1、策劃人員培訓(xùn)資料（三）,1,房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn),房地產(chǎn)政策法規(guī),日期： 2012年9月,策劃人員培訓(xùn)資料（三）,2,本課時目錄,第一部分：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 第二部分：房地產(chǎn)法律法規(guī) 第三部分：房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識 第四部分：近期房地產(chǎn)政策分析,策劃人員培訓(xùn)資料（三）,3,第一部分:房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語 1）房地產(chǎn)：又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱 ，包含土地、建筑和附著在土地、建筑上不可分離部分及附帶部分的各種權(quán)益 2）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)，具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利 3）土地類型：土地按其使用性質(zhì)劃分

2、為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資微利房用地 4)土地使用權(quán)出讓年限:是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定權(quán)限內(nèi)出讓給土地使用者。其中居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其它用地50年,策劃人員培訓(xùn)資料（三）,4,5）三通一平：是指地塊的水通、電通、路通、場地平整。 6）七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通訊通、煤氣通、電通熱力通、場地平整。 7）房地產(chǎn)市場：分一級市場、二級市場、三級市場； 1)一級市場是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者

3、的交易市場。 2)二級市場是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。 3)三級市場是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。 8）銀行按揭：是指購房者購買樓房時與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一部份樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者所購房屋的所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。 9）容積率:建筑面積與土地總面積之比。 10）占地面積:小區(qū)所占的所有土地面積,包括走廊,花園,基地線以內(nèi)。 11）基地面積:建筑物整體在地面的正投影面積.,策劃人員培訓(xùn)資料（三）,5,12）建筑覆蓋率：居住

4、區(qū)內(nèi)各類建筑的基底總面積占居住區(qū)占地總面積的比率 13)綠化率:綠化面積在占地面積中所占的百分比 14)得房率(公攤):套內(nèi)使用面積與建筑面積比. 15)日照間距:建筑物與建筑物之間的距離,他要滿足一個比例的要求. 16)中線:指墻中間的一條線,到兩個墻表面的距離都一樣. 17)層高:本層地面至上一層地面的高度,標(biāo)準(zhǔn)層高為2.8米. 18)凈高:本層樓地面與本層頂?shù)母叨?凈高+樓板厚度=層高. 19)承重墻:指支撐著上部樓層重量的墻體,只起到把一個房間和另一個房間隔開的作用,在工程圖上為中空墻體,對建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響. 20)非承重墻:指不支撐著上部樓層重量的墻體,只起到把一個房間和另一個

5、房間隔開的作用,在工程圖上為中空墻體,對建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響. 21)房型:指幾房幾廳幾衛(wèi)幾陽臺.,策劃人員培訓(xùn)資料（三）,6,房地產(chǎn)建筑形態(tài),1)低層：13F的建筑稱為低層建筑。 2)多層：7F以下的建筑稱為多層建筑。 3)小高層：811F的建筑稱為小高層。 4)高層：1230F的建筑稱為超高層。 5)超高層：30F以上的建筑稱為超高層。 6)板樓：又稱排樓，即由多個雙拼組成，座向統(tǒng)一，并排興建而成建筑群體者 7)雙拼：即每單元層中有兩戶住宅，又稱一梯兩戶。 8)三拼：即每單元層中有三戶住宅，有成一體三戶。 9)獨(dú)棟別墅：既獨(dú)立一棟存在的別墅。 10)雙拼別墅：兩棟連在一起的別墅。 11)

6、連棟別墅：多棟連在一起的別墅。 12)越層：又稱樓中樓，既室內(nèi)有樓梯，一屋可為幾層，稱為越層。 13)店面：又稱門市房，用作商業(yè)，多為一樓，沿街。 14)經(jīng)濟(jì)適用房：價位較低，適用于大多數(shù)消費(fèi)的商品房，稱之為經(jīng)濟(jì)使用。 15)商品房：作為商品，以產(chǎn)權(quán)出售的房屋，通稱為商品房。,策劃人員培訓(xùn)資料（三）,7,第二部分:房地產(chǎn)法律法規(guī),1）商品房現(xiàn)售應(yīng)符合什么條件？ 商品房銷售指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受 人支付房價款的行為。商品房現(xiàn)售應(yīng)滿足以下條件： 具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； 取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件； 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和

7、施工許可證； 已通過竣工驗(yàn)收； 拆遷安置已落實(shí)； 供水、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件； 物業(yè)管理方案已落實(shí)。,策劃人員培訓(xùn)資料（三）,8,2）商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合什么條件？ 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由 買受人支付定金或者房價款的行為。取得商品房預(yù)售資格應(yīng)滿足以下條件： 建設(shè)單位具有開發(fā)經(jīng)營資格； 持有合法的國有土地使用權(quán)和建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工期建設(shè)總投資的百分之二十五以上； 3）商品房銷售是否合法，消費(fèi)者要看哪幾證？ 應(yīng)當(dāng)查看國有土使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工

8、程施工許可證、商品房銷售許可證。若現(xiàn)房，還要看有無產(chǎn)權(quán)登記備案證 4）什么是契稅？商品房買賣現(xiàn)行稅率是多少？應(yīng)該什么時候交納？ 契稅是在土、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時，國家按照當(dāng)事人雙方簽定合同（契約），以及所確定價格的一定比例，向承受權(quán)屬者一次征收的一種行為稅。 商品房買賣現(xiàn)行契稅交納稅率90平米以下1%，90-143平米1.5%，144平米及以上3%。 契稅應(yīng)在交易雙方正式簽定商品房買賣合同之后，一個月內(nèi)交納，逾期要罰交滯納金。,策劃人員培訓(xùn)資料（三）,9,5）什么是印花稅？ 印花稅是對因商事活動、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證證收的一種稅。目前南寧對個人銷售或購買住房暫免征收

9、印花稅 6）辦理合同登記備案的時間是怎么規(guī)定的？ 我國房地產(chǎn)法規(guī)定，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)與承購人簽定商品房正式買賣合同后，應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30 日內(nèi)向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案手續(xù)。 7)開發(fā)企業(yè)發(fā)布房地產(chǎn)廣告，內(nèi)容上有什么要求？ 發(fā)布房地產(chǎn)廣告，必須載明以下事項(xiàng)： 開發(fā)企業(yè)名稱，中介服務(wù)代理機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱； 商品房銷（預(yù)）售許可證號； 物業(yè)具體座落、類型、配套設(shè)施、平均價、起價等； 需要載明位置圖的應(yīng)按比例載明； 自管或委托專業(yè)物業(yè)管理公司情況； 優(yōu)惠條件、按揭情況等； 房地產(chǎn)廣告審查批準(zhǔn)文號應(yīng)當(dāng)列為廣告內(nèi)容同時發(fā)布； 聯(lián)系人、售樓電話。,策劃人員培訓(xùn)資料（

10、三）,10,8）對于產(chǎn)權(quán)辦理時間國家有什么規(guī)定？ 2001年6月1日頒布實(shí)施的商品房銷售管理辦法第三十四條規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60 日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。 9）購買商品房，未成年人能否辦理產(chǎn)權(quán)證？ 未成年人可辦理房屋所有權(quán)證 。但是，由于民法明確規(guī)定：18 周歲以下公民不具有完全民事行為能力，不能獨(dú)立進(jìn)行民事行為或活動。并且房地產(chǎn)交易行為屬于一項(xiàng)復(fù)雜的民事行為，所以必須有監(jiān)護(hù)人代為辦理。同時規(guī)定，在產(chǎn)權(quán)人未滿18 周歲之前，不允許出售所購房屋，但產(chǎn)權(quán)人在重大疾病，出國等爭需大量資金的情況下可以例外。 10）什么是

11、“兩書”？ “兩書”即住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，它們是商品房買賣合同的重要組成部分。商品房銷售管理辦法規(guī)定：商品房交付時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。 11)什么是住房公積金制度？ 住房公積金是一種義務(wù)性的住房長期儲金。住房公積金制度是結(jié)合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)際情況而實(shí)行的一種房改政策，指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個運(yùn)行機(jī)制和管理制度。,策劃人員培訓(xùn)資料（三）,11,12）房地產(chǎn)抵押相關(guān)知識： 房地產(chǎn)抵押概念：房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)

12、人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。 預(yù)購商品房貸款抵押：指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款金融機(jī)構(gòu)代其支付其余的房價款，將所購商品房抵押給貸款金融機(jī)構(gòu)作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。 在建工程抵押：指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造的資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押級貸款金融機(jī)構(gòu)作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。已抵押之在建工程，再取得預(yù)售證后需解押后方可簽訂購房合同，辦理按揭貸款。 作為抵押物的條件：依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押。（單純以劃撥方式取得的

13、土地使用權(quán)是不允許抵押的，只有以出讓方式取得的土地使用權(quán)才可以設(shè)定抵押權(quán)。）,策劃人員培訓(xùn)資料（三）,12,11）在什么情況下職工可以支取住房公積金？ 職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額： 購買、建造、翻建、大修自住住房的； 離休、退休的； 完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的； 戶口遷出所在市、縣或者出境定居的； 償還購房貸款本息的； 房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。 12）預(yù)售商品房的購買人在未竣工前能將商品房轉(zhuǎn)讓給他人嗎？ 我國城市房地產(chǎn)管理法第36 條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其他合法方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為”。對于轉(zhuǎn)讓預(yù)售

14、商品房，凡預(yù)售商品房的預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓給第三人，并達(dá)成協(xié)議時，除單純權(quán)利轉(zhuǎn)讓外，如果將其權(quán)利或義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人必須征得原商品房預(yù)售合同的債權(quán)人即商品房預(yù)售人的同意，并以書面形式表示其真實(shí)意思，該預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議才合法并具有法律約束力。,策劃人員培訓(xùn)資料（三）,13,第三部分:房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識,【學(xué)習(xí)目的】 通過本章學(xué)習(xí)后，應(yīng)熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念，掌握房地產(chǎn)開發(fā)基本原則及其與城市規(guī)劃關(guān)系的基本內(nèi)容；要求熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的方式和程序，并了解房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件和基本要求,策劃人員培訓(xùn)資料（三）,14,1）房地產(chǎn)開發(fā)基本概念 房地產(chǎn)開發(fā)，是指按照城市

15、建設(shè)總體要求和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，選擇一定規(guī)模的用地，有組織、有步驟進(jìn)行征地、動遷、土地開發(fā)、基礎(chǔ)建設(shè)、房屋及配套設(shè)施建設(shè)和經(jīng)營管理的一項(xiàng)綜合經(jīng)濟(jì)活動。 房地開發(fā)具有周期長、投資多、風(fēng)險度、利潤高、綜合性強(qiáng)等特點(diǎn) 2）房地產(chǎn)開發(fā)基本要求 在房地產(chǎn)開發(fā)活動過程中應(yīng)遵循下列原則： 依法取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則 房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃原則 房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則 房地產(chǎn)開發(fā)在實(shí)施過程中，應(yīng)嚴(yán)格實(shí)施“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理”的原則 房地產(chǎn)開發(fā)必須遵照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定開發(fā)的土地原則

16、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)必須嚴(yán)格按工程建設(shè)程序?qū)嵤⒐を?yàn)收合格后，并經(jīng)過政府主管部門竣工備案后才能交付使用 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在實(shí)施商品房的預(yù)售和銷售時，必須執(zhí)行國家和個地方的銷售許可制度和政策,策劃人員培訓(xùn)資料（三）,15,3）房地產(chǎn)開發(fā)的形式 房地產(chǎn)開發(fā)主要有三種形式：新區(qū)開發(fā)、舊城區(qū)的改造、新城區(qū)開發(fā)和老城區(qū)改造相結(jié)合等三種情況 新區(qū)開發(fā)：一般是指在新城區(qū)或衛(wèi)星城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)。從“生地”（即為經(jīng)“七通一平”的土地）開始，嚴(yán)格按照城市總體規(guī)劃和開發(fā)區(qū)功能特點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。 舊城區(qū)的改造：舊區(qū)改造一般是指在舊城區(qū)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)，在這里要注意調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施，更新舊建筑，降低建

17、筑密度，合理疏解人口，以有利于城市經(jīng)濟(jì)、文化的繁榮，改善城市環(huán)境，提高人民群眾的居住條件。 新城區(qū)開發(fā)和老城區(qū)改造:這是既進(jìn)行舊區(qū)改造，又在新區(qū)進(jìn)行建設(shè)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)，這樣做，新舊聯(lián)動，統(tǒng)盤籌劃，能合理配置，取長補(bǔ)短，優(yōu)劣互補(bǔ)。 4）房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模 房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模一般有單項(xiàng)開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)三種 單項(xiàng)開發(fā)：是指一個種類和一種性質(zhì)的項(xiàng)目開發(fā) 小區(qū)開發(fā)：是指有一定開發(fā)規(guī)模和較大的資源數(shù)額，占有相當(dāng)面積的土地，建設(shè)周期較長的房地產(chǎn)開發(fā) 成片開發(fā)：是指開發(fā)規(guī)模巨大、投資數(shù)額較高、內(nèi)含眾多開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)周期長、占地面積相當(dāng)于一個區(qū)域的綜合開發(fā)。,策劃人員培訓(xùn)資料（三）,16,5）房地產(chǎn)開發(fā)階

18、段劃分,按照市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行機(jī)制要求和開發(fā)時間的先后，房地產(chǎn)開發(fā)可分為投資決策階段、項(xiàng)目前期工作階段、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段、房屋銷售及物業(yè)管理等四個階段 投資決策階段：這一階段主要是對擬開發(fā)地和開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，選定開發(fā)地點(diǎn)和開發(fā)項(xiàng)目，然后向政府相關(guān)部門申請立項(xiàng)，同時提出用地申請。待政府有關(guān)部門批準(zhǔn)后，再進(jìn)行規(guī)劃區(qū)細(xì)部規(guī)劃；這個階段是開放過程中最為關(guān)鍵的一個階段，它包括三個方面的工作，即開發(fā)項(xiàng)目的初步設(shè)想、項(xiàng)目設(shè)想具體化、項(xiàng)目可行性研究。 項(xiàng)目前期工作階段：這一階段是投資決策后到正式施工之前的工作階段。主要包括規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷兩方面內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段：這一階段就是嚴(yán)格按照施工圖，實(shí)施項(xiàng)目

19、的建設(shè)計劃并生產(chǎn)出建筑產(chǎn)品的過程 房屋銷售及物業(yè)管理階段：在施工期間即可進(jìn)行銷售活動，竣工驗(yàn)收后，交付使用，并進(jìn)行售后服務(wù)工作的階段。,策劃人員培訓(xùn)資料（三）,17,6）房地產(chǎn)開發(fā)程序,開發(fā)公司設(shè)立,可研及立項(xiàng),規(guī)劃設(shè)計,取得土地使用權(quán),拆遷安置,項(xiàng)目施工,經(jīng)營銷售,物業(yè)管理,策劃人員培訓(xùn)資料（三）,18,第四部分:近期房地產(chǎn)政策分析,【學(xué)習(xí)目的】 通過本章學(xué)習(xí)后，要求熟悉近期房地產(chǎn)政策變化情況，并對未來政策走勢有一定的預(yù)測能力，掌握房地產(chǎn)政策對未來樓市的影響進(jìn)而預(yù)測未來樓市的走勢,策劃人員培訓(xùn)資料（三）,19,我們先來看，對房地產(chǎn)行業(yè)影響最深刻的行業(yè)政策,策劃人員培訓(xùn)資料（三）,20,關(guān)于切

20、實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知,“國八條”,2005年初，針對房價上漲過快的顯性，國務(wù)院作出了對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的決策。于2005年3月26日，國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知，業(yè)內(nèi)將其稱為“國八條”。其將穩(wěn)定房價提高到了政治高度，要求建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，并第一次明確提出“對住房價格上漲過快、控制不力的，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任?！?1,核心思想：將穩(wěn)定房價提高到了政治高度,策劃人員培訓(xùn)資料（三）,21,“國六條”,2,進(jìn)入2006年之后，全國不少大中城市的房價又出現(xiàn)了大幅上揚(yáng)。面對房價的瘋漲，新一輪的調(diào)控手段相繼出臺，2006年5月17日，國務(wù)院提出了促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六條指導(dǎo)性措

21、施，業(yè)內(nèi)稱之為“國六條”。具體六項(xiàng)措施包括重點(diǎn)發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長以及進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序等內(nèi)容，這些措施給房地產(chǎn)市場帶來了一定警示，同時也深刻影響了現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展的方向,關(guān)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見,核心措施：90/70政策,策劃人員培訓(xùn)資料（三）,22,我們再來看，08年至今房地產(chǎn)走勢,策劃人員培訓(xùn)資料（三）,23,%,進(jìn)入三季度以來，全國住宅市場已現(xiàn)量價背離趨勢；在成交價格創(chuàng)下歷史新高的同時，成交面積出現(xiàn)較大幅度下滑,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,全國商品

22、住宅成交面積和成交價格 單位：萬平方米、元每平方米,*,*,全國成交量降價漲：和6月份成交面積最高點(diǎn)相比，8月成交面積變化-21%，成交價格+8%,策劃人員培訓(xùn)資料（三）,24,南寧市場走勢：08年住宅市場低迷，成交慘淡；09年市場整體成交火爆，但6月份后成交量開始回落，連續(xù)4個月出現(xiàn)價漲量跌的成交態(tài)勢,08年受宏觀調(diào)控政策的打壓，購房者觀望情緒濃厚，市場成交低迷,全年住宅成交323.15萬，成交均價3886元/ 受金融危機(jī)影響，擴(kuò)大內(nèi)需成為影響09年財政、貨幣等政策的重要因素，房地產(chǎn)行業(yè)成為拉動內(nèi)需的龍頭行業(yè)，因此受惠于國家及本地各種政策的利好，剛需及投資性需求得到雙重釋放，房地產(chǎn)市場成交火

23、爆，1-9月份南寧住宅共成交492.65萬，成交均價4493元/，量價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于08年全年 在全國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)回暖的基礎(chǔ)上，面對高房價下房地產(chǎn)市場，政府開始出臺相關(guān)政策穩(wěn)定樓市，南寧住宅成交連續(xù)四個月“價漲量跌”，但成交總量依舊堅(jiān)挺,策劃人員培訓(xùn)資料（三）,25,而又是什么因素使南寧住宅成交在回落的同時依舊保持堅(jiān)挺？,08年的低迷，09年上半年的“瘋狂”再到第三季度以后的回落,到底是什么政策的左右房地產(chǎn)市場的發(fā)展？,下面探討07年至今政策變化情況,策劃人員培訓(xùn)資料（三）,26,政策軌跡三個節(jié)點(diǎn),策劃人員培訓(xùn)資料（三）,27,2007年堅(jiān)定不移的宏觀調(diào)控,2007年中央人民銀行6次上調(diào)貸款利率,策劃

24、人員培訓(xùn)資料（三）,28,策劃人員培訓(xùn)資料（三）,29,策劃人員培訓(xùn)資料（三）,30,08年7月，“次貸危機(jī)”后 金融政策方面:由從“緊的貨幣政”策向“適度寬松政策”轉(zhuǎn)變; 財政政策方面:實(shí)行積極的財政政策； 一系列組合政策的出臺目的是抵御“金融危機(jī)”帶來的不利影響，保經(jīng)濟(jì)增長,2008-01-16 央行宣布自1月25日起，上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。,2008.1月,2008-02-07 國務(wù)院頒布土地調(diào)查條例。,2008.2月,中國人民銀行決定從2008年3月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。,中國人民銀行決定2008年4月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)

25、人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。,2008.3月,2008.4月,中國人民銀行決定上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點(diǎn)，于2008年6月15日和25日分別按0.5個百分點(diǎn)繳款。,2008.5月,9月16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點(diǎn)，其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整；存款基準(zhǔn)利率保持不變。,2008.9月,2008.10月,2008年10月15日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)；從2008年10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。,2008.11月,20

26、08.12月,2008-06-01國土資源部、國家工商行政管理總局發(fā)布國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同,2008-08-27央行銀監(jiān)會發(fā)布關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知,2008-10-22財政部、稅務(wù)總局降低住房交易稅率；央行商貸下調(diào)至0.7倍，首付款比例降至20%,2008-11-5溫家寶主持國務(wù)院常務(wù)會確定擴(kuò)大內(nèi)需十項(xiàng)措施,2008-11-13住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部落實(shí)國務(wù)院決策，部署5方面工作,從2008年11月27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。,從2008年12月23日起，下調(diào)一年期人

27、民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整 ；從2008年12月25日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn),08政策由緊向松,策劃人員培訓(xùn)資料（三）,31,政策回顧貸款利率變化,2007年以來五年期以上貸款利率變化情況,策劃人員培訓(xùn)資料（三）,32,09政策:上半年利好政策盡出,09年1月4日 房產(chǎn)市場 限外令松動,09年1月7日 二套房貸優(yōu)惠權(quán) 下放商業(yè)銀行,09年2月6日 四大銀行存量 房貸七折優(yōu)惠 細(xì)則出臺,09年3月3日 修訂保險法千億 資金進(jìn)軍房地產(chǎn),09年3月3日 住房公積金貸款 最高上浮20萬,09年5月3日 國務(wù)院下調(diào)住房 、煤炭等投資項(xiàng)目 資本金比例,09年3月4日 貸款買二套房可 享受首套房優(yōu)惠,09年5月25日 國務(wù)院研究 開征物業(yè)稅 ,09年2月3日 南寧推出若干 救市新政,策劃人員培訓(xùn)資料（三）,33,刺激要點(diǎn),樓市刺激政策核心內(nèi)容,2008年第四季度以來，中央出臺了一系列樓市刺激政策，其中最核心的文件有兩個：一個是“10.22房地產(chǎn)新政”；另一個是國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見 ,策劃人員培訓(xùn)資料（三）,34,09政策:7月后二套房政策逐步收緊