1、謹(jǐn)呈：新八建集團(tuán)武漢陽邏欣城開泊湖灣整體定位及開展戰(zhàn)略版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部運(yùn)用，版權(quán)歸合富錦繡公司一切，未經(jīng)公司書面答應(yīng)，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、援用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。合富錦繡地產(chǎn)顧問武漢2021年12月30日.目錄工程地塊簡(jiǎn)介及周邊競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境簡(jiǎn)析3開發(fā)區(qū)住宅市場(chǎng)8開發(fā)區(qū)客戶分析32本案價(jià)值梳理41目的客戶50工程籠統(tǒng)56產(chǎn)品定位59.工程地塊簡(jiǎn)介用地性質(zhì)、用地目的：土地性質(zhì)：住宅用地土地運(yùn)用年限：70年土地面積：118畝綜合容積率：2.2規(guī)劃要求：無地下車位 建筑面積10萬工程地塊11364527123456工程地塊7湖濱花園柴泊湖廣場(chǎng)深港國際天琴灣陽邏城市廣

2、場(chǎng)柴泊湖.工程地塊有一定坡度，最大的高差到達(dá)近13米北東農(nóng)民房與三中原有居民樓南湖濱花園及柴泊湖廣場(chǎng)西柴泊湖.我們的工程地塊處于怎樣的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中？金色水岸天琴灣深港國際保利圓夢(mèng)城以柴泊湖為中心的版塊，各樓盤銷售價(jià)錢不一，如天琴灣均價(jià)2700元/平方米，保利2梯4戶銷售均價(jià)2700元/平方米，11F板樓銷售均價(jià)3200元/平方米。緊鄰長江及陽邏大橋附近的版塊，銷售均價(jià)約為2500元/平方米，根據(jù)自然資源不一，銷售價(jià)錢有所不同住開盛世長江東方新天地東城明珠水映藍(lán)灣.未來12年競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)未來的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在幾下幾個(gè)版塊：開發(fā)區(qū)內(nèi)在售樓盤存量；開發(fā)區(qū)內(nèi)待開發(fā)的用地如統(tǒng)建、武鋼、保利；開發(fā)區(qū)已出讓但暫未開

3、發(fā)用地。.本次報(bào)告處理的問題什么樣的產(chǎn)品是區(qū)域客戶置業(yè)偏好一致的？問題2如何進(jìn)展市場(chǎng)細(xì)分并發(fā)掘我們的目的客戶？目的：低風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)高利潤雙贏問題1問題3區(qū)域內(nèi)能否有足夠的客群支撐工程的開發(fā)？.一、如何對(duì)待開發(fā)區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)三、如何鎖定目的客戶四、如何樹立工程籠統(tǒng)無、如何定位產(chǎn)品二、如何對(duì)待本地塊價(jià)值.階段劃分調(diào)整階段2021年-2021年開展特征代表工程商品房?jī)r(jià)錢在1000元/平方米以下，房屋類型以5-6層的磚混構(gòu)造為主，購買人群主要為本區(qū)域人群，目前這個(gè)階段的很多房屋仍在運(yùn)用中，其中也一些面臨撤除境地。加速增長階段2021年年底市場(chǎng)改型階段2005年-2007年啟動(dòng)階段2003年 主要是多層磚混構(gòu)造

4、的工程居多市場(chǎng)開場(chǎng)涌現(xiàn)銳意進(jìn)取的房產(chǎn)開發(fā)商，積極學(xué)習(xí)城市建立實(shí)際，接受現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，引進(jìn)大量房產(chǎn)相關(guān)的人才，在企業(yè)建立和城區(qū)建立方面獲得很大成就，房?jī)r(jià)錢飆升到3000元/平方米以上框架構(gòu)造：天琴灣/源江富都苑客戶構(gòu)成本地客戶本地、武漢市以青山為主，投資型與養(yǎng)老型客戶2021年之后，房產(chǎn)開場(chǎng)下滑，市場(chǎng)的銷售變化，直接帶來了開發(fā)商對(duì)運(yùn)營的調(diào)整，陽邏房地產(chǎn)在這一年來首先是對(duì)價(jià)錢的調(diào)整，陽邏市場(chǎng)小高層價(jià)錢普遍在2000元/平方米左右?？蚣軜?gòu)造：天琴灣/小高層工程逐漸居多本地、武漢市內(nèi)、本地產(chǎn)業(yè)遷移客戶，投資客2021年年底，市場(chǎng)平穩(wěn)轉(zhuǎn)暖，但價(jià)錢仍沒有起色，開發(fā)商不敢漲價(jià)，價(jià)錢平穩(wěn)在2300元/平方米左

5、右，年底因區(qū)內(nèi)13000戶拆遷導(dǎo)致大量區(qū)內(nèi)客戶，加上中環(huán)即將貫穿、江北快速路的開工，陽邏市場(chǎng)即將進(jìn)入加速增長階段?？蚣軜?gòu)造：高層逐漸崛起如保利圓夢(mèng)城，住開本地、武漢市內(nèi)、本地產(chǎn)業(yè)遷移客戶，投資客陽邏房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史開展階段市場(chǎng)特征.陽邏房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性存在的問題問題1：市場(chǎng)低迷時(shí)期，多數(shù)開發(fā)商資金回籠難，導(dǎo)致階段性價(jià)錢戰(zhàn)晉級(jí)區(qū)域樓盤達(dá)20多處，但銷量不斷不旺。2021年以來，銀行的口袋收緊了，貸款越來越難，前幾年企業(yè)賺的錢都投入到了土地市場(chǎng)，導(dǎo)致樓市價(jià)錢戰(zhàn)繼續(xù)晉級(jí)。08年秋交會(huì)，不少樓盤放血自救大幅降價(jià)，價(jià)錢回落到2006年的程度，房?jī)r(jià)已接近本錢。有的樓盤那么砍價(jià)更低，一時(shí)間樓市價(jià)錢戰(zhàn)烽煙再起。

6、但是，樓市價(jià)錢戰(zhàn)晉級(jí)的效果并不明顯，銷量仍未回暖。市場(chǎng)特征.問題2：無序開發(fā)，點(diǎn)多面小，缺乏聚集效應(yīng)陽邏房產(chǎn)缺乏一致規(guī)劃，開發(fā)的樓盤過于分散，僅陽邏老城區(qū)及周邊就達(dá)70多處，而且面積過小，大的缺乏百畝，小的只需幾畝。由于各自為政，配套設(shè)備難以構(gòu)成規(guī)模，導(dǎo)致多數(shù)樓盤質(zhì)量不高，缺乏聚集效應(yīng)，居住環(huán)境遭到影響，吸引力不夠，一些前期開發(fā)的樓盤居民入住率極低。陽邏房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性存在的問題水映藍(lán)灣陽邏城市廣場(chǎng)東方新天地書香門邸 佳陽國際市場(chǎng)特征.問題3：違規(guī)開發(fā)，一哄而上，嚴(yán)重沖擊了市場(chǎng)2007年樓市火爆，受利益驅(qū)動(dòng)，一時(shí)間各種違規(guī)房產(chǎn)開發(fā)遍地開花，一哄而上。據(jù)調(diào)查，近80%的開發(fā)商不具備開發(fā)資質(zhì)，而是

7、經(jīng)過掛靠、租借等方式搞房產(chǎn)開發(fā)；有的隨意改動(dòng)土地用途進(jìn)展房產(chǎn)開發(fā)，有的借集體招牌為名行私人房地產(chǎn)開發(fā)之實(shí)；有的幾戶居民結(jié)合將舊房改建進(jìn)展開發(fā)。如此之多的違規(guī)開發(fā)房產(chǎn)，不僅對(duì)未來舊城和城中村改造帶來壓力，而且嚴(yán)重地?cái)_亂了陽邏地域正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。陽邏房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性存在的問題市場(chǎng)特征.問題4：配套滯后，環(huán)境不佳，難以吸引中心城區(qū)居民購買武漢城區(qū)的房?jī)r(jià)是陽邏的3倍，銷售很旺，而陽邏房?jī)r(jià)只需2000多元，依然無人過問，緣由之一是中心城區(qū)的配套齊全，居住環(huán)境好。一些買不起城區(qū)房子的居民想在陽邏購房，但由于陽邏地域缺乏廉價(jià)和便利的交通條件，短少生活必需的配套設(shè)備，這部分剛性需求人群也不愿購買遠(yuǎn)城區(qū)的

8、房產(chǎn)，就連在陽邏落戶的電廠、武船重工等企業(yè)的員工，任務(wù)在陽邏，而居住在武漢城區(qū)。陽邏房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性存在的問題市場(chǎng)特征.陽邏在售樓盤檔次定位及劃分低檔階層中檔階層中高檔階層代表工程：東方新天地、水映藍(lán)灣、金色水岸、等代表工程：東城明珠、陽邏城市廣場(chǎng)等代表工程：天琴灣、保利、住開等我們對(duì)后市的研判，低檔及中檔工程后期存量均不大，因樓盤價(jià)值未樹立且質(zhì)量較差，我們以為此類工程在后期銷售過程中只能低價(jià)生存，是本工程的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手但是非重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)特征.區(qū)域市場(chǎng)單體規(guī)劃多以行列式規(guī)劃為主，輔以組團(tuán)式規(guī)劃已實(shí)現(xiàn)容積率要求，影響了居住的私密性由于多數(shù)工程為了實(shí)現(xiàn)容積率的要求，采取的行列式規(guī)劃，一定程度上呵斥

9、了單體間距過小，影響了產(chǎn)品質(zhì)量感和居住的私密性。訪談客戶對(duì)現(xiàn)有工程單體間距表示不滿，以為過于密集。水映藍(lán)灣陽邏城市廣場(chǎng)東方新天地書香門邸 市場(chǎng)特征.由于規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)的緣由呵斥物業(yè)質(zhì)量感較差，素質(zhì)趨同金色水岸水映藍(lán)灣東方新天地陽邏城市廣場(chǎng)在市場(chǎng)上與同類的物業(yè)對(duì)比，走質(zhì)量感、走精細(xì)化是本工程的一個(gè)方向；市場(chǎng)特征.景觀園林多以硬景為主，缺乏軟景，層次性缺乏市場(chǎng)特征.戶型平面精細(xì)度不夠，功能分區(qū)較差，有較大的提升空間市場(chǎng)特征.規(guī)模 現(xiàn)有產(chǎn)品占地170畝 ，建面17萬分期一期為多層建筑，已交房，二期小高層，為中期銷售中物業(yè)類型多層5層小高層 戶型與面積多層88-150平方米，頂層5樓閣樓戶型小高層為9

10、0-150平方米戶型，臨湖為退臺(tái)式花園洋房，戶型面積為150平方米價(jià)格多層均價(jià)3100元/平方米，小高層2700元/平方米銷售主力28萬/套三期預(yù)計(jì)明年銷售， 月均銷售35多套，近期因拆遷導(dǎo)致月銷售套數(shù)增多。目前在售為二期小層產(chǎn)品客戶本地客戶本地拆遷客戶外地產(chǎn)業(yè)遷移客戶武漢市內(nèi)養(yǎng)老客戶市內(nèi)投資客戶賣點(diǎn)社區(qū)園林環(huán)境、多層組團(tuán)式規(guī)劃、湖景、建筑品質(zhì)典型工程分析陽邏標(biāo)桿：天琴灣典型工程.天琴灣產(chǎn)品戶型分析2室2廳1衛(wèi)90 4室2廳2衛(wèi)150 3室2廳2衛(wèi)122 3室2廳2衛(wèi)122 戶型部分浪費(fèi)面積較大動(dòng)靜不分別，進(jìn)深過大，臥房采光缺乏戶型有較大的提升空間典型工程.天琴灣產(chǎn)品建筑分析精心選材，打造精品

11、由國際巨匠聯(lián)手打造，在天琴灣建筑外墻均采用江蘇宜興特制的紫砂陶土手工磚鍛造。由于紫砂陶土獨(dú)有的物理特性和手工打磨的特殊工藝，讓紫砂陶土手工磚具有隔熱保溫的良好效果，起到調(diào)配室溫的作用。外觀設(shè)計(jì)上，赭紅色的建筑外立面與周邊自然景觀完美交錯(cuò)，一種現(xiàn)代與古典交錯(cuò)的純粹美感噴薄欲出。 典型工程.天琴灣產(chǎn)品園林分析充分利用坡地的優(yōu)勢(shì)及湖岸線打造精致園林在園林規(guī)劃上，設(shè)計(jì)師從天琴灣工程本身10米坡地落差出發(fā)，讓建筑與坡地走向產(chǎn)生關(guān)聯(lián)，在坡地綿延起伏的脈絡(luò)中，構(gòu)成參差有致的立體式景觀。散步在曲徑通幽的園林里，移步異景，2000萬巨資打造的原味江南園林，成為居者每天私享的夢(mèng)工廠。典型工程.天琴灣工程給予本工程

12、的啟示工程規(guī)劃上：結(jié)合地塊環(huán)境，制造坡地，規(guī)劃發(fā)明價(jià)值戶型定位：均好性與極致性的結(jié)合，均好性即為最大化滿足不同客戶階層，極致性即為戶型空間準(zhǔn)確化，優(yōu)化室內(nèi)空間園林：提早展現(xiàn)，加強(qiáng)客戶對(duì)本工程的自信心及佳譽(yù)度傳播建筑：立面的精細(xì)化，提升工程的檔次典型工程.規(guī)模 現(xiàn)有產(chǎn)品占地4.6萬 ，建面11萬分期一期為高層建筑物業(yè)類型高層 戶型與面積一期99平方米-138平方米，后期有一梯兩戶純板樓樓王產(chǎn)品，面積更大價(jià)格均價(jià)2500元/平方米銷售主力產(chǎn)品為30萬左右，銷售情況一般，近期拆遷戶有一定的去化量客戶本地客戶偏少本地拆遷客戶武漢市內(nèi)養(yǎng)老客戶市內(nèi)投資客戶賣點(diǎn)大間距、一梯2戶、江景、建筑品質(zhì)典型工程分析陽

13、邏新秀：住開盛世長江典型工程.住開盛世長江產(chǎn)品戶型分析2室2廳1衛(wèi)90 3室2廳2衛(wèi) 3室2廳2衛(wèi)122 純板樓設(shè)計(jì)，采光，通風(fēng)均非常優(yōu)南北雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，溫馨性高總體來說，該工程產(chǎn)品定位要大大優(yōu)于陽邏市場(chǎng)平臺(tái)，市場(chǎng)上享用型客戶基數(shù)較少，導(dǎo)致工程影響力與銷售力均普通典型工程.住開盛世長江工程給予本工程的啟示戶型定位：戶型定位不宜過超前，如一梯兩戶的高端設(shè)計(jì)與陽邏現(xiàn)階段的中低端需求錯(cuò)位，適當(dāng)拔高產(chǎn)品定位，但不能超前園林：提早展現(xiàn)，加強(qiáng)客戶對(duì)本工程的自信心及佳譽(yù)度傳播住開大體量、大間距園林無法展現(xiàn)導(dǎo)致客戶對(duì)樓盤價(jià)值認(rèn)識(shí)不高典型工程.規(guī)模 現(xiàn)有產(chǎn)品占地47萬 ，建面215萬分期一期別墅、小高層、與高層產(chǎn)

14、品物業(yè)類型別墅、小高層、高層 戶型與面積別墅300平方米小高層：87平方米-138平方米18F高層：88-130平方米價(jià)格小高層均價(jià)3200元/平方米，高層均價(jià)2800元/平方米銷售主力產(chǎn)品為30萬左右，銷售情況較好，為片區(qū)銷售冠軍，近期拆遷戶加速了去化客戶本地客戶偏少本地拆遷客戶武漢市內(nèi)養(yǎng)老客戶市內(nèi)投資客戶產(chǎn)業(yè)遷移可戶賣點(diǎn)保利品牌、大社區(qū)、大配套典型工程分析陽邏巨磅：保利圓夢(mèng)城典型工程.保利圓夢(mèng)城產(chǎn)品戶型分析3室2廳1衛(wèi)98 3室2廳2衛(wèi)123 3室2廳2衛(wèi)109 面積控制的較好，98平小三房，109平大三房均是區(qū)域市場(chǎng)空缺產(chǎn)品，但戶型仍有提升空間轉(zhuǎn)角異型陽臺(tái)的設(shè)計(jì)極大的提升了居者的溫馨度典

15、型工程.保利圓夢(mèng)城園林分析充分利用地塊大的優(yōu)勢(shì)，合理利用容積率，制造大樓間距 保利圓夢(mèng)城綠地率達(dá)36%，無論置身于綠地、區(qū)內(nèi)休閑花園、亦或散步于宅間小徑、前屋花園，皆是落英繽紛、綠樹成蔭，清冽的空氣與融融綠意，浸潤著居者的全部身心。交融居住特征與自然生態(tài)于一體，既彌漫著濃濃的自然情調(diào)，又充分表達(dá)了尊重自然并富有現(xiàn)代氣味的生態(tài)景觀風(fēng)格，全面詮釋了自然調(diào)和的情感韻律，營造出圓夢(mèng)城獨(dú)有浪漫的休閑景觀環(huán)境。典型工程.保利圓夢(mèng)城建筑及開發(fā)方式分析立面主要采用黑、白、灰顏色搭配，表達(dá)穩(wěn)重現(xiàn)代風(fēng)格陽臺(tái)欄桿采用靜點(diǎn)噴吐欄桿，防腐蝕、防銹，質(zhì)量較高商業(yè)街、園林、等展現(xiàn)快速呈現(xiàn)，快速交房，自我中心化，極大的提高了

16、客戶的自信心典型工程.保利圓夢(mèng)城工程給予本工程的啟示戶型定位：合理進(jìn)展戶型定位，制造市場(chǎng)空缺陷，在溫馨性沒有降低的情況下適當(dāng)緊縮建筑面積園林：提早展現(xiàn)，加強(qiáng)客戶對(duì)本工程的自信心及佳譽(yù)度傳播商業(yè)街：氣氛的營造，提早展現(xiàn)、加強(qiáng)購者自信心產(chǎn)品：產(chǎn)品精細(xì)化會(huì)提升工程的溢價(jià)空間典型工程.客戶趨勢(shì)我們將片區(qū)客戶群按照收入層級(jí)和來源地劃分，然后再進(jìn)一步梳理片區(qū)客戶的行為特征收入層級(jí)中高端中端中低端本地企業(yè)員工普通階層外地來漢中低收入階層原住民經(jīng)過我司對(duì)陽邏片區(qū)的客戶梳理，我們發(fā)現(xiàn)，片區(qū)的主流客戶群以本地落戶的企職業(yè)員工，武漢中低收入階中低收入外地來漢+市內(nèi)拆遷戶、事業(yè)單位員工、市內(nèi)養(yǎng)老客戶、原居住民。本地拆

17、遷戶本地企業(yè)中高層管理者武漢市內(nèi)拆遷戶市內(nèi)養(yǎng)老客戶.本地企業(yè)員工根據(jù)職位不一，收入不一，導(dǎo)致客戶需求不同總價(jià)接受才干60萬25-35萬18-27萬高級(jí)管理者，企業(yè)高層職位階層高級(jí)技術(shù)工人，月收入約為2200-3500元之間，家庭收入約為5000-6000元之間普通階層員工，藍(lán)領(lǐng)工人，月收入約為1300-2200，家庭月收入約為4000左右住房需求溫馨型3-4房，溫馨型產(chǎn)品緊湊型三房/或小三房/兩房居家型兩房過渡產(chǎn)品本地企業(yè)員工外地來漢低收入武漢市內(nèi)拆遷戶市內(nèi)養(yǎng)老客戶產(chǎn)業(yè)遷移、區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步開展培育了大批正在生長的技術(shù)員工人，構(gòu)成了片區(qū)置業(yè)的主要需求面。原住民拆遷.港口物流集裝箱裝卸倉儲(chǔ)配送加工

18、制造鋼材加工配備制造機(jī)床等機(jī)械設(shè)備加工制造業(yè)輕紡物流配套房地產(chǎn)業(yè)新資料建材制造業(yè)紡織服裝業(yè)生物醫(yī)藥制造業(yè)食品加工業(yè)食品加工農(nóng)副產(chǎn)品加工陽邏的建立目的為輻射華中、面向全國的區(qū)域型港口經(jīng)濟(jì)貿(mào)易區(qū)和工業(yè)新城陽邏的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)得以合理規(guī)劃，將構(gòu)成具有規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集群，這些產(chǎn)業(yè)可以為更多的人提供就業(yè)的崗位，從而添加該區(qū)域購房需求，推進(jìn)該區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開展。 產(chǎn)業(yè)遷移的客戶是本工程未來重要客戶?？蛻糈厔?shì).外地來漢的客戶選擇陽邏購房主要是基于現(xiàn)實(shí)條件，滿足安家需求本地企業(yè)員工外地來漢低收入武漢市內(nèi)拆遷戶市內(nèi)養(yǎng)老客戶原住民拆遷青山紅鋼城、漢口老城區(qū)、二七路、竹葉山憩居點(diǎn)家庭月收入4000元左右，無法在漢口、青山

19、甚至是盤龍城購房收入構(gòu)成普通需求兩房，80多平左右，最關(guān)注總價(jià)接受才干購房關(guān)注點(diǎn)及需求.中環(huán)線開通及江北快速路的開工，加上市中心房?jī)r(jià)高企，會(huì)加速市內(nèi)客戶被動(dòng)郊區(qū)化江北快速路中環(huán)線金銀湖板塊4850后湖板塊5800青山板塊6550徐東板塊7550沙湖板塊9150光谷板塊5650南湖板塊5800沌口板塊4500漢陽板塊6550古田板塊6650新華路板塊12000漢口濱江板塊15000武昌老城板塊8600武昌中心板塊7700盤龍城板塊3250湯遜湖板塊4050吳家山板塊4000市內(nèi)客戶趨勢(shì)：隨著陽邏的交通改善，加上市中心房?jī)r(jià)不斷上漲，會(huì)加速市內(nèi)客戶郊區(qū)化置業(yè)，屆時(shí)客戶的來源與層級(jí)會(huì)有所提升。客戶趨勢(shì)

20、.本地企業(yè)員工外地來漢低收入武漢市內(nèi)拆遷戶市內(nèi)養(yǎng)老客戶原住民拆遷本地拆遷湖就近選擇，市內(nèi)拆遷戶受總價(jià)限制被迫在陽邏置業(yè)，拆遷戶的群居效應(yīng)非常強(qiáng)；市內(nèi)拆遷戶普通在二七路、青山、徐東城中村就主拆遷戶的置業(yè)選擇在戶型的選擇上拆遷戶更情愿選擇二手房和小戶型、價(jià)錢相對(duì)廉價(jià)的低總價(jià)樓盤受拆遷戶青睞，據(jù)調(diào)查，在選擇買房面積拆遷戶中50%的人選擇81-110平米，總價(jià)不超越40萬！拆遷戶的置業(yè)面積本地拆遷主要是剛性需求，市內(nèi)拆遷主要是拆遷款有限，本地原住民主要是婚房、換房的剛性需求原住民主要是政府、醫(yī)院、學(xué)校等事業(yè)單位老員工、客運(yùn)、等企業(yè)單位老員工，他們普通是剛性需求，婚房，換房需求，比較傾向于三房。原住民的

21、置業(yè)選擇.客戶趨勢(shì)受主城區(qū)舊城改造及區(qū)域內(nèi)舊城改造，未來區(qū)域內(nèi)及市內(nèi)拆遷置業(yè)需求宏大武漢市提出了在兩年內(nèi)完成二環(huán)線內(nèi)56個(gè)城中村綜合改造義務(wù)的宏偉目的。陽邏港拆遷范圍，拆遷戶大約有1.3戶，市場(chǎng)需求130萬方住宅需求按每戶100平計(jì)算拆遷客戶趨勢(shì)：隨著市中心城中村改造與區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致拆遷，未來拆遷量非常大，市中心拆遷客戶與本地拆遷客戶置業(yè)需求強(qiáng)大。.本地企業(yè)員工外地來漢低收入武漢市內(nèi)拆遷戶市內(nèi)養(yǎng)老客戶原住民拆遷市內(nèi)養(yǎng)老客戶基數(shù)較少，主要分布在青山區(qū)域養(yǎng)老客戶趨勢(shì)：在武鋼產(chǎn)業(yè)整體轉(zhuǎn)移下，武鋼產(chǎn)業(yè)落戶陽邏，陽邏在武漢構(gòu)成一個(gè)知名度和影響力，所以青山的客戶就近選擇價(jià)錢較低的陽邏購房。我司以為此類

22、客戶基數(shù)較少，且隨著區(qū)域內(nèi)配套設(shè)備未明顯加強(qiáng)的情況下，市內(nèi)養(yǎng)老客戶更傾向于盤龍城片區(qū)。.未來市場(chǎng)呈現(xiàn)分化，中低檔次樓盤越發(fā)難生存，僅能依托低價(jià)傾銷翹動(dòng)市場(chǎng)；戶型有較大的優(yōu)化空間，戶型平面功能、溫馨型提升空間較大；綜合質(zhì)量有較大的提升空間，建筑立面、園林等有待提高開發(fā)方式有待創(chuàng)新，提早展現(xiàn)園林商業(yè)街能提高樓盤心思價(jià)位及檔次；客戶主要分為產(chǎn)業(yè)遷移客戶、本地原住民、市內(nèi)低收入客戶及市內(nèi)拆遷客戶。市場(chǎng)小結(jié).一、如何對(duì)待開發(fā)區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)三、如何鎖定目的客戶四、如何樹立工程籠統(tǒng)無、如何定位產(chǎn)品二、如何對(duì)待本地塊價(jià)值.東面：緊鄰湖濱花園商業(yè)街南面：緊鄰柴泊湖休閑廣場(chǎng)西面：柴泊湖北面：未拆遷民宅及新洲三中綜合四

23、至來看，本工程周邊目前籠統(tǒng)較好，柴泊湖與休閑廣場(chǎng)為本案提供了較好的城市資源，但是工程周邊配套及進(jìn)入性較差，同時(shí)需求工程本身內(nèi)部打造景觀。雖然道路建立通達(dá)性較強(qiáng)，但是公共交通設(shè)備欠缺，各項(xiàng)生活配套也非常欠缺，生活便利性缺乏。1、地塊價(jià)值分析工程四至、環(huán)境分析工程地塊11364527.問題分析消化量？從2006年至今，開發(fā)區(qū)已開發(fā)了東方新天地、水映藍(lán)灣、源江富都苑、嘉鴻城市明珠、金色水岸等等工程、開發(fā)總量約40萬平方米，年均消化13-20萬方2021年全年消化約14萬方；一.從歷史成交量來看二.從市場(chǎng)現(xiàn)狀來看1.3萬戶拆遷客戶導(dǎo)致市場(chǎng)短時(shí)間內(nèi)去化速度較快，近期各樓盤每周去化量約40套，需求極大，僅

24、本地近期拆遷量就需求近130萬方的住宅供應(yīng)。區(qū)未來人口為60萬人工程開發(fā)規(guī)模為18萬平米矛盾：能否存在市場(chǎng)規(guī)模難以支撐問題？?.問題分析競(jìng)爭(zhēng)？行為：未來幾年政府受資金約束較少，按規(guī)劃方案出賣土地獲得建立資金；影響：未來幾年規(guī)劃方案所出賣地塊較小，對(duì)本工程沖擊不大。行為：未來幾年政府急缺建立資金，只需經(jīng)過大量出賣土地來獲得所需資金；影響：大量土地的出讓預(yù)示著未來供應(yīng)量的增多，將會(huì)構(gòu)成一定競(jìng)爭(zhēng)。未來幾年大量土地賣出未來幾年土地放量很少未來市場(chǎng)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為天琴灣、住開盛世長江、保利、武鋼及在售中低檔樓盤一.直接競(jìng)爭(zhēng)政府對(duì)資金的需求程度決議土地放量的數(shù)量政府土地出讓的不確定性使本工程潛在的競(jìng)爭(zhēng)要挾

25、較大，是本工程長期開展的潛在風(fēng)險(xiǎn)。二.潛在競(jìng)爭(zhēng)未來土地存在不確定性.區(qū)域工程共性價(jià)值要素之潛力價(jià)值人口支撐：區(qū)域產(chǎn)業(yè)人口與外來移民的添加將推進(jìn)武漢新區(qū)人口增長，促進(jìn)置業(yè)需求添加隨著大工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)的開展、成熟，產(chǎn)業(yè)人口添加，特別是2021年左右中高級(jí)管理人才添加，將會(huì)促進(jìn)有效置業(yè)需求的開展產(chǎn)業(yè)工人技術(shù)研發(fā)人員普通管理人員中級(jí)管理人員高級(jí)管理人員年份 06 07 08 09 10 11 12產(chǎn)業(yè)工人人數(shù)增長曲線專業(yè)人才及管理人員人數(shù)增長曲線人數(shù)4000030000200001000080006000400020000企業(yè)開展規(guī)律：管理及技術(shù)人員的比例隨企業(yè)的開展快速提升企業(yè)開展初期，管理及技術(shù)人員比

26、例很小目前陽邏區(qū)內(nèi)人口約25萬陽邏新區(qū)未來規(guī)劃人口60萬.景觀資源柴泊湖臨湖景觀休閑帶及休閑廣場(chǎng)可供業(yè)主觀賞交通道路較為通暢，需步行到主干道生活環(huán)境周邊形象較好，但較為荒涼 生活配套目前項(xiàng)目周邊各項(xiàng)生活配套欠缺規(guī)模占地約118畝，既避免大規(guī)模項(xiàng)目復(fù)雜的配套，又有足夠的空間進(jìn)行比較靈活的規(guī)劃布局，打造某種特定的生活方式地段和潛力區(qū)域的規(guī)劃將促進(jìn)項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，將有大量企業(yè)入住，帶來大量的從業(yè)人員，也帶來大量的住宅需求產(chǎn)品產(chǎn)品打造一定要成為本案最核心的競(jìng)爭(zhēng)力品牌新八建，中國建筑最有愛心的企業(yè)2、工程價(jià)值梳理本案的發(fā)力點(diǎn)應(yīng)逐重放在景觀資源、產(chǎn)品設(shè)計(jì)及企業(yè)品牌上.可重點(diǎn)發(fā)掘的價(jià)值同質(zhì)化程度高價(jià)

27、值尚不可主打的價(jià)值資源價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值品牌價(jià)值 規(guī)模價(jià)值規(guī)劃價(jià)值配套價(jià)值區(qū)位價(jià)值環(huán)境價(jià)值區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)工程優(yōu)勢(shì)價(jià)值本工程價(jià)值3、工程中心價(jià)值發(fā)掘.因此，我們立足于這個(gè)市場(chǎng)的中心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)應(yīng)該是 關(guān)鍵詞：精細(xì)、別致、自然資源、高附加值資源工程具備園區(qū)內(nèi)最好的自然資源；精細(xì)以精細(xì)化的戶型空間與周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤大而無當(dāng)?shù)膬?nèi)部規(guī)劃構(gòu)成差別，使之成為中心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；別致以別致的建筑立面外觀、園林景觀設(shè)計(jì)表達(dá)一方別院的雅致生活，充分貼和目的客戶的心思需求；高附加值高產(chǎn)品附加值：以贈(zèng)送面積添加產(chǎn)品附加值，適用率可到達(dá)110%以上；高效力附加值：為客戶提供更加精細(xì)貼心的物業(yè)管理效力，物增所值、實(shí)現(xiàn)價(jià)錢攀升。.決勝工程以何決勝？

28、工程何以決勝？超值產(chǎn)品別致生活美學(xué)建筑營銷執(zhí)行效力執(zhí)行包裝執(zhí)行.一、如何對(duì)待開發(fā)區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)三、如何鎖定目的客戶四、如何樹立工程籠統(tǒng)無、如何定位產(chǎn)品二、如何對(duì)待本地塊價(jià)值.1、片區(qū)可類比工程客戶區(qū)域分析客戶屬性特性陽邏新城遷移入企業(yè)職工為解決上班路程過遠(yuǎn)的問題、也有就近置業(yè)的考慮。關(guān)心娛樂、配套及教育等問題。單位集體購買以及團(tuán)購的可能性較大。來自青山區(qū)域的購買者相對(duì)于青山主城區(qū)目前6500元/左右的價(jià)格。距離青山較近的陽邏價(jià)格誘人。如能開通公交、至八大家、廠前的時(shí)間將大大縮短。來自漢口區(qū)域的購買者相對(duì)于漢口主城區(qū)目前9000元/左右的價(jià)格。陽邏目前的銷售價(jià)格難以抗拒、如能做好配套、減少居住的生活

29、成本；保障交通、則能吸引大量漢口人群關(guān)注及消費(fèi)。來自陽邏本地的購買者屬于本地高收入者、有一定的社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。保利品牌的進(jìn)入給予他們一次實(shí)現(xiàn)自己居住愿景的機(jī)會(huì)?？剐栽谟趦r(jià)格。其他拆遷客戶，包括看好陽邏區(qū)域發(fā)展前景、外地入漢人口等。.意向購房者年齡構(gòu)成開發(fā)區(qū)意向購房客戶調(diào)研結(jié)論60來自區(qū)域內(nèi)，40來自其他區(qū)域：2、從消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)研情況來看年齡與婚姻情況大專以上學(xué)歷占50；未婚和3口之家的購房意向劇烈；年齡構(gòu)成2535歲為主。.有購房意向客戶職務(wù)構(gòu)成意向客戶以開發(fā)區(qū)普通員工、中層管理人員、高級(jí)技工為主，不同員工、不同收入的客戶具有不同的產(chǎn)品需求；意向客戶個(gè)人月收入以15003000元/月為主，

30、另外5000元/月以上也占到了一定比例。開發(fā)區(qū)平均收入水平崗位收入（元/月）藍(lán)領(lǐng)工人7001500一般技術(shù)人員和高級(jí)技工16002400中級(jí)技術(shù)人員和管理人員20004000高級(jí)技術(shù)人員和高級(jí)管理人員30008000家庭人均月收入2、從消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)研情況來看收入及職業(yè). 我們稱之為 CE新城市菁英階層3、目的客戶群體界定CECity Elite新城市精英，客戶圈層鮮明，概念明確 結(jié)合上文工程客戶來源分析，我們以為我們的目的客戶為園區(qū)產(chǎn)業(yè)遷移企業(yè)員工、市內(nèi)郊區(qū)化客戶及本地客戶為主，處于事業(yè)上升、財(cái)富積累過程中的階層 .區(qū)域來源：開發(fā)區(qū)職業(yè)特點(diǎn)：工業(yè)園、物流、加工、配備制造、食品；一線員工、中高級(jí)

31、技術(shù)人員和中高級(jí)管理人員； 置業(yè)目的：自住置業(yè)特征：少部分已有住房，購房目的是為了家庭生活便利、子女就學(xué)，或以住房作為擁有財(cái)富的標(biāo)志經(jīng)濟(jì)才干：家庭年收入515萬中心客戶：約60%區(qū)域來源：開發(fā)區(qū)及市內(nèi)職業(yè)特點(diǎn)：區(qū)域內(nèi)個(gè)體戶、拆遷戶置業(yè)目的：自住置業(yè)特征：因城市舊改導(dǎo)致拆遷的強(qiáng)迫住房需求/自住需求經(jīng)濟(jì)才干：家庭年收入為5萬以上重要客戶：約30%區(qū)域來源：武漢其他區(qū)域、外地湖北其他市職業(yè)特點(diǎn)：私企老板、外地投資客置業(yè)目的：投資置業(yè)特征：大部分有住房，購房目的主要是在武漢生活經(jīng)濟(jì)才干：家庭年收入10萬以上潛在客戶：約10%中心客戶4、客戶構(gòu)成.一、如何對(duì)待開發(fā)區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)三、如何鎖定目的客戶四、如何樹

32、立工程籠統(tǒng)無、如何定位產(chǎn)品二、如何對(duì)待本地塊價(jià)值.籠統(tǒng)定位籠統(tǒng)定位原生坡地的水岸、公園居住示范區(qū)原生坡地的水岸、公園居住示范區(qū).公園的生態(tài)的安康的宜居的.一、如何對(duì)待開發(fā)區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)三、如何鎖定目的客戶四、如何樹立工程籠統(tǒng)無、如何定位產(chǎn)品二、如何對(duì)待本地塊價(jià)值.建筑風(fēng)格戶型規(guī)劃產(chǎn)品.物業(yè)類型定位思緒基于工程條件、市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、客戶需求及接受度以及利潤產(chǎn)品功能定位本身資源條件：具有一定資源，頂端市場(chǎng)需求有限情況下，同時(shí)地塊不具備規(guī)模效應(yīng)，獨(dú)棟別墅、聯(lián)排競(jìng)爭(zhēng)壓力非常大市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)：工程所在區(qū)位屬性決議了短期市場(chǎng)未成熟情況下，開發(fā)小獨(dú)體、聯(lián)排、疊拼物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大客戶需求及接受度：客戶需求特征顯示主要集中

33、于多層和高層產(chǎn)品利潤及展現(xiàn)：思索工程籠統(tǒng)及社區(qū)檔次，初期須建立工程高檔次、低密度籠統(tǒng)，需求低密度物業(yè)進(jìn)展搭配一舉奠定工程本身籠統(tǒng)綜合以上要素，本工程物業(yè)形狀定位為： 物業(yè)類型為退臺(tái)洋房、小高層住宅 .培育、轉(zhuǎn)化。 高市場(chǎng)增長率高明星現(xiàn)金牛嬰兒瘦狗 相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣高層及小高層產(chǎn)品：利潤主力少量旗幟產(chǎn)品：退臺(tái)花園洋房基于R=2.2的情況，建議產(chǎn)品組合為退臺(tái)洋房+小高層+24F高層產(chǎn)品.退臺(tái)洋房工程創(chuàng)新產(chǎn)品，層層退臺(tái)，建筑形狀與景觀體系相映成趣退臺(tái)洋房是競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)的創(chuàng)新產(chǎn)品退臺(tái)洋房的立面和細(xì)部富于變化，處置得當(dāng)會(huì)構(gòu)成美麗的建筑風(fēng)景，豐富社區(qū)建筑形狀退臺(tái)洋房的創(chuàng)新方向就是保證每戶都有花園退臺(tái)洋

34、房是社區(qū)建筑方式的組成部分.二層三層贈(zèng)送大露臺(tái)，發(fā)明悠閑自在的生活空間錯(cuò)層設(shè)計(jì)，分隔公共活動(dòng)空間和主人私密空間4層2層3層孝感福星城洋房戶型分析：二層三層均為3房2廳2衛(wèi)，南面贈(zèng)送1015平米大露臺(tái)，享用俯視天空的覺得樓梯入戶主臥套主衛(wèi)，方便衛(wèi)生案例分析.花園洋房的種種價(jià)值點(diǎn)能提高對(duì)客戶的吸引力，比普通的多層產(chǎn)品更易銷售選用花園洋房的緣由緣由一市場(chǎng)產(chǎn)品稀缺情況下，創(chuàng)新物業(yè)帶來的吸引力緣由二花園洋房因設(shè)計(jì)緣由，房型面積從上往下逐漸變大，可為客戶提供從溫馨兩房到溫馨四房的多種戶型選擇70平米-150平米緣由三花園洋房能滿足對(duì)大露臺(tái)有天有地的生活有需求但受總價(jià)限制的客戶需求 大面寬戶型高附加值溫馨性

35、與人性化低總價(jià)類別墅.退臺(tái)創(chuàng)新表示強(qiáng)調(diào)建筑和景觀的交融，將室外景觀延伸到室內(nèi)，提高戶內(nèi)溫馨空間退臺(tái)創(chuàng)新點(diǎn)：首層前后花園、頂層復(fù)式獨(dú)享的屋頂花園、首層多功能半地下室、首層和頂層挑高3.6-3.9米客廳、提升溫馨度的陽光房.建筑風(fēng)格戶型規(guī)劃產(chǎn)品.規(guī)劃價(jià)值點(diǎn)展現(xiàn)一個(gè)綠意盎然的主入口高層攬湖，低層看景的立體視野多層次、組團(tuán)的主題景觀一條私家湖岸線及垂釣臺(tái)區(qū)隔有致的內(nèi)外城高層低密度空間.高層低密度空間，保證工程有較大的間距及視野重慶龍湖水晶酈城天津融科心貽灣武漢復(fù)地東湖國際蘇州萬科金色家園.入口概念：一個(gè)綠意盎然的主入口結(jié)合綠地，設(shè)立廣場(chǎng)式出入口，進(jìn)一步放大空間的開闊感利用綠地尺度上的昭示性，營造醒目的

36、出入口意向入口景觀結(jié)合綠地風(fēng)情，強(qiáng)化綠意盎然的出入意向沿街而設(shè)的底層商業(yè)用房圍合而成的步行廣場(chǎng)，成為銜接小區(qū)內(nèi)外的過渡空間，同時(shí)構(gòu)成與城市空間的相互浸透，表達(dá)出小區(qū)對(duì)城市的開放性.經(jīng)過標(biāo)志物、特征景觀、小品構(gòu)成與區(qū)域調(diào)性一致的主題廣場(chǎng).對(duì)著小區(qū)入口處規(guī)劃路，小區(qū)內(nèi)部設(shè)中心庭園，結(jié)合臨近的會(huì)所、售樓中心，構(gòu)成小區(qū)的景觀、功能節(jié)點(diǎn)；同時(shí)作為前進(jìn)路入口的對(duì)景，豐富入口空間層次。 前廣場(chǎng)以開放的設(shè)計(jì)，構(gòu)成與城市空間的相互浸透，表達(dá)出小區(qū)對(duì)城市的開放性 案例：武漢金地國際花園.小區(qū)入口及邊境切忌以封鎖的社區(qū)，應(yīng)打造開放的社區(qū)建筑單體與馬路構(gòu)成角度，商業(yè)退線設(shè)計(jì)，構(gòu)成商業(yè)廣場(chǎng)，這樣保證了商業(yè)的視覺美感，同

37、時(shí)提升工程廣場(chǎng)人期案例：沙市壹品漫城開放的社區(qū)規(guī)劃封鎖的社區(qū)規(guī)劃.工業(yè)雕塑：表達(dá)港區(qū)文化、現(xiàn)代工業(yè)區(qū)文化和傳統(tǒng)的小鎮(zhèn)文化 目前陽邏房地產(chǎn)市場(chǎng)上的房產(chǎn)價(jià)錢經(jīng)過了市場(chǎng)調(diào)整，與陽邏市場(chǎng)目前的市場(chǎng)配套條件以及產(chǎn)品條件根本相對(duì)應(yīng)，對(duì)于當(dāng)前陽邏房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整階段，首要處理的曾經(jīng)不再是價(jià)錢問題，而是兩個(gè)方面的問題，一個(gè)方面是進(jìn)一步提升陽邏房產(chǎn)的質(zhì)量，在提升質(zhì)量的方向上，不再滿足于模擬城區(qū)的建筑特點(diǎn)，而是著力研討適宜陽邏本地經(jīng)濟(jì)開展特點(diǎn)的獨(dú)特住宅文化。陽邏的區(qū)域經(jīng)濟(jì)包含著港區(qū)文化、現(xiàn)代工業(yè)區(qū)文化和傳統(tǒng)的小鎮(zhèn)文化多元內(nèi)容，要結(jié)合這三個(gè)方面的文化內(nèi)容，發(fā)明性地開展具有陽邏特點(diǎn)的文化。.內(nèi)外城：區(qū)隔有致的內(nèi)外城城

38、市功能多元化/開放/交融/高效居住、休閑、商業(yè)活動(dòng)、社區(qū)效力體系、與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的外城開放的城市外核社區(qū)功能社區(qū)封鎖/人車分流平安、尊重、獨(dú)立空間內(nèi)城相對(duì)獨(dú)立與尊貴的社區(qū)內(nèi)核.高層攬湖，低層看景的立體視野圍繞景觀資源中心，構(gòu)成孔雀開屏式、多層次、多角度的觀景面；同時(shí)構(gòu)成資源強(qiáng)勢(shì)點(diǎn)，為設(shè)立“價(jià)值標(biāo)桿的產(chǎn)品發(fā)明條件。.多層次、組團(tuán)的主題景觀園林建議社區(qū)園林成為柴泊湖休閑廣場(chǎng)的有機(jī)延展，使廣場(chǎng)成為工程的后花園公園里的家.兒時(shí)的童話王國靜謐的冥想空間情感互動(dòng)的平臺(tái)居住空間的延伸林中散步借公園元素，打造工程園林園林承載了小空間里無法滿足一切的功能.根據(jù)公園主題景觀園林打造原那么，確定園林的打造點(diǎn)園林建議園林

39、打造原那么公園要素引入原那么可參與性原那么部分細(xì)致原那么花主題園林水樹雕塑小品車庫公園的特點(diǎn)：可參與性強(qiáng)，注重對(duì)水、樹、小品等要素的處置。.元素:水部分細(xì)致原那么元素一：水利用集中水景打造具有視覺沖擊力的水體景觀方式一：水結(jié)合入口及會(huì)所，在客戶最易感知的敏感地帶布置集中水景，迎合客戶的親水性駐留空間.部分細(xì)致原那么元素一：水立體化景觀體系-采用層次豐富的植被，表達(dá)整體園林層次感方式二：樹濃密的喬木既表達(dá)小區(qū)的檔次，同時(shí)也可以緩解高層的壓制感。喬灌草植被合理搭配,參差的立體綠化可以有效的緩解高層建筑帶來的壓力感,； 經(jīng)過坡度的變化、外設(shè)樓梯通道等方式實(shí)現(xiàn)園林的層次感；散步空間.設(shè)計(jì)標(biāo)志性的中央雕

40、塑城市雕塑系統(tǒng)+城市指路系統(tǒng)+城市家俱，強(qiáng)化都市意象方式三：雕塑表達(dá)公園文化中心廣場(chǎng)，設(shè)計(jì)展現(xiàn)工程籠統(tǒng)的雕塑，表達(dá)簡(jiǎn)約.大氣的設(shè)計(jì)風(fēng)格.部分細(xì)致原那么方式四：小品可設(shè)置樹葉、樹枝指示系統(tǒng)，與園林生態(tài)主題切合，整體突出主題；設(shè)置自然主題的室外座椅、路燈、小品，整體強(qiáng)化綠色生態(tài)宜居主題，加強(qiáng)整個(gè)社區(qū)的宜居感興趣空間元素一：水突出生態(tài)主題的圍墻與導(dǎo)視、標(biāo)識(shí)系統(tǒng).元素:水部分細(xì)致原那么元素一：水停車與園林相結(jié)合，設(shè)置園林地下車庫與架空層停車庫利用場(chǎng)地現(xiàn)有高差，將車庫設(shè)置在地下，實(shí)現(xiàn)完全人車分流，同時(shí)經(jīng)過設(shè)置天井，將園林引入地下，改善地下停車庫環(huán)境的同時(shí)，加強(qiáng)園林的層次感、空間感方式五：車庫立體綠化空間

41、車庫配比建議：30%.停車與園林相結(jié)合，設(shè)置園林地下車庫.元素:水可參與性原那么元素一：水園林內(nèi)部，注重公園內(nèi)可參與性園林主題打造主題園林運(yùn)動(dòng)公園讓生命永遠(yuǎn)年輕集中的體育方式，內(nèi)設(shè)滿足年輕人的活動(dòng)設(shè)備，如露天籃球區(qū)等；兒童公園孩子的游樂天堂將兒童游戲場(chǎng).戲水池.滿足兒童豐富多樣的活動(dòng)需求；休閑公園每一天都是新生滿足老年人喜靜，交往的需求，可以矮墻圍合一些半開放小空間，老人們可以下棋.打太極.欣賞花木.有限制過一天的愉快光陰參與空間休閑運(yùn)動(dòng)學(xué)習(xí)兒童天地游戲.公園要素引入原那么元素一：水與柴泊湖廣場(chǎng)構(gòu)成互動(dòng)，種植公園內(nèi)客戶喜好的植物：郁金香.紫藤花郁金香花期 百合科，郁金香屬。多年生草本，鱗莖扁圓

42、錐形，具棕褐色皮股。栽培種類極多，達(dá)8，000余個(gè)。花型有杯型、碗型、卵型、球型、 每年34月開花，郁金香花期35個(gè)月。 紫藤 每年4月下旬至5月上旬盛花期欣賞空間.一條私家湖岸線及垂釣臺(tái).建筑風(fēng)格戶型規(guī)劃產(chǎn)品.1、建筑風(fēng)格建議嚴(yán)謹(jǐn)、質(zhì)感、時(shí)髦而不張揚(yáng)的現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格案例解析：武漢泰然南湖玫瑰灣屋頂呈翼狀，有飛翔之感，賦予整個(gè)建筑物以靈動(dòng)和活力面磚與玻璃的完美結(jié)合打造了一種現(xiàn)代時(shí)髦的質(zhì)量感。整個(gè)立面外型簡(jiǎn)約大氣。.1、建筑風(fēng)格建議嚴(yán)謹(jǐn)、質(zhì)感、時(shí)髦而不張揚(yáng)的現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格案例解析：武漢金地國際花園.花園洋房的建筑立面多以咖啡、諸褐色面磚為主，部分輔以涂料.簡(jiǎn)約現(xiàn)代建筑，顯得雄渾但簡(jiǎn)樸肅穆，多用縱向直線條，整體外型時(shí)髦、厚重，更表達(dá)建筑立面的質(zhì)感與簡(jiǎn)約美學(xué)。講究建筑與景觀完美結(jié)合，以建筑去配合自然、營造自然，即使當(dāng)冬季植被較少時(shí)建筑依然具有很強(qiáng)的欣賞性。經(jīng)過褐色、灰色、暗紅等顏色進(jìn)展調(diào)和配置，表達(dá)穩(wěn)重和簡(jiǎn)約的外在視覺效果；風(fēng)格與線條硬朗，同時(shí)又內(nèi)斂而不夸張，不為了吸引眼球而選擇奪目的顏色。2、外立面顏色.建筑風(fēng)格戶型規(guī)劃產(chǎn)品.戶型定位參考市場(chǎng)需求分析開發(fā)區(qū)受訪群體對(duì)戶型構(gòu)造的選