1、北京市居住類物業(yè)項(xiàng)目調(diào)查（一期）調(diào)查培訓(xùn)華源龍?zhí)┘夹g(shù)研究部華源龍?zhí)┰u(píng)估1.1 項(xiàng)目承接單位概況 項(xiàng)目承接單位：北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司華源龍?zhí)┰u(píng)估是一家集不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估、資產(chǎn)評(píng)估、土地規(guī)劃、土地開發(fā)方案咨詢、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃咨詢?yōu)橐惑w的不動(dòng)產(chǎn)綜合評(píng)估顧問機(jī)構(gòu)。華源龍?zhí)┰u(píng)估在冊(cè)員工近200人，公司的高級(jí)專業(yè)人士均為業(yè)界的領(lǐng)軍人物，在國土資源、房地產(chǎn)管理、國資管理等部門擔(dān)任資深專家和評(píng)審專家。公司具有土地評(píng)估國家級(jí)資質(zhì)、房地產(chǎn)評(píng)估一級(jí)資質(zhì)、資產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)、土地規(guī)劃甲級(jí)資質(zhì)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)，在全國土地評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)排名中名列前茅。華源龍?zhí)┤w員工的終極目標(biāo)是為客戶提供業(yè)

2、務(wù)類型最全、估值最專業(yè)的評(píng)估顧問服務(wù)。1 物業(yè)項(xiàng)目調(diào)查基本情況1.2 調(diào)查背景隨著物業(yè)管理行業(yè)的迅猛發(fā)展以及人民群眾生活水平的提高，對(duì)物業(yè)管理也提出了更高的要求。目前，建立一個(gè)符合物業(yè)服務(wù)市場管理，監(jiān)控物業(yè)服務(wù)市場行為，詳細(xì)記載物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)行情況的數(shù)據(jù)庫，能夠在提供物業(yè)項(xiàng)目和服務(wù)企業(yè)能力水平等數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，解決物業(yè)服務(wù)矛盾，規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場。因此，北京市物業(yè)指導(dǎo)中心開展了2015年北京市居住類小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫的建設(shè)工作。1 物業(yè)項(xiàng)目調(diào)查基本情況1.3 調(diào)查對(duì)象北京市物業(yè)管理項(xiàng)目（軍產(chǎn)、央產(chǎn)除外） 調(diào)查數(shù)量：1050個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目 調(diào)查位置：北京市東區(qū)（五環(huán)以內(nèi)） 被調(diào)查對(duì)象，樓宇本體應(yīng)明確

3、到單元，設(shè)備設(shè)施應(yīng)明確本體相關(guān)數(shù)據(jù)及公共維修資金使用情況。 物業(yè)管理項(xiàng)目：在地理空間上屬于同一個(gè)居住小區(qū)，由一個(gè)物業(yè)企業(yè)管理或無物業(yè)管理的居住區(qū)域1 物業(yè)項(xiàng)目調(diào)查基本情況1.4 現(xiàn)場調(diào)查證明文件及有關(guān)注意事項(xiàng)現(xiàn)場調(diào)查人員工作證件：（一）北京市居住類物業(yè)項(xiàng)目調(diào)查證（二）北京市居住類物業(yè)項(xiàng)目調(diào)查介紹信現(xiàn)場調(diào)查的注意事項(xiàng)：1、與物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方主體溝通時(shí)的注意事項(xiàng)2、實(shí)地調(diào)查時(shí)注意事項(xiàng)3、項(xiàng)目登記表填寫及現(xiàn)場調(diào)查拍照要求1 物業(yè)項(xiàng)目調(diào)查基本情況2.1 項(xiàng)目調(diào)查表發(fā)放與現(xiàn)場調(diào)查預(yù)約2 現(xiàn)場調(diào)查工作流程（一）確定調(diào)查范圍 在取得調(diào)查材料后，通過網(wǎng)絡(luò)初步確定調(diào)查底圖所在區(qū)域范圍，規(guī)劃調(diào)查路線，擬定調(diào)查的

4、日程安排。2.1 項(xiàng)目調(diào)查表發(fā)放與現(xiàn)場調(diào)查預(yù)約（二）調(diào)查問卷提前發(fā)放 按照現(xiàn)場調(diào)查日程安排，依據(jù)調(diào)查底圖確定物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理人員初步劃定物業(yè)管理范圍，將北京市居住類物業(yè)項(xiàng)目登記表（附表二）、樓棟登記表（附表三）發(fā)放至物業(yè)管理企業(yè)（紙質(zhì)版或電子版）。 調(diào)查小組組長需與物業(yè)管理人員溝通取得有效的聯(lián)系電話，并填寫物業(yè)調(diào)查進(jìn)度申報(bào)表。2 現(xiàn)場調(diào)查工作流程2.1 項(xiàng)目調(diào)查表發(fā)放與現(xiàn)場調(diào)查預(yù)約（三）現(xiàn)場調(diào)查預(yù)約 根據(jù)物業(yè)調(diào)查進(jìn)度申報(bào)表，對(duì)發(fā)放調(diào)查表超過一周的物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查預(yù)約。 若某區(qū)片內(nèi)大部分物業(yè)企業(yè)已完成物業(yè)調(diào)查表的填寫并能夠進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，則預(yù)約實(shí)地調(diào)查時(shí)間；否則，繼續(xù)對(duì)下一區(qū)域發(fā)放

5、物業(yè)調(diào)查表。2 現(xiàn)場調(diào)查工作流程2.2 現(xiàn)場調(diào)查（一）調(diào)查圖件的繪制 明確該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)樓棟，以封閉的曲線在調(diào)查地圖上標(biāo)注物業(yè)小區(qū)管理范圍，在地圖上對(duì)該區(qū)域進(jìn)行編碼標(biāo)注（圖幅號(hào)-01、圖幅號(hào)-02），并標(biāo)注該物業(yè)小區(qū)名稱。 對(duì)于跨圖幅的物業(yè)小區(qū)，以與圖幅邊界相封閉的曲線標(biāo)注該物業(yè)小區(qū)管理范圍，并分別進(jìn)行編碼標(biāo)注（同一個(gè)圖符號(hào)）。2 現(xiàn)場調(diào)查工作流程大西洋新城調(diào)查底圖2 現(xiàn)場調(diào)查工作流程2.2 現(xiàn)場調(diào)查（二）項(xiàng)目登記表與樓棟登記表的核查 核查物業(yè)項(xiàng)目登記表與樓棟登記表的填寫情況。若存在填寫不完整，要求物業(yè)企業(yè)及時(shí)填寫完整，如該信息無法獲取，由調(diào)查人員將基本情況填寫至項(xiàng)目調(diào)查情況說明表。2 現(xiàn)場

6、調(diào)查工作流程大西洋新城現(xiàn)場調(diào)查登記表2 現(xiàn)場調(diào)查工作流程2 現(xiàn)場調(diào)查工作流程大西洋新城樓棟登記表2 現(xiàn)場調(diào)查工作流程大西洋新城項(xiàng)目調(diào)查情況說明表2.2 現(xiàn)場調(diào)查 （三）實(shí)地勘察、拍照及調(diào)查表核實(shí) 對(duì)物業(yè)小區(qū)基本環(huán)境（1-2）、小區(qū)出入口（正式，非封閉式小區(qū)不用拍照）、配電室（強(qiáng)電、弱電）、泵房（1）、停車場（實(shí)際情況）、中控室（1）、樓宇（實(shí)際情況）及樓棟內(nèi)電梯（3）進(jìn)行拍照，并匯總填寫至項(xiàng)目調(diào)查照片清單。 實(shí)地調(diào)查時(shí)對(duì)調(diào)查表中有關(guān)信息進(jìn)行核實(shí)，并將調(diào)查底圖上的平臺(tái)編號(hào)與樓棟登記表中的樓牌號(hào)進(jìn)行匹配。2 現(xiàn)場調(diào)查工作流程大西洋新城小區(qū)中控室大西洋新城小區(qū)北門2 現(xiàn)場調(diào)查工作流程大西洋新城現(xiàn)場調(diào)

7、查照片A區(qū)108號(hào)樓ATMA區(qū)地庫入口F1區(qū)地庫概況2F3區(qū)地庫出口大西洋新城小區(qū)泵房-一期大西洋新城小區(qū)F506號(hào)樓配電室大西洋新城小區(qū)內(nèi)部概況大西洋新城小區(qū)配套幼兒園大西洋新城小區(qū)客用電梯功率-三期2 現(xiàn)場調(diào)查工作流程大西洋新城項(xiàng)目調(diào)查照片清單2.2 現(xiàn)場調(diào)查（四）完成資料及信息收集，結(jié)束現(xiàn)場調(diào)查調(diào)查小組組長將以下材料放入檔案袋中，標(biāo)明物業(yè)項(xiàng)目及物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱，完成本項(xiàng)目現(xiàn)場調(diào)查工作。物業(yè)登記表、樓棟登記表調(diào)查區(qū)域房屋分布圖項(xiàng)目調(diào)查情況說明表項(xiàng)目調(diào)查照片清單現(xiàn)場調(diào)查完成當(dāng)天，由調(diào)查小組組長及時(shí)填寫物業(yè)調(diào)查進(jìn)度申報(bào)表2 現(xiàn)場調(diào)查工作流程物業(yè)調(diào)查進(jìn)度申報(bào)表2.3 現(xiàn)場調(diào)查特殊注意事項(xiàng)2 現(xiàn)場

8、調(diào)查工作流程1、無物業(yè)管理公司的項(xiàng)目調(diào)查以街道作為調(diào)查主體發(fā)放項(xiàng)目調(diào)查表，以該住宅區(qū)域形成的封閉區(qū)域?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目區(qū)域（如院落或由非住宅樓宇、道路環(huán)圍）物業(yè)調(diào)查表由街道按照實(shí)際情況盡量填寫完整；樓棟登記表需如實(shí)完整填寫按照小區(qū)實(shí)際情況拍攝照片并填寫項(xiàng)目調(diào)查照片清單2.3 現(xiàn)場調(diào)查特殊注意事項(xiàng)2、對(duì)于物業(yè)小區(qū)調(diào)查區(qū)域房屋分布圖缺失樓棟的調(diào)查實(shí)地調(diào)查時(shí)，當(dāng)調(diào)查底圖上某一物業(yè)管理項(xiàng)目的樓棟平臺(tái)編號(hào)數(shù)量與樓棟登記表中樓牌號(hào)數(shù)量不匹配時(shí)，說明該調(diào)查底圖存在缺失樓棟情況；由調(diào)查人員在調(diào)查底圖上補(bǔ)繪該樓棟位置和具體形狀，并拍攝該樓棟的藍(lán)底樓牌；若無藍(lán)底樓牌，則對(duì)樓棟前后側(cè)環(huán)境進(jìn)行拍照。2 現(xiàn)場調(diào)查工作流程2 現(xiàn)

9、場調(diào)查工作流程大西洋新城現(xiàn)場調(diào)查補(bǔ)充樓棟藍(lán)牌大西洋新城-補(bǔ)-1大西洋新城-補(bǔ)-22.3 現(xiàn)場調(diào)查特殊注意事項(xiàng)3、同一棟樓/小區(qū)存在多家物業(yè)管理公司的項(xiàng)目同一棟樓存在多家物業(yè)管理公司，地圖上以該樓棟標(biāo)注范圍，發(fā)放多分項(xiàng)目調(diào)查表，標(biāo)明各物業(yè)管理公司實(shí)際管理樓層；同一小區(qū)，多家物業(yè)，按照各家物業(yè)管理公司的物業(yè)管理范圍劃分區(qū)域，每個(gè)區(qū)域發(fā)放一份項(xiàng)目調(diào)查表2 現(xiàn)場調(diào)查工作流程3.1 調(diào)查成果匯總調(diào)查成果當(dāng)天整理調(diào)查成果匯總要求：每天將物業(yè)項(xiàng)目照片與項(xiàng)目調(diào)查照片清單（電子版照片）匯總提交；每周日20點(diǎn)之前，匯總提交物業(yè)調(diào)查進(jìn)度申報(bào)表，同一個(gè)調(diào)查小組發(fā)放調(diào)查表和現(xiàn)場調(diào)查結(jié)果應(yīng)于同一表格中累積填寫；每兩周匯總提交完整的調(diào)查成果：以完工的調(diào)查底圖為基礎(chǔ)，提交北京市居住類物業(yè)項(xiàng)目登記表、樓棟登記表3 現(xiàn)場調(diào)查成果整理及提交3.2 調(diào)查成果命名與提交（一）紙質(zhì)文件命名與提交以物業(yè)管理項(xiàng)目為單位，將現(xiàn)場調(diào)查收集的紙質(zhì)資料統(tǒng)一裝入檔案袋內(nèi)，檔案袋上標(biāo)明物業(yè)項(xiàng)目及物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱。3 現(xiàn)場調(diào)查成果整理及提交3.2 調(diào)查成果命名與提交（二）電子文件命名與提交文件夾命