1、四川鑫龍龍實業(yè)發(fā)發(fā)展有限限公司雙流新城城星宸國國際花園園項目可研報告告二七七年八月月成都市雙雙流縣“星宸國國際花園園” 項目目可行性研研究報告告第一章 項目概概況.33 第二章 項目投投資環(huán)境境及市場場分析.66 第三章 項目區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)市場場及競爭爭分析.114 第四章 項目SSWOTT分析與與定位.117 第五章 項目開開發(fā)建設(shè)設(shè)及經(jīng)營營的組織織實施計計劃.222 第六章 項目投投資估算算及資金金籌措計計劃.225 第七章 項目財財務(wù)效益益評價.229 第八章 不確定定性分析析.330 第九章 風(fēng)險分分析.32 第十章 分析結(jié)結(jié)論和建建議. 32第一章 項目概概況一、項目目主辦單單位概況

2、況 （一）、開發(fā)商商名稱：四川鑫鑫龍實業(yè)業(yè)發(fā)展有有限公司司 （二）、法定代代表：黃黃明良 （三）、法定地地址：成成都市人人民南路路四段 （四）、注冊資資本：人人民幣陸陸仟貳佰佰萬元整整 （五）、經(jīng)營范范圍：房房地產(chǎn)開開發(fā)、經(jīng)經(jīng)營 （六）、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)資質(zhì)質(zhì)：二級級資質(zhì) 四川鑫龍龍實業(yè)發(fā)發(fā)展有限限公司是是經(jīng)四川川省工商商行政管管理局批批準成立立的有限限責(zé)任公公司。注注冊資本本人民幣幣62000 萬萬元，現(xiàn)現(xiàn)有股東東為：衡衡平信托托投資有有限責(zé)任任公司投投資比例例占800.600%；四四川星慧慧建設(shè)有有限公司司，投資資比例占占10%；黃明明貴，投投資比例例占9.40%。公司司成立于于2000

3、0 年年3 月月21 日，主主要從事事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)資資質(zhì)為二二級，經(jīng)經(jīng)營住所所位于成成都市人人民南路路四段，法定代代表人為為黃明良良。 公公司自成成立以來來，主要要開發(fā)項項目有邛邛崍市東東森花園園、雙流流縣棠湖湖帝景、成都星星慧酒店店管理有有限公司司的“西蜀人人家”、“錦繡城城”三星級級園林式式酒店等等， 鑫龍實業(yè)業(yè)公司目目前聚集集了一大大批年輕輕有活力力、銳意意進取的的專業(yè)團團隊和企企業(yè)管理理團隊，公司核核心骨干干38 人，其其中高級級職稱55 人，中級職職稱200 人。（七）項項目公司司母公司司四川省省星慧集集團介紹紹四川星慧慧集團是是一家以以房產(chǎn)開開發(fā)、酒酒店餐飲飲為核心心

4、，涉足足工程建建設(shè)、園園林綠化化、物業(yè)業(yè)管理、商品砼砼材的同同心多元元化、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)縱深深一體化化發(fā)展的的民營企企業(yè)集團團，目前前集團注注冊資金金2.55億元，集團在總總體上實實施成本本集中化化和差別別集中化化的聯(lián)合合戰(zhàn)略，努力挺挺進藍海海戰(zhàn)略市市場。集集團整體體機動靈靈活，集集中優(yōu)勢勢資源，以差異異化、專專業(yè)化和和規(guī)模化化為指導(dǎo)導(dǎo)，找準準目標(biāo)市市場，做做強做大大。目前前集團正正全力進進行產(chǎn)品品、項目目優(yōu)化升升級，以以凝聚更更大的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展優(yōu)勢，把建設(shè)設(shè)產(chǎn)業(yè)集集群作為為調(diào)整產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)、項目目結(jié)構(gòu)、提高經(jīng)經(jīng)濟效益益的重要要戰(zhàn)略，對產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)布局局進行戰(zhàn)戰(zhàn)略整合合，以增增強產(chǎn)品品之間、項目之

5、之間的關(guān)關(guān)聯(lián)、配配套與協(xié)協(xié)同效應(yīng)應(yīng)。 集團自成成立以來來，先后后成功開開發(fā)了多多個優(yōu)質(zhì)質(zhì)項目，有以“東森花花園”、“蜀郡”、“棠湖帝帝景”為代表表的房地地產(chǎn)項目目，有以以“西蜀人人家”、“錦繡城城”為代表表的旅游游餐飲項項目，這這些項目目都為集集團公司司的發(fā)展展帶來了了巨大的的社會和和經(jīng)濟效效益，為為集團的的發(fā)展做做出了巨巨大的貢貢獻。未未來，在在政府的的大力支支持下，集團將將爭取用用鄉(xiāng)村酒酒店連鎖鎖經(jīng)營資資產(chǎn)來上上市，募募集的資資金全部部投入鄉(xiāng)鄉(xiāng)村酒店店建設(shè)，把鄉(xiāng)村村酒店打打造成為為雙流的的一個品品牌，成成都的一一張名片片。 二、項目目概況及及背景 1、項目目位置： “星宸國國際花園園”項目

6、位位于雙流流縣東升升鎮(zhèn)西北北一桿旗旗，地理理位置優(yōu)優(yōu)越。北北臨雙流流新城與與老城聯(lián)聯(lián)系的重重要城市市干道，西臨城城市規(guī)劃劃的中央央森林綠綠地，南南臨城市市規(guī)劃次次級中央央森林綠綠地，東東臨城市市規(guī)劃次次干道。用地面面積約2225.9畝。該地塊塊地理區(qū)區(qū)位置較較優(yōu)越，交通方方便，北北部可便便捷聯(lián)系系成都繞繞城高速速。同時時，依托托城市干干道與其其他重要要城市相相連。2、項目目用地及及現(xiàn)狀： “星宸國國際花園園”項目用用地位于于東升鎮(zhèn)鎮(zhèn)西北部部的新城城區(qū)內(nèi)（一桿旗旗北段SSLG-（20007）-022號地塊塊），規(guī)規(guī)劃總用用地面積積15006000平方米米。 用地現(xiàn)狀狀：已與與政府部部門簽訂訂有關(guān)

7、協(xié)協(xié)議，220077年7月月20日日動工。 3、項目目規(guī)劃簡簡介： “星宸宸國際花花園”項目總總體規(guī)劃劃的背景景立足于于成都市市總體規(guī)規(guī)劃的戰(zhàn)戰(zhàn)略構(gòu)想想。該規(guī)規(guī)劃明確確提出了了成都向向東向南南的發(fā)展展方向，而雙流流位于成成都南面面近郊，地理位位置優(yōu)越越，雙流流縣城未未來200年角色色定位是是：建成成一流的的空港園園林城市市，按照照雙流最最新的規(guī)規(guī)劃，到到20220年，雙流將將建設(shè)成成為城南南一個城城區(qū)面積積95平平方公里里左右，城市人人口近1100萬萬的中等等城市。這就意意味著從從現(xiàn)在開開始，雙雙流城區(qū)區(qū)面積年年平均擴擴大3個個多平方方公里，年均新新增人口口4萬。在這個南南部新城城的規(guī)劃劃中，

8、將將形成以以居住商商業(yè)金融融行政辦辦公文化化娛樂為為主的城城市綜合合發(fā)展區(qū)區(qū)。打造造雙流新新城區(qū)基基礎(chǔ)設(shè)施施完善信信息網(wǎng)絡(luò)絡(luò)發(fā)達產(chǎn)產(chǎn)業(yè)支撐撐有力環(huán)環(huán)境清閑閑優(yōu)美具具有現(xiàn)代代氣息的的生態(tài)型型數(shù)字化化園林式式HRDD（健康康宜居）城區(qū)。雙流新新城區(qū)規(guī)規(guī)劃為AABCDD四大城城市組團團，其中中 B組組團位于于東升新新區(qū)的西西北部，繞城路路穿越該該組團，交通條條件使利利。雙楠楠大道與與繞城路路交接處處為組團團門戶景景觀區(qū)；繞城路路西側(cè)地地理中心心鄰弧形形干道設(shè)設(shè)置組團團中心區(qū)區(qū)，景區(qū)區(qū)軸由門門戶景觀觀區(qū)至組組團中心心區(qū)滲入入中心綠綠軸。本本項目即即位于BB城市組組團內(nèi)，利于分分享城市市發(fā)展前前景所帶帶

9、來的機機遇。本項目在在設(shè)計理理念上，注重景景觀互為為滲透的的空間體體驗，采采用都市市綠島生生態(tài)型規(guī)規(guī)劃手法法，強調(diào)調(diào)功能配配套與整整合，強強調(diào)城市市景觀的的完整性性和協(xié)調(diào)調(diào)性一體體化。在在細節(jié)上上，注意意高效的的交通流流線方式式及節(jié)能能高效的的統(tǒng)一。將本項項目打造造成反映映雙流地地域文化化和現(xiàn)代代感強烈烈的城市市都市建建筑群。4、項目目周邊配配套： 項目地處處雙流縣縣城東升升鎮(zhèn)西北北一桿旗旗，區(qū)域域道路通通達，配配套設(shè)施施日趨完完善。東東升是川川藏路新新雙楠大大道等多多條交通通要道的的過境地地。雙楠楠大道、新大件件路、拆拆建后的的大件路路、機場場路、機機場高速速、成雅雅高速均均通達雙雙流，未未

10、來的地地鐵線和和城際快快速交通通線通往往雙流。使東升升與成都都城區(qū)的的對接，線路更更為密集集。項目目所處的的位置與與未來雙雙流縣政政府部門門辦公大大樓僅一一路之隔隔，是未未來雙流流縣房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的重點點區(qū)域。其東面面緊鄰城城市主干干道，配配套設(shè)施施相對完完整；南南面面臨臨新城區(qū)區(qū)廣闊的的公共綠綠地，環(huán)環(huán)境優(yōu)美美，視野野開闊，陽光充充足；西西面面臨臨新城區(qū)區(qū)最大的的景觀綠綠化帶和和城市次次干道，街道尺尺度適宜宜，景色色豐富；北面面面臨城市市主干道道，是成成都方向向人流的的主要來來向，車車流量較較高。三、項目目評估結(jié)結(jié)論及建建議 （一） 評估結(jié)結(jié)論 1、項目目市場及及建設(shè)條條件 “星宸國國際花園

11、園”項目所所在區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展勢頭頭良好，近兩年年來區(qū)域域內(nèi)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)密集，屬成都都市雙流流縣房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)熱點區(qū)區(qū)域。項項目具備備開發(fā)高高品質(zhì)樓樓盤的市市場條件件。 2、項目目經(jīng)濟效效益 主要經(jīng)濟濟指標(biāo)表表 一、建筑筑技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo) 1、總建建筑面積積 399.311萬1.1 純住宅宅建筑面面積 233.6萬萬1.2 商業(yè)建建筑面積積 11.5萬萬（其中中商業(yè)1100000平米米，辦公公50000平米米，均為為地上部部分，地地下部分分含在產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式小小戶型公公寓的2270000平米米地下建建筑面積積中。）1.3商商業(yè)住宅宅（產(chǎn)權(quán)權(quán)式小戶戶型公寓寓）面積積100.566萬（其其中地

12、下下建筑面面積2770000平米，為公寓寓與商業(yè)業(yè)及辦公公區(qū)共用用。）1.4酒酒店建筑筑面積mm2 3.65萬萬其中：地地上建筑筑面積22.855萬平米米（客房房層面積積1.44萬平米米，其他他面積11.455萬平米米），地地下建筑筑面積00.8萬萬平米15機機動車停停車數(shù)224600輛（其其中酒店店1600輛，商商業(yè)部分分（含產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式公公寓）8800輛輛，純住住宅部分分15000輛）非機動動車46600（其中酒酒店與商商業(yè)部分分（含產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式公公寓）119000輛，純純住宅部部分27700輛輛）。2、凈用用地面積積 2225.99畝3、建筑筑密度 商業(yè)業(yè)50%,住宅宅25%4、容積積率 商業(yè)1

13、.55，住宅宅5.05、綠地地率 %住宅25%，商業(yè)業(yè)無要求求二、投資資估算及及資金籌籌措 1.開發(fā)發(fā)建設(shè)投投資與資資金籌措措情況請請參見本本可研第第六章。2關(guān)于于售價估估算，利利潤測算算，財務(wù)務(wù)評價指指標(biāo)等，請參見見第六章章分析結(jié)結(jié)論與建建議。 （二）項項目分析析結(jié)論和和建議 本項目具具有良好好的市場場環(huán)境和和自身發(fā)發(fā)展條件件，開發(fā)發(fā)建設(shè)條條件，經(jīng)經(jīng)測算項項目可行行，預(yù)期期經(jīng)濟效效益良好好。 在在目前日日益激烈烈的房地地產(chǎn)市場場競爭環(huán)環(huán)境中，建議隨隨時關(guān)注注政策動動向，發(fā)發(fā)揮自身身優(yōu)勢，充分把把握市場場動態(tài)，采取切切實可行行的工程程措施和和方案，根據(jù)市市場承接接能力，準確把把握市場場需求變變

14、化，采采取有效效的營銷銷手段，保證項項目順利利進行，實現(xiàn)預(yù)預(yù)定經(jīng)濟濟目標(biāo)。 四、項目目可行性性分析報報告編制制前提 1、本次次項目可可行性分分析是基基于提供供的資料料及情況況真實無無偽為前前提。 2、本報報告對項項目定位位及技術(shù)術(shù)經(jīng)濟指指標(biāo)進行行分析研研究，內(nèi)內(nèi)容包括括： 項目建設(shè)設(shè)的可行行性、市市場前景景分析及及預(yù)測、建設(shè)條條件、建建設(shè)內(nèi)容容、經(jīng)濟濟效益、主要風(fēng)風(fēng)險及防防范措施施等。 3、本次次項目可可行性分分析是基基于該項項目能夠夠按計劃劃合法地地、正常常地進行行工程建建設(shè)，完完工后工工程質(zhì)量量符合國國家標(biāo)準準的前提提條件下下進行的的分析。 4、本次次項目可可行性分分析力求求在專業(yè)業(yè)知識和

15、和業(yè)務(wù)范范圍內(nèi)努努力做到到報告的的準確性性。 5、分析析依據(jù)為為四川鑫鑫龍實業(yè)業(yè)發(fā)展有有限公司司已取得得該項目目國有土土地使用用證、建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證，建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證及施工工許可證證。 6、項目目投資經(jīng)經(jīng)營各項項參數(shù)確確定系依依據(jù)市場場調(diào)查及及分析預(yù)預(yù)測的結(jié)結(jié)果并結(jié)結(jié)合該項項目的實實際情況況。 五、項目目可行性性分析報報告主要要編制依依據(jù) 1、本報報告根據(jù)據(jù)中華華人民共共和國土土地管理理法、中華華人民共共和國建建筑法、中中華人民民共和國國城市房房地產(chǎn)管管理法、中中華人民民共和國國城市規(guī)規(guī)劃法、城城市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營管管理條例例和國國家、地地方的有有關(guān)法規(guī)規(guī)、政策策。 2、建設(shè)

16、設(shè)部頒布布的房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目經(jīng)濟評評價方法法（第第二版）。 3、國家家計委、建設(shè)部部發(fā)建建設(shè)項目目經(jīng)濟評評價方法法與參數(shù)數(shù)。 4、四川川鑫龍實實業(yè)發(fā)展展有限公公司營業(yè)業(yè)執(zhí)照。 5、四川川鑫龍實實業(yè)發(fā)展展有限公公司房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)資資質(zhì)證書書。 6、項目目規(guī)劃總總平面圖圖及初步步設(shè)計說說明。 7、現(xiàn)場場實勘及及市場調(diào)調(diào)查資料料。 8雙流流縣政府府與四川川鑫龍實實業(yè)發(fā)展展有限公公司投資資協(xié)議。第二章 項目投投資環(huán)境境及市場場分析 一、宏觀觀政策環(huán)環(huán)境及雙雙流房地地產(chǎn)市場場分析 （一）區(qū)區(qū)域經(jīng)濟濟環(huán)境分分析1.1成成都區(qū)域域經(jīng)濟環(huán)環(huán)境分析析1.111 成都都宏觀經(jīng)經(jīng)濟基本本面分析析19955年

17、以來來，成都都市國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值（GGDP）一直保保持強勁勁的增長長勢頭，年平均均增速達達到144.333。（數(shù)據(jù)來來源：成成都市統(tǒng)統(tǒng)計年鑒鑒）成都GDDP增長長幅度分分析：單純從總總量指標(biāo)標(biāo)來看，成都近近16年年經(jīng)濟呈呈較大規(guī)規(guī)模增長長。用相相對指標(biāo)標(biāo)進一步步分析成成都GDDP總量量和人均均GDPP的增長長幅度情情況，可可進一步步得出成成都在何何時處于于高速、穩(wěn)定、緩慢發(fā)發(fā)展的態(tài)態(tài)勢。 增長幅度度趨勢圖圖所示，成都近近16年年的經(jīng)濟濟增長率率呈波動動性趨勢勢，即經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展速度波波動性較較大，穩(wěn)穩(wěn)定性較較差。無無論從總總量GDDP和人人均GDDP來說說，19993年年達到了了近155年來的的

18、最高峰峰，增幅幅分別為為39.23和377.800；之之后從119944年到119999年增長長幅度呈呈下降趨趨勢，且且GDPP總量增增幅在119999年達到到了最低低點為77.933，則則該時間間區(qū)域內(nèi)內(nèi)成都經(jīng)經(jīng)濟緩慢慢發(fā)展；20000年到到20004年增增幅略有有回升，但幅度度不大，說明這這5年中中成都經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展趨勢勢相當(dāng)穩(wěn)穩(wěn)定；220055年增幅幅又跌到到了底點點，其人人均GDDP增幅幅為近115年來來的最低低點為55.477，經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展速度相相比之前前已相當(dāng)當(dāng)緩慢。歷年成都都市人均均GDPP及增長長率人均GDDP的年年平均增增速為111.555，20006年人人均GDDP2449

19、322元，人人均國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值按目目前匯率率計算超超過30000美美元。 （數(shù)據(jù)來來源：成成都市統(tǒng)統(tǒng)計年鑒鑒）較高的人人均GDDP水平平說明成成都的人人均生產(chǎn)產(chǎn)能力較較高。據(jù)據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)人均均GDPP達到880010000美元元時，房房地產(chǎn)進進入起步步階段；人均GGDP在元時時，房地地產(chǎn)進入入快速上上升階段段；當(dāng)達達到80000130000美美元時，房地產(chǎn)產(chǎn)進入平平穩(wěn)階段段；人均均GDPP在1330000美元以以上時，房地產(chǎn)產(chǎn)進入萎萎縮階段段。目前前，成都都的人均均GDPP處于11300080000美美元之間間，故成成都房地地產(chǎn)屬于于快速上上升階段段。1122成都房房

20、地產(chǎn)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀20066年，在在國家宏宏觀調(diào)控控政策背背景下，成都房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資呈逐月月強勢增增長態(tài)勢勢，商品品房施工工面積大大幅增長長；房地地產(chǎn)市場場總體供供需兩旺旺，商品品房供需需總量均均創(chuàng)歷史史新高；商品住住宅市場場表現(xiàn)活活躍，是是房地產(chǎn)產(chǎn)市場主主要增長長點；二二手房市市場對稅稅收政策策變化反反應(yīng)敏感感，在去去年第三三季度經(jīng)經(jīng)歷了短短期成交交量冷縮縮后在年年底又較較快地恢恢復(fù)到正正常交易易水平，去年二二手房成成交量仍仍然實現(xiàn)現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)發(fā)展；住住房價格格漲幅回回落，但但仍然處處于高位位。去年年下半年年，隨著著市政府府貫徹國國家宏觀觀調(diào)控政政策各項項措施的的實施，房價及及其漲幅幅出現(xiàn)回

21、回落走勢勢，宏觀觀調(diào)控取取得一定定成效。具體體而言，20006年成成都房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)呈現(xiàn)以以下特征征：.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資增幅幅呈逐月月增長態(tài)態(tài)勢 1）20006年，成都市市完成房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資6199.177億元，同比增增長377.4%；其中中住宅完完成投資資4399.677億元，同比增增長499.6%。成都都市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資增增幅由11-3月月的3.9%、1-66月的224.33%、11-9月月的333.0%增長到到1-112月的的37.4%，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資呈逐逐月增長長態(tài)勢。2）開發(fā)發(fā)企業(yè)自自籌資金金能力增增強 20006年年，成都都市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金來來源總額額為8885

22、.004億元元，同比比增長666.44%。在在各類資資金來源源構(gòu)成中中，其中中國內(nèi)貸貸款為1100.20億億元，同同比增長長63.7%，占比為為11.3%，比重進進一步縮縮小；利利用外資資24.29億億元，同同比增長長73.0%，占比提提高到22.7%；自籌籌資金3378.60億億元，同同比大幅幅增長883.33%，占占比為442.88%；其其他資金金來源為為3811.955億元，同比增增長522.6%，占比比提高到到43.2%(其中：定金及及預(yù)付款款為2889.770億元元，同比比增長445.00%)?？偟膩韥砜矗糠康禺a(chǎn)開開發(fā)資金金來源中中，對國國內(nèi)貸款款和外資資的依賴賴度比往往年明顯顯減

23、小，而自籌籌資金和和其他資資金成為為主要的的開發(fā)資資金來源源，占總總量的886%。3）.商商品房施施工、竣竣工面積積大幅增增長 20006年年，成都都市商品品房施工工面積達達到48827.02萬萬平方米米，同比比增長445.00%；其其中新開開工面積積為19957.83萬萬平方米米，同比比增長224.88%。全全市商品品房竣工工面積為為10667.117萬平平方米，同比增增長644.7%。20006年年成都市市商品房房施工、竣工面面積大幅幅增長主主要是受受到住宅宅開發(fā)的的支撐。辦公用用房的施施工面積積大幅增增長，開開發(fā)勢頭頭火熱；商業(yè)營營業(yè)房施施工面積積與上年年基本持持平，但但新開工工面積下下

24、降200%。4）全市市商品房房供求總總量大幅幅增長，均首年年突破220000萬平方方米。 20006年年，全市市供應(yīng)商商品房223511.455萬平方方米，增增長277.0%；全市市成交商商品房220044.244萬平方方米，同同比增長長27.8%。五城區(qū)區(qū)供應(yīng)商商品房111977.822萬平方方米，增增長244.6%，成交交商品房房10008.880萬平平方米，增長331.00%。220066年成都都市商品品房供應(yīng)應(yīng)和成交交面積首首年突破破20000萬平平方米，市場總總體表現(xiàn)現(xiàn)為供求求兩旺的的局面。5）全市市住宅市市場持續(xù)續(xù)活躍，支撐了了市場規(guī)規(guī)模繼續(xù)續(xù)擴大。 20006年年，商品品住宅仍仍

25、是投資資開發(fā)和和需求的的熱點。去年全全市商品品住宅新新增供應(yīng)應(yīng)19442.444萬平平方米，大幅增增長355.1%，成交交17884.118萬平平方米，大幅增增長355.7%。全市市新建商商品住宅宅供應(yīng)和和成交量量分別占占商品房房總量的的82.6%和和89.2%。同期五五城區(qū)商商品住宅宅新增供供應(yīng)9007.447萬平平方米，大幅增增長311.0%，成交交8644.111萬平方方米，大大幅增長長27.9%。五城區(qū)區(qū)新建商商品住宅宅供應(yīng)和和成交量量分別占占商品房房總量的的75.8%和和85.7%。商品住住宅為市市場供需需主力，需求潛潛力巨大大，支撐撐了房地地產(chǎn)市場場規(guī)模繼繼續(xù)擴大大。12 雙流區(qū)區(qū)

26、域經(jīng)濟濟環(huán)境分分析1211雙流宏宏觀經(jīng)濟濟基本面面分析雙流縣地地處蜀中中腹地，縣城東東升鎮(zhèn)距距成都市市區(qū)166km。雙流縣縣是成都都市郊大大縣，轄轄東升鎮(zhèn)鎮(zhèn)、華陽陽鎮(zhèn)、永永安鎮(zhèn)、勝利鄉(xiāng)鄉(xiāng)、籍田田鎮(zhèn)、公公興鎮(zhèn)、煎茶鎮(zhèn)鎮(zhèn)、文星星鎮(zhèn)、黃黃甲鄉(xiāng)等等26 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)。該縣縣幅員面面積10072kkm2， 總?cè)巳丝?11 萬。地理位位置位于于成都市市南沿，自東向向西三面面緊鄰成成都，交交能四通通八達，是成都都向南發(fā)發(fā)展的中中心。220066年，雙雙流地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總總值2227.88億元，縣域經(jīng)經(jīng)濟綜合合實力連連續(xù)111年位居居全省“十強縣縣”之首，縣域經(jīng)經(jīng)濟基本本競爭力力連續(xù)66年名列列全國百百強，排排位升至

27、至43位位，成為為全省唯唯一躋身身“全國中中小城市市綜合實實力百強強”的縣（市）。隨著新修修編的成都市市總體規(guī)規(guī)劃的的出臺，明確了了成都市市向南向向東的發(fā)發(fā)展方向向，雙流流因位居居成都南南面近郊郊，其房房地產(chǎn)開開發(fā)也理理所當(dāng)然然緊跟市市區(qū)發(fā)展展的步伐伐。根據(jù)據(jù)成都市市發(fā)展規(guī)規(guī)劃，成成都市未未來的南南部新城城包括大大源、華華陽、東東升、航航空港開開發(fā)區(qū)、牧馬山山開發(fā)區(qū)區(qū)五個組組團，形形成南部部新城，為生活活居住輔輔城、高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)、高教教園區(qū)、休閑度度假區(qū)。總體區(qū)區(qū)域面積積4000 平方方公里，包括111 個個城鎮(zhèn)，是雙流流縣經(jīng)濟濟最活躍躍，發(fā)展展最強勁勁的地區(qū)區(qū)， 大大量的可可供開發(fā)發(fā)

28、的淺丘丘臺地緊緊臨中心心城，是是成都向向南發(fā)展展的首選選地區(qū)。雙流已初初步形成成“井”字型和和網(wǎng)狀型型道路交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，縣內(nèi)內(nèi)有成雅雅高速路路、繞城城高速路路、成仁仁公路等等國道干干線766.8公公里；有有雙流機機場高速速路、老老川藏路路、大件公路等等省道339.33公里；有華彭彭路、成成環(huán)路、雙楠大大道、機機場快速速通道、長城南南路、九九馬路、天府大大道、華華陽繞城城路等縣縣道2116公里里；有199公里的的成昆鐵鐵路雙流流段。此此外全縣縣26個個鎮(zhèn)、4466個個行政村村已全部部實現(xiàn)村村村通，全縣通通車里程程已達115822公里，交通出出行極為為方便快快捷。20066年通車車的雙楠楠大道使使

29、從雙流流到成都都只有55.6公公里距離離，也就就是說，從雙流流到成都都只有55分鐘車車程，另另外迎賓賓大道，以及擬擬建中的的下穿式式新華雙雙路（雙雙流華華陽）、成都地地鐵，將將把雙流流打造成成為交通通的樞紐紐地位。東升鎮(zhèn)做做為雙流流縣城所所在，為為全縣政政治、經(jīng)經(jīng)濟、文文化、金金融、商商貿(mào)和信信息中心心。幅員員面積553.22 平方方公里，轄4 個村、16 個社區(qū)區(qū)，人口口12 萬，為為成都市市衛(wèi)星城城，省級級園林城城鎮(zhèn)，省省級衛(wèi)生生城鎮(zhèn)，省級社社會治安安綜合治治理模范范鎮(zhèn)，先先后被國國家民政政部授予予“中國鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星星”、“全國最最佳鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)”、全全國小康康示范鎮(zhèn)鎮(zhèn)稱號號，有“西南第第一鎮(zhèn)”之

30、美譽譽。 近近年來，東升鎮(zhèn)鎮(zhèn)縱深“三個集集中”，統(tǒng)籌籌城鄉(xiāng)一一體化發(fā)發(fā)展加快快工業(yè)化化、城市市化進程程，大力力提升東東升“空港花花園城”知名度度，鎮(zhèn)域域經(jīng)濟和和社會事事業(yè)得到到全面發(fā)發(fā)展。東東升鎮(zhèn)正正以其突突出的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢，完善善的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施，科學(xué)的的政策措措施，迎迎接城鄉(xiāng)鄉(xiāng)一體化化、城市市副中心心等發(fā)展展機遇。到20220年，東升鎮(zhèn)鎮(zhèn)將發(fā)展展成城南南一個城城區(qū)面積積27平平方公里里左右、城市人人口近220萬的的中等城城市，即即東升鎮(zhèn)鎮(zhèn)城區(qū)年年均擴大大一平方方公里，年均新新增人口口50000名。在由一一個中等等城鎮(zhèn)邁邁向中等等城市的的過程中中，雙流流縣將采采用經(jīng)營營城市的的一系列列舉措全全面

31、推進進城市化化進程。為此，東升鎮(zhèn)鎮(zhèn)將配合合縣政府府搞好110多平平方公里里土地的的拆遷和和儲備，以便用用于公開開拍賣。近期將將做好東東升鎮(zhèn)白白河路至至繞城線線兩側(cè)土土地儲備備和廣場場賓館至至繞城路路土地儲儲備，預(yù)預(yù)計面積積將達數(shù)數(shù)平方公公里。在“南部部新城”的六個個重點發(fā)發(fā)展組團團中，華華陽作為為前期規(guī)規(guī)劃重點點，由于于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)帶帶來的經(jīng)經(jīng)濟連動動作用， 使之之略顯成成熟。而而東升鎮(zhèn)鎮(zhèn)，作為為雙流縣縣縣域城城鎮(zhèn)，在在“城鄉(xiāng)一一體化”的中期期規(guī)劃（20008-220100）中，將成為為華陽光光彩的折折射地。東升鎮(zhèn)鎮(zhèn)目前人人口約440 萬萬，尚有有近266 平方方公里土土地可作作開發(fā)建建設(shè)。在

32、在城鄉(xiāng)鄉(xiāng)一體化化發(fā)展規(guī)規(guī)劃方案案中，東升組組團的城城鎮(zhèn)主要要功能與與華陽組組團相同同，主要要產(chǎn)業(yè)仍仍為居住住、商貿(mào)貿(mào)等。東升鎮(zhèn)的的未來新新城以建建成“綠色流流動都市市-空港園園林城市市“為規(guī)劃劃藍圖，它作為為成都衛(wèi)衛(wèi)星城及及雙流中中心城鎮(zhèn)鎮(zhèn)，將向向城市多多功能綜綜合性方方向發(fā)展展。在雙雙流縣”中國西西部航都都，成都都南部新新城“的總體體定位之之下，東東升鎮(zhèn)作作為以流流房地產(chǎn)產(chǎn)核心片片區(qū)的地地位與作作用將愈愈加明顯顯。目前前，東升升鎮(zhèn)房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)已已步入大大體量、高品質(zhì)質(zhì)階段，宗申流流溪別院院，水云云花都，歐城花花園，緯緯度188度，天天府景秀秀，錦繡繡華都、御苑風(fēng)風(fēng)景、錦錦鎮(zhèn)等高高品質(zhì)樓樓盤的出

33、出現(xiàn)，已已大大改改觀了東東升鎮(zhèn)項項目以往往只對本本地客戶戶產(chǎn)生吸吸引的局局限。 東升的的交通條條件相對對其它城城鎮(zhèn)優(yōu)勢勢明顯。雙楠大大道的通通車把東東升鎮(zhèn)到到中心城城區(qū)的距距離縮短短到155分鐘，自駕車車由川藏藏路經(jīng)金金花鎮(zhèn)到到市區(qū)，一般開開車200分鐘左左右可以以到市區(qū)區(qū)二環(huán)，如果走走廣都大大道經(jīng)過過航空港港上機場場大件路路，一般般開車在在2000分鐘左左右可到到市區(qū)神神仙樹。從客運運總站或或三強北北路坐公公交車，到市區(qū)區(qū)紅牌樓樓、鹽市市口等地地，需要要30-40分分鐘。這這樣的時時間對于于住在雙雙流到市市區(qū)上班班的人來來說，完完全沒有有壓力。住在東東升，110分鐘鐘之內(nèi)可可到國際際機場。大

34、件路路、川藏藏路、成成雅高速速路等，把東升升和華陽陽、新津津、溫江江、郫縣縣乃至更更廣泛區(qū)區(qū)域緊密密相連連連?，F(xiàn)在在地鐵一一號線已已經(jīng)開工工，未來來東升將將有5條條軌道交交通線路路（地鐵鐵或輕軌軌）穿過過，這將將使東升升鎮(zhèn)航空空港未來來的城市市軌道比比中心城城的任何何一個區(qū)區(qū)都密集集，生活活出行非非常快捷捷。1222雙流房房地產(chǎn)投投資狀況況20055年，雙雙流開發(fā)發(fā)商品房房面積2246萬萬平米，銷售面面積2000余成成平米，銷售額額達522億元；開發(fā)商商品房面面積占全全市總量量的1/6，占占區(qū)（市市）縣總總量的11/3。近兩年，雙流房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展異異常迅猛猛。20006年年，雙流流共批準準預(yù)

35、售面面積2882.224萬平平米，與與20005年同同比增長長15%；商品品房銷售售面積2257.5萬平平米，比比上年增增長300%；商商品房銷銷售額達達87.37億億元，同同比增長長68%。20066年雙流流土地成成交量達達到了332900.666畝。作作為成都都近郊區(qū)區(qū)縣中最最具房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)優(yōu)勢的的地區(qū)，雙流憑憑借優(yōu)越越的地理理位置、便利的的交通、巨大的的土地儲儲備和相相對成都都市區(qū)較較低的地地價，吸吸引了眾眾多開發(fā)發(fā)商的眼眼光，而而隨著主主城區(qū)可可供開發(fā)發(fā)土地的的日益稀稀少，近近郊土地地將在成成都的土土地市場場中占據(jù)據(jù)更為重重要的位位置，將將成為未未來成都都房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展的重重心所

36、在在。作為“西西部第一一強縣”的雙流流，其居居家市場場一直都都非常巨巨大，以以雙楠大大道為樞樞紐的紅紅牌樓武侯大大道金金花經(jīng)濟濟帶已基基本形成成，并初初具規(guī)模模。目前前該區(qū)域域的經(jīng)濟濟總量已已接近百百億元。如此強強勢迅猛猛的經(jīng)濟濟增長帶帶在帶動動大量就就業(yè)的同同時，必必須面臨臨一個關(guān)關(guān)于居住住的問題題，在紅紅牌樓做做生意，在什么么地方安安家?雙雙流是無無可爭論論的首選選之地。特別是是隨著成成都向東東向南發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略的實施施，雙流流的居住住價值日日益明顯顯，與其其他區(qū)域域比，基基礎(chǔ)設(shè)施施完善，交通便便利，幾幾條大道道都沒有有過路費費，這就就為本縣縣和外地地的居住住者降低低了居住住成本。據(jù)調(diào)查顯顯

37、示，目目前雙流流（以華華陽與東東升為主主）在售售樓盤房房價均價價在34400元元/左右，老老城區(qū)在在30000元/左右右。從目目前銷售售情況來來看，房房價在未未來數(shù)年年內(nèi)仍將將繼續(xù)保保持較快快漲勢和和較大漲漲輻。雙流區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展中，歷來注注重“健康居居家、自自然和諧諧”理念，講究共共性和個個性的辯辯證統(tǒng)一一，經(jīng)過過10 余年的的精心培培育，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)達600 余家家，已形形成較為為健康、穩(wěn)定、成熟的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場。 20055 年20006 年，在在雙流城城區(qū)代表表性樓盤盤包括錦錦繡華都都、水木木華夏、緯度118、富富豪時代代等，220066-20007年年，代表表性樓盤

38、盤有蜀郡郡，陽光光華苑，遠大都都市風(fēng)景景，棠湖湖帝景，大成天天府景秀秀、久居居福等。各樓盤盤銷售情情況良好好，市場場需求旺旺盛。目前，雙雙流的房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)正如火火如荼。雙流必必將以其其誘人的的發(fā)展前前景、獨獨特的繞繞大都市市的區(qū)位位優(yōu)勢、方便快快捷的交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、高品品質(zhì)的居居住環(huán)境境、完善善的生活活配套設(shè)設(shè)施以及及優(yōu)良的的文化教教育資源源吸引著著來自四四面八方方的開發(fā)發(fā)商、購購房戶和和置業(yè)投投資者。 （二）、成都房房地產(chǎn)行行業(yè)的SSWOTT分析和和發(fā)展趨趨勢預(yù)測測1SWWOT分分析優(yōu)勢：成都是是中國西西部的文文化、商商業(yè)、金金融、經(jīng)經(jīng)濟中心心，也是是重要的的交通與與物流樞樞鈕，未未來發(fā)展展?jié)?/p>

39、力巨巨大。人口眾眾多，現(xiàn)現(xiàn)有人口口10660萬，人均GGDP較較高，購購買力強強勁。氣候溫溫和，物物產(chǎn)豐富富，地勢勢平坦，交通便便捷，旅旅游與人人文資源源豐富，是整個個西部最最適合居居住的城城市。這這也吸引引了西部部其它省省份的人人口來成成都購房房和定居居。外來來人口購購房比例例近幾年年均穩(wěn)定定在511%左右右。同時時，由于于成都的的宜居指指數(shù)較高高，物業(yè)業(yè)增值潛潛力大，許多外外地投資資客紛紛紛選擇來來成都置置業(yè)。近近幾年在在成都購購房的沿沿海城市市（如上上海，北北京，深深圳等）居民明明顯增多多。成都匯匯聚了川川內(nèi)絕大大多數(shù)的的高校，每年畢畢業(yè)生選選擇留成成都就業(yè)業(yè)的占了了大多數(shù)數(shù)比例，這部分

40、分學(xué)生踏踏入社會會幾年后后也加入入到購房房大軍中中，形成成了一股股數(shù)量不不可小視視的購買買力量。近年來來外資企企業(yè)和國國內(nèi)的知知名企業(yè)業(yè)紛紛搶搶灘成都都，將成成都作為為其西部部擴張戰(zhàn)戰(zhàn)略的重重要橋頭頭堡，成成都“總部經(jīng)經(jīng)濟”的格局局已初步步形成并并將繼續(xù)續(xù)得到發(fā)發(fā)展。這這些企業(yè)業(yè)的員工工和中高高層管理理者的住住宅消費費（包括括企業(yè)團團購）對對拉動成成都房地地產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟增長長的作用用也不可可忽視。成都是是個典型型的消費費城市，商業(yè)氛氛圍濃厚厚，各類類型的專專業(yè)性商商場眾多多，社區(qū)區(qū)消費力力較強，因此許許多外地地個體工工商業(yè)者者紛紛選選擇在成成都經(jīng)商商和定居居。這部部分人往往往具有有較強的的經(jīng)濟實

41、實力，對對成都商商鋪和住住宅的發(fā)發(fā)展會起起到較強強的推動動作用。劣勢：成都目目前城市市化程度度還較低低，城區(qū)區(qū)人口不不足四百百萬，農(nóng)農(nóng)業(yè)人口口占了六六百多萬萬。而后后者的購購買力明明顯較低低，短期期內(nèi)對樓樓市增長長尚不能能形成較較大推動動力。機會：成都已已成為國國務(wù)院批批準的試試驗區(qū)，除可享享受國家家優(yōu)惠政政策的傾傾斜外，還可樹樹立城市市品牌，利于對對外對內(nèi)內(nèi)招商引引資，從從而為城城市發(fā)展展帶來空空前巨大大和長期期看好的的機會。成都近近兩年作作為統(tǒng)籌籌城鄉(xiāng)綜綜合配套套改革試試驗區(qū)，大力推推進城鄉(xiāng)鄉(xiāng)一體化化進程，城市拆拆遷和舊舊城改造造工作力力度不斷斷加大，這會產(chǎn)產(chǎn)生大量量的被動動性住房房需求，

42、同時，由于農(nóng)農(nóng)村、鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居居民收入入及經(jīng)濟濟發(fā)展水水平與城城市及主主城區(qū)之之間的差差距逐漸漸縮小，前者對對區(qū)域房房地產(chǎn)的的消費力力也將大大幅度提提升。成都實實行城市市經(jīng)營戰(zhàn)戰(zhàn)略，土土地出讓讓收入是是其重要要資金來來源，而而土地公公開招拍拍掛導(dǎo)致致地價飛飛速上升升。今年年成都南南三環(huán)已已現(xiàn)出每每畝13336萬萬元的天天價地塊塊。同時時，由于于二環(huán)內(nèi)內(nèi)的開發(fā)發(fā)已基本本飽和，基本已已無地可可供，開開發(fā)方向向已集中中在三環(huán)環(huán)內(nèi)外，直接導(dǎo)導(dǎo)致三環(huán)環(huán)和遠郊郊的地價價也一路路飆升，與主城城區(qū)的地地價差距距逐漸縮縮小。這這種趨勢勢拉動了了作為成成都“客廳”的雙流流的地價價也快速速攀升，同時，成都房房市旺盛盛

43、的市場場行情對對雙流也也有強大大的輻射射作用，由于主主城區(qū)房房價較高高，以及及開發(fā)用用地越來來越少，房產(chǎn)開開發(fā)的“遠郊化化”趨勢將將會逐年年強化，雙流正正在成為為或者說說將很快快成為各各房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商的主戰(zhàn)戰(zhàn)場，而而這里相相對較主主城區(qū)低低的房價價也同時時意味著著較大的的升幅空空間。因因而，可可以預(yù)見見雙流的的房價在在未來幾幾年內(nèi)都都仍將維維持較快快漲勢。這對雙雙流房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)而而言機會會不言而而喻。成都幾幾年后將將建成的的地鐵對對經(jīng)濟拉拉動作用用巨大，雙流臨臨近地鐵鐵線終點點，與成成都的聯(lián)聯(lián)系將進進一步加加強，這這也會促促進雙流流的物業(yè)業(yè)升值，雙流房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)向好的的基本格格局在未未來數(shù)年年

44、內(nèi)不會會改變。威脅：近兩年年成都和和雙流新新開樓盤盤體量不不斷擴大大，市場場供應(yīng)難難以在較較快時間間內(nèi)消化化，導(dǎo)致致樓盤銷銷售速度度普遍有有所放緩緩。國家房房產(chǎn)新政政使投機機炒房之之風(fēng)受到到抑制，這在一一定程度度上會削削弱樓市市的購買買力。220055 年33 月中中國人民民銀行出出臺了“61 號”文件,即中中國人民民銀行關(guān)關(guān)于調(diào)整整商業(yè)銀銀行住房房信貸政政策和超超額準備備金存款款利率的的通知。該文文件調(diào)整整了個人人自營性性住房貸貸款政策策，上調(diào)調(diào)個人住住房公積積金貸款款率0.18 ，下下調(diào)超額額準備金金存款利利率。中中國人民民銀行220066 年44 月227 日日宣布， 從44 月228

45、日日起上調(diào)調(diào)金融機機構(gòu)貸款款基準利利率。金金融機構(gòu)構(gòu)一年期期貸款基基準利率率上調(diào)00.277 個百百分點，由現(xiàn)行行的5.58提高到到5.885。其他各各檔次貸貸款利率率也相應(yīng)應(yīng)調(diào)整。該政策策很大程程度上限限制了投投機者資資金的來來源，提提高了對對投機者者自有資資金的要要求。銀行系系統(tǒng)很可可能會提提高按揭揭貸款的的首付至至四成甚甚至五成成，這會會抑制一一部分購購房者的的需求。此外，貸款利利率可能能進一步步提高，受加息息影響，按揭月月供提高高后，購購買者成成本增加加，降低低不動產(chǎn)產(chǎn)投資收收益，這這對購買買需求將將起到一一定抑制制作用。不過，央行大大幅度加加息的可可能性幾幾乎為零零，其累累次加息息的

46、累積積效應(yīng)也也不會很很大，因因受人民民幣升值值壓力影影響和國國際壓力力，及國國家實施施的拉動動內(nèi)需擴擴大消費費的長期期政策，央行不不可能出出臺大幅幅度加息息的措施施。國家可可能推出出的其它它房產(chǎn)新新政，如如傳聞中中的開征征物業(yè)稅稅等，將將在一定定程度上上平抑房房價漲幅幅，減少少市場投投機行為為，并可可能加重重普通自自住型購購房者的的觀望心心態(tài)。2成都都房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展趨勢預(yù)預(yù)測1)房價價保持相相對平穩(wěn)穩(wěn) 二六六年五月月二十四四日國務(wù)務(wù)院辦公公廳轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)建設(shè)部部等部門門關(guān)于于調(diào)整住住房供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)穩(wěn)定住房房價格的的意見。 自自20006 年年6 月月1 日日起，凡凡新審批批、新開開工的商商品住房房

47、建設(shè)，套型建建筑面積積90 平方米米以下住住房(含含經(jīng)濟適適用住房房)面積積所占比比重，必必須達到到開發(fā)建建設(shè)總面面積的770%以以上。直直轄市、計劃單單列市、省會城城市因特特殊情況況需要調(diào)調(diào)整上述述比例的的，必須須報建設(shè)設(shè)部批準準。住房房供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整后， 中低價價位普通通住房和和經(jīng)濟實實用住房房供應(yīng)量量和市場場比重的的增加，使城市市商品房房平均價價格降低低。 從20006 年年6 月月1 日日起，對對購買住住房不足足5 年年轉(zhuǎn)手交交易的，銷售時時按其取取得的售售房收入入全額征征收營業(yè)業(yè)稅；個個人購買買普通住住房超過過5 年年(含55 年)轉(zhuǎn)手交交易的，銷售時時免征營營業(yè)稅；個人購購買非普

48、普通住房房超過55 年(含5 年)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手交易易的，銷銷售時按按其售房房收入減減去購買買房屋的的價款后后的差額額征收營營業(yè)稅。房屋短短期交易易成本增增加，排排除了大大量的炒炒房者和和因擔(dān)心心房價上上漲的提提前入市市購房者者，客觀觀上降低低了市場場需求，緩解了了供應(yīng)相相對不足足的矛盾盾，一定定程度上上降低了了房價上上漲的壓壓力。 2)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)又一輪輪的優(yōu)勝勝劣汰 那些缺乏乏對產(chǎn)品品和市場場的研究究，僅僅僅依靠概概念創(chuàng)新新和大量量廣告轟轟炸， 希望短短期套利利的開發(fā)發(fā)商將面面臨嚴峻峻的考驗驗。相反反對于開開發(fā)經(jīng)驗驗豐富，經(jīng)濟實實力雄厚厚，踏踏踏實實在在市場中中做產(chǎn)品品的開發(fā)發(fā)商，將將會獲得得新

49、的發(fā)發(fā)展機遇遇和不斷斷壯大的的機會。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司的行行業(yè)格局局業(yè)已形形成，市市場領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者、挑挑戰(zhàn)者、追隨者者和補缺缺者，各各占其位位。 房房地產(chǎn)相相關(guān)行業(yè)業(yè)同樣面面臨新一一輪的優(yōu)優(yōu)勝劣汰汰。房地地產(chǎn)項目目操作將將更加依依賴房地地產(chǎn)市場場研究部部門或者者市場研研究公司司的專業(yè)業(yè)支持，市場信信息收集集和市場場分析研研究將在在更加激激烈競爭爭的房地地產(chǎn)市場場中有效效指導(dǎo)和和創(chuàng)造性性的服務(wù)務(wù)于房地地產(chǎn)項目目?？梢砸詳嘌裕挥嗅樶槍δ繕?biāo)標(biāo)市場進進行高度度細分、對產(chǎn)品品進行準準確、恰恰當(dāng)?shù)亩ǘㄎ?、能能夠全面面充分滿滿足未滿滿足需求求的項目目，才能能取得較較好的市市場地位位，獲得得滿意的的投資回回報。

50、3)市場場更加規(guī)規(guī)范和理理性 住房價格格上漲在在當(dāng)前得得到抑制制，炒房房行為大大幅度降降低，以以及住房房市場供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)和需求求結(jié)構(gòu)逐逐步達到到均衡，供需矛矛盾獲得得相對緩緩和。通通過市場場監(jiān)管的的加強，和違規(guī)規(guī)違法行行為懲處處力度的的加強，市場交交易行為為在一定定程度上上將更加加規(guī)范和和理性。 4)品牌牌競爭日日漸成熟熟，產(chǎn)品品向個性性化、精精細化方方向發(fā)展展。 在國家宏宏觀調(diào)控控下房地地產(chǎn)業(yè)將將實現(xiàn)新新的整合合，一些些資金實實力不雄雄厚、業(yè)業(yè)績不夠夠好的中中小型企企業(yè)將被被淘汰，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的品品牌競爭爭更加激激烈。隨隨著房地地產(chǎn)市場場的日趨趨成熟，土地獲獲得的難難度和成成本加大大，迫使使開

51、發(fā)企企業(yè)更加加重視樓樓盤品質(zhì)質(zhì)、自身身品牌的的塑造，產(chǎn)品向向著精細細化、個個性化方方向發(fā)展展。預(yù)計計20008 年年產(chǎn)品之之間的品品牌競爭爭會愈加加明朗與與激烈，堅持樓樓盤的品品牌化、品質(zhì)化化將是成成都房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)未來發(fā)發(fā)展的必必由之路路。 5)外地地企業(yè)與與投資者者來蓉置置業(yè)持續(xù)續(xù)升溫。 近兩年，越來越越多的外外地經(jīng)濟濟組織和和個人來來蓉置業(yè)業(yè)，紛紛紛看好成成都市場場的巨大大潛在需需求和未未來的投投資升值值前景。近年來來成都房房地產(chǎn)吸吸引外來來投資迅迅速增長長，成為為諸多外外來地產(chǎn)產(chǎn)軍團強強勢登陸陸的地產(chǎn)產(chǎn)新高地地，國內(nèi)內(nèi)外知名名地產(chǎn)商商如香港港九龍倉倉、菲律律賓頂峰峰集團、菲律賓賓SM、

52、陽光1100、國建集集團、深深圳華僑僑城地產(chǎn)產(chǎn)、中航航集團、重慶龍龍湖集團團、新加加坡盛邦邦、吉寶寶置業(yè)、仁恒等等在成都都直接或或間接地地拿下房房地產(chǎn)項項目。而而先期進進入的萬萬科、中中海、深深長城，遠大、華潤置置地、和和記黃埔埔、上海海綠地、融創(chuàng)、廈門滕滕王閣地地產(chǎn)等也也在擴張張領(lǐng)地，向縱深深發(fā)展，固定品品牌地位位。外來來企業(yè)的的擴張戰(zhàn)戰(zhàn)略，向向成都本本土開發(fā)發(fā)商提出出了挑戰(zhàn)戰(zhàn)，加劇劇成都樓樓市爭。預(yù)計220088 年后后的幾年年中外地地企業(yè)與與投資者者來蓉置置業(yè)會持持續(xù)升溫溫。 6)房地地產(chǎn)市場場“外移”日趨顯顯著，二二環(huán)路外外區(qū)域成成為房地地產(chǎn)市場場的重點點區(qū)域，新的城城市區(qū)域域?qū)㈦S著著

53、“外城市市化”與房地地產(chǎn)市場場的發(fā)展展逐步形形成。 目前，成成都二環(huán)環(huán)路以內(nèi)內(nèi)的土地地資源已已剩余不不多，城城市的未未來的經(jīng)經(jīng)濟社會會發(fā)展必必需向外外轉(zhuǎn)移。近年成成都市區(qū)區(qū)出讓的的國有土土地中，90 以上上土地面面積分布布在二環(huán)環(huán)路以外外區(qū)域，二環(huán)路路以內(nèi)僅僅占不到到10。過去去兩年，隨著向向東、向向南發(fā)展展新規(guī)劃劃公布，房地產(chǎn)產(chǎn)市場已已經(jīng)呈現(xiàn)現(xiàn)出向外外發(fā)展的的明顯特特征。近近兩年，二環(huán)路路以外的的商品房房供應(yīng)面面積和交交易面積積占市區(qū)區(qū)總量的的比例已已均上升升到700以上上，房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展中心心向外轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的趨趨勢已經(jīng)經(jīng)相當(dāng)明明顯，二二環(huán)路以以外的房房地產(chǎn)市市場在市市區(qū)的地地位進一一步加強強

54、。隨著著成都城城市圈建建設(shè)的步步步推進進，成都都房地產(chǎn)產(chǎn)面臨重重大的發(fā)發(fā)展契機機，同時時也將進進一步促促進和帶帶動成都都第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，形形成新的的城市區(qū)區(qū)域。 7)機遇遇與挑戰(zhàn)戰(zhàn)并存上文中對對成都房房市的不不利因素素進行了了分析，在存在在未來國國家會加加強樓市市宏觀調(diào)調(diào)控的預(yù)預(yù)期的同同時，成成都房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)發(fā)展也也面臨巨巨大政策策面的機機會。根據(jù)規(guī)劃劃，成都都市快速速軌道交交通網(wǎng)由由1 號號線(南南北方向向主干線線)、22 號線線(東西西方向主主干線)、3 號線(東北-西南向向骨干線線)、44、5、6、77 號線線填充線線輔助線線，以及及6 號號線支線線等7 條線路路組成，線路總總長度

55、2274.15公公里，設(shè)設(shè)車站1146 座。從從近期來來看，成成都房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)發(fā)展面面對“地鐵效效應(yīng)”體現(xiàn)在在貫穿南南北的地地鐵1 號線上上，主要要對其沿沿線現(xiàn)有有房地產(chǎn)產(chǎn)項目銷銷售有一一定的促促進作用用，以及及對南郊郊和北郊郊毗鄰地地鐵區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展有有帶動作作用。 另外，成成都成為為國家新新的特區(qū)區(qū)，也會會促進外外來投資資增加和和外來人人口涌入入，這將將為成都都樓市注注入新的的強大的的購買力力，同時時物流、商貿(mào)的的進一步步繁榮也也會加強強對商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的需求，總結(jié)： 隨著經(jīng)濟濟持續(xù)增增長，居居民收入入不斷提提高，住住宅需求求趨于穩(wěn)穩(wěn)定增長長狀態(tài)，一直處處于警戒戒線以下下相對較較低的住

56、住房空置置率水平平，代表表了四川川特別是是成都市市的市場場需求具具有較強強消化力力。住房房分配的的貨幣化化，將有有效引導(dǎo)導(dǎo)住房消消費觀念念的轉(zhuǎn)變變，使部部分購房房潛能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)現(xiàn)實市場場購買力力。舊城城改造的的推進也也創(chuàng)造出出大量住住房購買買需求。值得一一提的是是成都市市穩(wěn)中有有升的理理性的房房價水平平也促進進了一個個良性發(fā)發(fā)展的房房地產(chǎn)市市場健康康成長。另外隨隨著成都都市“五路一一橋”全面建建成通車車及貫徹徹實施220200 年整整體規(guī)劃劃，周邊邊縣城加加快城市市化進程程逐步形形成以中中心城為為核心與與周邊衛(wèi)衛(wèi)星城串串聯(lián)融合合為大都都市的城城市格局局，更給給成都市市周邊區(qū)區(qū)縣的房房地產(chǎn)開開發(fā)

57、帶來來了無限限商機。 第三章 競爭分分析 1.純住住宅項目目競爭分分析：20077年7月月12日日針對雙雙流一些些在售樓樓盤進行行了市場場調(diào)查，有關(guān)資資料如下下。樓盤調(diào)查查表（220077年7月月12日日）樓盤名稱稱御苑楓景景國棟南園園五星城城錦鎮(zhèn)信達銀泰泰花園位置雙流東升升鎮(zhèn)白河河路雙流廣都都大道雙流藏衛(wèi)衛(wèi)路北一一段1555號成都市臨臨港路三三段266號開發(fā)商四川貴通通建設(shè)集集團有限限公司四川國棟棟建設(shè)集集團有限限公司四川置都都房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司成都福地地物業(yè)發(fā)發(fā)展有限限公司產(chǎn)品形態(tài)態(tài)多層(66躍7),洋房房15層電電梯公寓寓(兩梯梯6戶),國棟棟國際大大酒店一一座疊拼別墅墅聯(lián)排別墅墅

58、戶型區(qū)間間(平米米)一期1000-1190,洋房房1500-1990,二二期900-1880(990,1120,1300,1333,1134,1800等戶型型)50-1180220-2700320-4500總戶數(shù)一期8000多戶戶15500戶一期共3316套套.二期期(4000戶)尚未動動工.合合計7000余戶戶一期1007套,加上二二期共2240多多戶剩余套數(shù)數(shù)340套套50套左左右,可售466套中已已售200多套均價一期多層層34000元洋洋房45500元元.二期期未定未定一期50000元元.二期期62000元46000開盤時間間20077年8月月中旬20077年8月月06年44月起取取得

59、預(yù)售售證開始始意向登登記,同同年100月開盤盤.20077年5月月31日日容積率1.53.99981.0440.6998綠化率70%綠地率333.44%68%綠地率445%占地面積積110余余畝87畝240畝畝150余余畝其它信息息20088年3或或4月交交房公攤155-188%一期2220平米米戶型已已售完;7月116號一一期擬提提價至555000元/平平米公攤3%2。產(chǎn)權(quán)權(quán)式公寓寓競爭性性分析：7月200日針對對在售的的小戶型型樓盤和和較大樓樓盤中所所含的小小戶型進進行了調(diào)調(diào)查，在在各個調(diào)調(diào)查樓盤盤中，鴻鴻閣一號號，書香香尚品和和羅曼星星城代表表了雙流流目前僅僅有的極極少數(shù)以以小戶型型為主

60、的的樓盤，其它樓樓盤以990-1130平平方為主主力戶型型，混合合有一定定比例的的小戶型型。樓盤名稱稱：鴻閣閣一號地點：成成都市人人民南路路南延線線開發(fā)商：四川晉晉元實業(yè)業(yè)有限公公司均價：446000元面積區(qū)間間：一期期40-80，二期尚尚未開盤盤（均為為80平平米以上上）開盤時間間：20006月月6月總戶數(shù)：一期4470戶戶，共111588戶容積率：4.889綠地率：33%樓層：224層占地面積積：總建筑面面積：111.88萬平米米其它：220099年3月月交房。此樓盤盤為成都都大城南南區(qū)域獨獨有的以以小戶型型為主的的高層低低密度景景觀社區(qū)區(qū)）。一一期只剩剩7套。樓盤名稱稱：書香香尚品地點：