(yè)指數(shù)的計(jì)算，但我們預(yù)計(jì) 2003 年這些價(jià)格較低的樓盤將大量入市， 從而造成整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的下降。 其次，我們預(yù)計(jì)明年在同等的價(jià)位水平上，不僅

15、項(xiàng)目的品質(zhì)將大幅提高， 而且將出現(xiàn)更多的精裝修項(xiàng)目， 從而使項(xiàng)目的性能價(jià)格比大幅上升；另外，一些樓盤在銷售中，為了加快銷售速度，采取打折、送禮、抽獎(jiǎng)等優(yōu)惠措施，這種變相降價(jià)的形式也沒有在偉業(yè)指數(shù)中反映， 這說明市場(chǎng)的整體價(jià)格水平實(shí)際上比偉業(yè)指數(shù)反映的降幅還大。局部地區(qū)價(jià)格將有所上漲雖然偉業(yè)綜合價(jià)格指數(shù)將穩(wěn)中有降， 但局部地區(qū)由于基礎(chǔ)配套設(shè)施的健全， 產(chǎn)品的優(yōu)化，房?jī)r(jià)會(huì)有所上漲， 如通州、大興等區(qū)域， 這些區(qū)域的價(jià)格在總體市場(chǎng)價(jià)格走低的情況下一路攀升，今后隨著道路、 商業(yè)配套等設(shè)施的不斷完善，這些區(qū)域與城市中心區(qū)域的心理距離和時(shí)間距離將大大縮短，所以我們預(yù)計(jì)2003 年這些區(qū)域房?jī)r(jià)仍會(huì)有所上升。

16、6、2003 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)除原有熱點(diǎn)區(qū)域仍將保持熱度外， 兩點(diǎn)一線 區(qū)域?qū)⒂锌赡艹蔀樾碌臒?點(diǎn)區(qū)域在入世及 2008 年舉辦奧運(yùn)會(huì)的雙重因素刺激下，北京城市發(fā)展不斷攀上新的臺(tái)階，特別是以道路為主的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)突飛猛進(jìn)，使人們追求更好居住環(huán)境的愿望逐步得以滿足。我們預(yù)計(jì)2003 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域除繼續(xù)延續(xù)2002 年的趨勢(shì)外，還將有部分開發(fā)重點(diǎn)向城外地區(qū)轉(zhuǎn)移，特別是懷柔區(qū)、海淀山后地區(qū)以及輕軌沿線地區(qū)，這 兩點(diǎn)一線 將有望成為新的熱點(diǎn)區(qū)域。懷柔區(qū)有望成為度假型居住產(chǎn)品的熱點(diǎn)區(qū)域首先，懷柔境內(nèi)山青水秀，氣候宜人，旅游資源非常豐富，從客觀上能夠滿足人們休閑度假的需求和對(duì)回歸大自然的

17、渴望。其次，交通條件的改善，特別是 2002 年底一期工程已竣工通車的京承高速路的建設(shè)，極大的縮短了懷柔與北京城區(qū)的交通時(shí)間，使懷柔的房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力陡然加強(qiáng)。另外，隨著北京經(jīng)濟(jì)文化的迅速發(fā)展，人們的居住需求趨于多樣化、個(gè)性化，從早期單純以居住為主的需求逐步向?qū)で笮碌纳罘绞睫D(zhuǎn)變，更多的人開始注重對(duì)第二居所的選擇。預(yù)計(jì)2003 年懷柔地區(qū)依托于自身旅游資源的度假型產(chǎn)品會(huì)有更為集中的推廣，這也是人們追求高品質(zhì)生活的體現(xiàn)。海淀山后地區(qū)會(huì)有一個(gè)住宅開發(fā)的小高潮海淀山后地區(qū)背靠西山景觀，座擁數(shù)座皇家園林，周邊道路、水系改造建設(shè)已基本完工，為這里的發(fā)展奠定了一個(gè)強(qiáng)有力的基礎(chǔ)。加上隨著中關(guān)村科技園海淀園的

18、建設(shè)，以及 2002 年初中關(guān)村最大的配套生活設(shè)施 -西北旺新村的動(dòng)工， 海淀區(qū)山后地區(qū)的住宅建設(shè)將會(huì)在 2003 年掀起一個(gè)小高潮。首先，西山景觀是獨(dú)一無二的， 而能夠近距離觀賞到西山景觀的地區(qū)， 唯有海淀山后地區(qū)。依托西山風(fēng)景，毗鄰多處皇家園林，這里的住宅景觀價(jià)值是不可低估的。其次，海淀區(qū)中關(guān)村大街、北四環(huán)路海淀段、學(xué)院路、北清路、萬泉河路的相繼通車，特別是北清路的通車運(yùn)行，使得海淀山后地區(qū)的發(fā)展不再被道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施所限制。同時(shí)大力開展的水系河道改造工.程對(duì)該區(qū)域價(jià)值的提升也有著重要的作用。另外，中關(guān)村科技園從建設(shè)初期便開始控制園內(nèi)住宅項(xiàng)目的審批，而西區(qū)人濃重的 海淀情節(jié) 將使海淀山后

19、地區(qū)逐漸成為中關(guān)村地區(qū)生活配套的主要區(qū)域。預(yù)計(jì)未來該區(qū)域潛在供應(yīng)總規(guī)模超過 700 萬平方米，而 2003 年新推出的居住類物業(yè)總供應(yīng)量預(yù)計(jì)將超過400 萬平方米。地鐵 13 號(hào)線的貫通將大幅度帶動(dòng)周邊居住物業(yè)的發(fā)展從國(guó)外一些大城市發(fā)展情況來看，一般城市主干道路及軌道交通的改善都將極大地影響其周邊物業(yè)的發(fā)展，2002 年 13 號(hào)線輕軌西段率先通車，對(duì)其周邊物業(yè)的發(fā)展起到了極大的促進(jìn)作用， 2003 年 13 號(hào)線將全線通車，屆時(shí)其對(duì)周邊物業(yè)的提升作用將更為明顯，預(yù)計(jì)2003 年輕軌沿線項(xiàng)目將有較大的發(fā)展。據(jù)偉業(yè)顧問監(jiān)測(cè)，從 2001 年 4 季度到 2002 年 4 季度， 13 號(hào)線開通段

20、沿線項(xiàng)目的價(jià)格均有較大程度的上揚(yáng)，平均漲幅近 4，幾乎全部在售項(xiàng)目均有 100 元到 300 元的漲幅。輕軌沿線現(xiàn)階段主要的產(chǎn)品類型多數(shù)是針對(duì)都市有車族而設(shè)計(jì)的，以大戶型為主，我們預(yù)計(jì)隨著輕軌的開通，勢(shì)必會(huì)帶來產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特征的改變。出現(xiàn)更多以經(jīng)濟(jì)實(shí)用的緊湊型戶型為主的項(xiàng)目，使無車族有條件在此區(qū)域內(nèi)置業(yè)。2003 年 13 號(hào)線輕軌將全線通車，屆時(shí) 13 號(hào)線將通過現(xiàn)階段幾個(gè)主要的居住組團(tuán)：回龍觀大社區(qū)、立水橋居住組團(tuán)、望京居住組團(tuán)，輻射區(qū)域更是廣泛，吸引的客戶群體也將不僅僅是局限于北部地區(qū)。同時(shí)我們看到，在八達(dá)嶺高速路與立湯路之間輕軌沿線的地區(qū)，尚有較大規(guī)模的可開發(fā)土地，因此輕軌的開通對(duì)該區(qū)域?qū)?/p>

21、有較大程度的促進(jìn)，該區(qū)域的開發(fā)可能會(huì)成為一個(gè)熱點(diǎn)。7、 受政策及市場(chǎng)導(dǎo)向的影響， 2003 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)不同區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品開發(fā)特征將得到進(jìn)一步加強(qiáng)，區(qū)域間的差異性將逐漸明顯由于交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快，2003 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)將凸顯這樣一個(gè)趨勢(shì)：由距離導(dǎo)致的區(qū)域差異將弱化，而由產(chǎn)品特征導(dǎo)致的區(qū)域差異將加強(qiáng)。即表現(xiàn)為同一區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品特征趨同，而不同區(qū)域之間的產(chǎn)品差異分化加劇。特別是中關(guān)村地區(qū)的寫字樓開發(fā)特征、亦莊開發(fā)區(qū)的低密度住宅特征以及 cbd 地區(qū)高價(jià)位項(xiàng)目特征。中關(guān)村寫字樓開發(fā)特征趨顯從國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立中關(guān)村科技園區(qū)開始，中關(guān)村土地開始凍結(jié)并納入統(tǒng)一規(guī)劃，同時(shí)住宅審批難度加大。 2000

22、年以來，中關(guān)村地區(qū)辦公類用房增長(zhǎng)明顯，預(yù)計(jì) 2003 年中關(guān)村地區(qū)將推出大量的辦公、商業(yè)用房，商鋪的價(jià)格繼續(xù)看漲。.亦莊將成為低密度住宅集中開發(fā)地區(qū)隨著城市化發(fā)展的逐步深入，北京地區(qū)住宅郊區(qū)化趨勢(shì)明顯，從歷年新盤推出情況中可以看出近幾年北京郊區(qū)住宅比例的不斷上升，其中亦莊地區(qū) 2002 年推出 5 個(gè)新盤，總供應(yīng)面積高達(dá) 90 余萬平方米，高于歷年新盤推出面積幾倍有余。目前亦莊的區(qū)域產(chǎn)品主要包括三大類：第一類為別墅、townhouse 和疊拼；第二類為低層板樓；第三類為小高層板樓。預(yù)計(jì)今后該區(qū)域的低密度特征將繼續(xù)加強(qiáng)，別墅、townhouse 和疊拼類物業(yè)將成為主流。cbd高檔住宅持續(xù)升溫20

23、02 年前 10 個(gè)月 cbd 以及周邊區(qū)域共推出新項(xiàng)目 22 個(gè)，基本上與去年全年推出量持平，明顯高于 2000 年全年的新盤推出量。在新推出項(xiàng)目的產(chǎn)品類型特征上，高檔公寓的比例仍占據(jù)主要地位， 達(dá)到 41，而普通住宅供應(yīng)量下降趨勢(shì)明顯，且在產(chǎn)品類型上出現(xiàn)了商住公寓和商鋪等物業(yè)類型。cbd 地區(qū) 2002 年新推出項(xiàng)目的銷售均價(jià)保持在9800 元 /平方米以上，明顯高于目前北京市的房屋銷售均價(jià) 7500 元/平方米左右的水平， 且單價(jià)在 10000 元 /平方米以上的項(xiàng)目占據(jù)主體，達(dá)到近 60%的比例。預(yù)計(jì) 2003 年 cbd 地區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)位仍將居高不下，且將出現(xiàn)更多的商住類、服務(wù)類公寓，同

24、.時(shí)商業(yè)物業(yè)將有較大的增加。8、物業(yè)類型多元化趨勢(shì)明顯，非居住類物業(yè)比例上升迅速，寫字樓和商業(yè)物業(yè)將出現(xiàn)新的產(chǎn)品形式2002 年北京非居住類物業(yè)在新盤中所占比例上大幅上升，寫字樓和商業(yè)等非居住類物業(yè)呈現(xiàn)明顯的增多趨勢(shì)。中關(guān)村地區(qū)和國(guó)貿(mào)商圈兩大地區(qū)是2002 年非居住類物業(yè)推出的重點(diǎn)地區(qū)，在所有的非居住類物業(yè)新盤中，這兩大地區(qū)的項(xiàng)目占到了總量的60強(qiáng)。預(yù)計(jì)2003 年非居住類物業(yè)所占份額會(huì)近一步提高，寫字樓和商業(yè)的供應(yīng)會(huì)在一定區(qū)域大量增加。特定區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展迅速，新式辦公物業(yè)將得到發(fā)展在北京宏觀經(jīng)濟(jì)利好的鼓舞下，2002 年寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了平穩(wěn)向好的發(fā)展勢(shì)頭。預(yù)計(jì) 2003年寫字樓市場(chǎng)仍然發(fā)展平

25、穩(wěn)，中關(guān)村和 cbd 地區(qū)仍然將是寫字樓的集中供應(yīng)地，供應(yīng)量將繼續(xù)增大。從產(chǎn)品上看，寫字樓的發(fā)展也將逐步向生態(tài)化、人性化發(fā)展。甲級(jí)寫字樓將改變高層高容積率寫字樓一統(tǒng)天下的局面， 一些多層、 小高層的小型寫字樓和低密度、 獨(dú)立式寫字樓將出現(xiàn)，為中小型公司提供更多的選擇。 business park（商務(wù)花園）作為國(guó)外科技園區(qū)比較普遍采用的一種模式，是寫字樓向人性化發(fā)展的物業(yè)類型。受國(guó)外辦公邊緣化趨勢(shì)的影響，北京在交通狀況良好的北四環(huán)、五環(huán)及一些科技園區(qū)也會(huì)出現(xiàn)這類新型的辦公物業(yè)。商業(yè)市場(chǎng)迅速升溫，新型商業(yè)業(yè)態(tài)供應(yīng)量大增在商業(yè)類物業(yè)中，預(yù)計(jì) 2003 年傳統(tǒng)的百貨類物業(yè)不會(huì)有大的供應(yīng)量投入市場(chǎng)，而

26、一些新興的商業(yè)類型將入市，成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)。自從中國(guó)加入世界貿(mào)易組織后，許多國(guó)際零售巨頭已經(jīng)或期待進(jìn)入北京市場(chǎng)。 種種利好因素?zé)o形中推動(dòng)了北京商業(yè)類物業(yè)的發(fā)展， 2003 年的商業(yè)市場(chǎng)會(huì)迅速升溫。隨著外國(guó)連鎖商家紛紛在北京開拓市場(chǎng)， 2003 年將有一些新型商業(yè)市場(chǎng)形態(tài)出現(xiàn)，例如 shoppingmall 、outlet store （工廠直銷店）等，這將對(duì)北京市原有的商業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)產(chǎn).生一定的影響?？梢灶A(yù)見未來北京的四環(huán)、五環(huán)地區(qū)將成為大賣場(chǎng)、大型專業(yè)店、大型購(gòu)物中心等新型商業(yè)物業(yè)類型集中增長(zhǎng)地帶。9、 商品房銷售速度減慢，預(yù)售性強(qiáng)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)加大，專業(yè)營(yíng)銷隊(duì)伍所起作用增強(qiáng)隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸

27、成熟，購(gòu)房者的消費(fèi)心態(tài)也逐漸成熟，消費(fèi)越來越趨于理性，商品房銷售的難度增加。預(yù)計(jì) 2003 年銷售速度的減慢會(huì)造成預(yù)售性強(qiáng)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)增大，同時(shí)，代理公司在銷售中所占份額增大。銷售速度減慢三方面的原因?qū)⑹?2003 年北京商品房的銷售速度減緩：第一，消費(fèi)者心態(tài)成熟，沖動(dòng)性購(gòu)買減少；第二，由于投資類物業(yè)的激增使投資物業(yè)的回報(bào)率普遍下降，導(dǎo)致投資性購(gòu)買減少；第三，由于總體供應(yīng)量的增長(zhǎng)稍快于需求量的增長(zhǎng)，使樓盤的吸納速度下降。預(yù)售性強(qiáng)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)加大由于銷售速度的下降，使項(xiàng)目銷售壓力增大，特別是那些預(yù)售性強(qiáng)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)更大。預(yù)售性強(qiáng)的項(xiàng)目指那些流行性、概念性強(qiáng)的產(chǎn)品，由于產(chǎn)品不是以品質(zhì)取勝，其弊端會(huì)隨著工

28、程的推進(jìn)逐漸顯現(xiàn)，越接近現(xiàn)房階段銷售難度越大。所以此類產(chǎn)品需要在預(yù)售期間實(shí)現(xiàn)較快的銷售速度。市場(chǎng)上商品房銷售速度的減慢無疑會(huì)對(duì)此類預(yù)售性強(qiáng)的項(xiàng)目造成很大威脅。專業(yè)營(yíng)銷隊(duì)伍所起作用增強(qiáng)銷售難度增加也使發(fā)展商對(duì)營(yíng)銷手段的創(chuàng)新和多樣化越來越重視。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售多數(shù)是依靠報(bào)紙廣告的宣傳，但現(xiàn)在鋪天蓋地的廣告很難再有開發(fā)商預(yù)期的效果和作用了。這種情況下采取更為有效的營(yíng)銷手段以吸引消費(fèi)者促進(jìn)消費(fèi)就顯得尤為重要。由于發(fā)展商自身銷售隊(duì)伍的能力有限，很多發(fā)展商會(huì)選擇委托專業(yè)的代理公司來銷售樓盤。預(yù)計(jì)隨著房地產(chǎn)專業(yè)化程度的提高，市場(chǎng)分工越來越細(xì)，地產(chǎn)市場(chǎng)上專業(yè)營(yíng)銷隊(duì)伍在項(xiàng)目銷售中所占的比例越來越大。10、產(chǎn)品會(huì)

29、出現(xiàn)一些在功能、規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)方面的新變化在使用性質(zhì)方面，會(huì)出現(xiàn)更多居住功能向商務(wù)辦公功能轉(zhuǎn)化的項(xiàng)目2003 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中將會(huì)出現(xiàn)更多實(shí)際功能轉(zhuǎn)化為商務(wù)辦公功能的居住類物業(yè)，同時(shí)商住混用類的產(chǎn)品將逐漸退出市場(chǎng)。歸結(jié)其原因有以下幾點(diǎn)：首先，目前居住類建筑與商業(yè)金融類物業(yè)在開發(fā)、銷售、使用等各方面存在不少的政策差異，如土地出讓金、貸款年限等的不同，這使得發(fā)展商將居住物業(yè)轉(zhuǎn)化為商務(wù)物業(yè)的作法有利可圖；其次，北京市特定城市區(qū)域的發(fā)展，如金融街與cbd ，會(huì)在形成區(qū)域內(nèi)聚集的商務(wù)物業(yè)形態(tài)的同時(shí)對(duì)周邊區(qū)域產(chǎn)生輻射影響，帶動(dòng)不同梯次、不同檔次的商務(wù)物業(yè)的發(fā)展，中檔的商務(wù)、商業(yè)類的物業(yè)從物業(yè)的建筑特征、

30、使用特征、檔次以及客戶需求等各方面都與居住類的物業(yè)有轉(zhuǎn)換的可能，這給居住物業(yè)的功能轉(zhuǎn)化提供了一個(gè)便利的條件。在社區(qū)規(guī)劃方面，將出現(xiàn)兩種發(fā)展趨勢(shì)一是外向型配套、分散型的會(huì)所形式逐漸替代集中式的配套設(shè)施。目前多數(shù)社區(qū)的內(nèi)向型配套設(shè)施規(guī)模較大、 設(shè)施集中， 對(duì)外使用不夠方便，同時(shí)其配套的設(shè)施內(nèi)容又與住戶的實(shí)際需求不匹配，.因此不同程度的出現(xiàn)了使用效率低，配套服務(wù)的檔次難以保證、客戶需要分?jǐn)偟馁M(fèi)用過高等各類問題，因此在未來的社區(qū)規(guī)劃中，出現(xiàn)更為實(shí)用、具有更多功能適應(yīng)性的配套設(shè)施將會(huì)是一個(gè)趨勢(shì)。這樣的配套設(shè)施具有外向、分散、功能可調(diào)整等特點(diǎn)，且多數(shù)與非配套性的商業(yè)設(shè)施和園林景觀相混合，其功能更為適合居住

31、者的實(shí)際需求，同時(shí)分散設(shè)置的配套設(shè)施也更節(jié)約用地。二是單體優(yōu)先、戶型優(yōu)先的原則越來越多的得到認(rèn)同。在這里，客戶的成熟是最主要的因素。購(gòu)房者越來越看重自己購(gòu)買的住宅產(chǎn)品的基本品質(zhì)，如戶型的面積、 使用率、 朝向、空間合理性等，而社區(qū)的整體概念與配套等內(nèi)容相對(duì)退居次要的位置。 這樣的市場(chǎng)就要求發(fā)展商塑造的產(chǎn)品應(yīng)該是以單體和戶型的品質(zhì)為優(yōu)先，避免因總體的布局效果犧牲單體與戶型，也就是避免發(fā)展商最后的利潤(rùn)沉淀。在樓型方面，具有較小標(biāo)準(zhǔn)層面積的塔、進(jìn)深較小的板樓逐漸增多。這是戶型優(yōu)先的原則在整體規(guī)劃層面上的體現(xiàn)，因?yàn)椋瑥慕ㄖO(shè)計(jì)的角度來看，一梯少戶、標(biāo)準(zhǔn)層面積小的塔樓與進(jìn)深小的板樓中都更容易設(shè)計(jì)出采光通風(fēng)條件