1、信托工程盡職調(diào)查關(guān)鍵要點(diǎn)、根本框架及買賣構(gòu)造設(shè)計(jì) 唐 琪0信托工程盡職調(diào)查的組成部分一、工程盡職調(diào)查報(bào)告：工程的風(fēng)險(xiǎn)分析、買賣對(duì)手的風(fēng)險(xiǎn)分析等二、法律盡職調(diào)查報(bào)告及法律意見書：法律要點(diǎn)，真實(shí)性，合規(guī)性信托合同及買賣文件三、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查報(bào)告：財(cái)務(wù)情況1對(duì)盡職調(diào)查的明晰認(rèn)知一、盡職調(diào)查的操作提示：1、盡職調(diào)查并非審計(jì)2、盡職調(diào)查并非工程審查3、盡職調(diào)查中并非事無巨細(xì)4、注重工程調(diào)查，但不能忽視對(duì)買賣對(duì)手的盡職調(diào)查買賣對(duì)手至關(guān)重要二、盡職調(diào)查的現(xiàn)實(shí)定位：1、盡職調(diào)查與商務(wù)談判相結(jié)合：融資本錢、期限、風(fēng)險(xiǎn)控制措施等2、盡職調(diào)查的中心：在做出風(fēng)險(xiǎn)判別的根底上，對(duì)工程進(jìn)展風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，并協(xié)商制定工程風(fēng)險(xiǎn)控制方

2、案及工程操作方案盡職調(diào)查的根本要求：真實(shí)2信托盡職調(diào)查對(duì)象：目的客戶 房地產(chǎn)政府融資平臺(tái)大型民營(yíng)企業(yè)的資金補(bǔ)充：海航集團(tuán)、新湖中寶、新華聯(lián)集團(tuán)等民營(yíng)企業(yè)工程融資：鐵牛集團(tuán)等3信托融資典型市場(chǎng)領(lǐng)域與盡職調(diào)查要點(diǎn) 房地產(chǎn)：買賣對(duì)手信譽(yù)情況、工程情況政府融資平臺(tái)及相關(guān)領(lǐng)域：繼續(xù)融資才干大型民營(yíng)企業(yè)：信譽(yù)現(xiàn)狀與信譽(yù)演化趨勢(shì)4盡職調(diào)查的中心：風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判一、盡職調(diào)查：對(duì)買賣對(duì)手真實(shí)處境的充分把握買賣對(duì)手現(xiàn)狀二、風(fēng)險(xiǎn)判別1、風(fēng)險(xiǎn)情況的窮舉2、關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)的分析3、針對(duì)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)設(shè)應(yīng)對(duì)措施：風(fēng)險(xiǎn)控制措施4、風(fēng)險(xiǎn)處置情況的預(yù)設(shè)分析三、買賣對(duì)手在融資期限內(nèi)的未來變化趨勢(shì)：1、開展方式2、中心業(yè)務(wù)3、開展趨勢(shì)5盡職調(diào)查

3、框架一、融資方實(shí)力：信譽(yù)現(xiàn)狀、信譽(yù)未來開展趨勢(shì)信譽(yù)的詮釋：融資方的繼續(xù)融資才干二、工程：資產(chǎn)現(xiàn)值、現(xiàn)金流產(chǎn)出預(yù)測(cè)、資產(chǎn)價(jià)值變化預(yù)測(cè)三、風(fēng)險(xiǎn)控制措施：風(fēng)險(xiǎn)彌補(bǔ)價(jià)值、抵質(zhì)押物變現(xiàn)才干融資方違約本錢：本身信譽(yù)喪失、抵質(zhì)押物被處置等中心：融資方實(shí)力、風(fēng)險(xiǎn)控制措施。6盡職調(diào)查要素一、融資方背景及實(shí)力二、還款來源三、工程四、信托方案真實(shí)背景五、資金用途7還款來源的分析與明晰認(rèn)知第一還款來源：運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流。銀行次優(yōu)還款來源：融資現(xiàn)金流、其他現(xiàn)金流資金調(diào)度信托案例：商業(yè)地產(chǎn)的還款來源：運(yùn)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的還款來源：個(gè)人住房按揭貸款。8盡職調(diào)查要點(diǎn)與融資方式一、主體性融資：1、買賣對(duì)手的信譽(yù)現(xiàn)狀2

4、、后續(xù)繼續(xù)性融資才干：前瞻性分析。多渠道融資才干。二、工程性融資：1、工程價(jià)值：資產(chǎn)價(jià)值2、工程的未來盈利與現(xiàn)金流未來預(yù)測(cè)3、工程的變現(xiàn)才干提示：工程的形狀變化預(yù)判。房屋銷售即為土地及前期投入變成現(xiàn)金。三、背景性融資：1、買賣對(duì)手背景：后備支持。大股東。2、背景方對(duì)本次融資的支持程度：資產(chǎn)抵押、連帶責(zé)任保證擔(dān)保代償志愿等9盡職調(diào)查任務(wù)方案任務(wù)目的：調(diào)查某某工程信托融資可行性任務(wù)范圍：工程、外部環(huán)境、行業(yè)特點(diǎn)等。任務(wù)方式：查閱資料、實(shí)地調(diào)查等。任務(wù)時(shí)間：天任務(wù)流程：查閱資料、補(bǔ)充資料、實(shí)地調(diào)查、外部調(diào)查、討論等。參與人員：工程小組成員、信托公司相關(guān)部門人員。 10盡職調(diào)查范圍確實(shí)定一、盡職調(diào)查范

5、圍：1、公司的盡職調(diào)查要求2、融資主體3、融資方提供的風(fēng)險(xiǎn)控制措施二、盡職調(diào)查范圍的適當(dāng)擴(kuò)展：1、控股股東2、實(shí)踐控制人3、背景調(diào)查：民間融資等4、融資方潛在資源與關(guān)聯(lián)外部資源的發(fā)掘與盡職調(diào)查11盡職調(diào)查范圍調(diào)整與風(fēng)險(xiǎn)管理方案優(yōu)化一、風(fēng)險(xiǎn)控制方式差別：1、被動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)控制：防守戰(zhàn)略?；陲L(fēng)險(xiǎn)躲避的風(fēng)險(xiǎn)審查。2、自動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)控制：風(fēng)險(xiǎn)控制措施與工程執(zhí)行方案的優(yōu)化。二、盡職調(diào)查范圍調(diào)整：風(fēng)險(xiǎn)控制措施與工程執(zhí)行方案的優(yōu)化盡職調(diào)查的目的不是為了被動(dòng)防守與風(fēng)險(xiǎn)躲避，而是在方案優(yōu)化和風(fēng)險(xiǎn)覆蓋前提下的工程操作。案例：高科房產(chǎn)融資，由高科集團(tuán)提供保證擔(dān)保。實(shí)踐控制人提供保證擔(dān)保。上下游關(guān)聯(lián)方提供保證擔(dān)保。12盡職

6、調(diào)查的任務(wù)方式一、書面資料審查1、財(cái)務(wù)資料 2、企業(yè)根本資料 3、其他二、 實(shí)地調(diào)查1、工程 2、抵質(zhì)押物三、背景調(diào)查1、與買賣對(duì)手協(xié)作的金融機(jī)構(gòu) 2、買賣對(duì)手的運(yùn)營(yíng)協(xié)作方3、內(nèi)部員工等四、說話調(diào)查提示：與民營(yíng)企業(yè)實(shí)踐控制人的說話。13信托工程盡職調(diào)查報(bào)告要點(diǎn)與針對(duì)性盡職調(diào)查一、 工程要點(diǎn)二、 信托方案買賣構(gòu)造三、 買賣對(duì)手情況一外部環(huán)境二買賣對(duì)手引見三買賣對(duì)手分析與評(píng)價(jià)四、法律分析五、 財(cái)務(wù)分析一買賣對(duì)手財(cái)務(wù)情況二財(cái)務(wù)目的分析三還款才干分析六、工程風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)價(jià)：窮舉法，分析各類風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的能夠性七、風(fēng)險(xiǎn)控制措施分析：對(duì)第六條中相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)方案八、工程操作方案九、法律文身手項(xiàng)十、收益分析十一

7、、結(jié)論14盡職調(diào)查要點(diǎn)分析企業(yè)情況引見企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副本組織機(jī)構(gòu)代碼證正副本稅務(wù)登記證正副本(國稅、地稅)法人代表身份證明、身份證復(fù)印件、個(gè)人簡(jiǎn)歷、簽字樣本法人授權(quán)委托書、授權(quán)代理人簡(jiǎn)歷和身份證復(fù)印件企業(yè)根本存款賬戶開戶答應(yīng)證及開戶情況企業(yè)貸款卡復(fù)印件企業(yè)根本信譽(yù)信息報(bào)告財(cái)務(wù)擔(dān)任人簡(jiǎn)歷和身份證復(fù)印件公司章程復(fù)印件企業(yè)全套工商注冊(cè)資料：工程公司的股權(quán)構(gòu)造工程可行性分析報(bào)告及相關(guān)批文融資懇求書：融資規(guī)模、資金運(yùn)用方案、還款來源、還款安排以及擔(dān)保措施等15盡職調(diào)查要點(diǎn)細(xì)化分析一、資金情況工程公司債務(wù)明細(xì)資金運(yùn)用方案及總體安排：欠款明細(xì)。后續(xù)用款明細(xì)。融資安排。估計(jì)回款明細(xì)等工程的總體資金安排既往

8、欠款、后續(xù)用款、估計(jì)銷售及運(yùn)營(yíng)回款、融資安排等還款安排二、買賣對(duì)手實(shí)力及信譽(yù)情況1、控股股東的信譽(yù)信息報(bào)告2、實(shí)踐控制人的信譽(yù)信息報(bào)告3、實(shí)踐控制人背景情況16買賣對(duì)手信譽(yù)現(xiàn)狀的盡職調(diào)查業(yè)務(wù)框架中心業(yè)務(wù)主要盈利及現(xiàn)金流產(chǎn)出來源金融機(jī)構(gòu)往來與金融機(jī)構(gòu)授信情況真實(shí)授信買賣對(duì)手后續(xù)用款方案與融資方案：信譽(yù)惡化、信譽(yù)維持、信譽(yù)優(yōu)化后備融資空間與融資資源開展?jié)摿χ行模嘿Y金平衡、還款來源提示：還款來源并非一定是運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流17風(fēng)險(xiǎn)控制措施分類分析與盡職調(diào)查要點(diǎn)一、補(bǔ)償性風(fēng)險(xiǎn)控制措施：較強(qiáng)1、抵押1房產(chǎn)抵押：資產(chǎn)價(jià)值與抵押辦理程序2土地及在建工程抵押：資產(chǎn)價(jià)值與抵押辦理程序3第二順位抵押權(quán)：資產(chǎn)價(jià)值、抵押辦理

9、程序、風(fēng)險(xiǎn)處置程序2、所持有股權(quán)質(zhì)押：股權(quán)價(jià)值與風(fēng)險(xiǎn)處置3、第三方保證擔(dān)保：代償才干與代償志愿二、配套性風(fēng)險(xiǎn)控制措施：較弱1、實(shí)踐控制人連帶責(zé)任保證擔(dān)保：代償才干與代償志愿2、融資主體本身股權(quán)質(zhì)押：股權(quán)價(jià)值與風(fēng)險(xiǎn)處置3、關(guān)聯(lián)企業(yè)連帶責(zé)任保證擔(dān)保：代償才干與代償志愿4、承諾回購或承諾受讓：回購才干18工程可行性分析報(bào)告的盡職調(diào)查一、內(nèi)容：工程概略 行業(yè)情況 融資企業(yè)情況市場(chǎng)分析工程效益分析風(fēng)險(xiǎn)分析及防備措施等二、盡職調(diào)查中心：1、銷售預(yù)測(cè)、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)與實(shí)現(xiàn)根據(jù)2、效益分析與測(cè)算19信托工程盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點(diǎn)分析法律盡職調(diào)查以某房地產(chǎn)工程盡職調(diào)查報(bào)告為例一、盡職調(diào)查范圍1、主體資歷2、股權(quán)構(gòu)造3、

10、資產(chǎn)合法性房地產(chǎn)工程：土地、規(guī)劃等4、債務(wù)債務(wù)5、擔(dān)保訴訟等二、企業(yè)根本情況盡職調(diào)查文件資料：1、公司章程2、驗(yàn)資報(bào)告3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議4、股東會(huì)決議5、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、機(jī)構(gòu)代碼證等6、信譽(yù)信息報(bào)告20信托工程盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點(diǎn)分析法律盡職調(diào)查以某房地產(chǎn)工程盡職調(diào)查報(bào)告為例三、盡職調(diào)查文件資料：1、立項(xiàng)批復(fù)2、資質(zhì)證書3、用地規(guī)劃4、工程規(guī)劃5、施工答應(yīng)證6、土地運(yùn)用權(quán)出讓合同、變卦合同7、其他21信托工程盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點(diǎn)分析法律盡職調(diào)查以某房地產(chǎn)工程盡職調(diào)查報(bào)告為例四、盡職調(diào)查報(bào)告正文：1、主體資歷2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓變卦情況4、土地運(yùn)用權(quán)5、建立用地規(guī)劃等答應(yīng)、審批

11、情況6、資產(chǎn)瑕疵情況：被抵押或質(zhì)押資產(chǎn)情況7、債務(wù)債務(wù)8、或有負(fù)債9、訴訟10、特殊情況：房地產(chǎn)聯(lián)建工程11、其他需求補(bǔ)充闡明的情況：土地及規(guī)劃變卦等22財(cái)務(wù)盡職調(diào)查要點(diǎn)分析一、根本資料借款人近三年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告及最近一期財(cái)務(wù)報(bào)表 驗(yàn)資報(bào)告企業(yè)主要會(huì)計(jì)科目明細(xì)納稅證明固定資產(chǎn)明細(xì)表二、關(guān)鍵要點(diǎn)：1、融資往來與融資記錄2、欠款情況及賬期3、資產(chǎn)情況與價(jià)值分析中心：資金情況23信托工程盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點(diǎn)分析財(cái)務(wù)盡職調(diào)查以某房地產(chǎn)工程盡職調(diào)查報(bào)告為例一、盡職調(diào)查任務(wù)范圍：1、資產(chǎn)、負(fù)債、一切者權(quán)益及損益情況2、土地市場(chǎng)價(jià)值3、工程估計(jì)現(xiàn)金流4、對(duì)信托資金運(yùn)用方案的分析5、房屋銷售價(jià)錢、銷售情況預(yù)測(cè)

12、分析6、融資本錢及對(duì)工程的影響二、公司根本情況三、工程情況描畫：四、財(cái)務(wù)核算情況24信托工程盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點(diǎn)分析財(cái)務(wù)盡職調(diào)查以某房地產(chǎn)工程盡職調(diào)查報(bào)告為例五、公司財(cái)務(wù)情況分析一財(cái)務(wù)報(bào)表分析1、貨幣資金分析 2、應(yīng)收款分析 3、存貨情況分析4、預(yù)付賬款分析：1開發(fā)本錢 2開發(fā)間接費(fèi)用5、待攤費(fèi)用6、固定資產(chǎn)7、無形資產(chǎn)8、長(zhǎng)等待攤費(fèi)用、應(yīng)付賬款、應(yīng)交稅金、其他應(yīng)交款、其他應(yīng)付款等9、長(zhǎng)期借款、長(zhǎng)期應(yīng)付款10、實(shí)收資本及變動(dòng)情況11、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用12、現(xiàn)金流分析、大額資金往來25信托工程盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點(diǎn)分析財(cái)務(wù)盡職調(diào)查以某房地產(chǎn)工程盡職調(diào)查報(bào)告為例二對(duì)外抵質(zhì)押、擔(dān)保、訴訟情況三

13、其他艱苦事項(xiàng)：房地產(chǎn)聯(lián)建合同六、工程資產(chǎn)價(jià)值26信托工程盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點(diǎn)分析財(cái)務(wù)盡職調(diào)查以某房地產(chǎn)工程盡職調(diào)查報(bào)告為例七、未來兩年現(xiàn)金流分析一現(xiàn)金流入1、信托資金到位時(shí)間：2021年9月2、工程開工時(shí)間: 2021年底3、主要銷售期：2021年上半年二估計(jì)未來兩年收入2021年：1500萬元2021年：2.7億元2021年：1.2億元27信托工程盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點(diǎn)分析財(cái)務(wù)盡職調(diào)查以某房地產(chǎn)工程盡職調(diào)查報(bào)告為例三資金流出：1、土地2、前期工程費(fèi)3、建立規(guī)費(fèi)4、建安工程費(fèi)5、公建立施費(fèi)6、銷售費(fèi)用：400萬元7、銷售提成8、歸還金額四現(xiàn)金凈流量五敏感性分析：銷售價(jià)錢下降10%或工程本錢上升10%

14、，凈現(xiàn)金流仍為正。28信托工程盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點(diǎn)分析財(cái)務(wù)盡職調(diào)查以某房地產(chǎn)工程盡職調(diào)查報(bào)告為例六信托資金運(yùn)用方案七對(duì)銷售價(jià)錢的分析29信托工程盡職調(diào)查的風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)一、融資方實(shí)力及其控股股東：1、根本情況：行業(yè)排名、運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)2、與各類金融機(jī)構(gòu)的協(xié)作往來：授信情況、再融資才干、金融機(jī)構(gòu)與其協(xié)作態(tài)度及開展趨勢(shì)3、既往還款記錄、還款方式與還款來源4、運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)：主業(yè)與盈利才干二、真實(shí)備用授信情況三、未在銀行實(shí)現(xiàn)融資的緣由：工程歸還銀行貸款的緣由。30信托工程盡職調(diào)查的風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)四、控股股東的過往融資情況：特別是信托融資情況。五、工程情況：1、工程概略2、過往融資情況：萬福廣場(chǎng)工程五礦信托、華融資產(chǎn)等。3、不

15、同類型工程的分類盡職調(diào)查：新工程OR繼續(xù)融資工程。提示：要求融資方及工程公司須列出過往一切的融資記錄。提示：貸款卡并未記錄一切的融資記錄。例如融資租賃等方式的融資。31信托工程盡職調(diào)查的風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)六、還款來源：1、工程現(xiàn)金流 2、融資現(xiàn)金流 3、其他七、風(fēng)險(xiǎn)控制措施：1、抵質(zhì)押物情況：重點(diǎn)論述，務(wù)必現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查2、保證擔(dān)保方實(shí)力：類似于融資方實(shí)力審查內(nèi)容32信托工程盡職調(diào)查案例資金用途：以信托資金向南京中恒置業(yè)以下簡(jiǎn)稱“南京中恒提供貸款，用于歸還工商銀行的1億元的貸款本金及相應(yīng)利息以及用于目的工程的開發(fā)建立。信托方案規(guī)模：3.3億元。信托方案期限：2.5年。信托收益及信托資金還款來源：1“來燕商城工

16、程的銷售回款；2銀行發(fā)放的運(yùn)營(yíng)性物業(yè)貸款。保證措施：1“來燕商城土地及在建工程抵押；2曙光地產(chǎn)集團(tuán)提供無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保；3曙光控股集團(tuán)對(duì)南京中恒的履約進(jìn)展增信；4)自然人張壽明進(jìn)展無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保。33信托工程盡職調(diào)查案例投向工程簡(jiǎn)介：來燕商城位于著名的旅游景點(diǎn)南京市夫子廟西南入口處，長(zhǎng)樂路、來燕路、鈔庫街的合圍，東臨夫子廟，南面緊靠城市主干道長(zhǎng)樂路，緊對(duì)沃爾瑪超市，與市第一醫(yī)院僅百米之距，毗鄰克莉斯汀南京分公司總部大樓。工程建筑面積35804.5平方米：地上建筑面積19964.5平方米、地下建筑面積15840平方米，其中(1)地下負(fù)三層、負(fù)二層為停車場(chǎng)，停車位171個(gè)，建筑面積120

17、05.77平方米；2商鋪為負(fù)一至二層構(gòu)造，合計(jì)12974.74平方米；3酒店式公寓為三層至五層，建筑面積10829.49平方米。工程容積率為2.30。工程所在位置交通便利，目前周邊的公交線路有30余條，曾經(jīng)運(yùn)營(yíng)的地鐵一號(hào)線“三山街站間隔夫子廟與本工程位置步行約1015分鐘。地鐵三號(hào)線按照工程規(guī)劃于2021年6月全線通車，其“夫子廟站、“長(zhǎng)樂路站間隔本工程所在地步行皆5分鐘左右。另外地鐵五號(hào)線規(guī)劃于2021年通車。 目前，工程四證齊全，主體構(gòu)造曾經(jīng)封頂。 34信托工程盡職調(diào)查要點(diǎn)提示1、1億元銀行貸款的運(yùn)用情況及歸還安排。2、銀行后期不予支持緣由。3、工程資金情況及整體資金安排：能否足以保證工程

18、開工終了。4、資金用途。5、還款來源：銷售測(cè)算與現(xiàn)金流測(cè)算。中心：抵押物價(jià)值、融資方金融機(jī)構(gòu)往來情況、工程欠款情況、工程資金現(xiàn)狀與未來資金情況預(yù)測(cè)分析等35投資方案與資金籌措表投資估算籌資安排資金運(yùn)用金額資金來源金額土地成本資本金1）出讓金預(yù)售收入2）融資前期工程費(fèi)質(zhì)保金建安費(fèi)其他資金來源基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、配套開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用合計(jì)合計(jì)房地產(chǎn)信托工程盡職調(diào)查分析36工程現(xiàn)金流測(cè)算與還款才干分析還款期的計(jì)算以工程的銷售抵償除自有資金以外其他投入資金所需求的時(shí)間房地產(chǎn)開發(fā)工程的資金組成：自有資金、金融機(jī)構(gòu)借款和預(yù)售款房地產(chǎn)工程開發(fā)過程：資金交換及補(bǔ)償過程37信托工程盡職調(diào)查的中心要素分析一、信托產(chǎn)品設(shè)立

19、中心緣由分析1、新工程介入2、為同一融資方的繼續(xù)融資二、融資方與信托公司的協(xié)作方式1、融資方與信托公司的初步協(xié)作：?jiǎn)蝹€(gè)工程2、融資方與信托公司的繼續(xù)協(xié)作：百瑞信托與河南建業(yè)3、背景性融資與集團(tuán)一致額度融資：刺穿面紗原那么。海航集團(tuán)。三、融資的中心控制方：融資方的實(shí)踐控制人及其背景。四、還款安排五、風(fēng)險(xiǎn)控制措施：變現(xiàn)才干、真實(shí)價(jià)值六、真實(shí)買賣對(duì)手的分析：還款方而非用款方。中心：還款安排。38信托產(chǎn)品買賣構(gòu)造設(shè)計(jì)的中心私募債性融資根底資產(chǎn)：借貸型資產(chǎn)信托資金的按期足額歸還根底：與融資方基于借貸歸還的債務(wù)融資性法律關(guān)系中心：風(fēng)險(xiǎn)控制39信托產(chǎn)品買賣設(shè)計(jì)的根底要點(diǎn)一、風(fēng)險(xiǎn)控制措施的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償性中心：抵押

20、登記、強(qiáng)迫執(zhí)行公證的辦理等提示：注重相關(guān)措施的實(shí)踐效果二、普遍適用條款一加速到期條款：融資方關(guān)于本信托融資的任何一筆需分期歸還的融資本錢或本金未及時(shí)歸還，其所欠全部本金及融資本錢全部提早到期。二交叉違約條款：融資方在任一金融機(jī)構(gòu)的債務(wù)違約，即視為本信托融資違約三“不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保的廣泛運(yùn)用：1、自然人：融資方實(shí)踐控制人夫妻雙方2、關(guān)聯(lián)企業(yè)：提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保3、其他機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)理念：加大融資方違約本錢控制融資方盡量多的資源風(fēng)險(xiǎn)處置：高度注重40信托產(chǎn)品買賣構(gòu)造設(shè)計(jì)的根底：風(fēng)險(xiǎn)控制措施一、抵押：抵押為王1、抵押2、第二順位抵押權(quán)二、質(zhì)押：股權(quán)三、第三方連帶責(zé)任擔(dān)保四、承諾回購：其本質(zhì)為承

21、諾還款五、確認(rèn)還款六、其他41信托產(chǎn)品買賣構(gòu)造設(shè)計(jì)的關(guān)鍵要點(diǎn)一、信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)控制的需求：組合型風(fēng)險(xiǎn)控制措施二、融資方的詳細(xì)需求三、投資者的需求及發(fā)行需求：分期發(fā)行等設(shè)計(jì)根據(jù)：融資方實(shí)力、風(fēng)險(xiǎn)控制措施、還款來源、資金用途設(shè)計(jì)的中心根據(jù)：融資方實(shí)力、風(fēng)險(xiǎn)控制措施42躲避監(jiān)管：信托工程買賣構(gòu)造設(shè)計(jì)的重要要素一、監(jiān)管層對(duì)融資類信托業(yè)務(wù)的約束與不鼓勵(lì)：監(jiān)管層對(duì)于貸款信托規(guī)模的總體控制向他人提供貸款不得超越其管理的一切信托方案實(shí)收余額的30%，但中國銀行業(yè)監(jiān)視管理委員會(huì)另有規(guī)定的除外。 二、四證不全房地產(chǎn)工程的信托債性融資：股權(quán)信托43信托方案買賣構(gòu)造設(shè)計(jì)的現(xiàn)實(shí)法律要挾一、融資方違約案例日益增多二、對(duì)融資

22、方的追索周期遭到高度關(guān)注：信托資金不能及時(shí)回收提示：融資方違約的追索周期至關(guān)重要44信托公司的信托資金募集方式單一信托 集合信托45單一信托的設(shè)計(jì)要求1、工程風(fēng)險(xiǎn)可控2、滿足資金方的風(fēng)險(xiǎn)控制要求提示：?jiǎn)我恍磐懈嗍琴Y金方發(fā)起設(shè)立的。單一信托買賣構(gòu)造設(shè)計(jì)：信托公司本身的低風(fēng)險(xiǎn)承當(dāng)。盡職調(diào)查責(zé)任免除，原狀返還的實(shí)現(xiàn)。46信托貸款1、簡(jiǎn)單明晰的買賣構(gòu)造2、在部分領(lǐng)域運(yùn)用受限：四證不全房地產(chǎn)工程47信托貸款華融上陵黃河外灘酒店信托貸款集合資金信托方案資金運(yùn)用方式：信托資金用于向?qū)幭纳狭攴康禺a(chǎn)開發(fā)發(fā)放信托貸款，用于上陵黃河外灘酒店式公寓開發(fā)建立。擔(dān)保措施：1、上陵黃河外灘酒店式公寓土地及在建工程、黃河外

23、灘工程待開發(fā)土地抵押；2、上陵實(shí)業(yè)集團(tuán)股東史信先生兄弟等提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保；3、寧夏上陵實(shí)業(yè)集團(tuán)、寧夏銀川上陵雷克薩斯汽車銷售效力、寧夏上陵卓恒安汽車銷售效力、寧夏上陵卓恒宇汽車銷售效力、寧夏上陵房地產(chǎn)開發(fā)、銀川時(shí)新商廈、寧夏賜鑫建筑工程、寧夏南宇建材實(shí)業(yè)作為本信托方案的共同債務(wù)人，履行支付信托貸款本金及利息的義務(wù)；4、信托期間對(duì)信托資金運(yùn)用進(jìn)展監(jiān)管。48股權(quán)收益權(quán)信托湖南信托長(zhǎng)城集團(tuán)股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托方案一、融資方：長(zhǎng)城集團(tuán)A股代碼：300089實(shí)踐控制人、第一大股東蔡廷祥先生。二、信托資金用途：湖南信托根據(jù)信托合同的商定以本人的名義，以不多于7500萬元信托資金受讓廣東長(zhǎng)城集團(tuán)股

24、份實(shí)踐控制人蔡廷祥持有的1500萬股長(zhǎng)城集團(tuán)股票代碼：300089限售流通股的股權(quán)收益權(quán)。截止2021年3月7日，長(zhǎng)城集團(tuán)20日均價(jià)15.38元/股，質(zhì)押股票總市值2.3億元，質(zhì)押率33%。49股權(quán)信托的優(yōu)勢(shì)運(yùn)用領(lǐng)域1、補(bǔ)充工程資本金2、“四證不全房地產(chǎn)工程的融資50股權(quán)信托的操作方式一、信托公司經(jīng)過增資方式為工程公司提供資金。二、工程公司原股東或現(xiàn)有股東經(jīng)過受讓股權(quán)來實(shí)現(xiàn)信托資金退出。股權(quán)信托的風(fēng)險(xiǎn)提示：預(yù)設(shè)的股權(quán)受讓方違約，不履行股權(quán)受讓義務(wù)。51受讓應(yīng)收賬款方式的法律風(fēng)險(xiǎn)分析一、法律風(fēng)險(xiǎn)：所受讓應(yīng)收賬款的真實(shí)性1、所受讓應(yīng)收賬款的構(gòu)成根底：相關(guān)工程的完工證明等2、所受讓應(yīng)收賬款的金額確定

25、：開工決算等二、風(fēng)險(xiǎn)提示：個(gè)別信托工程所受讓的應(yīng)收賬款并不具備成立條件，其轉(zhuǎn)讓及回購的法律根底薄弱。 52受讓應(yīng)收賬款中鐵信托優(yōu)債1323期高科房產(chǎn)綠水東城工程集合資金信托方案募集規(guī)模：20000萬元信托期限：24個(gè)月投資方向：用于受讓西安高科集團(tuán)高科房產(chǎn)有限責(zé)任公司對(duì)西安高科東城新岸置業(yè)20000萬元的應(yīng)收賬款債務(wù)。信托方案到期時(shí)由高科房產(chǎn)回購20000萬元應(yīng)收賬款債務(wù)，為受害人獲取相應(yīng)收益。出賣期：2021年3月7日至2021年4月7日，售完即止。信托資金用于受讓高科房產(chǎn)對(duì)新岸置業(yè)20000萬元的應(yīng)收賬款債務(wù)。高科房產(chǎn)在獲得應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓款后，將該筆款項(xiàng)用于其全資子公司西安高科東城置業(yè)(以下

26、簡(jiǎn)稱“東城置業(yè))開發(fā)、建立的高科綠水東城二期(5號(hào)地塊)、三期(6號(hào)地塊)工程。53受讓應(yīng)收賬款西安高科(集團(tuán))(以下簡(jiǎn)稱“高科集團(tuán))公司為高科房產(chǎn)按期回購其轉(zhuǎn)讓的20000萬元應(yīng)收債務(wù)提供不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。(2)土地抵押擔(dān)保為了確保本信托方案的平安性，在本信托方案成立9個(gè)月內(nèi)為本信托方案添加土地抵押擔(dān)保：西安高科東城新岸置業(yè)擬用其獲得的位于西安市紡織城綜合開展區(qū)浐河以東、東三環(huán)以西、貯藏地以南、東月路沿線以北，地籍編號(hào)為BQ3-9-11，面積為91512.7平方米的國有土地運(yùn)用權(quán)為高科房產(chǎn)按期回購其轉(zhuǎn)讓的20000萬元應(yīng)收債務(wù)提供抵押擔(dān)保。抵押物評(píng)價(jià)價(jià)值約為33544萬元，估計(jì)抵押率為60%?；蛞栽u(píng)價(jià)值不低于上述抵押物的新抵押物，按照不高于信托方案成立時(shí)的抵押率規(guī)范置換上述抵押物。54特定資產(chǎn)收益權(quán)信托江蘇務(wù)本特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托方案買賣構(gòu)造：資金全部用于受讓江蘇務(wù)本現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)開展因代建丹陽市后巷現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)建立工程而對(duì)丹陽市丹北鎮(zhèn)人民政府享有的30015 萬元應(yīng)收賬款的特定資產(chǎn)收益權(quán)。最終用于二丹陽市后巷現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)工程建立。信譽(yù)增級(jí)措施：1.連帶責(zé)任擔(dān)保：丹陽市濱江新