1、淺析投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量形式隨著經(jīng)濟(jì)的開展和投資觀念的改變，目前在西方國(guó)家的企業(yè)中，房地產(chǎn)作為一種投資手段，已是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。近年來(lái)，這種投資行為也逐漸在我國(guó)的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。為了順應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)開展潮流，本著與國(guó)際會(huì)計(jì)慣例趨同的精神，我國(guó)財(cái)政部于2022年2月15日發(fā)布了第3號(hào)準(zhǔn)那么?投資性房地產(chǎn)?。準(zhǔn)那么首次將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)單獨(dú)的資產(chǎn)予以確認(rèn)，并首次在對(duì)該資產(chǎn)計(jì)量中引入了公允價(jià)值。然而在實(shí)際應(yīng)用中，企業(yè)仍需解決諸多投資性房地產(chǎn)確認(rèn)與計(jì)量的相關(guān)技術(shù)難題。本文通過(guò)分析采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn)，來(lái)分析其中存在的問(wèn)題以及解決的方法。一、投資性

2、房地產(chǎn)與公允價(jià)值計(jì)量方式簡(jiǎn)述一投資性房地產(chǎn)的概念隨著經(jīng)濟(jì)的開展和投資觀念的改變，房地產(chǎn)作為國(guó)內(nèi)僅有的幾種保值增值的投資品種，越來(lái)越受到一些公司的歡迎。但是，在新準(zhǔn)那么公布之前的會(huì)計(jì)處理中，企業(yè)投資房地產(chǎn)都被作為固定資產(chǎn)對(duì)待，并按其估計(jì)的使用年限提取折舊，這種固定資產(chǎn)凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，因?yàn)閿?shù)年后房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值數(shù)倍甚至數(shù)十倍。投資性房地產(chǎn)指“企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。二公允價(jià)值的概念我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么對(duì)公允價(jià)值所下定義是：“

3、在公平交易中，熟悉情況的交易雙方，自愿進(jìn)展資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。公允價(jià)值應(yīng)該按以下原那么確定：存在活潑市場(chǎng)的資產(chǎn)或負(fù)債，活潑市場(chǎng)中的報(bào)價(jià)應(yīng)當(dāng)用于確定其公允價(jià)值；不存在活潑市場(chǎng)的，參考熟悉情況及自愿交易的各方最近進(jìn)展的市場(chǎng)交易中使用的價(jià)格或參照本質(zhì)上一樣的其他資產(chǎn)或負(fù)債的當(dāng)前公允價(jià)值；不存在活潑市場(chǎng)，且不滿足上述兩個(gè)條件的，應(yīng)當(dāng)采用估值技術(shù)等確定資產(chǎn)或負(fù)債的公允價(jià)值。二、投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的優(yōu)缺點(diǎn)一采用公允價(jià)值計(jì)量的優(yōu)點(diǎn)新準(zhǔn)那么引入公允價(jià)值的計(jì)量形式，是我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么的一個(gè)飛躍，它對(duì)我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么變更的歷史意義是不可估量的。1、公允價(jià)值計(jì)量能更真實(shí)地反映企業(yè)資產(chǎn)的真正價(jià)值，更真實(shí)

4、地滿足信息使用者的決策需求。以前的會(huì)計(jì)要素的計(jì)量，強(qiáng)調(diào)以歷史本錢為根底進(jìn)展計(jì)量，但是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，各種投資品種層出不窮，再以歷史本錢計(jì)價(jià)已經(jīng)不能真正反映公司資產(chǎn)真正價(jià)值，投資性房地產(chǎn)的持有目的就是為了增值或者賺取租金，而不是用于出售和其他消費(fèi)目的，并且獲得這些資產(chǎn)的本錢通常非常低，后來(lái)由于土地、資源的局限性，經(jīng)濟(jì)的開展等原因，資產(chǎn)的價(jià)格大幅度上漲，此時(shí)引入公允價(jià)值的計(jì)量形式可以反映其在市場(chǎng)上的真正價(jià)值，更確切地反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)才能、償債才能及所承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，更有助于信息使用者更好地做出正確的決策。2、公允價(jià)值計(jì)量的引入反映了中國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么的趨同，滿足了與國(guó)際接軌的需要。由于

5、國(guó)際會(huì)計(jì)計(jì)量普遍采用公允價(jià)值，假設(shè)我們的會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么仍然采用過(guò)去的賬面價(jià)值的方法，不僅不利于我國(guó)會(huì)計(jì)業(yè)與國(guó)際接軌，也不利于我國(guó)會(huì)計(jì)業(yè)的開展。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在本質(zhì)上是公允經(jīng)濟(jì)，對(duì)公允原那么的偏離，必然會(huì)給整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)負(fù)面影響。3、采用公允價(jià)值計(jì)量形式可以增強(qiáng)企業(yè)融資才能。由于目前資金緊張，各家企業(yè)尤其是房地產(chǎn)公司的資金需求量宏大，目前大部分房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均在70%左右，假設(shè)采用公允價(jià)值計(jì)量形式，將大大增加企業(yè)的凈資產(chǎn)，降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，使被低估的房地產(chǎn)估價(jià)更符合其市場(chǎng)價(jià)值，無(wú)疑將有助于進(jìn)步企業(yè)向銀行貸款的信譽(yù)，增強(qiáng)其融資才能，同時(shí)增加了凈資產(chǎn)后，企業(yè)通過(guò)股權(quán)融資的金額也將大大增加，在一定

6、程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的場(chǎng)面。4、公允價(jià)值計(jì)量形式可以在使企業(yè)在增加利潤(rùn)的同時(shí)不增加企業(yè)的本質(zhì)性稅賦。根據(jù)財(cái)稅202280號(hào)的規(guī)定，企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置獲得的價(jià)款扣除其歷史本錢后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。在采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)后，企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)并沒(méi)有增加，這有利于節(jié)約公司的資金。二采用公允價(jià)值計(jì)量的缺點(diǎn)公允價(jià)值的應(yīng)用雖然有很多的優(yōu)點(diǎn)，但是在我國(guó)應(yīng)用中仍然存在著很多問(wèn)題。1、采用公允價(jià)值計(jì)量可能成為調(diào)節(jié)利潤(rùn)的工具。由于我國(guó)相關(guān)市場(chǎng)的開展還不成熟，公允價(jià)值可能難以到

7、達(dá)公允，并有可能成為利潤(rùn)操縱的工具。尤其是投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值的認(rèn)定，如計(jì)算現(xiàn)金流量折算值時(shí)，現(xiàn)金流量的估計(jì)、折現(xiàn)率的估計(jì)甚至折現(xiàn)期的估計(jì)等，都需要加上人為的判斷這就在客觀上存在操縱利潤(rùn)的可能。2、相關(guān)資產(chǎn)的公允價(jià)值難以獲得。在興隆的國(guó)家的市場(chǎng)上，各種消費(fèi)要素的市場(chǎng)交易都非?；顫?，公允價(jià)值比較容易確認(rèn)，而在我國(guó)，產(chǎn)權(quán)和消費(fèi)要素市場(chǎng)不很活潑、中介機(jī)構(gòu)公信度低、市場(chǎng)執(zhí)法和管理不嚴(yán)、會(huì)計(jì)人員素質(zhì)較低等，相關(guān)的公允價(jià)值均難以獲得。3、公允價(jià)值計(jì)量易導(dǎo)致價(jià)格波動(dòng)頻繁。在歷史本錢的計(jì)量體系下，資產(chǎn)的價(jià)值一般是固定不變的，但是公允價(jià)值是隨市場(chǎng)價(jià)格的變化而變化的，這樣固然可以合理地反映資產(chǎn)的當(dāng)時(shí)價(jià)值，但是假

8、設(shè)該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)格總是頻繁地變動(dòng)，必然會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)狀況和盈利才能的波動(dòng)性變化，給投資者的感覺是公司財(cái)務(wù)開展不穩(wěn)定。三、投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量實(shí)際應(yīng)用中存在的問(wèn)題及解決方法一采用公允價(jià)值計(jì)量實(shí)際應(yīng)用中存在的問(wèn)題據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2022年開始施行新準(zhǔn)那么以來(lái)，存在投資性房地產(chǎn)的有630家上市公司，但是這些公司絕大多數(shù)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用了本錢計(jì)量形式。僅有18家上市公司采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)展后續(xù)計(jì)量。2022年度投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)凈收益為22.79億元，占有此類業(yè)務(wù)18家公司凈利潤(rùn)的2.61%，占所有上市公司凈利潤(rùn)的0.23%。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，大多數(shù)公司并沒(méi)有采用能使上

9、市公司相關(guān)投資業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)獲得提升的公允價(jià)值形式，卻更鐘情于繼續(xù)選用歷史本錢計(jì)量形式，這是值得關(guān)注的現(xiàn)象。為什么這個(gè)與國(guó)際接軌的洋形式從引入至今卻坐在冷板凳上？主要存在以下方面的問(wèn)題：1、管理層處于慎重性的考慮。雖然財(cái)政部在投資性房地產(chǎn)中引入了公允價(jià)值的計(jì)價(jià)方式，但是可以看出監(jiān)管層是不鼓勵(lì)使用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的，這樣公司管理層也不愿意當(dāng)“出頭鳥，以防止被監(jiān)管層一直“盯著。2、國(guó)內(nèi)的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值難以確定。正如前文所述，國(guó)內(nèi)的評(píng)估機(jī)制不完善，難以確定一個(gè)合理的公允價(jià)值。從已經(jīng)采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的上市公司來(lái)看，大部分上市公司其投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確實(shí)定采用的是專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估價(jià)格，還有

10、幾家上市公司選擇投資性房地產(chǎn)所在地有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，但是由于評(píng)估程度的參差不齊，和評(píng)估方法及參數(shù)的可選擇性太大，導(dǎo)致實(shí)際的公允價(jià)值并不可靠。所以大部分公司仍然采用的是本錢形式計(jì)價(jià)。3、對(duì)上市公司的業(yè)績(jī)波動(dòng)影響較大。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為繁榮的情況下，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷上漲，采用公允價(jià)值形式計(jì)量投資性房地產(chǎn)可以給企業(yè)帶來(lái)較多的利潤(rùn)，但是由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響較大，在房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條時(shí)，采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值將會(huì)大幅縮水，從而導(dǎo)致企業(yè)業(yè)績(jī)大幅下滑，這樣會(huì)使得上市公司的業(yè)績(jī)波動(dòng)較大，因此，企業(yè)對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)持慎重態(tài)度。4、按照現(xiàn)有的評(píng)估形

11、式，投資性房地產(chǎn)的增值金額不會(huì)太高。一般對(duì)投資性房地產(chǎn)評(píng)估，一是采用將來(lái)現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，而在如今租售比到達(dá)300-400倍的情況下，以租金作為將來(lái)現(xiàn)金流量折現(xiàn)而計(jì)算出來(lái)的現(xiàn)值是遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于市場(chǎng)價(jià)值的；還有一種方式就是參照市場(chǎng)價(jià)值，但是由于目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅費(fèi)相當(dāng)繁重，包括營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等等，假設(shè)按市場(chǎng)價(jià)值作為售價(jià)扣除相關(guān)稅費(fèi)后得到的評(píng)估價(jià)格往往比實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)格低一半多，增值幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有想象中的那么高。5、使用公允價(jià)值計(jì)量形式的后續(xù)本錢較高。假設(shè)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量形式，那么上市公司需要每年聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估師對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)展評(píng)估，并在年報(bào)中詳細(xì)披露投資性房地產(chǎn)

12、當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值確實(shí)認(rèn)方法及其理由等，這將大大增加使用公允價(jià)值計(jì)量形式的后續(xù)本錢。二應(yīng)對(duì)策略盡管采用公允價(jià)值存在著眾多的困難，但是使用公允價(jià)值計(jì)量形式與國(guó)際接軌的趨勢(shì)是不會(huì)改變的，主要應(yīng)該做好以下幾點(diǎn)：1、盡快制定和完善公允價(jià)值制定的標(biāo)準(zhǔn)。一是開展標(biāo)準(zhǔn)的公開交易市常對(duì)于已經(jīng)存在活潑、公開的交易市場(chǎng)的，應(yīng)由國(guó)家監(jiān)管部門或者行業(yè)協(xié)會(huì)明確其中符合公允價(jià)值確定標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)，其交易價(jià)格可以直接使用，從而形成國(guó)家、行業(yè)的統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)的公允價(jià)值信息平臺(tái)，保證公允價(jià)值的合理。二是制定和完善公允價(jià)值計(jì)量的詳細(xì)指南。要進(jìn)步會(huì)計(jì)計(jì)量的可操作性，就要研究市場(chǎng)體制、市場(chǎng)資產(chǎn)或負(fù)債的估價(jià)系統(tǒng)，在會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么

13、中給予明確的有利于詳細(xì)實(shí)務(wù)操作的標(biāo)準(zhǔn)要求，由國(guó)家各監(jiān)管部門或者行業(yè)協(xié)會(huì)指定研發(fā)機(jī)構(gòu)，制定標(biāo)準(zhǔn)的估值模型系統(tǒng)，集中采集有效的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，及時(shí)對(duì)模型進(jìn)展修正，同時(shí)簡(jiǎn)化系統(tǒng)使用者所能調(diào)控的要素，盡可能地降低主觀因素對(duì)估值的影響。三是由政府出面建立市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)。政府部門應(yīng)該利用政府資源，結(jié)合各種情況，搜集各類市場(chǎng)數(shù)據(jù)，建立信息庫(kù)，儲(chǔ)存市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)，這樣既有利于企業(yè)公允價(jià)值確實(shí)定，也有利于審計(jì)人員、相關(guān)監(jiān)管部門考察企業(yè)的公允價(jià)值是否合理、恰當(dāng)。2、建立健全的法律環(huán)境，加強(qiáng)證券市場(chǎng)的監(jiān)管。建立健全的法律環(huán)境是保證公允價(jià)值會(huì)計(jì)順利應(yīng)用的法律保障。我國(guó)會(huì)計(jì)造假現(xiàn)象的原因之一是企業(yè)的會(huì)計(jì)造假本錢遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于造假收益

14、，使得不少企業(yè)敢于鋌而走險(xiǎn)，提供虛假的會(huì)計(jì)信息。公允價(jià)值的使用本身就是一把雙刃劍，在促進(jìn)會(huì)計(jì)信息公允性、相關(guān)性的同時(shí)，也為投機(jī)者提供了操縱利潤(rùn)的可能。因此必須加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)施行中的主觀過(guò)失予以糾正，對(duì)公允價(jià)值惡意操縱者及獲益主體予以認(rèn)定、懲罰，我們的監(jiān)管者要不斷提升自身管理程度、管理技術(shù)，完善管理政策，監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)。3、大力開展資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，完善相關(guān)的市場(chǎng)環(huán)境。情況下，公允價(jià)值確實(shí)定離不開評(píng)估技術(shù)。只有評(píng)估業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估質(zhì)量進(jìn)步，評(píng)估人員素質(zhì)高，才能保證公允價(jià)值計(jì)量的真實(shí)性和可靠性。因此要大力開展資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，定期由監(jiān)管部門核準(zhǔn)資質(zhì)。4、進(jìn)步全體會(huì)計(jì)人員的職業(yè)程度。公允價(jià)值在實(shí)務(wù)操作過(guò)程中首先需要會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷，假設(shè)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)程度薄弱，將無(wú)法為準(zhǔn)那么的施行提供強(qiáng)有力的支撐，而職業(yè)程度的參差不齊也將給公允價(jià)值帶來(lái)不同的結(jié)果。因此，要不斷加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的知識(shí)更新，擴(kuò)大其知識(shí)面，同時(shí)要加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德意識(shí)，增強(qiáng)會(huì)計(jì)人員職業(yè)責(zé)任，從而使采用公允價(jià)值計(jì)量屬性所產(chǎn)生的會(huì)計(jì)信息更加可靠。2022年度大部分上市公司沒(méi)有采用公