1、20XX年成都未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)“我想在成都的街頭走一走，哦哦哦哦哦、 、 、 ”帶你看看成都未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)吧。趨勢(shì)一：圈層演化越來(lái)越明顯，游憩圈變遷為外圍帶來(lái)機(jī)遇將成都的整個(gè)地圖鋪開(kāi)， 可以明顯的發(fā)現(xiàn)成都的城市結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)明顯的圈層結(jié)構(gòu)， 成都的五環(huán)結(jié)構(gòu)已經(jīng)形成， 第六環(huán)現(xiàn)在也只差閉合。 在如此強(qiáng)烈的圈層結(jié)構(gòu)下， 游憩圈的外拓趨勢(shì)已經(jīng)十分明顯?？梢詫⒊啥际杏慰土颗琶笆木皡^(qū)與成都的整個(gè)圈層結(jié)構(gòu)聯(lián)系起來(lái)， 可以明顯的發(fā)現(xiàn)兩個(gè)規(guī)律： 一個(gè)是核心區(qū)文旅消費(fèi)、另一個(gè)就是郊區(qū)類(lèi)文旅消費(fèi)。 這兩者是在不斷變化的， 主要原因就是市區(qū)的擴(kuò)張。成都在 20XX 年前二環(huán)以內(nèi)的市區(qū)內(nèi)文旅消費(fèi)較為火爆，一個(gè)直接的體現(xiàn)就是

2、寬窄巷子、 錦里這些文旅項(xiàng)目的崛起與持續(xù)火爆。近幾年，隨著成都產(chǎn)業(yè)、人口的急劇增加，成都市核心區(qū)由二環(huán)以內(nèi)擴(kuò)至三環(huán)， 核心區(qū)文旅消費(fèi)由二環(huán)內(nèi)擴(kuò)張到三環(huán)內(nèi)， 東郊記憶與成都大悅城的火爆就是在這種背景下產(chǎn)生的。 而核心區(qū)的文旅消費(fèi)往往以市內(nèi)交通為主， 交通的擁堵情況、 公共交通的 通暢性、 停車(chē)的便捷性等都成為了人們選擇核心區(qū)文旅項(xiàng)目的重 要因素。核心區(qū)擴(kuò)張，都市的近郊、遠(yuǎn)郊也發(fā)生了變化，之前城市近郊為二環(huán)至三環(huán)之間， 現(xiàn)在擴(kuò)張至三環(huán)與四環(huán)之間， 遠(yuǎn)郊則擴(kuò)展至四環(huán)與五環(huán)間、五環(huán)與六環(huán)間，以及六環(huán)外周邊區(qū)域。交可以看到在郊區(qū)類(lèi)文旅項(xiàng)目中， 交通區(qū)位影響巨大， 其中四環(huán)內(nèi)的三圣花鄉(xiāng)緊鄰四環(huán)高速;五環(huán)內(nèi)

3、的洛帶古城、寶光桂湖都在離開(kāi)出城高速后， 車(chē)程在 10 分鐘以內(nèi) ;五環(huán)外的黃龍溪古鎮(zhèn)也緊挨五環(huán)六環(huán)外的青城山 - 都江堰、街子古鎮(zhèn)、平樂(lè)古鎮(zhèn)都緊挨著六環(huán)高速。趨勢(shì)二：核心區(qū)文旅項(xiàng)目變現(xiàn)需倚靠商圈、郊區(qū)文旅項(xiàng)目變現(xiàn)需引流從核心區(qū)受歡迎文旅項(xiàng)目的分布來(lái)看， 現(xiàn)有的游客量靠前的項(xiàng)目基本依托于所在商圈， 例如寬窄巷子位于春鹽商圈、 東郊記憶位于建設(shè)路商圈、 成都大悅城位于紅牌樓商圈。 核心區(qū)文旅項(xiàng)目多以商業(yè)街區(qū)、創(chuàng)意園區(qū)、綜合商貿(mào)區(qū)等形式為主，依托于已有的或正在形成的商圈， 能夠有效的實(shí)現(xiàn)商圈流量向文旅項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化，未來(lái)這一趨勢(shì)還將繼續(xù)。而郊區(qū)文旅項(xiàng)目的變現(xiàn)則需要自己強(qiáng)大的引流機(jī)制， 一方面上文已述臨

4、近高速搶占有利的交通區(qū)位成為必然;另一方面大體量投入、 高規(guī)格運(yùn)營(yíng)成為了標(biāo)配， 獨(dú)特的定位與景觀成為了引流的必然配置。 可以從上圖中看到郊區(qū)型的文旅除了三圣鄉(xiāng)屬于田園綜合體，其余的文旅項(xiàng)目都集中在古鎮(zhèn)上，加上 20XX 年招商 引資中的古鎮(zhèn)項(xiàng)目，未來(lái)在這個(gè)區(qū)域如何從激烈的競(jìng)爭(zhēng)中引流成 為了重要問(wèn)題。趨勢(shì)三：部分文旅項(xiàng)目在享受圈層擴(kuò)張的紅利， 但已有文旅項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中 業(yè)績(jī)下滑將成常態(tài)早期進(jìn)入成都二環(huán)外、四環(huán)內(nèi)進(jìn)行文旅項(xiàng)目布局的企業(yè)開(kāi)始 享受成都城市圈層擴(kuò)張的紅利， 一方面是二環(huán)至三環(huán)成為核心區(qū)， 使得土地增值的同時(shí)，游客量也雙收，項(xiàng)目的收益實(shí)現(xiàn)堅(jiān)實(shí)而有 保障。三環(huán)至四環(huán)之間的文旅項(xiàng)目，區(qū)位也得到

5、大大提升，由遠(yuǎn) 郊型轉(zhuǎn)換為近郊型，大大拉近了與市場(chǎng)的距離， 未來(lái)的發(fā)展也可 期待。但是寬窄巷子的游客量下降也吹響了文旅項(xiàng)目業(yè)績(jī)下滑的 號(hào)角，未來(lái)盡管隨著人口的增加，帶來(lái)了市場(chǎng)新活力，但是已有 文旅項(xiàng)目會(huì)隨著新項(xiàng)目的增加而競(jìng)爭(zhēng)加劇，也會(huì)隨著商圈的變遷而流量下降。未來(lái)核心區(qū)文旅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力下降將來(lái)自于所在商圈 的影響力下降，而郊區(qū)型文旅項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力下降將來(lái)自于同類(lèi)文 旅項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)加劇。趨勢(shì)四：文旅區(qū)域聚合將成為趨勢(shì)，有望出現(xiàn)旅游功能為主的新區(qū)目前的形勢(shì)下，成都文旅的發(fā)展還是以項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)為主， 各區(qū) 以招商引資為目標(biāo)導(dǎo)向依然很明確， 造成成都的近郊及遠(yuǎn)郊的項(xiàng) 目開(kāi)始扎堆產(chǎn)生，但是這并不意味著文旅項(xiàng)目的空

6、間分布上卻更加趨于分散， 這一趨勢(shì)本身不利于成都的旅游空間優(yōu)化， 本身過(guò)于分散的空間分布也不利于旅游項(xiàng)目之間產(chǎn)生集聚效應(yīng)， 不利于各項(xiàng)目之間流量的相互轉(zhuǎn)化，更不利于世界級(jí)文旅區(qū)域的出現(xiàn)。因此，未來(lái)的成都地區(qū)，文旅區(qū)域聚合將成為趨勢(shì)，政府將會(huì)更加注重項(xiàng)目在區(qū)位上的聚合性， 類(lèi)似三圣花鄉(xiāng)一類(lèi)的大體量旅游區(qū)域?qū)?huì)出現(xiàn)。 另外為了適應(yīng)程度旅游蓬勃發(fā)展的趨勢(shì)， 并合理的推動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成都學(xué)習(xí)深圳、上海的先例，設(shè)立以國(guó)際旅游為主要導(dǎo)向的旅游新區(qū)的可能性在增加， 屆時(shí)很可能將進(jìn)一步加速成都文旅項(xiàng)目在空間上的聚合。趨勢(shì)五：交通深刻改變文旅項(xiàng)目布局， 核心與外圍文旅項(xiàng)目對(duì)交通的依賴各不相同城市的交通在深刻

7、的改變著文旅的布局， 在成都， 一個(gè)可以預(yù)見(jiàn)的問(wèn)題就是限牌或者分時(shí)段車(chē)輛限入將成為可能， 而在這個(gè)可能下文旅項(xiàng)目對(duì)交通的依賴需要充分考量。根據(jù) 20XX 年的數(shù)據(jù)，成都的機(jī)動(dòng)車(chē)保有量 494.2 萬(wàn)輛，排名全國(guó)各城市第二。 其中私家車(chē)398.2 萬(wàn)輛， 私家車(chē)增速達(dá)7.7%?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是未來(lái)成都的私家車(chē)將更加巨大， 目前成都的擁堵指數(shù)為 1.88 ，雖然不是全國(guó)十大最擁堵城市，但是核心區(qū) （三環(huán)以內(nèi) ）的擁堵卻是顯而易見(jiàn)的。 未來(lái)的成都， 人口持續(xù)增長(zhǎng)的情況下，要么限牌、要么三環(huán)以內(nèi)分區(qū)段車(chē)輛限入將極有可能發(fā)生。無(wú)論是限牌還是分區(qū)限入， 或是成都三環(huán)內(nèi)的擁堵持續(xù)增加，導(dǎo)致的直接的后果都將是成都

8、核心區(qū)與外圍區(qū)交通方式的改變。核心區(qū)將更加依賴公共交通， 尤其是地鐵。 外圍區(qū)將更多依靠私家車(chē)。在這種情況下，核心區(qū)與外圍區(qū)（近郊、遠(yuǎn)郊）的文旅項(xiàng)目對(duì)交通的依賴將各不相同。 核心區(qū)由于交通擁堵、 車(chē)位緊張等因素，對(duì)于公共交通的依賴程度將更加巨大。 而地鐵則是核心區(qū)快運(yùn)量交通的首選，因此核心區(qū)文旅項(xiàng)目周邊有無(wú)地鐵、距離遠(yuǎn)近，以及地鐵交匯的多寡將成為決定文旅項(xiàng)目未來(lái)興衰的重要指標(biāo)。 而綜合商業(yè)類(lèi)文旅項(xiàng)目， 不僅僅地鐵非常重要， 停車(chē)場(chǎng)大小也是一個(gè)關(guān)鍵。外圍區(qū) （近郊、遠(yuǎn)郊） 的文旅項(xiàng)目則引流與私家車(chē)相關(guān)的方面密不可分，一是距離出城高速的遠(yuǎn)近、二是對(duì)接交通的便捷性、三是停車(chē)場(chǎng)的規(guī)模。 所以外圍區(qū)文旅

9、項(xiàng)目在這方面需要多加關(guān)注。因?yàn)樵谟兴郊臆?chē)的情況下，從成都核心區(qū)（假定一環(huán)內(nèi)）出發(fā)到出三環(huán)，雖然距離在20km 以內(nèi)，但是考慮擁堵的情況，出三環(huán)也需 30 分鐘左右，而一旦出三環(huán)，隨著擁堵的消失，流量往交通順暢的區(qū)域流動(dòng)就成為了選擇。而且以人開(kāi)車(chē)一小時(shí)的車(chē)程計(jì)，出三環(huán)需半小時(shí)， 三環(huán)外半小時(shí)以內(nèi)的車(chē)程就是舒適的出游半徑，這也是為什么靠近成都的六環(huán)外旅游也能興起的原因。趨勢(shì)六：三環(huán)文旅形態(tài)改變，四環(huán)的潛力仍然巨大圈層的外拓已經(jīng)勢(shì)不可擋， 隨著三環(huán)成為核心區(qū)， 三環(huán)內(nèi)的文旅項(xiàng)目形態(tài)開(kāi)始改變， 由粗放型向精細(xì)型轉(zhuǎn)變，單位投入開(kāi)始增加。而成都的城市外拓趨勢(shì)仍在繼續(xù)，按照預(yù)計(jì)， 20XX 年人口達(dá)到 18

10、00 萬(wàn)， 未來(lái) 5 年人口將達(dá)到 20XX 年萬(wàn)。 在這個(gè)趨勢(shì)下，以成都三環(huán)以內(nèi)不到 30 平方公里的面積如果繼續(xù)集聚，將難以承受交通、環(huán)境、生態(tài)等方面的壓力，而公共服務(wù)方面，例如教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等持續(xù)高壓，都難以為繼，因此成都城市核心區(qū)向四環(huán)拓展勢(shì)在必行在這一判斷下，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)成都四環(huán)的發(fā)展?jié)摿薮蟆６诔啥妓沫h(huán)布局的文旅項(xiàng)目， 很大可能性也能享受到東郊記憶一般提前在三環(huán)內(nèi)布局的市場(chǎng)紅利。趨勢(shì)七：市場(chǎng)細(xì)分在孕育，小圈層旅游將興起目前成都的旅游市場(chǎng)是大眾旅游市場(chǎng)，市場(chǎng)細(xì)分并不明顯。但是可見(jiàn)的是外來(lái)游客市場(chǎng)與本地休閑旅游的市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始分異。 這在成都旅游市場(chǎng)特征中已經(jīng)詳細(xì)闡述。 而未來(lái)這種

11、市場(chǎng)分異將會(huì)進(jìn)一步增加， 目前的本地休閑市場(chǎng)， 仍然沒(méi)有細(xì)致的細(xì)分市場(chǎng)， 大部分的文旅項(xiàng)目仍然處于大小通吃的時(shí)代， 高端市場(chǎng)低端市場(chǎng)一把抓、男性女性市場(chǎng)無(wú)分類(lèi)、不同類(lèi)型市場(chǎng)無(wú)分別，未來(lái)的文旅項(xiàng)目數(shù)量眾多， 競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈， 如何在各自的細(xì)分市場(chǎng)中找到自身的定位將至關(guān)重要， 現(xiàn)在開(kāi)始孕育， 未來(lái)才有競(jìng)爭(zhēng)中立足的可能。與細(xì)分市場(chǎng)緊密相關(guān)的就是小圈層， 特定興趣或特定關(guān)系的人群組成的小圈層， 聯(lián)系比一般市場(chǎng)更加緊密， 成員間更加熟識(shí)，流量小，但是黏度高、忠誠(chéng)性好，這一部分人的旅游也將在成都興起。 部分文旅項(xiàng)目如果能夠與特定的小圈層綁定， 將能夠享受很好的增值效應(yīng)。趨勢(shì)八：古鎮(zhèn)類(lèi)文旅項(xiàng)目將持續(xù)投入，但異

12、質(zhì)類(lèi)的項(xiàng)目將持續(xù)吸金從目前的投資來(lái)看， 古鎮(zhèn)類(lèi)或造城類(lèi)的文旅項(xiàng)目仍然是巨型投資的青睞， 其背后有著強(qiáng)烈的押注土地增值的愿景。 但是目前來(lái)看， 本身成都及其周邊的古鎮(zhèn)類(lèi)及造城類(lèi)文旅項(xiàng)目已經(jīng)對(duì)成都實(shí)現(xiàn)了合圍， 但古鎮(zhèn)的差異性卻沒(méi)有大的差別， 未來(lái)本地審美疲勞的可能性將越來(lái)越大，各路古鎮(zhèn)爭(zhēng)渡的可能性越來(lái)越大。而一些異質(zhì)類(lèi)項(xiàng)目，例如生態(tài)類(lèi)、莊園類(lèi)、兒童樂(lè)園、親子樂(lè)園等由于巨大的人群依托，且具有明確的細(xì)分市場(chǎng)，將會(huì)持續(xù)吸金。趨勢(shì)九：巨鱷投資的時(shí)代，精品型文旅項(xiàng)目也有勝出的機(jī)會(huì)隨著成都土地價(jià)格的上升， 無(wú)論是在核心區(qū)還是在近郊、 遠(yuǎn)郊， 成都文旅投資都已邁進(jìn)巨鱷投資的時(shí)代， 動(dòng)輒百億的項(xiàng)目也層出不窮。 這

13、些巨鱷投資體量大， 同樣也承受著回收難的巨大壓力，如果地產(chǎn)收益不及預(yù)期，這些項(xiàng)目同樣存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)， 由于古鎮(zhèn)類(lèi)項(xiàng)目的成批涌現(xiàn)， 造成未來(lái) 2-3 年， 成都周邊古鎮(zhèn)成災(zāi)的現(xiàn)象也將出現(xiàn)， 市場(chǎng)流量將被攤薄， 屆時(shí)文旅競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。在巨鱷投資的時(shí)代，并非沒(méi)有其他的文旅機(jī)會(huì)。輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)的精品型文旅項(xiàng)目將站在成都旅游發(fā)展的風(fēng)口中。 精品型文旅項(xiàng)目， 將更加注重細(xì)分市場(chǎng)， 在巨大的市場(chǎng)中優(yōu)選出自己的忠實(shí)客戶，在文化上、運(yùn)營(yíng)上、管理上精益求精，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的穩(wěn)定擴(kuò)展。趨勢(shì)九：巨鱷投資的時(shí)代，精品型文旅項(xiàng)目也有勝出的機(jī)會(huì)隨著成都土地價(jià)格的上升， 無(wú)論是在核心區(qū)還是在近郊、 遠(yuǎn)郊， 成都文旅投資都已邁進(jìn)巨鱷投資的時(shí)代， 動(dòng)輒百億的項(xiàng)目也層出不窮。 這些巨鱷投資體量大， 同樣也承受著回收難的巨大壓力，如果地產(chǎn)