2008年青島城陽某商業(yè)地產(chǎn)地塊營銷策劃定位報告項目營銷策劃定位報告（青島市城陽區(qū)后田前旺疃地塊）上海XXXXXX有限公司2008年71宏觀經(jīng)濟發(fā)展背景157169168比上年增長3207269552270國內(nèi)生產(chǎn)總值2006年2005年2004年年份表1青島20042006年國內(nèi)生產(chǎn)總值（單位億元）青島市GDP產(chǎn)值從1994年以來始終保持在2位數(shù)的高速增長，體現(xiàn)出青島經(jīng)濟整體向上，健康穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢，2005年GDP漲幅169是自1994年以來漲幅最大的一年。在2006年中國城市經(jīng)濟實力排名中位列第十隨著奧運會的臨近，奧運經(jīng)濟勢必為青島未來的經(jīng)濟拉升提供更強勁的動力。111青島市近年來全市GDP及漲幅11宏觀經(jīng)濟發(fā)展背景199375273房地產(chǎn)投資漲幅180715951652房地產(chǎn)所占比例268422381627房地產(chǎn)投資額19845387比上年增長14857140339846固定資產(chǎn)投資額2006年2005年2004年年份青島市房地產(chǎn)投資額度近年來持續(xù)增加，雖然增長幅度在06年有較大的回落，但總體的增幅依舊保持在22左右的水平線上，略高于全國水平房地產(chǎn)投資增幅低于固定資產(chǎn)平均增幅約10個百分點，也反映出青島房地產(chǎn)行業(yè)的反映出行業(yè)發(fā)展的平穩(wěn)，沒有過熱。表2青島20042006年固定資產(chǎn)投資漲幅及房地產(chǎn)開發(fā)所占比例（單位億元）112青島市近年固定資產(chǎn)投資漲幅及房地產(chǎn)開發(fā)所占比例186165101漲幅1194598839002人均消費支出20998117漲幅153281292011089人均可支配收入176171/漲幅567848304123人均GDP（美元）2006年2005年2004年年份表320042006年人均GDP及漲幅、人均可支配收入及漲幅（單位元）2006年青島市人均GDP已突破5000美元，達到中等收入國家平均水平。城鄉(xiāng)居民收入水平繼續(xù)提高，城市居民人均可支配收入15328元，增長186較上年提高21個百分點，是近十年來增長速度最快的一年。從人均消費支出來看，增幅達到209，超過收入增幅23個百分點，表現(xiàn)出消費需求的旺盛。11宏觀經(jīng)濟發(fā)展背景113青島市近年來人均GDP產(chǎn)值及人均可支配收入2006年底，城陽生產(chǎn)總值超過400億元，城市居民可支配收入16300元，農(nóng)民人均純收入6806元，2007年有望實現(xiàn)建設全面小康社會的目標。到2006年底，全區(qū)擁有外資企業(yè)3800家，其中韓資企業(yè)2588家，區(qū)內(nèi)常年居住的外國人超過6萬人，其中韓國人4萬多人。以國際工藝品城和40萬平方米的中韓國際小商品城為依托的飾品產(chǎn)業(yè)基地已經(jīng)成型；以國際服裝城、國際輕紡城和愛立安國際購物中心為依托，以127家規(guī)模以上服裝生產(chǎn)企業(yè)為支撐，年產(chǎn)值905億元的紡織服裝產(chǎn)業(yè)基地初步建成。城陽房地產(chǎn)市場從1994年建區(qū)時起步，2001年房改后進入一個快速展期，特別是2006年以后，城陽房地產(chǎn)市場進入一個爆發(fā)式的增長階段。2006年在土地投資拉動下，城陽完成房地產(chǎn)投資31億元，比2005年增長了10億元，增幅達到47。城陽區(qū)即將開工的大型開發(fā)項目建筑面積超過400萬平方米，在未來的兩年里，城陽的房地產(chǎn)僅住宅開工總量就占整個青島市的70。12區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)狀況區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟狀況13相關政策扶持城陽區(qū)將圍繞商業(yè)中心、大中型商業(yè)網(wǎng)點、商業(yè)街、大型專業(yè)批發(fā)市場、物流園區(qū)和社區(qū)商業(yè)服務設施六大部分，對城區(qū)中心區(qū)（包括城陽、流亭兩個街道）、惜福鎮(zhèn)街道、夏莊街道、棘洪灘街道、河套街道、上馬街道、紅島街道5532平方公里進行商業(yè)設施建設。據(jù)悉，未來15年，城陽區(qū)城區(qū)將結合區(qū)域特色，形成三大文化圈。其中，南中軸以世紀公園為中心，建成適合青少年和兒童游玩的文體娛樂場所；中軸線建造文化館、博物館、電影院、劇場等，成為民眾文化休閑街區(qū)；北中軸以萊陽農(nóng)學院為中心，在周邊打造知識服務概念圈，形成知識產(chǎn)業(yè)、科技服務街。在青威路以東，青銀高速公路以西，正陽路以北，金田熱電廠以南規(guī)劃20萬平方米，建設太極廣場，形成韓國特色集商貿(mào)休閑、多功能酒店商務、生活、購物為主的商業(yè)區(qū)，建設成為島城最為集中的韓國特色街。此外，城陽還將建成7條專業(yè)特色街華城路品牌服飾街、中城路（正陽路以北）大眾餐飲街、春陽路科技教育街、世紀公園周邊休閑餐飲街、和陽路文化休閑街、韓國城步行街、中城路（正陽路以南）電子通訊街。根據(jù)城陽區(qū)2004年2020年商業(yè)服務設施專業(yè)規(guī)劃未來的15年里第二章地塊立項條件分析地塊基本狀況說明1地塊現(xiàn)狀圖片221項目基本情況說明地理位置項目位于青島市城陽區(qū)內(nèi)，屬于城陽城區(qū)（城陽街道）的幾何正東（略偏北），呈相互獨立的二塊，一南一北隔瑞陽路相望，占地面積分別約6公頃和55公頃，北地塊行政隸屬于城陽街道后田社區(qū)和前旺疃社區(qū)，南地塊行政隸屬于城陽街道后田社區(qū)。204國道、青銀高速從地塊的東西二側通過，204國道是地塊連接青島市區(qū)的主要道路，從項目地塊出發(fā)至青島流亭機場約需十分鐘，至青島市中心約需四十五分鐘。南北地塊中的瑞陽路是地塊聯(lián)系城陽城區(qū)的主要市政道路。項目周邊有1路及127路公車通行，至城陽區(qū)中心（太陽城）約20分鐘車程。四至范圍南部地塊東臨機耕路與204國道遙遙相望，西近青島高效農(nóng)業(yè)園，南接瑞陽路，北至規(guī)劃道路（西北為民兵靶場）。21項目基本情況說明現(xiàn)實狀況地塊主要以村屬農(nóng)田、廠房及緩坡地組成，地塊內(nèi)有近10畝的水面，目前區(qū)域內(nèi)另有正在規(guī)劃中的一條道路（東西走向）。地塊的用地性質基本為建設用地（委托方介紹），不存在保留基本農(nóng)田問題。目前瑞陽路上有正在開發(fā)建設的都霖美景居住區(qū)項目和一處地下購物城商業(yè)項目，其余則零星散落一些沿街未整體規(guī)劃小商鋪?？扇牲c的是后田文化中心顯得穩(wěn)重大氣。（后田文化中心）22地塊現(xiàn)狀圖片民兵靶場地塊現(xiàn)狀地塊東北角第三章地塊SWOT分析地塊SWOT分析1項目綜合評價及項目發(fā)展策略2311地塊優(yōu)勢分析自身規(guī)模龐大,配套齊全項目總用地800畝，在城陽有著較大的規(guī)模（隨著國家土地政策的變化，獲得如此大的土地資源的難度將有所增加），首屈一指。從發(fā)展眼光看，本項目一定程度上在城陽具有稀缺性。項目雖然目前尚處于前期定位階段,但不管何種業(yè)態(tài)定位,未來項目都將是一個集多種服務等功能于一體；生活、娛樂、休閑、購物等配套設施完善，擁有良好的環(huán)境景觀與成熟商貿(mào)環(huán)境的舒適的生活空間本案必將推動城陽區(qū)城市化發(fā)展走上新臺階，成為城陽區(qū)乃至青島市的城市名片。地塊的商業(yè)先發(fā)優(yōu)勢作為區(qū)域短期內(nèi)無法超越的項目，本地塊在啟動立項之時就已經(jīng)占據(jù)了競爭態(tài)勢上的制高點，具有無法復制的先發(fā)優(yōu)勢。31地塊SWOT分析311地塊優(yōu)勢分析（續(xù)）區(qū)位優(yōu)勢本地塊屬于城陽中心城區(qū)范圍，具體位置在城區(qū)中心偏東北，緊鄰青銀高速；整個地塊隸屬于嶗山西麓，處在未來嶗山西麓新貴生活區(qū)NLDNEWLIVEDISTRICT之內(nèi)。鄰近的惜福鎮(zhèn)已經(jīng)成為北青島著名的別墅聚集區(qū)。開發(fā)商的品牌號召力本案開發(fā)商海都集團在城陽區(qū)成功開發(fā)多個地產(chǎn)項目，具有較強的品牌號召力，在項目開發(fā)上具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗。31地塊SWOT分析312地塊劣勢分析所處區(qū)域整體形象不成熟地塊所處城陽區(qū)整體形象上不夠成熟，雖然近年來由于房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮帶動，城陽已經(jīng)成為青島房產(chǎn)市場上左右全局的重要區(qū)域，但歷史上遺留下來的區(qū)域整體形象，還是會對未來項目的招商工作帶來一定難度。地塊本身離城陽中心城區(qū)尚有一定距離，從目前周邊情況看，形象上較為偏僻和凌亂。交通、醫(yī)療、基礎配套設施是項目開發(fā)的瓶頸所在公共交通線路少城市道路系統(tǒng)還不夠發(fā)達完善周邊已有的商業(yè)資源比較匱乏31地塊SWOT分析某知名品牌商業(yè)機構在考察2萬平方米左右的購物中心店址時，提出的“一般條件”經(jīng)濟指標包括所在城市的年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值10000元以上，年社會消費品零售總額在140億元以上，職工年均工資在9500元以上，城市居民年可支配收入在7000元以上。人口指標包括所屬全市的人口330萬以上，市區(qū)人口100萬以上，項目3公里范圍內(nèi)人口25萬以上，項目5公里范圍內(nèi)人口50萬以上。道路交通指標主要有面臨道路主干線，車行道4快2慢，所屬區(qū)域公交線路在6條以上，每天經(jīng)過地塊的車輛不少于10000輛，人流量不少于10000人次等。312地塊劣勢分析（續(xù)參考案例）31地塊SWOT分析項目要求地塊或已有的建筑物可以租賃，地塊土地面積不小于3萬平方米，地塊形狀為長方形或矩形，臨街寬度大于140米，深度大于250米，樓板荷載賣場800KG/平方米，后倉與冷庫1200KG/平方米；地板表面?zhèn)}庫地面硬化而磨平，賣場內(nèi)鋪地磚，辦公區(qū)和設備用房鋪瓷磚，已有的可用建筑物最好為一層，面積在10000平方米以上。（二層的每層不小于6000平方米）。層高平頂建筑，賣場凈高不小于55米，后倉凈高不小于9米；斜頂建筑邊部梁下凈高45米，頂部梁下凈高6米；后倉凈高不小于9米。配套指標停車位在300輛400輛，供電3500KVA以上，供、排水各200噸/天，煤氣200立方米/小時，電話與寬帶30門直線，2條數(shù)據(jù)線，中繼線16條（6進10出），設備容量128門312地塊劣勢分析（續(xù)參考案例）31地塊SWOT分析313地塊機會點分析宏觀政策環(huán)境、房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展勢頭是地塊開發(fā)難得的機遇地塊所處城陽地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)正處于齊頭并進的開創(chuàng)局面，品牌開發(fā)商的進駐，“雙品”項目的打造，所共同營造的良好的市場環(huán)境構成了本地塊難得的發(fā)展機遇區(qū)域內(nèi)領先的經(jīng)濟發(fā)展水平為項目打下了扎實的市場基礎城陽區(qū)是山東省內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展始終較快，保持前列的市區(qū)，2007年預計能全面進入小康社會水平，區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展水平較高，人均GDP2006年已經(jīng)突破8000美元。這些都為項目的開發(fā)建設打下了扎實的市場基礎。城陽區(qū)整體服務業(yè)發(fā)展水平還有很大的發(fā)展空間有資料顯示，2005年，城陽區(qū)服務業(yè)增加值占GDP比重為285，低于全市平均水平約10個百分點。作為服務業(yè)重要一翼，城陽區(qū)商貿(mào)流通業(yè)明顯滯后，區(qū)內(nèi)大型商業(yè)設施偏少，難以形成積聚效應，導致大量消費外流。“全面提升服務業(yè)，建設青島北部商貿(mào)中心”，已寫進了城陽區(qū)“十一五”規(guī)劃。31地塊SWOT分析313地塊機會點分析（續(xù)）強勢的制造業(yè)為服務業(yè)提供了強力支撐城陽工業(yè)企業(yè)達6200多家，工業(yè)增加值高達200億元，強勢的制造業(yè)將為服務業(yè)發(fā)展提供強力支撐；城陽區(qū)城市化推進迅速，到2010年，70以上社區(qū)將完成舊村改造，居民居住與生活環(huán)境、生活方式的變化，將為服務業(yè)帶來廣泛需求。區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)存有較大的市場空白點區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)以高起點、高投入的姿態(tài)步入市場，但另一方面定位相對雷同，給后來者留下了比較大的市場機會點和切入點。區(qū)域內(nèi)的商業(yè)消費需求的釋放隨著區(qū)域城市化進程的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)積聚的消費需求孕育了巨大的商業(yè)投資機會。不僅僅是商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量上的增加，還包含了服務品質、消費檔次、消費級別的提升，這些都蘊藏了新的商機。區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)項目的進駐推動區(qū)域商業(yè)配套的發(fā)展目前區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)項目眾多，他們一方面改變著城陽原有的商業(yè)格局，另一方面也推動促進了當?shù)厣虡I(yè)配套條件的完善31地塊SWOT分析314地塊威脅點分析龐大的規(guī)模帶來的風險威脅如果定位不當將會產(chǎn)生過量的無效供應，超出區(qū)域市場需求容量，而形成大量面積空置，帶來開發(fā)上的苦果超大規(guī)模體量對資金要求更高，會導致開發(fā)周期較長。在整個開發(fā)過程中資金鏈條承受壓力更大，會形成資金的風險威脅超大規(guī)模體量的開發(fā)對未來業(yè)態(tài)的持續(xù)經(jīng)營管理提出更高要求，一旦經(jīng)營管理不善，則項目開發(fā)可謂是功虧一簣。潛在競爭對手的威脅以寶龍廣場項目為首的競爭對手已經(jīng)呈現(xiàn)，其無論在規(guī)模、定位、影響力都為本地塊即將的定位以及今后的開發(fā)建設的帶來巨大的競爭壓力板塊內(nèi)商業(yè)即將迅速達到飽和狀態(tài)未來23年內(nèi)板塊內(nèi)將新增數(shù)百萬方的商業(yè)供應，這將導致區(qū)域內(nèi)的商業(yè)項目迅速達到飽和狀態(tài)，引發(fā)激烈的市場競爭。這種局面對于本項目的開發(fā)而言是相當不利的。31地塊SWOT分析314地塊威脅點分析（續(xù)）市區(qū)商圈、區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)項目對本案的分流市區(qū)成熟的商業(yè)氛圍和商圈輻射力對本區(qū)域內(nèi)的消費需求自然會形成分流，并且隨著往來市區(qū)交通條件的改善，分流效果可能還會加強區(qū)域內(nèi)已經(jīng)建成使用的商業(yè)設施和即將落成的商業(yè)供應，都會對本地塊項目未來的市場需求產(chǎn)生分流。例如利群集團的城陽購物廣場、世紀公園旁的佳世客、大潤發(fā)公園式購物廣場、世正愛麗安的韓國購物廣場等等。值得強調(diào)的是，這種分流不僅僅是消費人群的分流，更可能的是投資者和經(jīng)營者的分流，畢竟商業(yè)投資者和經(jīng)營者才是我們項目的直接目標客戶。31地塊SWOT分析321項目綜合評價本地塊體量龐大，處于青島市發(fā)展中的城陽區(qū)，必將為區(qū)域的城市化進程及區(qū)域經(jīng)濟帶來深遠影響。本項目建立在一個充滿機遇，同時充滿風險與挑戰(zhàn)的城陽板塊內(nèi)皓天公司有幸參加本項目的前期策劃定位工作，基于兩點感受，一是開發(fā)單位對項目的高度重視，以及科學認真態(tài)度，二是對區(qū)域市場格局的充分了解，我們一致認為本項目不僅有條件成為城陽區(qū)的重點項目，更有可能通過科學的策劃定位、高水平的開發(fā)管理成為青島乃至山東全省的重點項目。32項目綜合評價及發(fā)展策略322項目發(fā)展策略從項目營銷定位與產(chǎn)品打造兩個角度確定項目在區(qū)域市場的差異化形象充分發(fā)揮項目自身優(yōu)勢，抓住市場機遇，規(guī)避項目劣勢和市場競爭威脅在保證項目風險最小化的前提下，去贏得市場利潤最大化32項目綜合評價及發(fā)展策略第四章項目營銷策劃定位總體定位方向及原則1總體定位推導2總體定位及詮釋3項目功能分區(qū)定位4目標客戶群的定位及分析541總體定位方向及原則定位方向BECDA讓專業(yè)化的服務出現(xiàn)新的聚集效應，聚集效應產(chǎn)生人流，從而形成新的商業(yè)亮點搭建一個新的商業(yè)平臺，讓城市的人們在購物和娛樂中有新的購物體驗用一種新的消費模式代替舊的消費模式精品專業(yè)性的市場，而這種市場又是同當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)鏈有密不可分的關系看準自己的競爭對手，從而擠壓對手，取而代之411總體定位方向41總體定位方向及原則旅游經(jīng)濟的導向1411總體定位方向（續(xù)）符合區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展趨勢2包含外來活躍經(jīng)濟元素3最大化的發(fā)掘該項目所在地段唯一性的價值最大化的發(fā)掘地塊特異性的價值最大化建立競爭優(yōu)勢，避免劣勢，以降低專業(yè)風險412總體定位原則41總體定位方向及原則421總體定位推導的思考軌跡做常規(guī)商業(yè)項目的話，我們的項目所形成的商圈輻射范圍到底有多大呢我們和競爭對手的競爭距離有多遠呢在目前城陽的商業(yè)格局下，究竟多大體量的商業(yè)項目才是合適的、才是最安全的呢顯然，不是項目越大，就越容易成功。如何在明確了定位方向和原則的前提下，做到與競爭對手的差異化定位呢差異化具體體現(xiàn)在哪里呢本地塊商圈范圍確定、本地塊理想體量范圍的科學計算、本地塊理想與現(xiàn)實結合的理性定位、熟知競爭對手的定位及主力業(yè)態(tài)是本地塊定位所必須解決的四大問題。42總體定位推導422商圈范圍確定中心地理論中心地理論是以消費者行為群體來研究。中心地理論基本觀點是存在一個需求門檻，體現(xiàn)了人口規(guī)?；蚴袌鰠^(qū)域，其值的大小取決于不同服務類型。按照中心市場區(qū)大小劃分等級，每一高級中心包含有低級中心所提供的商品或服務。中心地理論假定消費者將趨近于最近的一個可提供他所需商品或服務的中心，即認為消費者行為符合經(jīng)濟人的概念。但由于消費者往往要求一次行程滿足多重目的，寧可到一個較高級的中心同時購買高級和低級的商品。中心地理論常被用于理解城市內(nèi)部服務中心的區(qū)位。在商業(yè)上，常常用來作為劃分不同商業(yè)中心的基本設定。42總體定位推導422商圈范圍確定（續(xù)）零售引力法則，也稱雷利法則是由美國人威廉雷利發(fā)明的。雷利用三年時間，調(diào)查了美國150個以上的都市，于1931年發(fā)表了他的“零售吸引力法則”。其中心觀點是“具有零售中心的兩個城市，從位于它們中間的某一分界點處，所吸引的交易量與各自城市的人口成正比例，而與從分界點到市場距離的自乘成反比例?！蔽覀兝眠@個原理來尋找不同商業(yè)中心間的商圈分割點，商圈分割點就是到達這兩個商業(yè)中心（本地塊形成的商業(yè)中心和競爭商業(yè)中心）消費機會均等的點。42總體定位推導422商圈范圍確定（續(xù)）公式SBC/LBCSAC/LACLACLBCSAC/SBC其中LAC、LBC分別為A、B地區(qū)到達C點的距離SAC、SBC分別為A、B地區(qū)的商業(yè)面積可以看出，兩個商業(yè)中心間商圈分割點的位置與各自的商業(yè)面積成正比，與距離成反比，我們可以通過這種方法來確定本項目的輻射范圍。A地區(qū)B地區(qū)商圈分割點C42總體定位推導422商圈范圍確定（續(xù)）我們在計算項目最大輻射范圍時,假設城陽區(qū)商業(yè)的輻射范圍可以吸引青島市市區(qū)居民，同時青島市市區(qū)商業(yè)也會對本地區(qū)居民產(chǎn)生吸引。此時將城陽區(qū)和青島市作為兩個不同級別的商業(yè)中心，可以發(fā)現(xiàn)青島市商業(yè)中心是更高一級的商業(yè)中心。在此基礎上我們來確定本項目的商圈范圍最大可以達到多大青島市的商業(yè)目前營業(yè)面積截至2006年在596萬平方米左右，2006年竣工面積在108萬平方米左右；通過調(diào)查，城陽區(qū)目前商業(yè)營業(yè)面積在60萬平方米左右，本項目可以為城陽區(qū)新增約60萬平方米的商業(yè)面積，合計120萬平方米到青島市區(qū)中心的高速距離約35公里42總體定位推導422商圈范圍確定（續(xù)）公式SBC/LBCSAC/LACLACLBCSAC/SBC其中LAC、LBC分別為A、B地區(qū)到達C點的距離SAC、SBC分別為A、B地區(qū)的商業(yè)面積SAC120萬平方米SBC704萬平方米將數(shù)據(jù)代入公式則120/704LAC/LBC017LACLBC35LAC508公里LBC2992公里結論本項目最大商業(yè)的輻射范圍半徑為508公里42總體定位推導508公里數(shù)值意義這是項目最大的商圈輻射范圍，確定了未來項目所服務的核心客群將集中在這個范圍之內(nèi)。作為常規(guī)的商業(yè)項目來說，508公里是現(xiàn)代商業(yè)項目公認的常規(guī)商圈設定范圍。508公里競爭意義508公里半徑標志著本項目未來的輻射范圍與目前區(qū)域內(nèi)競爭個案的輻射范圍將產(chǎn)生交叉，甚至是被覆蓋，市場競爭程度由此直觀的體現(xiàn)。由于競爭的存在，項目之間對客源的爭奪也將以508公里半徑作為臨界。508公里定位意義競爭就在家門口508公里，我們?nèi)绾我?guī)避或者降低競爭對項目帶來的風險與威脅。相對項目龐大的體量而言，有沒有可能通過巧妙的定位，擴大商圈輻射范圍，突破508公里呢42總體定位推導422商圈范圍確定（續(xù)）地塊位置競爭對手42總體定位推導通常商圈范圍的設定第一商圈指顧客消費力占6075的區(qū)域基本客戶第二商圈指顧客消費力占2032的區(qū)域延伸客戶第三商圈指顧客消費力占58的區(qū)域流動客戶重點商圈指顧客消費力占80之客數(shù)所涵蓋的區(qū)域范圍鐵路、捷運圈商圈邊緣30公里10分鐘5000米汽車，機車圈第三商圈6公里10分鐘1000米腳踏車圈第二商圈3公里10分鐘500米步行圈第一商圈時速時間距離（半徑）利用交通工具形成的商圈項目42總體定位推導422商圈范圍確定（續(xù)）423項目理想體量計算通常計算一個地區(qū)的商業(yè)項目體量有以下兩種方法飽和系數(shù)法新增商業(yè)面積（人均年消費支出人口數(shù)量/商業(yè)平效現(xiàn)有商業(yè)面積）修正系數(shù)租金反推法新增商業(yè)面積人均年消費支出人口數(shù)量/（平均租金/3）現(xiàn)有商業(yè)面積修正系數(shù)42總體定位推導飽和系數(shù)法推算本地塊理論體量新增商業(yè)面積（人均年消費支出人口數(shù)量/商業(yè)平效現(xiàn)有商業(yè)面積）修正系數(shù)11945763000/1308760000012151863523293平方米備注人均年消費支出以2006年青島市人均年消費支出為參考；人口數(shù)量以城陽戶籍人口463000，另附加300000外來人口計算；商業(yè)平效是指區(qū)域內(nèi)每平方米商業(yè)面積上所能創(chuàng)造的年銷售額。皓天根據(jù)2006年青島市年消費品零售總額/青島市商業(yè)面積推算而得；現(xiàn)有商業(yè)面積是指城陽地區(qū)現(xiàn)有的營業(yè)中的商業(yè)面積，皓天根據(jù)市調(diào)推算約為60萬平方米；年平均租金是指區(qū)域內(nèi)每平方米商業(yè)面積年租金元M2/日365。42總體定位推導423項目理想體量計算租金反推法推算本地塊理論體量新增商業(yè)面積人均年消費支出人口數(shù)量/（年平均租金/3）現(xiàn)有商業(yè)面積修正系數(shù)11945763000/584/360000012151883923548平方米42總體定位推導423項目理想體量計算（續(xù)）1883923548平方米租金反推法2000030000平方米1863523293平方米飽和系數(shù)法綜合推算結果推算方法通過上述推算，我們可以看到本項目的理想體量在1800024000平方米之間，綜合考慮遠景規(guī)劃，項目的體量也不會超過2000030000平方米范圍。42總體定位推導423項目理想體量計算（續(xù)）424理想與現(xiàn)實結合定位由于規(guī)劃方案的商業(yè)體量與根據(jù)理想狀態(tài)推算出來的體量差距非常大，很有可能會出現(xiàn)商業(yè)大面積空置的情況，為避免這一情況的出現(xiàn)，通常我們提出兩種方式來消弭規(guī)劃面積和理想面積之間如此大的面積的差異。方法一采用分期開發(fā)的方式，按照周邊人口消費力的發(fā)展情況確定本項目的開發(fā)進度，隨市場逐步成熟來逐漸推進項目，始終保持新建商業(yè)面積在理論面積之內(nèi)。方法二與城區(qū)開發(fā)相結合，將本項目的開發(fā)與青島城市人口北移相結合，在商業(yè)區(qū)中加入商務、教育和休閑娛樂功能，利用本項目的多功能性提高集客能力，盡快擴大商圈。42總體定位推導424理想與現(xiàn)實結合定位（續(xù)）問題以上兩種方法都是通常在項目已經(jīng)規(guī)劃結束時采用的，而目前本案還沒有正式立項，因此皓天主動提出問題能不能通過合理而巧妙的項目定位，將規(guī)劃與現(xiàn)實之間的矛盾減低到最少呢因此，對于整體定位又增加了新的條件如何突破508公里輻射半徑如何解決體量過大帶來的市場風險如何真正做到與競爭對手之間的差異化42總體定位推導經(jīng)營中韓小商品的買賣雙方批發(fā)市場中韓小商品批發(fā)市場中韓小商品城服裝貿(mào)易買賣雙方專營店服裝品牌專營店國際服裝城當?shù)鼐幼∪丝谶B鎖超市超級市場利群集團城陽購物廣場過境的旅游客群周邊的居住人群主題商業(yè)MALL國際消費體驗中心寶龍城市廣場工藝品貿(mào)易買賣雙方專營店工藝品專營店青島工藝品城韓籍人士及喜歡韓國商品的國內(nèi)消費者百貨中心韓國商品百貨中心世正愛麗安目標消費群主力業(yè)態(tài)定位說明個案名稱42總體定位推導425競爭對手的定位及主力業(yè)態(tài)寶龍城市廣場是由寶龍集團投資25億元打造的游樂主題MALL。項目位于青島城陽區(qū)政府南，青島新天地旁。項目占地206萬平米，建筑面積554萬平米。寶龍城市廣場共設有12個顧客出入口，160多部自動扶梯，16部觀光電梯；擁有地下停車位2450個，地上停車位680個，6條雙車道車輛出入口。42總體定位推導426對寶龍城市廣場的特別研究寶龍城市廣場的定位是以定位以旅游為核心功能，集游樂、娛樂、購物、美食、運動、休閑、商務、文化、酒店、辦公等十種功能于一體。在經(jīng)營內(nèi)容上涵蓋了大型百貨、超市、品牌專賣店、主題街區(qū)、專業(yè)市場、影院、美食廣場、五星級酒店、休閑娛樂中心、民俗風情旅游以及汽車4S店等熱門行業(yè)。各種優(yōu)勢資源的全面匯聚，將吸引“全客群、全齡層、全天候”的消費群體到寶龍城市廣場體驗一站式快樂消費42總體定位推導426對寶龍城市廣場的特別研究（續(xù)）寶龍城市廣場的商業(yè)規(guī)劃分別引進時尚百貨、生活超市、數(shù)碼電器、精品建材四大業(yè)態(tài)，每個樓層均設置不同的消費主題，次主力店穿插其間，營業(yè)場所和公共空間交融一體。游樂與景觀設計是青島寶龍城市廣場最突出的特色寶龍集團斥資3億人民幣打造世界頂級游樂項目，以地下一層中心游樂廣場為核心，結合業(yè)態(tài)規(guī)劃，分布在城市廣場的各個樓層均有主題游樂項目建成后青島寶龍城市廣場將成為國內(nèi)最大的以游樂為主題的SHOPPINGMALL。42總體定位推導426對寶龍城市廣場的特別研究（續(xù)）各層業(yè)態(tài)構成地下一層主題游樂廣場與民俗風情游地下一層建筑面積128萬平方米，其中地下停車場面積9萬平方米，共2450個停車位；經(jīng)營面積共38萬平方米，主力店由中心游樂廣場和表演展示廣場組成，沿著地下生態(tài)河景觀水系，設計為“民俗風情游”線路，經(jīng)營項目全部為民俗特色商品，店面裝修、陳設、服飾等全部還原歷史原形。建成后，將成為青島旅游的一大亮點，為寶龍城市廣場帶來豐富的旅游消費人群。一層主題寶龍名殿一層建筑面積107萬平方米,經(jīng)營項目將體現(xiàn)寶龍城市廣場的整體定位，四個主力店區(qū)域分別引進時尚百貨、生活超市、數(shù)碼電器和精品建材四大主力業(yè)態(tài)，景觀步行街、環(huán)球名廊等區(qū)域主要引進各類一線品牌消費品；一層還規(guī)劃設計了酒吧一條街，體現(xiàn)城市夜生活主題；酒店公寓底層分別經(jīng)營高檔酒樓和汽車4S店。42總體定位推導426對寶龍城市廣場的特別研究（續(xù)）二層主題魅力女人街二層建筑面積96萬平方米，主要經(jīng)營各種品牌女裝與女性消費品，包括精品鞋城、箱包世界、嬰童用品、玩具城堡、飾品主題街區(qū)、美容美發(fā)美甲專業(yè)街、化妝品、紡織品、花卉禮品及美容美體健身機構等；電器城與建材城中間區(qū)域，主要經(jīng)營手機、音響器材、小家電等項目；酒店公寓二層分別經(jīng)營高檔酒樓和洗浴中心。三層主題紳士名流館三層建筑面積94萬平方米，主要經(jīng)營男裝與運動休閑服飾、文化體育用品、箱包皮具、豪華影院、大型書城、音像制品、工藝美術及其培訓機構等；酒店公寓三層分別經(jīng)營KTV、和洗浴中心項目。四層主題家居美食世界四層建筑面積85萬平方米，主力店包括大型家居廣場和生態(tài)美食廣場；美食廣場外圍還將規(guī)劃一個韓國城，全部采用韓式風格設計，引進韓國本土商業(yè)，服務于旅居青島的20萬韓國僑民。42總體定位推導426對寶龍城市廣場的特別研究（續(xù)）42總體定位推導426對寶龍城市廣場的特別研究（續(xù)）北青島【中央商業(yè)公園】區(qū)域教育、商務、購物、文化核心區(qū)43項目總體定位及詮釋431本地塊總體市場定位青島政府、城陽區(qū)政府共同承擔的城市發(fā)展的歷史使命，未來青島城市發(fā)展的出路以及城陽向城市輔中心轉變的機遇基于北青島的規(guī)劃理念以及中央商業(yè)公園商業(yè)模式的特征，成為區(qū)域市場的四大核心區(qū)是我們項目的目標北青島中央商業(yè)公園四大核心區(qū)中央商業(yè)公園是源于美國，盛行于歐洲、日本的地產(chǎn)建筑理念及前瞻性的商業(yè)模式，是“TOWNCENTER（中心城）”的概念的延續(xù)43項目總體定位及詮釋432本地塊總體市場定位詮釋中央商業(yè)公園，是源于美國，盛行于歐洲、日本的地產(chǎn)建筑理念及前瞻性的商業(yè)模式，是“TOWNCENTER（中心城）”的概念的延續(xù)。從地域位置上看，通常位于城市核心商業(yè)區(qū)的梯次外延，即衛(wèi)星城商圈；從其載體公園來看，這種模式既區(qū)別于傳統(tǒng)的商業(yè)步行街，又區(qū)別于購物中心（MALL），是公園式的開放性商業(yè)地產(chǎn)；以體驗式商業(yè)為主體，包括購物、休閑、娛樂、餐飲等各個品種，業(yè)態(tài)有主力連鎖超市、專業(yè)連鎖店、專賣店、獨立店鋪、小吃店和主題概念店等多種業(yè)態(tài)；另外，完整的中央商業(yè)公園，還必須有相當?shù)囊?guī)模和生態(tài)商業(yè)環(huán)境。本項目的自身條件非常適合中央商業(yè)公園這一全新的業(yè)態(tài)規(guī)劃。43項目總體定位及詮釋433中央商業(yè)公園的概念性闡述中央商業(yè)公園模式的核心是3T整合理論，所謂3T即以居住為主體的TOWNHOUSE衛(wèi)星城住宅，以休閑為主體的TOWNPARK公園化的休閑空間，以商業(yè)為主體的TOWNCENTER城市商業(yè)中心。三T的整合，就是對居住文化、生活文化和商業(yè)文化的整合。本項目與此相對應的要素在于TOWNHOUSE衛(wèi)星城住宅這是城陽未來發(fā)展方向，項目隸屬于城陽。TOWNPARK公園化的休閑空間本項目地塊特性及所處區(qū)域適合規(guī)劃為公園化空間。以商業(yè)為主體的TOWNCENTER城市商業(yè)中心本項目既屬于城陽中心新興商業(yè)圈內(nèi)，又具有相當體量，完全可以打造為城陽又一處城市商業(yè)中心。43項目總體定位及詮釋434本項目選擇中央商業(yè)公園的定位依據(jù)43項目總體定位及詮釋434本項目選擇中央商業(yè)公園的意義第一，中央主題商業(yè)公園是城陽城市新一代真正的商業(yè)中心，在商業(yè)設施構建、商業(yè)業(yè)態(tài)組合、商業(yè)業(yè)種搭配等方面對城市次商業(yè)中心實現(xiàn)升級，具備持續(xù)全面滿足市場需求的競爭優(yōu)勢。第二，中央主題商業(yè)公園是公園式的商業(yè)中心，未來本項目的大規(guī)模生態(tài)規(guī)劃與城陽生態(tài)環(huán)境融為一體，中央主題商業(yè)公園本身又是對現(xiàn)代公園概念做了創(chuàng)造性的商業(yè)演繹，如文化教育功能區(qū)、大型購物中心和商業(yè)街、開放性的商業(yè)空間、大尺度的城市休閑廣場、風格化的商業(yè)符號等，讓中央主題商業(yè)公園較一般商業(yè)中心形成了差異化的競爭優(yōu)勢。第三，也是最重要的，中央主題商業(yè)公園立足城陽，將城市化的戰(zhàn)略定位、城市獨特的人文特征和城市中最有成長性的市場需求完美整合起來，將城市的居住文化、生活文化和商業(yè)文化完美整合起來，進而打造出城市化名片的真正內(nèi)涵及難以拷貝的核心競爭力。44地塊功能分區(qū)定位441本地塊功能分區(qū)文化教育區(qū)核心商業(yè)區(qū)產(chǎn)權式莊園區(qū)商務配套區(qū)公共配套區(qū)打造本地塊文化教育區(qū)的核心是建立一所國際雙語寄宿制學校，并配合開發(fā)建造處于核心商業(yè)區(qū)的書城、影城等文化教育設施。國際雙語寄宿制學校是從幼兒園、小學、初中、高中15年的全日一貫制寄宿民辦雙語學校，學校分設國際部和國內(nèi)部。國際部以在青島的韓國等亞裔外籍家庭為主要對象，解決他們在青島的后顧之憂。國內(nèi)部以半島全境的金領家庭為主要對象，成為他們子女就學的貴族學校。在城陽有6萬外籍人士，其中4萬韓國人，家庭總數(shù)約為15000戶。而在青島，截至2006年9月，全市僅有5家民辦國際學校。投資開民辦學校成為市場的一大空白點。結合本項目地塊周邊市場競爭情況，教育服務功能是目前其他項目所忽略的一個重要功能，而這恰恰是隨著城陽區(qū)城市化進程的推進，已經(jīng)浮現(xiàn)出的市場缺口。這也是本項目功能定位上與競爭對手差異化最明顯之處。44地塊功能分區(qū)定位442文化教育區(qū)作為“學?！边@樣一個項目來說，需要所處區(qū)域的環(huán)境優(yōu)美，遠離喧囂，這恰好符合本地塊現(xiàn)有的特征屬性；對于地塊目前交通條件不夠完善的不利因素起到直接的規(guī)避作用，并且還是變不利條件為有利條件?！皩W校”還具有人氣集聚和吸納作用。除了本身的生源帶來的日常消費之外，還有教職員工群體，學生家長也是不可小視的重要消費群體。對于項目整體的商業(yè)運作起到關鍵性的保障作用。創(chuàng)辦學校,便于迅速提高未來項目的知名度與美譽度,在營銷推廣中起到四兩撥千斤的作用。開發(fā)投資學校較其他商業(yè)項目的開發(fā)能夠更加迅速的回籠資金,對于緩解項目前期的資金壓力有很大的幫助。44地塊功能分區(qū)定位442文化教育區(qū)（續(xù)）無錫光華學校無錫光華學校創(chuàng)辦于1995年8月，坐落在太湖之濱梅園風景區(qū)。學校實行從幼兒園、小學、初中，直到高中的15年一貫制教育，并設有國際部、上海部等特色學部。學?？偼顿Y43億元，占地600畝，建筑面積22萬平方米，除建有先進的教學和生活設施以外，還按照準大學標準，建有標準恒溫游泳館、體育館、科技館、圖書館、信息大樓、綜藝大樓、多主題學習公園、網(wǎng)球場、沙灘排球場、攀巖、模擬法庭、模擬汽車駕駛室、音樂噴泉廣場等。44地塊功能分區(qū)定位442文化教育區(qū)（續(xù)成功案例一）2006年9月在校學生4965人，其中幼兒園89人，小學生993人，初中生1301人，高中生2582人。教職工921人其中高中專任教師336人，包括專職外籍教師45人。學校占地面積399814平方米，校舍建筑面積1169685平方米。高中分校占地面積2475904平方米，校舍建筑面積90572平方米，按高中在校生2582人計算，生均校園面積958平方米，生均校舍建筑面積不含學生宿舍35平方米。44地塊功能分區(qū)定位442文化教育區(qū)（續(xù)成功案例一）廣東碧桂園IB國際學校1994年9月由順德碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司投資創(chuàng)辦。國際文憑組織IBO成員學校。廣東省一級學校、廣東省先進民辦學校、廣東省首屆十佳民辦學?！，F(xiàn)有3316名學生，380名專業(yè)教師。廣東省綠色學校，占地380畝，設施一流。44地塊功能分區(qū)定位442文化教育區(qū)（續(xù)成功案例二）由一個倉儲式購物中心和一個百貨公司構成主力店周圍配以家居、家電賣場、服裝品牌直營折扣店、亞洲美食城等主題特色商業(yè)設施,并通過之字型休閑餐飲、購物街、開放式的休閑廣場予以串聯(lián)，構成整體有機的商業(yè)環(huán)境。經(jīng)營管理部分商業(yè)面積可以通過招商的形式予以一次性買斷或出租；部分商業(yè)面積直接面向小業(yè)主出售；剩余商業(yè)面積由開發(fā)商統(tǒng)一招商出租經(jīng)營管理。功能購物、休閑、娛樂一站式中央商業(yè)公園本功能區(qū)主要以地塊周邊常住人口、學校生源、教職員工、學生家長為主要服務對象。體量適中，業(yè)態(tài)組合考慮城陽區(qū)未來消費需求的增長。做到與競爭對手的差異化競爭。具體商業(yè)業(yè)態(tài)說明詳見本報告附錄文件。44地塊功能分區(qū)定位443核心商業(yè)區(qū)百貨公司44地塊功能分區(qū)定位443核心商業(yè)區(qū)（續(xù)）倉儲式購物中心44地塊功能分區(qū)定位443核心商業(yè)區(qū)（續(xù)）家居賣場44地塊功能分區(qū)定位443核心商業(yè)區(qū)（續(xù)）家電賣場44地塊功能分區(qū)定位443核心商業(yè)區(qū)（續(xù)特色商業(yè)說明）品牌直營折扣店目標消費人群定位以高收入精英人士為主。業(yè)態(tài)功能定位彌補其他商業(yè)項目內(nèi)購物場所品牌結構上的不足，與國際時尚同步。經(jīng)營層次定位頂級的韓國品牌服飾為主，兼營國際高檔品牌服飾。形態(tài)表現(xiàn)定位順應零售業(yè)發(fā)展潮流的全新商業(yè)業(yè)態(tài)，以銷售國際國內(nèi)著名品牌折扣商品為主的大型購物場所，如奧特萊斯名品折扣店。案例奧特萊斯品牌直銷廣場位于上海的郊區(qū)青浦，據(jù)市中心車程約一個小時。是以銷售國際國內(nèi)頂級著名品牌服飾折扣商品為主，集休閑，餐飲和娛樂為一體的大型購物城。其商圈范圍覆蓋整個上海，甚至到達江浙一帶。44地塊功能分區(qū)定位443核心商業(yè)區(qū)（續(xù)特色商業(yè)說明）奧特萊斯品牌直銷廣場44地塊功能分區(qū)定位亞洲美食城目標消費人群定位來此旅游、休閑、消費的高端境內(nèi)外人士業(yè)態(tài)功能定位滿足消費者的飲食需求，銜接、連接各功能區(qū)域經(jīng)營檔次定位中高檔次形態(tài)表現(xiàn)定位大型綜合性美食城，匯集全世界各地的風味美食，主要以中華美食、韓國料理為主。443核心商業(yè)區(qū)（續(xù)特色商業(yè)說明）案例上海浦東國際食品城浦東國際食品城位于張楊路華誠大廈，與新世紀商廈相毗鄰，是上海全新的綜合型美食廣場，擁有上萬平米體量和獨特的餐飲氛圍，吸引眾多知名美食品牌進駐。其中，包括麥當勞、棒約翰、新加坡美珍香食品、上海老大房食品等等。浦東國際食品城的最大優(yōu)勢是一站式美食體驗，即這里不僅有品類繁多的美食小吃，更有各類休閑餐和正餐。44地塊功能分區(qū)定位443核心商業(yè)區(qū)（續(xù)特色商業(yè)說明）上海浦東國際食品城主樓照片及購物、美食步行街效果示意圖主力基本特色推薦家居、家電賣場、步行街等約為35000M2倉儲式購物中心和一個百貨公司（約為35000M2）44地塊功能分區(qū)定位443核心商業(yè)區(qū)（續(xù)功能分區(qū)匯總）韓國品牌折扣服飾和亞洲美食城（約為20000M2）主題影城和書城（約為15000M2）44地塊功能分區(qū)定位444產(chǎn)權式莊園區(qū)產(chǎn)權式度假莊園由獨棟、雙拼別墅、莊園CLUB、戶外休閑設施以及特色主題公園組成，形成一個產(chǎn)權式度假及商務莊園。經(jīng)營管理產(chǎn)權式物業(yè)，由專業(yè)經(jīng)營管理公司管理經(jīng)營，給予業(yè)主一定年限的固定年投資回報率。功能商務、度假、高檔休閑娛樂本功能區(qū)主要以來青島旅游度假人士、本地韓籍人士、以及城陽高檔商務需求和高檔休閑娛樂需求。做到與本地塊競爭對手的差異化競爭。產(chǎn)權式度假及商務莊園可細分為別墅區(qū)、莊園CLUB區(qū)和特色主題公園區(qū)三部分。44地塊功能分區(qū)定位444產(chǎn)權式莊園區(qū)（續(xù)莊園CLUB說明）綜合休閑館目標消費人群定位來此旅游度假、休閑娛樂以及商務招待的人群。業(yè)態(tài)功能定位常規(guī)休閑、娛樂功能。經(jīng)營層次定位中高檔次的休閑消費。形態(tài)表現(xiàn)定位涵蓋酒吧、茶座、咖啡廳、KTV、迪吧、演藝吧、足療等綜合性娛樂休閑場所。44地塊功能分區(qū)定位444產(chǎn)權式莊園區(qū)（續(xù)莊園CLUB說明）臺式漁釣館目標消費人群定位來此旅游度假、休閑娛樂以及商務招待的人群。業(yè)態(tài)功能定位大眾休閑、娛樂場所。經(jīng)營層次定位中等檔次休閑消費。形態(tài)表現(xiàn)定位濃郁的漁港氣息，垂釣者在垂釣中心所釣的魚、蝦可以帶走，也可以選擇在漁農(nóng)餐廳就地加工。44地塊功能分區(qū)定位444產(chǎn)權式莊園區(qū)（續(xù)莊園CLUB說明）小型商務及會展中心目標消費人群定位來此商務辦公或召開會議以及有展會需求的企業(yè)。業(yè)態(tài)功能定位常年設立，用于各種展示、展覽、展銷及會議。規(guī)模層次定位小型現(xiàn)代化23層展館式建筑。形態(tài)表現(xiàn)定位商務會議、小型展覽、區(qū)域對外文化交流。44地塊功能分區(qū)定位444產(chǎn)權式莊園區(qū)（續(xù)特色主題公園說明）韓國（高麗）民俗村目標消費人群定位來此旅游、觀光、休閑的境內(nèi)外人士業(yè)態(tài)功能定位主旅游觀光、文化交流功能經(jīng)營層次定位中等檔次形態(tài)表現(xiàn)定位全仿古韓式建筑，包括居民住宅、集市、廟宇等各類韓式建筑。利用其全仿古韓式建筑作為客棧、酒館、茶館、布莊、錢莊等經(jīng)營場所，售賣具有韓國特色的物品，如韓國的服飾、手工藝品、食品、紀念品等等。公園內(nèi)設立韓國歷史文化展示廳以及韓國民俗風情展示廳等。44地塊功能分區(qū)定位444產(chǎn)權式莊園區(qū)（續(xù)特色主題公園說明）案例京畿道韓國民俗村韓國民俗村位于京畿道首府水原市附近，占地163英畝，它將韓國各地的農(nóng)家民宅、寺院、貴族宅邸及官府等各式建筑聚集于此，再現(xiàn)朝鮮半島500多年前李朝時期的人文景觀和地域風情。村內(nèi)有240座傳統(tǒng)的建筑物，有李王朝時的“衙門”、監(jiān)獄、達官貴族的宅邸、百姓的簡陋房屋、店鋪作坊、兒童樂園等等不一而足。民俗村內(nèi)的店鋪和露天集市上的商品大都是當?shù)貍鹘y(tǒng)手工制品及別具風味的食品，有木質雕刻、彩繪紙扇、民族服裝、彩色瓷器等。瓷器是這里的特產(chǎn)，有60余種，均有較高的保存價值。民俗村內(nèi)的食品種類繁多，最受游客喜歡的是菜餅和米酒。露天場上每日定時都有精彩節(jié)目表演，如民俗舞蹈、雜技和鄉(xiāng)主鼓樂，熱鬧非凡。這里的村民穿著古代李朝時的衣著、演繹著古代村民的風俗，迎娶新娘等禮儀都真實地仿照李朝時代的模樣。主力基本特色推薦分時度假別墅區(qū)約為54800M2韓國民俗村（約為25000M2）44地塊功能分區(qū)定位444產(chǎn)權式莊園區(qū)（續(xù)功能分區(qū)匯總）綜合休閑館、臺式漁釣館（約為13000M2）小型商務及會展中心（約為5000M2）由一座星級（34星）酒店、一座經(jīng)濟型酒店和一座LOFT寫字樓為主體設施。此功能分區(qū)主要滿足地塊內(nèi)其他商業(yè)設施所帶來的辦公、商務、展示、旅游度假等需求，以及提供整個地塊內(nèi)日常的零售商業(yè)服務。作為地塊內(nèi)其他業(yè)態(tài)的有機補充和功能延伸，皓天建議本功能區(qū)在前期開發(fā)中暫不考慮，待其他商業(yè)設施投入營運時，再根據(jù)市場情況予以開發(fā)。44地塊功能分區(qū)定位445商務配套區(qū)建筑面積占地面積LOFT寫字樓約25000M2約5000M2星級酒店約3000M2其他約6000M2約18000M2約5000M2經(jīng)濟型酒店商務配套區(qū)功能分區(qū)配比表莫泰（MOTEL168）連鎖旅店莫泰168連鎖旅店完全按國際上通行的經(jīng)濟型酒店的標準設計。除現(xiàn)代酒店必備的衛(wèi)星電視、國內(nèi)/國際直撥電話、寬帶上網(wǎng)、標準衛(wèi)生潔具等設施外，復式的客房布置、靜音的排風裝置、就地控制的燈光等，都營造出溫馨的家庭氣氛。此外，它還設有融中餐、茶座、酒吧、咖啡為一體的西班牙風格餐廳美林小廚，滿足顧客方便、快捷、美味的飲食需求；旅店均配有大型停車場，泊車方便。顧客在經(jīng)濟實惠價格的同時又不失適度的奢華和體面。44地塊功能分區(qū)定位445商務配套區(qū)（續(xù)經(jīng)濟型酒店案例）本功能區(qū)的設施主要以政府控制性規(guī)劃要求做基準，同時考慮到項目整體的檔次與形象，在部分配套指標上可以考慮做足或提高，例如車位數(shù)量等等。具體業(yè)態(tài)以銀行、郵局、電信營業(yè)廳、水電燃氣營業(yè)廳等為主。44地塊功能分區(qū)定位446公共設施配套44地塊功能分區(qū)定位447地塊功能分區(qū)匯總4742000019912000銀行、電訊、水電煤等公共配套區(qū)11624900021613000LOFT寫字樓經(jīng)濟型酒店星級酒店商務配套區(qū)2319978004561275000小型商務會展中心韓國民俗村綜合休閑館、臺式漁釣館分時度假別墅區(qū)產(chǎn)權莊園區(qū)248910500087953000主題影院、書城品牌折扣店、亞洲美食城倉儲式購物中心、一個百貨公司家居、家電賣場、步行街核心商業(yè)區(qū)35561500004146250000國際雙語寄宿制學校文化教育區(qū)M2M2建筑面積占地面積推薦配置特色配置主力配置基本配置44地塊功能分區(qū)定位447地塊功能分區(qū)匯總（續(xù)）作為本地塊項目而言，我們所針對的直接目標客戶是定位規(guī)劃中各類業(yè)態(tài)的投資經(jīng)營者?？蛻羧旱臋n次取決于我們對項目整體的檔次定位。根據(jù)項目整體“北青島中央商業(yè)公園”的定位，我們對具體業(yè)態(tài)的開發(fā)定位于中高端品牌，但又有具體區(qū)分學校定位于做青島乃至山東半島一流的民辦國際學校產(chǎn)權度假別墅定位于做中高檔的別墅產(chǎn)品，以滿足商務、旅游度假、休閑功能核心商業(yè)區(qū)基本以國際品牌和本土品牌相結合的方式進行招商，以行業(yè)2線品牌為主要招商對象。商業(yè)配套區(qū)星級酒店建議四星為宜；經(jīng)濟型酒店可以引進本土品牌諸如莫泰、如家、錦江之星等；創(chuàng)意LOFT寫字樓建議以SOHO人群，創(chuàng)業(yè)企業(yè)為消費群體，做到拔高單價，控制總價的定位策略。45目標客戶群的定位及分析第五章招商戰(zhàn)略建議項目招商方向1招商戰(zhàn)略建議2招商工作執(zhí)行流程351項目招商方向招商方向本項目招商主要圍繞核心商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)進行。主力店針對商業(yè)區(qū)主力業(yè)態(tài)倉儲式購物中心和百貨公司，可以先到上海、香港、臺灣等地聯(lián)系知名品牌，開始與其接觸，邀約其于1年半后進軍城陽，先行向經(jīng)營者進行洽談、邀約，對其入駐的條件可給予適度的放寬，以收利誘之效。面積需求在800010000平米以上。知名品牌對于其他業(yè)種中的領導性品牌先行接觸，如能取得其承租的意愿，則有助于吸引其他業(yè)者相繼進入。對于這些品牌，吸引其進駐意愿的方式之一當然是優(yōu)惠的承租條件，甚至可以策略性的考慮為其部分裝潢費用。52招商戰(zhàn)略建議皓天建議本項目百貨零售商業(yè)部分的招商計劃及進度主要分成三個階段進行。階段一以主力店/次主力店為目標（面積需求在1500平米以上），在未來的1218個月內(nèi)與個別此類零售商簽訂合作意向階段二以5001500平米的零售專賣店為主，第三階段以500平米以下的零售商店為主。具體計劃如下表52招商戰(zhàn)略建議52招商戰(zhàn)略建議53招商工作執(zhí)行流程招商工作執(zhí)行流程圖附件（商業(yè)業(yè)態(tài)說明）根據(jù)我國內(nèi)貿(mào)行業(yè)主管部門的規(guī)定，我國零售業(yè)態(tài)具體分為百貨店、大型綜合商場、超級市場、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心、家居中心和倉儲商店等九種類別。以下對此予以具體說明。1百貨店是指在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設銷售區(qū)，開展各自的進貨、管理、運營的零售業(yè)態(tài)。百貨店業(yè)態(tài)的特點采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結合的方式。商品結構為種類齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主。采取定價銷售，可以退貨，有導購、餐飲、娛樂場所等服務項目和設施，服務功能齊全。選址在城市繁華區(qū)、交通要道。商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象。商店規(guī)模大，在5000平方米以上。商店設施豪華，店堂典雅、明快。目標顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人。附件（商業(yè)業(yè)態(tài)說明）2超級市場是指采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)。超級市場業(yè)態(tài)特點采取自選銷售方式，出入口分設，結算在出口處的收銀機處統(tǒng)一進行。商品構成以購買頻率高的商品為主，經(jīng)營的商品應以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主。營業(yè)時間每天在11小時左右，可采