1、.：.；吳家山區(qū)域房地產(chǎn)市場分析吳家山區(qū)域概略1、地理位置吳家山區(qū)域在東西湖片區(qū)的重要性不言而喻，假設(shè)說金銀湖區(qū)域是以生態(tài)環(huán)境的要素來劃分的，那么吳家山就是以工業(yè)產(chǎn)業(yè)尤其是臺商投資區(qū)的要素來劃分的區(qū)域。詳細(xì)是指張柏路以西，張公提以北的區(qū)域，區(qū)域面積499。7平方公里其中開發(fā)區(qū)面積180平方公里，戶籍人口23萬，常住人口35萬。2、交通情況區(qū)域已實現(xiàn)公路網(wǎng)絡(luò)化，從吳家山到各辦事處之間公路高等級化，鄉(xiāng)村村鎮(zhèn)道路全部硬化的目的。路橋?qū)?95平方公里的幅員面積串連起來，構(gòu)成了“半小時經(jīng)濟(jì)圈。這些公路又與橫貫境內(nèi)的107國道、京珠高速公路、漢渝鐵路、漢江航道、武漢中環(huán)、武漢外環(huán)、武漢地鐵、武漢輕軌、武漢

2、天河國際機(jī)場高速公路相連，構(gòu)成了立體交通網(wǎng)絡(luò)。以107國道為主軸線，金山大道為輔線，覆蓋全區(qū)的棋盤式公路網(wǎng)絡(luò)已建成，已規(guī)劃設(shè)計并正在建立中的“八路一湖工程。將使區(qū)內(nèi)的交通條件錦上添花。3、配套設(shè)備吳家山投資區(qū)內(nèi)中小學(xué)，幼兒園等根底教育設(shè)備完善。小學(xué)四所，武漢市重點中學(xué)吳家山中學(xué)，國家重點職業(yè)高校東西湖職業(yè)學(xué)校，每年可為各行各業(yè)培訓(xùn)專門技術(shù)人才3000多人。天然氣供氣才干為5000萬平方米，可滿足全區(qū)工業(yè)企業(yè)及居民運(yùn)用。4、區(qū)域房地產(chǎn)開展情況及前景吳家山區(qū)域的自然環(huán)境較金銀湖差，區(qū)內(nèi)的交通尚未完善，配套設(shè)備也有待改善。但由于所面對的消費(fèi)者層面不同，并不存在直接的競爭，而且可以經(jīng)過差別化和細(xì)分市場

3、來實現(xiàn)共贏的局面。東西湖區(qū)政府提出在五年內(nèi)，逐漸把東西湖區(qū)建立成為新型工業(yè)園、現(xiàn)代物流區(qū)、生態(tài)居住區(qū)和水鄉(xiāng)旅游區(qū)的斗爭目的。按照這一開展定位，就要加快三區(qū)一園的建立步伐。 繼2001年吳家山海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園被同意成為國家級對外開放開發(fā)區(qū)后，2002年東西湖區(qū)又被同意為國家級武漢食品工業(yè)加工區(qū)、國家級生態(tài)示范建立區(qū)，加上吳家山臺商投資區(qū)。三區(qū)一園的格局正式構(gòu)成。隨著今后漢口地域的開展，城市西擴(kuò)必成定局。根據(jù)目前武漢區(qū)域性經(jīng)濟(jì)特征，因任務(wù)生活需求構(gòu)成了一大批以中產(chǎn)階級為主體、以漢口為中央商務(wù)區(qū)CBD和中央信息產(chǎn)業(yè)區(qū)CID為主要輻射帶的大型中央生活區(qū)域。武漢的西擴(kuò)為本區(qū)帶來了機(jī)遇，大量的高素質(zhì)樓盤

4、所帶來的品牌效應(yīng)將在今后迸發(fā)，本區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)由于可塑性強(qiáng)，開展的空間宏大。區(qū)域房地產(chǎn)供需關(guān)系分析吳家山主要在售樓盤根本資料工程稱號占地萬容積率綠化率物業(yè)形狀總套數(shù)套開盤時間當(dāng)前均價元/平米沿海.賽洛城96.71.639%多層、小高層75002007-3-31多層3620小高層3620紫云.黃獅海岸12.61.5135%多層、小高層、花園洋房1618待 定多層3600小高層3600金山.銀湖灣10.61.636%多層、小高層10282007-6-8多層2830鑫?；ǔ?41.6836.5%小高層、高層、別墅22392003-12-2小高層3500嘉禾園美景豪苑162.1666%高層7722006

5、-9-28高層3800秀水佳園221.735.1%多層、小高層3732006-11-25多層2700小高層2700航天.嘉園121.0539%多層、花園洋房7862005-7-30多層3400花園洋房33001、工程規(guī)模分析2007年東西湖片區(qū)商品房新增可售面積變化圖可以從上面兩圖中看出，吳家山區(qū)域內(nèi)商品房的供應(yīng)量還是很充足的，根本堅持了每個月的新增住房的凈增良是上升的，闡明了該區(qū)域的房地產(chǎn)開展?jié)摿艽?。根本在售的工程?guī)模都在10萬平米以上，雖然比起金銀湖區(qū)域規(guī)劃在1000畝以上的住宅工程占總量的29，規(guī)劃在500畝至1000畝之間的住宅工程占總量的57的大盤聚集之地來說規(guī)模還是很小，但根本滿

6、足了吳家山一帶根本住宅需求。2、物業(yè)形狀多樣性分析由圖可以看出，該區(qū)域工程的物業(yè)形狀相當(dāng)豐富，多層，小高層，高層，花園洋房，別墅應(yīng)有盡有。3、區(qū)域工程價錢分析由圖可以看到，整個東西湖區(qū)域的工程均價在武漢來說還是屬于最低的。該區(qū)的開發(fā)量居武漢之首，闡明各路開展商看好其住宅的開展前景，而且其產(chǎn)品以多層為主，價錢較市區(qū)低，就目前武漢地域的消費(fèi)層次來說，是比較順應(yīng)市場的。 吳家山的自然資源較貧乏，周圍的配套尚未完備，總體可利用的資源不多，且吳家山區(qū)在武漢人的心目中尚屬城郊范疇，有一定的心思間隔 ，所以采用低開的價錢戰(zhàn)略有利于加快工程的推進(jìn)程度。4、區(qū)域目的客戶群分析東西湖區(qū)商品房不同類別商品住房銷售情

7、況東西湖區(qū)商品房不同型構(gòu)造商品住房銷售情況由圖可看出多層仍是市場熱點，小高層和花園洋房前景看好；二房二廳、三房兩廳95平方米120平方米之間的戶型是需求亮點；中檔房依然受群眾歡迎，本區(qū)的人們消費(fèi)程度與市區(qū)仍有一定間隔 ，所以多數(shù)人群都是選擇價性比較好的中檔房，既減少購房的壓力，又可以保證質(zhì)量。本工程的目的客戶主要是本區(qū)的居民尤其是臺商投資區(qū)企業(yè)職員、市區(qū)內(nèi)的部分居民和孝感區(qū)的居民。三、區(qū)域典型樓盤分析沿海.賽洛城1、產(chǎn)品概略開發(fā)商沿海綠色家園開展武漢工程地址武漢市東西湖區(qū)金山大道與張柏路交匯處占地面積96.7萬平方米當(dāng)前均價元/多層3620小高層3620容積率1.6銷售率37%綠化率39%開盤

8、時間2007-3-31沿海賽洛城工程位于武漢市東西湖區(qū)，毗鄰國家級臺商投資開發(fā)區(qū)、東西湖生態(tài)維護(hù)區(qū)。地塊交通便利，南面為城市快速干線金山大道，東面為城市主干道張柏路，西臨天然湖黃獅海。工程總建筑面積145萬平方米，其中住宅總建筑面積130萬平方米，由聯(lián)排、多層、小高層和高層等建筑物規(guī)劃有序有機(jī)組成，以滿足不同人士在的居住需求，整個賽洛城分五期滾動式開發(fā)。2、價錢戰(zhàn)略分析開盤由于樓盤的規(guī)模和品牌，均價略高于吳家山周邊樓盤，隨著吳家山工程整體價值的提高，本樓盤的均價也水漲船高，但之后為了保證推盤速度，在3600元每平方米的均價上堅持了很長時間。3、目的客戶群分析該工程規(guī)模在武漢來說可以說是很大了，

9、是個綜合性很高的工程，產(chǎn)品類型豐富，高層、小高層、多層、聯(lián)排別墅，滿足不同要求購房人的需求，既能滿足吳家山臺商投資區(qū)企業(yè)員工的居住要求，也適宜喜好郊區(qū)生活的漢口高收入階層，同時滿足了外地投資者投資需求。4、創(chuàng)新點產(chǎn)品多為南北通透、通風(fēng)好采光好的板樓，這些產(chǎn)品以組團(tuán)方式分布，每個組團(tuán)在享有工程大景觀的同時，還能欣賞到樓間小景，經(jīng)過景觀、綠地，使人在通透的房子中覺得到了空間的無限延展、建筑外立面風(fēng)格為現(xiàn)代風(fēng)格點綴歐式古典符號，簡約不失精彩，顏色清新明快，一致中有變化，具有新古典主義建筑風(fēng)格精華。小區(qū)內(nèi)人車分流，車行道、慢行道的人性化設(shè)計有效保證居住者平安的同時，也表達(dá)了社區(qū)安康、運(yùn)動、休閑的設(shè)計理

10、念； 新安康文化、新享用文化、新檔次文化共同構(gòu)筑了新都市文化。紫云.黃獅海岸1、產(chǎn)品概略開發(fā)商武漢中鄂聯(lián)房地產(chǎn)股份工程地址東西湖區(qū)三店易家灣688號占地面積12.6萬平米當(dāng)前均價元/多層3600小高層3600容積率1.51銷售率-綠化率35%開盤時間2007-6-18紫云黃獅海岸工程坐落于東西湖區(qū)金山大道北、三店集鎮(zhèn)東，占地188畝，暫時有737，505兩條公交線路，周邊有三店一體化中小學(xué)、吳三小、四中、吳家山中學(xué)、吳一小等中小學(xué)校，中百倉儲、中商平價、武商量販店等超市，吳家山人民醫(yī)院、吳家山婦幼保健院、吳家山三店醫(yī)院等醫(yī)院，隨著吳家山區(qū)域的開展，工程周邊套將不斷完善，工程參與獨特的“管道直飲

11、水系統(tǒng)、智能化生活設(shè)備，仔細(xì)講究自然與空間交融的合理尺度，以綠蔭草坪、翠意大樹，配合精致的樓體立面、屋頂，構(gòu)成從地面到高樓多層次、多視角的綠化空間。2、價錢戰(zhàn)略分析8月3日開盤，開盤價為3600每平方米，與附近的鑫?；ǔ嵌诘木鶅r差不多，價錢 上采用的是無差別性營銷，不能以價錢作為吸引客戶的要素。3、目的客戶群分析根本為吳家山的原住民和漢口的投資者。4、創(chuàng)新點工程主要以景觀環(huán)境取勝，緊鄰黃獅海湖建有沿湖公園，綠化率超越35%。四、吳家山區(qū)域房地產(chǎn)市場分析總結(jié)東西湖板塊按樓盤質(zhì)量劃分的兩個區(qū)域金銀湖和吳家山，一個是高檔樓盤區(qū)，風(fēng)景優(yōu)美，有良好的山水資源，而且有環(huán)湖路和金山大道等公路經(jīng)過，通達(dá)性好。一個是中檔樓盤區(qū)，