1、第 PAGE 62頁 山東恒恒生置業(yè)業(yè)發(fā)展有有限公司司 建建設淄博博市恒生生城市花花園項目目 可可行性研研究報告告編制單單位、人人員一覽覽表編制單位位項目負責責人項目技術(shù)術(shù)負責人人項目經(jīng)濟濟負責人人審核主要編寫寫人員 目 錄錄第一章章 總論論11項目及承承辦單位位概況可行性研研究的依依據(jù)主要經(jīng)濟濟技術(shù)指指標第二章章 項目目提出的的背景和和建設的的必要性性77第一節(jié) 項目提提出的背背景項目建設設的必要要性第三章章 市場場分析與與建設規(guī)規(guī)模113市場分析析建設規(guī)模模 第第四章 建設條條件及位位置選擇擇220建設條件件市政配套套設施場址選擇擇 第五五章 項目設設計方案案25項目組成成內(nèi)容設計依據(jù)據(jù)總

2、體規(guī)劃劃方案建筑設計計結(jié)構(gòu)設計計公用配套套設計第六章 環(huán)境影影響和安安全防護護40環(huán)境保護護安全防護護第七章章 節(jié)能能422第八章章 組織織機構(gòu)與與管理433建設期組組織機構(gòu)構(gòu)及管理理物業(yè)管理理第九章章 項目目實施進進度445第十章章 投資資估算與與資金籌籌措466投資估算算資金籌措措與使用用計劃 第十十一章 經(jīng)濟效效益及社社會效益益分析477經(jīng)濟效益益分析銷售收入入、稅金金及附加加和利潤潤估算社會效益益分析 第十十二章 結(jié)論與與建議551 附附表1-5附件第一一章總論論項目及承承辦單位位概況項目簡介介1、項目目名稱臨淄世貿(mào)貿(mào)中心建建設項目目2、項目目承辦單單位山東恒生生置業(yè)發(fā)發(fā)展有限限公司3

3、、法人人代表姓姓名及職職務姓名：黃黎明明職務：董事長長兼總經(jīng)經(jīng)理4、法定定地址及及聯(lián)系電電話地址：淄博市市張店區(qū)區(qū)華光路路96號號8199室電話：311167119；33160018885、項目目性質(zhì)新建6、建設設規(guī)模項目占地地面積223.446公頃頃，總建建筑面積積32229299.733平方米米，其中中住宅建建筑面積積19661766.433平方米米，公建建建筑面面積12267553.33平方米米，包括括商業(yè)建建筑面積積317747.48平平方米，會所建建筑面積積29992.992平方方米,超超市面積積398852.19平平方米，服務性性公建面面積5221600.711平方米米。 7、建建

4、設期建設期期3年，20004年11月開工工建設。8、項目目投資規(guī)規(guī)模和資資金來源源 投投資規(guī)模模：項目目總投資資6億元元，其中中：開發(fā)發(fā)建設投投資5995000萬元，經(jīng)營資資金5000萬元元；第一一年資金金投入2290000萬元元，第二二年資金金投入2240000萬元元,第三三年資金金投入770000萬元。資金來源源：企業(yè)業(yè)累計自自籌5220000萬元，銀行貸貸款80000萬萬元。9、項目目經(jīng)濟效效益經(jīng)營收收入6662088.000萬元利潤總總額30066.56萬萬元創(chuàng)利稅稅67008.000萬元元 投資資利潤率率5.111%投資利利稅率111.118%資本金金利潤55.900% 二、建設單單

5、位概括括山東恒恒生置業(yè)業(yè)發(fā)展有有限公司司成立于于20001年，公司注注冊資金金30000萬元元，現(xiàn)有有職工228人，土木工工程結(jié)構(gòu)構(gòu)、財會會、經(jīng)濟濟、統(tǒng)計計等專業(yè)業(yè)技術(shù)人人員中高高級職稱稱10余余名，從從業(yè)人員員具有豐豐富的專專業(yè)經(jīng)驗驗和優(yōu)秀秀的從業(yè)業(yè)素質(zhì)。具有技技術(shù)、資資金、人人才優(yōu)勢勢，積極極致力于于城市居居民商品品住宅的的開發(fā)建建設事業(yè)業(yè)。本項目建建設有六六層高檔檔住宅和和公建包包括酒店店、超市市，并在在充分體體現(xiàn)環(huán)保保節(jié)能、智能化化管理、安全等等現(xiàn)代居居住要求求的同時時，力求求提高住住房科技技含量和和實用化化程序，建筑樓樓板采用用全現(xiàn)澆澆技術(shù)，墻體為為節(jié)能保保溫材料料，單戶戶面積從從8

6、5平平方米到到1300平方米米，樓層層高、空空間大，實用率率超過882%，整個工工程將于于3年內(nèi)內(nèi)交付使使用。以以先進的的工程管管理，成成熟的社社會配套套，理想想的環(huán)境境位置，并在建建設、開開發(fā)、服服務等方方面積累累經(jīng)驗，不斷發(fā)發(fā)展壯大大企業(yè)實實力。公司在220044-20006年年的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)工作中中，以本本項目為為重點控控制造價價、科學學施工，保證工工程質(zhì)量量，3年年內(nèi)完成成本項目目的施工工建設；同時，通過學學習創(chuàng)新新、開拓拓市場，強化營營銷管理理，實現(xiàn)現(xiàn)預定銷銷售目標標，取得得良好的的經(jīng)濟效效益和社社會效益益，滿足足社會對對房地產(chǎn)產(chǎn)越來越越高的質(zhì)質(zhì)量要求求。公司將堅堅持“追求卓卓越、

7、服服務真誠誠”的企業(yè)業(yè)精神，堅持客客戶至上上、質(zhì)量量第一的的原則，加強管管理、科科學施工工，以一一流的質(zhì)質(zhì)量，一一流的服服務，一一流的管管理，一一流的戶戶型設計計，精心心打造通通向市場場的“精品工工程”，創(chuàng)造造更多的的名牌，為淄博博市城市市建設和和居民住住宅水平平的提高高做出新新的貢獻獻。第二節(jié) 可行性性研究的的依據(jù)一、可行行性研究究的依據(jù)據(jù)山東恒生生置業(yè)發(fā)發(fā)展有限限公司與與 就就編制本本項目可可行性研研究報告告簽訂的的合同。中華人人民共和和國建筑筑法。中華人人民共和和國城市市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法法。城市房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營管理條條例。19988年7月月，國務務院發(fā)布布關(guān)于于進一步步深化城城鎮(zhèn)住房房

8、制度改改革，加加快住房房建設的的通知。省、市、區(qū)國民民經(jīng)濟和和社會發(fā)發(fā)展“九五”及20010年年遠景目目標綱要要和“十五”計劃。省、市建建設工程程收費依依據(jù)和收收費標準準。山東恒生生置業(yè)發(fā)發(fā)展有限限公司提提供的經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)術(shù)資料。其它有關(guān)關(guān)國家政政策及信信息資料料。 二、可行性性研究的的范圍項目背景景和建設設的必要要性市場分析析及建設設規(guī)模場所選擇擇及建設設條件項目的技技術(shù)方案案和建設設方案項目的環(huán)環(huán)境保護護和節(jié)能能實施進度度安排管理機構(gòu)構(gòu)投資估算算及效益益分析研究結(jié)論論和建議議 三、可行性性研究的的原則（一）以以創(chuàng)造二二十一世世紀文明明的居住住環(huán)境為為主導，以推進進住宅企企業(yè)現(xiàn)代代化，不不斷提

9、高高居住區(qū)區(qū)綜合開開發(fā)建設設水平和和綜合功功能質(zhì)量量為目標標，以滿滿足不同同層次的的社會需需求，實實現(xiàn)社會會、環(huán)境境、經(jīng)濟濟效益的的統(tǒng)一為為基本目目標。（二）充充分體現(xiàn)現(xiàn)“以人為為本”的思想想，面向向二十一一世紀針針對居民民經(jīng)濟水水平提高高和生活活方式的的更新，以滿足足居民的的生理、心理上上的各種種需求，努力創(chuàng)創(chuàng)造富有有特色的的城市景景觀和富富有吸引引力的生生活居住住環(huán)境。（三）堅堅持節(jié)地地、節(jié)能能和統(tǒng)一一規(guī)劃，合理布布局，因因地制宜宜綜合開開發(fā)配套套建設相相結(jié)合的的原則，在建設設中根據(jù)據(jù)實際情情況，顧顧及長遠遠，做到到設計新新穎、布布局舒展展、環(huán)境境、配套套齊全、具有超超前性、示范型型的原則

10、則。（四）根根據(jù)城市市規(guī)模的的標準，本著舒舒適、經(jīng)經(jīng)濟、安安全、美美觀的原原則考慮慮設計方方案，突突出舒適適性、生生態(tài)性、信息性性、文化化性的原原則。（五）堅堅持科技技進步、擇優(yōu)選選擇設計計方案，采用新新材料、新工藝藝、新技技術(shù)、新新設備四四新技術(shù)術(shù)，節(jié)約約投資、減少成成本，降降低能耗耗，推進進居住區(qū)區(qū)建設水水平的提提高，堅堅持獲取取盡可能能高的經(jīng)經(jīng)濟效益益和社會會效益的的原則。（六）堅堅持環(huán)境境生態(tài)化化的原則則，在滿滿足日光光，通風風基礎(chǔ)上上，著重重進行環(huán)環(huán)境和綠綠地系統(tǒng)統(tǒng)的設計計建設，最大程程度使居居民接受受自然，享受自自然，同同時按照照可持續(xù)續(xù)發(fā)展的的原則，建立人人與自然然有機和和諧的統(tǒng)

11、統(tǒng)一，充充分利用用土地及及其它資資源，堅堅持“社會效效益、經(jīng)經(jīng)濟效益益、環(huán)境境效益”相結(jié)合合原則，實現(xiàn)社社會、經(jīng)經(jīng)濟、自自然、生生態(tài)在高高水平上上協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展。序號指標名稱稱單位指標備注一1二12345678三四五六七八九十123十一1234用地總規(guī)劃用用地建筑面積積總建筑面面積總住宅建建筑面積積公建建筑筑面積商業(yè)建筑筑面積會所建筑筑面積超市面積積酒店面積積服務性公公建面積積容積率建筑密度度居住總?cè)巳藬?shù)居住總套套數(shù)平均每套套建筑面面積平均每套套居住人人數(shù)綠地率投資指標標總投資開發(fā)建設設投資經(jīng)營投資資財務指標標經(jīng)營收入入利潤總額額投資利潤潤率投資利稅稅率公頃萬平方米米萬平方米米萬平方米米萬平方米米

12、萬平方米米萬平方米米萬平方米米萬平方米米萬平方米米%人套平方米/套人/套%萬元萬元萬元萬元萬元%23.44632.22919.66112.6683.177293988302252222523.223%52577150221303.532661 600000595000500662008.00030666.5665.111%11.118%總規(guī)劃 第第三節(jié) 主主要經(jīng)濟濟技術(shù)指指標 主要要經(jīng)濟技技術(shù)指標標表項目提出出的背景景和建設設的必要要性項目提出出的背景景住宅是人人類生存存的基本本條件之之一。一一個國家家居住水水平的高高低，充充分反映映了這個個國家經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展水平和和社會的的文明程程度。我我國政

13、府府歷來重重視人民民的住房房問題，并采取取了一系系列措施施，加快快住宅建建設，不不斷改善善居民的的住宅條條件。建建國以來來由于受受歷史經(jīng)經(jīng)濟落后后的限制制和政策策的局限限性，人人民群眾眾的住房房問題一一直沒有有得到妥妥善解決決。改革革開放以以來，國國家雖然然注重了了住宅的的建設，并且投投入了大大量資金金，建設設規(guī)模增增大，居居住條件件明顯改改善，但但由于隨隨著城市市人口的的快速增增長和住住房制度度的不合合理等因因素，因因而住宅宅建設遠遠不能滿滿足社會會發(fā)展的的需要。國家“九五”規(guī)劃和和20110年遠遠景目標標中明確確提出：“把住宅宅業(yè)培育育成我國國的國民民經(jīng)濟的的經(jīng)濟增增長點”。九屆屆全國人人

14、大一次次會議上上又提出出了加快快我國住住房制度度的改革革，把實實物性(福利性性)分房房改為貨貨幣化分分房，切切斷居民民對政府府和單位位的依賴賴，出合合一系列列優(yōu)惠政政策，調(diào)調(diào)動個人人購房的的積極性性，朱總總理在九九屆人大大三次會會議工作作報告中中指出“住宅建建設將成成為國民民經(jīng)濟的的重要產(chǎn)產(chǎn)業(yè)”。各地地在制定定國民經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展計劃和和地方規(guī)規(guī)劃使都都把住宅宅建設放放在突出出的位置置，把住住宅建設設作為新新的經(jīng)濟濟增長點點和消費費熱點，以促進進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的形形成和良良性循環(huán)環(huán)發(fā)展，并帶動動整個國國民經(jīng)濟濟的發(fā)展展。改革開放放以來，我國住住宅建設設進入快快速發(fā)展展時期，19779年至至19999年

15、，全國城城鎮(zhèn)住宅宅共投資資291181億億元，新新建住宅宅52.1億平平方米（是前229年的的9.883倍），年均均竣工2248110萬平平方米。國家在在推進經(jīng)經(jīng)濟體制制改革的的同時，對住宅宅分配制制度及住住宅建設設的投資資融資、開發(fā)建建設和管管理體制制，進行行了全面面的改革革，探索索在社會會主義市市場經(jīng)濟濟條件下下如何走走出具有有中國特特色的解解決好住住房問題題的新路路子，在在許多方方面取得得了突破破性進展展，發(fā)生生了深刻刻變化。80年代代中期，國家提提出住宅宅建設實實行“統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、合合理布局局、綜合合開發(fā)、配套建建設”的方針針，改變變了長期期以來分分散建設設和忽視視配套建建設的狀狀況。通

16、通過試點點項目的的帶動，使住宅宅建設有有效的推推進了城城市總體體規(guī)劃的的實施和和基礎(chǔ)設設施的建建設，住住宅及小小區(qū)的質(zhì)質(zhì)量有了了明顯的的改善。19994年，作為經(jīng)經(jīng)濟體制制改革的的重大舉舉措之一一，國務務院做出出了關(guān)于于深化城城鎮(zhèn)住房房制度改改革的決決定，明明確提出出：“實現(xiàn)住住房商品品化、社社會化”的目標標；19998年年，國務務院又發(fā)發(fā)出了進進一步深深化城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房制制度改革革、加快快住房建建設的通通知，核核心是停停止住房房實物分分配推薦薦住房分分配貨幣幣化，并并提出要要建立和和完善以以經(jīng)濟適適用住房房為主的的多層次次住房供供應體系系，發(fā)展展住房金金融培育育和規(guī)范范住房交交易市場場，貨幣幣化

17、分配配制度的的推行，是我國國城鎮(zhèn)住住房制度度改革邁邁出的關(guān)關(guān)鍵一步步。19988年六月月，全國國城鎮(zhèn)住住房制度度改革和和住房建建設工作作會議上上國務院院副總理理溫家寶寶指出：穩(wěn)步推推進住房房商品化化、社會會化、逐逐步建立立適應社社會主義義市場經(jīng)經(jīng)濟體制制和我國國國情的的城鎮(zhèn)住住房新制制定；加加快住房房建設，促使住住宅也成成為新的的經(jīng)濟增增長點，不斷滿滿足城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民日日益增長長的住房房需求。從19998年77月，國國務院發(fā)發(fā)布關(guān)關(guān)于進一一步深化化城鎮(zhèn)住住房制度度改革，加快住住房建設設的通知知，全全國各地地普遍把把停止住住房實物物分配、實行住住房分配配貨幣化化和加快快住房建建設，當當成19998年

18、年房改和和住宅建建設的中中心任務務，制定定了深化化房改的的實施方方案。到到年底，全國有有二十多多個省、市、自自治區(qū)的的深化房房改方案案已出臺臺，各地地基本上上停止了了住房實實物分配配，住房房補貼制制度正在在建立之之中，新新的住房房體系正正在形成成。實行住房房分配貨貨幣化，首先會會使城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民住住房消費費方式、消費行行為發(fā)生生根本性性變化。取消住住房實物物分配后后，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民的的住房將將不再依依靠單位位分房、建房，也不再再以較低低的租金金水平族族住公房房而是根根據(jù)國家家不同的的供應政政策，根根據(jù)住房房分配貨貨幣化以以后家庭庭的住房房支付能能力來解解決。另另外，城城鎮(zhèn)居民民解決住住房將逐逐漸脫離離

19、單位這這個環(huán)節(jié)節(jié)，而直直接面向向市場。淄博市是是一個老老工業(yè)城城市，長長期以來來，居民民的住房房問題一一直沒有有得到很很好的解解決。隨隨著城市市人口的的增加和和城市化化水平的的提高。城市居居民對住住房的改改善和需需要越來來越迫切切，在新新世紀里里，隨著著人們生生活水平平和文化化素質(zhì)的的提高，住房的的發(fā)展將將由“安居型型”向“康居型型”轉(zhuǎn)化，住房的的“舒適性性、生態(tài)態(tài)性、信信息性和和文化性性”將成為為二十一一世及住住宅發(fā)展展的主要要特征，目前淄淄博市城城市住宅宅建設不不論數(shù)量量上和質(zhì)質(zhì)量上都都發(fā)生了了很大的的變化，但與二二十一世世及住宅宅發(fā)展的的主要特特征很有有很大的的差距。為了使使人民群群眾安

20、居居樂業(yè)和和社會穩(wěn)穩(wěn)定，不不斷提高高市民的的居住水水平，使使淄博市市住宅實實現(xiàn)大的的跨越，山東恒恒生置業(yè)業(yè)發(fā)展有有限公司司擬開發(fā)發(fā)建設臨臨淄世貿(mào)貿(mào)中心項項目，將將其建設設為具有有二十一一世紀特特征的“舒適性性、生態(tài)態(tài)性、信信息性、文化性性”的居住住區(qū)，以以推動淄淄博市的的城市住住宅建設設向高層層次發(fā)展展。為了了加快項項目的實實施，取取得政府府有關(guān)部部門的支支持，特特編制改改項目的的可行性性研究報報告上報報。項目建設設的必要要性一、符合合當今人人居工程程發(fā)展方方向“安居樂樂業(yè)”自古就就是人類類追求的的一個偉偉大社會會理想。為使住住房問題題引起各各國政府府的關(guān)注注，19976年年聯(lián)合國國在溫哥哥華

21、召開開了第一一次人類類居住大大會提出出全球住住房戰(zhàn)略略。進入入九十年年代以來來，聯(lián)合合國又相相繼余119922年召開開了“環(huán)境與與發(fā)展”全球首首腦會議議，19996年年召開了了“社會發(fā)發(fā)展”全球首首腦會議議。19996年年6月又又在土耳耳其伊斯斯坦布爾爾召開了了聯(lián)合國國第二次次人類居居住區(qū)大大會(簡簡稱“人居二二”)，會會議通過過了伊伊斯坦布布爾宣言言及人居議議程，提出了了人人皆皆有適當當住房和和城市化化進程中中人類住住區(qū)的可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的莊莊嚴任務務，保證證人人享享有適當當住房和和使人類類居住更更安全、更健康康、更舒舒適、更更公平、更持久久，也更更有效率率。其全全球行動動計劃要要求各國國政府

22、承承擔落實實人居居議程的主要要責任，并強調(diào)調(diào)城市在在落實人居議議程中中起重要要作用。繼聯(lián)大大專題會會后，119966年7月月國際建建協(xié)在巴巴塞羅納納召開第第十九屆屆大會，主題是是現(xiàn)在在與未來來城市中中的建筑筑學，會議集集中探討討和展示示了五個個分題，其中，“人居”分題著著重提出出了低造造價住宅宅，適應應高層人人士需要要的高標標準住宅宅和“另種構(gòu)構(gòu)造”和“以部件件來決定定居住的的住宅”等當今今世界與與現(xiàn)代“人居”待研究究的新課課題。國國務院副副總理鄒鄒家華在在“人居二二”高級特特別會議議上發(fā)言言指出“居住條條件的改改善使人人類文明明進步的的最重要要的標志志”。二、符合合國家、地方政政策和規(guī)規(guī)劃要

23、求求自19779年，中國的的人居工工程建設設開始進進入持續(xù)續(xù)性發(fā)展展時期。19779年至至19999年的的二十年年中，全全國住宅宅建設投投資2991811億元，新建住住宅522.1億億平方米米，年均均竣工2248110萬平平方米，僅“八五”期間，就完成成投資884166億元，建成住住宅100.3億億平方米米；城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均居住住面積從從19778年的的3.66平方米米增加到到19999年的的9.88平方米米；這個個投資強強度，說說明了改改善居民民住房條條件是中中國政府府與人民民共同關(guān)關(guān)心的頭頭等大事事。經(jīng)過過十幾年年的努力力，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民的的住房條條件取得得了顯著著改善，但仍有有相當比比例的擁

24、擁擠戶及及大于113歲的的異性少少年同室室的不方方便戶。由199個省、自治區(qū)區(qū)城市人人均住戶戶面積低低于全國國平均水水平，城城市中還還有40000萬萬平方米米危險住住房需要要改造，住房成成套率還還較低。為此，建設部部以建計計【19996】第4113號文文制訂了了“城市住住宅建設設與房地地產(chǎn)業(yè)九五計劃與與20110年遠遠景目標標”。該項目符符合國家家“九五”及20010年年遠景目目標規(guī)劃劃中，把把住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為為國民經(jīng)經(jīng)濟支柱柱產(chǎn)業(yè)的的規(guī)定精精神；符符合九屆屆人大第第一次會會議通過過的政政府工作作報告中提出出的“積極推推進住房房制度改改革，采采取切實實措施，促進住住宅商品品化，使使居民住住宅建設

25、設成為新新的經(jīng)濟濟增長點點”的精神神。第九九屆人大大第二次次會議上上政府工工作報告告中朱總總理指出出：“在擴大大投資需需求的同同時，要要采取有有力措施施引導和和擴大消消費要求求，形成成投資和和消費對對經(jīng)濟增增長的雙雙重拉動動。要通通過多種種渠道增增加城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民特特別是低低收入群群眾的收收入，加加快發(fā)展展消費信信貸，推推進城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房制制度改革革，支持持居民購購買住房房和大件件耐用消消費品”。在九九屆人大大三次會會議上朱朱總理又又指出“住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將成成為國民民經(jīng)濟的的主要產(chǎn)產(chǎn)業(yè)”。在九九屆人大大二次會會議上，國家發(fā)發(fā)展計劃劃委員會會主任曾曾培炎在在報告中中指出：“理順體體制，完完善政策策，擴大大住

26、房登登高價值值商品消消費。逐逐步建立立以個人人消費為為主題的的消費制制度，減減少福利利型，供供給型、實物型型分配，實行分分配貨幣幣化。加加快推進進城鎮(zhèn)住住房制度度改革，整頓土土地轉(zhuǎn)讓讓價格和和拆遷補補償費，清理各各種攤派派和收費費，規(guī)范范住房成成本構(gòu)成成，切實實降低房房價。增增加住房房信貸，完善二二級市場場，盡快快把住房房培育成成新的消消費熱點點。提倡倡和推廣廣分期付付款等大大中型用用消費”。符合淄博博市“九五”及20010年年遠景目目標規(guī)劃劃的精神神；符合合省、市市今年在在經(jīng)濟工工作會議議上提出出的把住住宅業(yè)培培育成我我省、市市新的經(jīng)經(jīng)濟增長長點的要要求。住住宅建設設可以帶帶動許多多相關(guān)行行

27、業(yè)的發(fā)發(fā)展，培培育和完完善建設設事業(yè)市市場體系系，建立立競爭有有序的市市場秩序序。市建建設主管管部門決決定以工工程建設設招標為為龍頭，完善建建筑有形形市場的的運作，規(guī)范建建設程序序和管理理體制；抓好房房地產(chǎn)市市場主體體的培育育，發(fā)展展中介機機構(gòu)，培培育房地地產(chǎn)交易易的二級級市場，激活房房地產(chǎn)開開發(fā)市場場，推動動住宅建建設產(chǎn)業(yè)業(yè)化進程程。國家家以把住住宅建設設提到了了國民經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展的重要要位置。隨著居居民生活活水平提提高和住住宅需求求的增強強，我市市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將出出現(xiàn)新的的發(fā)展前前景，本本項目具具有示范范的作用用。本項目建建設規(guī)模模32.29萬萬平方米米，可提提供15502套套住房，解決552

28、577人的居居住問題題，為淄淄博市臨臨淄區(qū)的的企事業(yè)業(yè)單位職職工創(chuàng)造造良好的的居住條條件，同同時可滿滿足中低低收入住住房困難難戶和無無客戶的的需求，使人民民群眾安安居樂業(yè)業(yè)，有利利于改善善淄博市市的投資資環(huán)境，也有利利于社會會的穩(wěn)定定和發(fā)展展。本項目對對啟動房房地產(chǎn)市市場，帶帶動相關(guān)關(guān)行業(yè)發(fā)發(fā)展是相相輔相成成的，住住宅業(yè)的的發(fā)展可可以帶動動建材、冶金、化工、輕工、電子、機械、家具、紡織、玻璃等等50多多個行業(yè)業(yè)的發(fā)展展，同樣樣相關(guān)行行業(yè)的發(fā)發(fā)展給房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展提供有有力的物物質(zhì)基礎(chǔ)礎(chǔ)，促進進房地產(chǎn)產(chǎn)及相關(guān)關(guān)行業(yè)步步入良性性循環(huán)的的發(fā)展軌軌道。 據(jù)測算算，住宅宅建設對對吸收勞勞動力的的投入

29、產(chǎn)產(chǎn)出比是是1：22，淄博博是住宅宅業(yè)新投投入2.65億億元，就就能帶動動相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增長長5億元元，房地地產(chǎn)能使使淄博市市的GDDP增長長1%。淄博市市是魯中中地區(qū)的的建材基基地，淄淄博市乃乃至周邊邊地區(qū)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展對我市市的經(jīng)濟濟增長的的帶動作作用無疑疑是巨大大的。以以水泥產(chǎn)產(chǎn)品為例例，在淄淄博市的的特大型型、大型型水泥企企業(yè)十多多家，年年產(chǎn)量達達7200萬噸。從年初初開始，水泥銷銷售形式式趨于轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)好，價價格緩慢慢上揚，從1990元/噸漲到到2300元/噸噸。隨著著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的進進一步回回升，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)對我市市經(jīng)濟的的拉動作作用還將將日趨明明顯。資資料表明明，住宅宅業(yè)對勞勞動就業(yè)業(yè)

30、的連帶帶系數(shù)發(fā)發(fā)卡國家家為1：3，對對于發(fā)展展中國家家來說，比值更更高，可可以促進進裝飾業(yè)業(yè)的發(fā)展展，帶動動菜市場場、托兒兒所、學學校、糧糧店、物物業(yè)公司司等配套套設施，為下崗崗職工提提供就業(yè)業(yè)的機會會，促進進住宅市市場的發(fā)發(fā)展。本本項目對對淄博市市二十一一世紀住住宅建設設，向舒舒適性、生態(tài)性性、信息息性、文文化性發(fā)發(fā)長具有有示范和和帶動的的作用，對淄博博市經(jīng)濟濟的發(fā)展展，對促促進兩個個文明的的建設和和社會的的安定，將發(fā)揮揮重要的的作用，因此，本項目目的建設設是必要要的。市場分析析與建設設規(guī)模市場分析析國內(nèi)市場場狀況我國的住住宅與房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)從900年代發(fā)發(fā)展到現(xiàn)現(xiàn)在，成成為國民民經(jīng)濟的的支柱

31、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。從從19996年至至19999年，我國的的建筑規(guī)規(guī)?？偭苛繛槭澜缃绲谝晃晃唬⒚棵磕甓家砸?2億億至133億平方方米的建建設速度度推進，19999年，已達到到52億億平方米米的建房房總量。目前中中國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人均居居住面積積為9.8平方方米，比比開放前前提高了了兩倍。然而與與美國人人均600平方米米、歐洲洲人均445平方方米、新新加坡人人均266平方米米的情況況相比較較，我國國的居住住條件還還有很大大的距離離。隨著著人民生生活水平平發(fā)生深深刻的變變化，改改善居住住條件的的要求越越來越迫迫切，全全國每年年大約113000萬新婚婚夫婦需需要住房房，20000年年，我國國城市化化水平提提高到33

32、5%，城市人人口增加加到4.5億人人。到220100年，城城市化水水平提高高到455%，城城市人口口將達到到6.33億人，如城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人均居居住面積積達188平方米米，就需需要城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住宅建建設在目目前每年年竣工33億平方方米的基基礎(chǔ)上進進一步加加快。據(jù)據(jù)預測，到20010年年，我國國城市化化水平將將達到445%以以上，比比19998年增增長155個百分分點，每每年新增增城鎮(zhèn)人人口近220000萬。按按人均99平方米米居住面面積計算算，將會會有近11.8億億平方米米的潛在在住宅需需求。若若再考慮慮舊房的的更新和和住房水水平提高高兩個因因素，房房地產(chǎn)市市場的潛潛在需求求就更大大。就預預算，至至2022

33、0年，我國每每年需新新建的住住房為55.5億億平方米米。此外外，“入世”以后，國內(nèi)住住宅用房房、辦公公用房的的需求都都會增加加，國外外的金融融、保險險、旅游游、法律律等服務務業(yè)都將將進入國國內(nèi)市場場，這無無疑也為為國家內(nèi)內(nèi)的房地地產(chǎn)發(fā)展展帶來新新的機遇遇。由此此可見，這個市市場的開開發(fā)前景景是相當當誘人的的。從“九五”開始國國家把住住宅業(yè)作作為國民民經(jīng)濟的的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)先先發(fā)展，國家、省、市市都把住住宅作為為新的經(jīng)經(jīng)濟增長長點和消消費熱點點。住宅宅消費水水平的提提高逐步步成為人人民生活活改善的的一個重重要標志志，只有有深化住住房制度度的改革革，加快快住房建建設，才才能保證證人民群群眾安居居樂業(yè)

34、，進一步步提高生生活質(zhì)量量。在21世世紀最初初的五到到十年內(nèi)內(nèi)，有關(guān)關(guān)機構(gòu)預預測，我我國的住住房發(fā)展展將達到到以下一一些主要要目標：全國城城鎮(zhèn)居民民人均住住房居住住面積達達到188平方米米；到220055年解決決住宅的的工程質(zhì)質(zhì)量、功功能質(zhì)量量的通病病，初步步滿足居居民對住住宅的適適用性要要求；到到20110年住住宅的工工程質(zhì)量量、功能能質(zhì)量基基本滿足足居民的的長期居居住需求求，居住住環(huán)境有有較大改改善；到到20005年初初步建立立住宅及及材料、商品的的工業(yè)化化和材料料化生產(chǎn)產(chǎn)體系；到20010年年初步形形成系列列的住宅宅建筑體體系，基基本實現(xiàn)現(xiàn)住宅商商品通用用和和生生產(chǎn)、供供應的社社會化；到

35、20005年年北方采采暖地區(qū)區(qū)城鎮(zhèn)新新建住宅宅的能耗耗要在119811年住宅宅能耗水水平的基基礎(chǔ)上降降低500%，到到20110年，在20005年年的基礎(chǔ)礎(chǔ)上再將將能耗330%,到20005年年，科技技進步對對住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的貢獻獻率將達達到300%，到到20110年提提高到335%。由此可可見，世世紀之交交的中國國住房市市場，從從數(shù)量、質(zhì)量到到科技含含量，需需求都非非常旺盛盛，我國國住宅投投資和消消費將繼繼續(xù)保持持較高的的發(fā)展水水平。我國房改改的目標標是住宅宅商品化化。住宅宅即成為為商品，他必須須遵循市市場的需需求原則則，滿足足不同層層次消費費者的需需求。國國家統(tǒng)計計局最近近發(fā)布的的199

36、99年全全國房地地產(chǎn)狀況況表明，19999年房房地產(chǎn)投投資、資資金到位位和商品品房銷售售全面上上升，呈呈良好的的發(fā)展勢勢頭，居居國家計計委、國國家統(tǒng)計計局對全全國三十十五個大大中城市市房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)查統(tǒng)統(tǒng)計，220000年第四四季度，隨著房房地產(chǎn)開開發(fā)的適適度增長長，房地地產(chǎn)價格格繼續(xù)小小幅上漲漲，與上上年同期期相比，房屋銷銷售價格格上漲11.2%，市場場形勢十十分喜人人。住宅宅建設與與銷售，仍被中中央作為為激活220044年經(jīng)濟濟增長點點之一，國家各各種政策策的出臺臺和房改改政策的的出臺和和房改政政策的出出臺，為為住宅建建設提供供了良好好的發(fā)展展空間，按照中中國在本本世紀末末實現(xiàn)小小康目標標，當

37、前前中國居居民最迫迫切的需需要是住住房。隨隨著城市市化步伐伐的加快快，中小小城市的的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展具有較較大潛力力。國家家有關(guān)部部門出臺臺的住房房體制改改革方案案，將堅堅決制止止實物（福利）分房，切斷居居民對政政府和單單位分房房得依賴賴，將原原來用于于撥建筑筑房的資資金轉(zhuǎn)為為向職工工發(fā)放住住房補貼貼，提高高個人購購房的積積極性，激活住住房的一一級市場場。同時時按經(jīng)濟濟實用商商品房的的租售比比重新測測定并大大幅度提提高房租租，促進進了居民民購房心心理的形形成。從19998年下下半年起起，全國國城鎮(zhèn)停停止住房房實物分分配，實實行住房房分配貨貨幣化。新建經(jīng)經(jīng)濟適用用房原則則上只售售不租，鼓勵職職工

38、利用用工資收收入和住住房公積積金購房房，銀行行通過發(fā)發(fā)放個人人住房抵抵押貸款款積極支支持職工工購房。有條件件的地方方也可以以按規(guī)定定將財政政、單位位現(xiàn)有住住房建設設資金轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為住住房補貼貼幫助職職工購房房，繼續(xù)續(xù)推行和和完善住住房公積積金制度度，擴大大金融服服務，促促進住房房商品化化。所有有商業(yè)銀銀行在索索在城鎮(zhèn)鎮(zhèn)都可以以向購買買住房的的職工提提供個人人住房抵抵押貸款款，取消消對個人人住房抵抵押貸款款的規(guī)模模限制。20000年我我國各專專業(yè)銀行行增加了了10000億貸貸款支持持房地產(chǎn)產(chǎn)事業(yè)的的發(fā)展，積極開開辦住房房配套設設施貸款款業(yè)務，努力拓拓展建筑筑、安裝裝企業(yè)信信貸業(yè)務務。據(jù)悉悉：中國國工

39、商銀銀行，在在20000年集集中全行行新增貸貸款的330%投投向住房房信貸領(lǐng)領(lǐng)域，全全年工行行住房貸貸款發(fā)放放額突破破12000億元元，增加加額達到到8000億元，其中個個人住房房貸款增增加額達達到5550億元元。20000年上半半年，工工行住房房信貸業(yè)業(yè)務始終終保持著著積極穩(wěn)穩(wěn)健的增增長勢頭頭，到66月末，全行自自營性住住房貸款款余額113566億元，比年初初增加3320億億元，比比19999年同同期多增增1755億元。為支持住住房信貸貸業(yè)務的的發(fā)展，工行220000年下半半年推出出幾項重重大舉措措，包括括增加住住房貸款款投放量量，將年年初確定定的5000億元元住房貸貸款新增增計劃提提升到8

40、800億億元，個個人住房房貸款新新增量由由年初的的3600億元增增加到5550億億元。工行還將將根據(jù)市市場需求求，創(chuàng)新新業(yè)務品品種，在在全行范范圍內(nèi)重重點推出出個人住住房貸款款、個人人住房裝裝修貸款款、個人人商業(yè)用用房貸款款、二手手住房貸貸款、個個人購房房首付款款貸款、個人家家居組合合貸款等等一系列列新的業(yè)業(yè)務品種種。工行行將繼續(xù)續(xù)以客戶戶為中心心，改進進服務手手段，簡簡化貸款款手續(xù)，降低借借款人費費用支出出，同時時加快住住房信貸貸業(yè)務電電子化步步伐，為為客戶提提供方便便快捷的的金融服服務。工工行已制制定了住住房信貸貸工作的的發(fā)展目目標：220000年新增增住房貸貸款8000億元元，到2200

41、55年，全全部住房房貸款占占全行貸貸款余額額力爭達達到155%，比比20000年初初約增加加35000億元元；個人人住房貸貸款占比比例要達達到122%，比比年初約約增加330000億元。根據(jù)新新出臺的的個人人住房公公積金管管理辦法法，我我省住房房公積金金貸款最最長期限限由原來來的200年延長長到300年；貸貸款利率率由原來來的5檔檔，減少少為2檔檔；最高高年歷旅旅由5.4%降降為4.59%；貸款款額度由由原來規(guī)規(guī)定不超超過家庭庭成員貸貸款年限限內(nèi)應繳繳住房公公積金的的2.55倍（約約為工資資總額224%）提高到到6倍（站借款款年限內(nèi)內(nèi)家庭工工資收入入總額的的8%）。近幾幾年來國國內(nèi)住房房金融有

42、有了長足足的發(fā)展展，但遠遠遠不及及發(fā)達國國家。在在經(jīng)濟發(fā)發(fā)達的國國家，住住房金融融(包括括住房開開發(fā)貸款款和個人人住房貸貸款)在在金融體體系中占占據(jù)相當當比例，一般占占信貸總總量的440%左左右，而而我國不不足100%。經(jīng)經(jīng)濟發(fā)達達國家個個人住房房貸款占占整個住住房信貸貸的200%-440%，我國目目前只有有建行達達到5%。，其其他銀行行比例都都很小。縱觀經(jīng)濟濟發(fā)達國國家及地地區(qū)，個個人住房房貸款的的期限一一般都比比較長。美國、丹麥、新加坡坡等過最最長可達達30年年；法國國、英國國、為115-330年；德國的的儲蓄銀銀行為66-188年，抵抵押銀行行為255-300年；馬馬來西亞亞為200-2

43、55年。在在貸款額額度上一一般都很很高。美美國在無無貸款保保險的情情況下，貸款額額度一般般不超過過房價的的80%，在有有私人抵抵押貸款款保險的的情況下下，貸款款額度可可達1000%；法國一一般為660%-80%；丹麥麥的住房房信貸機機構(gòu)僅依依住房價價值確定定貸款額額度，不不考慮借借款人的的還款能能力，貸貸款額一一般超過過房價的的80%。而商商業(yè)銀行行或儲備備銀行都都十分注注重借款款人的經(jīng)經(jīng)濟能力力。銀行方面面已認識識到個人人住房信信貸風險險低，均均在主動動擴大各各自的市市場，個個人方面面也已經(jīng)經(jīng)接受了了貸款買買房的觀觀念，愿愿意借款款，市場場十分看看好。金金融部門門進一步步發(fā)展住住宅抵押押貸款

44、業(yè)業(yè)務等政政策的出出臺，激激發(fā)了住住房的有有效需求求，促使使人們形形成想住住房找市市場的觀觀念，將將促使人人們把消消費更多多的轉(zhuǎn)移移到住房房上來，培育個個人直接接支付的的住房消消費，推推動了住住房的商商品化，有利于于促進住住宅的增增長和消消費需求求同步增增長，使使住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)步入入良性循循環(huán)的發(fā)發(fā)展軌道道?？傊瑖鴩H房改改政策的的出臺，住宅業(yè)業(yè)將繼續(xù)續(xù)作為新新的經(jīng)濟濟增長點點和消費費熱點而而受到重重視。房房地產(chǎn)的的市場消消費將成成為市場場的熱點點，同時時將通過過政策引引導保持持住宅建建設的增增長速度度，使住住房消費費從基本本滿足居居住需求求向小康康型轉(zhuǎn)化化。同時時向舒適適性、生生態(tài)性、信息性性

45、、文化化性發(fā)展展。因而而，房地地產(chǎn)市場場是廣闊闊的。淄博市的的市場狀狀況 “九五”以來淄淄博市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)進入平平穩(wěn)發(fā)展展的階段段，隨著著宏觀調(diào)調(diào)控力度度逐步加加強，市市場經(jīng)濟濟機制的的作用越越來越大大，房地地產(chǎn)市場場正朝著著規(guī)范、有序、健康的的方向發(fā)發(fā)展。近近兩年房房地產(chǎn)開開發(fā)一直直是淄博博市的投投資重點點之一，對啟動動內(nèi)需，拉動經(jīng)經(jīng)濟增長長，起到到了一定定的作用用。20000年年，住宅宅建設繼繼續(xù)保持持較高的的投入，全年城城鎮(zhèn)單位位自建和和房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)住宅宅投資達達11.9億元元；竣工工住宅面面積1224萬平平方米；商品房房銷售額額4.55億元，其中銷銷售給個個人3.7億元元，增長長

46、42.30%。個人人住宅消消費的大大量增加加，給房房地產(chǎn)市市場帶來來新的發(fā)發(fā)展機遇遇。按帶帶動系數(shù)數(shù)1.992計算算，拉動動全市GGDP11.1個個百分點點，為第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的增長長做出了了貢獻。全市住住房價格格19999年平平均上漲漲8%，市場基基本實現(xiàn)現(xiàn)了供需需平衡。房改工工作已開開展多年年，房改改政策深深入人心心，群眾眾的消費費觀念開開始轉(zhuǎn)變變，隨著著我市居居民儲蓄蓄余額的的逐漸增增長以及及房改措措施的不不斷完善善和力度度加大，群眾住住宅商品品化意識識不斷加加強，有有國家、金融等等優(yōu)惠政政策的支支持，群群眾有比比較強烈烈的購房房欲望，商品房房作為新新的消費費熱點的的潛在需需求已經(jīng)經(jīng)形成。隨

47、著住房房制度的的進一步步深化，房地產(chǎn)產(chǎn)的二、三級市市場即將將開放。九十年年代以來來，淄博博市的住住房一級級市場（也稱增增量住房房交易市市場）發(fā)展迅迅猛，但但住房二二級市場場（也稱稱存量住住房交易易市場）發(fā)展緩緩慢。據(jù)據(jù)調(diào)查，全市城城鎮(zhèn)居民民自有住住房已超超過500%；自自有住房房家庭部部滿足現(xiàn)現(xiàn)狀的超超過600%，通通過上市市交易，可達到到改善住住房條件件的目的的。開放放住房二二級市場場既有利利于存量量住房資資源有效效配置和和合理利利用，更更有利于于居民的的住房潛潛在需求求轉(zhuǎn)化為為住房的的現(xiàn)實需需求。居居民自有有住房上上市交易易所增加加的投資資和消費費，是住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)成為新新的經(jīng)濟濟增長點點的

48、重要要環(huán)節(jié)。目前淄淄博市開開放二級級市場的的條件已已經(jīng)具備備。這是是因為：（一）除少數(shù)數(shù)企業(yè)外外，我市市公有住住房產(chǎn)權(quán)權(quán)已出售售給個人人。（二二）從119988年底已已停止住住房實物物分配，逐步實實行住房房分配貨貨幣化；（三）住房公公積金制制度已經(jīng)經(jīng)建立；（四）住房租租金水平平提高到到2.118元/平方米米，并盡盡快創(chuàng)造造條件達達到成本本租金水水平；（五）住住房補貼貼已按月月工資基基數(shù)255%的比比例計算算列入工工資逐月月發(fā)放；（六）國家為為城鎮(zhèn)中中低收入入家庭提提供經(jīng)濟濟適用住住房；（七）對對最低收收入家庭庭由政府府提供廉廉租住房房；（八八）對家家庭確有有困難的的離退休休職工，民政部部門確定

49、定的社會會救濟現(xiàn)現(xiàn)象和非非在職的的優(yōu)撫對對象仍執(zhí)執(zhí)行原來來減免政政策。據(jù)調(diào)查，目前，淄博是是多數(shù)居居民的房房改、房房產(chǎn)全沒沒有辦理理，房地地產(chǎn)的二二級市場場沒有完完全放開開，同時時由于無無房戶和和住房困困難戶受受夠房能能力的限限制，淄淄博市大大多數(shù)無無房戶和和住房困困難戶傾傾向于購購買二手手房，這這部分人人占到購購房者的的70%左右，而現(xiàn)在在可以交交易的二二手房的的數(shù)量太太少，多多數(shù)來源源于一些些企事業(yè)業(yè)騰出來來的自管管房以及及一些購購房散戶戶留下的的舊房，只占當當年可購購買房的的1/66左右，遠遠達達不到購購房者的的需要。這就造造成了目目前大約約有500%左右右的購房房者購房房難。目前，淄淄

50、博市抓抓住國家家加快住住宅建設設的機遇遇，加快快住宅建建設，整整體發(fā)展展勢頭良良好。一一是大力力開展舊舊城區(qū)改改造和新新區(qū)綜合合開發(fā)，發(fā)展房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)，培植植建筑經(jīng)經(jīng)濟。二二是住宅宅和房地地產(chǎn)業(yè)投投資增長長較快。全年完完成房地地產(chǎn)投資資15億億元。新新開發(fā)住住宅面積積1699萬平方方米。商商品房施施工面積積2511萬平方方米。其其中住宅宅施工面面積2444萬平平方米；三是銷銷售形勢勢看好，全年商商品房銷銷售面積積2699.244萬平方方米，其其中住宅宅銷售面面積2330萬平平方米，住宅逐逐步成為為居民新新的銷售售熱點；四是消消化空置置房工作作取得較較大進展展，全市市空置率率約為33%左右右，空

51、置置房面積積3萬平平方米；五是商商品房價價格有所所上揚，99年年商品房房價比998年增增長8%，今年年仍將緩緩慢上升升。據(jù)抽樣調(diào)調(diào)查分析析，目前前淄博是是住房消消費傾向向主要有有二種：即“安置型型”與“舒適型型”?！鞍仓眯托汀蹦壳白∽》坷щy難，收入入相對較較低，有有強烈的的購房意意向，但但受家庭庭收入所所障，主主要消費費傾向為為套二房房，面積積在600-800平方米米左右，承受房房價約在在8-110萬左左右?！笆孢m型型”目前住住房寬敞敞，一般般為1000平方方米左右右，大部部分為舊舊房以相相對過時時，收入入相對較較高，但但為了追追求更好好的生活活條件，也有較較強的購購房意向向，主要要消費傾傾向

52、為三三室二廳廳二衛(wèi)房房等大戶戶型，面面積在1120平平方米以以上，房房價155-200萬或更更多均可可接受，同時對對水、電電、暖等等配套裝裝置有了了更高要要求。本項目承承辦單位位以市場場為導向向，以質(zhì)質(zhì)量和優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務務求生存存，加大大宣傳力力度，將將散戶購購房有集集體組織織起來集集中統(tǒng)一一建設相相結(jié)合。本項目目所有住住房將面面向臨淄淄區(qū)企、事業(yè)單單位職工工和個體體經(jīng)營者者無房戶戶和困難難戶。市市場前景景是非常?？捎^的的。淄博市是是全國的的重要建建材基地地，有著著充足的的住宅建建材所需需的各種種材料?；概_現(xiàn)現(xiàn)有是全全國著名名的建筑筑之鄉(xiāng)，有幾時時家建筑筑工程公公司為住住宅業(yè)的的發(fā)展打打下了良良好

53、的基基礎(chǔ)，改改革開放放以來，淄博市市的經(jīng)濟濟發(fā)展迅迅速提高高，居民民的生活活水平和和消費水水平為居居全省乃乃至全國國的前列列。從國國際來看看，發(fā)達達國家住住宅市場場的啟動動點是家家庭年收收入與商商品價格格比值為為1：44-1：6，根根據(jù)國際際經(jīng)驗，人均GGDP在在10000美元元左右時時，是一一國房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)迅猛發(fā)發(fā)展的黃黃金階段段。我國國19998年人人均GDDP約為為7000美元，基本上上進入房房地產(chǎn)快快速發(fā)展展時期。隨著經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展，人人民生活活水平的的提高，改善居居住環(huán)境境成為必必然的選選擇。而而淄博是是每戶年年收入已已達到這這個比值值。臨淄淄區(qū)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民收收入高于于全市平平均水平

54、平。結(jié)構(gòu)構(gòu)合理、面積適適中、設設計新穎穎的商品品住宅必必將成為為市民的的消費熱熱點。 建設規(guī)模模 臨淄世世貿(mào)中心心規(guī)劃用用地233.466公頃，總建筑筑面積332.229萬平平方米。 根據(jù)建設設的地理理條件、用地條條件、周周圍環(huán)境境和項目目的市場場需求情情況及資資金籌措措狀況，確定建建設規(guī)模模為：六六層住宅宅的建筑筑面積為為14.38萬萬平方米米，小高高層住宅宅的面積積為5.23萬萬平方米米，服務務性配套套公用建建筑5.21萬萬平方米米，商業(yè)業(yè)用房33.177萬平方方米，會會所建筑筑面積00.299萬平方方米，住住宅總套套數(shù)15502套套，總居居住人口口52557人。第四章：建設條條件及位位置

55、選擇擇建設條件件自然條件件地理位置置該項目位位于臨淄淄城區(qū)的的西部，是臨淄淄新城區(qū)區(qū)的組成成部分。北靠齊齊興路、東依博博臨路、南靠人人民路。項目距距臨淄火火車站和和長途汽汽車站66公里左左右。距距濟青高高速公司司臨淄站站出入口口7公里里。都有有城市主主干道相相連，對對外交通通十分方方便，無無污染工工業(yè)，風風景秀麗麗、空氣氣清新、環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、地地面開闊闊、地理理位置優(yōu)優(yōu)越，是是十分理理想的居居家場所所。氣象條件件根據(jù)淄博博市氣象象局提供供的臨淄淄區(qū)氣象象條件如如下，本本區(qū)域?qū)賹倥瘻貛О霛駶櫇櫦撅L大大陸性氣氣候，具具有春旱旱多風，夏熱多多雨，天天易旱澇澇，冬寒寒少雪等等特點。一年四四季交替替分明

56、。1、全年年平均氣氣溫 112.882、歷年年極端最最高氣溫溫 41.23、歷年年極端最最低氣溫溫 21.84、歷年年平均絕絕對溫度度 11.2hppa5、歷年年最大絕絕對濕度度 37.5 hhpa6、歷年年最小絕絕對濕度度 0.22 hppa7、歷年年平均相相對濕度度 60%8、歷年年平均降降雨量 7004.99毫米9、歷年年最大降降雨量 9222.66毫米10、歷歷年最小小降雨 1115.3毫米米11、歷歷年平均均降雨天天數(shù) 8333天12、歷歷年連續(xù)續(xù)降雨天天數(shù) 14天天13、歷歷年平均均降雪天天數(shù) 12.5天14、歷歷年最大大積雪厚厚度 24.0厘米米15、歷歷年最大大凍土深深度 48

57、.0厘米米16、歷歷年平均均雷日數(shù)數(shù) 344天17、歷歷年平均均霜日數(shù)數(shù) 466.6天天18、歷歷年平均均霧日數(shù)數(shù) 111.4天天19、歷歷年平均均風速 3.22m/ss工程地質(zhì)質(zhì)條件本項目場場區(qū)南高高北低，由南向向北傾斜斜，地勢勢較為平平坦，地地面高程程為388.5米米366.5米米之間。根據(jù)有有關(guān)地質(zhì)質(zhì)顯示該該區(qū)域地地貌單元元屬魯中中山地與與華北平平原過渡渡帶的沖沖洪積傾傾斜平原原，第四四系地層層厚度由由南向北北逐漸變變厚，其其地表完完整，地地貌形態(tài)態(tài)單一，目前建建設單位位正對工工程地質(zhì)質(zhì)進行勘勘察。水文地質(zhì)質(zhì)該項目根根據(jù)調(diào)查查，區(qū)域域地下水水位較低低并且較較穩(wěn)定，地下水水的開采采主要用用

58、于澆地地和企業(yè)業(yè)生產(chǎn)用用水，對對本項目目建設無無影響。地震根據(jù)國家家19992年頒頒布的中國地地震烈度度區(qū)劃圖圖的劃劃分，該該區(qū)域?qū)賹儆趯庫o靜地帶，地震基基本烈度度為7度度。社會經(jīng)濟濟條件淄博市歷歷史悠久久，文化化燦爛，是國務務院批準準的山東東半島經(jīng)經(jīng)濟開放放區(qū)城市市和“較大的的市”，是山山東省的的經(jīng)濟中中心之一一，19992年年跨入全全國城市市綜合實實力500強之列列。19994年年國內(nèi)生生產(chǎn)值在在全國各各城市中中居第228位，19999年全全市國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值5668億元元，地方方財政收收入222.5億億元，全全市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均生活活費收入入達到662500元。淄淄博工業(yè)業(yè)基礎(chǔ)雄雄厚，工

59、工業(yè)門類類比較齊齊全，主主要有石石油、化化工、陶陶瓷、建建材、機機電、冶冶金、塑塑料等335個行行業(yè)，擁擁有一大大批在全全國、全全省占有有重要地地位的工工業(yè)產(chǎn)品品，是全全國重要要的綜合合性工業(yè)業(yè)城市和和山東省省的經(jīng)濟濟中心之之一。淄淄博市地地處魯中中腹地，交通，通訊等等城市基基礎(chǔ)設施施條件優(yōu)優(yōu)越，對對項目的的建設有有著良好好的依托托條件。淄博市是是全國的的建材工工業(yè)基地地之一，是國家家計委、國家建建材局批批準的全全國衛(wèi)生生陶瓷發(fā)發(fā)展基地地。在全全國各大大建材城城市中綜綜合指數(shù)數(shù)都名列列前茅。建筑材材料工業(yè)業(yè)是本市市的支柱柱產(chǎn)業(yè)之之一，門門類齊全全、規(guī)模模大，主主要有水水泥（年年產(chǎn)7221.55

60、噸）、平板玻玻璃（年年產(chǎn)2445.77萬重量量箱）、建筑和和衛(wèi)生陶陶瓷、鋼鋼鋁塑門門窗、花花崗巖、大理石石、涂料料壁紙、燈具、內(nèi)外裝裝飾等。“十五”期間，淄博市市將要建建成全國國重要的的大型建建材基地地，為項項目的建建設提供供了充足足的材料料來源。交通運輸輸條件淄博是山山東省重重要的交交通樞紐紐城市，鐵路、公路密密度均居居全省第第一。市市內(nèi)鐵路路總長5558公公里，膠膠濟線（青島濟南）和淄八八、淄東東線（淄淄博八陡，淄博東營）為主干干呈“十字型型”貫通全全市。有有十五條條公路干干線通往往全國各各地，濟濟青高速速公路與與正在建建設中的的濱萊（濱州萊蕪）高速公公路，交交匯于淄淄博市中中心張店店，縱