1、物業(yè)管理新模式專題 麗娜模式物業(yè)管理新模式專題 "區(qū)分窮盡、物權(quán)自主、量化公開'的模式簡稱"麗娜模式'。在麗娜模式中，將共同部分的管理設(shè)定為對分不出去部分的管理。凡是分不出去的，由物業(yè)管理公司管理，由全體業(yè)主擔(dān)當(dāng)成本、由物業(yè)維護(hù)費開支費用，在權(quán)責(zé)分明的區(qū)分狀況下實現(xiàn)了把物業(yè)管理費降到最低。 麗娜模式在"區(qū)分窮盡'的開初階段較難。比如現(xiàn)在筆者管理的一個小區(qū)，直到目前還在"區(qū)分'、還沒有窮盡，由于社區(qū)建筑規(guī)劃與建筑物及配套太簡單了。盡管如此，除專有部分以外的共有部分，能區(qū)分的都要區(qū)分，使規(guī)劃范圍內(nèi)的每個角落都因權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任

2、而分，都有人管;對最終分不出去的部分的維護(hù)費用才是全小區(qū)的物業(yè)維護(hù)費。 這種區(qū)分和確權(quán)的過程雖然簡單，但是每一步的確權(quán)都使物業(yè)管理更加量化公開，因而得到業(yè)主的歡迎。每個業(yè)主都明白，若整個小區(qū)依物而分權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，各物有其主，大家就能明明白白地付出和受益。在這種模式下，每個人都因物權(quán)的不同而取得不同的利益，同時擔(dān)當(dāng)成比例的付出。"成本-收益'成比例，就能形成一種理性的正激勵機(jī)制。在這種激勵機(jī)制下，通過人們之間的合作博弈來實現(xiàn)公正透亮的管理，實現(xiàn)社區(qū)和諧這個目標(biāo)。 綜上所述，假如能夠給每一種"物'最終找到其責(zé)任主體，由責(zé)任主體自主相關(guān)物業(yè)的使用和付費，就是本

3、文"區(qū)分窮盡'物業(yè)管理模式的動身點和基本涵義。 "物權(quán)自主、量化公開' "物權(quán)自主'，強(qiáng)調(diào)的是依附在物上的客觀自主，物的客觀性，打算了物的"自主性'，也即物的管理方式。 "量化公開'指的是從管理的角度，好的體系需要量化，量化包括兩個層面的涵義： 從個體層面：收益和付出的量化; 從集合體(部分和全體)層面：收入量化，支出量化。 這種量化的全過程要公開、透亮、程序化。達(dá)到這一程度，可以科學(xué)地界定和分?jǐn)偽飿I(yè)維護(hù)費，提高物業(yè)維護(hù)費的效率，花少錢、辦好事，就能夠大大提升小區(qū)物業(yè)管理水平，轉(zhuǎn)變小區(qū)的面貌。在"

4、;麗娜模式'下，通過"區(qū)分窮盡、物權(quán)自主和量化公開'的管理模式，把個體層面的收益和付出量化到每一戶業(yè)主，這樣每一戶業(yè)主自己應(yīng)付的物業(yè)維護(hù)費都是不一樣的;業(yè)主大會集合體層面的物業(yè)維護(hù)費去除了可區(qū)分出去的部分，只剩下了"核心'部分，因此，業(yè)主大會的物業(yè)維護(hù)費水平比通常模式下的更低，但是每一個體的詳細(xì)權(quán)利義務(wù)責(zé)任更為分明。 如何將共用物業(yè)劃分給詳細(xì)的業(yè)主 "麗娜模式'與一般物業(yè)管理模式不同的是，將部分共同使用的物從整體使用的物中區(qū)分出來，落實到相關(guān)權(quán)利主體，同時將其管理、維護(hù)、更替的義務(wù)責(zé)任也從小區(qū)整體的物業(yè)管理中轉(zhuǎn)移到這部分權(quán)利主體上，

5、將相應(yīng)的維護(hù)、更替費用從小區(qū)整體的物業(yè)維護(hù)費和修理資金中排解出去。這就是"區(qū)分窮盡、物權(quán)自主'的涵義和實施原則。 "區(qū)分窮盡'是依據(jù)物的客觀屬性而分，從概念動身，可有不同的分類方式，如： 橫向區(qū)分平安通道、(電梯的)電表; 平面區(qū)分道路、綠化、前后門、車場; 立面區(qū)格外墻; 縱向區(qū)分電梯、樓道電燈、消防通道等。 從物業(yè)管理實踐中，"麗娜模式'將部分共用的物作如下區(qū)分： 根據(jù)物理界限關(guān)系分?jǐn)?1、平面場所區(qū)分 一般而言，每一個小區(qū)的地面場所的使用是不均衡的，也已經(jīng)在部分物的使用方面采納了使用者付費(維護(hù))的原則： 占用綠地的地面停車：使用者付

6、費; 占用綠地的封閉花園：使用者付費，這些花園占共有綠地，但在初始業(yè)主已入住占用的狀況下，已經(jīng)無法根據(jù)面積數(shù)分?jǐn)偨o全體業(yè)主以足顯公正。因此，將花園劃分在其使用者的每一戶窗下，中線分割。 2、根據(jù)垂直線區(qū)分 屋頂?shù)木S護(hù)責(zé)任分給根據(jù)垂直線區(qū)分的全部業(yè)主。 根據(jù)縱向關(guān)系分?jǐn)?1、電梯 在"麗娜模式'中，詳細(xì)的電梯分給詳細(xì)的業(yè)主。由于電梯根據(jù)線路關(guān)系分屬不同的變電室，例如一個小區(qū)有17部電梯，電閘、線路分屬5個變電室，用戶根據(jù)所乘電梯的變電室劃分不同的用戶組，擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的電梯維護(hù)責(zé)任。在詳細(xì)實施中，實行的措施是： 1、2層用戶目前每一平方米少分?jǐn)?.2元;將來由組團(tuán)業(yè)主共同打算1、2層

7、業(yè)主分?jǐn)傎M用; 方案將來收費由組團(tuán)根據(jù)人頭分?jǐn)偂?在這種管理模式下效果特別突出，業(yè)主收費樂觀性高，只要有可能就共同乘梯上下樓，自覺省電。曾經(jīng)有一部電梯壞了，業(yè)主不愿出錢更換，爬樓三個月，業(yè)主們通過自己的反復(fù)爭吵最終達(dá)成全都，共同付費更換了電梯。在"麗娜模式'下，電梯的管理達(dá)到了成本(維護(hù)成本、決策成本)最低、效率最大的結(jié)果。 2、管線 在"麗娜模式'中，管線關(guān)系也產(chǎn)生"誰使用、誰交維護(hù)費'的關(guān)系。理論上，管線關(guān)系應(yīng)當(dāng)可以從設(shè)計規(guī)劃中得以明確，但當(dāng)前狀況下，初始權(quán)屬狀況通常不明確，出了問題、產(chǎn)生損失了才知道。 例如一個商業(yè)街小區(qū)，有70家飯店

8、、100多個寫字樓單位，在初接管時處處漏水，99%都不交物業(yè)管理費。一次，某業(yè)主廁所下水堵塞糞水四溢，業(yè)主來找物管，物管表示這是管線相關(guān)業(yè)主的責(zé)任， 建議業(yè)主拿刀把該管道割開，再用有彈性的板塞住切口。結(jié)果，一段時間后幾家業(yè)主來找，都反映廁所溢出糞水。最終，物管要求這幾家坐在一起，明確這條管道為這幾家共同使用，需共同擔(dān)當(dāng)賠償修理費用。結(jié)果是，業(yè)主沒有再找物管，而是自行商定了解決方案。這一案例說明，只要物的使用明確了，義務(wù)責(zé)任就好落實，糾紛也易于解決，這就是客觀區(qū)分物權(quán)打算的"自然'和諧。 還有一家商鋪，樓上漏水損毀下面歌廳商鋪的閃光燈，那是價格昂貴的物品。為了確權(quán)，業(yè)委會和物管

9、一路徹查了相關(guān)管線和節(jié)點，甚至拆墻、打開天花板。由于地下室、歌廳等都有分割包間，很難從外表確定管線關(guān)系。如"使用-付費'表格中所示，這類物的排他成本很高。但是經(jīng)過徹查，最終找到了肇事公司，該公司賠了11萬元。但是此事過后，卻沒有再發(fā)生沖突，緣由就是區(qū)分了全部權(quán)和使用狀況。把全部權(quán)區(qū)分潔凈了，小區(qū)不要人為去管，它在機(jī)制上是利于自然和諧的。 3、通道 同樣的狀況在煙道的使用中也發(fā)生過。2022年國慶假日期間，筆者所管的一個小區(qū)的屋頂冒出滾滾濃煙。事后，承包該小區(qū)消防的工程技術(shù)人員進(jìn)入煙道確認(rèn)了此事起因，明確了與該煙道直接相關(guān)的7戶及肇事的商戶。肇事戶是一家飯館，烤鴨火源與公共煙道

10、的軟連接處距離太近，造成悶燃。 此次事故后的檢查，查明白該建筑煙道設(shè)計不合理，施工又導(dǎo)致煙道結(jié)構(gòu)變更，相互竄煙;加上多年污垢，導(dǎo)致事故的發(fā)生或遲或早、必不行免。在"區(qū)分窮盡、物權(quán)自主'的機(jī)制下，"誰的孩子誰抱走'，不僅肇事戶承認(rèn)了對事故負(fù)有責(zé)任，相關(guān)各戶也再一次明確了對煙道的平安使用與管理責(zé)任，這有助于小區(qū)整體管理水平的提高。 4、樓道照明與門鎖/鈴 在"麗娜模式'中，要想換門鈴，不從物業(yè)維護(hù)費、修理資金中出錢，而是以門的使用群體為單位由各家各戶掏錢，樓道照明費用也是如此。而在一般物業(yè)管理模式中都是全體平攤的，但是這不符合"麗娜模式'的公正原則。詳細(xì)而言，有的樓棟一梯三戶共3