1、第五章 物業(yè)管理企業(yè)法律制度,第五章 物業(yè)管理企業(yè)法律制度,第一節(jié) 企業(yè)概述 第二節(jié) 物業(yè)管理企業(yè) 第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理,第一節(jié) 企業(yè)概述,企業(yè)的概念和特征 企業(yè)的分類 現(xiàn)代企業(yè)的法律形態(tài) 企業(yè)的設(shè)立,企業(yè)的概念和特征,企業(yè)是依法設(shè)立的、從事經(jīng)營性活動并具有獨立或相對獨立的法律人格的組織。 企業(yè)具有以下特征： 1企業(yè)必須依法設(shè)立 2企業(yè)是一個組織體 3企業(yè)是從事經(jīng)營性活動的經(jīng)濟(jì)組織 4企業(yè)具有獨立或相對獨立的法律人格,企業(yè)的分類,1個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)和公司企業(yè) 這是依企業(yè)投資人的出資方式和責(zé)任形式的不同對企業(yè)進(jìn)行的最基本的、法律上的分類。 2內(nèi)資企業(yè)、外商投資企業(yè)和港、澳、臺商投

2、資企業(yè) 這是我國依據(jù)企業(yè)投資者是否具有涉外或涉港、澳、臺因素對企業(yè)進(jìn)行的分類。 3國有企業(yè)、集體企業(yè)和私營企業(yè) 這是我國依據(jù)企業(yè)的所有制性質(zhì)的不同所做的一種分類。,企業(yè)的分類,4大型企業(yè)、中型企業(yè)和小型企業(yè) 這是根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模的大小所做的一種分類。 5工業(yè)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)、交通運輸企業(yè)、金融企業(yè)等 這是依據(jù)企業(yè)主要營業(yè)的范圍性質(zhì)為劃分標(biāo)準(zhǔn)的一種分類。 6法人企業(yè)和非法人企業(yè) 這是依據(jù)企業(yè)法律地位的不同所做的一種分類。,現(xiàn)代企業(yè)的法律形態(tài),企業(yè)的法律形態(tài)，又稱企業(yè)的法律形式，是企業(yè)依法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和條件所形成的組織形式。企業(yè)的法律形式是由法律直接規(guī)定的，具有強(qiáng)制性與規(guī)范性的特點。 根據(jù)企業(yè)的

3、資本構(gòu)成和投資者的責(zé)任形式的不同，各國確立的企業(yè)基本法律形態(tài)主要有公司、獨資企業(yè)、合伙企業(yè)三種。,(一)個人獨資企業(yè),個人獨資企業(yè)是指依法設(shè)立，由一個自然人投資，財產(chǎn)為投資人個人所有，投資人以其個人財產(chǎn)對企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任的經(jīng)營實體。,(二)合伙企業(yè),合伙企業(yè)是指由兩人或兩人以上通過訂立合伙協(xié)議依法設(shè)立，共同出資、合伙經(jīng)營、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險，并對企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任的營利性組織。,(三)公司,1公司的概念和特征 2公司的分類 3我國公司的種類,1公司的概念和特征,公司是指依照公司法在中國境內(nèi)設(shè)立的以營利為目的的企業(yè)法人。 公司具有以下特征： 公司是企業(yè)的一種。 公司為法人。 公司以營利

4、為目的。 公司須依照公司法在中國境內(nèi)設(shè)立。,2公司的分類,按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可以將公司作不同的種類劃分。 以公司股東的責(zé)任范圍為標(biāo)準(zhǔn)可以將公司劃分為以下種類： 無限責(zé)任公司 兩合公司 股份有限公司 股份兩合公司 有限責(zé)任公司,2公司的分類,以公司之間的關(guān)系為標(biāo)準(zhǔn)分類，則又可將公司作如下劃分： 總公司和分公司 母公司和子公司,3我國公司的種類,依照我國公司法的規(guī)定，我國公司的種類有兩種：有限責(zé)任公司和股份有限公司。,(1)有限責(zé)任公司,有限責(zé)任公司，是指股東以其出資額為限對公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人。 有限責(zé)任公司的特征有以下幾點： 股東人數(shù)有最高數(shù)額限制。,(1)有

5、限責(zé)任公司,股東以出資額為限對公司承擔(dān)責(zé)任。 設(shè)立手續(xù)和公司機(jī)關(guān)簡易化。 股東對外轉(zhuǎn)讓出資受到嚴(yán)格限制。 公司的封閉性或非公開性。,(2)股份有限公司,股份有限公司又稱股份有限責(zé)任公司，亦稱股份公司，是指把全部資本分為等額股份，股東以其所持股份為限對公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人。,(2)股份有限公司,股份有限公司具有以下特征： 發(fā)起人須符合法定人數(shù)。 公司的全部資本分為等額股份。 股東負(fù)有限責(zé)任。 股份有限公司股東負(fù)有限責(zé)任，這表現(xiàn)在兩點上：其一，股東的責(zé)任僅以其所持股份為限；其二，股東只對公司承擔(dān)責(zé)任，不對公司債權(quán)人負(fù)責(zé)。 資本證券化和公司具有社會性。,(四)

6、股份合作企業(yè),股份合作企業(yè)是指以合作制為基礎(chǔ)、兼有股份制特點的企業(yè)，它是我國特有的一種企業(yè)組織形式，將成為城鄉(xiāng)集體企業(yè)和國有小型企業(yè)發(fā)展的主要模式。,(五)國有國營企業(yè),對于不能采取公司化經(jīng)營的某些特定行業(yè)和生產(chǎn)特殊產(chǎn)品的國有企業(yè)，仍要保持國營的形式，由國家直接控制和管理。這類企業(yè)主要指不能進(jìn)入市場競爭，不能自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的企業(yè)，如軍工企業(yè)、公益企業(yè)、制幣廠等特殊企業(yè)。,企業(yè)的設(shè)立,(一)企業(yè)設(shè)立的概念 (二)企業(yè)設(shè)立的條件 (三)企業(yè)設(shè)立的登記,(一)企業(yè)設(shè)立的概念,企業(yè)的設(shè)立，是指為使企業(yè)成立、取得合法的主體資格而依據(jù)法定程序進(jìn)行的一系列法律行為的總稱。 企業(yè)設(shè)立行為的內(nèi)容，因企業(yè)種類

7、的不同有很大差別，在不同的國家，甚至同一國家的不同時期也有不同的規(guī)定。,(二)企業(yè)設(shè)立的條件,1我國各類企業(yè)設(shè)立的基本條件 2公司設(shè)立的條件,1我國各類企業(yè)設(shè)立的基本條件,(1)有符合法律規(guī)定的名稱。 (2)有企業(yè)章程或者協(xié)議。 (3)有符合法律規(guī)定的資本。 (4)建立符合法律規(guī)定的組織制度。 (5)有符合法律規(guī)定的經(jīng)營范圍。 (6)有自己的生產(chǎn)經(jīng)營場所。,2公司設(shè)立的條件,(1)有限責(zé)任公司設(shè)立的條件 (2)股份有限公司設(shè)立的條件,(三)企業(yè)設(shè)立的登記,企業(yè)登記，是指企業(yè)依照法定程序，將法定事項申報企業(yè)登記主管機(jī)關(guān)注冊登記的一種法律制度。 企業(yè)登記包括企業(yè)設(shè)立登記、變更登記和注銷登記三種。,

8、(三)企業(yè)設(shè)立的登記,我國的企業(yè)登記機(jī)關(guān)是工商行政管理機(jī)關(guān)，具體指國家工商行政管理局，省級(含自治區(qū)、直轄市)工商行政管理局和市、縣工商行政管理局。,五、企業(yè)的變更、解散和清算,(一)企業(yè)的變更 (二)企業(yè)的解散 (三)企業(yè)的清算,(一)企業(yè)的變更,企業(yè)變更，是指企業(yè)成立后，企業(yè)組織形式、企業(yè)登記事項的變化。 引起企業(yè)變更的原因 ： 1企業(yè)合并 一種是新設(shè)合并，又稱聯(lián)合 ； 另一種是吸收合并。 2企業(yè)分立 3公司組織變更 4企業(yè)登記事項的變更,(二)企業(yè)的解散,企業(yè)解散，是指企業(yè)因法律或章程規(guī)定的事由出現(xiàn)而使企業(yè)終止其法人資格或其他主體資格的法律行為。 企業(yè)解散的原因： (1)企業(yè)違反法律、法

9、規(guī)被依法撤銷。 (2)企業(yè)章程或協(xié)議規(guī)定的營業(yè)期限屆滿，或者章程或協(xié)議規(guī)定的其他解散事由出現(xiàn)。,(二)企業(yè)的解散,(3)法人企業(yè)的權(quán)力機(jī)構(gòu)、合伙企業(yè)的合伙人或者個人獨資企業(yè)投資人決定解散企業(yè)。 (4)企業(yè)因合并或者分立需要解散。 (5)企業(yè)因破產(chǎn)而解散。 (6)其他原因需要解散。,(三)企業(yè)的清算,企業(yè)的解散必須進(jìn)行清算。 企業(yè)清算一般按如下程序進(jìn)行： 1組成清算組織企業(yè)宣告解散后，應(yīng)自決定解散之日起一定期限(一般為15日)內(nèi)成立清算組織。,(三)企業(yè)的清算,2通知和公告?zhèn)鶛?quán)人 3制定清算方案并報股東會、投資人或者有關(guān)主管機(jī)關(guān)確認(rèn) 4清償債務(wù)，分配企業(yè)財產(chǎn) 5編制清算報告并辦理企業(yè)注銷登記,第

10、二節(jié) 物業(yè)管理企業(yè),物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征 物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu) 物業(yè)管理公司,一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征,物業(yè)管理企業(yè)，是按照法定的條件與程序設(shè)立、登記備案、申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)等級證書，從事與其資質(zhì)等級相符的物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)活動的組織。,一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征,特征： (一)物業(yè)管理企業(yè)從事行業(yè)具有服務(wù)性質(zhì) 1提供公共服務(wù) 2提供專項服務(wù) 3提供特約服務(wù),一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征,(二)物業(yè)管理企業(yè)必須在其資質(zhì)等級范圍內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營管理活動 1999年10月31日建設(shè)部頒發(fā)了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法，將我國的物業(yè)管理企業(yè)劃分為一級、二級、三級三個資質(zhì)等級和一個臨時資質(zhì)，物業(yè)管理

11、企業(yè)的經(jīng)營管理活動必須在其資質(zhì)等級范圍內(nèi)進(jìn)行。,一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征,(三)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理是以物業(yè)管理合同為核心開展的,二、物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu),物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)的基本類型有四種： 直線式 直線職能式 事業(yè)部制 矩陣式,三、物業(yè)管理公司,物業(yè)管理公司是指依照公司法在中國境內(nèi)設(shè)立的，具備相應(yīng)的資質(zhì)等級，依照有關(guān)的法律、法規(guī)和物業(yè)管理合同的規(guī)定，對物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化管理，以營利為目的的企業(yè)法人。,三、物業(yè)管理公司,其特征主要如下： (1)物業(yè)管理公司是企業(yè)的一種組織形式。 (2)物業(yè)管理公司具備法人資格。 (3)物業(yè)管理公司必須具備相應(yīng)的資質(zhì)條件。,第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理

12、,物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的概念 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的管理部門 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級與標(biāo)準(zhǔn)和承攬業(yè)務(wù)的范圍 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的申請與審批 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的動態(tài)管理,一、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的概念,物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)，是指從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的人員素質(zhì)、資金數(shù)量、專業(yè)技能、管理水平及物業(yè)管理業(yè)績等。,二、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的管理部門,物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)實行分級管理制度。,三、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級與標(biāo)準(zhǔn)和承攬業(yè)務(wù)的范圍,物業(yè)管理企業(yè)劃分為一級、二級、三級三個資質(zhì)等級和臨時資質(zhì)。,例如：資質(zhì)一級企業(yè),(1)注冊資本500萬元以上； (2)具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于30人，企業(yè)經(jīng)理

13、取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，80以上的部門經(jīng)理、管理人員取得從業(yè)人員崗位證書； (3)管理兩種類型以上的物業(yè)； (4)管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%。,例如：資質(zhì)一級企業(yè),(5)20以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號，20以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))稱號； (6)具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度； (7)建立了維修基金管理與使用制度。 一級企業(yè)可參加全國范圍內(nèi)物業(yè)管理項目的投標(biāo)、議標(biāo)。,四、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的申請與審批,(一)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的申請 1已經(jīng)設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)申請資質(zhì) 2新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)申請資質(zhì),新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)申請資質(zhì),新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門申請領(lǐng)取臨時資質(zhì)證書。物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)取臨時資質(zhì)證書后，方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。臨時資質(zhì)證書有效期為一年。有效期滿后，物業(yè)