1、精品文庫集體土地使用權地價評估技術指引（ 征求意見稿）為適應新形勢下集體土地資源市場化配置的需要，規(guī)范集體土地 使用權地價評估行為，健全集體土地合理價格形成機制，促進城鄉(xiāng)土地市場一體化建設，制訂本指引。1. 適用范圍本指引適用于集體土地使用權（承包經營權）地價評估，本指引所稱集體土地，是指土地所有權屬于集體經濟組織，符合城鄉(xiāng)土地制度及規(guī)劃管制要求，可進行市場化交易的集體建設用地和集體農用地。2. 引用的標準下列標準所包含的條文，通過在本指引中引用而構成本指引的條文。本指引頒布時，所示版本均為有效。使用本指引的各方應使用下列各標準的最新版本。（ 1）城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T 18508-201

2、4）；（ 2）城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程（GB/T 18507-2014 ）；（ 3）農用地估價規(guī)程（GB/T 28406-2012 ）；（ 4）農用地質量分等規(guī)程（GB/T 28407-2012 ）；（ 5）農用地定級規(guī)程（GB/T 28405-2012 ）；（ 6）土地利用現狀分類（GB/T 21010-2007）3. 依據（ 1）中華人民共和國物權法；(2)中華人民共和國土地管理法；(3)中華人民共和國農村土地承包法；(4)中華人民共和國擔保法；(5)中華人民共和國農村土地承包經營權流轉管理辦法(6)中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定 (2013年11月12日中國共產黨第十八屆中央委員

3、會第三次 全體會議通過)；(7)不動產登記暫行條例(國務院令第 656號)(8)不動產登記暫行條例實施細則(國土資源部令第63號)(9)中共中央辦公廳、國務院辦公廳關于引導農村土地 經營權有序流轉發(fā)展農業(yè)適度規(guī)模經營的意見(中辦發(fā) 201461 號)；(10)國務院辦公廳關于引導農村產權流轉交易市場健康 發(fā)展的意見(國辦發(fā)201471號)。4 .總則4.1 地價內涵集體建設用地使用權價格。在符合規(guī)劃用途或現狀合法用途下， 一定年期的集體建設用 地使用權在當地市場條件下的正常交易價格。其權利特征是屬于農村集體所有權下的土地使用權，按照交易方式的不同有不同的 價格形態(tài)，包括出讓價格、轉讓價格、租賃

4、租金、抵押價格、聯營入股價格等。估價過程中應根據不同交易方式所發(fā)生交易的權利特征、經濟關系等確定價格內涵。宅基地使用權價格。是指農村宅基地使用權，在合法流轉前提下的正常市場交易 價格。其權利特征是屬于農村集體土地所有權下的宅基地使用 權，按照交易方式不同有不同的價格形態(tài)，包括轉讓價格、租賃 租金、抵押價格等。集體農用地承包經營權價格。承包經營權，相當于對應所有權下的土地使用權，屬于用益物權性質，在現行法律框架下，該用益物權具有長期性和穩(wěn)定性 特征。集體農用地承包經營權價格是指一定年期的該用益物權在 不同交易形態(tài)下的市場價格， 在合法流轉前提下，可進一步衍生 為承包權價格和經營權價格。其價格形式

5、可按年度轉包費用或租 金形式表示，也可按若干年期的資本化價格形式表示。4.2 估價目的集體土地價格評估是為交易雙方或一方合理確定交易價格提供專業(yè)服務。估價目的需針對委托方擬實施交易的類型與方 式，考慮交易標的實體與權利狀況確定。表交易方式與估價目的交易方式交易特征估價目的出讓，轉讓一定年期的土地權利一次性為委托方合理確定出讓（買賣）轉移，買斷式支付交易價款?；蜣D讓土地的正常市場價格提供參考承包(轉L，租賃土地使用權、土地經營權的轉 移，按年或季度支付價款。為委托方合理確定轉包 或租賃土地的轉包費或租金 提供參考。投資，入股以土地及其相應的權利進行 投資，并獲取股份，投資土地價格 與所獲股份對等

6、。為委托方合理確定投資 入股土地的正常市場價格提抵押，擔保以產權主體所擁啟的土地權 利設定抵押或擔保，滿足融資的需 要為委托方合理確止設止 抵押或擔保土地的正常市場 價格提供參考。資產核算以產權主體擁啟的土地資產 為對象，核算其土地資產價格量為委托方合理確定相應 產權和實物狀態(tài)卜土地資產 的正常市場價格提供參考。4.3 評估原則集體建設用地使用權價格評估應遵循城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 (GB/T 18508-2014 )規(guī)定的相關原則，集體農用地承包經營權 價格評估應遵循農用地估價規(guī)程(GB/T 28406-2012 )規(guī)定 的相關原則。除此之外，應特別遵循合法性原則，評估目的不應超出法律 法規(guī)限定的

7、集體土地流轉范圍。應關注最有效利用原則， 有規(guī)劃條件的，評估設定時依照規(guī)劃條件，沒有規(guī)劃條件的，評估時應 充分考慮最有效利用條件。5 .集體經營性建設用地使用權地價評估5.1 總述按照中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定的要求，“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建 設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價?！?農村集體經營性建設用地是指存量農村集體建設用地中，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉儲、商服等經營性用途的土 地，其入市交易應滿足符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提。集體經營性建設用地屬于建設用地性質，地價評估宜重點采用收 益還原法、市場比較法、剩

8、余法(假設開發(fā)法)進行估價，有集 體建設用地基準地價的區(qū)域可以采用基準地價系數修正法。估價中重點考察弁闡明待估集體建設用地符合規(guī)劃和用途管制情況， 針對委托評估目的和具體交易方式合理確定價格內涵。不同時 期、不同地區(qū)的試點政策只適用于該類試點要求，評估中需注意政策差異對價格的影響，弁進行全面闡述與分析。5.2 技術要點在價格影響因素、估價方法適用上，主要依據城鎮(zhèn)土地估 價規(guī) 程(GB/T 18508-2014 ),同時還需體現以下技術要求：5.2.1 收益還原法(1)收益還原法適用于具有正?？陀^收益或潛在收益的集體經營性建設用地估價。(2)確定總收益時，應通過調查集體經營性建設用地所在 或相似

9、區(qū)域同類用地的正?？陀^年收益或年租金水平確定?？紤] 到租金數據調查的方便性、可獲得性，宜盡量采用租金收益?？?采用同區(qū)域、同類型國有建設用地經營收益或租金數據評估集體 建設用地價格。(3)確定年總費用時，鑒于各地土地稅費項目和標準存在 差異，應按照當地相關規(guī)定計算。(4)由于受政策因素、現行制度差異等影響，集體經營性 建設用地價格評估的土地還原率應比同區(qū)域國有建設用地還原 率略高。5.2.2 市場比較法(1)在選擇比較案例時，應考慮集體經營性建設用地不同 交易方式的價格差別，盡量選擇與評估目的相同或相近的交易方 式，若存在交易方式不同應考慮進行價格修正。(2)遵循“同權同價”，但前提是“同權”

10、，即交易案例 的權利形態(tài)、界定、限制要求等與評估對象的一致性決定二者價 格水平是否一致。注意不同時期、不同區(qū)域試點政策下的交易案 例的特殊權利狀況對價格的影響。不能選擇國有建設用地案例。(3)區(qū)域因素修正的內容主要包括：繁華程度(距鎮(zhèn)中心 距離)、基礎設施狀況(供水、供氣、供電、供熱、排水等)、 公共服務設施狀況(學校、醫(yī)院、銀行、電信等設施)、交通條 件(道路狀況、交通便捷度)、規(guī)劃限制等。(4)進行個別因素修正時，應充分考慮宗地的產權限制因 素對地價的影響。(5)交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正， 視具體情況可采用百分率法、 差額法。每項修正對可比實例成交 價格的調整不得超過2

11、0%,綜合調整不得超過 30%。5.2.3 成本逼近法(1)在確定土地取得費時，應注意分析集體經營性建設用 地與國有建設用地在成本構成上的差異。集體經營性建設用地不涉及所有權的轉移，其土地取得成本可根據所占用土地情況及取 得成本的客觀水平進行測算， 一般不包括征地稅費。具備條件的 地區(qū)，評估時應考慮顯化機會成本和邊際成本。(2)在確定土地開發(fā)費時，應根據待估宗地開發(fā)程度和區(qū) 域內平均成本確定，可借鑒或采用同區(qū)域國有土地開發(fā)費用水平 或標準，但要詳細闡述區(qū)域土地開發(fā)狀況及其對價格的影響關 系。(3)集體經營性建設用地開發(fā)過程中應繳納的稅費各地標 準不同，需根據當地具體的政策規(guī)定確定稅費項目及標準

12、。(4)確定土地開發(fā)利潤率時，應綜合考慮：利用類型、開 發(fā)周期、待估宗地所在地區(qū)同類土地開發(fā)的投資利潤水平等。(5)在確定土地增值時，應綜合考慮：土地用途的改變、 土地開發(fā)后所能達到的基礎設施水平、開發(fā)期間周邊設施的改善程度、宗地的規(guī)劃限制性條件、土地權利的限制性因素等。5.2.4 剩余法(1)確定待估宗地最有效利用方式，應根據宗地所在區(qū)域 的土地利用總體規(guī)劃、鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃、村莊規(guī)劃等所確定的規(guī)劃用途， 弁結合估價對象實際可能的利用方式進行。(2)在確定開發(fā)完成后土地或不動產總價時，應根據待估 宗地最有效利用方式和同類型土地或不動產市場狀況，優(yōu)先采用市場比較法確定其估價期日的價值。 對開發(fā)完成后擬

13、采用出租或 自營方式經營的土地或不動產價值， 也可以根據當地市場狀況采 用收益還原法確定其價值。(3)根據所確定的最有效利用方式，考慮同類型土地開發(fā) 的正常建設期和投資進度，確定估價對象的開發(fā)建設周期和投資 進度安排?？紤]到集體經營性建設用地建設規(guī)模一般較小，開發(fā)建設期一般確定為1-2年，投資進度采取分期均勻支付。(4)測算開發(fā)成本各項稅費時，應考慮集體經營性建設用 地與國有建設用地的差異。由于當前集體經營性建設用地開發(fā)過 程中的稅費項目各地弁無統一標準，應遵循合法依規(guī)原則，稅費項目和標準應依據當地相關規(guī)定。(5)在確定利潤率時，應綜合考慮同一市場上類似土地或 不動產開發(fā)項目的平均利潤和集體經

14、營性建設用地的產權完整 性進行確定。5.2.5 公示地價系數修正法(1)在制定弁發(fā)布了集體建設用地基準地價等公示地價的 區(qū)域，可采用公示地價系數修正法進行評估。土地級別、基準地 價、修正體系及修正公式等應嚴格按照當地正式發(fā)布的文件及報告執(zhí)行。所采用的公示地價應具有現勢性， 待估宗地估價期日距 公示地價的期日一般不超過 3年，弁具有完備的公示地價修正體 系。(2)不宜采用國有建設用地公示地價體系直接修正評估集 體經營性建設用地價格。(3)進行因素修正時，應遵循修正體系，結合待估宗地實 際情況合理確定修正幅度。6 .宅基地使用權地價評估6.1 總述宅基地所有權屬于所在集體經濟組織，使用權屬于合法取

15、得 的農戶。在用地類型上屬于建設用地，在價格影響因素、估價方 法選用等方面參照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，在價格內涵界定、估 價參數確定等方面遵循集體建設用地的有關要求，年期可參照 70年設定。本指引所稱農村宅基地使用權價格評估主要是指作為宅基 地繼續(xù)使用的價格，對于農村閑置宅基地通過土地整治等再利用 的，應按照其整治后的用途與規(guī)劃要求評估其價格。6.2 技術要點在價格影響因素、估價方法適用上，主要參照城鎮(zhèn)土地估 價規(guī) 程(GB/T18508-2014),同時還需體現以下技術要求：6.2.1 市場比較法集體經濟組織內有宅基地流轉交易的，可采用市場比較法評估。(1)在選擇比較案例時，應考慮農村宅基地不同交

16、易方式 的價格差別，盡量選擇與評估目的相同或相近的交易方式，若存在交易方式不同應考慮進行價格修正。 要實地調查比較案例的交 易對象狀況，考察比較案例的交易對象構成與評估對象的對應 性、可比性。不得選擇城鎮(zhèn)商品住宅交易作為比較案例。(2)應考慮不同時期、不同區(qū)域的農村宅基地試點政策的 具體要求對比較案例價格、估價對象價格的影響。(3)區(qū)位條件、環(huán)境狀況、公共設施狀況、基礎設施狀況、 房屋質量、庭院狀況等是影響農村宅基地的主要因素，需進行實地考察，弁全面、準確描述。(5)應盡量選擇與評估對象相近的案例進行比較，評估對象與比較案例實例的單項修正系數大于20%、綜合修正系數大于30%勺，應重 新選擇比

17、較交易實例。6.2.2 收益還原法收益還原法適用于農房出租案例較多的區(qū)域。(1)調查測算宅基地租金，應深入調查出租對象的構成及 質量狀況、使用狀況等對租金的影響， 弁通過周邊區(qū)域調查分析 客觀租金水平。(2)宅基地出租過程有關稅費的項目和標準依據當地有關 規(guī)定和要求，弁結合實際調查確定。(3)鑒于農村宅基地租賃及交易尚存在政策與制度制約, 歡迎下載10精品文庫其還原率可比同區(qū)域同用途國有建設用地高。6.2.3 剩余法適用于集體經濟組織內有農村住房流轉市場的地區(qū)。待開發(fā)的宅基地，可采用市場比較法或者收益還原法評估開 發(fā)完成后的農宅價格，開發(fā)成本測算要通過實地調查掌握當地的 農房建設成本項目與標準

18、，不宜直接采用當地城鎮(zhèn)住房建設的成 本取費標準。相關稅費依據當地農房建設的有關政策規(guī)定確定。6.2.4 成本逼近法適用于農村住房或宅基地交易案例較少的地區(qū)。宅基地使用權價格=原土地價格+開發(fā)費用+取得宅基地相關 稅費+增值。原土地價格根據宅基地劃撥前的土地利用形態(tài)（地類）評估確定，劃撥前是農用地的，按農用地評估方法確定；是其它用地 的，按其它用地的評估方法確定。 無法確定宅基地劃撥前土地的 地類的，按所在區(qū)域主要地類確定。土地開發(fā)費用是指使被占用作宅基地的土地具備建房條件 所需各項客觀費用之和，如“三通一平”（通水、通電、通路和 場地平整）等費用。6.2.5 抵押評估根據國務院關于開展農村承包

19、土地的經營權和農民住房財 產權 抵押貸款試點的指導意見（國發(fā) 201545號）的要求， “農民住房財產權設立抵押的， 需將宅基地使用權與住房所有權一弁抵押?！币虼松婕罢丶暗厣戏课莸盅涸u估的，應評估宅 基地地價及地上房屋價值，地上房屋價值按建筑物重置成新價確 定。7 .農用地使用權（承包經營權）地價評估7.1 總述農用地使用權地價評估依據 中共中央關于全面深化改革若 干重大問題的決定（2013年11月12日中國共產黨第十八屆 中央委員會第三次全體會議通過）提出的“堅持農村土地集體所 有權，依法維護農民土地承包經營權，發(fā)展壯大集體經濟。穩(wěn)定 農村土地承包關系弁保持長久不變，在堅持和完善最嚴格的

20、耕地 保護制度前提下，賦予農民對承包地占有、使用、收益、流轉及 承包經營權抵押、擔保權能，允許農民以承包經營權入股發(fā)展農 業(yè)產業(yè)化經營?！敝泄仓醒朕k公廳、國務院辦公廳關于引導農 村土地經營權有序流轉發(fā)展農業(yè)適度規(guī)模經營的意見（2014年11月20日）提出的“堅持農村土地集體所有，實現所有權、 承包權、經營權三權分置，引導土地經營權有序流轉，堅持家庭 經營的基礎性地位，積極培育新型經營主體， 發(fā)展多種形式的適 度規(guī)模經營，鞏固和完善農村基本經營制度”等基本要求，服務 于農村承包土地經營權交易。農用地使用權（承包經營權）地價評估，應遵循農村土地經 營權合法取得、產權關系明晰弁經登記、不改變土地所有

21、權性質、 符合土地用途規(guī)劃管制等基本要求，符合規(guī)定的承包與轉包合同、權屬登記證書及文件等是基本判斷依據。7.2 技術要點農用地承包經營權作為用益物權，可以進一步衍生為承包權 和經營權，在形成經營權流轉市場的地區(qū)，評估農用地使用權地 價時，應根據流轉參與各方的產權與收益關系，準確界定所評估權利及價格內涵，同時評估承包權地價和經營權地價。有條件的地區(qū)，在制訂農用地基準地價時，應細化到承包權、經營權。農用地使用權地價主要評估方法為收益還原法，農用地流轉市場較發(fā)達的，還可以選用市場比較法；對于新開發(fā)的農用地， 可以選用成本逼近法；對于待開發(fā)的，可以選用剩余法；已完成 了農用地分等定級工作，制定了農用地基準地價的地方，可以選用評分估價法、基準地價修正法。農用地地價評估依據農用地估價規(guī)程進行，同時體現以 下技術要點：7.2.1 收益還原法(1)農村承包土地經營權流轉通常均具有收益，應深入調 查流轉參與各方實際收益水平和客觀收益能力，采用收益還原法進行估價。 通過種植作物核定農用地的客觀收益水平的，原則 上應采用待估