1、住房(zhfng)到底是消費(fèi)品還是投資品居民購買的住房屬于投資品還是消費(fèi)品？是一個存在重大爭議的理論問題(wnt)。一直以來，在我國中央、國務(wù)院各部門及地方政府的政策文件中，住房是被當(dāng)作消費(fèi)品來對待的。例如，國家發(fā)改委在2006年房地產(chǎn)調(diào)控工作重點中，提出“要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會宣傳和輿論引導(dǎo)，鼓勵居民適時適度消費(fèi)”然而，在國家統(tǒng)計局對住房屬性的界定中，住房屬于固定資本形成。即房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的房地產(chǎn)，在支出法核算(h sun)中歸入固定資本形成。也就是說，不僅經(jīng)營單位購置的廠房是固定資本，居民個人購買用于居住的住宅，也都是投資品，而非消費(fèi)品。 把居民購房支出歸類為固定資產(chǎn)投資的解釋

2、把住房歸類于固定資產(chǎn)，按照中國國家統(tǒng)計局的解釋，是要與國際統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)接軌。聯(lián)合國制定的1993年國民經(jīng)濟(jì)核算體系（以下簡稱1993年）明確規(guī)定：“包括用作住戶主要住所的船舶、駁船、活動房屋和大篷車在內(nèi)的一切住宅，以及汽車庫等任何與住宅有關(guān)的構(gòu)筑物都是固定資產(chǎn)。自有住房者作為從事他們自己最終消費(fèi)的住房服務(wù)生產(chǎn)的企業(yè)主處理，所以住房不是耐用消費(fèi)品”這就是說，對于住房來說，不論是建造還是購買，不論是用來自住還是出租都屬于固定資產(chǎn)投資的范圍。 既然購買住房屬于固定資產(chǎn)投資，那么什么是住房消費(fèi)呢？按照1993年的解釋，個人的住房消費(fèi)是當(dāng)住房用于居民居住時，租住的租金計入承租人的消費(fèi)支出；如果是自住的，比照

3、相應(yīng)市場（租金）價格，以虛擬房租形式計入房屋所有人的最終消費(fèi)。 為什么把自己居住的住房也統(tǒng)計成固定資產(chǎn)呢？1993年的認(rèn)為，因為住房使用期限長，單位價值高，完全符合固定資產(chǎn)的一般標(biāo)準(zhǔn)，在這一點上它與其他房屋建筑物沒有什么不同。如果將購房支出作為消費(fèi)，就意味著住房是消費(fèi)品，違背了統(tǒng)一的固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)。、可見，把住房當(dāng)成固定資產(chǎn)而不是消費(fèi)品是為了統(tǒng)計管理上的便利，而不是根據(jù)人們的生活習(xí)慣或基于什么經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。從這個意義上說，1993年的關(guān)于住房屬性的界定，并沒有十足的說服力。 從人們的生活習(xí)慣上看，衣食住行是人類消費(fèi)的最基本方面，因此衣服、食品、住房、交通等成為人們最重要的消費(fèi)品。所以，根據(jù)人們的生

4、活習(xí)慣，把住房列入如同汽車、鉆石一樣的耐用消費(fèi)品，應(yīng)當(dāng)更加符合人們的心理。由此，各項法律法規(guī)政策將圍繞維護(hù)和促進(jìn)人類最基本的居住權(quán)而制定；相反，把住房當(dāng)成固定資產(chǎn)，將會造成以住房租賃經(jīng)營為業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)基金、信托投資公司等經(jīng)營單位利用自身的資金優(yōu)勢，與居民競爭有限的房地產(chǎn)資源，從而大幅度推高房價，侵犯居民最基本的生存權(quán)。 從消費(fèi)和投資的含義界定上看，消費(fèi)在于直接滿足人們生活需要，投資作為儲蓄的轉(zhuǎn)化形式，是通過資金或物質(zhì)財富墊支以最終獲利的途徑。所以投資實際上是對現(xiàn)期消費(fèi)的抑制，投資是為了實現(xiàn)收益，從而更大限度地滿足消費(fèi)的目的。可見，消費(fèi)才是人類生存的目的，而投資則是由消費(fèi)派生出來的，是實現(xiàn)未來時

5、期更好消費(fèi)的一個手段。居住是人類消費(fèi)最重要的內(nèi)容之一，居住需求可以通過自己擁有住房和租賃住房實現(xiàn)；同樣的，作為住房所有者，他可以選擇完全由自己居住、出租部分甚至全部房屋等方式；或者，住房擁有者可以選擇在一個時期自己居住，而在另外時期出租出去。在這里，房屋所有者選擇自己居住和出租是有本質(zhì)區(qū)別的，前者屬于滿足自己需要的消費(fèi)行為，后者則屬于抑制自己消費(fèi)、增加收益的投資行為。這種區(qū)分如同消費(fèi)和投資的區(qū)分一樣容易理解。相應(yīng)地，住房擁有者用于自己消費(fèi)時，住房就屬于消費(fèi)品；用于出租時，就應(yīng)當(dāng)屬于投資品，合租時一部分用于消費(fèi)而另一部分用于投資。對于租賃者而言，房租屬于本期消費(fèi)的支出；對于住房所有者而言，政府機(jī)

6、構(gòu)通過分?jǐn)偝杀竞屠⒌摹疤摂M租金”方式計算當(dāng)期消費(fèi)支出，僅僅具有統(tǒng)計學(xué)上的意義，與居民的實際生活感受截然不同，不能成為把住房當(dāng)成經(jīng)營性固定資產(chǎn)的理由。 可見，對于擁有者直接居住的住房，屬于純粹的消費(fèi)品；用于出租的住房，可以視為投資品。所謂住房的消費(fèi)性與投資性共有的說法，是指作為消費(fèi)品的住房可以部分或全部用于出租獲得收益。一般來說，自主消費(fèi)和投資不能同時進(jìn)行，這也方便了政府部門進(jìn)行相應(yīng)的統(tǒng)計和管理。 住房的本質(zhì)屬性是可以用于投資的消費(fèi)品 我們應(yīng)該怎樣理解1993年把購買住房看作固定資產(chǎn)投資呢？國家統(tǒng)計局在解釋1993年時指出，住房是由其所有者用來生產(chǎn)居住服務(wù)的，房產(chǎn)主作為這一產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)者要對住房

7、進(jìn)行維護(hù)、經(jīng)營，以提供居住服務(wù)。當(dāng)住房出租時，租金就是住房服務(wù)的產(chǎn)出，同時是承租人的消費(fèi)支出；當(dāng)住房由所有者自己居住時，房產(chǎn)主同時具有生產(chǎn)者和消費(fèi)者雙重身份，就像農(nóng)民自產(chǎn)自用糧食一樣，每年計算的住房虛擬租金，既作為房屋所有者的住房服務(wù)產(chǎn)出，又作為居住者的消費(fèi)支出。這就是說，住房無論出租還是自住，都要核算它的產(chǎn)出和相應(yīng)的最終使用。 由1993年的解釋可以看出，對于居民自有住房來說，本來沒有發(fā)生出租行為。由于不同國家不同時期自有住房和出租住房的比率往往差異很大，在核算中，為了保證住房服務(wù)的生產(chǎn)和使用以及居民消費(fèi)水平國際可比性和歷史可比性，一般都把居民自有住房的住戶視為對本住戶提供了住房出租服務(wù)，而

8、納入房屋出租活動進(jìn)行核算?？梢?，把住房類比為用于出租的經(jīng)營性固定資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)計，是聯(lián)合國出于在同一口徑下比較各個成員國的一種統(tǒng)計方法，某種程度上類似于世界銀行的購買力平價（）方法，與實際情況存在著本質(zhì)的差別。 現(xiàn)實生活中我們看到，一些部門把統(tǒng)計上的一種方法所描述的經(jīng)濟(jì)世界與現(xiàn)實世界完全混同，混淆了人民生活中最基本的住房消費(fèi)概念，也在一定程度上誤導(dǎo)了國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，必須盡快澄清和糾正。 按照上面國家統(tǒng)計局對自有住房的解釋，我們甚至可以把居民自主購買的汽車、鉆石等耐用消費(fèi)品解釋為固定資產(chǎn)，因為這些生活物品也可以用作投資品，政府是否應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)投資進(jìn)行管理呢？ 可見，統(tǒng)計是一回事，現(xiàn)實中的管理

9、又是另一回事。如果簡單借口接軌國際慣例，把統(tǒng)計上的概念混同于現(xiàn)實生活管理上的概念，就有可能引起混亂。我認(rèn)為，如果不能把最近以來特別是1998年住房市場化以來老百姓用于住房消費(fèi)的購房支出計入當(dāng)期“社會消費(fèi)”當(dāng)中，而僅僅根據(jù)1993年確定的、主要具有各國比較意義的統(tǒng)計概念進(jìn)行統(tǒng)計，則我們的統(tǒng)計結(jié)果就可能完全脫離實際生活而為老百姓所拋棄。最近國家統(tǒng)計局公布的（居民消費(fèi)價格指數(shù)）備受公眾質(zhì)疑就是一例。 如果我們能夠正確地把住房界定為消費(fèi)品，那么一切問題就將迎刃而解。住房價格的變化就應(yīng)該反映到上來，房價變化自然也就影響銀行利率變化，住房的供求關(guān)系也就更容易調(diào)整；同時，銀行對消費(fèi)者的住房貸款才可以理直氣壯

10、地定義為消費(fèi)政策，而不是固定資產(chǎn)投資的政策；擴(kuò)大內(nèi)需也可以理解為不僅包括擴(kuò)大租房子，而且擴(kuò)大房屋購買。 不能簡單地把房地產(chǎn)開發(fā)投資定義為固定資產(chǎn)投資 既然住房不能定義為投資品，購買住房就不能定義為固定資產(chǎn)投資行為，現(xiàn)行的投資統(tǒng)計把商品房屋的開發(fā)方或建設(shè)方“變通”為固定資產(chǎn)投資的理論前提，就不能成立了根據(jù)國家統(tǒng)計局投資司負(fù)責(zé)人的解釋，理論上投資統(tǒng)計應(yīng)該以購房者作為投資統(tǒng)計的對象。但由于商品房屋的購買涉及千家萬戶，為了搜集統(tǒng)計資料的方便，防止重復(fù)和遺漏，現(xiàn)行投資統(tǒng)計對商品房屋投資的統(tǒng)計由購買方變?yōu)榻ㄔO(shè)方。這樣做一方面是為了統(tǒng)計工作的可操作性，降低統(tǒng)計調(diào)查成本；另一方面也是同其他非商品自建住房按建造

11、成本計算投資額的原則是一致的，在投資數(shù)量上也不會擴(kuò)大全社會投資的規(guī)模同時，現(xiàn)行統(tǒng)計制度規(guī)定，所有企事業(yè)單位和城鄉(xiāng)居民購買商品房均不再作為投資統(tǒng)計，從制度上防止了在商品房建設(shè)和購買中出現(xiàn)重復(fù)統(tǒng)計的可能性，也防止了房屋多次交易所導(dǎo)致的投資虛增的問題。 可見，把房地產(chǎn)開發(fā)投資特別是住宅投資列入全社會固定資產(chǎn)投資的分類，是一個由錯誤的概念導(dǎo)致的錯誤分類。事實上，正是這個統(tǒng)計分類的錯誤誤導(dǎo)了我們對“投資率”是高還是低的判斷，更誤導(dǎo)了人們對房地產(chǎn)開發(fā)投資主體“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)”在國民經(jīng)濟(jì)增長中的地位和作用的認(rèn)識，同時也誤導(dǎo)了中央對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的取向和手段。 究竟什么是固定資產(chǎn)投資？投資最重要的概

12、念在于直接投資和間接投資的區(qū)分。直接投資就是經(jīng)濟(jì)單位或個人從事三次產(chǎn)業(yè)范圍內(nèi)的物質(zhì)生產(chǎn)活動所必須預(yù)付的資產(chǎn)。這些資產(chǎn)根據(jù)資金周轉(zhuǎn)速度的不同可以分為固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資。從這里，我們引出了固定資產(chǎn)投資的概念，它是經(jīng)濟(jì)單位通過直接建設(shè)或者購買獲得物質(zhì)生產(chǎn)活動所需要的、經(jīng)過較長時期才能消耗完畢的耐用經(jīng)營性資產(chǎn)。例如，從事三次產(chǎn)業(yè)活動的農(nóng)業(yè)水利設(shè)施、機(jī)器、廠房、營業(yè)場所、倉庫、辦公樓、道路、運(yùn)輸工具等。 這些資產(chǎn)有四個特點：其一，它們屬于直接投資活動，是現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)活動（含機(jī)關(guān)、事業(yè)單位）從事國民收入創(chuàng)造活動中必不可少的資產(chǎn)；其二，投資這些資產(chǎn)的目的是為了從事三次產(chǎn)業(yè)范圍內(nèi)的物質(zhì)生產(chǎn)活動，而不是為了

13、通過轉(zhuǎn)換資產(chǎn)形態(tài)保值增值；其三，這些資產(chǎn)在一定時間內(nèi)難以消耗完畢，需要以折舊等方式逐步收回，因而存在較高的固定成本，也是短期制約經(jīng)濟(jì)單位生產(chǎn)能力或服務(wù)能力的重要因素；其四，這些資產(chǎn)雖然從性能上也可以成為消費(fèi)品，但它們與消費(fèi)品不同的是，后者直接用于消費(fèi)者衣食住行的消費(fèi)，屬于直接的消費(fèi)需求，而固定資產(chǎn)的需求是在消費(fèi)需求的拉動下，經(jīng)濟(jì)單位為了獲得一定利益而使用的一項資產(chǎn)。 這樣看來，所謂的固定資產(chǎn)投資就是經(jīng)濟(jì)單位通過購買或者自建方式獲得的，用于三次產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，經(jīng)過較長時間才能消耗完畢的，以廠房、機(jī)器、交通工具、設(shè)施、辦公場所等形態(tài)存在的物質(zhì)資產(chǎn)。這里的關(guān)鍵之處在于，固定資產(chǎn)投資對資產(chǎn)的最終使用者而

14、言才具有意義。如果把固定資產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)者在土地和房屋開發(fā)建設(shè)過程中墊支的資金也算作固定資產(chǎn)投資，不僅會有二次計算的問題，更主要的是造成固定資產(chǎn)投資概念上的重大錯位。 中國的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)沒有什么社會意義 那么，現(xiàn)行的中國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)到底在社會投資中扮演了什么角色呢？如果我們簡單地把他們的投資理解為如同證券投資商一樣的金融投資，不僅會令開發(fā)商們?nèi)f分委屈，也不能完全解釋開發(fā)商們推高現(xiàn)實生活中房屋售價的事實。根據(jù)我國現(xiàn)行法律，房地產(chǎn)開發(fā)商的主要功能是建筑活動組織管理和房屋銷售工作。作為房屋建設(shè)的組織管理方，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然提供了一定的管理勞動，不過這種勞動的成本在國外房地產(chǎn)開發(fā)中稱為“軟成本

15、”，一般不超過建設(shè)成本的20%。也就是說，如果建設(shè)成本為每平方米800元，加上開發(fā)商建設(shè)管理的軟成本也不應(yīng)該超過每平方米1000元。但現(xiàn)實中開發(fā)商一般能夠高估這種軟造價，并在包括土地、建筑、開發(fā)管理等各項費(fèi)用的基礎(chǔ)上大幅度加價獲取暴利，靠的是其作為惟一的介于房地產(chǎn)要素部門、生產(chǎn)部門與消費(fèi)者之間的中間商的地位?？紤]到大多數(shù)的建筑企業(yè)都是通過建筑墊款完成建設(shè)生產(chǎn)活動，所以可以把建筑階段的建筑生產(chǎn)活動與開發(fā)商的建筑管理活動理解為并行的物質(zhì)生產(chǎn)和服務(wù)活動。作為現(xiàn)行政策裁定的惟一中間商，房地產(chǎn)商的主要工作是購買土地、規(guī)劃設(shè)計產(chǎn)品、籌集建設(shè)開發(fā)資金、實施建筑勞動等房屋建設(shè)所必須的“原材料”，經(jīng)過建設(shè)周期之

16、后，上述“原材料”變成了用于銷售的大量商品房屋。這樣看來，由于開發(fā)商從事的主要是管理和房屋銷售工作，不需要購置什么固定資產(chǎn)，開發(fā)商所墊付的投資主要不是固定資產(chǎn)投資，而是以土地、規(guī)劃設(shè)計產(chǎn)品、建筑勞動等“原材料”和成品房屋等形式存在的“存貨投資”，是一種典型的流動性投資。 怎樣理解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“流動性投資”的社會意義呢？對于需要自主建房的公眾而言，房地產(chǎn)商作為惟一的中間商，剝奪了他們直接通過發(fā)布廣告或招標(biāo)手段尋找建筑商的機(jī)會。所以開發(fā)商所謂的“原材料”采購，甚至從需要在自己占有的土地上自主建房的公眾手上征用土地或者“拆遷安置”，不僅對于社會沒有多少意義，甚至是一種為開發(fā)而開發(fā)的“迂回”社會成

17、本；同時，開發(fā)商投入大量廣告的銷售活動不僅沒有必要，甚至危害了社會安全。對于希望從商業(yè)開發(fā)機(jī)構(gòu)購買住房的公眾而言，房地產(chǎn)開發(fā)商只有在作為一個可以“降低成本、提高質(zhì)量”的資源整合商時才具有意義，但現(xiàn)實中我們看到房地產(chǎn)商利用自己的行業(yè)壟斷地位大肆囤房，搞虛假銷售，以達(dá)到抬高房價、獲取暴利的目的。這是一種地道的房地產(chǎn)投機(jī)行為，是應(yīng)該由政府嚴(yán)厲打擊的行為。 不僅房地產(chǎn)開發(fā)商，而且地方政府的“土地儲備中心”、炒房團(tuán)、外國投機(jī)者都參與了商品房屋“囤積”和投機(jī)行為，銀行住房信貸的失控也在很大程度上助長了房地產(chǎn)的投資和投機(jī)性需求。這些因素從根本上推高了房價，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了廣大老百姓的實際收入水平，成為壓在中國老百

18、姓身上最沉重的負(fù)擔(dān) 降低房價是當(dāng)前擴(kuò)大消費(fèi)需求的關(guān)鍵所在 總之，住房消費(fèi)是應(yīng)該提倡，但不要把民眾往高房價市場上趕，而是要保證國內(nèi)絕大多數(shù)民眾有能力承擔(dān)相應(yīng)的房價。擴(kuò)大住房內(nèi)需不能簡單地理解為把大多數(shù)民眾的存款都投放到住房消費(fèi)上，更不能把發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)這個危害經(jīng)濟(jì)社會的行業(yè)作為戰(zhàn)略重點。而應(yīng)當(dāng)是在不影響耕地和環(huán)境保護(hù)等關(guān)系我國經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展的因素的基礎(chǔ)上，盡量讓公眾居住得更舒適一些；而且居住開支在公眾的可支配收入中的比重，也必須被控制在一定的限度之內(nèi)，徹底糾正已經(jīng)出現(xiàn)的住房消費(fèi)透支抑制其他消費(fèi)的問題和傾向。 解決住房消費(fèi)透支等其他消費(fèi)問題，關(guān)鍵是要解決房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的高房價問題。解決的辦法要從以下三個方面著手：一是嚴(yán)禁地方政府基于營利目的的征地、儲地和拍賣行為，徹底切斷地方政府在土地交易中的利益?zhèn)鲗?dǎo)機(jī)制；二是取消房地產(chǎn)開發(fā)商作為城市房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的惟一主體地位，政府通過鼓勵居民自主建房和建筑企業(yè)開發(fā)建設(shè)房屋等多元開發(fā)形式，從制度上限制房地產(chǎn)開發(fā)銷售環(huán)節(jié)暴利的形成；三是通過有針對性的住房消費(fèi)信貸政策和稅收政策，鼓勵家庭購買第一套住房，控