20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ690317891市場調(diào)查說明項目描述本案屬于漳州市吉馬集團(tuán)投資開發(fā)的，以SHOPPINGMALL業(yè)態(tài)模式為經(jīng)營方向的商業(yè)地產(chǎn)項目，面積10萬平方米，共有4層，計劃引進(jìn)百貨公司、大型量販超市、家電專門店等主力業(yè)態(tài)和其他配套業(yè)態(tài)業(yè)種，未來的商圈范圍以漳州市區(qū)為主，輻射周邊縣市直至閩西、閩南區(qū)域，全客層經(jīng)營定位，以出租作為主要經(jīng)營管理方式。預(yù)計在2005年11月份投入使用。市場調(diào)研方向及目的針對開發(fā)商的總體規(guī)劃，本次市場調(diào)研將主要圍繞在漳州市引進(jìn)SHOPPINGMALL商業(yè)業(yè)態(tài)模式的市場前景，未來招商規(guī)劃和行銷策略等三方面進(jìn)行，主要調(diào)查內(nèi)容包括有一、目前漳州市城市商業(yè)條件調(diào)查了解掌握漳州市的城市特征和主要公共設(shè)施種類、數(shù)量、規(guī)模、分布，以及未來城市規(guī)劃拓展。二、目前閩南三角區(qū)域的現(xiàn)有SHOPPINGMALL運作方式及評估了解掌握廈門、晉江等地目前現(xiàn)有的SHOPPINGMALL項目運作方式，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，提出可借鑒的范例和參考。三、商圈調(diào)查明確商圈范圍，了解商圈形態(tài)和漳州市民的消費結(jié)構(gòu)和消費特征，同時重點調(diào)查本案所在區(qū)域的區(qū)位特征、交通條件、市政建設(shè)規(guī)劃動態(tài)，統(tǒng)計所在區(qū)域的客流量和車流量。根據(jù)商圈內(nèi)零售業(yè)網(wǎng)點布局特點和消費者的消費趨向，提出切合市場實際的業(yè)態(tài)規(guī)劃和業(yè)種組合建議。四、漳州主要商業(yè)區(qū)店鋪租金調(diào)查了解掌握女人街、新華西、世紀(jì)廣場等商業(yè)繁華區(qū)的店鋪租金情況，結(jié)合本案未來發(fā)展性提出合理建議五、行銷媒體策略調(diào)查了解掌握漳州市消費者對現(xiàn)有的商家促銷模式評價和目前媒體種類特征、大眾媒體傳播效果，為本案后續(xù)的媒體行銷提供針對性強(qiáng)的行銷策略和經(jīng)濟(jì)高效的媒體渠道組合策略建議。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ690317892市場調(diào)研方法本次市場調(diào)研主要采用四種方式進(jìn)行一、行政調(diào)研調(diào)閱政府統(tǒng)計部門相關(guān)資料和年報，收集有關(guān)漳州市社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會文化環(huán)境、自然地理環(huán)境和人口環(huán)境等資料，了解項目區(qū)域的未來城區(qū)規(guī)劃。掌握漳州市商業(yè)布局、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。二、分區(qū)街頭隨機(jī)攔截訪問根據(jù)漳州市行政區(qū)劃和商業(yè)布局，劃分重點商業(yè)區(qū)域，安排專職訪問員進(jìn)行街頭隨機(jī)攔截訪問，根據(jù)市調(diào)問卷進(jìn)行一對一的訪談?wù){(diào)查，掌握商圈內(nèi)消費者的消費特征和消費潛力。同時針對商鋪業(yè)主展開入戶調(diào)查，掌握市面上的租金狀況。有效樣本量600份三、定點統(tǒng)計在項目區(qū)域內(nèi)安排專職人員對客流和車流進(jìn)行定點定時的統(tǒng)計，根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析區(qū)域內(nèi)車流和客流的特點及動向。四、同業(yè)經(jīng)營調(diào)查針對廈門、晉江的SHOPPINGMALL開展調(diào)查統(tǒng)計，掌握該業(yè)態(tài)在閩南三角地帶的運作模式和經(jīng)營效果，為本項目后續(xù)經(jīng)營提供借鑒參考。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ690317893市場調(diào)查補(bǔ)充說明在4/13至4/15為期3天的問卷調(diào)查中，經(jīng)過與20名訪問員進(jìn)行直接的交流，收取到的訊息匯整條列如下對本項目知道但不熟悉，希望加強(qiáng)廣告宣傳當(dāng)?shù)叵M者對SHOPPINGMALL本身定義不了解。餐飲不能太貴，品種要求多樣，如美食廣場等要求能夠送貨上門門口要求設(shè)有業(yè)種分布圖及購物推車商場內(nèi)要設(shè)有POS系統(tǒng)，方便購物及會員信息查詢會員卡終身優(yōu)惠要求上門服務(wù)，訪問對象認(rèn)為燦坤服務(wù)不錯，但這方面做得還不夠。如果本案有價格和服務(wù)方面的優(yōu)勢則會考慮去對漳州市各個商場的促銷人員非常反感目前漳州地區(qū)缺少大型超市、家電和建材城。缺少象來雅這樣的百貨公司目前漳州市區(qū)中男士護(hù)膚品、男士用品少，購買不方便停車場建議設(shè)在地下，比較安全商場要設(shè)有育嬰室要求服務(wù)人員態(tài)度要好摩托車、自行車停放不放心，要求停車管理要規(guī)范商品質(zhì)量要保證要求設(shè)有購物專車專門來回接送（來自瑞京路女人街調(diào)查反饋）看電視較少，基本不看漳州電視臺及收聽電臺廣播要求24小時營業(yè)，目前漳州只有南豐超市24小時營業(yè)訪問對象認(rèn)為到本案太遠(yuǎn)，而且沃爾瑪就要進(jìn)駐，沒有必要去那里。（這說明當(dāng)?shù)叵M者不了解SHOPPINGMALL與沃爾瑪?shù)膮^(qū)別在哪里）（來自東一號路調(diào)查反饋）調(diào)查當(dāng)中有當(dāng)?shù)貜S商對該項目有意向，希望招商時給予電話告知洪先生電裝廠商潘小姐電話6355958服裝廠商楊光耀電話2376621茶藝廠商錢小姐電紹給朋友陳先生電話1310504364520082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ690317894第一部分漳州市城市概況11城市地理概況111地理位置漳州市位于福建省南部，地處閩南金三角南端。漳州西北多山，東南臨海，地勢從西北向東南傾斜。地形多樣，有山地、丘陵、又有平原。西北部橫亙著博平嶺山脈，海拔700至1000米，平和縣境內(nèi)的大芹山為最高點，海拔1544米。全市山地面積8000平方公里，海拔80240米的丘陵地約2956平方公里。漳州最大的河流是九龍江，九龍江發(fā)源于博平嶺山脈，分北溪、西溪兩條干流，橫貫華安、長泰、平和、南靖、薌城、龍海市等六個縣區(qū)。兩條干流在龍海市的三叉河匯合后，又分流進(jìn)東海。干流長258公里，合支流共長1923公里。在九龍江下游的漳州平原有566平方公里，是福建省的第一大平原。由于土地肥沃，盛產(chǎn)稻谷、甘蔗、水果和其他經(jīng)濟(jì)作物。112行政區(qū)劃漳州市是福建省直轄市，轄有薌城區(qū)、龍文區(qū)和龍海市，漳浦縣、云霄縣、詔安縣、東山縣、南靖縣、平和縣、長泰縣和華安縣。漳州市區(qū)由薌城區(qū)和龍文區(qū)構(gòu)成，薌城區(qū)為原有城區(qū)主體，下設(shè)東鋪頭街道、巷口街道、南坑街道、新橋街道、東岳街道、西橋街道和芝山鎮(zhèn)。龍文區(qū)為規(guī)劃中的行政、商業(yè)中心?！罢闹菹驏|看”的政府口號主要針對該區(qū)。現(xiàn)下設(shè)藍(lán)田鎮(zhèn)、步文鎮(zhèn)、朝陽鎮(zhèn)、郭坑鎮(zhèn)4個鎮(zhèn)，共有41個行政村、5個居委會和1個鎮(zhèn)辦農(nóng)場，本案所在區(qū)域?qū)儆谒{(lán)田鎮(zhèn)范圍。113氣候特征漳州位于北緯236度到25度之間，屬于亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，年平均溫度21。1985年最高日氣溫363，最低16。無霜期達(dá)330天以上，年日照20002300小時；年積溫77015。年降雨量10001700毫米，雨季集中在三至六月。年平均風(fēng)力二級。漳州每年六至九月常有臺風(fēng)襲來，最大風(fēng)力達(dá)12級，臺風(fēng)常來暴雨或大暴雨，造成洪澇災(zāi)害。但在高溫季節(jié)，臺風(fēng)也有助于降低氣溫和解除旱象。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ690317895114文化發(fā)展漳州名人薈萃，文化昌盛。歷史上除了開辟漳州的將領(lǐng)陳政、陳元光，丁儒外，還出現(xiàn)了高登、陳淳、林偕春、黃道周、張燮、唐朝彝、藍(lán)鼎元、莊亨陽、蔡新等一大批政治家、思想家、教育家、文學(xué)家、史學(xué)家、數(shù)學(xué)家和地理學(xué)家。清初出現(xiàn)了以謝琯樵、沈古松、汪志周為代表的“詔安畫派”?，F(xiàn)代詔安畫家較著名的有“三沈”沈福文、沈柔堅、沈耀初。近代著名的文學(xué)家則有林語堂、楊騷、許地山。有譽(yù)滿海內(nèi)外，多次出國獻(xiàn)藝的布袋木偶戲、薌劇、潮劇。民間文藝豐富多彩，有錦歌、竹馬戲、大車鼓舞蹈和精致的剪紙藝術(shù)。有被譽(yù)為中國女排獲取世界冠軍的搖籃漳州體育基地。115旅游資源目前全市擁有國家4A級旅游區(qū)1個、省級風(fēng)景名勝區(qū)5個、全國重點文物保護(hù)單位11處、省級文物保護(hù)單位29處、國家級森林公園2個、國家級自然保護(hù)區(qū)1個、國家級地質(zhì)公園1個。漳州海岸線長達(dá)680公里，海濱風(fēng)光秀麗神奇，有國家4A級旅游區(qū)東山風(fēng)動石塔嶼風(fēng)景區(qū)，國家級海濱森林公園烏礁灣，“天然海濱浴場”馬鑾灣、隆教灣，“海上動物園”龍、虎、獅、象嶼，云霄漳江口“紅樹林”旅游區(qū)，“閩山第一峰”南太武山以及漳州海濱火山地貌國家地質(zhì)公園的奇特海岸地質(zhì)地貌景觀“海上兵馬俑”龍海牛頭山古火山口和“火山島”漳浦林進(jìn)嶼等。漳州是著名的“花果之鄉(xiāng)”，是歷屆海峽兩岸（福建漳州）花卉博覽會的主會場。有花市一條街，水仙花田，百花村，鳳凰山萬畝荔枝海，馬口花博園等以及各縣（市、區(qū)）頗具規(guī)模的花果園林如長泰蘆柑公園，南靖蘭花園，平和柚子園，天寶香蕉林等。漳州是歷史文化名城有“閩南第一碑林”省級風(fēng)景名勝區(qū)云洞巖，全國重點文物保護(hù)單位漳州明清牌坊、漳州文廟，中國十大名橋之一江東橋，“世界建筑奇觀”漳州土樓等。漳州西北多山，長泰天柱山國家級森林公園，華安國家級森林公園，南靖虎伯寮（虎伯寮、樂土雨林、鵝仙洞、紫荊山）國家級自然保護(hù)區(qū)等。漳州宗教文化發(fā)達(dá)，有全國重點佛教寺廟南山寺，千年古剎三平寺，國家級文物保護(hù)單位關(guān)帝廟、慈濟(jì)宮，開漳圣跡威惠廟、將軍山公園等。市區(qū)內(nèi)旅游景點主要有朝陽鎮(zhèn)虎林山古人類遺址、云洞巖、江東橋、萬松關(guān)、瑞竹巖、石室?guī)r和扶搖關(guān)帝廟。目前，全市擁有旅行社28家，其中國際社2家，國內(nèi)社26家；星級酒店12家，其中三星級6家，二星級6家。旅游接待床位20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178965000多床，旅游定點單位7家，全市直接旅游從業(yè)人員達(dá)5000多人。12城市交通概況121公路網(wǎng)絡(luò)漳州市公路網(wǎng)絡(luò)由3條高速公路廈漳、漳詔、漳龍高速公路、2條國道324、319國道、5條省道（省道漳東線漳州開發(fā)區(qū)至東山西埔段、省道官九線長泰枋洋至平和九峰段、省道西港線華安湖林至龍海港尾段、省道東東線東山西埔至平和蘆溪段、省道金上線華安段）、57條縣道和眾多的鄉(xiāng)村道路組成。至2003年底，全市公路總里程10396公里（其中國道主干線186公里、國道267公里、省道683公里），通車公路平均密度達(dá)到每百平方公里468公里。全市農(nóng)村公路總里程9130公里，占全市公路總里程10396公里的878。同時廈深、龍廈鐵路漳州段預(yù)計2006年開工建設(shè)。122港航設(shè)施漳州港由石碼、招銀、鎮(zhèn)海、古雷、東山、詔安6個港區(qū)組成，其中招銀、鎮(zhèn)海、東山為一類口岸，招銀港區(qū)被列入對臺直航試點口岸。全港已建成生產(chǎn)性泊位38個，其中萬噸級以上泊位5個（招銀港區(qū)0、3、4、5和鎮(zhèn)海港區(qū)后石電廠煤碼頭），生產(chǎn)性碼頭岸線長3132米，堆場面積50萬平方米，倉庫面積37萬平方米，港口機(jī)械107臺套，建成10萬噸級航道長12海里，年貨物吞吐能力1268萬噸。123運輸站場全市共有道路客運站25個（其中一級站1個、二級站11個），一、二級站場均分布在市區(qū)和縣域行政中心。124車船運力至2003年底，全市擁有營運客貨車25958輛（其中客車2681輛、貨車23277輛），出租車1291輛。各類運輸船舶198艘、42萬載重噸、2673客位。13漳州市經(jīng)濟(jì)概況20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178971312003年生產(chǎn)總值及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2003年漳州市生產(chǎn)總值GDP達(dá)60384億元，較2002年增長110。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值12703億元，增長46；第二產(chǎn)業(yè)增加值23777億元，增長165；第三產(chǎn)業(yè)增加值23905億元，增長96。三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例由2002年的222374404調(diào)整優(yōu)化為210394396，同比第一產(chǎn)業(yè)比重下降12個百分點，第二產(chǎn)業(yè)提高20個百分點。1322003年人均收入及居民儲蓄城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9049元，農(nóng)民人均純收入3981元，年末居民儲蓄存款余額2136億元1332003年社會消費品零售概況全市社會消費品零售總額17988億元，比上年增長89。分商品銷售地域看，全年市的零售額6620億元，比上年增長112；縣的零售額4407億元，增長96；縣以下零售額6961億元，增長61。從分行業(yè)的情況看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)零售額15110億元，比上年增長88；餐飲業(yè)零售額2036億元，增長67；其他行業(yè)842億元，增長156。1342004年經(jīng)濟(jì)概況2004年社會消費品零售總額199億元，增長108；居民消費價格總水平上升43；地方級財政收入增長29；外貿(mào)出口增長763；實際利用外資增長153；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由03年的21394396調(diào)整為203418379，1352004年人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10117元，農(nóng)民人均純收入4320，年末居民儲蓄存款余額2491億元。市區(qū)在崗工作人員的平均工資為12424元/年，其中國有單位的平均工資為14226元，城鎮(zhèn)居民人均消費性支出6648元，農(nóng)民人均生活消費支出2652元，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達(dá)到228平方米，農(nóng)村居民人均住房面積達(dá)到288平方米。14漳州市人口概況20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178982003年末全市戶籍總?cè)丝?5393萬人，常住總?cè)丝?64萬人。漳州市區(qū)人口5144萬，其中市鎮(zhèn)人口3568萬，農(nóng)村人口1576萬。薌城區(qū)人口39萬，龍文區(qū)人口12萬。薌城區(qū)從業(yè)人員總數(shù)為27280人，其中按照登記注冊類型分組為國有單位職工6357人，集體單位職工5624人，其他14880人，龍文區(qū)從業(yè)人員總數(shù)為16331人，按照登記注冊分組為國有單位職工12791人，集體單位職工100人，其他2990人。15漳州市城市發(fā)展規(guī)劃概況漳州市整體規(guī)劃方向以“東移南進(jìn)西擴(kuò)”為主要方針，東部藍(lán)田開發(fā)區(qū)，西部金峰新區(qū)和南部的九龍江兩側(cè)將作為未來10年內(nèi)的重點規(guī)劃建設(shè)區(qū)域。目標(biāo)在2005年底該區(qū)建成面積23平方公里，人口達(dá)30萬人。在近幾年內(nèi)，城市規(guī)劃建設(shè)的目標(biāo)是把藍(lán)田新區(qū)建設(shè)成為龍文東部新城區(qū)的中心。以迎賓路為界，規(guī)劃為南北兩區(qū)，北區(qū)規(guī)劃建設(shè)為工業(yè)出口加工區(qū)，著力發(fā)展技術(shù)密集型和資本密集型產(chǎn)業(yè)；南區(qū)規(guī)劃為行政商貿(mào)居住區(qū)，開發(fā)形成漳州第二商貿(mào)圈。16城市道路交通基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃重點加快拓通江濱大道、南昌路、修文東路、漳華路、丹霞路、瑞金路、學(xué)府路、鐘法路，形成環(huán)狀交通網(wǎng)絡(luò)，以道路建設(shè)帶動兩側(cè)開發(fā)，開展浦頭港、三湘江等河流清淤整治，鋪設(shè)污水管道，擴(kuò)大綠地面積，提高環(huán)境質(zhì)量。加強(qiáng)對市區(qū)香港路、岳口、浦頭片區(qū)、南山旅游區(qū)等重點歷史街區(qū)的開發(fā)和保護(hù)，17居民住宅及市政設(shè)施發(fā)展規(guī)劃加快已開工的東南商貿(mào)城、江濱路片區(qū)、天下廣場、世紀(jì)廣場、瑞京路西段片區(qū)、建元路片區(qū)等舊城改造項目的建設(shè)進(jìn)度，抓緊開工建設(shè)興華小區(qū)、丹霞路北段片區(qū)等具備開工條件的舊城改造項目，加快延北新村等危舊房屋片區(qū)的改造步伐。建設(shè)錦繡一方、南山景區(qū)、江濱安置小區(qū)一二期、延安北片危房改造、龍池山莊等一批住宅小區(qū)。建設(shè)漳州高校園區(qū)（包括華陽體育館、教育學(xué)院、職業(yè)技術(shù)學(xué)院、學(xué)生公寓）、市青少年活動中心、朝陽醫(yī)院、中級法院審判綜合樓、20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ690317899天福茶學(xué)院，完善廈大漳州校區(qū)。18商業(yè)發(fā)展規(guī)劃構(gòu)建區(qū)域性商品流通樞紐，大力發(fā)展商貿(mào)業(yè)。漳州市未來的商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整將主要以綜合性專業(yè)批發(fā)市場、餐飲、百貨和專賣店為主。綜合性批發(fā)市場如閩南蔬菜批發(fā)市場、閩南農(nóng)資批發(fā)市場、建筑裝飾材料市場、家具市場、水產(chǎn)品市場、水果市場、花卉市場等。第二部分漳州市商業(yè)21零售業(yè)態(tài)構(gòu)成百貨公司目前在漳州市區(qū)內(nèi)的百貨公司主要是中閩百匯和環(huán)宇百貨2家，環(huán)宇百貨位于延安北路與勝利西路交叉路口，自2005年1月開業(yè)，定位為中高檔的流行百貨，主要經(jīng)營品牌男女鞋、服飾，3個樓層，營業(yè)面積6000多平方米。中閩百匯前身是漳州市國營百貨，于2004年9月開業(yè)，定位偏低，以家庭消費為主，主要經(jīng)營化妝品、服飾、童裝，鞋子，還擁有一個地下超市，共有7個樓層。專賣店是漳州市零售業(yè)態(tài)中的主要組成部分，主要分布在新華西、世紀(jì)廣場、瑞京路女人街和南昌路一帶。經(jīng)營業(yè)種以服飾、鞋類居多。批發(fā)市場主要面向縣城及郊區(qū)的消費者和經(jīng)銷商，主要經(jīng)營服飾鞋帽、床上用品、嬰幼兒用品、日用品、干果品等批發(fā)，如閩南小商品批發(fā)市場，工業(yè)品批發(fā)市場，浦東副食品批發(fā)市場，閩南建材批發(fā)市場等。超市主要有吉馬超市、薌客隆超市、新華都超市、信義超市及24小時營業(yè)的南風(fēng)超市。其中以新華都超市單店規(guī)模最大，生意最好。專門店主要有燦坤家電館和數(shù)碼館，位于延安北路。22商業(yè)區(qū)分布漳州市區(qū)的商業(yè)區(qū)主要有中閩百匯新華西世紀(jì)廣場，瑞京路女人街，延安北路等三個主要商業(yè)區(qū)。中閩百匯新華西世紀(jì)廣場市區(qū)內(nèi)最繁華的商業(yè)中心區(qū)，專賣店數(shù)量最多，門店租金也最高。瑞京路女人街主要以女性用品為主，比較接近漳州師范學(xué)院，來店客中學(xué)生比例較大。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178910延安北路零售業(yè)網(wǎng)點較少，經(jīng)營方式以夜市為主，主要通過地攤方式進(jìn)行銷售交易。商品以服飾鞋類為主。小吃攤點較多。東一號路在東一號路悅?cè)A商業(yè)城段沃爾瑪即將入駐，目前已經(jīng)形成了摩托車配件、美食街等主題性步行街，尚有部分商業(yè)在規(guī)劃建設(shè)中，周邊居民區(qū)比較完善，交通便利，是漳州市未來極有發(fā)展?jié)摿Φ男律倘Α?3主干街道商業(yè)特征勝利東路中旅商廈至龍文區(qū)交通局，分布商業(yè)網(wǎng)點以賓館酒樓為主，如臺灣飯店，裕暉大酒家、高苑賓館和春佳大酒店等。勝利西路衛(wèi)生學(xué)校至臺灣飯店，沿線分布市政機(jī)關(guān)（市政府、林業(yè)局），銀行（中行、建行和工行）新華東、西路大通醫(yī)藥商場至文昌門至中山公園，沿線分布各類品牌專賣店、美聯(lián)電器、家具城、南豐超市等新華南、北路華園小區(qū)至威鎮(zhèn)閣，沿線分布信義超市、吉馬超市、薌客隆超市、新華市場，片仔癀大藥房，鑫玉蘭電器城和金碧輝煌夜總會，南面主要是些家電專賣店。水仙大街（馬灶路）燈飾城至閩南新城批發(fā)市場，沿線分布信義超市、鑫玉蘭電器城，吉馬超市，閩南新城批發(fā)市場。元光南路臺灣飯店至草寮尾，沿線分布信義超市，吉馬超市和餐飲網(wǎng)點（阿度餐飲、開元酒樓、龍達(dá)賓館，九龍酒家和八里河西餐廳等）。元光北路火車站至御泰大廈，沿線分布吉馬超市，二手車行，德克士快餐，春華大酒樓和嘉明茶館等。延安北路延安北新村至廣發(fā)華福證務(wù)，主要分布有環(huán)宇百貨，漳州賓館，銀佳賓館等，娛樂場所較為集中，如好地方KTV，老兄弟足浴等。南昌路吉馬超市至肯德基，餐飲業(yè)較發(fā)達(dá)，有綠草地小肥羊火鍋，港鑫飯店，肯德基等，沿線還有部分品牌女裝專賣店丹霞路北京現(xiàn)代專賣至中國太平洋保險公司，餐飲較集中發(fā)達(dá)，有漢宮姜母鴨海鮮酒樓，金戀大酒樓，小肥羊火鍋等，同時有少數(shù)手機(jī)專賣店和移動大廳。瑞京路吉馬超市至南豐便利店，靠近漳州師范學(xué)院，沿線主要有品牌鞋類專賣店（如安踏專賣、新輝鞋城等），餐飲（如上島咖啡、德克士、寶島杯樂等）。女人街滿堂紅餐飲至中國工商銀行，大部分以女性服飾店為主，沿線還有女子美容美體和攝影店（女人世界、凱歌女子健身和盟工場攝影）。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178911騰飛路惠薌鞋城平價超市至華僑飯店至凱撒王朝，有漳州人才市場，薌客隆超市，吉馬超市等。新浦路市中醫(yī)院至廣城家用電器公司，沿線分布中醫(yī)院、市婦幼保健院，丹霞園嵊書城等結(jié)語漳州市區(qū)內(nèi)除了中閩百匯至新華西步行街的商業(yè)氣氛較為成熟外，其他區(qū)域在業(yè)態(tài)業(yè)種的組合搭配上極為單薄，無法吸引大量客流形成氣候。在業(yè)種較為集中的區(qū)域，基本上就三五家的規(guī)模。同時漳州的娛樂行業(yè)和酒店業(yè)發(fā)展水平較低，也牽制了商業(yè)區(qū)的形成與發(fā)展。第三部分項目區(qū)域調(diào)研31項目區(qū)域概況本案位于漳州市藍(lán)田開發(fā)區(qū)，所在區(qū)域?qū)儆谡闹菔旋埼膮^(qū)，從立交橋開始到本案屬于漳州市未來東擴(kuò)的重點規(guī)劃改造區(qū)域，經(jīng)過本案所在區(qū)域的市區(qū)客流主要通過迎賓大道和水仙大街兩個方向前往廈門一帶流動，其中貨車和私家車占主要部分。因為周邊均屬于待開發(fā)用地，本案在該區(qū)域的能見度良好，市中心距離本案約需15分鐘的車程，居民主要分布在水仙大街馬灶路段、建元路、新浦路、勝利東路和漳福路等街道周邊。以上街道同樣也是未來市區(qū)客源流向本案的主要路線。本案對面為云洞巖風(fēng)景區(qū)。32交通條件調(diào)查本案位于漳州市區(qū)通往廈門的主干街道迎賓大道和水仙大街交匯處前，從市區(qū)到達(dá)本案所在區(qū)域主要通過迎賓大道和水仙大街兩個方向，經(jīng)過本案的公交車目前開通從西站至瑞竹園的1路車，西坑為最靠近本案的公交?？奎c。漳州市區(qū)內(nèi)目前主要交通方式還是以摩托車和步行為主，同時在調(diào)查市民至本案所采用的交通方式也是以摩托車為主，公交車的使用頻率較低。本案距廈門港40公里，距廈漳、漳詔、漳龍三條高速公路交匯處漳州長洲互通立交橋僅3公里，距離國鐵鷹廈線站僅5公里，毗鄰廈門國際機(jī)場，水、陸、空交通便捷。33未來發(fā)展規(guī)劃331道路建設(shè)規(guī)劃20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178912銜接迎賓路和水仙大街的龍江路，全長1169公里，寬50米，從開工至今已累計完成3189萬元，完成計劃總投資898，該道路預(yù)計能于4月底通車。東三號路（迎賓路至北環(huán)路）主干道長1522公里，寬60米，總投資9795萬，已于2004年投資2000萬。江濱大道龍文段，主干道長51公里，寬80米，目前已完成了所有征地和拆遷工作。332旅游開發(fā)建設(shè)規(guī)劃云洞巖度假村投資100萬美元，開發(fā)熱氣球、滑雪道、滑草坪、滑翔翼、人工湖游船等五個項目，美食城占地20畝，總投資300萬元，山門占地26畝，建設(shè)旅游店面、別墅客房、中心會所、游泳池、網(wǎng)球場及其它配套設(shè)施。目前在建。333住宅開發(fā)建設(shè)毅達(dá)新城一期位于藍(lán)田鎮(zhèn)東嶼，該項目一期用地138畝，建設(shè)面積12萬平方米，計劃總投資114億元，建設(shè)商住樓，2004年投資1200萬元，已完成填土工程。34項目區(qū)域車流量統(tǒng)計分析341項目區(qū)域車流量調(diào)查說明本次車流量調(diào)查安排在4/14（四），4/15（五）進(jìn)行，天氣晴朗，三個調(diào)查統(tǒng)計點分布情況如下A、迎賓大道旁的西坑農(nóng)村信用社前，主要統(tǒng)計從廈門經(jīng)過迎賓大道進(jìn)入漳州的車流。B、吉馬SM廣場側(cè)面的水仙大街與迎賓大道交匯路口旁，主要統(tǒng)計從漳州迎賓大道和水仙大街經(jīng)過本案往廈門去的車流。C、迎賓大道西坑村加油站對面，主要統(tǒng)計市區(qū)內(nèi)車輛從迎賓大道至廈門和藍(lán)田開發(fā)區(qū)的車流。統(tǒng)計時間段分別是10001200，14001700，18002000,共計7個小時。表3414/14（四）平均每小時車流量（量/小時）20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178913575519265501864281716789420010020030040050060070080090010001000至12001400至17001800至2000市區(qū)往廈門廈門往市區(qū)迎賓路往廈門方向表3424/15（五）平均每小時車流量（單位輛/小時）66466756710169479366746115780200400600800100012001000至12001400至17001800至2000市區(qū)往廈門廈門往市區(qū)迎賓路往廈門方向342車流特征描述時間段10001200市區(qū)經(jīng)過迎賓大道本案區(qū)域往廈門方向的車流特征平均每小時車流量為619輛，其中貨車占56，私家車占265，摩托車占157，長途客運占10。以貨運為主的車輛占主要部分。廈門方向經(jīng)過迎賓大道本案區(qū)域進(jìn)入市區(qū)的車流特征平均每小時車流量為758輛，其中私家車占385，貨車占34，公交車占比74。私家車數(shù)量較前有明顯增加。時間段14001700市區(qū)經(jīng)過迎賓大道本案區(qū)域往廈門方向的車流特征20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178914平均每小時車流量為593輛，其中貨車占314，私家車占28，摩托車占197，長途客運占95。以貨運為主的車輛占主要部分。廈門方向經(jīng)過迎賓大道本案區(qū)域進(jìn)入市區(qū)的車流特征平均每小時車流量為906輛，其中公交車占比405，貨車占18，私家車占175?？瓦\車輛數(shù)量增加幅度較大。時間段18002000市區(qū)經(jīng)過迎賓大道本案區(qū)域往廈門方向的車流特征平均每小時車流量為417輛，其中貨車占274，私家車占228?？瓦\車輛明顯減少。摩托車數(shù)量增加。廈門方向經(jīng)過迎賓大道本案區(qū)域進(jìn)入市區(qū)的車流特征平均每小時車流量為608輛，其中貨車占328，摩托車占256，私家車占239，客運車輛占9。夜班運輸貨車數(shù)量較白天略有增加，車流量整體數(shù)量減少主要還是因為廈門開往漳州的短途客運車輛減少所致。343結(jié)論通過每小時車流統(tǒng)計表可以看出，4/15（五）因為臨近周末，白天經(jīng)過本案往廈門去的車輛較周四變化不大，但1800后車輛數(shù)量有所增加。而從廈門往漳州市區(qū)的車輛數(shù)量明顯增多，從迎賓路方向來的市區(qū)內(nèi)車輛有所減少。僅在夜間有所增加。以上數(shù)據(jù)說明目前市區(qū)內(nèi)經(jīng)過本案的車輛基本上還是以商務(wù)運輸車輛為主，同時私家車與客運車輛也占比較大的比例。而廈門方向來的車輛主要以貨車、客運車輛為主，白天與夜間的車流量差別明顯，同時私家車的數(shù)量受周末影響較大。根據(jù)車輛平均值進(jìn)行推算，從市區(qū)經(jīng)過本案的車輛一天（10002200）的數(shù)量約有6516輛，而從廈門至市區(qū)的車輛約有9088輛，合計往來車輛總數(shù)為15604輛。平均每小時有1300輛經(jīng)過本案。35客流量統(tǒng)計分析351客流量調(diào)查說明鑒于本案周邊區(qū)域均屬于待開發(fā)用地，沒有成熟的大型住宅區(qū)或商業(yè)網(wǎng)點，故本次客流量調(diào)查主要是了解靠近市區(qū)方向的客流的數(shù)量和流動規(guī)律，分析未來流向本案的客源所在。客流量調(diào)查日期安排在4/16（六）和4/17（日）的10001200，14001700，18002000，共計7個小時。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178915客流量統(tǒng)計地點有三個，為聚善堂前路口、迎賓大道路口、加油站旁路口352客流量統(tǒng)計分析表351項目區(qū)域客流量調(diào)查統(tǒng)計表（單位人/小時）65396411375163188118237050100150200250100012001400170018002000聚善堂迎賓大道加油站本次客流量調(diào)查點主要選擇未來客源可能流向本案的路段進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計，從上表可以看出，客流量最大的是加油站一帶，而聚善堂因為周邊區(qū)域?qū)儆诖_發(fā)用地，客流量較少。同時根據(jù)本案作為SHOPPINGMALL的業(yè)態(tài)特點，未來主力顧客群所處范圍相應(yīng)較大。353客流特征描述在以上3個調(diào)查點所觀察統(tǒng)計的客流主要由周邊公司員工、工地建筑工人、居民和學(xué)生組成，在本案所處的區(qū)域周邊缺乏成熟的社區(qū)和商務(wù)中心，流動人員數(shù)量較少。第四部分商圈消費特性及專題調(diào)查本次針對商圈范圍內(nèi)的薌城區(qū)采樣400份和本案周邊龍文區(qū)采樣200份，合計回收有效問卷578份。41訪問對象基本情況411訪問對象基本特征平均學(xué)歷水平偏低，年齡集中在1835歲之間本次訪問對象女性略高男性，二者比例為548452，其中有569未婚，基本上家庭成員至少2人以上。年齡在1825歲的占20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178916516，2635歲占277。訪問對象中有517的學(xué)歷水平在高中或中專。表一訪問對象性別比例261317050100150200250300350男女表二訪問對象婚姻狀況329249050100150200250300350未婚已婚表三訪問對象家庭人員數(shù)量08151158176850501001502001人2人3人4人5人6人以上表四訪問對象年齡范圍比例11298160842505010015020025030035018歲以下1825歲2635歲3645歲46歲以上表五訪問對象學(xué)歷水平比例20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789177729917527050100150200250300350初中以下高中或中專大學(xué)研究生及以上412外來常住人口的居住方式主要是租房調(diào)查對象居住區(qū)域主要分布在薌城區(qū)和龍文區(qū)，來自外地的人員占109。而外來人口常住在市區(qū)的占36。通過對住房情況調(diào)查，發(fā)現(xiàn)訪問對象中租房比例為301，基本上外來人口中大部分采用租房形式。表六訪問對象居住區(qū)域比例2622534914050100150200250300薌城區(qū)龍文區(qū)郊區(qū)周邊縣市表七訪問對象來源比例3071525762050100150200250300350本地周邊縣市省內(nèi)外來省外表八訪問對象住房情況20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178918383174210100200300400500自購租住宿舍413訪問對象職業(yè)特征及收入情況在訪問對象中，有28屬于商鋪個體經(jīng)營者，其次206在事業(yè)單位就業(yè)，在民營企業(yè)中工作的占14。大部分訪問對象的月收入在1000元到2000元以內(nèi)，比例為535。月收入在3000元以上的占85，而月收入在1000元以下的低收入人群比例占285?？傮w上，月收入在1000元到2000元之間的事業(yè)單位、民營企業(yè)工作人員和商鋪個體經(jīng)營者代表了漳州市消費群體的主要消費特征和消費習(xí)慣。表九訪問對象職業(yè)比例411195781162521947050100150200政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位外企民營公司商鋪個體經(jīng)營者在校生無業(yè)、待業(yè)或下崗國營企業(yè)表十訪問對象月收入比例1653095534150501001502002503003501000元以內(nèi)1000元2000元2000元3000元3000元5000元5000元以上20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ690317891942商圈消費特征421消費性支出及儲蓄調(diào)查根據(jù)下表可以看出，32的訪問對象基本上在每個月都會在服裝的購買上發(fā)費100200元，而有75的訪問對象在每個月的服裝購買上會支出100元以上。根據(jù)下表，將訪問對象在服裝、飲食、交通三個方面的消費支出金額采用中數(shù)進(jìn)行折中計算支出標(biāo)準(zhǔn)值，然后再各自按占比進(jìn)行加權(quán)，則服裝、飲食、交通三者的支出平均金額為2001元、4612元、2411元，三者的比例為225127，由此可以看出，飲食支出在當(dāng)?shù)叵M者的消費性支出中還是占很大的比例。而有266的訪問對象每個月都會習(xí)慣性的儲蓄300500元。還有194的訪問對象的儲蓄金額在100300元范圍內(nèi)。結(jié)論市區(qū)內(nèi)消費者的主要支出還是用于飲食方面，同時一半以上的消費者有儲蓄的習(xí)慣。表十一訪問對象每月購買服裝支出比例881901227325050100150200100元以內(nèi)100元200元200元300元300元500元500元以上表十二訪問對象每月飲食支出比例1812723814550050100150200250100元以內(nèi)100元300元300元500元500元800元800元以上表十三訪問對象每月交通費用支出比例20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789201511581369538050100150200100元以內(nèi)100元200元200元500元500元1000元1000元以上表十四訪問對象每月儲蓄金額比例631121548942050100150200100元以內(nèi)100元300元300元500元500元1000元1000元以上422消費特征調(diào)查通過下表可以看出，漳州市消費者的消費心理基本上還是偏向理性，在購物過程同伴的意見影響不大，重視商品，不看重品牌，價格敏感性高，同時對流行新品的求新心理不強(qiáng)，更愿意等到促銷折扣時期再購買，但依然有超過46的顧客存在沖動性購物可能，有73的消費者不是非常重視商品的實用性。表十五訪問對象購物時受他人意見的影響200245133050100150200250300I不會不一定會的表十六訪問對象購物的實用性20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178921152241185050100150200250300只買常用的通常是一時興起而購買有時是一時興起而購買表十七訪問對象的品牌心理294284278280282284286288290292294296只看商品只信任好的品牌表十八訪問對象對價格的敏感度16424112845050100150200250300100元以上300元以上500元以上1000元以上表十九訪問對象對新品的嘗試228350050100150200250300350400剛上市的時候購買等待打折降價后購買表二十訪問對象沖動購物的比例20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178922268210050100150200250300沖動性購物需求購物423消費習(xí)慣調(diào)查有55的消費者每周會逛街一到兩次，而有363的消費者選擇周末才去逛街，472的消費者習(xí)慣晚上18點以后出去逛街購物。在目前現(xiàn)有的購物場所選擇中基本上可以分成三個檔次，最為消費者常去的是中閩百匯（336）和新華都（227），新華西、吉馬超市和薌客隆超市作為第二檔次，分別獲得有17左右的消費者選擇。而其他購物場所如閩南批發(fā)市場、環(huán)宇百貨、女人街及附近專賣店分別有10左右的消費者選擇。在選擇購物場所的影響因素上，商品價位以44被視為消費者最看重的因素，其次是有31選擇服務(wù)態(tài)度，其他因素如購物環(huán)境和商品豐富度并不受到消費者的特別看重，而商場氛圍最不受消費者重視。在外出逛街購物時，摩托車和步行是最常用的交通方式，分別占到28和27，而有12的消費者擁有私家車。通過對交通方式的調(diào)查可以看出要去車程達(dá)到15分鐘以上的購物場所如本案，對于漳州市區(qū)內(nèi)消費者而言，需要重視解決交通問題。表二十一訪問對象每周逛街頻率比例14515616280305050100150200基本上不去一次二次三次四次五次以上表二十二訪問對象選擇逛街時間20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ690317892329121077050100150200250300350有空就去周末才去其他表二十三訪問對象選擇逛街時段377912927360050100150200250300早上8、9點中午下午2點以后晚上18點以后晚上21點以后表二十四訪問對象常去的購物場所（多選）9757194599813196506116050100150200250新華西環(huán)宇百貨中閩百匯女人街吉馬超市新華都薌客隆附近專賣店閩南批發(fā)市場其他表二十五訪問對象對商場的重視因素（多選）1808712325458108050100150200250300服務(wù)態(tài)度停車方便購物環(huán)境商品價位商場氛圍商品豐富度表二十六訪問對象購物常用的交通方式20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178924156909916370050100150200走路公交車三輪車摩托車私家車第五部分項目規(guī)劃調(diào)查分析51概念導(dǎo)向調(diào)查通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前漳州消費者對什么叫SHOPPINGMALL有645都表示不知道，但購物中心對漳州市民并不陌生，基本上都知道購物中心的主要特征是一站式購物（占384），也有1/4以上的消費者了解購物中心的娛樂休閑功能。同時有73的消費者表示知道或聽說過本項目。但在選擇至本項目的交通方式時，摩托車和步行依然是最主要的出行方式。但有17的消費者希望能夠搭乘免費的購物專車，而自行車和三輪車也成為了市區(qū)內(nèi)至本項目的一個重要交通方式。表二十七訪問對象知道否SHOPPINGMALL205373050100150200250300350400知道不知道表二十八訪問對象對購物中心的理解22218214232050100150200250一站式購物配套服務(wù)設(shè)施齊全地方大、可以逛上一整天沒有去過，不知道20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178925表二十九訪問對象對廈門印象最好購物中心32118869050100150200250300350SM城市廣場世貿(mào)商城其他表三十訪問對象是否知道本項目191233154050100150200250知道有聽說過不清楚表三十一訪問對象至本項目的交通方式1107292153342196050100150200走路自行車三輪車摩托車公交車私家車免費購物專車52業(yè)種規(guī)劃意向調(diào)查通過調(diào)查了解到，目前漳州的消費品市場上，存在需求缺口的商品主要有醫(yī)療保健品（283），五金用品（17），進(jìn)口書刊（14），建材（123），兒童玩具和嬰幼兒用品（88）以及家用電器（83）。清潔用品、運動用品、名牌服飾和化妝品、家庭裝飾品被認(rèn)為購買方便，容易取得的商品。但在調(diào)查各個業(yè)種吸引力可以發(fā)現(xiàn)，名牌服飾和化妝品雖然被認(rèn)為是購買方便的商品，但對消費者具備最強(qiáng)的吸引力，除了名牌服飾和化妝品外，按照業(yè)態(tài)業(yè)種吸引力排列，主要有大型超市（153）、家用電器（145）、床上用品（142）、家庭裝飾品（128）、美食小吃（102）、特色飯店（102）、麥當(dāng)勞和肯德基（99）、醫(yī)20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178926療保健品（83）。其中建材超市、手機(jī)通訊服務(wù)、電影院以低于2的選擇被認(rèn)為對本項目的人氣聚集沒有幫助。在對本項目未來主力店的選擇搭配上，百貨公司獲得626的支持率，而大型超市為45，在功能性業(yè)種搭配上，銀行的支持率為69，手機(jī)和電訊服務(wù)的支持率為43，在對餐飲調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)漳州消費者最為喜好的餐飲排列如下漳州名小吃（334）、日本韓國料理（26）、麥當(dāng)勞（25）、中式快餐（238）、德克士（22）、牛排館（209）、特色中餐（187）、肯德基（18）、必勝客（8）、咖啡廳（71），與廈門、泉州相比，漳州市民在餐飲方面的品牌概念會更強(qiáng)，比如對小吃老店和特色風(fēng)味菜的群體性偏好形成了漳州市獨特的吃文化。從表三十八可以看出，目前在大中城市比較受歡迎的餐飲除了日本韓國料理外，其他如牛排館、必勝客和咖啡廳大部分都并不受歡迎。在對漳州市民的未來一兩年內(nèi)購房計劃的調(diào)查中可以看出，有512的市民表示有計劃購買，而在龍文區(qū)的入戶調(diào)查中，有58的市民有購房計劃。隨著漳州房價的上漲和商品房開發(fā)熱潮，在未來兩年內(nèi)，家居用品的市場需求將會有較大的提高。表三十二訪問對象購買不方便的商品26487181514516499462515332832050100150200名牌服飾、化妝品家用電器建材進(jìn)口書刊兒童玩具、嬰幼兒用品老年用品醫(yī)療保健品五金用品電子器材運動用品清潔用品床上用品家庭裝飾品其他表三十三訪問對象對業(yè)態(tài)業(yè)種的吸引力20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789271051688414343641481417382482748926262532511255759594259020406080100120140160180名牌服裝化妝品家用電器建材進(jìn)口書刊兒童玩具、嬰幼兒用品老年用品醫(yī)療保健品五金用品電子器材運動用品清潔用品床上用品家庭裝飾品大型超市流行百貨家電大賣場數(shù)碼大賣場建材超市家具大賣場電影院娛樂中心麥當(dāng)勞、肯得基特色飯店美食小吃銀行移動通訊及電訊服務(wù)網(wǎng)點其他表三十四訪問對象對引進(jìn)大型百貨公司的需求度362216050100150200250300350400希望有無所謂表三十五訪問對象對引進(jìn)大型超市的需求度20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178928261317050100150200250300350希望有無所謂表三十六訪問對象對設(shè)立銀行的需求度4001780100200300400500希望有無所謂表三十七訪問對象對提供手機(jī)和電訊服務(wù)的評價249329050100150200250300350希望有手機(jī)銷售及充值服務(wù)無所謂表三十八訪問對象對不同餐飲的喜好度1451044612813819312141150108050100150200250麥當(dāng)勞肯得基必勝客德克士中式快餐漳州名小吃牛排咖啡廳日本、韓國料理特色中餐表三十九訪問對象在一兩年內(nèi)的購房計劃20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178929298280270275280285290295300有沒有53功能性規(guī)劃從調(diào)查中了解到，漳州市消費者中有1/3以上在周末都會和家人一起度過，在以本地人口為主的漳州市，家庭式消費特征明顯，而超過1/2的消費者表示周末愿意來本案。鑒于本案所處位置比較偏離市中心，周邊屬于待開發(fā)區(qū)域，有614的消費者認(rèn)為有必要在本案設(shè)立公交?？奎c。同時在進(jìn)行對停車問題的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)在整個城市的機(jī)動車保有量遠(yuǎn)談不上飽和的情況下，依然有636的消費者認(rèn)為外出時遇到停車位不夠的問題。在對漳州消費者進(jìn)行本案未來功能性規(guī)劃的意向調(diào)查中，漳州市消費者最為看重的是自動取款機(jī)和停車場的配套服務(wù)，分別達(dá)到40和388，其次主要是服務(wù)臺（313）、寄物臺（298）、休閑區(qū)（256），1015的消費者