1、精品 料推薦浙江房地產(chǎn)市場發(fā)展報(bào)告在連續(xù)多年保持高速增長的發(fā)展態(tài)勢下， 浙江的房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期。 一方面房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位越來越重要， 對(duì)相關(guān)行業(yè)的拉動(dòng)作用越來越明顯； 另一方面房地產(chǎn)市場發(fā)展“非理性繁榮”背后所隱含的風(fēng)險(xiǎn)也日益顯現(xiàn)，越來越受到各方面的關(guān)注。一、周期波動(dòng)與分階段回顧( 一 ) 周期波動(dòng)分析國內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)理論和日本、香港、臺(tái)灣等地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)例都證明， 與宏觀經(jīng)濟(jì)增長過程中的周期波動(dòng)現(xiàn)象相似，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中也客觀存在著房地產(chǎn)周期波動(dòng)?？紤]到統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的代表性、 時(shí)間序列數(shù)據(jù)取得的難易程度，我們選取了房地產(chǎn)業(yè)增加值增幅、 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅、房地產(chǎn)開

2、發(fā)投資額占1精品 料推薦固定資產(chǎn)投資的比重、商品房屋銷售額增幅、房屋施工面積、住宅施工面積、房屋竣工面積、住宅竣工面積、商品房銷售面積、商品房銷售價(jià)格增幅和房地產(chǎn)業(yè)職工人數(shù)增幅等11 個(gè)指標(biāo)，計(jì)算出 1991 年以來各年浙江房地產(chǎn)擴(kuò)散指數(shù)q)值( 見圖 1) 。雖然受現(xiàn)有房地產(chǎn)數(shù)據(jù)( 尤其是缺乏1990 年以前的時(shí)間序列資料) 的限制，以及擴(kuò)散理論模型本身的誤差而影響其周期劃分， 但我們還是可以看出浙江房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在著周期性波動(dòng)特點(diǎn)。從運(yùn)動(dòng)軌跡來看， 浙江房地產(chǎn)周期與海內(nèi)外其他地區(qū)的房地產(chǎn)周期相比有獨(dú)特的波長。美國房地產(chǎn)從1870 年開始大約按18-20 年的頻率完成一次周期循環(huán)波動(dòng)，與庫茲涅

3、茨長周期(18-20 年) 基本一致；日本房地產(chǎn)基本是7 年一次周期，香港房地產(chǎn)從 1945 年二戰(zhàn)后大致是7-8 年一次周期，臺(tái)灣房地產(chǎn)從1970年開始周期循環(huán)大致是 5-6 年，以上三個(gè)國家和地區(qū)基本是遵循朱格拉周期 (6 7 年 ) 。而我國的房地產(chǎn)周期波動(dòng)時(shí)間大致是 4-5 年。在對(duì)圖形分析的基礎(chǔ)上， 結(jié)合浙江房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，我們認(rèn)為，浙江的房地產(chǎn)波動(dòng)周期為 89 年，比全國的房地產(chǎn)周期長，也略長于朱格拉周期。 其中 1997 年是蕭條轉(zhuǎn)折點(diǎn)， 1993年是上一個(gè)周期的景氣分割點(diǎn)，而目前正處于1998 年開始的新一輪周期的繁榮階段后期，其后續(xù)發(fā)展值得關(guān)注。同時(shí)根據(jù)有關(guān)專家學(xué)者對(duì)

4、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)的劃分，1997 年浙江房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展處于過冷區(qū)； 1996 年和 1998 年處于冷區(qū)；處于適度區(qū)的年2精品 料推薦份是 1991 午、1994 年、1995 年、 1999 年和 2000 年；2002 年處于熱區(qū)；而 1992 年、 1993 年和 2001 年、 2003 年均處于過熱區(qū)域。對(duì)比分析浙江房地產(chǎn)波動(dòng)與全省宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的運(yùn)行趨勢( 見圖 1) ，可以看出以下特點(diǎn)：1. 從總體上看， 浙江房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)在趨勢上具有十分明顯的擬合關(guān)系， 總體運(yùn)行趨勢和周期長度基本一致，但房地產(chǎn)周期的起始時(shí)間要早于宏觀經(jīng)濟(jì)周期一年左右， 說明房地產(chǎn)周期波動(dòng)在宏觀經(jīng)

5、濟(jì)周期波動(dòng)中處于先行地位。2. 與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)振幅日益收斂的趨勢相比， 房地產(chǎn)周期波動(dòng)幅度明顯較大， 反映了房地產(chǎn)作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)在發(fā)展初期所難以避免的不穩(wěn)定特征。 但可以預(yù)期， 隨著宏觀調(diào)控水平的不斷提高，未來浙江房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中的波動(dòng)振蕩將會(huì)逐步減小，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入更為穩(wěn)定的增長過程。( 二 ) 浙江房地產(chǎn)市場發(fā)展階段回顧盡管擴(kuò)散指數(shù)能粗略地勾勒出浙江房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)狀況，但在分析回顧浙江房地產(chǎn)發(fā)展歷程時(shí)，更多地可以參照產(chǎn)3精品 料推薦業(yè)運(yùn)行環(huán)境特別是產(chǎn)業(yè)政策與體制變動(dòng)， 同時(shí)結(jié)合多項(xiàng)房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)來展開。 我們認(rèn)為 20 世紀(jì) 90 年代以來浙江房地產(chǎn)發(fā)展大致可劃分為以下四個(gè)階

6、段：第一階段：啟動(dòng)、過熱階段 (1991 年-1993 年) 。在國家未實(shí)行土地有償出讓制度之前， 我國尚沒有針對(duì)私人消費(fèi)供給的公開商品房市場，只能用計(jì)劃指標(biāo)購房，由團(tuán)體、單位購房并用實(shí)物分配的方式向個(gè)人轉(zhuǎn)移居住的權(quán)利。 1991 年實(shí)行土地有償出讓制度推動(dòng)了我國房地產(chǎn)市場建設(shè)的全面起步， 也是中國第一次房價(jià)高速上漲的原因。 1992 年和 1993 年，浙江房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增幅分別達(dá)到 106.6%和 284.4%，其中住宅開發(fā)投資額同比增長 108.0%和 291.8%。尤其是 1993 年，全省各項(xiàng)房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)幾乎都比上午增長一倍以上，是房地產(chǎn)發(fā)展速度最快的一年，當(dāng)年商品房銷售價(jià)

7、格也在 1992 年上漲 32.3%的基礎(chǔ)上，繼續(xù)上漲 31.7%，平均價(jià)格已超過千元。以省城杭州為例，房地產(chǎn)開發(fā)就是在 1992 年以別墅、高檔涉外公寓起步的，開發(fā)的重點(diǎn)是之江銀湖區(qū)塊與市中心。第二階段：回落、調(diào)整階段 (1994 年-1997 年) 。1994 年我國宏觀經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)了持續(xù)的通貨膨脹， 各方面對(duì)過熱的經(jīng)濟(jì)增長有所警示， 國務(wù)院發(fā)出了加強(qiáng)固定資產(chǎn)宏觀調(diào)控的通知， 一度實(shí)施緊縮政策， 受此宏觀背景的影響， 房地產(chǎn)業(yè)高速增長的勢頭4精品 料推薦得到遏制。盡管由于房地產(chǎn)投資的慣性作用，1994 年、 1995 年浙江各項(xiàng)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)仍呈上升態(tài)勢，但其增幅已逐年回落。1996年，部

8、分指標(biāo)開始出現(xiàn)負(fù)增長， 1997 年則達(dá)到最低點(diǎn)。如全省房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅，從1994 年的 67.3%，逐年下降到1997年的 11.5%；住宅開發(fā)投資額增幅，從 1994 年的 56.7%，下降到 1997 年的 13.9%。商品房竣工面積與銷售面積之比也由1994 年的 1.62 ：1 上升到 1996 年的 1.82 ：1，供大于求的現(xiàn)象較為明顯。而據(jù)建設(shè)部和國家企業(yè)調(diào)查總隊(duì)于1998 年初聯(lián)合對(duì)全國 16 個(gè)城市開展的快速調(diào)查結(jié)果顯示， 1997 年底，杭州、寧波兩市的商品房空置率達(dá)到 29.9%，超過了國內(nèi)公認(rèn)的 15%的空置率警戒線。第三階段：復(fù)蘇、發(fā)展階段(1998 年-20

9、00 年) 。1998 年中央出臺(tái)的停止住房實(shí)物分配、逐步實(shí)行住房分配貨幣化、并允許個(gè)人利用銀行貸款購房的政策，推動(dòng)了我國房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。1999 年房改房上市的力度加大，對(duì)增量房產(chǎn)的銷售和存量房產(chǎn)的流通都起了積極的促進(jìn)作用。1998 年、1999 年和 2000 年浙江房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅分別為5.2%、20.0%和 23.2%，扭轉(zhuǎn)了 1994年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅持續(xù)下降的局面。商品房銷售平穩(wěn)增長，銷售面積年均增長13.9%。銀行按揭使個(gè)人購買力不斷增強(qiáng)，個(gè)人購買商品住宅面積占當(dāng)年全部住宅銷售面積的比重由 1998 年的 80.9%，上升到 2000 年的 95.5%，房地產(chǎn)市場已實(shí)

10、現(xiàn)由集團(tuán)5精品 料推薦消費(fèi)和個(gè)人消費(fèi)相結(jié)合的時(shí)代向個(gè)人消費(fèi)為主的零售時(shí)代的轉(zhuǎn)變。商品房銷售價(jià)格也穩(wěn)步上漲，年均增幅為8%.左右，全省平均房價(jià)將近2400 元平方米，而省城杭州的次中心房價(jià)已超過3000 元平方米。 1999 年起，空量商品房面積也逐月減少，到當(dāng)年 11 月末，全省商品房空置面積同比下降32.7%；商品房竣工面積與銷售面積之比下降到2000 年的 1.12 ：1。第四階段：繁榮、過熱階段(2001 年-2003 年) 。2001 年以來，隨著住房信貸消費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)投資信貸政策進(jìn)一步寬松，加上 2002 年 7 月 1 日開始實(shí)行的土地招標(biāo)制度，使原本平穩(wěn)增長的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了超

11、高速增長的狀態(tài)。2001 年、 2002 年、2003 年三年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別以50.5%、33.8%和 34.5%的速度增長；地價(jià)飛速上漲，如2003 年 1-3 季度，全省土地出讓價(jià)格比上年同期上漲21.7%，其中居民住宅用地價(jià)格上漲27.8%。在這個(gè)階段里， 全省商品房銷售價(jià)格持續(xù)大幅上漲，2002年和 2003 年的漲幅分別為16.4%和 11.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國的平均水平，其中杭州、寧波等大城市的漲幅更大。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯的賣方市場，炒作跡象明顯，消費(fèi)者心理恐慌，出現(xiàn)追漲購房現(xiàn)象。由于增量房市場的需求量沒有獲得有效釋放，不少消費(fèi)者在買不到新房的情況下將目光投向了二手房市場，

12、使二手房成交量大幅上升， 如 2003 年 1-11 月杭州市的二手住宅成交面積同比6精品 料推薦增加 24.4%。這些狀況受到全國矚目，被稱為房地產(chǎn)市場的“浙江現(xiàn)象”。二、近期房地產(chǎn)市場的運(yùn)行特點(diǎn)2003 年以來，針對(duì)房地產(chǎn)市場暴露出的問題，各級(jí)政府在規(guī)劃、土地、信貸、市場監(jiān)管等方面對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行了一系列宏觀調(diào)控，政策面也由刺激需求轉(zhuǎn)向抑制過度需求?？傮w上看，浙江房地產(chǎn)市場仍保持著增長的態(tài)勢，但快速上揚(yáng)的勢頭已有所放緩。1. 房地產(chǎn)投資增長勢頭有所下降。據(jù)年報(bào)統(tǒng)計(jì)， 2003 年全省投資額為980 億元，比上年增長34.5%，增幅基本與上午持平，其中住宅投資715.8 億元，比上年增長 3

13、0.5%。進(jìn)入 2004 以后，在利益杠桿及剛性需求的推動(dòng)下，各地的房地產(chǎn)開發(fā)投資一度又進(jìn)入快車道。金華頭兩個(gè)月開發(fā)投資額的增長速度就達(dá)到 50%，寧波 1-5 月；的開發(fā)投資額同比增長近 70%。2004 年 1-5 月全省的開發(fā)投資額達(dá)到 412.6 億元，比上午同期增長 49.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資呈快速上揚(yáng)態(tài)勢。到 6 月份，宏觀調(diào)控政策的作用開始顯現(xiàn)， 浙江房地產(chǎn)投資連續(xù)高速增長的勢頭有所緩解， 1-6 月全省開發(fā)投資額502 億元，增長 40。7精品 料推薦3%，增幅比 1-5 月回落 9 個(gè)百分點(diǎn)。從各市來看，衙州、臺(tái)州兩市投資減幅較大， 分別比 1-5 月回落 28.9 和 19

14、.8 個(gè)百分點(diǎn)， 寧波、嘉興、湖州、紹興、舟山回落幅度在10 個(gè)百分點(diǎn)左右，杭州、溫州、金華、麗水也分別回落了3.5 、3.8 、0.5 和 7.1 個(gè)百分點(diǎn)。2. 商品房銷售增長速度有所下降。近幾年浙江商品房市場一直保持著供求兩旺態(tài)勢，2003 年開發(fā)施工面積10804.8 萬平方米，竣工面積3214.9 萬平方米，分別增長 31.9%和 20.8%。而年均銷售增長幅度更是基本保持在20%以上： 2001 年全省銷售商品房 1801.5 萬平方米 ( 其中住宅 1544 萬平方米 ) ，銷售額為 369.4 億元。 2003 年，全省商品房銷售面積達(dá)到 2781.8 萬平方米 ( 其中住宅

15、2356.8 萬平方米 ) ，銷售額 761.3 億元，同比增長 25%。但隨著 2003 年央行和國務(wù)院先后出臺(tái) 121 號(hào)文件和 18 號(hào)文件以后，近期銀行紛紛限制按揭貸款，提高首付額度，并對(duì)某些房地產(chǎn)產(chǎn)品停止按揭，加上高房價(jià)制約，目前全省房地產(chǎn)銷售增速已有所放慢。2004年 1 季度，浙江商品房銷售面積和住宅銷售面積分別為340 和294 萬平方米，只增長13.2%和 12%。而 2 季度全省商品房預(yù)售和銷售景氣指數(shù)已分別從2003 年 4 季度的相對(duì)高點(diǎn)108 和 105，逐季下降到 88 和 85。8精品 料推薦3. 商品房供給結(jié)構(gòu)仍不盡合理。為促進(jìn)房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化，近兩年來政府對(duì)

16、別墅和高檔公寓建設(shè)的監(jiān)控力度有所加強(qiáng)。2003 年，全省別墅、高檔公寓的施工面積和新開工面積分別比上年下降4.5%和 21.5%，占住宅建設(shè)比重下降2.1 和 3.8 個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)適用房施工面積和新開工面積分別增長49.3%和 69.4%，比重上升了0.9 和 1.7 個(gè)百分點(diǎn)。但在年初嚴(yán)格控制土地供應(yīng)量、停止別墅類用地供應(yīng)的政策出臺(tái)以后，浙江一些城市的別墅價(jià)格開始直線攀升。據(jù)省城調(diào)隊(duì)調(diào)查，別墅價(jià)格從去年2 季度起一直以兩位數(shù)的速度上漲，今年一季度漲幅達(dá)到 21.3%，個(gè)別城市高達(dá)47.7%。因此，一些房地產(chǎn)開發(fā)商改變了原開發(fā)方案，普通多層住宅被別墅、高檔公寓所取代。2004 年 1-4 月

17、，全省別墅、高檔公寓投資 15.5 億元，增長 78.6%，施工面積 404.67 萬平方米，增長 50.7%；經(jīng)濟(jì)適用房投資 8.37 億元，增長 59.0%，施工面積 355.41 萬平方米，增長 42.4%。經(jīng)濟(jì)適用房的投資額、施工面積均少于別墅、高檔公寓，在全部房屋施工面積中的比重僅為3.9%，比去年末的4.6%下降了 0.7 個(gè)百分點(diǎn)。全省房地產(chǎn)開發(fā)高檔房過多，中小戶型、中低價(jià)位普通商品住宅供應(yīng)偏少的格局并未得到根本改變。9精品 料推薦4. 土地交易價(jià)格上漲較快， 即期土地購置數(shù)量有所下降， 企業(yè)土地存量仍較為可觀。由于國家對(duì)土地開發(fā)使用的管理力度加大，促使開發(fā)商的土地開發(fā)行為更趨于

18、理性，土地開發(fā)增長得到了有效控制。2004年 1-4 月，全省土地購置面積615.5 萬平方米， 比上年同期下降12.9%，16 月降幅進(jìn)一步達(dá)到26.2%，總體開發(fā)規(guī)模呈縮減趨勢。同時(shí) 2003 年 1-6 月土地開發(fā)投資額、新開工房屋面積也分別比 1-5 月回落了 43、3.4 個(gè)百分點(diǎn)。但另一方面，土地交易價(jià)格卻呈快速上升的勢頭，據(jù)省城調(diào)隊(duì)調(diào)查，2004 年 2 季度全省土地交易價(jià)格同比上漲22.9%。漲幅較大的湖州、杭州上漲了96.9%和 81.3%，嘉興、金華、衢州、臺(tái)州、舟山也分別上漲28.0%、24.2%、22.9%、24.4%和 19.0%。而目前我省房地產(chǎn)企業(yè)的土地存量仍較為

19、可觀， 僅被調(diào)查的277 家三級(jí)資質(zhì)及以上房地產(chǎn)企業(yè)的 2003 年末土地存量就達(dá)到 1544.4 萬平方米產(chǎn)，約占全省房屋竣工面積的 48%，平均每家企業(yè) 5.6 萬平方米。5. 商品房價(jià)格仍然呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢。據(jù)省城調(diào)隊(duì)調(diào)查， 2003 年，浙江房屋銷售價(jià)格延續(xù) 5 年來的上升格局，比上年同期上漲 12.7%，比同期城鎮(zhèn)可支配收入的增幅高出 0.2 個(gè)百分點(diǎn)， 4 季度的全省商品住宅均價(jià)達(dá)到每平方10精品 料推薦米 4146 元。其中， 杭州 2003 年 4 季度的商品住宅均價(jià)達(dá)到每平方米 6354.1 元，寧波、溫州房價(jià)也在每平方米 4000 元以上。2004年上半年全省房屋銷售價(jià)格繼

20、續(xù)上揚(yáng)，同比上漲15.8%，漲幅擴(kuò)大了 3.1 個(gè)百分點(diǎn)，比同期城鎮(zhèn)居民可支配收入的增幅高出 3.5 個(gè)百分點(diǎn)。其中杭州、寧波、溫州分別上漲 11.8%、15.9%、13.9%，而紹興、嘉興、衢州、麗水和舟山的漲幅更是超過 20%。過快上漲的房價(jià)對(duì)居民購房形成了巨大經(jīng)濟(jì)壓力。6. 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營不容樂觀。隨著國家金融信貸管理、 土地規(guī)范等一系列政策的出臺(tái)， 占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資近 20%的房地產(chǎn)業(yè)收縮趨勢悄然形成。據(jù)省企調(diào)隊(duì)調(diào)查，反映行業(yè)宏觀環(huán)境的房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)已從2002 年末的高點(diǎn)177.2 逐階下降到目前的136.7 。反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況的企業(yè)景氣指數(shù)也比歷史最高點(diǎn)下降了14.5

21、 點(diǎn)。其中資金緊張問題最為突出，2004 年 1-5 月，全省金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款新增 1251 億元，同比少增了523 億元。 2 季度全省房地產(chǎn)業(yè)融資景氣指數(shù)僅為69.7 ，有 35.7%的企業(yè)深感融資困難。由于房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，資金不足和融資成本的提高迅速導(dǎo)致企業(yè)效益下降。據(jù)調(diào)查，2 季度的企業(yè)盈利變化景氣指數(shù)為123.7 ，比 2003 年 4 季度下降了12.1 點(diǎn)。三、當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的泡沫成分及其危害11精品 料推薦近幾年來，隨著浙江房地產(chǎn)市場的全面升溫， 房地產(chǎn)業(yè)在浙江經(jīng)濟(jì)中的地位明顯提升， 關(guān)于浙江房地產(chǎn)是否存在泡沫的討論也日益受到各界關(guān)注，因?yàn)檫@不僅是浙江房地產(chǎn)本

22、身的發(fā)展問題，還關(guān)系到整個(gè)浙江經(jīng) 濟(jì)的繁榮發(fā)展。在討論泡沫之前， 首先需要明確一點(diǎn)， 即泡沫并不一定意味著市場已經(jīng)脫離安全區(qū)，處在危險(xiǎn)的邊緣。泡沫存在安全區(qū)、警戒區(qū)、危險(xiǎn)區(qū)和嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)四個(gè)階段的劃分，只有處在后兩個(gè)區(qū)域的泡沫， 才具有面臨破滅的可能，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重的負(fù)面影響。 安全區(qū)內(nèi)的泡沫甚至具有一定的積極作用。關(guān)鍵是要防止泡沫不斷膨脹，跨入警戒區(qū)，邁入危險(xiǎn)區(qū)。從浙江房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀看， 我們認(rèn)為， 目前浙江房地產(chǎn)市場存在泡沫，并已經(jīng)膨脹，正處于警戒區(qū)，若任其發(fā)展，將逼近危險(xiǎn)區(qū)。浙江房地產(chǎn)泡沫主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：( 一 ) 房價(jià)泡沫房價(jià)泡沫是浙江房地產(chǎn)泡沫的最直接、最集中的體規(guī)，

23、 表現(xiàn)在房價(jià)上漲過快和房價(jià)過高兩方面。12精品 料推薦房價(jià)的微幅上揚(yáng)，是市場經(jīng)濟(jì)的必然規(guī)律，但是，房價(jià)上漲率如果持續(xù)超過10%以上，則是不正常的現(xiàn)象。1998 年以來浙江房價(jià)一路上漲， 2002 年和 2003 年，全省商品房銷售價(jià)格分別上漲 16.4%和 11.6%，2004 年上半年又上漲 16.6%。部分市房價(jià)更是漲幅驚人， 2000-2002 年寧波房屋銷售價(jià)格漲幅已連續(xù)三年居全國 35 個(gè)大中城市之首，杭州漲幅在三年中分別居3、3、5 位，其他城市如湖州、 義烏等地的房價(jià)也都以兩位數(shù)的速度增長，成為全國矚目的“浙江現(xiàn)象”。杭州市房價(jià)由1999 年均價(jià) 2000 元平方米上升到2003

24、 年的 6000 多元平方米， 市中心均價(jià)已經(jīng)突破 8000 元平方米，年均漲幅超過30%以上，而同期杭州市城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入增幅只有9.2%。從房價(jià)的絕對(duì)值看， 浙江的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)偏離其市場基礎(chǔ)價(jià)值，也大大超過了居民的承受能力。 2003 年 4 季度浙江商品房銷售價(jià)格已達(dá)到 4448 元平方米，杭州、溫州等地均價(jià)在 6000-8000 元平方米的房子比比皆是。房價(jià)收入比是衡量家庭對(duì)房價(jià)的承受能力的指標(biāo)，以 80 平方米的商品房為例，全省平均的城鎮(zhèn)居民房價(jià)收入比是9.6 倍，杭州市的房價(jià)收入比更是達(dá)到 11。3 倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際上所認(rèn)可的3-6 倍的標(biāo)準(zhǔn)，況且商品房市場上 120 平

25、方米以上的戶型占了多數(shù)， 80 平方米的幾乎難覓蹤跡。而且目前的房價(jià)， 不論樓盤品質(zhì)， 不論地段，一律上漲，根本沒有針對(duì)不同收入階層需求的梯度存在。 因此據(jù)省城調(diào)隊(duì)對(duì)13精品 料推薦全省 11 個(gè)市 1300 戶城市居民的抽樣調(diào)查，有84.6%的市民表示難以承受當(dāng)?shù)氐纳唐贩績r(jià)格，表示還可以承受的占14.9%，表示完全可以承受的只占 0.5%。分城市看，居民對(duì)當(dāng)?shù)胤績r(jià)難以承受比例最高的是杭州，達(dá) 95%。( 二 ) 地價(jià)泡抹地價(jià)泡沫的產(chǎn)生是推動(dòng)浙江房價(jià)上漲的重要因素。近年來，土地供應(yīng)開始采用市場化的招標(biāo)拍賣方式，以求得公平、透明，但在土地供應(yīng)緊張， 市場不夠規(guī)范、 完善，沒有正確的土地估價(jià)，拍賣

26、價(jià)無封頂?shù)那闆r下，造成浙江土地交易價(jià)格連續(xù)上漲，2003年在 2002 年上漲 17.1%的基礎(chǔ)上繼續(xù)上漲 2l4%。其中 2003 年杭州的土地交易價(jià)格漲幅為 38.1%，排在全國 35 個(gè)大中城市之首，寧波以 13.2%的漲幅排在第六位。高額地價(jià)直接推動(dòng)房價(jià)上漲，形成“高地價(jià)一高房價(jià)一高地價(jià)”的惡性循環(huán)。同時(shí)也催生了部分開發(fā)商大量投資、囤積土地，加劇了土地出讓價(jià)格的上漲。如在 2003 年 9 月 26 日的土地招標(biāo)會(huì)上，浙江某房產(chǎn)商以25.34 ；億元的高價(jià)投標(biāo)競得杭州四塊土地，而其中的一地塊報(bào)價(jià)竟比第二家投標(biāo)者整整要高出1 個(gè)多億，這種不顧市場風(fēng)險(xiǎn)的非理性投資不僅增加了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，也增

27、加了整個(gè)房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)。( 三 ) 供求泡沫14精品 料推薦浙江樓市的火爆，從表面上看是得到了需求高增長的支撐，表現(xiàn)在商品房供不應(yīng)求，有些樓盤一開盤就被搶購一空，空置房的比例也相當(dāng)?shù)?，?jù)省企調(diào)隊(duì)對(duì)杭、甬、嘉三市三級(jí)及三級(jí)以上房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查，到 2003 年底空置一年以上的商品房面積只占累計(jì)竣工面積的 2.1%。但是如果我們換個(gè)角度分析，可以看到浙江房地產(chǎn)市場的供求其實(shí)均存在泡沫。因?yàn)榉康禺a(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟(jì)的典型載體之一， 具有供給彈性小而需求彈性大的特點(diǎn)。 房地產(chǎn)需求， 尤其是其中的投資需求有著明顯的“羊群效應(yīng)”，當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)市場的價(jià)格上漲預(yù)期愈來愈強(qiáng)烈時(shí)，投資者會(huì)蜂擁而上進(jìn)行購買和囤積， 以待

28、價(jià)格更高時(shí)拋出，這樣需求量就快速增加。需求的增加又造成市場的“繁榮”，引起進(jìn)一步漲價(jià)的預(yù)期， 形成一個(gè)起自我強(qiáng)化作用的正反饋環(huán)， 最終使價(jià)格膨脹為泡沫。 持續(xù)的房價(jià)上漲， 也會(huì)使那些暫時(shí)無能力改善住房需求的消費(fèi)者產(chǎn)生恐慌感， 認(rèn)為房價(jià)會(huì)只漲不跌， 遲買不如早買， 因此寧可負(fù)債累累也要購房， 實(shí)際上是對(duì)未來收入和需求的透支，也加劇了樓市的需求泡沫。加上有些房產(chǎn)公司、中介公司進(jìn)行人為炒作，哄抬房價(jià)，或互相炒作對(duì)方樓盤，加劇了樓價(jià)上漲，更給房地產(chǎn)市場帶來了“虛火”?？梢哉f近幾年浙江房地產(chǎn)市場就存在著上述情況。 從需求來看，除了中高收入家庭為改善住房條件而產(chǎn)生的真實(shí)需求和因拆15精品 料推薦遷而導(dǎo)致的

29、被動(dòng)需求外， 因擔(dān)心房價(jià)漲得太快而提前釋放的潛在需求和為了低吸高拋、 賺取差價(jià)的投資需求進(jìn)一步放大了房地產(chǎn)的需求，增加了房地產(chǎn)需求的虛擬成份。根據(jù)有關(guān)部門在2003年杭州房交會(huì)上的調(diào)查，購房目的純粹是用于投資的比例為 9。52%，投資與改善居住環(huán)境相結(jié)合的占 39.6%，這兩類合計(jì)占購房者的近一半。 在近年開盤的一些樓盤中， 炒作者占買家的比例甚至超過 50%，大大高于 20%的國際警戒線。從供給來看，人們一般都習(xí)慣于以每年有多少竣工的商品房來計(jì)算可供房源， 其實(shí)分散在個(gè)人手中的二手房源， 同樣也是供應(yīng)量。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，杭州二手房市場中，有將近一半的房源為 1998 年以后建造的新商品房，甚至

30、有部分是期房?？梢哉f此時(shí)的空置房不在開發(fā)商的手里，而是積壓在炒房者的手中。( 四 ) 資金泡沫1999 年以來浙江房地產(chǎn)開發(fā)投資以年均 37.8%的速度增長，表面看來是有充裕的開發(fā)資金作后盾。 但實(shí)際上在房地產(chǎn)開發(fā)的資金鏈中， 直接或間接來自銀行的資金占了主導(dǎo)地位， 一部分通過銀行對(duì)開發(fā)企業(yè)的直接貸款， 另一部分則通過銀行對(duì)個(gè)人購房的按揭貸款， 其中部分資金通過預(yù)售定金方式轉(zhuǎn)化為開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資金。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2003 年浙江房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源16精品 料推薦中，企業(yè)自籌資金占的比重只有18.3%，而國內(nèi)貸款、定金和預(yù)付款分別占到28。5%和 52.9%，說明房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)的膨脹很大程度

31、上依賴著信貸規(guī)模的擴(kuò)張。如2003 年 1-9 月杭州市房地產(chǎn)企業(yè)貸款發(fā)放額同比增長35.1%，發(fā)放個(gè)人住房貸款同比增長48.1%，兩者合計(jì)占全社會(huì)貸款總額的將近 15。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以少量的注冊資金， 通過各種方式取得土地， 由建筑業(yè)企業(yè)墊資開發(fā)，取得預(yù)售資格后開盤銷售，獲得收入，然后再投入滾動(dòng)式開發(fā)。在這個(gè)“空手套白狼”的過程中，開發(fā)商并沒有承擔(dān)太大的風(fēng)險(xiǎn)，而將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行、消費(fèi)者和建筑業(yè)企業(yè)，形成一定程度的虛假繁榮。從上述分析可知， 近幾年浙江房地產(chǎn)市場火爆的背后已隱藏著極大的風(fēng)險(xiǎn)，若不加以有效的調(diào)控，其危害將日益明顯：一是抬高生存成本，削弱區(qū)域整體競爭力。以杭州為例，自從杭州市政府提

32、出“創(chuàng)業(yè)在杭州”的口號(hào)后，對(duì)于外來人才入杭的政策門檻逐漸降低， 這無疑為杭州引進(jìn)人才創(chuàng)造了不少有利條件。然而，僅僅有政策上的傾斜是不夠的。在政策出臺(tái)之后，卻有不少原來立志在杭州創(chuàng)業(yè)的人才開始選擇離開杭州。 安居樂業(yè)是最基本的生存需求， 但杭州不斷飛漲的房價(jià)， 抬高了杭州的生存成本，當(dāng)“安居” 成為人才留在杭州的一道門檻， 那么“樂業(yè)”也就無從談起。這讓原本因?yàn)檎叨档偷娜牒奸T檻再次提高17精品 料推薦了，對(duì)企業(yè)來說無形中也增加了人才流失的壓力， 而對(duì)區(qū)域來說人才的流失則意味著長遠(yuǎn)發(fā)展后勁的缺乏。二是透支社會(huì)財(cái)富、 抑制社會(huì)有效需求。 過高的房價(jià)必將導(dǎo)致更多的購房者通過長期按揭方式圓自己的住房

33、夢，對(duì)他們來說，需要 10 年甚至 20 年的時(shí)間才能還清一套住房的全部按揭，此間其他支出只能盡量壓縮， 形成了明顯的消費(fèi)擠出效應(yīng)。 面對(duì)房價(jià)的高漲， 即使無需償還按揭的購房者也會(huì)對(duì)當(dāng)前消費(fèi)行為更加謹(jǐn)慎。三是容易產(chǎn)生嚴(yán)重的金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩。 房地產(chǎn)泡沫不可能永遠(yuǎn)膨脹下去， 一旦趨向破裂； 首先崩潰的是人們的心理預(yù)期，從而使房價(jià)“兵敗如山倒”。市場的大起大落，對(duì)個(gè)人來說會(huì)使資產(chǎn)縮水，甚至?xí)霈F(xiàn)大量的負(fù)資產(chǎn)家庭；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金鏈的斷裂會(huì)使企業(yè)瀕臨破產(chǎn)；對(duì)銀行來說，意味著大量壞帳、呆帳的出現(xiàn)。而對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的影響，日本在剛剛過去的 10 年多時(shí)間里經(jīng)歷的房地產(chǎn)泡沫的破滅便是一個(gè)深刻的教訓(xùn)

34、。四、與東部沿海各省市的比較由于東部沿海地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)不僅領(lǐng)先于全國， 而且相關(guān)指標(biāo)基本占到全國的三分之二以上， 因此堪稱中國房地產(chǎn)開發(fā)的18精品 料推薦主力軍及風(fēng)向標(biāo)。 本部分通過對(duì)浙江與東部各省市在房地產(chǎn)開發(fā)方面的差距以及相關(guān)政策效應(yīng)的比較分析， 以期為促進(jìn)浙江房地產(chǎn)健康發(fā)展提供新的視野。( 一 ) 開發(fā)投資比較據(jù)統(tǒng)計(jì)公報(bào)， 2003 年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10106.1 億元，比上午同期增長29%，其中東部地區(qū)投資額7142.6 億元，占70.7%。廣東、北京、浙江、上海、江蘇和山東等6 個(gè)東部省市分別位居全國房地產(chǎn)投資前一至六位。 同期全國 gdp的前五位分別是廣東、 江蘇、山東、浙江

35、、河北；財(cái)政收入的前五位是廣東、上海、江蘇、山東和浙江。因此，浙江房地產(chǎn)的開發(fā)態(tài)勢在全國來說還是略微超前的。從增長速度來看， 2003 年浙江的開發(fā)投資增長并不算快，僅東部地區(qū)就有海南、江蘇、山東、福建和河北 5 省超過浙江。 總體上，東部長江三角洲的房地放開發(fā)投資速度要稍快于珠江三角洲。從當(dāng)前的情況來看， 由于保持了較高的投資增長速度，浙江房地產(chǎn)開發(fā)投資額已躍居全國第二位。 2004 年 1-5 月，浙江開發(fā)投資額達(dá)到 412.6 億元，比上年同期增長 49.3%，增幅居?xùn)|部地區(qū)第一位。其中住宅投資 315.3 億元，僅比上海低 1.2 億元。但浙江的經(jīng)濟(jì)適用房投資規(guī)模明顯偏小， 1-5 月

36、累計(jì) 12 億元，19精品 料推薦不僅總量低于北京、江蘇、河北、天津和山東，而且經(jīng)濟(jì)適用房占住宅開發(fā)投資額的比例，山東和江蘇已分別達(dá)到 8.3%、5.7%，浙江僅為 3.8%。( 二 ) 產(chǎn)銷情況比較2003 年，全國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)銷量均保持著較快的增長。住宅建設(shè)，全國施工面積 112352.8 萬平方米，竣工面積 42170.4 萬平方米，同比分別增長 23.2%、14.9%，住宅銷售額 6303.9 億元，增長 34.1%。其中浙江住宅的施工面積、竣工面積、銷售額為 9180 萬平方米、 2704.6 萬平方米、 541 億元，分別位居全國第二、三、四位。在今年上半年，全國住宅施工面積的增幅

37、基本與往年基本持平，住宅竣工面積增幅有所下降，2004 年 1-5 月全國住宅施工面積同比增長。24.2%，住宅施工面積同比增長僅6.4%，比 2003 年增幅低8.5 個(gè)百分點(diǎn)。浙江 1-5 月住宅施工面積 8265.8 萬平方米，超過廣東，躍居全國首位。住宅竣工面積 537.1 萬平方米，低于廣東 (1095.3 萬平方米 ) 、江蘇 (675 。3 萬平方米 ) ，仍居全國第三位，但比上午同期下降 18.6%。同時(shí)商品房銷售面積 602， 8 萬平方米，比上年同期增長 11.5%，兩者增幅均為東部地區(qū)最低，表明近期浙江房地產(chǎn)的供求形勢與東部各省市相比仍不容樂觀。20精品 料推薦( 三 )

38、 房價(jià)與各地調(diào)控措施比較為了遏制短期炒作期房、 櫻花的投機(jī)行為， 在房價(jià)上漲較快的長三角及周邊地區(qū)， 各地政府陸續(xù)采取了一系列政策舉措， 以平抑房價(jià)的過快上漲。上海減小了舊城改造力度，減少每年動(dòng)遷居民數(shù)量，而且從2003 年起連續(xù) 3 年每年開工300 萬平方米中低商品房，建成后由政府牽線供應(yīng)給有關(guān)動(dòng)遷基地并優(yōu)先向中低收入的動(dòng)遷居民租售。另一方面，出臺(tái) ( 上海市房地產(chǎn)登記條例修正案 ( 草案 ) ，限制期房在取得產(chǎn)權(quán)證書之前進(jìn)行二次轉(zhuǎn)讓，即“期房限轉(zhuǎn)”。南京出臺(tái)了關(guān)于加強(qiáng)商品房市場管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見，對(duì)實(shí)名制認(rèn)購、監(jiān)管退房房源銷售、開發(fā)商售樓“一房清”、開發(fā)項(xiàng)目網(wǎng)上公示等進(jìn)行了

39、規(guī)定，明確禁止惡意炒房行為。福州對(duì)外地炒房者進(jìn)行了信貸限制，如福州中行規(guī)定： 外省人士在福州購買第二套住房，不但將月貸款利率從4.2%0 提高到4。8 勤，而且還將首付款比例提高到5 成。21精品 料推薦浙江一方面全省動(dòng)遷面積從上年1100 多萬平方米，減少到900 萬平方米以內(nèi)，明后年將繼續(xù)減少5%到 10%。另一方面，加大房地產(chǎn)市場整頓和規(guī)范力度，并制定了國有土地招標(biāo)最高限價(jià)。杭州市政府則調(diào)整了稅收政策，對(duì)二手房交易征收 20%的個(gè)人所得稅，對(duì)購買高檔住宅實(shí)行 3%的從高稅率。( 四 ) 市場發(fā)展與政府作用比較以房地產(chǎn)發(fā)展周期來看， 廣東等一些省市的房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了起步、炒作、暴漲、暴跌

40、、理性回歸的過程以后，已經(jīng)逐漸趨于成熟。與之相比，浙江房地產(chǎn)由于市場發(fā)展較晚，在住宅性價(jià)比、銷售服務(wù)、市場規(guī)范等方面仍有待完善。以杭州和廣州比較，2003 年廣州市區(qū)住宅成交均價(jià)為每平方米 4039 元，杭州為每平方米5935 元，而同期廣州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為15003 元，比杭州居民12898 元多 2105 元。同時(shí)，據(jù) ( 錢江晚報(bào) ) 記者調(diào)查， 廣州房地產(chǎn)產(chǎn)品的性能和品質(zhì)也相當(dāng)高 , 很多樓盤是全國學(xué)習(xí)的樣板，空中花園設(shè)計(jì)、架空層的綠化屢屢可見，而且交通、教育、購物等配套設(shè)施相當(dāng)完備。而杭州房地產(chǎn)市場的火爆， 使得一些開發(fā)商沒有把精力放在進(jìn)一步提高住宅品質(zhì)的示范工程上，1996

41、 年至 1999 年杭州市試點(diǎn)小區(qū)有9 家， 1999 年至今市區(qū)示范工程僅有1 家。22精品 料推薦在廣州房地產(chǎn)市場由非理性向理性回歸的過程中，政府的調(diào)控功不可沒。首先在土地出讓和管理上，1998 年廣州就規(guī)定新增的經(jīng)營性房地產(chǎn)用地以招標(biāo)或拍賣方式出讓，后又出臺(tái) “閑置土地兩年內(nèi)不開發(fā)無條件收回”。 2004 年，規(guī)定開發(fā)商的土地款需一次繳清，比杭州目前分一年或半年繳清的政策更為嚴(yán)厲，并規(guī)定爛尾、 閑置土地要在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行公開交易， 提高了房地產(chǎn)市場的準(zhǔn)入門檻。其次是在商品房銷售環(huán)節(jié)，據(jù)調(diào)查，廣州從 1992 年以來至今已 4 次提高預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，降低了消費(fèi)者的購房風(fēng)險(xiǎn)。 目前廣州的商品預(yù)

42、售條件明顯高于杭州： 多層必須結(jié)頂，高層要達(dá)到三分之二的結(jié)構(gòu)工程 ( 杭州的條件是多層三分之一，高層正負(fù)零零，即出地面 ) 。同時(shí)政府還修改了 2001 版的商品房買賣合同， 要求開發(fā)商明確注明綠化面積和配套面積， 并將購房人的付款與預(yù)售備案手續(xù)結(jié)合起來，以避免重復(fù)抵押登記。在二手房市場上， 廣州市要求每個(gè)經(jīng)紀(jì)人必須持有廣州市頒發(fā)的經(jīng)紀(jì)人證書， 杭州市的規(guī)定是每家中介公司不得少于三人。 綜合上看， “苛刻的政策規(guī)范、開發(fā)商的充分競爭、理性的消費(fèi)”使廣州房地產(chǎn)市場進(jìn)入了發(fā)展的良性循環(huán)。五、發(fā)展趨勢展望( 一 ) 整體發(fā)展空間23精品 料推薦目前，浙江經(jīng)濟(jì)正保持穩(wěn)健上揚(yáng)態(tài)勢，工業(yè)化和城市化處于加速

43、時(shí)期，人均cdp已超過 2000 美元，正處在羅斯托的“起飛”過程中；浙江城市化水平已經(jīng)達(dá)到53%，按發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，已經(jīng)進(jìn)入 50-70%的快車道，而且一般要到70%才會(huì)穩(wěn)定下來。從居民消費(fèi)支出比重看， 1999 年美國用于住房消費(fèi)的支出 ( 不包括水電燃料 ) 比重為 18。95%，紐約、洛杉磯等大城市的消費(fèi)比重則超過 20%。如果同口徑比較，浙江 2003 年居民住房消費(fèi)支出在扣除水電燃料后的比重為 4.75%，而且隨著全省恩格爾系數(shù)的降低 ( 城鎮(zhèn)居民由 1990 年 55.1 下降到 2003 年 36.6 ，農(nóng)村居民由 1990 年 46.1 下降到 2003 年 38.2) ，浙江

44、居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)、財(cái)富理念、置業(yè)方式產(chǎn)生了一定變化，其中不動(dòng)產(chǎn)投資增加成為一個(gè)趨勢。近期的抽樣調(diào)查顯示，全省城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積為21.6 平方米，戶均住房使用面積為60.5 平方米，其中有68.4%的家庭住房使用面積在60 平方米以下。而發(fā)達(dá)國家如美國在上世紀(jì) 80 年代中后期的人均住房使用面積就達(dá)到了40 平方米，西歐國家為 35 平方米，更大的差距還體現(xiàn)在兩者住房的質(zhì)量、功能、環(huán)境等各個(gè)綜合層面。 可以說，隨著浙江經(jīng)濟(jì)進(jìn)入起飛階段，住房的生存需求和改善需求并舉，加上住房體制改革的順利實(shí)施和城市化進(jìn)程的加快，我省居民對(duì)住房的潛在需求量巨大。24精品 料推薦從國外房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r看，美國、日

45、本、英國房地產(chǎn)增加值占 gdp的比重分別達(dá)到 11.2%、 12.8%、22.4%。美國幾個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的州，房地產(chǎn)增加值占 cdp比重更是高達(dá) 14-15%，2000 年加里福尼州的房地產(chǎn)增加值就高達(dá)2090 億美元，占cdp比重為15.5%。相比之下， 2000 年浙江房地產(chǎn)增加值為116.9 億元，占gdp比重為 1.9%。到 2003 年，浙江房地產(chǎn)增加值達(dá)到238.5 億元，比 2000 年翻了一番多，但也只占到gdp比重的 2.6%。因此，浙江較好的經(jīng)濟(jì)資源、社會(huì)基礎(chǔ)、需求空間和發(fā)展空間都將為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐。( 二 ) 宏觀調(diào)控對(duì)供求的影響目前，浙江商品房的空置量仍在正?？罩梅秶詢?nèi)。據(jù)省企調(diào)隊(duì)對(duì)杭、甬、嘉 277 家三級(jí)及以上資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查，2003年空置一年以上的商品房面積為68.8 萬平方米，只占竣工面積的 2.1%，空置率基本處于合理區(qū)間。從這個(gè)意義上判斷，浙江房地產(chǎn)市場總體上還沒有出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。但是在近期， 寧波、金華等一些地區(qū)出現(xiàn)了二手房市場“有