1、房地產(chǎn)法練習(xí)題答案nt number ： PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998房地產(chǎn)法練習(xí)題一參考答案一、填空題1、土地出讓金2、事務(wù)管轄3、客體4、5、合法6、房改政策7、308、法律規(guī)定9、可以10、注銷登記11、合并12、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法13、房租二、單項選擇1、A 2、C 3、A 4、B 5、D6、C 7、A 8、A 9、D 10、A11、C 12、C 13、A三、多項選擇1、ABCD 2、ABCD 3、ABC 4、ABCD 5、ABC6、ABCD 7、ABCD 8、ABCD 9、ABCD 10、BCD 11、ACD 12、ABCD 13、ABCD四、

2、名詞解釋1、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是將房地產(chǎn)這一不動產(chǎn)作為一種重要的特殊的財產(chǎn)而形成的物 權(quán)，是依照國家法律對其所有的房地產(chǎn)享有直接管理支配并享受其利益以及排 除他人干涉的權(quán)利，包括房地產(chǎn)和房地產(chǎn)他物權(quán)。2、土地增值稅是以土地增值額為課稅標準，對土地使用者因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所 獲收益征的稅。3、房地產(chǎn)法是指調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易及管理過程中發(fā)生的社會關(guān)系的法律關(guān) 系的總稱。4、土地征收是指國家基于公共利益的需要，而將農(nóng)民集體所有的土地強制性的 收歸國有的行為。5、商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房及其 他建筑物。6、房地產(chǎn)開發(fā)，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，是指在依法取得國有的土地 上

3、，按照要求進行、房屋建設(shè)的行為。7、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交 換和贈送。8、預(yù)告登記指當事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時，為了限制債務(wù) 人處分該不動產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中， 購房者可以就尚未建成的住房進行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再 次出售或者進行抵押。9、房地產(chǎn)稅是指直接或間接以房地產(chǎn)為對象而征收的稅。10、房地產(chǎn)法的淵源是指房地產(chǎn)法律規(guī)范的表現(xiàn)形式。11、出讓土地使用權(quán)是指以土地所有者的身份將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi) 讓與土地使用者。由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的后取得的土地 使用權(quán)。1

4、2、房屋買賣合同是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權(quán)的一方為買受人或 者買方。13、建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享 有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利五、簡答題1、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，該行為除可能涉及合同法的諸多規(guī) 定外，還具有不動產(chǎn)物權(quán)變動的各項特點。包括：1、土地使用權(quán)與地上建筑 物、附著物一同移轉(zhuǎn)。2、權(quán)利義務(wù)一同轉(zhuǎn)移。這里的權(quán)利義務(wù)，是指土地使用 權(quán)從土地所有權(quán)分離時出讓合同所載明的權(quán)利義務(wù)及其未行使和未履行部分。3、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓需辦理變更登

5、記。我國現(xiàn)行立法對物權(quán)變動采取登記要件 主義，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽訂并不直接意味著土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)，土地 使用權(quán)的移轉(zhuǎn)以登記為要件，轉(zhuǎn)讓合同中的受讓人不是在轉(zhuǎn)讓合同簽定以后， 而是在土地使用權(quán)依法登記到受讓人名下以后方取得土地使用權(quán)。2、房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的條件房地產(chǎn)抵押權(quán)作為將來行使而設(shè)定的權(quán)利，非即時行使的權(quán)利，必須符合以下 三個的條件，抵押權(quán)人才能行使之。、房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在。、債權(quán)已屆清償期而未受清償。、對于債權(quán)的未受清償?shù)盅簷?quán)人沒有過失。3、房地產(chǎn)的法律特征表現(xiàn)在：第一、房地產(chǎn)是特定物。不管是地產(chǎn)，還是房 產(chǎn)，均屬于特定物。第二、房地產(chǎn)具有永久性。土地和房屋區(qū)別于其他不動產(chǎn) 的主要

6、特點是其能夠持久存在。第三、房地產(chǎn)具有固定性和安全性。房屋和土 地是最典型的不動產(chǎn)，它總是固定于某一個地方，不能隨意移動其位置。正因 為房地產(chǎn)的固定性，使房地產(chǎn)成為最安全的財產(chǎn)，它不能被隱匿，也不能被偷 盜。第四、房地產(chǎn)具有必要性和供給有限性。房地產(chǎn)是人類社會存在必須依賴 的財產(chǎn)，是每個人生存必備財產(chǎn)。人類生活、生產(chǎn)需要房屋和土地，而且土地 被認為是一切財富之母，是一切生產(chǎn)和生活得以開展的前提。但是土地的供給 是有限的，因而，導(dǎo)致房屋供給的有限性。第五、房地產(chǎn)具有資本價值。由于 土地具有永久性、安全性、有限供給性、人類需要永恒性，房地產(chǎn)的價格通常 會持續(xù)上揚，使房地產(chǎn)具有保值和增值性。4、根據(jù)

7、我國物業(yè)管理條例的規(guī)定，業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的委托方, 在物業(yè)管理中享有的權(quán)利主要在以下幾個方面：(1)按照合同的約定，接受提供的服務(wù)；(2)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；(3)提出制定和修改業(yè)主公約、的建議；(4)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；()選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；(6)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；(7)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(8)對、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備(以下簡稱專項維修資金)的管理 和使用；(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。當然，業(yè)主在享有上述權(quán)利的同時，也應(yīng)服從物收管理

8、企業(yè)的合法管理， 合理使用房屋和公用設(shè)施，維護物業(yè)的效用和價值，自覺遵守有關(guān)管理規(guī)章， 約束自己的行為。5、劃撥土地使用權(quán)有以下特征：第一、劃撥土地使用權(quán)包括土地使用者繳納拆 遷安置、補償費用(如城市的存量土地和征用集體土地)和無償取得(如國有 的荒山、沙漠、灘涂等)兩種形式。不論是何種形式，土地使用者均無需繳 納。第二、除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經(jīng) 許可不得進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動。第三、取得劃撥土地使用權(quán)，必 須經(jīng)有批準權(quán)的人民政府核準并按法定的工作程序辦理手續(xù)。第四、在國家沒 有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土 地以外

9、的土地，均按劃撥土地進行管理。6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利如下：(1)物業(yè)管理公司可以根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際情況，制定小區(qū)管理辦法，建立具體管理制度；(2)依照物業(yè)管理條例和物業(yè)管理合同對住宅小區(qū)實施管理；(3)依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)報酬；(4)有權(quán)制止違反業(yè)主公約及損害業(yè)主公共利益的行為；(5)有權(quán)選騁專營公司，如保險公司、保安公司等承擔(dān)專業(yè)管理業(yè)務(wù)；(6)有權(quán)要求業(yè)主委會協(xié)助管理公共事務(wù)。7、作為房屋租賃法律關(guān)系客體的房屋應(yīng)是法律允許出租的。根據(jù)我國城市房屋租賃管理辦法第6條規(guī)定，“有下列情形之一的房屋不得出租：(-)未依法取得房屋所有權(quán)證的；(-)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決

10、定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(三)共有房屋未取得共有人同意的；(四)權(quán)屬有爭議的；(五)屬于違法建筑的；(六)不符合安全標準的；(七)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；(A)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形?！庇猩鲜銮樾沃坏姆课莶坏糜糜诔鲎?，能夠作為房屋租賃法律關(guān)系客體的 房屋必須是有關(guān)法律、法規(guī)允許出租的。8、房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的主要內(nèi)容包括：相鄰?fù)恋厥褂藐P(guān)系。對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當提供必 要的便利。因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管 線等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當提

11、供必要的 便利。權(quán)利人應(yīng)當為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。對自然流水的 利用，應(yīng)當在不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對自然流水的排放，應(yīng)當尊 重自然流向。權(quán)利人建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標準，妨礙相 鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排 放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。權(quán)利人挖掘 土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。 因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應(yīng)當盡量避免對相鄰 的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當給予賠償。9、我國的土地登記制度兼具權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度的特點

12、，偏重于權(quán) 利登記制度。其主要特點為：（1）登記的強制性。（2）登記的不可推翻性。（3）登記審核的實質(zhì)性。（4）登 記的公信性。（5）登記簿的編成采取物的編成主義。（6）授予土地所有權(quán)、使用 權(quán)證書。（7）登記的動態(tài)性。（8）土地登記不包括地上的建筑物和附著物。10、房地產(chǎn)法律關(guān)系依房地產(chǎn)法律規(guī)范調(diào)整對象的不同可以分為：第一，房地 產(chǎn)開發(fā)法律關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)法律關(guān)系是指房地產(chǎn)主體在房地產(chǎn)開發(fā)過程中依 法形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。如土地征收、征用法律關(guān)系、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān) 系等。第二，房地產(chǎn)交易法律關(guān)系。房地產(chǎn)交易法律關(guān)系是指房地產(chǎn)主體在房 地產(chǎn)交易過程中依法所形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。如房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律

13、關(guān)系、房地產(chǎn) 租賃法律關(guān)系等。房地產(chǎn)管理關(guān)系。房地產(chǎn)管理關(guān)系是指房地產(chǎn)管理機關(guān)與房 地產(chǎn)主體之間在房地產(chǎn)管理過程中依法形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。如房地產(chǎn)項目審 批法律關(guān)系。第四，物業(yè)管理關(guān)系。物業(yè)管理關(guān)系是指物業(yè)管理公司于業(yè)主之 間在物業(yè)管理過程中依法形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，如房地產(chǎn)修繕法律關(guān)系。六、論述題1、依據(jù)我國有關(guān)法律的規(guī)定，房屋租賃中出租方享有的權(quán)利主要有以下幾個方 面：1、依照合同約定向承租人收取租金。2、在租賃合同有效期間，有權(quán)對承租人使用房屋的情況進行監(jiān)督和檢查。3、在租賃合同期滿時收回出租的房屋。出租人在行使上述權(quán)利的同時，負有以下義務(wù)：1、按照租賃合同約定的期限將房屋交付給承租人占有

14、、使用。不能按期交 付使用的，應(yīng)當支付違約金，給承租人造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。2、保證出租房屋的安全使用，出租住房的自然損壞，合同約定由出租人修 繕的，出租人負有及時修復(fù)的義務(wù)，出租人不及時修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性 事故，造成承租人財產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。生產(chǎn)經(jīng)營用房 的租賃，修繕責(zé)任由雙方當事人在合同中約定。3、不得損害承租人的利益，出租人在租賃期限內(nèi)，轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房 屋受讓人應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定，出租方有義務(wù)向房屋受讓人講明房屋 已出租的情況。4、依法繳納有關(guān)稅費。(-)承租人的權(quán)利和義務(wù)根據(jù)有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，房屋租賃的承租人享有以下權(quán)利：1、在合同約定的期限

15、內(nèi)占有、使用房屋的權(quán)利。2、在租賃合同有效期內(nèi)，房屋發(fā)生自然損壞時，有要求出租人及時修復(fù)的 權(quán)利。3、在租賃合同有效期內(nèi)，出租人將出租房屋轉(zhuǎn)讓時，承租人在同等條件下 有優(yōu)先購買權(quán)。4、在租賃合同期限屆滿時，出租人繼續(xù)出租房屋的，承租人在同等條件下 有優(yōu)先承租權(quán)。承租人在享有上述權(quán)利的同時，負有以下義務(wù)：1、按房屋租賃合同約定的方式和時間交付租金，違反約定的，應(yīng)承擔(dān)違約 責(zé)任。2、愛護并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆擴建或增添。確 需對承租房屋進行改動或增添的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同。3、因承租人的過錯造成房屋損壞的，承租人負有修復(fù)或賠償?shù)牧x務(wù)。4、甲承租人在使用房屋期

16、間，不得將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他 人或擅自調(diào)換使用。5、承租廉租住房的家庭負有如實申報家庭收入的義務(wù)。當家庭收入超過當 年最低收入標準時，應(yīng)及時報告房地產(chǎn)主管部門，并按期騰退已承租的廉租住 房。房屋租賃的雙方當事人，應(yīng)正確行使權(quán)利，認真履行義務(wù)，否則都應(yīng)承擔(dān) 法律責(zé)任。2、房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)中的特殊要求由土地資源的特殊性和我國土地使用制度的特殊性所決定，房地產(chǎn)抵押權(quán) 的實現(xiàn)，有一些特殊的要求。根據(jù)擔(dān)保法和城市房地產(chǎn)管理法的規(guī) 定，房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)應(yīng)符合下列要求：1、依照擔(dān)保法的規(guī)定，抵押人以承包的荒地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng) （鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的

17、，在實現(xiàn)抵 押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有的性質(zhì)和土地用途。2、設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后, 抵押權(quán)人應(yīng)先從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款 額，然后才能優(yōu)先受償。3、在實現(xiàn)抵押權(quán)時，抵押房地產(chǎn)上設(shè)有租賃權(quán)的，區(qū)別不同情況作出處 理。租賃權(quán)先于抵押權(quán)成立的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃關(guān)系繼續(xù)有效，也即通過 拍賣方式取得抵押房地產(chǎn)的權(quán)利人，要繼續(xù)維持與原承租人的租賃關(guān)系。租賃 權(quán)后于房地產(chǎn)抵押權(quán)成立的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃關(guān)系應(yīng)解除，當事人另有約 定的除外。3、“業(yè)主”通常是指一定物業(yè)的主人（自然人、法人），即物業(yè)享有所有權(quán)的人。 在我國目

18、前條件下，“業(yè)主”是人們對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的習(xí)慣稱謂，而非法定概念。 根據(jù)我國物業(yè)管理條例的規(guī)定，業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的委托方，在 物業(yè)管理中享有的權(quán)利主要在以下幾個方面：(1)按照合同的約定，接受提供的服務(wù)；(2)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；(3)提出制定和修改業(yè)主公約、的建議；(4)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；()選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；(6)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；(7)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(8)對、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備(以下簡稱專項維修資金)的管理 和使用；(10)法律、

19、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。當然，業(yè)主在享有上述權(quán)利的同時，也應(yīng)服從物收管理企業(yè)的合法管理， 合理使用房屋和公用設(shè)施，維護物業(yè)的效用和價值，自覺遵守有關(guān)管理規(guī)章， 約束自己的行為。業(yè)主還應(yīng)履行以下義務(wù)：(1)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序 和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；(3)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；(4)按照有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；(5)按時交納物業(yè)服務(wù)費用；(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。房地產(chǎn)法練習(xí)題二參考答案一、填空題1、土地性質(zhì)2、標準合同3、可以4、土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效5、登記6、三7、

20、十分珍惜、合理利用和切實保護耕地8、省、直轄市9、簽訂10、業(yè)主11、登記12、取得方式二、單項選擇1、A 2、B 3、A 4、A 5、C6、C 7、D 8、D 9、A 10、A11、A 12、A三、多項選擇1、ACD 2、ABD 3、ABCD 4、AB 5、ABC6、BC 7、CD 8、ABCD 9、ABCD 10、ABCD11、ABCD 12、AD四、名詞解釋1、土地使用權(quán)確認是指在土地使用權(quán)的歸屬不明或發(fā)生爭議時，利害關(guān)系人請 求有關(guān)權(quán)利機關(guān)確認土地使用權(quán)歸屬，從而解決土地使用權(quán)爭議的行為。2、兼營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指在經(jīng)營其他種類營業(yè)范圍的同時，兼做房地產(chǎn)開 發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。3

21、、城鎮(zhèn)廉租住房是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?，向具有城?zhèn)常 住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。廉租住房的租賃 是政府為建立和完善多層次的住房供應(yīng)體系，解決城鎮(zhèn)最低收人家庭的住房問 題而采取的一種社會保障性質(zhì)的房屋租賃方式。4、房地產(chǎn)糾紛是指公民之間、法人之間、公民和法人相互之間以及他（它）們與 房地產(chǎn)管理機關(guān)之間有關(guān)土地和房屋權(quán)利義務(wù)的爭議。這里的公民和法人包括 涉外房地產(chǎn)關(guān)系中的外國公民、外國法人和港澳臺當事人。這種糾紛主要涉及 到房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)，以及由于買賣、租賃等引起的 經(jīng)濟權(quán)益爭議。5、房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移

22、占有的方式向抵押權(quán)人 提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為?；谠撔袨槎纬傻姆康禺a(chǎn)抵押法律關(guān)系，是抵押 人和抵押權(quán)人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。6、房地產(chǎn)業(yè)是指是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性獨立行業(yè)。7、房屋贈與是指一方（贈與人）自愿把自己所有的房屋無償贈與他人（受贈人），他人愿意接受的。8、房地產(chǎn)登記中的房地產(chǎn)權(quán)利人，是指依法享有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)以及 房地產(chǎn)其他權(quán)利的自然人、法人和其他社會組織。9、物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、使用人之間依法律規(guī)定 或合同約定而確立的一種權(quán)利義務(wù)關(guān)系。10、土地承包經(jīng)營權(quán)是指權(quán)利人對集體

23、所有或國家所有由集體使用的土地，享 有依照法律和合同的規(guī)定，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的權(quán)利。11、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)是指當債務(wù)人不能履行到期債務(wù)時，房地產(chǎn)抵押權(quán)人 依法處分抵押的房地產(chǎn)，并就處分抵押房地產(chǎn)的所得優(yōu)先受償?shù)倪^程。它是特 定條件下債權(quán)實現(xiàn)的一種方式，房地產(chǎn)抵押權(quán)因?qū)崿F(xiàn)而歸于消滅。12、土地糾紛，是指當事人之間因土地的權(quán)屬、交易或其他法律問題而發(fā)生的 糾紛。這類糾紛按其內(nèi)容又可分為土地權(quán)屬糾紛、土地交易糾紛和土地侵權(quán)糾 紛。五、簡答題1、商品房預(yù)售作為商品房買賣的一種特殊形式，主要具有以下特征：、房屋預(yù)售合同法律關(guān)系的主體一方是特定的。、房屋預(yù)售合同的標的是尚在建設(shè)中的房屋

24、。、房地產(chǎn)預(yù)售法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和終止均要受到國家法律較嚴格的 限制。2、處理房地產(chǎn)糾紛的原則可分為兩個方面：一方面是我國法律規(guī)定的處理民事、行政和經(jīng)濟糾紛案件所必須遵守的各 項法律原則，主要是訴訟法的各項原則，這方面的法律原則主要有：以事實為依 據(jù)、以法律為準繩的原則，調(diào)解與審判相結(jié)合的原則，當事人在適用法律上一 律平等的原則等；另一方面是與房地產(chǎn)法相關(guān)的原則，也就是基于我國房地產(chǎn) 法的本質(zhì)要求，在處理房地產(chǎn)糾紛時所必須遵循的特殊的原則，這方面的法律 原則主要有：、公民住宅利益優(yōu)先原則、消費者保護原則、利益協(xié)調(diào)和兼顧原則3、根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定，房產(chǎn)稅的免稅范圍包括以下幾種情況：Q)國

25、家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)；(2)宗教、寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；(3)由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)；(4)個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；(5)經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)，包括危險房屋、大修停用期間的房屋、 微利企業(yè)和虧損企業(yè)的房屋等。除此以外，納稅人繳納房產(chǎn)稅確實有困難的，還可以由省、自治區(qū)和直轄 市人民政府確定給予定期減征或免征。4、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當具備下列條件：.有自己的名稱和組織機構(gòu)。.有固定的經(jīng)營場所。.有符合國務(wù)院規(guī)定的。有足夠的專業(yè)技術(shù)人員。 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。5、土地使用權(quán)終止指因某種原因造成土地使用權(quán)的結(jié)束或停止，一般有四種情 況：1.

26、使用年限屆滿，未經(jīng)批準續(xù)期，土地使用權(quán)即告停止；2.情況特殊，根 據(jù)的需要，國家在給予合理補償?shù)那疤嵯?，依法提前收回土地使用?quán)；3.土地 滅失；4.土地使用權(quán)受讓人逾期未全部支付的，出讓方依照法律和合同規(guī)定， 終止其土地使用權(quán)。6、土地權(quán)屬變更一般有以下幾種情形：1、依法征用或劃撥土地，依法有償出讓、轉(zhuǎn)讓土地；2、新建、擴建、改建、買賣、繼承、贈送、交換、分割地上建筑物或其他附屬物；3、依法增減、交換、調(diào)整土地或分割、合并土地；4、機構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并；土地使用權(quán)的收回。7、我國房地產(chǎn)登記的性質(zhì)具有以下特點：、登記的范圍特殊。、房地產(chǎn)權(quán)屬登記屬于強制性登記。、登記部門對登記申請實行實質(zhì)性審查，無

27、異議時方予登記。、登記具有較強的公信力。8、房地產(chǎn)抵押的有效設(shè)定，必須以合法為前提，并符合下列條件：1、抵押人對其用以抵押的房地產(chǎn)依法享有處分權(quán)。2、抵押權(quán)人通常是國家法律允許從事貸款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)。3、用以設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)必須是符合法定范圍和法定要求的。9、城市房屋拆遷的特征主要表現(xiàn)在：第一、城市房屋拆遷所拆遷的房屋必須位 于城市。第二、城市房屋拆遷所拆遷的房屋必須位于國有土地上。第三、城市 房屋拆遷的當事人具有法定性和特定性。城市房屋拆遷雙方當事人是指依據(jù)拆 遷法律法規(guī)參與拆遷法律關(guān)系，享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的個人或者組織。一方 面，雙方當事人是由國家城市建設(shè)規(guī)劃部門、建設(shè)計劃以及國家批準用

28、地文件 直接規(guī)定的，并最后以房屋拆遷許可證加以明確。其法定性顯而易見。另一方 面，房屋拆遷人是從事該項建設(shè)工程法的建設(shè)單位或者受其委托的單位或個 人，被拆遷人是拆遷范圍內(nèi)的被拆除房屋及附著物的所有人和被拆除房屋及附 屬物的使用人，無論是拆遷人還是被拆遷人，均具有特定性。第四、房屋拆遷 行為是必須經(jīng)過批準、領(lǐng)取拆遷許可證并在房屋拆遷管理部門監(jiān)督管理下依法 進行的法律行為。第五、拆遷人可以自行拆除房屋，也可以委托他人拆除房 屋。第六、拆遷人須對被拆遷人補償、安置。任何拆遷勢必損害被拆遷人的合 法權(quán)益，因此，作為對被拆遷人所受損失的救濟和補償，拆遷人須對被拆遷人 補償、安置。10、商品房預(yù)售的條件如

29、下：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定了施工進度和竣工交付曰期。4、辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。六、論述題1、建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利表現(xiàn)為，1 .占有和使用土地。建設(shè)用地使用權(quán)就 是為保存建筑物或其他工作物而使用土地的權(quán)利，因此使用土地是土地使用權(quán) 人的最主要權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)人對土地的使用權(quán)，應(yīng)當在設(shè)定建設(shè)用地使 用權(quán)的行為所限定的范圍內(nèi)進行。2.權(quán)利處分。建設(shè)用地使用權(quán)人可以處分其 權(quán)利。這主要有以下幾種情形

30、：（1）建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn) 讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。既然建設(shè)用地使用 權(quán)是以保存建筑物或其他工作物為目的，則其必須與建筑物共命運，建設(shè)用地 使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其 附屬設(shè)施一并處分。建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與 的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。 但是，在設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)時如果當事人對建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓做了限 制，則建設(shè)用地使用權(quán)人不得轉(zhuǎn)讓其建設(shè)用地使用權(quán)。（2）抵押。建設(shè)用地使用 權(quán)可以為的標的物，此時，其地上的建筑或其他工作物也隨之抵押。另外，當 地上的建筑物或其他工作物抵押時，其使用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)也隨之抵 押。（3）出租