1、市場營銷部20110425銀海尚御調(diào)整建議商家測試座談會意見分析根據(jù)易居商業(yè)體系對項目的調(diào)整u 項目所在片區(qū)超市的經(jīng)營前景好，且屬于中上檔次u 關上片區(qū)餐飲、娛樂業(yè)的經(jīng)營前景好u 高端餐飲不會考慮項目地，主要受制于周邊形象和無獨棟進駐、無地面停車位的限制u 公園旁可以做一些中高檔餐飲u 下坡式商業(yè)長街消費者不希望車輛進入，會造成不安全的感覺u 投資者對投資回報預期普遍有所降低，商鋪會不會空置（即投資安全性）對投資客的影響很大u 中、小型經(jīng)營戶考慮的因素首先是成本，其次才是經(jīng)營利潤u 小投資客對面寬進深比的接受極限在1:2.5，超過了會比較難銷售u 項目內(nèi)的中高檔餐飲需求面積在300較合適初試座

2、談會后形成意見梳理u 高檔餐飲希望能有地面的停車位u 國貿(mào)原沃爾瑪停車寬敞方便，而我們項目超市停車位于地下，方便程度不如原沃爾瑪u 藥店對位置要求不高，但需要展示面u 高檔餐飲主要集中在國貿(mào)路和關興路部分，已經(jīng)有十年的歷史，其他地方想要再形成一個高檔的餐飲區(qū)難度較大，因此我們不適合做成高檔餐飲區(qū)u 影院在關上屬稀缺性產(chǎn)品，前景很好，但對項目的人群帶動效應有限u 娛樂業(yè)態(tài)在關上也比較好做，現(xiàn)有的也比較少u 機場搬遷會使關上高端消費大大減少u 沃爾瑪如果在項目里做一個社區(qū)店，則吸引力絕對弱于原沃爾瑪國貿(mào)店，若家樂福在項目里做一個社區(qū)店，則吸引力也要弱于原沃爾瑪國貿(mào)店，但比前方案要好一些u 按照現(xiàn)有

3、的規(guī)劃，負一樓做百貨有困難u 服裝等百貨較看好國貿(mào)融城塊區(qū)的項目，我們項目做服裝的話定位只能是中端偏稍微高一點，鋪面面積集中在100200之間，過大過小都不宜，且下沉商業(yè)長街不適合做服裝百貨u 老投資客對投資回報率的預期有所下降u 對于我們這個項目廣場設計得很美觀對商業(yè)的拉動力不大u 綠化不要遮擋商鋪，否則不利于經(jīng)營，也不利于出售u 片區(qū)消費力主要分兩大塊，一是周邊大量城中村的中低端消費，一是機場人員、醫(yī)院等的中高端消費，出現(xiàn)了兩頭大中間小的紡錘形消費u 三樓影院+二樓足浴電玩的這種搭配沒有問題、正式座談會后形成意見梳理（一）u 投資客對地下和樓上的商鋪投資抗性遠遠大于一樓商鋪的單價抗性u 地

4、下的層高做高和光線的充足對緩解地下商鋪的投資經(jīng)營抗性有一定效果u 靠著公園的一方適合做酒吧、茶室u 道路通車對下沉商業(yè)長街商鋪的投資價值有直接的提升u 帶租約銷售投資客普遍擔心不能兌現(xiàn)u 家居店不適合扎堆集聚u 餐飲做成中檔的比較適合，若想把關興路上的知名餐飲招到我們項目地可能不太現(xiàn)實u 地下一層有做兒童主題的商業(yè)空間u 地下一層臨主街道一面全部臨街敞開，對其商鋪有一定的提升u 二樓做休閑和餐飲會比較適合正式座談會后形成意見梳理（二）經(jīng)營現(xiàn)狀經(jīng)營現(xiàn)狀滿意度90%的商家經(jīng)營戶對自己經(jīng)營現(xiàn)狀比較滿意；商鋪使用現(xiàn)狀90%商家經(jīng)營戶鋪面屬于租賃，10%商鋪經(jīng)營戶鋪面屬于自購，商鋪租金情況商鋪租金區(qū)間為

5、35-120元/平米左右，其新路餐飲商家租金最低35元/平米左右，同在日新路服裝店租金在100元/平米左右，經(jīng)營面積區(qū)間100-600平米左右，面積最小的是吳井路家居 用品店100平米，服裝店次之160平米左右，藥200平米，餐飲和足療面積段集中在600-800平米之間。商鋪租約年限商家經(jīng)營戶租期在2-10年左右，經(jīng)營年限最短的是足療，租期兩年，年限最長是餐飲和藥店，都在10年。商鋪滿意度10%商家（服裝）非常滿意，10%商家（明楊家居）滿意，80%商家（足療、餐飲、藥店）一般。問卷調(diào)查梳理商家問卷調(diào)查梳理關上商圈消費現(xiàn)狀關上商圈消費結構35%商家認為關上商圈消費結構用品和餐飲業(yè)態(tài)比重最大、3

6、5%商家認為餐飲業(yè)態(tài)比重最大、30%商家認為娛樂休閑業(yè)態(tài)比重最大，80%商家認為家用電器、家居用品是比重最少的業(yè)態(tài)。關上消費檔次60%商家認為關上商圈消費檔次是中高檔次，40%（服裝、餐飲）商家認為關上商圈消費檔次是中檔。關上商圈消費特點和消費特征商家認為關上商圈以家庭為主的餐飲消費較多，部分高檔餐飲以商務、旅游接待為主，餐飲和旅游消費比較集中，餐飲和服裝商家認為家庭消費的顧客忠誠度高，回頭客較多；也有商家認為以家庭為主的休閑娛樂場所缺乏。項目地商業(yè)業(yè)態(tài)飽和度評價飽和度最高的是超市、夜市燒烤、茶館、咖啡廳，其次是一般性服裝店、中餐館，飽和度最低的是迪高廳、酒吧、西餐廳、電影院。問卷調(diào)查梳理項目

7、商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)劃方案主力店超市+電影院帶動其它零售的商業(yè)模式接受度90%商家認為這種業(yè)態(tài)是可以接受的， 原因是：社區(qū)商業(yè)住戶集中；能積聚人氣，人流對商家經(jīng)營有帶動作用；而且關上電影院較缺， 以家庭為單位的休閑娛樂業(yè)態(tài)較缺乏。主力店超市+電影院的商業(yè)模式下其它業(yè)態(tài)適合度40%商家認為最適合做的業(yè)態(tài)是服裝百貨；40%商家認為最適合做的業(yè)態(tài)是餐飲、其次是服裝；20%商家認為最適合做的業(yè)態(tài)是娛樂休閑。下負一層車行坡道對商業(yè)帶動作用接受度35%商家認為一般，35%商家說不清，10%商家認 為很小，10%商家認為說不清，10%商家認為很大。商業(yè)規(guī)劃和交通滿意度50%商家給規(guī)劃和交通動線都是8分，35%商家給

8、規(guī)劃打6分，交通動線各是8分和6分，15%商家規(guī)劃7分，交通9分。商業(yè)和和垂直交通35%商家喜歡獨立商業(yè)，給交通動線打分都是6分；65%商家喜歡板式商業(yè)，交通動線打分是5-9分（兩個商家5分、1個商家8分、1個商家9分）問卷調(diào)查梳理項目所在地投資測試項目所在地投資意向50%投資群體對本項目有投資意向，50%投資群體對本項目投資意向是看情況，看商鋪價格和周邊商圈商業(yè)氛圍。投資商鋪總價和面積接受度50%投資群體總價接受度為50-100萬元/套，50%投資群體總價接受度為100-150萬元，所有投資群體能接受商鋪面積都在20-50平米。租金水平接受度50%投資群體只打算投資一樓，能接受租金水平100

9、-120元/平米，50%投資群體能接受租金水平：100-120元/平米（一樓）、60元/平米（二樓）30元/平米（三樓）。意向投資商鋪類型所有投資群體都選擇臨街獨立商鋪。投資商鋪目的所有投資群體都選擇出租。項目投資前景判斷項目前景良好結論：商戶對我們項目所在地普遍有經(jīng)營信心，但只能做中檔或中檔稍高一點的檔次。對于主力店超市+影院帶動其他零售的模式普遍認為超市在此地競爭力有限，帶來的人流也有限，而影院對人流的帶動作用并不突出，因此在此地僅依靠這樣的模式還不夠，特別是二樓和地下一層還需做更多目的性消費（一）商戶對我們的項目所在地的認識，對項目主力店超市+ 影院帶動其他零售的模式的看法結論結論：經(jīng)過

10、同商戶充分協(xié)商，在本地塊中最適合的業(yè)態(tài)為： -1F：超市+兒童主題賣場 1F：零售 2F：娛樂或中檔餐飲 3F：影院+部分西餐 外商業(yè)街：休閑型，酒吧、茶館、小零售、小型餐飲 對現(xiàn)有的業(yè)態(tài)布局要根據(jù)上面的業(yè)態(tài)定位來加以調(diào)整（二）商戶在這種商業(yè)模式下最適合做的業(yè)態(tài)及前景判斷，對現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)布局的看法結論結論：商戶對項目地的交通只是一般性的評價，畢竟主干道日新路也較窄。項目規(guī)劃也只是一般性評價，并無亮點而言。部分商家認為項目的地下商業(yè)廣場無法存活，招商、銷售難度大，下負一層車行坡道的帶動作用不明顯，通車對步行街商業(yè)經(jīng)營不利，但有利于銷售。（三）商戶對項目規(guī)劃、平面交通的看法（重點對地下商業(yè)廣 場、

11、下負一層車行坡道的帶動作用判斷、人車貨交通分流的看法）結論結論：高檔餐飲等高端商業(yè)對純獨立商業(yè)的要求很高，而其他檔次的商業(yè)對此方面要求不高；但對我們的垂直交通普遍認為遠遠不夠。（四）商戶對地上商業(yè)形態(tài)（大板式商業(yè)還是純獨立商業(yè)）、 垂直交通動線的看法結論 （五）投資客對項目投資前景的判斷結論：成熟投資客對投資回報率的預期普遍下降；對我們項目，投資客只看好臨街鋪面，而對二、三樓和地下投資抗性大。對于超市進駐拉升周邊鋪面價值均形成共識。結論結論：投資客對投資回報率的預期普遍下降，期望值在4%7%之間，長線投資期望值低，短線投資期望值高；對本項目接受單價在2500050000之間，臨街面高，內(nèi)街低；

12、投資的面積全部集中在2050平米之間，總價也只在50150萬之間，這與調(diào)查的投資者數(shù)量過少有關（2個投資客）（六）投資客對項目投資回報率的期望和價格、面積、總價的 門檻期望結論 （七）項目所在地關上片區(qū)的消費習慣、消費結構和特點結論：關上片區(qū)過路經(jīng)濟比重較大，外地人過路消費的痕跡很重，造成消費的結構不完整，高檔餐飲消費異常突出；未來機場搬遷會使關上高端消費大大減少。結論 （八）投資客對關上片區(qū)物業(yè)投資的看法結論：投資商家都有兩次以上商鋪投資經(jīng)歷，投資地點主要集中在一環(huán)內(nèi)和北市區(qū)、南市區(qū)，但對項目投資前景都看好，主要是本項目區(qū)位優(yōu)越、項目商業(yè)定位清晰，業(yè)態(tài)布局合理。結論關上的價值：繼續(xù)沿用城市副

13、中心！板塊的價值：國貿(mào)路以南，民航路以西板塊商圈的價值：在沃爾瑪超市、關興路餐飲街之后的新興的片區(qū)型商圈地塊價值判斷與定位軌道交通和城市公交便利多集中在項目的西南邊日新路上，人流量大，商業(yè)主開口設置應該在項目地塊的西南角地塊價值判斷與定位結論：片區(qū)覆蓋型的商業(yè)區(qū)，滿足區(qū)域型的商業(yè)配套功能地塊價值判斷與定位業(yè)種定位：-1F：超市 + 兒童主題賣場1F：零售2F：娛樂或中檔餐飲3F：影院+部分西餐業(yè)態(tài)定位：綜合體或大單體或商業(yè)街均可外商業(yè)街：休閑型，酒吧、茶館、小零售、小型餐飲業(yè)態(tài)業(yè)種定位建議 建筑專業(yè)設計建議主次入口 出入口不宜太多，主入口承接外部交通的人流來向的主方向3外部交通人流量大小節(jié)點排

14、列為123由此首選的主入口應設置于處，首選的次入口應設置于處。12 建筑專業(yè)設計建議動線負一樓主入口、動線示意現(xiàn)狀：A、主次動線繁多，復雜B、次入口面臨雙橋路，并非外部人流的主要來向，而又對內(nèi)部商業(yè)鋪面的帶動作用不大。C、中心廣場位于零售區(qū)的一端，對零售區(qū)的貢獻不均衡建議：A、動線重新規(guī)劃，需簡潔明了，人在其中方向感明確B、取消次入口并移至圖中建議開口位置。C、中心廣場移至零售區(qū)的中心位置， 且全部敞開，增加負一層商鋪的性。建議開口位置主入口中心廣場次入口次入口次入口一層主入口、動線示意現(xiàn)狀：A、主次動線還是較多B、主入口處鋪面排列有誤， 造成局部鋪面價值過分放大 C、住宅區(qū)內(nèi)部設置商鋪處只有

15、一棟樓的人流量，成為商業(yè)價值極度弱化區(qū)域建議：A、主次動線重新規(guī)劃設計， 務必求簡，直接B、主入口處設置內(nèi)庭，便于商鋪的均和提升商業(yè)檔次C、商業(yè)價值極度弱化區(qū)域的商鋪可以取消建筑專業(yè)設計建議動線次入口主入口商業(yè)價值極度弱化區(qū)域局部鋪面價值過分放大次入口次入口二層主入口、動線示意現(xiàn)狀：A、動線還是較多B、垂直交通次入口和都位于住宅區(qū)內(nèi)部，對人流的吸引很有限C、垂直交通次入口和都位于商業(yè)體內(nèi)部，可視性和方便性都不佳D、扶梯的數(shù)量少E、一共有六處斷頭路 建議：A、動線重新規(guī)劃B、垂直交通增加扶梯C、垂直交通入口設置在主動線并盡量靠近入口位置D、分開的兩區(qū)之間應直接增設連廊（如圖），并直接連通至內(nèi)走廊

16、 垂直交通垂直交通應設置連廊次入口次入口建筑專業(yè)設計建議動線垂直交通主入口 垂直交通次入口 垂直交通次入口垂直交通次入口三層主入口、動線示意現(xiàn)狀：A、右邊區(qū)域僅有垂直交通而無平面交通，且同其他區(qū)域完全隔離開來B、扶梯數(shù)量少建議：A、增加右邊區(qū)域的平面交通， 且同左邊區(qū)域的交通連接，形成平面循環(huán)交通B、增加扶梯數(shù)量垂直交通次入口建筑專業(yè)設計建議動線垂直交通主入口垂直交通次入口垂直交通次入口此區(qū)域僅有垂直交通無平面交通，且同其他區(qū)域完全隔離開來 建筑專業(yè)設計建議外立面案例：日本千葉購物中心1. 商業(yè)的建筑外觀設計風格要有商業(yè)元素色彩：色彩能夠直接影響到人的心情。五彩的顏色比較適合做商業(yè)的LOGO，

17、商業(yè)外觀色彩也可以采用五彩，它能吸引眼球，聚焦視覺。能吸引消費者來就是目的。 建筑專業(yè)設計建議外立面案例：日本三井奧特萊斯1. 商業(yè)的建筑外觀設計風格要有商業(yè)元素上海仲盛世界商城教材 建筑專業(yè)設計建議外立面2. 商業(yè)的建筑外觀設計要有視覺沖擊力 商業(yè)的建筑外觀的設計風格A、傳統(tǒng)式B、復古式C、現(xiàn)代式D、藝術品式E、休閑自然式 商業(yè)項目性質(zhì)決定建筑外觀的設計形態(tài) 建筑專業(yè)設計建議外立面 商業(yè)的建筑外觀的設計風格案例：絕大部分商業(yè)A、傳統(tǒng)式這種風格的商業(yè)建筑特點就是中規(guī)中矩，是最常見的商業(yè)建筑類型。難以給人留下深刻印象。 建筑專業(yè)設計建議外立面 商業(yè)的建筑外觀的設計風格B、復古式：這種風格的建筑往

18、往采用舊建筑改造或者做舊如舊的手法，多突出當?shù)貍鹘y(tǒng)建筑特征。容易引發(fā)消費者的懷舊心理，同時吸引旅游消費者。案例：上海田子坊 、上海新天地 建筑專業(yè)設計建議外立面 商業(yè)的建筑外觀的設計風格B、復古式案例：上海新天地 建筑專業(yè)設計建議外立面 商業(yè)的建筑外觀的設計風格C、現(xiàn)代式：現(xiàn)代式建筑風格的商業(yè)體外觀造型時尚，現(xiàn)代感強，往往很受年輕人歡迎。案例：北京大悅城 建筑專業(yè)設計建議外立面 商業(yè)的建筑外觀的設計風格C、現(xiàn)代式案例：上海海上海 建筑專業(yè)設計建議外立面 商業(yè)的建筑外觀的設計風格C、現(xiàn)代式案例：馬來西亞展覽館 建筑專業(yè)設計建議外立面 商業(yè)的建筑外觀的設計風格案例：新加坡烏節(jié)灣d. 藝術品式：這種

19、風格的特點是標新立異，有設計感，奪人眼球，建筑本身就能吸引消費者，但一般僅限于外觀。內(nèi)部設計還是要遵循方便、直觀的商業(yè)規(guī)律。 建筑專業(yè)設計建議外立面 商業(yè)的建筑外觀的設計風格案例：上海金橋國際e. 現(xiàn)代休閑式：這種風格建筑親近自然，建筑體和植物、水系等自然元素的結合多。隨著現(xiàn)代人喜歡放松的購物環(huán)境，這種風格的商業(yè)建筑越來越受歡迎。 建筑專業(yè)設計建議外立面 商業(yè)的建筑外觀的設計風格e. 休閑式（歐式）案例：青浦趙巷奧特萊斯 建筑專業(yè)設計建議外立面u 商業(yè)項目性質(zhì)決定建筑外觀的設計形態(tài)商業(yè)建筑風格是由區(qū)域特點，歷史沿革，商業(yè)類型所決定：u 綜合體的購物中心適宜采用現(xiàn)代式風格，強化其時尚性。u 社區(qū)

20、商業(yè)項目適宜采用現(xiàn)代式購物功能與休閑自然式與的 風格結合，提高客群的消費體驗。u 旅游類項目適宜根據(jù)城市歷史特征采用復古式的建筑整體風格（明清風格不適合做純購物商場）。 建筑專業(yè)設計建議中庭廣場 （1）商場中庭功能功能一：表演與營銷活動場所 建筑專業(yè)設計建議中庭廣場 （1）商場中庭功能功能一：表演與營銷活動場所apm廣場演出活動案例： 建筑專業(yè)設計建議中庭廣場 （1）商場中庭功能功能二、提供運動娛樂等配套服務案例：泰國中央世界溜冰場 建筑專業(yè)設計建議中庭廣場 （1）商場中庭功能功能二、提供運動娛樂等配套服務 建筑專業(yè)設計建議中庭廣場 （2）商場中庭的設計a. 高空遮擋型案例：馬來西亞KICC廣

21、場 建筑專業(yè)設計建議中庭廣場 （2）商場中庭的設計b. 建筑物遮擋型案例：南京大觀天地 建筑專業(yè)設計建議中庭廣場 （2）商場中庭的設計c. 側(cè)開窗型案例：上海周浦萬達 建筑專業(yè)設計建議中庭廣場 案例：日本千葉購物中心（2）商場中庭的設計d. 半邊型：充分考慮到夏季日照因素，采取朝南半邊見天設計，避免陽光過度直射。 建筑專業(yè)設計建議中庭廣場 （2）商場中庭的設計e. 高空挑花型 建筑專業(yè)設計建議中庭廣場 （2）商場中庭的設計地下商場側(cè)面采光與頂部采光的效果比較 建筑專業(yè)設計建議中庭廣場 案例：國際金融中心（3）中庭的藝術化設計室內(nèi)垂吊物設計 建筑專業(yè)設計建議中庭廣場 案例：泰國中央世界世貿(mào)中心（

22、3）中庭的藝術化設計商場環(huán)境藝術化處理 建筑專業(yè)設計建議中庭廣場 建筑專業(yè)設計建議城市功能 商業(yè)建筑與城市公共空間的融合（承載城市功能）城市公共空間融合的內(nèi)容a. 綠地公園b. 表演臺（露天電影）c. 展覽館d. 圖書館e. 娛樂場f. 體育館g. 停車場h. 通道 建筑專業(yè)設計建議城市功能 案例：馬來西亞陽光廣場a.綠地公園人本能是與植物親近的，尤其在鋼筋水泥現(xiàn)代化城市中。好的商業(yè)，尤其是國外成功商業(yè)都很注意與綠化的有效結合。 建筑專業(yè)設計建議城市功能 案例：日本商業(yè)露天表演臺b.表演臺 建筑專業(yè)設計建議城市功能 案例：馬來西亞國家科技館C.展覽館 建筑專業(yè)設計建議城市功能 案例：新加坡烏節(jié)

23、灣C.展覽館 建筑專業(yè)設計建議城市功能 e.娛樂場為消費者提供娛樂設施及場所案例：日本啦啦寶都 建筑專業(yè)設計建議城市功能 e.娛樂場（水幕電影）案例：寧波天一廣場 建筑專業(yè)設計建議城市功能 e.娛樂場案例：新城市廣場 建筑專業(yè)設計建議城市功能 e.娛樂場案例：新城市廣場 建筑專業(yè)設計建議城市功能 f.運動場案例：日本拉拉寶都屋頂運動場案例：上海五角場萬達廣場 建筑專業(yè)設計建議城市功能 g.停車場案例：日本商業(yè)屋頂停車場 建筑專業(yè)設計建議城市功能 h.通道（24小時城市通道）案例：國際金融中心 建筑專業(yè)設計建議城市功能 h.通道（商場與河流相通）案例：馬來西亞綠水坊 建筑專業(yè)設計建議城市功能 h.通道（商場與河流相通）案例：馬來西亞綠水坊 建筑專業(yè)設計建議景觀設計 景觀設計的內(nèi)容a. 門頭造型b. 商業(yè)廣告c.性d. 燈帶/燈光e. 雕塑小品f. 水景/綠化 建筑專業(yè)設計