1、整體建筑規(guī)劃建議內(nèi)容規(guī)模 / 規(guī)格1建筑風(fēng)格簡(jiǎn)潔而富特色、現(xiàn)代感、創(chuàng)新技術(shù)2建筑特色LEED綠色環(huán)保節(jié)能3建筑規(guī)模:總建筑面積 (平方米)60,000 (不含商場(chǎng)部分及避難層)總樓層 :地上 :27層 地下 :3層 4標(biāo)準(zhǔn)樓層面積(平方米)1,9885戶型面積(平方米)1301,988平方米6使用率70% (單元面積)7層高4米(出租樓層) 3.9米 (出售樓層)8凈高2.7米9進(jìn)深1012米 最合適10走廊尺寸1.82米11核心筒布局“日”字形布局 (或 “回”字形布局)12洗手間每層男女洗手間各一個(gè), VIP洗手間一個(gè)13樓層承重250公斤/平方米14電梯數(shù)量12部 進(jìn)口電梯15停車(chē)位數(shù)量

2、992個(gè) (寫(xiě)字樓 : 392個(gè) 商場(chǎng) : 600個(gè))16交付標(biāo)準(zhǔn)出售 : 天花 礦棉板 地面 水泥地面 墻面 刮大白出租 : 天花 淺色鋁扣板 地面 架空地板 墻面 刮大白.整體建筑規(guī)劃建議內(nèi)容規(guī)模 / 規(guī)格17網(wǎng)絡(luò)地板11cm架空地板18通訊系統(tǒng)中國(guó)電信、中國(guó)網(wǎng)通及中國(guó)聯(lián)通19供電系統(tǒng)雙路供電, 最少60伏安/平方米20空調(diào)系統(tǒng)VAV系統(tǒng)21建築材料環(huán)保無(wú)毒之材料21物業(yè)管理公司國(guó)際知名物業(yè)管理公司.建筑風(fēng)格簡(jiǎn)潔而富特色現(xiàn)代感、創(chuàng)新.建筑特色LEED綠色辦公建筑認(rèn)證可持續(xù)性現(xiàn)場(chǎng)(24%)水資源利用(8%)能源與大氣(23%)材料與資源(17%)室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量(20%)創(chuàng)新設(shè)計(jì)(8%)要達(dá)到L

3、EED綠色辦公建筑認(rèn)證, 大廈在建筑上必須在以下各重要元素之標(biāo)準(zhǔn):4個(gè)級(jí)別的LEED認(rèn)證:證書(shū)26 - 32分銀獎(jiǎng)33-38分 金獎(jiǎng)39 - 51分白金52+分 建議本項(xiàng)目以金獎(jiǎng)的標(biāo)準(zhǔn)為目標(biāo), 成為沈陽(yáng)市首個(gè)獲得此榮譽(yù)的甲級(jí)寫(xiě)字樓, 帶動(dòng)市場(chǎng)的宣傳力, 招萊國(guó)際性企業(yè)的垂青。.總建筑面積60,000平方米建議之考慮元素 :現(xiàn)時(shí)主要甲級(jí)寫(xiě)字樓之建筑規(guī)模 :30,00077,000平方米未來(lái)2年甲級(jí)新盤(pán)建筑規(guī)模 :70,00080,000平方米未來(lái)2年之甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量 :超過(guò)400,000平方米每年甲級(jí)吸納量 :平均每年20,000平方米主要大廈之招商進(jìn)度參考 :案例 1 北方傳媒大廈4年 :

4、出租面積約35,000平方米 (平均每年8,750平方米)案例2 皇朝萬(wàn)鑫大廈3個(gè)季度 : 出租面積約15,000平方米 2個(gè)案之平均每年10,00012,000平方米預(yù)算大廈之完成出租面積年期 :3年(出租率達(dá)95100%計(jì)算)50%面積為銷(xiāo)售 :預(yù)計(jì)最快1年內(nèi)完成總銷(xiāo)售率90100%符合市場(chǎng)之操作性切合市場(chǎng)供求標(biāo)準(zhǔn).總建筑面積在現(xiàn)有的甲級(jí)寫(xiě)字樓中, 以總統(tǒng)大廈建筑較大, 一般都在50,000平方米以下, 以單幢式寫(xiě)字樓建筑為主; 而在未來(lái)2年推出的項(xiàng)目中, 多為綜合項(xiàng)目, 建筑面積均在50,000平方米以上, 華潤(rùn)和茂業(yè)更達(dá)70,000平方米, 雖然市場(chǎng)中仍有多個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃推出超過(guò)100,0

5、00平方米的摩天大樓, 可是由于市場(chǎng)需求的情況及高度的限制, 計(jì)劃一直沒(méi)有新進(jìn)展。.總樓層出租出售樓層建議718層1931層樓層建議地下三層 : 停車(chē)場(chǎng)、員工餐廳、汽車(chē)保養(yǎng)店15層商場(chǎng)1樓大堂32層: 法國(guó)餐廳6層 : 會(huì)議層.標(biāo)準(zhǔn)樓層面積標(biāo)準(zhǔn)樓層面積 (平方米)1988平方米樓層面積定位的原因 :足夠的樓層空間, 以達(dá)到樓層得房率75%, 而單元得房率70%的要求, 進(jìn)深及走廊尺寸符合舒適的樓準(zhǔn);更迎合大企業(yè)對(duì)整層面積的要求, 現(xiàn)時(shí)的甲級(jí)寫(xiě)字樓樓層面積偏低, 而且入住率已很高, 缺乏擴(kuò)充的空間;與其它項(xiàng)目具更明顯的差異性。.總結(jié) :(1) 沈陽(yáng)現(xiàn)有的甲級(jí)寫(xiě)字樓出租面積中, 以200平方米以下

6、的客戶為主, 占57%;(2) 其次是200400平方米的客戶, 約占24%;(3) 至于1,000平方米以上的客戶, 有概有9%;(4) 從而可見(jiàn), 在現(xiàn)時(shí)沈陽(yáng)客戶的租賃結(jié)構(gòu)上來(lái)分析, 仍以中小型面積為主, 再配合數(shù)家全層以 上的大型企業(yè);(5) 但將來(lái)客戶需要擴(kuò)充業(yè)務(wù)時(shí), 缺乏在現(xiàn)有的大廈增加面積的選擇。單元戶型建議沈陽(yáng)7個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓之出租戶型分析.面積組合建議 _ 租賃:面積(平方米)300以下3005005011,000全層或以上比例20%40%20%20%組合建議原則 :避免太多小戶型之客戶, 降低大廈之檔次, 亦會(huì)減少物業(yè)管理上的問(wèn)題;隨著客戶業(yè)務(wù)的拓展需求增加, 對(duì)單元面積的需求

7、體量也會(huì)上升,在戶型定位是建議集中在中型的面積(3001,000平方米)之上, 以迎合他們未來(lái)擴(kuò)充面積的需求;在樓層客戶定位上, 建議將來(lái)招商目標(biāo)引入至少3家全層或以上之客戶(約占總出租面積的20%), 以確?？蛻舻馁|(zhì)量及大廈的檔次形象。 單元戶型建議.青年大街 2,7單元之建筑面積建議 : 130平方米 (實(shí)用面積 : 93平方米) 5, 9單元之建筑面積建議 : 200平方米 (實(shí)用面積 :140平方米) 1, 3單元之建筑面積建議 : 364平方米 (實(shí)用面積 : 255平方米) 6,8單元之建筑面積建議 : 300平方米 (實(shí)用面積 :210平方米)建議方案(1)標(biāo)準(zhǔn)樓層建筑面積 :

8、1,988平方米得房率 : 70%130平方米130平方米200平方米200平方米364平方米364平方米300平方米300平方米單元戶型建議.青年大街建議方案(2)標(biāo)準(zhǔn)樓層建筑面積 : 1,988平方米得房率 : 70%單元建筑面積 實(shí)用面積(平方米) (平方米)1 278 1952 218 1533A 264 1854 160 1125 218 1536 133 937 160 1128 212 1489 133 9310 212 148此分割的特色在于客戶可以自由選擇不同的面積, 由133平方米1988平方米均可自由組合而成,只需把單元之間的分隔墻拆除即可。1233A5678910單元戶

9、型建議.方案(1)及(2)只屬概念分割, 為了有效地控制大廈出租樓層的客戶組合更合理化及便于日后管理, 建議在將來(lái)以下述之樓層及客戶分配進(jìn)行招商 :樓層目標(biāo)客戶面積19全層/半層20全層/半層213001000平方米223001000平方米233001000平方米24300以下面積25300以下面積26300以下面積273001000平方米283001000平方米293001000平方米30全層31全層單元戶型建議.面積組合建議 _ 銷(xiāo)售:組合分割建議原則 :重點(diǎn)面積以200400為主, 小面積占較少比例,避免劃分戶型太小而導(dǎo)致將來(lái)太多小型企業(yè)進(jìn)駐, 而無(wú)法控制其質(zhì)量的情況, 影響大廈的檔次及

10、形象;(2) 合符買(mǎi)家之基本承擔(dān)能力范圍 : 由人民幣1,700,000元至5,600,000元。 單元戶型建議.青年大街 1, 2單元之建筑面積建議 : 429平方米 (實(shí)用面積 : 300平方米) 5,7單元之建筑面積建議 : 300平方米 (實(shí)用面積 : 210平方米) 3, 8元之建筑面積建議 : 200平方米 (實(shí)用面積 :140平方米) 6單元之建筑面積建議 : 130平方米 (實(shí)用面積 : 91平方米)標(biāo)準(zhǔn)樓層建筑面積 : 1,988平方米得房率 : 70%130平方米200平方米200平方米429平方米429平方米300平方米300平方米1235678面積組合建議 _ 銷(xiāo)售:單

11、元戶型建議.層高及凈高大廈名稱(chēng)北京銀泰中心北京財(cái)富中心北京華貿(mào)中心北京環(huán)球金融中心青島萬(wàn)邦中心大連期貨大廈口層高(米)43.744.244.1凈高(米)2.72.72.72.752.72.8現(xiàn)時(shí)甲級(jí)寫(xiě)字樓之層高一般都在4米或以上, 而凈高則在2.7米, 原因 :對(duì)于有外籍員工的外資企業(yè)來(lái)說(shuō)非常影響辦公的舒適性?，F(xiàn)在眾多寫(xiě)字樓為追求高檔，將凈高提高，有的可達(dá)2.85或2.9米，但實(shí)際上2.7的高度最佳，一方面保證舒適性，另一方面也節(jié)省能源，起到了環(huán)保作用。建議 :層高 4 米凈高 2.7米.進(jìn)深、走廊尺寸及核心筒布局11進(jìn)深:1012米最合適從玻璃幕墻到走廊的進(jìn)深以1012米為宜，便于充分利用平

12、面，在留出內(nèi)部走廊的前提下，合理安排辦公位。現(xiàn)時(shí)部分國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓提進(jìn)深提升至1215米。22走廊的寬度最佳值為1.82米走廊的高度最佳值為2.6米及以上3走廊布局以 “日”字形分流各客戶核心筒放置于正中心,利于高效率的豎向交通分流, 充分利用樓層之空間面積, 令得房率較高。3.洗手間男坐便器:每450建筑平方米一個(gè)男小便器:每450建筑平方米一個(gè)女坐便器:每450建筑平方米一個(gè)根據(jù)現(xiàn)時(shí)甲級(jí)寫(xiě)字樓洗手間配置的標(biāo)準(zhǔn) :建議佳兆業(yè)寫(xiě)字樓之洗手間配置 :男坐便器:3個(gè)男小便器:3個(gè)女坐便器:3個(gè)另外, 為了彰顯租戶的管理層之優(yōu)越地位, 以及提升大廈之檔次, 建議在出租樓層增加一個(gè)VIP洗手間, 主要

13、配置為1個(gè)坐便器及洗手盤(pán)。.大廈名稱(chēng)北京嘉里中心北京國(guó)貿(mào)III期北京環(huán)球金融中心青島萬(wàn)邦中心大連期貨大廈樓層承重(公斤/平方米)250250400250250現(xiàn)時(shí)甲級(jí)寫(xiě)字樓一般標(biāo)準(zhǔn)樓層承重都在250公斤/平方米或以上, 此承重量已能滿足普遍客戶之需求; 但建議佳兆業(yè)在建筑時(shí), 需考慮到是否需要引入一些特別客戶, 例如需要放置金庫(kù)之銀行、放置重型機(jī)器等之行業(yè)。屆時(shí), 在建筑方面必須針對(duì)某些客戶的特別需求, 而增加部分樓層之承重力，以配合日后招商。建議 :標(biāo)準(zhǔn)樓層承重 250公斤/平方米樓層承重.電梯數(shù)量根據(jù)甲級(jí)寫(xiě)字樓之標(biāo)準(zhǔn),按大廈總建筑面積計(jì)算,每部客梯服務(wù)面積不超過(guò)5,000平方米, 等候時(shí)間

14、不超過(guò)40秒, 載重1,600kg/部,速度不低于4m/s。建議 :電梯數(shù)量 :12部 (以60,000平方米建筑面積計(jì)算)1消防梯及2貨梯品牌 ;進(jìn)口知名品牌電梯轎箱高度:2.7-2.9米電梯載重:1,600公斤等候時(shí)間:不超過(guò)40秒裝修風(fēng)格：應(yīng)注重電梯內(nèi)的照明，通過(guò)燈源及鏡面的安裝保證亮度。地面及墻面以大理石作裝飾內(nèi)置液晶電視, 舒緩等候時(shí)的急燥感布局 :根據(jù)大廈之樓層分區(qū)設(shè)計(jì), 安排不同之電梯服務(wù)不同的區(qū)間, 以分流客戶, 減少等候時(shí)間及擠迫的情況。.停車(chē)位數(shù)量根據(jù)甲級(jí)寫(xiě)字樓對(duì)停車(chē)位的要求標(biāo)準(zhǔn), 需有地上和地下停車(chē)位，每10,000平方米寫(xiě)字樓面積提供60個(gè)以上車(chē)位。建議寫(xiě)字樓專(zhuān)用停車(chē)位

15、數(shù)量 :(38層 x 1,500平方米) / 10000 x 60個(gè) = 342個(gè)暫時(shí)停車(chē)位 :50個(gè)此外, 由于要同時(shí)考慮到商場(chǎng)的停車(chē)需求, 預(yù)計(jì)需增加600個(gè)停車(chē)位予商場(chǎng)使用, 而住宅的停車(chē)場(chǎng)則獨(dú)立使用。合共停車(chē)位數(shù)量 :992個(gè)停車(chē)位分配建議 :寫(xiě)字樓 :392個(gè)商場(chǎng) :600個(gè)住宅 :700個(gè)(每150平方米配一個(gè)車(chē)位).出租樓層 提供架高地板并鋪設(shè)到位。由于本項(xiàng)目的層高為4米，因此建議網(wǎng)絡(luò)地板高度為11厘米。 鋪設(shè)架高地板后的凈高達(dá)到2.7左右。 墻面為白色環(huán)保涂料 天花板、燈盤(pán)（包括燈管）、空調(diào)出風(fēng)口按照整層、大開(kāi)間的標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量提供給租戶（安裝） 使用雙扇玻璃門(mén)，首先在正對(duì)電梯間和正

16、對(duì)走廊的位置設(shè)置單元門(mén)，其它位置根據(jù)消防規(guī)范 的要求設(shè)置。 墻面： 大理石墻面、門(mén)采用與整體色調(diào)相一致的色彩。 地面： 大理石地面。 吊頂： 淺色鋁扣板。 潔具： 多數(shù)項(xiàng)目采用美標(biāo)，東陶，科勒等潔具品牌。 水龍頭：一定要選擇自動(dòng)感應(yīng)式，由于非典的影響，國(guó)家對(duì)此已經(jīng)做出明確要求。交付標(biāo)準(zhǔn). 燈光：建議用暖色光，使人感到溫馨和放松的感覺(jué)，且洗手臺(tái)上安裝燈源。 洗手盆：建議是傳統(tǒng)的下沉式，即水盆在臺(tái)面之下。雖然近兩年有些項(xiàng)目把洗手盆放在臺(tái)面 以上，外觀很時(shí)尚，但使用時(shí)發(fā)現(xiàn)很容易將水濺到盆外，不便于保持衛(wèi)生間的清潔。多數(shù)項(xiàng) 目現(xiàn)在還是回歸采用下沉式。 洗手液容器現(xiàn)在多采用壁掛式和嵌入式。建議使用嵌入式

17、。壁掛式是將洗手液容器掛在手盆 邊的墻上，使用時(shí)洗手液容易地到臺(tái)面上，不便于保持臺(tái)面的清潔。嵌入式是將洗手液容器 嵌在手盆邊的臺(tái)面里，使用時(shí)相對(duì)方便。 小便器建議使用自動(dòng)感應(yīng)沖水設(shè)備，體現(xiàn)大廈的先進(jìn)自控系統(tǒng)。 坐便器隔間門(mén)采用內(nèi)開(kāi)式，內(nèi)配旋轉(zhuǎn)式衛(wèi)生紙盒。衛(wèi)生紙盒的位置建議放在右手靠后，使人 進(jìn)入后能有足夠轉(zhuǎn)身空間。 門(mén)內(nèi)側(cè)設(shè)有掛衣鉤，并在離坐便器盡量分離的位置安裝小的臺(tái)面，放置隨身物品。 雖然多數(shù)衛(wèi)生間在洗手臺(tái)旁都安裝自動(dòng)干手機(jī)，但建議安裝抽紙?jiān)O(shè)備。一方面是由于干手機(jī) 設(shè)施有時(shí)會(huì)因故障而不能工作，給客人帶來(lái)不便。另一方面有調(diào)查表明，干手機(jī)的出風(fēng)口長(zhǎng) 期使用容易滋生細(xì)菌，污染人手，有人更喜歡用抽

18、紙擦手。雖然可能會(huì)增加成本，但有利于 提升檔次。交付標(biāo)準(zhǔn)出租樓層.地面 : 水泥地面。墻面為白色環(huán)保涂料天花板、燈盤(pán)（包括燈管）、空調(diào)出風(fēng)口按照整層、大開(kāi)間的標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量提供給租戶（不安裝）吊頂： 淺色鋁扣板, 提供但不安裝其它交付標(biāo)準(zhǔn)與出租樓層相同交付標(biāo)準(zhǔn)出售樓層.5A智能化系統(tǒng)之介紹樓宇自動(dòng)化系統(tǒng) (BAS) 消防自動(dòng)化系統(tǒng) (FAS)安防自動(dòng)化系統(tǒng) (SAS)辦公自動(dòng)化系統(tǒng) (OAS)通訊自動(dòng)化系統(tǒng) (CAS) 5A智能化系統(tǒng)綜合布線、寬帶網(wǎng)絡(luò)、移動(dòng)電話樓內(nèi)覆蓋系統(tǒng)、有線電視及數(shù)字程控電話系統(tǒng) 電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)管理 自動(dòng)火災(zāi)報(bào)警、自動(dòng)噴淋系統(tǒng) 門(mén)廳多媒體查詢

19、、電子布告、公共廣播、物業(yè)管理系統(tǒng)、商務(wù)會(huì)議系統(tǒng) 中央空調(diào)、冷凍機(jī)組、給排水、變配電、公共照明、電梯、三表抄送及空調(diào)自動(dòng)計(jì)費(fèi)系統(tǒng) .商務(wù)配套建議1層: 大堂 (設(shè)置于裙樓商場(chǎng)的獨(dú)立出入口)B1B3:員工餐廳 / 停車(chē)場(chǎng) / 汽車(chē)保養(yǎng)店32層: 高級(jí)會(huì)所6層 : 會(huì)議室、宴會(huì)廳、貴賓招待中心15層:商場(chǎng)綠色園景休閑茶座500平方米法國(guó)餐廳 及1,988平方米法國(guó)紅酒俱樂(lè)部(3)會(huì)議室 :2個(gè)大會(huì)議室 :400平方米/個(gè)2個(gè)中會(huì)議室 :150平方米/個(gè)3個(gè)小會(huì)議室 :50平方米/個(gè)1個(gè)宴會(huì)廳 :500平方米1個(gè)貴賓招待中心 :120150平方米(4)大堂 :500平方米員工餐廳 :500平方米汽車(chē)

20、保養(yǎng)店100平方米頂層: 綠色園景休閑茶座(*) 咖啡廳及便利店之配套, 建議在商場(chǎng)招商時(shí)引入, 為寫(xiě)字樓客戶帶來(lái)便捷。 頂層綠色園景 : 不單可以加強(qiáng)大廈的綠化的元素, 達(dá)到環(huán) 保的功能, 同時(shí)也能提供企業(yè)員工一個(gè)舒 適松弛的休憩之處。 法國(guó)餐廳 : 在餐飲行業(yè)中, 法國(guó)菜被譽(yù)為最高檔及浪 漫之佳肴, 引入著名的法國(guó)餐廳, 不單能 提升大廈的品位,突顯其獨(dú)特的配套差異 性外, 也能為尊貴的租戶提供一個(gè)用膳及 洽談商務(wù)的佳所。.第四章 建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃建議(2) 建筑規(guī)劃布局 (3) 立面設(shè)計(jì)(4) 平面設(shè)計(jì)(5) 項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu) (6) 項(xiàng)目機(jī)電方面.道路及車(chē)流動(dòng)線的設(shè)計(jì)的合理性 行人與機(jī)動(dòng)車(chē)

21、分離。 消防通路呈環(huán)狀環(huán)繞建筑，在局部位置隱匿于環(huán)境的硬質(zhì)鋪裝之中，在滿足消防要求的同 時(shí)，也能減少通路對(duì)環(huán)境的整體感及連續(xù)的破壞。 擁有數(shù)量充足標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位，四周交通發(fā)達(dá)，車(chē)輛進(jìn)出、?？勘憬荨?室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)地坪要求耐車(chē)輪磨擦，平整，同時(shí)也有良好的耐久性，耐重壓，無(wú)接縫，附著力 好，優(yōu)異的耐候性，斜坡具有防滑功能；便于編排車(chē)位、設(shè)置通道和通行標(biāo)志。 室外停車(chē)場(chǎng)除具備室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)的要求外，地坪的耐壓抗沖性能更高，平整美觀度、保光保色 行更佳，可以防止由混凝土地坪的磨損所產(chǎn)生的灰塵，污垢。 車(chē)庫(kù)出入口處及其內(nèi)部通道的道路交通標(biāo)志與標(biāo)線應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)明出入口交通組 織、內(nèi)部通道、車(chē)輛及人流路線走向、

22、停車(chē)位、車(chē)輛限高以及交通標(biāo)志與標(biāo)線等交通安全設(shè) 施。 為了防止汽車(chē)在進(jìn)入或退出停車(chē)位時(shí)，與墻面和柱角發(fā)生碰撞，宜采取一定的保護(hù)措施。如 墻面做水泥護(hù)裙，柱邊預(yù)埋角鋼等。 .景觀功能布置及景觀照明建筑布局結(jié)合朝向及景觀，在兼顧日照要求的同時(shí), 最大程度地利用基地周邊良好的城市廣場(chǎng)景觀等。而景觀照明上, 必須要注意環(huán)保節(jié)能的目標(biāo), 既能達(dá)到舒適的照明亮度, 亦能減少能源的浪費(fèi)。.綠化率及綠化處理方案通過(guò)采用喬、灌、草立體綠化的合理配置，形成景觀綠化隔離帶。在地面建筑樓群周?chē)O(shè)計(jì)綠林環(huán)繞，種植凈化空氣的植物和草地。綠化系統(tǒng)大致可用“二條景觀軸”加以概括。規(guī)劃利用人造水體景觀軸綠化軸，并將水系引到了大

23、廈前部位置，使得景觀可以滲透到城市空間。伴隨著水體景觀軸的是綠化景觀軸，既起到了襯托的作用，又使得城市道路、商業(yè)均可看見(jiàn)綠化景觀，屏蔽視線干擾。 綠化率一般控制40%.第四章 建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃建議(2) 建筑規(guī)劃布局 (3) 立面設(shè)計(jì)(4) 平面設(shè)計(jì)(5) 項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu) (6) 項(xiàng)目機(jī)電方面.項(xiàng)目外立面材料選用主力 :高檔玻璃幕墻(LOW-E中空雙層玻璃)局部 :高檔石材(大理石 / 云石)具容易維護(hù)及節(jié)能功效之材料.1大廈外墻最重要的地方是樓頂上的企業(yè)標(biāo)志或大廈名稱(chēng), 作為項(xiàng)目之特色外,亦是長(zhǎng)遠(yuǎn)宣傳之途徑。333廣告位的形式與位置客戶廣告牌面對(duì)青年大街主要道路,更顯眼及易見(jiàn)之處。22LED廣

24、告屏幕 或 節(jié)能燈光系統(tǒng).第四章 建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃建議(2) 建筑規(guī)劃布局 (3) 立面設(shè)計(jì)(4) 平面設(shè)計(jì)(5) 項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu) (6) 項(xiàng)目機(jī)電方面.大堂建議 大堂面積最佳應(yīng)在500平方米以上, 建議設(shè)置于裙樓商場(chǎng)的獨(dú)立進(jìn)出口, 與商場(chǎng) 入口分隔; 大堂高度最佳應(yīng)在10米以上; 大堂裝修材質(zhì)應(yīng)以大理石等石材為主，地面作藝術(shù)拼花, 輔助以其他材料; 大堂的裝修色調(diào)應(yīng)以淺色設(shè)計(jì)為主。是在因受設(shè)計(jì)因素影響，大堂面積有限的 項(xiàng)目中，淺色的設(shè)計(jì)可以放大人的視覺(jué)空間感。.大堂功能 客戶進(jìn)入大廈時(shí), 大堂接待前臺(tái)往往是客戶對(duì)大廈的第一形象。一個(gè)具特色接待前 臺(tái), 首先反映出企業(yè)的文化及大廈的檔次。接待前臺(tái)

25、設(shè)計(jì)風(fēng)格及接待人員的服務(wù)能 為客戶留下深刻印象。 特色的接待前臺(tái)能為本項(xiàng)目寬敞的大堂設(shè)計(jì)增加一個(gè)點(diǎn)綴。 接待前臺(tái)是客戶對(duì)大廈管理系統(tǒng)及服務(wù)的一個(gè)評(píng)分點(diǎn), 好的前臺(tái)服務(wù)彰顯大廈物業(yè) 管理的專(zhuān)業(yè)水平。 為客戶提供查詢、引導(dǎo)、登記及派送文件之服務(wù), 令租戶感到服務(wù)周全外,而保安及 門(mén)襟之功能, 更可減少陌生訪客對(duì)租戶的滋擾。 良好的前臺(tái)形象及服務(wù), 有助于客戶對(duì)大廈的信心, 對(duì)營(yíng)銷(xiāo)工作有一定的幫助。大堂設(shè)置客戶水牌或電子水牌, 有助租賃信息的發(fā)布, 以及形象宣傳。.第四章 建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃建議(2) 建筑規(guī)劃布局 (3) 立面設(shè)計(jì)(4) 平面設(shè)計(jì)(5) 項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu) (6) 項(xiàng)目機(jī)電方面.消防栓系統(tǒng)

26、核心筒布局平面結(jié)構(gòu) 高層建筑室內(nèi)消防給水，宜采用獨(dú)立的消防給水管道。 高層建筑的高壓或臨時(shí)高壓給水系統(tǒng)的壓力，應(yīng)滿足室內(nèi)最不利點(diǎn)消防設(shè)備 水壓的要求。 室外消火栓用水量應(yīng)按消防需水量最大的一座建筑物或一個(gè)防火分區(qū)計(jì)算。 成組布置的建筑 物應(yīng)按消防需水量較大的相鄰兩座計(jì)算。 室外消防給水可采用高壓或臨時(shí)高壓給水系統(tǒng)或低壓給水系統(tǒng)，如采用高壓 或臨時(shí)高壓給水系統(tǒng)，管道的壓力應(yīng)保證用水總量達(dá)到最大且水槍在任何建 筑物的最高處時(shí)，水槍的充實(shí)水柱仍不小于10m；如采用低壓給水系統(tǒng)，管 道的壓力應(yīng)保證滅火時(shí)最不利點(diǎn)消火栓的水壓不小于10m水柱（從地面算 起）。.消防梯平面結(jié)構(gòu)核心筒布局 高層建筑應(yīng)設(shè)消防電

27、梯 消防電梯可與客梯或工作電梯兼用，但應(yīng)符合消防電梯的要求 消防電梯間前室宜靠外墻設(shè)置，在首層應(yīng)設(shè)直通室外的出口或經(jīng)過(guò)長(zhǎng)度不超過(guò)30m 的通道通向室外 消防電梯間前室的門(mén)，應(yīng)采用乙級(jí)防火門(mén)或具有停滯功能的防火卷簾 消防電梯的載重量不應(yīng)小于800kg 消防電梯井、機(jī)房與相鄰其它電梯井、機(jī)房之間，應(yīng)采用耐火極限不低于2.00h的隔 墻隔開(kāi)，當(dāng)在隔墻上開(kāi)門(mén)時(shí)，應(yīng)設(shè)甲級(jí)防火門(mén) 消防電梯的行駛速度，應(yīng)按從首層到頂層的運(yùn)行時(shí)間不超過(guò)60s計(jì)算確定 消防電梯轎廂的內(nèi)裝修應(yīng)采用不燃燒材料 動(dòng)力與控制電纜、電線應(yīng)采取防水措施 消防電梯轎廂內(nèi)應(yīng)設(shè)專(zhuān)用電話；并應(yīng)在首層設(shè)供消防隊(duì)員專(zhuān)用的操作按鈕 消防電梯間前室門(mén)口宜

28、設(shè)擋水設(shè)施 消防電梯的井底應(yīng)設(shè)排水設(shè)施，排水井容量不應(yīng)小于2.00m3，排水泵的排水量不應(yīng) 小于10L/s.第四章 建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃建議(2) 建筑規(guī)劃布局 (3) 立面設(shè)計(jì)(4) 平面設(shè)計(jì)(5) 項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu) (6) 項(xiàng)目機(jī)電方面. 空調(diào)形式及系統(tǒng)空調(diào)設(shè)計(jì)至少采用四管制空調(diào)系統(tǒng)或VAV變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)。雖然VAV變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)是目前最先進(jìn)的系統(tǒng)，在環(huán)保和舒適度方面有明顯的優(yōu)勢(shì)。 新風(fēng)的形式及供應(yīng)量40立方米/小時(shí)/人建議：引進(jìn)美國(guó)生產(chǎn)的加濕膜，采用防菌、阻垢循環(huán)水系統(tǒng)，既保加濕的水量，又 可保證加濕的水質(zhì)，并且又不造成加濕的浪費(fèi)。.空調(diào)的分區(qū)及控制 空調(diào)設(shè)計(jì)溫度：201濕度：45-65 空氣凈

29、化.電梯設(shè)備電梯形式及控制形式 強(qiáng)電設(shè)計(jì)采用群控功能，以減少不必要的能耗;采用星型齒輪變頻電機(jī)，以降低能耗（降低電機(jī)起動(dòng)電流）。.備用電源 消防設(shè)計(jì)的合理性 強(qiáng)電設(shè)計(jì)火災(zāi)事故照明和疏散指示標(biāo)志可采用蓄電池作備用電源，但連續(xù)供電時(shí)間不應(yīng)少于20分鐘。消防用電設(shè)備應(yīng)采用單獨(dú)的供電回路，并當(dāng)發(fā)生火災(zāi)切斷生產(chǎn)、生活用電時(shí)，應(yīng)仍能保證消防用電，其配電設(shè)備應(yīng)有明顯標(biāo)志。消防用電設(shè)備的配電線路應(yīng)穿管保護(hù)。當(dāng)暗敷時(shí)應(yīng)敷設(shè)在非燃燒體結(jié)構(gòu)內(nèi)，其保護(hù)層厚度不應(yīng)小于3cm，明敷時(shí)必須穿金屬管，并采取防火保護(hù)措施。采用絕緣和護(hù)套為非延燃性材料的電纜時(shí)，可不采取穿金屬管保護(hù)，但應(yīng)敷設(shè)在電纜井溝內(nèi)。.強(qiáng)電設(shè)計(jì)備用電源 項(xiàng)目

30、要配備應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)，在市電中斷后15秒內(nèi)自動(dòng)啟動(dòng)。電梯系統(tǒng)需由應(yīng)急發(fā)電機(jī)作后備應(yīng)急供電，當(dāng)電梯由應(yīng)急發(fā)電機(jī)發(fā)電時(shí)及回到地面時(shí)，所有電源需切斷除了消防電梯外。當(dāng)主電源正常時(shí)，各層的應(yīng)急照明和應(yīng)急動(dòng)力負(fù)荷應(yīng)由正常照明和動(dòng)力負(fù)荷母線段提供，但當(dāng)?shù)谝宦冯娫窗l(fā)生故障時(shí)，第二路供電將自動(dòng)投入，并在最末一段配電箱處切換，以保持應(yīng)急照明及應(yīng)急動(dòng)力負(fù)荷能持續(xù)運(yùn)作。各層應(yīng)急照明和應(yīng)急動(dòng)力負(fù)荷更連至應(yīng)急發(fā)電機(jī)，以確保上述設(shè)施在雙路電源同時(shí)發(fā)生故障時(shí)，仍能正常運(yùn)行。為保障于市電中斷供電時(shí)不致造成財(cái)產(chǎn)及經(jīng)濟(jì)效益損失，消火設(shè)備采用雙回路電源供電(在末端設(shè)自動(dòng)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān))而計(jì)算機(jī)房設(shè)備、冷庫(kù)等應(yīng)采用確保供電，除正常單路供電

31、外，由應(yīng)急發(fā)電機(jī)提供應(yīng)急送電。而應(yīng)急發(fā)電機(jī)容量將滿足下列各應(yīng)急負(fù)荷之需要。寫(xiě)字樓配套裙房部分 .第五章 租售價(jià)格建議及收益分析 (1)主要參考因素(2) 項(xiàng)目租金建議(3) 項(xiàng)目售價(jià)建議(4) 項(xiàng)目收益初步預(yù)算 .深度客戶訪談 客戶訪談內(nèi)容簡(jiǎn)述 :訪問(wèn)對(duì)象 :以外資企業(yè)為主 共9家(企業(yè)形象對(duì)項(xiàng)目具有提升檔次之效益)(2)行業(yè) :銀行 / IT / 保險(xiǎn) / 物流 / 日用消費(fèi)品 / 綜合(3)訪談目的 :承租面積需求承租能力是否會(huì)考慮佳兆業(yè)項(xiàng)目考慮之元素選擇購(gòu)買(mǎi) / 租賃之意向 .深度客戶訪談 客戶訪談分析三井住友銀行三菱銀行匯豐銀行富士施樂(lè)惠普KUHE NAGEL中意人壽歐萊雅西門(mén)子1公司

32、性質(zhì)外資外資外資外資外資外資外資外資外資2業(yè)務(wù)銀行銀行銀行ITIT物流保險(xiǎn)業(yè)日用消費(fèi)品綜合3現(xiàn)時(shí)租用面積(平方米)1701501,100250700301,5009966,1174承租能力1,2008002,4007008001,7501,2601,1001,060(人民幣/平方米/年)(含物管費(fèi))(含物管費(fèi))(含物管費(fèi))(含物管費(fèi))(含物管費(fèi))(含物管費(fèi))(含物管費(fèi))(含物管費(fèi))5是否會(huì)考慮佳兆業(yè)項(xiàng)目不考慮考慮考慮暫不確定暫不確定考慮不考慮暫不確定暫不確定6考慮之元素金融商業(yè)區(qū)金廊規(guī)劃開(kāi)設(shè)分行綜合商業(yè)氣氛開(kāi)發(fā)商信心綜合商業(yè)氣氛行業(yè)不集中租金金廊整體規(guī)劃交通引入酒店保安系統(tǒng)客戶集中出售樓宇出質(zhì)

33、量的保障交通交通交通租金200250平方米商業(yè)氣圍300平方米租金(控制成本)開(kāi)發(fā)商信譽(yù)配套服務(wù)式公寓配套樓宇形象交通租金精裝修樓層承重開(kāi)發(fā)商信譽(yù)100150平方米足夠停車(chē)位租金7租/售租租租租租租購(gòu)買(mǎi)租租但佳兆業(yè)位置不適合.深度客戶訪談 需求面積 承租能力被訪之外資客戶中, 租金面積多以300平方米以下為主,占45%;其次均為較大的面積需求。外資客客由于租賃面積較大, 所以在承租水平一般在7001,200元/平方米/年的范圍內(nèi)。.深度客戶訪談 是否會(huì)考慮佳兆業(yè)項(xiàng)目 租 / 售比例由于佳兆業(yè)項(xiàng)目在建筑規(guī)劃的數(shù)據(jù)仍未確定, 客戶多以位置及開(kāi)發(fā)商的知名度作考慮之重點(diǎn)?，F(xiàn)階段表示會(huì)考慮或暫不確定的客

34、戶占78%。被訪的外資企業(yè)中, 大多選擇租賃為主,一般外資企業(yè)很少在國(guó)內(nèi)設(shè)置分公司時(shí)會(huì)采取購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的方式。.深度客戶訪談 綜合考慮之因素商業(yè)氛圍交通佳兆業(yè)項(xiàng)目租金優(yōu)惠開(kāi)發(fā)商信譽(yù)配套客戶之集中性6大元素.項(xiàng)目周邊租金調(diào)研本項(xiàng)目北方傳媒大廈財(cái)富中心E座卓越大廈華潤(rùn)中心華新國(guó)際大廈皇朝萬(wàn)鑫國(guó)際大廈人民幣95100元/平方米/月人民幣9095元/平方米/月人民幣100元/平方米/月人民幣70元/平方米/月人民幣105110元/平方米/月規(guī)劃中,預(yù)計(jì)租金 :人民幣6570元/平方米/月.項(xiàng)目自身價(jià)值的影響 項(xiàng)目自身為一綜合體, 配套完善, 較其它獨(dú)幢式辦公大樓更具價(jià)值提升之空間;面臨青年大街主干道,

35、交通便捷;大廈本身設(shè)有多項(xiàng)配套設(shè)施, 為客戶提供多元化服務(wù), 令產(chǎn)品較其它大廈更具市 場(chǎng)價(jià)值;(4)產(chǎn)品檔次定位與市場(chǎng)需求 (優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓)相符合, 相信更能吸引優(yōu)質(zhì)客戶的青萊。 .第五章 租售價(jià)格建議及收益分析 (1)主要參考因素(2) 項(xiàng)目租金建議(3) 項(xiàng)目售價(jià)建議(4) 項(xiàng)目收益初步預(yù)算 .租金定位 整體市場(chǎng)之經(jīng)濟(jì)狀況 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的租金定位 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的租金定位 與實(shí)際租賃情況之分析 本項(xiàng)目在物管服務(wù)及 配套設(shè)施之市場(chǎng)價(jià)值 反映 針對(duì)不同之客戶所提供 之特別優(yōu)惠政策租金水平初步建議租金訂價(jià)之考慮因素.租金價(jià)格之定價(jià)計(jì)算方法調(diào)整系數(shù)權(quán)重比例財(cái)富中心（E座）北方傳媒大廈機(jī)動(dòng)車(chē)行駛路線 6%0

36、.90.9地鐵因素6%0.81地標(biāo)性（可見(jiàn)性）6%0.90.9標(biāo)準(zhǔn)層面積 8%0.90.9架高地板5%11樓板承重4%11凈高 8%0.90.9使用率 8%0.80.9通訊 5%11空調(diào)系統(tǒng) 8%0.80.9電梯部數(shù)及梯速 4%0.80.9電梯的載客量4%0.80.7大堂6%0.80.9交付狀況 8%0.91配套設(shè)施 6%10.9物業(yè)管理 8%11綜合調(diào)整系數(shù)100%0.8920.928主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較租金水平初步建議.在進(jìn)行綜合系數(shù)比較時(shí)，由于佳兆業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目目前階段有些因素待定，我們則以該類(lèi)因素的市場(chǎng)平均值作為其標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較預(yù)測(cè)。公式推算平均有效租金=各樓盤(pán)平均有效租金/綜合系數(shù) 財(cái)富中心

37、E座北方傳媒大廈項(xiàng)目平均有效租金95100綜合調(diào)整系數(shù)0.8920.928與各物業(yè)推算平均有效租金107108 注：租金單位為人民幣：元/平方米/月，平均成交有效租金為不含物業(yè) 管理費(fèi)且除去免租期等因素的實(shí)際收益。租金水平初步建議租金價(jià)格之定價(jià)計(jì)算方法加權(quán)平均上述數(shù)據(jù)得出現(xiàn)時(shí)佳兆業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的平均成交租金價(jià)值為：108.2010年之租金價(jià)值 :人民幣108元/平方米/月預(yù)計(jì)佳兆業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目推出市場(chǎng)時(shí)間 :2012年中旬估計(jì)每年平均寫(xiě)字樓租金升幅 :3%由此我們推算出沈陽(yáng)佳兆業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目在2012年推出市場(chǎng)后, 而出租率達(dá)到9095%時(shí)的平均有效租金約為 人民幣115元/平方米/月(年租金 :

38、人民幣1,380元/平方米/年)(不含物業(yè)管理費(fèi)）。租金價(jià)格之定價(jià)計(jì)算方法租金水平初步建議.平均租金租金水平初步建議.各樓層租金訂價(jià)之原則樓層目標(biāo)租金 (人民幣/平方米/月)租金增幅 (+人民幣/平方米/月)1922層115-2325層11722628層11942931層1216以19層為最低對(duì)外出租樓層, 目標(biāo)租金以較靠近市場(chǎng)租金定價(jià),首階段推出的1922層以人民幣115元/平方米/月為目標(biāo)租金起步價(jià), 以后每3層上調(diào)人民幣2元/平方米/月,至最高層的31層時(shí),租金上調(diào)至人民幣121元/平方米/月。預(yù)計(jì)第一階段之租金由人民幣105元/平方米/月起, 至整體出租完成后, 平均租金可達(dá)人民幣11

39、5元/平方米/月租金水平初步建議.免租期現(xiàn)時(shí)大廈在租金優(yōu)惠政策方面, 多以免租期作為租金調(diào)整的元素, 原因 :反映大廈的檔次及形象;表面租金的不變, 有助客戶續(xù)租時(shí), 租金水平保持與市場(chǎng)較貼近的價(jià)位;免租期建議 基本租賃期2年, 每年1個(gè)月免租期;租賃面積在300500平方米 :整個(gè)租賃期內(nèi)額外增加1個(gè)月免租期租賃面積半層至全層 :整個(gè)租賃期內(nèi)額外增加2個(gè)月免租期2層或以上面積 :整個(gè)租賃期內(nèi)額外增加4個(gè)月免租期世界500強(qiáng)企業(yè)且租賃面積較大的客戶, 則按實(shí)際情況再與開(kāi)發(fā)商協(xié)議。優(yōu)惠條款.免裝修期(1) 200平方米以下 :15天 屬小型租戶, 裝修要求不高, 普遍以簡(jiǎn)裝為主。(2) 2001

40、,500平方米以下 :30天 部份租戶可能涉及打通兩至三個(gè)單元, 在裝修工程上較為復(fù)雜, 所需的裝修期一般為1個(gè)月。(3) 整層或整層以上60天 這類(lèi)租戶屬重點(diǎn)客戶, 在公司裝修上有其企業(yè)的形象要求, 工程施工更是要求細(xì)致,裝修工期 十分長(zhǎng)。特別個(gè)案則視乎實(shí)際情況而單獨(dú)交由開(kāi)發(fā)商決定。優(yōu)惠條款.未來(lái)市場(chǎng)變化因素的考慮未來(lái)市場(chǎng)之供應(yīng)量現(xiàn)時(shí)沈陽(yáng)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)正處于競(jìng)爭(zhēng)激烈的狀況, 在未來(lái)的23年間, 相信優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的租賃市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入更白熱化的時(shí)期,多個(gè)極具規(guī)模的項(xiàng)目陸續(xù)推出市場(chǎng), 隨著整體供應(yīng)量的不斷增加, 再加上許多大型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商亦蓄勢(shì)以待的準(zhǔn)備打進(jìn)沈陽(yáng)市場(chǎng), 未來(lái)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)必然會(huì)變化甚速

41、。金廊商圈的發(fā)展規(guī)劃金廊商圈之發(fā)展將是沈陽(yáng)市政府在未來(lái)數(shù)年重點(diǎn)拓展之工作, 除了整體上會(huì)推出不同的優(yōu)惠措施以協(xié)助開(kāi)發(fā)商興建項(xiàng)目外, 也會(huì)積極進(jìn)行招商引資, 為日后金廊商圈提供更多客戶資源。未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之趨勢(shì)沈陽(yáng)市、中國(guó) 以至全球之經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及變化, 將會(huì)影響本項(xiàng)目在未來(lái)開(kāi)發(fā)之成果。如何應(yīng)變?變化之可能原因.相對(duì)之應(yīng)變措施建議佳兆業(yè)代理行應(yīng)變措施開(kāi)發(fā)商與代理行保持定期之溝通, 了解市場(chǎng)之最新發(fā)展數(shù)據(jù)及趨勢(shì)。代理行每3個(gè)月提供一份季度性寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告予開(kāi)發(fā)商作參考。開(kāi)發(fā)商根據(jù)代理行所提供之市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù),與代理行共同調(diào)整相關(guān)之寫(xiě)字樓市場(chǎng)及營(yíng)銷(xiāo)策略方案,以求達(dá)到較接近市場(chǎng)水平, 令收益極大化。未來(lái)市

42、場(chǎng)變化因素的考慮.第五章 租售價(jià)格建議及收益分析 (1)主要參考因素(2) 項(xiàng)目租金建議(3) 項(xiàng)目售價(jià)建議(4) 項(xiàng)目收益初步預(yù)算 .市場(chǎng)比較法測(cè)算分析市場(chǎng)上主要寫(xiě)字樓之售價(jià)分析沈河區(qū).和平區(qū)市場(chǎng)上主要寫(xiě)字樓之售價(jià)分析市場(chǎng)比較法測(cè)算分析.綜合各區(qū)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓之售銷(xiāo)統(tǒng)計(jì)區(qū)域普遍平均售價(jià)范圍 (人民幣/平方米)沈河區(qū)12,00014,000元(最高 : 卓越大廈 18,000元)和平區(qū)10,00012,000元(最高 : 總統(tǒng)大廈 15,500元)皇姑區(qū)5,0009,000元鐵西區(qū)5,0009,000元(韻動(dòng)領(lǐng)地 : 最高達(dá)15,000元)市場(chǎng)比較法測(cè)算分析市場(chǎng)上主要寫(xiě)字樓之售價(jià)分析.銷(xiāo)售價(jià)格之定

43、價(jià)計(jì)算方法調(diào)整系數(shù)權(quán)重比例財(cái)富中心（E座）機(jī)動(dòng)車(chē)行駛路線 6%0.9地鐵因素6%0.8地標(biāo)性（可見(jiàn)性）6%0.9標(biāo)準(zhǔn)層面積 8%0.9架高地板5%1樓板承重4%1凈高 8%0.9使用率 8%0.8通訊 5%1空調(diào)系統(tǒng) 8%0.8電梯部數(shù)及梯速 4%0.8電梯的載客量4%0.8大堂6%0.8交付狀況 8%0.9配套設(shè)施 6%1物業(yè)管理 8%1綜合調(diào)整系數(shù)100%0.892同區(qū)同類(lèi)產(chǎn)品之比較市場(chǎng)比較法測(cè)算分析.在進(jìn)行綜合系數(shù)比較時(shí)，由于佳兆業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目目前階段有些因素待定，我們則以該類(lèi)因素的市場(chǎng)平均值作為其標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較預(yù)測(cè)。公式推算有效售價(jià)=參考樓盤(pán)平均有效售價(jià)/綜合系數(shù) 財(cái)富中心E座項(xiàng)目平均有效

44、售價(jià)11,700綜合調(diào)整系數(shù)0.892與各物業(yè)推算平均有效售價(jià)13,117注：售價(jià)單位為人民幣：元/平方米，平均成交有效售價(jià)為不含售價(jià)優(yōu)惠 條款等因素的實(shí)際收益。上述數(shù)據(jù)得出現(xiàn)時(shí)佳兆業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的平均參考成交售價(jià)值為：13,117市場(chǎng)比較法測(cè)算分析銷(xiāo)售價(jià)格之定價(jià)計(jì)算方法.結(jié)合項(xiàng)目綜合測(cè)算分析銷(xiāo)售價(jià)格現(xiàn)時(shí)沈河區(qū)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓之售價(jià)界乎人民幣12,00014,000元/平方米根據(jù)市場(chǎng)比較法計(jì)算, 預(yù)計(jì)之佳兆業(yè)之平均成交有效售價(jià)為人民幣13,117元/平方米綜合兩者之分析佳兆業(yè)寫(xiě)字樓整體項(xiàng)目之平均合理成交有效售價(jià)人民幣13,000元/平方米市場(chǎng)比較法測(cè)算分析.售價(jià)建議在首階段推出710層時(shí), 建議提供售

45、價(jià)優(yōu)惠(3%), 以吸引更多的買(mǎi)家之投資意欲;當(dāng)?shù)谝浑A段的樓層銷(xiāo)售完畢后, 再推出第二階段的4層單元, 屆時(shí)不再提供任何優(yōu)惠, 并在銷(xiāo)售價(jià)格方面上調(diào)3%;第三階段亦采取類(lèi)似之手法, 推出時(shí)至少上調(diào)3%的銷(xiāo)售價(jià)格。 .各樓層售價(jià)訂價(jià)之原則樓層目標(biāo)銷(xiāo)售價(jià)(人民幣/平方米)售價(jià)增幅 (+人民幣/平方米)79層12,500-1012層12,7002001315層12,9004001618層13,100600在首階段推出710層時(shí), 建議提供售價(jià)優(yōu)惠(3%), 以吸引更多的買(mǎi)家之投資意慾;預(yù)計(jì)第一階段之售價(jià)由人民幣12,125元/平方米起, 至整體銷(xiāo)售完成后, 平均銷(xiāo)售價(jià)格可達(dá)人民幣13,067元/平方

46、米/月售價(jià)建議.第五章 租售價(jià)格建議及收益分析 (1)主要參考因素(2) 項(xiàng)目租金建議(3) 項(xiàng)目售價(jià)建議(4) 項(xiàng)目收益初步預(yù)算 .短期收益從本項(xiàng)目而言, 短期收益將集中在銷(xiāo)售收入方面, 以平均成交價(jià)人民幣13,067元/平方米計(jì)算, 在分3個(gè)銷(xiāo)售階段(12個(gè)月內(nèi)完成)的執(zhí)行原則下, 預(yù)計(jì)之短期收益 :銷(xiāo)售期銷(xiāo)售面積 (平方米)預(yù)計(jì)收益 (人民幣)第一階段7,95296,803,672(首4個(gè)月)第二階段7,952104,839,168(58個(gè)月)第三階段7,952110,093,412(912個(gè)月)總銷(xiāo)售收入 :311,736,252.長(zhǎng)期收益長(zhǎng)期收益則以高區(qū)樓層之租金收入為主, 預(yù)計(jì)寫(xiě)字

47、樓項(xiàng)目在推出市場(chǎng)后2年半內(nèi)之收入為 :總累計(jì)租金收入 (人民幣) : 51,385,503元長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō), 佳兆業(yè)集團(tuán)可以考慮日后大廈高層出租率達(dá)到較高水平時(shí), 把高區(qū)樓層連租約出售, 賺取更大的收益。.第六章項(xiàng)目推廣策略 目標(biāo)客戶尋找方式及策略(2) 銷(xiāo)售工具之建議(3) 自身樓體包裝(4) 大眾媒體推廣策略(5) 其他途徑推廣 .尋找客戶之方式獨(dú)家租售代理營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)五大代理行之客戶推薦與政府合作進(jìn)行招商引資當(dāng)?shù)氐谌酱碇献魃虝?huì)佳兆業(yè)集團(tuán)管理層推薦客戶營(yíng)銷(xiāo)工具廣告宣傳公關(guān)活動(dòng)客戶.本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)途徑營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì) 銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)對(duì)各主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的現(xiàn)時(shí)租戶作全力之宣傳, 搜集重要 客戶的資料,進(jìn)行電話速銷(xiāo)、宣傳等租售工作。當(dāng)?shù)卮?與當(dāng)?shù)卮砗献? 增加客戶的覆蓋網(wǎng)