1、牛欄山組團(tuán)東南街區(qū)濱河地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃l 文 本l 說(shuō) 明 書(shū)l 附 圖l 分圖圖則項(xiàng) 目 名 稱(chēng)：牛欄山組團(tuán)東南街區(qū)濱河地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃委托方（甲方）：北京市規(guī)劃委員會(huì)順義分局承擔(dān)方（乙方）： 中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院國(guó)家事業(yè)法人代碼： 400010830城市規(guī)劃編制資質(zhì)證書(shū)等級(jí)： 甲 級(jí)城市規(guī)劃編制資質(zhì)證書(shū)編號(hào)： 建城規(guī)編第（021001）院 長(zhǎng)：（李曉江簽名章） 教授級(jí)高級(jí)城市規(guī)劃師總規(guī)劃師：（楊保軍簽名章） 教授級(jí)高級(jí)城市規(guī)劃師院規(guī)劃設(shè)計(jì)成果專(zhuān)用章：規(guī)劃設(shè)計(jì)編制完成時(shí)間： 2005年 6月 7日編制單位：中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院區(qū)域所主管所長(zhǎng)：朱 波 高級(jí)城市規(guī)劃師主管主任工：嚴(yán)奉天

2、高級(jí)城市規(guī)劃師編制人員名單：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：徐 澤 城市規(guī)劃師 謝從樸 高級(jí)城市規(guī)劃師項(xiàng)目參加人：徐 澤 城市規(guī)劃師謝從樸 高級(jí)城市規(guī)劃師王曉燕 工程師楊 斌 城市規(guī)劃師 李全宇 城市規(guī)劃師 劉世輝 城市規(guī)劃師薛金鑫 城市規(guī)劃師目 錄l 文 本第一章 總 則7第二章 功能定位與總體布局7第三章 土地使用性質(zhì)分類(lèi)及控制8第四章 道路交通規(guī)劃及控制10第五章 景觀系統(tǒng)規(guī)劃及控制11第六章 市政工程規(guī)劃及控制12第七章 土地使用強(qiáng)度控制15第八章 建筑高度及間距控制15第九章 建筑物邊界退讓控制16附錄 名詞解釋17l 說(shuō)明書(shū)第一章 現(xiàn)狀概況20第二章 規(guī)劃依據(jù)、范圍與原則21第三章 功能定位22第四章

3、 功能結(jié)構(gòu)23第五章 居住用地規(guī)劃24第六章 公共設(shè)施用地規(guī)劃25第七章 道路交通規(guī)劃26第八章 綠地系統(tǒng)規(guī)劃28第九章 景觀系統(tǒng)規(guī)劃29第十章 給水工程規(guī)劃30第十一章 排水工程規(guī)劃32第十二章 供電工程規(guī)劃33第十三章 通信工程規(guī)劃34第十四章 燃?xì)夤こ桃?guī)劃35第十五章 供熱工程規(guī)劃37第十六章 環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施規(guī)劃38第十七章 管線綜合規(guī)劃38第十八章 規(guī)劃控制要求39l 分圖圖則（共7張）l 附 圖01. 區(qū)位分析圖02. 宏觀發(fā)展背景條件分析圖03. 規(guī)劃區(qū)周邊城市功能與市政設(shè)施布局分析圖04. 用地現(xiàn)狀圖05. 現(xiàn)狀高程分析圖06. 功能結(jié)構(gòu)分析圖07. 土地使用規(guī)劃圖08. 綠地系統(tǒng)

4、規(guī)劃圖09. 景觀系統(tǒng)規(guī)劃圖10. 建筑高度控制圖11. 道路系統(tǒng)規(guī)劃圖12. 道路豎向規(guī)劃圖13. 總圖圖則14. 規(guī)劃配套設(shè)施分布示意圖15. 給水工程規(guī)劃圖16. 污水工程規(guī)劃圖17. 雨水工程規(guī)劃圖18. 供電工程規(guī)劃圖19. 電信工程規(guī)劃圖20. 燃?xì)?、供熱工程?guī)劃圖21. 管線綜合規(guī)劃圖文 本 第一章 總 則第 1 條 為順利實(shí)施牛欄山組團(tuán)東南街區(qū)濱河地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，特制定本規(guī)劃文本。第 2 條 本文本適用于牛欄山組團(tuán)東南街區(qū)濱河地區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)各組團(tuán)、地塊和各類(lèi)用地建設(shè)的規(guī)劃管理工作，并作為工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的依據(jù)，但不能作為工程項(xiàng)目施工的依據(jù)。第 3 條 本文本與控制性詳細(xì)規(guī)劃的分

5、圖圖則，具有同等的法律效力，兩者應(yīng)同時(shí)使用，不可分割，規(guī)劃范圍內(nèi)各類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目，均應(yīng)符合本細(xì)則和分圖圖則。第 4 條 本規(guī)劃適用的范圍：北至牛板路，西至順安路，東至潮白河西側(cè)濱河路，南至牛欄山南路，總用地面積約165.62公頃。具體規(guī)劃控制范圍由總圖圖則界定。第 5 條 本規(guī)劃涉及的指標(biāo)和技術(shù)規(guī)定是結(jié)合牛欄山地區(qū)的實(shí)際情況和考慮今后的發(fā)展制定的。未涉及或未詳細(xì)說(shuō)明的指標(biāo)和技術(shù)規(guī)定應(yīng)符合國(guó)家、北京市和順義區(qū)的現(xiàn)行規(guī)定。具體標(biāo)準(zhǔn)可參照北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)通則，并由城市規(guī)劃管理部門(mén)核定。第 6 條 本規(guī)劃的解釋、實(shí)施過(guò)程中對(duì)各種問(wèn)題的協(xié)調(diào)處理，由北京市規(guī)劃委員會(huì)順義分局負(fù)責(zé)。 第二章 功能定位與總

6、體布局第 7 條 功能定位：適應(yīng)北京市城市空間發(fā)展要求，接納中心區(qū)的人口和城市職能轉(zhuǎn)移的綜合性片區(qū)；提升“奧運(yùn)項(xiàng)目”周邊環(huán)境品質(zhì)的重要地區(qū)；以體育休閑、濱水景觀為特色，具有豐富生活內(nèi)涵的高品質(zhì)新型社區(qū)。第 8 條 總體布局：規(guī)劃通過(guò)與區(qū)域相對(duì)接的“兩帶（順安路區(qū)域城市功能帶、濱河生態(tài)休閑帶）、三軸（貫穿基地的 Y字型三條鎮(zhèn)區(qū)功能聯(lián)系軸）”和網(wǎng)絡(luò)完善的綠化系統(tǒng)，將基地和順義新城、以及牛欄山組團(tuán)各主要功能區(qū)及潮白河緊密的聯(lián)系在一起，使其成為整個(gè)區(qū)域的有機(jī)組成部分?；貎?nèi)部形成“三片、三廊、三園、七組團(tuán)”的結(jié)構(gòu)；“三片”指“由主干道將用地分為成的三個(gè)片區(qū)；“三廊”指北綠廊、南綠廊、喬波北綠廊三條綠色

7、走廊；“三園”指青云公園、濱河公園、麓水公園三大核心公園；七組團(tuán)指三個(gè)片區(qū)細(xì)分成的規(guī)模較為均等七個(gè)組團(tuán)。 第三章 土地使用性質(zhì)分類(lèi)及控制第 9 條 用地分類(lèi)：本次規(guī)劃土地使用性質(zhì)分類(lèi)以國(guó)標(biāo)城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GBJ137-90）為基礎(chǔ)，提出適用于本規(guī)劃特點(diǎn)的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)。綠地、市政設(shè)施及部分公共設(shè)施分至小類(lèi)。第 10 條 規(guī)劃區(qū)內(nèi)各地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)，必須符合本規(guī)劃所規(guī)定的用地性質(zhì)，因特殊原因，確需變更規(guī)劃用地性質(zhì)時(shí)，應(yīng)經(jīng)規(guī)劃主管部門(mén)許可，并服從規(guī)劃主管部門(mén)規(guī)定的附加條件。用地性質(zhì)的變更，原則上只能在城市用地分類(lèi)及城市規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)所規(guī)定的小類(lèi)或中類(lèi)范疇里進(jìn)行。第 11 條 規(guī)劃同時(shí)允許

8、在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，在用地中兼容建設(shè)一些其他性質(zhì)的項(xiàng)目，規(guī)劃區(qū)內(nèi)的用地兼容應(yīng)符合下表規(guī)定。土地使用兼容性表 用地性質(zhì)建筑分類(lèi)RCUGSR2C1C2C3C4C5G1G2住宅公寓別墅商住樓中小學(xué)、托幼小型配套服務(wù)設(shè)施旅游服務(wù)設(shè)施大型金融商貿(mào)設(shè)施大型文化娛樂(lè)設(shè)施大型綜合市場(chǎng)行政辦公商務(wù)辦公醫(yī)療衛(wèi)生科研教學(xué)體育設(shè)施市政公用設(shè)施社會(huì)停車(chē)場(chǎng)注：為允許設(shè)置 為經(jīng)規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)后方可設(shè)置 其余為不允許設(shè)置。第一節(jié) 居住用地規(guī)劃及控制第 12 條 規(guī)劃居住用地83.35公頃，占總用地的50.33%，人均居住用地面積為33.08平方米，居住總?cè)丝跒?.52萬(wàn)人。第 13 條 采用“居住區(qū)組團(tuán)”式的布局結(jié)構(gòu)，由城市主、

9、次干道將地塊分為基本均等（15公頃左右）的七個(gè)居住組團(tuán)。規(guī)劃通過(guò)居住組團(tuán)內(nèi)部道路和綠化帶對(duì)組團(tuán)進(jìn)行用地劃分，細(xì)分地塊視為最小出讓地塊，當(dāng)出讓地塊大于細(xì)分地塊時(shí)可以采取適當(dāng)合并，但應(yīng)保證組團(tuán)的整體結(jié)構(gòu)。如居住組團(tuán)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，其內(nèi)部的組團(tuán)綠地的形式、位置可作適當(dāng)調(diào)整，但應(yīng)與整體的綠化系統(tǒng)保持良好的聯(lián)系。第 14 條 規(guī)劃在基地西側(cè)沿順安路中部和在基地北側(cè)沿牛板路中部各布置一處社區(qū)會(huì)所。規(guī)劃設(shè)置小學(xué)一所，在中部結(jié)合主要出入口附近的綠地設(shè)置。規(guī)劃幼兒園三所，分別位于基地的北部、中部和南部。其它配套公共服務(wù)設(shè)施可結(jié)合沿順安路和牛板路的公建和住宅設(shè)置。第 15 條 各街坊、地塊、基地內(nèi)的配套設(shè)施的項(xiàng)目、數(shù)量

10、、用地、建筑面積和位置應(yīng)符合分圖圖則的規(guī)定。配套服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目中，居委會(huì)、小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施、公廁、清潔站點(diǎn)的布置可根據(jù)具體情況，在街坊內(nèi)進(jìn)行調(diào)整。上述項(xiàng)目是規(guī)劃確定的最低標(biāo)準(zhǔn)，在規(guī)劃建設(shè)改造過(guò)程中，可酌情調(diào)整或增加。第 16 條 在進(jìn)行較大范圍的成片開(kāi)發(fā)時(shí)，地塊內(nèi)配套公用設(shè)施的位置經(jīng)規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)后，可根據(jù)修建性詳細(xì)規(guī)劃作適當(dāng)調(diào)整，但其項(xiàng)目、數(shù)量、用地或建筑面積均不得少于規(guī)劃分圖圖則中的規(guī)定。第 17 條 本規(guī)劃未涉及的其它配套公用設(shè)施參照北京市和順義區(qū)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二節(jié) 公共設(shè)施用地規(guī)劃及控制第 18 條 規(guī)劃將公共設(shè)施用地主要沿順安路布置，規(guī)劃公共設(shè)施用地共9.67公頃，占總用地的5.8

11、4%，人均用地面積為3.84平方米。第 19 條 規(guī)劃商業(yè)金融用地，主要沿順安路與牛板路交叉口布置，分南北兩片。北片主要為大型商業(yè)金融網(wǎng)點(diǎn)、南片為喬波國(guó)際體育俱樂(lè)部附屬商業(yè)設(shè)施 。用地共6.24公頃。第 20 條 規(guī)劃體育用地主要為喬波國(guó)際體育俱樂(lè)部的滑雪館體育用地，用地面積3.43公頃。 第三節(jié) 綠地控制第 21 條 整體結(jié)構(gòu)：規(guī)劃將基地外圍的濱河生態(tài)走廊、生態(tài)隔離綠地和“三塊兩帶”的5個(gè)公園，通過(guò)“四橫四豎”沿主要道路的街頭綠地連接起來(lái)，并在各組團(tuán)內(nèi)部設(shè)置組團(tuán)級(jí)綠化廊道和節(jié)點(diǎn)，形成層次分明，使用方便的綠地系統(tǒng)。 第 22 條 規(guī)劃綠地總面積為37公頃，占城市建設(shè)用地的22.34%，人均用地

12、面積為14.68平方米。第 23 條 規(guī)劃形成5個(gè)公園，青云公園、濱河公園（暫名）、麓水公園、北綠廊、南綠廊。規(guī)劃沿順安路兩側(cè)各設(shè)置30米綠化帶。沿牛板路兩側(cè)各設(shè)置15米綠化帶。沿濱河路兩側(cè)各設(shè)置40米以上綠化帶（堤線以外要保證100米的綠化帶）。沿牛欄山南路兩側(cè)各設(shè)置20米綠化帶。規(guī)劃沿區(qū)內(nèi)“Y”字型主干道兩側(cè)設(shè)置15米的綠化帶，沿滑雪館北路兩側(cè)設(shè)置15米的綠化帶。第 24 條 圖則所示的城市公共綠地在城市開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)不得侵占。各地塊必須滿(mǎn)足分圖圖則所規(guī)定的綠地率指標(biāo)，同時(shí)還應(yīng)盡可能增加綠化面積，并充分利用各種有利條件，增加垂直綠化和屋頂綠化，增強(qiáng)綠化效果。區(qū)內(nèi)所有道路應(yīng)按規(guī)劃的道路斷面配置行

13、道樹(shù)和綠化隔離設(shè)施。組團(tuán)級(jí)綠地在保持結(jié)構(gòu)不變的情況下，可做適當(dāng)調(diào)整。 第四章 道路交通規(guī)劃及控制第 25 條 規(guī)劃道路廣場(chǎng)用地34.16公頃，占城市建設(shè)用地的20.63%，人均用地面積為13.56平方米。第 26 條 規(guī)劃將道路分為五級(jí)，分別為區(qū)域性主干路、城市主干路、城市次干路、城市支路和組團(tuán)級(jí)道路。規(guī)劃道路紅線寬度見(jiàn)下表。規(guī)劃道路一覽表：序號(hào)名稱(chēng)道路級(jí)別起訖點(diǎn)長(zhǎng)度（米）紅線寬度（米）1順安路區(qū)域性主干路牛板路牛欄山南路1587502牛板路區(qū)域性主干路順安路濱河路1353403濱河路區(qū)域性主干路牛板路牛欄山南路1788404牛欄山南路區(qū)域性主干路順安路濱河路679405府南路城市主干路順安路

14、濱河路932406牛欄山東路城市主干路牛板路滑雪館北路1173407體育路次干路府南路滑雪館北路360308南一號(hào)路次干道順安路濱河路1371309南二號(hào)路次干道牛山東路濱河路6082510滑雪館北路次干道順安路濱河路7812511安樂(lè)路支 路牛板路滑雪館北路11582012橫街支 路安樂(lè)路縱街2392013縱街支 路牛板路南一號(hào)路30520注：組團(tuán)級(jí)道路紅線寬度8米，在實(shí)際開(kāi)發(fā)中可做適當(dāng)調(diào)整。第 27 條 道路紅線內(nèi)用地為道路及道路綠化專(zhuān)用，任何與道路交通無(wú)關(guān)的建筑和構(gòu)筑物的改建、擴(kuò)建及新建均不得占用道路用地。區(qū)域性主干路、城市主、次干道、支路的走向、轉(zhuǎn)點(diǎn)座標(biāo)、道路斷面形式必須符合本規(guī)劃道路

15、規(guī)劃圖的要求。組團(tuán)級(jí)道路的位置、走向應(yīng)符合分圖圖則的要求，但道路的具體位置、形式可根據(jù)現(xiàn)狀用地情況適當(dāng)調(diào)整。第 28 條 規(guī)劃結(jié)合綠地系統(tǒng)組織形成完善的步行網(wǎng)絡(luò)，使得各組團(tuán)與主要的公共服務(wù)設(shè)施及開(kāi)敞空間之間形成良好得聯(lián)系。在公共活動(dòng)場(chǎng)所和人行橫道處須考慮無(wú)障礙設(shè)計(jì)，以滿(mǎn)足殘疾人的需要。第 29 條 規(guī)劃布置兩個(gè)廣場(chǎng)，其中龍湖廣場(chǎng)位于青云公園北側(cè)，規(guī)劃用地0.35公頃。酒神廣場(chǎng)位于牛欄山東路和牛板路交叉口，用地0.36公頃。第 30 條 規(guī)劃在滑雪館北路與順安路交叉口設(shè)置一處公共停車(chē)場(chǎng)，規(guī)劃用地0.71公頃。在牛板路公共設(shè)施區(qū)的東側(cè)設(shè)置一處停車(chē)場(chǎng)，規(guī)劃用地0.4公頃。第 31 條 對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各

16、個(gè)不同功能地塊配建停車(chē)標(biāo)準(zhǔn)作如下規(guī)定： 建筑類(lèi)型計(jì)算單位指標(biāo)住宅戶(hù)均面積200m2車(chē)位/戶(hù)2.0戶(hù)均面積150m2車(chē)位/戶(hù)1.2戶(hù)均面積100m2車(chē)位/戶(hù)1.0大型商業(yè)車(chē)位/100m2（建筑面積）1.0此外，南部的體育建筑考慮其座位數(shù)和設(shè)計(jì)規(guī)模，設(shè)置200個(gè)停車(chē)位。規(guī)劃中的兩處停車(chē)場(chǎng)用地的停車(chē)位數(shù)量按每車(chē)位25m²計(jì)算。規(guī)劃區(qū)內(nèi)的停車(chē)位總數(shù)應(yīng)不小于9861個(gè)。第 32 條 規(guī)劃區(qū)內(nèi)交通設(shè)施、配建停車(chē)、機(jī)動(dòng)車(chē)出入口的位置和道路交叉口形式應(yīng)符合分圖圖則的規(guī)定。如地塊性質(zhì)或建筑容量需進(jìn)行調(diào)整時(shí)，配建停車(chē)位也需相應(yīng)變動(dòng)。第 33 條 規(guī)劃確定城市道路交叉口路緣線轉(zhuǎn)角弧線切點(diǎn)向主干道方向延伸8

17、0米范圍內(nèi)，向次干道方向延伸70米范圍內(nèi)，向支路延伸60米以上，為禁止開(kāi)設(shè)機(jī)動(dòng)車(chē)道出口路段，任何單位和個(gè)人均不得開(kāi)設(shè)機(jī)動(dòng)車(chē)道出口。如確需在上述路段內(nèi)設(shè)置機(jī)動(dòng)車(chē)道出口的地段，只能設(shè)置右轉(zhuǎn)出口，出口位置應(yīng)保持距交叉口路緣線轉(zhuǎn)角弧線切點(diǎn)20米以上的距離。第 34 條 道路標(biāo)高：要求保證其余道路的最小坡度不小于0.3%。規(guī)劃區(qū)周邊現(xiàn)狀道路如順安路、濱河路局部地段道路縱坡過(guò)小，需對(duì)街溝作特殊設(shè)計(jì)，此外如道路縱坡過(guò)小對(duì)排水管線鋪設(shè)不利，需采用多坡向或采用特殊措施組織地塊內(nèi)的地面排水，同時(shí)保證用地標(biāo)高至少高于道路20厘米。本次豎向規(guī)劃在下一步的工程設(shè)計(jì)時(shí)，可以通過(guò)增加變坡點(diǎn)等方式，適當(dāng)調(diào)整標(biāo)高，減小土石方，

18、但最低不低于右堤規(guī)劃高程。 第五章 景觀系統(tǒng)規(guī)劃及控制第 35 條 總體結(jié)構(gòu)：規(guī)劃形成西高東低，由硬質(zhì)、結(jié)構(gòu)化的城市空間向軟質(zhì)、松散的生態(tài)空間過(guò)渡，點(diǎn)、線、面相結(jié)合的景觀系統(tǒng)，并與沿潮白河的生態(tài)景觀廊道取得良好的呼應(yīng)。景觀系統(tǒng)可以概括為“三帶、三廊和六節(jié)點(diǎn)”。第 36 條 三條景觀帶：順安路景觀帶主要由公共設(shè)施組成，分布在片區(qū)西側(cè)和南端，形成南北高、中間低的界面效果，要求控制沿街立面的連續(xù)性和整體感，形成標(biāo)志性的城市景觀。牛板路景觀帶主要由商業(yè)中心和多層、小高層住宅組成，形成西高東低的界面效果，組織多樣化的社區(qū)景觀帶。濱河景觀帶主要由喬波國(guó)際體育俱樂(lè)部和低層、多層住宅組成，規(guī)劃強(qiáng)調(diào)濱河景觀帶的

19、層次感和輪廓線的節(jié)奏感，形成南北密、中間疏的道路界面景觀和順應(yīng)地勢(shì)近低遠(yuǎn)高、起伏有序的整體空間格局。第 37 條 三條綠色景觀廊道：“北綠廊”景觀廊道主要沿南一號(hào)路布置，規(guī)劃建議利用地勢(shì)陡變地段布置水景，平坦地段布置休閑游憩設(shè)施，塑造多樣的生活型景觀廊道；“南綠廊”景觀廊道主要沿南二號(hào)路布置，與北綠廊在麓水公園交匯，規(guī)劃利用地勢(shì)，形成起伏的綠化帶，同時(shí)建議通過(guò)各種雕塑、小品、亭廊的設(shè)計(jì)，創(chuàng)造多層次眺望潮白河的生活性景觀廊道?！皢滩ū本G廊”景觀廊道：是青云公園與喬波國(guó)際體育俱樂(lè)部及潮白河聯(lián)系的重要景觀廊道，規(guī)劃充分應(yīng)以體育為主題，利用道路兩側(cè)15米寬以上的綠帶形成與周邊場(chǎng)所環(huán)境相呼應(yīng)的主題性景觀

20、廊道。第 38 條 六個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)：商業(yè)中心標(biāo)志性城市景觀，注重公共空間的設(shè)計(jì)，提供公園式的購(gòu)物休閑環(huán)境；青云公園和龍湖廣場(chǎng)片區(qū)門(mén)戶(hù)景觀，突出片區(qū)與城市生活空間的對(duì)接，體現(xiàn)良好的社區(qū)形象；麓水公園片區(qū)中心景觀，同時(shí)注重周邊地區(qū)俯瞰的景觀效果；酒神廣場(chǎng)富于歷史感的城市動(dòng)線，展示城市代表性的歷史和產(chǎn)業(yè)，塑造具有歷史意味的公眾活動(dòng)空間；滑雪館：城市南部標(biāo)志性景觀節(jié)點(diǎn)，滑雪館限高45米，形成建筑體量較大的高檔體育場(chǎng)館設(shè)施，塑造參與性較強(qiáng)的公共空間景觀；濱河公園利用濱河路以路代堤段堤內(nèi)100米綠化帶，作適當(dāng)景觀和設(shè)施處理，形成既滿(mǎn)足河堤防護(hù)要求，又適宜觀賞游憩的林地景觀空間。第 39 條 規(guī)劃區(qū)內(nèi)有關(guān)的標(biāo)

21、志、公告、廣告招牌的位置和尺寸大小須由規(guī)劃管理部門(mén)核準(zhǔn)確定后方可設(shè)置。 第六章 市政工程規(guī)劃及控制第一節(jié) 給水工程第 40 條 水源：規(guī)劃區(qū)內(nèi)的新鮮用水近期由規(guī)劃區(qū)西部的牛欄山水廠供給，水源取自順義區(qū)第三水源廠的輸水管和廠區(qū)自備井地下水，該水廠規(guī)劃供水能力為3萬(wàn)噸/日。中水由規(guī)劃在馬坡組團(tuán)西南側(cè)新建的污水處理廠提供。第 41 條 規(guī)劃區(qū)總用水量為8039噸/日，其中4797噸/日的水量為新鮮水，由牛欄山水廠提供； 3242噸/日的水量為中水，由污水廠提供。第 42 條 管網(wǎng)布置：中水和配水干管以環(huán)網(wǎng)形式布置，主環(huán)布置在干道下，其它環(huán)網(wǎng)根據(jù)城市用地布局，分別布置在靠近用戶(hù)的主、次干路下。新建小區(qū)

22、和公共建筑可根據(jù)需要配置直飲水系統(tǒng)。第 43 條 規(guī)劃區(qū)消防用最低服務(wù)水壓在10米以上自由水頭為合格。應(yīng)每隔120米在人行道較明顯處設(shè)置一個(gè)室外地下式消火栓，配水管最小管徑為150毫米。第 44 條 目前北京市第八水廠的4根DN1000的原水輸水管和順義水源三廠的1根DN800的原水輸水管在規(guī)劃區(qū)西北部斜向穿過(guò)規(guī)劃區(qū)，給牛欄山的用地布局及道路系統(tǒng)帶來(lái)極大的制約和影響，規(guī)劃建議該5根輸水管沿牛板路及順安路改向，以利于土地的合理利用和水資源的安全輸送。在改線之前的4根DN1000輸水管兩側(cè)進(jìn)行3米的安全控制，對(duì)DN800的輸水管兩側(cè)進(jìn)行3米的安全控制，總控制寬度約為30米，輸水管的具體位置需要由專(zhuān)

23、業(yè)和勘測(cè)部門(mén)確定。第二節(jié) 污水工程第 45 條 排水體制：雨污分流。第 46 條 在馬坡城區(qū)東南側(cè)新建污水處理廠，接納和處理馬坡和牛山的城市污水，進(jìn)行深度處理。出水回用于牛山、馬坡和順義城區(qū)的沖廁、綠化、澆灑道路和部分景觀用水。本規(guī)劃區(qū)污水量為3970噸/日。第 47 條 污水提升泵站：在喬波南側(cè)建污水提升泵站，將牛欄山東部污水提升至順安路。污水主干管經(jīng)順安路向南，在馬坡組團(tuán)的花園北路以北向西，穿過(guò)京承鐵路向南至新建的馬坡污水處理廠。第三節(jié) 雨水工程第 48 條 在各小區(qū)內(nèi)也盡可能設(shè)置一些人工水池蓄積雨水，同時(shí)路面應(yīng)盡量采用透水瀝青及透水磚，增加雨水的滲透系數(shù)，補(bǔ)充地下水，減少雨水排放量；各建

24、筑屋頂可種植適量草皮，利用雨水美化環(huán)境，減少雨水排放量。第 49 條 雨水管渠的最小坡度應(yīng)保證不低于規(guī)范要求的最小坡度。第 50 條 根據(jù)地形、道路坡向、雨水干管的位置來(lái)布置雨水管渠，使雨水排放至潮白河。第四節(jié) 供電工程第 51 條 電源：規(guī)劃將牛欄山老站做為本次規(guī)劃區(qū)的供電電源。110kV變電站高峰負(fù)荷時(shí)的功率因數(shù)采用0.7，則要求電源提供的負(fù)荷容量至少為41MVA。城市電網(wǎng)的變電容載1.82.1，要求110kV電網(wǎng)提供的變電容量應(yīng)為74MVA。第 52 條 開(kāi)閉所：在規(guī)劃內(nèi)建設(shè)4座開(kāi)閉所，開(kāi)閉所依據(jù)建筑容量分布。第 53 條 配電所：公共中心配電所服務(wù)半徑在50-100米。居住小區(qū)每6萬(wàn)平

25、方米建筑配建公用配電所，配電所占地面積150-160米，服務(wù)半徑不超過(guò)250米。第 54 條 中低壓電力線敷設(shè)方式：10kV及以下電力線路，規(guī)劃采用電力電纜沿電纜溝或地下直埋敷設(shè)。第 55 條 兩條自牛欄山至北小營(yíng)的35KV電力線沿道路改線，以保證規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地的完整性。 第五節(jié) 通信工程第 56 條 預(yù)測(cè)本區(qū)用10011對(duì)主線，由牛欄山電信支局承擔(dān)。第 57 條 敷設(shè)方式及管孔數(shù)：采用地下管道敷設(shè)通訊電纜，為留有充分發(fā)展余地，通訊管道建設(shè)將按以下標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)：主干路12-24孔，次干路612孔，一般道路不小于6孔。第 58 條 有線電視光纜采用和電信電纜、光纜同溝或同管道附設(shè)。第六節(jié) 燃?xì)夤こ痰?

26、59 條 氣源：規(guī)劃期內(nèi)氣源采用天然氣。規(guī)劃生活用氣量為297萬(wàn)立方米/年，若采暖為燃?xì)獠膳?，采暖量用氣量?183萬(wàn)立方米/年。第 60 條 輸氣系統(tǒng)：在鎮(zhèn)區(qū)西北側(cè)建設(shè)牛欄山天然氣高中壓調(diào)壓站。建設(shè)京順路超高壓調(diào)壓站至牛欄山高中壓調(diào)壓站的DN500高壓管線；建設(shè)由牛欄山高中壓調(diào)壓站至北小營(yíng)牛欄山高中壓調(diào)壓站的DN500高壓管線，該管線從規(guī)劃區(qū)北側(cè)經(jīng)過(guò)，建設(shè)時(shí)應(yīng)注意與道路、建筑、原水輸水管之間的關(guān)系，并予留足夠的安全距離；建設(shè)由白馬路閘門(mén)至牛欄山高中壓調(diào)壓站的DN400中壓管線。第 61 條 配氣系統(tǒng)：規(guī)劃區(qū)內(nèi)采用中低壓二級(jí)系統(tǒng)，中壓干管經(jīng)城市干道進(jìn)入各小區(qū)中低壓調(diào)壓站，并連接小區(qū)低壓管網(wǎng)。規(guī)

27、劃小區(qū)中低壓調(diào)壓站4座。第七節(jié) 供熱工程第 62 條 采暖熱負(fù)荷：預(yù)測(cè)采暖熱負(fù)荷61兆瓦。第 63 條 熱源規(guī)劃：規(guī)劃新建3座小區(qū)燃?xì)忮仩t房，每24個(gè)街坊設(shè)置1座，每座鍋爐房用地按2000平方米控制。規(guī)劃實(shí)施中如采用分戶(hù)采暖的方式，則可不建設(shè)小區(qū)集中供熱鍋爐房。第 64 條 供熱管網(wǎng)：供熱鍋爐房供熱地區(qū)供熱干管通過(guò)小區(qū)換熱站進(jìn)入用戶(hù)，規(guī)劃供熱干管原則上在支路或小區(qū)道路上敷設(shè)。分戶(hù)供熱地區(qū)采用樓棟鍋爐或家庭電采暖以及空調(diào)的方式。樓棟鍋爐及企業(yè)采暖鍋爐及家庭采暖爐能源應(yīng)使用天然氣或電。第八節(jié) 環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施第 65 條 小型垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站：按每座服務(wù)半徑500米設(shè)置，用地面積不小于100平方米。垃圾運(yùn)往

28、李橋垃圾處理場(chǎng)統(tǒng)一進(jìn)行處理。第 66 條 公共廁所：流動(dòng)人口高度密集的街道和商業(yè)鬧市區(qū)道路，如順安路北段的局部地段公廁間距為300-500米；其它地區(qū)按每平方公里面積不少于3座設(shè)置。 第七章 土地使用強(qiáng)度控制第 67 條 規(guī)劃確定的容積率和建筑密度均為上限值，在實(shí)施過(guò)程中，地塊的開(kāi)發(fā)不得高于其中任何一個(gè)的上限。在同一性質(zhì)、相鄰地塊統(tǒng)一開(kāi)發(fā)時(shí)，其容積率和建筑密度可相互轉(zhuǎn)移，但不得高于總的容積率和總的建筑密度。當(dāng)建筑提供部分室外或室內(nèi)的公共空間，則其總建筑面積可提高，標(biāo)準(zhǔn)可按公共空間用地總面積的50%，建筑面積的100%進(jìn)行補(bǔ)償。第 68 條 住宅用地：規(guī)劃區(qū)中部住宅（A3、A5、A6）容積率控制

29、不大于1.0，建筑密度不大于35%，綠地率不小于35%；東北部地段住宅（A2、A4不包括A2-02）容積率控制不大于1.2，建筑密度不大于30%，綠地率不小于35%；北部地段（A1、A2-02）容積率控制不大于1.8，建筑密度不大于30%，綠地率不小于30%，其中綜合用地（A1-05、08、12）中居住用地比例不大于80%。南部地段住宅（A7）以低層住宅為主，容積率控制不大于0.6，建筑密度不大于35%，綠地率不小于35%。第 69 條 居住配套公共服務(wù)設(shè)施：社區(qū)會(huì)所（A1-07、A3-05）容積率不大于0.8，建筑密度不大于35%；小學(xué)教育配套設(shè)施（A6-06）容積率不大于0.8，建筑密度不

30、大于20%，綠地率不小于30%；托幼設(shè)施（A1-07、A4-03、A6-03）容積率不大于0.8，建筑密度不大于35%，綠地率不小于35%。第 70 條 商業(yè)金融、服務(wù)設(shè)施：北部地塊（A1-02）容積率控制不大于2.0，建筑密度不大于40%，綠地率不小于30%；其他沿街商業(yè)設(shè)施用地（A3-02，A7-03）容積率分別控制不大于1.2-1.6，建筑密度不大于40%，綠地率不小于30%。第 71 條 體育及市政配套設(shè)施：城市體育設(shè)施（A7-04）為大型體育館，容積率控制不大于1.5，建筑密度不大于40%，綠地率不小于30%；其它配套設(shè)施按國(guó)家有關(guān)規(guī)范控制其開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。第 72 條 建筑物之間因公共交

31、通需要，架設(shè)穿越城市道路的空中人行廊道的，應(yīng)報(bào)城市規(guī)劃管理部門(mén)和公安交通管理部門(mén)批準(zhǔn)，并符合下列規(guī)定：1）廊道的凈寬度不大于6米，廊道的下凈空高度不小于5.5米（穿越寬度小于16米且不通行公交車(chē)輛的城市支路的廊道下凈空高度可不小于4.6米）；2）廊道內(nèi)不得設(shè)置商業(yè)設(shè)施。凡符合上述規(guī)定的廊道，其建筑面積可不計(jì)入建筑容量控制指標(biāo)范圍。 第八章 建筑高度及間距控制第 73 條 各地塊中最高建筑的高度不應(yīng)超過(guò)圖則所規(guī)定的建筑限高要求。第 74 條 根據(jù)城市空間景觀要求，及新城西南臨首都機(jī)場(chǎng)的凈空要求，本規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑高度控制最高不超過(guò)45米。第 75 條 全區(qū)的最高建筑為西北角的商業(yè)中心，控制高度不超過(guò)

32、45米；沿順安路及牛板路為全區(qū)的次高層區(qū)域，高度控制在30米以下；中、東部地區(qū)的高度控制向潮白河沿岸形成梯級(jí)遞減，其中東北部居住用地和綜合用地以多層為主，控制高度在24米以下，中部居住用地控制高度在18米以下，南部居住用地控制高度在12米以下；體育設(shè)施控制高度不超過(guò)45米。第 76 條 建筑間距除必須滿(mǎn)足消防、衛(wèi)生、環(huán)保、工程管線和建筑保護(hù)等方面要求外，應(yīng)同時(shí)符合本章的規(guī)定。第 77 條 在滿(mǎn)足圖則規(guī)定的前提下，居住建筑的間距必須滿(mǎn)足下述要求：當(dāng)住宅建筑正面朝向?yàn)檎戏较驎r(shí)，最小間距不得低于遮擋建筑檐口高度的1.7倍，當(dāng)住宅正面朝向?yàn)槠戏较驎r(shí)，最小間距可適當(dāng)折減，朝向在偏南015°

33、之間時(shí)，折減系數(shù)為1.0；朝向在1530°之間，折減系數(shù)為0.9；朝向在3045°之間折減系數(shù)為0.8；朝向在4560°之間折減系數(shù)為0.9；朝向大于60°時(shí)，折減系數(shù)為0.95。遮擋建筑的高度是指遮擋建筑北側(cè)的檐口高度。當(dāng)遮擋建筑為坡頂時(shí)，且屋頂坡度大于40°角時(shí)，遮擋建筑高度按屋脊計(jì)算；多棟住宅建筑為一共同裙房時(shí)，遮擋建筑的高度計(jì)算應(yīng)扣除裙房的高度。住宅的正面朝向應(yīng)以南向或東南向?yàn)橹?。?78 條 多層居住建筑底層有商店或其它非居住用房的，其間距計(jì)算不得扣除底層高度。第 79 條 托兒所和幼兒園的主要房間、中小學(xué)的教室與其遮擋建筑的距離必須

34、達(dá)到冬至日滿(mǎn)窗日照不少于3小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)。托兒所的活動(dòng)場(chǎng)地必須滿(mǎn)足有三分之一的活動(dòng)面積在標(biāo)準(zhǔn)的建筑日照陰影線范圍以外的要求。 第九章 建筑物邊界退讓控制第 80 條 沿建筑基地邊界和沿城市道路、公路、河道、鐵路兩側(cè)以及電力線路保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)的建筑物，其退讓距離除必須符合消防、防汛和交通安全等方面的要求外，應(yīng)同時(shí)符合本章的規(guī)定。第 81 條 沿城市道路的兩側(cè)多、低層建筑（含高層建筑裙房）后退城市主干道紅線的距離不得小于8米，后退城市次干道紅線的距離不得小于5米，后退城市支路紅線距離不得小于3米，居住小區(qū)內(nèi)的城市支路后退距離可適當(dāng)減少，但不得小于1米。第 82 條 新建文化場(chǎng)館、大型商場(chǎng)等有大量人流

35、、車(chē)流集散的公共設(shè)施及包括住宅在內(nèi)的高層建筑（含高層建筑裙房），其面臨城市道路的主要出入口后退道路紅線的距離不得小于10米，并留出臨時(shí)停車(chē)或回車(chē)的場(chǎng)地。第 83 條 道路交叉口四周的建筑物后退道路紅線的距離，多、低層建筑不得小于5米，高層建筑不得小于10米（均自道路紅線直線段與曲線段的連接點(diǎn)算起）。第 84 條 地塊與地塊之間考慮開(kāi)設(shè)消防通道的可能，兩側(cè)需各退后用地邊界3米。第 85 條 地塊靠近綠地及廣場(chǎng)一側(cè)，按后退紅線1.5米控制。第 86 條 建筑物的圍墻、基礎(chǔ)、臺(tái)階、管線、陽(yáng)臺(tái)和附屬設(shè)施，不得逾越道路規(guī)劃紅線。雨棚、陽(yáng)臺(tái)、招牌、燈飾等可在后退道路規(guī)劃紅線的距離內(nèi)外挑，但其離室外地面的凈

36、空高度不得小于3米。第 87 條 具體建筑工程的的退讓距離除以本規(guī)劃為基本原則外，需同時(shí)滿(mǎn)足消防及日照間距等相關(guān)規(guī)范要求。 附錄 名詞解釋1.地塊：由城市道路或不同用地性質(zhì)界線圍合出的大小不等的城市用地。2.容積率：規(guī)劃地塊內(nèi)建筑總面積與規(guī)劃地塊面積之比。3.綠地率：規(guī)劃地塊內(nèi)綠地面積與規(guī)劃地塊面積之比，以百分比計(jì)。4.建筑密度：建筑占地面積與規(guī)劃地塊面積之比，以百分比計(jì)。5.建筑限高：地塊內(nèi)建筑物允許建造的最大高度，以建筑室外明溝面或散水坡至主體最高點(diǎn)垂直距離計(jì)。6.建筑后退紅線距離：建筑相對(duì)于規(guī)劃地塊某邊界后退的距離。規(guī)劃地塊控制指標(biāo)匯總表地塊編號(hào)用地性質(zhì)及代碼用地面積建筑面積容積率建筑限

37、高建筑密度綠地率居住人口停車(chē)位（平方米）（米）（%）（%）（人）（個(gè)）A1-01街頭綠地G1214007 -65 -A1-02商業(yè)金融用地C237927 75854.0 2.0 45 40 30 -759 A1-03社會(huì)停車(chē)用地S34047 -162 A1-04街頭綠地G122340 -65 -A1-05綜合用地C/R23892 43005.6 1.8 36 30 30 1505 430 A1-06街頭綠地G121306 -65 -A1-07廣場(chǎng)用地S23679 -25 -A1-08綜合用地C/R29566 53218.8 1.8 36 30 30 1863 532 A1-09社區(qū)服務(wù)用地R2

38、21822 1457.6 0.818 3530 -A1-10幼兒園用地R223055 2444.0 0.8 18 35 35 -A1-11街頭綠地G122516 -65 -A1-12綜合用地C/R45518 81932.4 1.8 36 30 30 2868 819 A1-13公園綠地G118152 -65 -A1-14供水用地U1114406 14406.0 1.0 18 30 30 -A2-01街頭綠地G127369 -65 -A2-02二類(lèi)住宅用地R2157692 103845.6 1.8 36 30 30 3635 1038 A2-03街頭綠地G124117 -65 -A2-04二類(lèi)住

39、宅用地R2138534 46240.8 1.2 24 30 35 1618 462 A2-05組團(tuán)綠地R243202 -65 -A2-06二類(lèi)住宅用地R2132702 39242.4 1.2 24 30 35 1373 392 A2-07公園綠地G1126565 -65 -A3-01街頭綠地G126404 -65 -A3-02商業(yè)金融用地C212757 20411.2 1.6 36 40 30 -204 A3-03社區(qū)服務(wù)用地R224713 3770.4 0.824 3530 -A3-04廣場(chǎng)用地S23464 -25 -A3-05公園綠地G1111057 -65 -A3-06二類(lèi)住宅用地R21

40、27271 27271.0 1.0 18 35 35 636 218 A3-07公園綠地G1150327 -65 -A3-08二類(lèi)住宅用地R2122687 22687.0 1.0 18 35 35 529 181 A3-09街頭綠地G123487 -65 -A3-10二類(lèi)住宅用地R2147555 47555.0 1.0 18 35 35 1110 380 A3-11街頭綠地G126409 -65 -A4-01公園綠地G118386 -65 -A4-02街頭綠地G123309 -65 -A4-03幼兒園用地R223013 2410.4 0.8 18 35 35 -A4-04二類(lèi)住宅用地R2146

41、678 56013.6 1.2 24 30 35 1960 560 A4-05公園綠地G1135695 -65 -A4-06二類(lèi)住宅用地R2126871 32245.2 1.2 24 30 35 1129 322 A4-07組團(tuán)綠地R242934 -65 -A4-08二類(lèi)住宅用地R2130728 36873.6 1.2 24 30 35 1291 369 地塊編號(hào)用地性質(zhì)及代碼用地面積建筑面積容積率建筑限高建筑密度綠地率居住人口停車(chē)位（平方米）（米）（%）（%）（人）（個(gè)）A5-01公園綠地G118594 -65 -A5-02街頭綠地G123856 -65 -A5-03二類(lèi)住宅用地R21281

42、53 28153.0 1.0 18 35 35 657 225 A5-04公園綠地G1114673 -65 -A5-05二類(lèi)住宅用地R2123520 23520.0 1.0 18 35 35 549 188 A5-06組團(tuán)綠地R242263 -65 -A5-07二類(lèi)住宅用地R2123316 23316.0 1.0 18 35 35 544 187 A5-08街頭綠地G1213885 -65 -A6-01公園綠地G1146048 -75 -A6-02街頭綠地G124995 -65 -A6-03幼兒園用地R226059 4847.2 0.8 18 35 35 -A6-04公園綠地G116742 -

43、65 -A6-05二類(lèi)住宅用地R2119325 19325.0 1.0 18 35 35 451 155 A6-06小學(xué)用地R2210053 8042.4 0.8 1820 30 -A6-07二類(lèi)住宅用地R2116446 16446.0 1.0 18 35 35 384 132 A6-08街頭綠地G124442 -65 -A6-09街頭綠地G123514 -65 -A6-10二類(lèi)住宅用地R2116951 16951.0 1.0 18 35 35 396 136 A6-11街頭綠地G1214071 -65 -A6-12二類(lèi)住宅用地R2112783 12783.0 1.0 18 35 35 298

44、 102 A6-13組團(tuán)綠地R242052 -65 -A6-14二類(lèi)住宅用地R2122841 22841.0 1.0 18 35 35 533 183 A7-01街頭綠地G1233933 -65 -A7-02停車(chē)場(chǎng)用地S37278 -291 A7-03商業(yè)金融用地C211746 18793.6 1.6 36 40 30 -188 A7-04體育用地C434307 51460.5 1.5 45 40 30 -200 A7-05二類(lèi)住宅用地R2149789 29873.4 0.6 12 35 35 523 299 A7-06二類(lèi)住宅用地R2149694 29816.4 0.6 12 35 35 5

45、22 298 A7-07組團(tuán)綠地R249511 -65 -A7-08二類(lèi)住宅用地R2131943 19165.8 0.6 12 35 35 335 192 A7-09街頭綠地G1223810 -65 -A7-10二類(lèi)住宅用地R2142690 25614.0 0.6 12 35 35 448 256 總計(jì)1315442 1061833 0.8 25156 9861 說(shuō)明書(shū) 第一章 現(xiàn)狀概況1 區(qū)位條件北京市順義新城牛欄山組團(tuán)位于新城的北部，北與懷柔縣的廟城、楊宋莊兩鎮(zhèn)接壤，東隔潮白河與北小營(yíng)鎮(zhèn)相望，南部、西部分別與馬坡組團(tuán)、趙全營(yíng)鄉(xiāng)毗鄰。南距順義城區(qū)9.4公里，西南距北京市區(qū)約34公里，與北京市

46、區(qū)的交通聯(lián)系通過(guò)京密公路和京承鐵路承擔(dān)。鎮(zhèn)域呈長(zhǎng)方形，南北長(zhǎng)約6.9公里，東西寬約5.4公里，轄區(qū)總面積31.4平方公里。本次規(guī)劃區(qū)位于順義區(qū)牛欄山組團(tuán)東南街區(qū)東部，東鄰潮白河，西接牛欄山組團(tuán)中心區(qū)、距牛欄山火車(chē)站僅1公里，北側(cè)有東西向主干道牛板路、西側(cè)有南北向主干道順安路，南部距順義城區(qū)10公里，緊靠牛欄山與馬坡組團(tuán)之間的生態(tài)隔離帶，具有良好的交通條件和生態(tài)環(huán)境。2 自然環(huán)境牛欄山地區(qū)屬潮白河沖積平原。地勢(shì)東西低洼，中部高，俗稱(chēng)“兩溝夾一崗”。東部有牛欄山，海拔高82.9米。牛欄山處山前平原，東、北部為濕潮土，中部為褐潮土，西南部為潮褐土，有100米厚的第四紀(jì)沖積層掩蓋。本次規(guī)劃地段內(nèi)植被茂

47、盛，地勢(shì)西高東低，地形起伏錯(cuò)落。西北、西南及中部為三處臺(tái)地，是規(guī)劃區(qū)內(nèi)地勢(shì)最高處，海拔47-50米左右；東側(cè)臨潮白河右堤部分地勢(shì)最低，海拔32-35米左右；部分地區(qū)由于無(wú)序開(kāi)挖形成陡坡。3 用地現(xiàn)狀規(guī)劃區(qū)總面積165.46公頃，用地呈倒直角梯形，南北長(zhǎng)1568米，北部東西寬1353米，南部東西寬679米。規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀用地以農(nóng)田、林地、荒地、果園等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地及村莊為主，有少量小型工業(yè)用地及部分堆場(chǎng)和市政設(shè)施用地，由于亂挖亂掘現(xiàn)象較為嚴(yán)重，形成較多的棄置地。其中：現(xiàn)狀綠地、林地、果園主要沿順安路和濱河路分布，在東北部有一片面積較大的梨園，占地9.49公頃；西南部沿順安路的洼地有一片集中的林地，占

48、地2.03公頃。村鎮(zhèn)居住用地主要為地段北部的張莊和安樂(lè)村，合計(jì)占地約19.7公頃。村內(nèi)包含部分小型工廠和堆場(chǎng)，沿街形成部分臨時(shí)性商業(yè)設(shè)施。地塊內(nèi)道路以鄉(xiāng)村內(nèi)部路為主，尚無(wú)統(tǒng)一建設(shè)的城市路網(wǎng)穿過(guò)。地段南部為喬波國(guó)際體育俱樂(lè)部，規(guī)劃用地面積約23.4公頃，為已批用地，其中含商業(yè)用地、體育用地和居住用地。另有部分廢棄工廠和市政設(shè)施用地散布于基地內(nèi)，其中廢棄的維尼綸廠污水處理站位于地段中南部，占地1.2公頃。牛欄山水廠位于基地的西北部，占地約0.5公頃。4 人口現(xiàn)狀目前規(guī)劃區(qū)內(nèi)人口主要由張莊和安樂(lè)村的常住人口組成，共計(jì)481戶(hù)，人口1521人。5 建筑現(xiàn)狀規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)有建筑主要包括農(nóng)村居住建筑、部分工業(yè)廠房和臨時(shí)性商業(yè)建筑。農(nóng)村居住建筑以低層建筑為主，基礎(chǔ)設(shè)施條件較為落后；工業(yè)廠房亦多為低層、建筑質(zhì)量較差，維尼綸廠污水處理站內(nèi)有一六層小型板樓，現(xiàn)已廢棄不用。 第二章 規(guī)劃依據(jù)、范圍與原則1 規(guī)劃依據(jù)1.1 法定依據(jù)（1）中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法（2）建設(shè)部城市規(guī)劃編制辦法（3）北京市城