1、精品word 名師歸納總結(jié) - - - - - - - - - - - -房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法課堂練習(xí)一、名詞說(shuō)明1房地產(chǎn)：土地、建筑物以及固著于土地、建筑物上不行分別的部分及其由它們衍生的各種權(quán)益；2比較法：將待估房地產(chǎn)與同一供需圈內(nèi)近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較， 并依據(jù)后者已知的成交價(jià)格，修正得到待估房地產(chǎn)在肯定時(shí)點(diǎn)、肯定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下市場(chǎng)價(jià)值的一種估價(jià)方法； 3房地產(chǎn)估價(jià)：房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員，依據(jù)待估房地產(chǎn)的估價(jià)目的，遵循房地產(chǎn)的估價(jià)原就和程序， 在充分明白和把握待估房地產(chǎn)基本狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料和深化分析房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的基礎(chǔ)上，挑選科學(xué)而合適的估價(jià)方法， 并結(jié)合估價(jià)人員的體會(huì)

2、， 對(duì)房地產(chǎn)在肯定權(quán)益狀態(tài)和肯定時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值所作出的估計(jì)和 判 斷 ； 4建筑物折舊：是指建筑物從建造完成以后，隨著時(shí)間的推移而發(fā)生的價(jià)值遞減 現(xiàn) 象 ； 5成本法：以待估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的必要而正常的成本為基礎(chǔ)，估算待估房地產(chǎn)在肯定時(shí)點(diǎn)、肯定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下的一種估價(jià)方法；二、問(wèn)答題1.土地的特性：（1）空間位置的固定性（2）數(shù)量的有限性（3）使用的長(zhǎng)久性（4）異質(zhì)性（5）利用的多樣性2房地產(chǎn)估價(jià)的原就：（1）綜合性原就（2）替代原就（3）最有效使用原就（4）動(dòng)態(tài)原就精選名師 優(yōu)秀名師 - - - - - - - - - -第 4 頁(yè)，共 4 頁(yè) - - - - - - - - - -3影響房地產(chǎn)

3、價(jià)格的社會(huì)因素：（1）政治安定狀況（2）社會(huì)治安程度（3）房地產(chǎn)投機(jī)（4）城市化水平4比較法的估價(jià)步驟：（1）收集交易案例（2）挑選比較案例（3）比較項(xiàng)目修正（4）運(yùn)算比準(zhǔn)價(jià)格5運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法具備的外部環(huán)境：（1）比較發(fā)育的房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資開(kāi)發(fā)按市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行（2）穩(wěn)固而明朗的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策（3）公開(kāi)、穩(wěn)固的土地供應(yīng)方案（4）統(tǒng)一、健全的房地產(chǎn)法規(guī)（5）穩(wěn)固而清楚的各種房地產(chǎn)投資與交易稅費(fèi)（6）透亮、公開(kāi)和完整的房地產(chǎn)資料6. 房地產(chǎn)估價(jià)的必要性：（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全性（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品的非均質(zhì)性（3）房地產(chǎn)價(jià)格形成的復(fù)雜性（4）房地產(chǎn)估價(jià)在房地產(chǎn)治理中的作用（5）房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)房地產(chǎn)交易的作用

4、7影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素：（1）商服繁華程度（2）交通條件（3）基本設(shè)施（4）區(qū)域環(huán)境條件8比較法的基本程序：（1）收集交易案例（2）挑選比較案例（3）比較項(xiàng)目修正（4）運(yùn)算比準(zhǔn)價(jià)格9綜合性原就的主要表現(xiàn)：（1）全面明白待估房地產(chǎn)（2）綜合分析房地產(chǎn)價(jià)格影響因素（3）房地產(chǎn)價(jià)格分析運(yùn)算的綜合性10建筑物折舊的類型：物理折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊三、運(yùn)算題1某宗房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)期為十年，估計(jì)將來(lái)前五年凈收益額分別為 12 萬(wàn)元、 15 萬(wàn)元、13 萬(wàn)元、 11 萬(wàn)元、14 萬(wàn)元，從第六年到第十年的凈收益額均為 12 萬(wàn)元， 折現(xiàn)率為 10%問(wèn)：該房地產(chǎn)的評(píng)估值為多少？解：12/1+10%+15/1+

5、10%2+16×/（ 1+10%）3+20/10% × 1 1/1+10% 7× 1/1+10% 3=108.9（萬(wàn)元）2某宗房地產(chǎn)估計(jì)將來(lái)五年凈收益額分別為12 萬(wàn)元、 15 萬(wàn)元、13 萬(wàn)元、 11 萬(wàn)元、14 萬(wàn)元，折現(xiàn)率為10%問(wèn)：該房地產(chǎn)的評(píng)估值為多少？解: 評(píng)估值 12/1+10%+15/1+10%2+13（/（ 1+10%） 4+14/（1+10%）549.3（萬(wàn)元）1+10%）3+11/3評(píng)估對(duì)象為一塊待開(kāi)發(fā)建設(shè)的熟地，面積10000 平方米，答應(yīng)用途為商住混合，答應(yīng)容積率為7 ，掩蓋率為 50%，土地使用年限為50 年；有關(guān)資料如下：（1） ）待

6、開(kāi)發(fā)的建筑物為14 層，其中商業(yè)用房的建筑面積為10000平方米，住宅用房的建筑面積為60000 平方米；（2） ）估計(jì)建設(shè)期為 3 年；總建筑費(fèi)用估計(jì)5000 萬(wàn)元，專業(yè)費(fèi)用為總建筑費(fèi)用的 8%，第一年投入總建筑費(fèi)及其專業(yè)費(fèi)的20%，第一年投入 50%的總建筑費(fèi)及其專業(yè)費(fèi)，第三年投入30%的總建筑費(fèi)及其專業(yè)費(fèi)；（3） ）貸款利息率平均為10%；（4） ）利潤(rùn)率為直接投資資本的25%；（5） ）銷售費(fèi)用為樓價(jià)的3%，稅費(fèi)為樓價(jià)的 6%；（6） ）假定樓建成后，估計(jì)商業(yè)房平均售價(jià)為20000 元/平方米，住宅房的平均售價(jià)為 9000 元/平方米；問(wèn)：該塊土地總地價(jià)為多少？（靜態(tài)法）解：（ 1）總

7、樓價(jià) A 10000× 2+60000×174000（萬(wàn)元）（ 2）總建筑費(fèi) B1=5000 萬(wàn)元（ 3）總專業(yè)費(fèi) B2B1×8%400（萬(wàn)元）（ 4）總利息 B3地價(jià)款利息 +開(kāi)發(fā)費(fèi)用利息X ×（1+10%） 31 +（B1+ B2）× 20%×（ 1+10%） 2.5 1+（ B1+ B2）×50%×（1+10%）1.5 1 +（B1+ B2）× 30%×（ 1+10%）0.5 10.331X+777.6（萬(wàn)元）（ 5）總銷售費(fèi)用 B4A × 3% 74000×3%2220（萬(wàn)元）（ 6）總稅費(fèi) B5=A ×6%74000×6%4440（萬(wàn)元）（ 7）總利潤(rùn)