1、土地估價報告項 目目 名名 稱：南南昌市XXXX區(qū)區(qū)C-8888地地塊 委 托托 方：南昌市市XXXX公司估 價價 方：南昌市市XXXX房地產(chǎn)產(chǎn)評估公公司土地估價價報告編編號：贛贛XX土評評字（220088）第666號號估價報告告作業(yè)日日期：二二OO八八年一月月二十七七日至二OOO八年二二月一日日土地估價價報告第一部分分 概概述一、估價價項目名名稱：南南昌市XXXX區(qū)區(qū)C-8888地地塊二、委托托估價方方：南昌昌市XXXX公司司聯(lián)系地址址：南昌市市XX路路XX大大街X號號法人代表表：王五三、受托托估價方方：南昌昌市XXXX房地地產(chǎn)評估估公司聯(lián)系地址址：南昌市市XX路路XX號號四、估價價基準日日

2、二OO八八年一月月二十七七日五、估價價日期二OO八八年一月月二十七七日至二二月一日日六、估價價目的為委托方方以出讓讓方式取取得南昌昌市XXXX區(qū)CC-8888地塊塊土地使使用權(quán)提提供市場場價值參參考依據(jù)據(jù)。七、地價價定義本次所評評估的土土地價格格是指估估價對象象實際開開發(fā)程度度尚未具具備完全全三通（通路、供電、供水），在估估價基準準日20008年年1月277日設(shè)定定其開發(fā)發(fā)程度尚尚未具備備完全三三通（通通路、供供電、供供水）條條件下，規(guī)劃用用途為居居住用途途，使用用年限為為70年年的土地地使用權(quán)權(quán)價格。八、土地地估價結(jié)結(jié)果評估土地地總面積積：8001500.0平平方米單位面積積地價：4900元

3、/平平方米總地價：39227萬元元（人民幣幣）大寫寫：叁仟仟玖佰貳貳拾柒萬萬元整九、土地地估價師師簽字：估價師姓姓名 估價價師證書書號 簽 字十、土地地估價機機構(gòu)：南昌市XXXX房房地產(chǎn)評評估公司司法人代表表：二OO八八年二月月一日第二部分分 估價對對象界定定一、估價價對象描描述1、土地地登記狀狀況土地位置置：YYY一路與與XX二路路交叉口口處；土地來源源及其變變革：依依據(jù)南昌昌市國土土資源局局洪國土土資利字字200088888號批復(fù)復(fù)文件，確定該該宗土地地權(quán)屬來來源為劃劃撥。土地權(quán)屬屬性質(zhì)及及其權(quán)屬屬變更狀狀況：該該宗土地地權(quán)屬性性質(zhì)為國國家所有有，南昌昌XXXX公司通通過劃撥撥方式取取得該

4、宗宗土地使使用權(quán)。土地用途途：依據(jù)據(jù)南昌市市國土資資源局洪洪國土資資利字200088888號批復(fù)復(fù)文件，確定該該宗土地地用途為為居住用用途。土地面積積：依據(jù)據(jù)南昌市市國土資資源局洪洪國土資資利字200088888號批復(fù)復(fù)文件，確定待待估宗地地總面積積為8001500.0平平方米。土地四至至：待估估宗地東東臨XXX大道，南臨YYY一路路，西臨臨XX二路路，北臨臨YY二路路。2、土地地權(quán)利狀狀況土地所有有者：國國家土地使用用者：南南昌XXXX公司司土地使用用權(quán)取得得方式：劃撥土地使用用權(quán)取得得時間：二000三年八八月五日日3、土地地利用狀狀況待估宗地地尚未具具備完全全的三通通（供水水、供電電、通路

5、路）；紅紅線內(nèi)為為兩口池池塘，仍仍未平整整。二、影響響地價的的因素說說明（一）一一般因素素1、地理理位置南昌市地地處江西西省北部部，贛江江下游、鄱陽湖湖畔，介介于東經(jīng)經(jīng)約111527111635，北緯2881029911之間，東南面面向著名名的武夷夷山脈，西南直直通聞名名于世的的井岡山山，北鄰鄰游覽避避暑勝地地廬山，是中原原和南方方閩、粵粵之間的的咽喉地地段，既既是沿海海的內(nèi)地地，又是是內(nèi)地的的前沿。2、自然然環(huán)境（1）、地形、地貌南昌市處處贛江、撫河兩兩大水系系尾閭區(qū)區(qū)，地勢勢平坦，城區(qū)坐坐落處的的東岸是是以沖擊擊層為主主的湖積積平原，東南地地勢平坦坦，西北北丘陵起起伏，平平均海拔拔25米。

6、城區(qū)內(nèi)內(nèi)有東湖湖、西湖湖、南湖湖、北湖湖，城郊郊有青山山湖、艾艾溪湖、碟子湖湖、象湖湖等河湖湖環(huán)繞。全市平平原面積積26551.79平平方公里里，占總總面積的的35.8%；水系面面積21146.04平平方公里里，占229%；全市西西北以崗崗地、丘丘陵為主主，山地地面積887.21平平方公里里，占全全市總面面積的11.2%；丘陵面面積8779.62平平方公里里，占111.9%；崗地面面積16637.7平方方公里，占222.1%。（2）、氣候、水文南昌屬亞亞熱帶氣氣候，溫溫暖濕潤潤、雨量量充沛、日照充充足、四四季分明明，日平平均氣溫溫為攝氏氏17.5，極端端最低氣氣溫為攝攝氏零下下9.33，極端端

7、最高氣氣溫為攝攝氏433.6。年平平均降雨雨量16600毫毫米，歷歷年平均均無霜期期2911天，日日照時數(shù)數(shù)18995小時時。冬季季受蒙古古冷高壓壓控制和和影響，盛行偏偏北氣流流，1月月多刮偏偏北風；夏季受受西太平平洋副熱熱帶高壓壓控制和和影響，盛行偏偏南氣流流，7月月多刮偏偏南風。春秋兩兩季為過過渡季節(jié)節(jié)，分別別受大陸陸高壓和和海上高高壓的控控制和影影響，盛盛行偏南南氣流，7月多多刮偏南南風。春春秋兩季季為過渡渡季節(jié)，分別受受大陸高高壓和海海上高壓壓的控制制和影響響；春末末夏初，天氣溫溫濕而多多雨；秋秋末冬初初，天氣氣干爽而而少雨。一年的的四季中中，夏冬冬季長，春秋季季短，年年平均氣氣溫比相

8、相似緯度度鄰省地地區(qū)略高高，更有有利于農(nóng)農(nóng)作物的的繁育和和生長。3、城市市性質(zhì)南昌市是是江西省省省會和和全省政政治、經(jīng)經(jīng)濟、科科學技術(shù)術(shù)、文化化教育的的中心，經(jīng)500余年社社會主義義經(jīng)濟建建設(shè)，已已經(jīng)建立立了門類類齊全的的工業(yè)綜綜合體系系，成為為集工業(yè)業(yè)綜合和和貿(mào)易的的新型城城市。4、行政政區(qū)劃、人口南昌市縣縣轄東湖湖區(qū)、西西湖區(qū)、青云譜譜區(qū)、灣灣里區(qū)、郊區(qū)55個區(qū)；南昌縣縣、新建建縣、進進賢縣、安義縣縣4個縣縣。19999年總戶戶數(shù)100550035戶戶，人口口422265885人（男211787722人人，女2204778633人）農(nóng)農(nóng)業(yè)人口口253350112人，非農(nóng)業(yè)業(yè)人口116911

9、5733，平均均每戶人人口數(shù)44.01人人，人口口密度5571人人/平方方公里。據(jù)19998年統(tǒng)統(tǒng)計，全全地區(qū)人人口密度度為每平平方公里里10556.2人，其中市市區(qū)人口口密度為為12448人；而在城城區(qū)，人人口密度度則更高高。按當當時城區(qū)區(qū)建置，人口密密度情況況是：西西湖區(qū)每每平方公公里為661977人，高高出市區(qū)區(qū)人口密密度3.9倍；東湖區(qū)區(qū)為56649人人，高出出3.5倍；灣里區(qū)區(qū)為17730人人，高出出38.6%，郊區(qū)為為20664人，高出665%，青云譜譜區(qū)為119966人，高高出599.9%。5、社會會經(jīng)濟狀狀況據(jù)20001年江西統(tǒng)統(tǒng)計提要要，全全市20000年年完成國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總

10、值達達4355.1億元元，比上上年增長長了8.3%，其中第第一產(chǎn)業(yè)業(yè)達466.055億元，第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)達2205.28億億元，第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)達1883.777億元元，分別別比上年年增長77.1%、7.77%和99.2%。20000年南昌昌市固定定資產(chǎn)投投資快速速增長，投資結(jié)結(jié)構(gòu)優(yōu)化化。全年年完成固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資554.3334億億，比上上年增長長1333%。20000年南昌昌市財稅稅形勢良良好，全全年完成成預(yù)算內(nèi)內(nèi)財政收收入188.30011億億元，比比上年增增長9.1%，金金融機構(gòu)構(gòu)人民幣幣各項存存款余款款6277.47761億億元，各各項貸款款余額4400.74226億元元，分別別比上年年增長

11、115.22%和11.2%。20000年，南南昌市人人口總量量穩(wěn)步增增長，城城市居民民收入穩(wěn)穩(wěn)步增長長。其中中城市人人口達1171.59萬萬元，119999年人均均GDPP達95552元元，人均均消費性性支出達達40777.339元，人均可可支配性性收入達達52668元，分別比比上年增增長4.7% 、6.22%、88.6%。 6、城市市規(guī)劃19855年6月月22日日國務(wù)院院正式批批準了南昌市市城市總總體規(guī)劃劃（1998120000年），并并作了重重要批復(fù)復(fù)。批復(fù)復(fù)指出：“南昌市市是江西西省省會會，是江江西重要要的經(jīng)濟濟、文化化、科技技和信息息中心，南昌市市今后的的發(fā)展，要充分分發(fā)揮水水陸交通通

12、便利優(yōu)優(yōu)勢，逐逐步改善善城市布布局，大大力發(fā)展展第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，特特別是注注意提高高城市環(huán)環(huán)境質(zhì)量量，搞好好城市防防洪和基基礎(chǔ)設(shè)施施配套，逐步把把南昌市市建設(shè)成成為經(jīng)濟濟繁榮、科技文文教事業(yè)業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、生生活方便便的社會會廣義現(xiàn)現(xiàn)代化城城市”。根據(jù)“控控制大城城市規(guī)模模，合理理發(fā)展中中等城市市，積極極發(fā)展小小城市”的方針針，市區(qū)區(qū)人口遠遠期控制制在1005萬人人左右，其中城城區(qū)人口口控制在在8590萬萬人，昌昌北地區(qū)區(qū)1015萬萬人，羅羅家工業(yè)業(yè)區(qū)5萬萬人左右右。市區(qū)區(qū)用地規(guī)規(guī)模到220000年控制制在877平方公公里內(nèi)，其中城城區(qū)用地地控制在在62平平方公里里。為有有效控制制市區(qū)人人口規(guī)

13、模模和用地地規(guī)模的的發(fā)展。規(guī)劃發(fā)發(fā)展一批批小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)，以吸吸引“松動”城區(qū)人人口。近近期南昌昌市的建建設(shè)重點點放在新新城區(qū)。“松動”舊城區(qū)區(qū)人口223萬，無期“松動”57萬。總體規(guī)劃劃將南昌昌市劃分分為3個個規(guī)劃圈圈：城區(qū)區(qū)包括東東湖、西西湖、青青云譜區(qū)區(qū)。市區(qū)區(qū)包括城城區(qū)和距距城區(qū)110公里里范圍內(nèi)內(nèi)的羅家家工業(yè)綜綜合區(qū)、昌北地地區(qū)。南南昌地區(qū)區(qū)包括市市區(qū)、灣灣里區(qū)和和南昌、新建22縣。規(guī)規(guī)劃布局局以城區(qū)區(qū)為中心心，昌北北地區(qū)和和羅家工工業(yè)綜合合區(qū)與之之緊密聯(lián)聯(lián)系，外外圍有灣灣里、石石崗、蓮蓮塘等衛(wèi)衛(wèi)星城鎮(zhèn)鎮(zhèn)及縣城城、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）組組成合理理的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)體系。城區(qū)面面臨贛江江，東至至贛撫平平原五干干一

14、分渠渠以東約約1公里里的韶山山路為界界，南不不超過青青云譜。規(guī)劃將將城區(qū)分分為5片片，即：市中心心、城北北、城東東、城南南、朝陽陽洲。各各片分設(shè)設(shè)中心，住宅和和各項公公共設(shè)施施在片內(nèi)內(nèi)基本平平衡，改改變舊城城區(qū)居住住密集、交通擁擁擠、環(huán)環(huán)境低劣劣、工業(yè)業(yè)效益差差的弊端端。昌北北地區(qū)依依山臨水水、與城城區(qū)一江江之隔，有丘陵陵地可供供建設(shè)，且少占占農(nóng)田，規(guī)劃近近期為南南昌市發(fā)發(fā)展方向向。長陵陵鎮(zhèn)在南南昌大橋橋建成后后，是南南昌市副副中心。昌北地地區(qū)已有有1000多個企企事業(yè)單單位，職職工3.9萬余余人，規(guī)規(guī)劃該區(qū)區(qū)將以長長陵、牛牛行、下下羅為中中心，形形成組軒軒式布局局。工業(yè)以“內(nèi)涵”發(fā)展為為主，

15、在在城區(qū)不不再安排排新的或或大的工工業(yè)項目目。市區(qū)區(qū)工業(yè)各各片分行行業(yè)相對對集中，城北為為造紙、化工、紡織工工業(yè)區(qū)；城東為為輕工業(yè)業(yè)區(qū)；城城南為機機械工業(yè)業(yè)區(qū)；朝朝陽洲為為木材加加工、建建筑構(gòu)件件和小型型工業(yè)區(qū)區(qū)；雙港港為冶金金工業(yè)區(qū)區(qū)；麥園園為電子子工業(yè)區(qū)區(qū)；羅家家為鋼鐵鐵、化肥肥工業(yè)區(qū)區(qū)。市區(qū)區(qū)以傳統(tǒng)統(tǒng)的中山山路、勝勝利路結(jié)結(jié)合人民民廣場，形成商商業(yè)服務(wù)務(wù)和文化化娛樂中中心；在在彭家橋橋形成體體育、廣廣播電視視中心。規(guī)劃興建建各種等等級的變變電站。逐步形形成1110千伏伏和2220千伏伏電力環(huán)環(huán)網(wǎng)。市市區(qū)規(guī)劃劃興建110個市市話分局局。逐步步發(fā)展數(shù)數(shù)據(jù)、傳傳真、用用戶電報報、圖象象傳輸?shù)鹊?/p>

16、多種通通信業(yè)務(wù)務(wù)，并增增加郵電電網(wǎng)點。規(guī)劃管道道燃氣，城區(qū)東東起石泉泉村，西西至贛江江、撫河河江畔，南起青青云譜區(qū)區(qū)，北到到江坊，日供量量為444萬立方方米，受受益戶為為11萬萬戶。規(guī)劃城區(qū)區(qū)生活居居住用地地由現(xiàn)在在的人均均20平平方米增增至311.5平方方米，其其中新區(qū)區(qū)為400平方米米。規(guī)劃劃上海路路、青山山湖、朝朝陽洲、京山、昌北等等地興建建住宅小小區(qū)。貫貫徹面向向城市、為城市市服務(wù)的的方針，在郊區(qū)區(qū)建立穩(wěn)穩(wěn)定的蔬蔬菜、副副食品和和其他經(jīng)經(jīng)濟作物物基地。開發(fā)梅嶺嶺為風景景游覽區(qū)區(qū)，建設(shè)設(shè)青山湖湖和撫河河故道風風景區(qū)；美化沿沿江大道道，開辟辟紅谷灘灘、繩金金塔公園園、重建建滕王閣閣；利用用

17、宜林山山地植樹樹造林，提高綠綠化覆蓋蓋率。（二）、區(qū)域因因素影響居住住用地的的區(qū)域因因素主要要有交通通條件、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施狀況況、公用用設(shè)施狀狀況、環(huán)環(huán)境條件件、人口口密度等等因素。1、區(qū)域域概況估價對象象所在地地YY片區(qū)區(qū)位于南南昌市昌昌北區(qū)域域內(nèi)，其其東臨贛贛江大橋橋，南臨臨八一大大橋，西西臨紅谷谷灘行政政區(qū)，北北臨昌北北機場；與城南南僅一江江之隔，可經(jīng)水水、陸兩兩路與城城南相通通。隨著著兩岸經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展，區(qū)區(qū)域互動動效果會會更加明明顯。2、交通通條件隨著YYY一路、XX二路路、XXX大道、YY三路路的逐步步建設(shè)，該區(qū)域域交通條條件必將將完善起起來，呈呈現(xiàn)出布布局合理理的道路路網(wǎng)。3、基礎(chǔ)礎(chǔ)

18、設(shè)施由于該區(qū)區(qū)域剛開開發(fā)利用用，周邊邊基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施較差差；但隨隨著該區(qū)區(qū)域土地地的快速速利用，當?shù)馗鞲黜椈A(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施必必將得以以完善。4、環(huán)境境條件該區(qū)域自自然風光光較好，具有較較大的綠綠化空間間；隨著著該區(qū)域域土地的的逐步開開發(fā)利用用，環(huán)境境美化的的合理布布局等，該區(qū)域域?qū)⑿纬沙梢粋€優(yōu)優(yōu)美的生生活居住住環(huán)境。5、人口口密度該區(qū)域是是昌北片片區(qū)一個個剛剛起起步開發(fā)發(fā)利用的的居住區(qū)區(qū)，周邊邊生活基基礎(chǔ)設(shè)施施還不夠夠完善，出入也也不夠方方便；因因此，目目前當?shù)氐厝丝诿苊芏容^小小。（三）、個別因因素土地位置置：YYY一路與與XX二路路交叉口口處；土地來源源及其變變革：依依據(jù)南昌昌市國土土資源局局洪國土土

19、資利字字200088888號批復(fù)復(fù)文件，確定該該宗土地地權(quán)屬來來源為劃劃撥。土地權(quán)屬屬性質(zhì)及及其權(quán)屬屬變更狀狀況：該該宗土地地權(quán)屬性性質(zhì)為國國家所有有，南昌昌XXXX公司通通過劃撥撥方式取取得該宗宗土地使使用權(quán)。土地用途途：依據(jù)據(jù)南昌市市國土資資源局洪洪國土資資利字200088888號批復(fù)復(fù)文件，確定該該宗土地地用途為為居住用用途。土地面積積：依據(jù)據(jù)南昌市市國土資資源局洪洪國土資資利字200088888號批復(fù)復(fù)文件，確定待待估宗地地總面積積為8001500.0平平方米。土地四至至：待估估宗地東東臨XXX大道，南臨YYY一路路，西臨臨XX二路路，北臨臨YY二路路。交通狀況況：緊臨臨新建的的YY一

20、路路。 土地地形狀：呈方形形，對土土地利用用較為有有利。 第三部分分 土地估估價結(jié)果果及其使使用一、估價價依據(jù)（一）全全國人大大、國務(wù)務(wù)院及有有關(guān)部門門頒布的的法律、法規(guī)、文件1、中中華人民民共和國國土地管管理法；2、中中華人民民共和國國城市房房地產(chǎn)管管理法；3、中中華人民民共和國國擔保法法；4、城城鎮(zhèn)土地地估價規(guī)規(guī)程（試試行）；5、國家家土地管管理局關(guān)于土土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓登記有有關(guān)問題題的通知知（19997國國土籍籍字第第2號）；6、國家家土地管管理局印印發(fā)的土地估估價報告告規(guī)范格格式（220011）。（二）省省人大和和政府及及有關(guān)部部門頒布布的法律律、法規(guī)規(guī)、文件件1、江西西省實施施中華

21、華人民共共和國土土地管理理法辦辦法；2、江江西省城城市國有有土地使使用權(quán)出出讓和劃劃撥管理理條例；3、江西西省人民民政府江西省省征收耕耕地占用用稅實施施辦法（贛府府發(fā)119877811號）； 4、江西西省人民民政府江西省省征集防防洪保安安資金暫暫行規(guī)定定（贛贛府發(fā)19995663號）；5、南南昌市城城區(qū)土地地利用總總體規(guī)劃劃及YY片區(qū)區(qū)土地利利用規(guī)劃劃；6、南南昌市220011年統(tǒng)計計年鑒；7、江西西省人民民政府、南昌市市人民政政府頒布布的有關(guān)關(guān)政策、規(guī)定、實施辦辦法、通通知等法法規(guī)文件件；8、南南昌市城城區(qū)土地地定級估估價報告告；（三）委委托方提提供的有有關(guān)資料料及估價價人員現(xiàn)現(xiàn)場勘查查、收

22、集集到的相相關(guān)資料料。1、南昌昌市國土土資源局局洪國土土資利字字200088888號批復(fù)復(fù)文件；2、企業(yè)業(yè)法人營營業(yè)執(zhí)照照及組織織機構(gòu)代代碼證；3、估價價人員現(xiàn)現(xiàn)場勘查查所得的的宗地區(qū)區(qū)域因素素、個別別因素等等資料；二、土地地估價1、估價價原則：本次估估價過程程中遵循循的主要要原則有有合法原原則、最最高最佳佳使用原原則、替替代原則則、估價價時點原原則、協(xié)協(xié)調(diào)原則則、需求求與供給給原則、變動原原則、多多種估價價方法相相結(jié)合的的原則。2、估價價方法：由城城鎮(zhèn)土地地估價規(guī)規(guī)程可可知，通通行的估估價方法法有市場場比較法法、收益益還原法法、假設(shè)設(shè)開發(fā)法法、成本本逼近法法、基準準地價系系數(shù)修正正法等。估價

23、方方法的選選擇應(yīng)按按照地價價評估技技術(shù)規(guī)規(guī)程，根據(jù)當當?shù)氐禺a(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)育情況況以及結(jié)結(jié)合估價價對象具具體特點點及估價價目的等等來選擇擇適當?shù)牡墓纼r方方法。因因此，在在本次估估價中主主要采用用基準地地價系數(shù)數(shù)修正法法和假設(shè)設(shè)開發(fā)法法來測算算待估宗宗地價格格。 33、估價價結(jié)果估價人員員在現(xiàn)場場勘查和和對當?shù)氐氐禺a(chǎn)市市場分析析的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，按按照地價價評估的的基本原原則和估估價程序序，選擇擇合適的的估價方方法；測測算出待待估宗地地在評估估基準日日20008年1月277日設(shè)定定的土地地用途、土地使使用權(quán)性性質(zhì)、土土地使用用年限以以及土地地開發(fā)程程度條件件下的土土地使用用權(quán)價格格為：評估土地地總面積積：

24、8001500.0平平方米單位面積積地價：4900元/平平方米總地價：39227萬元元（人民幣幣）大寫寫：叁仟仟玖佰貳貳拾柒萬萬元整三、估價價的假設(shè)設(shè)和限制制條件1、估價價的前提提條件和和假設(shè)條條件：（1）南南昌市XXXX公公司以出出讓方式式能取得得XXXX區(qū)C-8888地塊土土地使用用權(quán)；估估價對象象作為居居住用地地，經(jīng)開開發(fā)能得得到最有有效利用用，并產(chǎn)產(chǎn)生相應(yīng)應(yīng)土地收收益。（2）在在評估基基準日的的地產(chǎn)市市場為公公開、平平等、自自愿的交交易市場場。（3）任任何有關(guān)關(guān)估價對對象的運運作方式式、程序序符合國國家和地地方的有有關(guān)法律律、法規(guī)規(guī)。（4）委委托方提提供的資資料屬實實。2、估價價結(jié)果和

25、和價估報報告的使使用（1）本本評估報報告有效效期自估估價報告告完成之之日起一一年內(nèi)有有效。（2）本本報告由由南昌市市XXXX房地產(chǎn)產(chǎn)評估公公司負責責解釋。（3）未未經(jīng)本公公司書面面同意，本評估估報告書書中任何何一部分分內(nèi)容都都不得使使用于公公開的文文件、通通告或報報告中，也不得得以任何何形式公公開發(fā)表表。3、需要要特別說說明的事事項（1）對對于該宗宗土地面面積，我我們以委委托方提提供的南南昌市國國土資源源局洪國國土資利利字2200888888號批復(fù)復(fù)文件所所載土地地面積為為準。（2）該該宗土地地價格是是以設(shè)定定的土地地用途，運用基基準地價價系數(shù)修修正法、假設(shè)開開發(fā)法測測算確定定的；如如土地用用

26、途及地地價的構(gòu)構(gòu)成因素素改變，則土地地價格應(yīng)應(yīng)相應(yīng)的的調(diào)整。（3）土土地價格格是在我我們設(shè)定定的土地地因素條條件下確確定的，如設(shè)定定因素發(fā)發(fā)生改變變，則土土地價格格也應(yīng)相相應(yīng)的改改變。土地估價價技術(shù)報報告項 目目 名名 稱：南南昌市XXXX區(qū)區(qū)C-8888地地塊 委 托托 方：南昌市市XXXX公司估 價價 方：南昌市市XXXX房地產(chǎn)產(chǎn)評估公公司土地估價價報告編編號：贛贛XX土評評字（220088）第666號號估價報告告作業(yè)日日期：二二OO八八年一月月二十七七日至二OOO八年二二月一日日土地估價價技術(shù)報報告第一部分分 總總述一、估價價項目名名稱：南南昌市XXXX區(qū)區(qū)C-8888地地塊二、委托托估

27、價方方：南昌昌市XXXX公司司聯(lián)系地址址：南昌市市XX路路XX大大街X號號法人代表表：王五三、受托托估價方方：南昌昌市XXXX房地地產(chǎn)評估估公司聯(lián)系地址址：南昌市市XX路路XX號號四、估價價目的 為委托方方以出讓讓方式取取得南昌昌市XXXX區(qū)CC-8888地塊塊土地使使用權(quán)提提供市場場價值參參考依據(jù)據(jù)。五、估價價依據(jù)（一）全全國人大大、國務(wù)務(wù)院及有有關(guān)部門門頒布的的法律、法規(guī)、文件1、中中華人民民共和國國土地管管理法；2、中中華人民民共和國國城市房房地產(chǎn)管管理法；3、中中華人民民共和國國擔保法法；4、城城鎮(zhèn)土地地估價規(guī)規(guī)程（試試行）；5、國家家土地管管理局關(guān)于土土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓登記有有關(guān)問題

28、題的通知知（19997國國土籍籍字第第2號）；6、國家家土地管管理局印印發(fā)的土地估估價報告告規(guī)范格格式（220011）。（二）省省人大和和政府及及有關(guān)部部門頒布布的法律律、法規(guī)規(guī)、文件件1、江西西省實施施中華華人民共共和國土土地管理理法辦辦法；2、江江西省城城市國有有土地使使用權(quán)出出讓和劃劃撥管理理條例；3、江西西省人民民政府江西省省征收耕耕地占用用稅實施施辦法（贛府府發(fā)119877811號）； 4、江西西省人民民政府江西省省征集防防洪保安安資金暫暫行規(guī)定定（贛贛府發(fā)19995663號）；5、南南昌市城城區(qū)土地地利用總總體規(guī)劃劃及YY片區(qū)區(qū)土地利利用規(guī)劃劃；6、南南昌市220011年統(tǒng)計計年鑒

29、；7、江西西省人民民政府、南昌市市人民政政府頒布布的有關(guān)關(guān)政策、規(guī)定、實施辦辦法、通通知等法法規(guī)文件件；8、南南昌市城城區(qū)土地地定級估估價報告告；（三）委委托方提提供的有有關(guān)資料料及估價價人員現(xiàn)現(xiàn)場勘查查、收集集到的相相關(guān)資料料。1、南昌昌市國土土資源局局洪國土土資利字字200088888號批復(fù)復(fù)文件；2、企業(yè)業(yè)法人營營業(yè)執(zhí)照照及組織織機構(gòu)代代碼證；3、估價價人員現(xiàn)現(xiàn)場勘查查所得的的宗地區(qū)區(qū)域因素素、個別別因素等等資料；六、估價價基準日日二OO八八年一月月二十七七日七、估價價日期二OO八八年一月月二十七七日至二二月一日日八、地價價定義本次所評評估的土土地價格格是指估估價對象象實際開開發(fā)程度度尚

30、未具具備完全全的三通通（通路路、供電電、供水水），在在估價基基準日220088年1月月27日日設(shè)定開開發(fā)程度度尚未具具備完全全三通（通路、供電、供水）條件下下，規(guī)劃劃用途為為居住用用途，使使用年限限為700年的土土地使用用權(quán)價格格。九、需要要特殊說說明的事事項（1）對對于該宗宗土地面面積，我我們以委委托方提提供的南南昌市國國土資源源局洪國國土資利利字2200888888號批復(fù)復(fù)文件所所載土地地面積為為準。（2）該該宗土地地價格是是以設(shè)定定的土地地用途，運用基基準地價價系數(shù)修修正法、假設(shè)開開發(fā)法測測算確定定的；如如土地用用途及地地價的構(gòu)構(gòu)成因素素改變，則土地地價格應(yīng)應(yīng)相應(yīng)的的調(diào)整。（3）土土地價

31、格格是在我我們設(shè)定定的土地地因素條條件下確確定的，如設(shè)定定因素發(fā)發(fā)生改變變，則土土地價格格也應(yīng)相相應(yīng)的改改變。十、土地地估價師師簽字 估估價師姓姓名 估估價師證證書號 簽簽字十一、土土地估價價機構(gòu)南昌市XXXX房房地產(chǎn)評評估公司司法人代表表： 二二00三三年二月月一日第二部分分 估價價對象描描述及地地價影響響因素分分析一、估價價對象描描述1、土地地登記狀狀況土地位置置：XXX路與XXX路交叉叉口處；土地來源源及其變變革：依依據(jù)南昌昌市國土土資源局局洪國土土資利字字200088888號批復(fù)復(fù)文件，確定該該宗土地地權(quán)屬來來源為劃劃撥。土地權(quán)屬屬性質(zhì)及及其權(quán)屬屬變更狀狀況：該該宗土地地權(quán)屬性性質(zhì)為國

32、國家所有有，南昌昌XXXX公司通通過劃撥撥方式取取得該宗宗土地使使用權(quán)。土地用途途：依據(jù)據(jù)南昌市市國土資資源局洪洪國土資資利字200088888號批復(fù)復(fù)文件，確定該該宗土地地用途為為居住用用途。土地面積積：依據(jù)據(jù)南昌市市國土資資源局洪洪國土資資利字200088888號批復(fù)復(fù)文件，確定待待估宗地地總面積積為8001500.0平平方米。土地四至至：待估估宗地東東臨XXX大道，南臨YYY一路路，西臨臨XX二路路，北臨臨YY二路路。2、土地地權(quán)利狀狀況土地所有有者：國國家土地使用用者：南南昌XXXX公司司土地使用用權(quán)取得得方式：劃撥土地使用用權(quán)取得得時間：二000七年八月月五日3、土地地利用狀狀況待估

33、宗地地尚未具具備完全全的三通通（供水水、供電電、通路路）；紅紅線內(nèi)為為兩口池池塘，仍仍未平整整。二、影響響地價的的因素說說明（一）一一般因素素1、地理理位置南昌市地地處江西西省北部部，贛江江下游、鄱陽湖湖畔，介介于東經(jīng)經(jīng)約111527111635，北緯2881029911之間，東南面面向著名名的武夷夷山脈，西南直直通聞名名于世的的井岡山山，北鄰鄰游覽避避暑勝地地廬山，是中原原和南方方閩、粵粵之間的的咽喉地地段，既既是沿海海的內(nèi)地地，又是是內(nèi)地的的前沿。2、自然然環(huán)境（1）、地形、地貌南昌市處處贛江、撫河兩兩大水系系尾閭區(qū)區(qū)，地勢勢平坦，城區(qū)坐坐落處的的東岸是是以沖擊擊層為主主的湖積積平原，東南

34、地地勢平坦坦，西北北丘陵起起伏，平平均海拔拔25米。城區(qū)內(nèi)內(nèi)有東湖湖、西湖湖、南湖湖、北湖湖，城郊郊有青山山湖、艾艾溪湖、碟子湖湖、象湖湖等河湖湖環(huán)繞。全市平平原面積積26551.79平平方公里里，占總總面積的的35.8%；水系面面積21146.04平平方公里里，占229%；全市西西北以崗崗地、丘丘陵為主主，山地地面積887.21平平方公里里，占全全市總面面積的11.2%；丘陵面面積8779.62平平方公里里，占111.9%；崗地面面積16637.7平方方公里，占222.1%。（2）、氣候、水文南昌屬亞亞熱帶氣氣候，溫溫暖濕潤潤、雨量量充沛、日照充充足、四四季分明明，日平平均氣溫溫為攝氏氏17

35、.5，極端端最低氣氣溫為攝攝氏零下下9.33，極端端最高氣氣溫為攝攝氏433.6。年平平均降雨雨量16600毫毫米，歷歷年平均均無霜期期2911天，日日照時數(shù)數(shù)18995小時時。冬季季受蒙古古冷高壓壓控制和和影響，盛行偏偏北氣流流，1月月多刮偏偏北風；夏季受受西太平平洋副熱熱帶高壓壓控制和和影響，盛行偏偏南氣流流，7月月多刮偏偏南風。春秋兩兩季為過過渡季節(jié)節(jié)，分別別受大陸陸高壓和和海上高高壓的控控制和影影響，盛盛行偏南南氣流，7月多多刮偏南南風。春春秋兩季季為過渡渡季節(jié)，分別受受大陸高高壓和海海上高壓壓的控制制和影響響；春末末夏初，天氣溫溫濕而多多雨；秋秋末冬初初，天氣氣干爽而而少雨。一年的的

36、四季中中，夏冬冬季長，春秋季季短，年年平均氣氣溫比相相似緯度度鄰省地地區(qū)略高高，更有有利于農(nóng)農(nóng)作物的的繁育和和生長。3、城市市性質(zhì)南昌市是是江西省省省會和和全省政政治、經(jīng)經(jīng)濟、科科學技術(shù)術(shù)、文化化教育的的中心，經(jīng)500余年社社會主義義經(jīng)濟建建設(shè)，已已經(jīng)建立立了門類類齊全的的工業(yè)綜綜合體系系，成為為集工業(yè)業(yè)綜合和和貿(mào)易的的新型城城市。4、行政政區(qū)劃、人口南昌市縣縣轄東湖湖區(qū)、西西湖區(qū)、青云譜譜區(qū)、灣灣里區(qū)、郊區(qū)55個區(qū)；南昌縣縣、新建建縣、進進賢縣、安義縣縣4個縣縣。19999年總戶戶數(shù)100550035戶戶，人口口422265885人（男211787722人人，女2204778633人）農(nóng)農(nóng)業(yè)

37、人口口253350112人，非農(nóng)業(yè)業(yè)人口1169115733，平均均每戶人人口數(shù)44.01人人，人口口密度5571人人/平方方公里。據(jù)19998年統(tǒng)統(tǒng)計，全全地區(qū)人人口密度度為每平平方公里里10556.2人，其中市市區(qū)人口口密度為為12448人；而在城城區(qū)，人人口密度度則更高高。按當當時城區(qū)區(qū)建置，人口密密度情況況是：西西湖區(qū)每每平方公公里為661977人，高高出市區(qū)區(qū)人口密密度3.9倍；東湖區(qū)區(qū)為56649人人，高出出3.5倍；灣里區(qū)區(qū)為17730人人，高出出38.6%，郊區(qū)為為20664人，高出665%，青云譜譜區(qū)為119966人，高高出599.9%。5、社會會經(jīng)濟狀狀況據(jù)20001年江西

38、統(tǒng)統(tǒng)計提要要，全全市20000年年完成國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值達達4355.1億元元，比上上年增長長了8.3%，其中第第一產(chǎn)業(yè)業(yè)達466.055億元，第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)達2205.28億億元，第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)達1883.777億元元，分別別比上年年增長77.1%、7.77%和99.2%。20000年南昌昌市固定定資產(chǎn)投投資快速速增長，投資結(jié)結(jié)構(gòu)優(yōu)化化。全年年完成固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資554.3334億億，比上上年增長長1333%。20000年南昌昌市財稅稅形勢良良好，全全年完成成預(yù)算內(nèi)內(nèi)財政收收入188.30011億億元，比比上年增增長9.1%，金融機機構(gòu)人民民幣各項項存款余余款6227.447611億元，各項貸貸款余

39、額額4000.74426億億元，分分別比上上年增長長15.2%和和1.22%。20000年，南南昌市人人口總量量穩(wěn)步增增長，城城市居民民收入穩(wěn)穩(wěn)步增長長。其中中城市人人口達1171.59萬萬元，119999年人均均GDPP達95552元元，人均均消費性性支出達達40777.339元，人均可可支配性性收入達達52668元，分別比比上年增增長4.7% 、6.22%、88.6%。 6、城市市規(guī)劃19855年6月月22日日國務(wù)院院正式批批準了南昌市市城市總總體規(guī)劃劃（1998120000年），并并作了重重要批復(fù)復(fù)。批復(fù)復(fù)指出：“南昌市市是江西西省省會會，是江江西重要要的經(jīng)濟濟、文化化、科技技和信息息中

40、心，南昌市市今后的的發(fā)展，要充分分發(fā)揮水水陸交通通便利優(yōu)優(yōu)勢，逐逐步改善善城市布布局，大大力發(fā)展展第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，特特別是注注意提高高城市環(huán)環(huán)境質(zhì)量量，搞好好城市防防洪和基基礎(chǔ)設(shè)施施配套，逐步把把南昌市市建設(shè)成成為經(jīng)濟濟繁榮、科技文文教事業(yè)業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、生生活方便便的社會會廣義現(xiàn)現(xiàn)代化城城市”。根據(jù)“控控制大城城市規(guī)模模，合理理發(fā)展中中等城市市，積極極發(fā)展小小城市”的方針針，市區(qū)區(qū)人口遠遠期控制制在1005萬人人左右，其中城城區(qū)人口口控制在在8590萬萬人，昌昌北地區(qū)區(qū)1015萬萬人，羅羅家工業(yè)業(yè)區(qū)5萬萬人左右右。市區(qū)區(qū)用地規(guī)規(guī)模到220000年控制制在877平方公公里內(nèi)，其中城城區(qū)用地地控

41、制在在62平平方公里里。為有有效控制制市區(qū)人人口規(guī)模模和用地地規(guī)模的的發(fā)展。規(guī)劃發(fā)發(fā)展一批批小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)，以吸吸引“松動”城區(qū)人人口。近近期南昌昌市的建建設(shè)重點點放在新新城區(qū)?！八蓜印迸f城區(qū)區(qū)人口223萬，無期“松動”57萬?？傮w規(guī)劃劃將南昌昌市劃分分為3個個規(guī)劃圈圈：城區(qū)區(qū)包括東東湖、西西湖、青青云譜區(qū)區(qū)。市區(qū)區(qū)包括城城區(qū)和距距城區(qū)110公里里范圍內(nèi)內(nèi)的羅家家工業(yè)綜綜合區(qū)、昌北地地區(qū)。南南昌地區(qū)區(qū)包括市市區(qū)、灣灣里區(qū)和和南昌、新建22縣。規(guī)規(guī)劃布局局以城區(qū)區(qū)為中心心，昌北北地區(qū)和和羅家工工業(yè)綜合合區(qū)與之之緊密聯(lián)聯(lián)系，外外圍有灣灣里、石石崗、蓮蓮塘等衛(wèi)衛(wèi)星城鎮(zhèn)鎮(zhèn)及縣城城、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）組組成合理理的城鎮(zhèn)

42、鎮(zhèn)體系。城區(qū)面面臨贛江江，東至至贛撫平平原五干干一分渠渠以東約約1公里里的韶山山路為界界，南不不超過青青云譜。規(guī)劃將將城區(qū)分分為5片片，即：市中心心、城北北、城東東、城南南、朝陽陽洲。各各片分設(shè)設(shè)中心，住宅和和各項公公共設(shè)施施在片內(nèi)內(nèi)基本平平衡，改改變舊城城區(qū)居住住密集、交通擁擁擠、環(huán)環(huán)境低劣劣、工業(yè)業(yè)效益差差的弊端端。昌北北地區(qū)依依山臨水水、與城城區(qū)一江江之隔，有丘陵陵地可供供建設(shè)，且少占占農(nóng)田，規(guī)劃近近期為南南昌市發(fā)發(fā)展方向向。長陵陵鎮(zhèn)在南南昌大橋橋建成后后，是南南昌市副副中心。昌北地地區(qū)已有有1000多個企企事業(yè)單單位，職職工3.9萬余余人，規(guī)規(guī)劃該區(qū)區(qū)將以長長陵、牛牛行、下下羅為中中心

43、，形形成組軒軒式布局局。工業(yè)以“內(nèi)涵”發(fā)展為為主，在在城區(qū)不不再安排排新的或或大的工工業(yè)項目目。市區(qū)區(qū)工業(yè)各各片分行行業(yè)相對對集中，城北為為造紙、化工、紡織工工業(yè)區(qū)；城東為為輕工業(yè)業(yè)區(qū)；城城南為機機械工業(yè)業(yè)區(qū)；朝朝陽洲為為木材加加工、建建筑構(gòu)件件和小型型工業(yè)區(qū)區(qū)；雙港港為冶金金工業(yè)區(qū)區(qū)；麥園園為電子子工業(yè)區(qū)區(qū)；羅家家為鋼鐵鐵、化肥肥工業(yè)區(qū)區(qū)。市區(qū)區(qū)以傳統(tǒng)統(tǒng)的中山山路、勝勝利路結(jié)結(jié)合人民民廣場，形成商商業(yè)服務(wù)務(wù)和文化化娛樂中中心；在在彭家橋橋形成體體育、廣廣播電視視中心。規(guī)劃興建建各種等等級的變變電站。逐步形形成1110千伏伏和2220千伏伏電力環(huán)環(huán)網(wǎng)。市市區(qū)規(guī)劃劃興建110個市市話分局局。逐步

44、步發(fā)展數(shù)數(shù)據(jù)、傳傳真、用用戶電報報、圖象象傳輸?shù)鹊榷喾N通通信業(yè)務(wù)務(wù)，并增增加郵電電網(wǎng)點。規(guī)劃管道道燃氣，城區(qū)東東起石泉泉村，西西至贛江江、撫河河江畔，南起青青云譜區(qū)區(qū)，北到到江坊，日供量量為444萬立方方米，受受益戶為為11萬萬戶。規(guī)劃城區(qū)區(qū)生活居居住用地地由現(xiàn)在在的人均均20平平方米增增至311.5平方方米，其其中新區(qū)區(qū)為400平方米米。規(guī)劃劃上海路路、青山山湖、朝朝陽洲、京山、昌北等等地興建建住宅小小區(qū)。貫貫徹面向向城市、為城市市服務(wù)的的方針，在郊區(qū)區(qū)建立穩(wěn)穩(wěn)定的蔬蔬菜、副副食品和和其他經(jīng)經(jīng)濟作物物基地。開發(fā)梅嶺嶺為風景景游覽區(qū)區(qū)，建設(shè)設(shè)青山湖湖和撫河河故道風風景區(qū)；美化沿沿江大道道，開辟

45、辟紅谷灘灘、繩金金塔公園園、重建建滕王閣閣；利用用宜林山山地植樹樹造林，提高綠綠化覆蓋蓋率。（二）、區(qū)域因因素影響居住住用地的的區(qū)域因因素主要要有交通通條件、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施狀況況、公用用設(shè)施狀狀況、環(huán)環(huán)境條件件、人口口密度等等因素。1、區(qū)域域概況估價對象象所在地地YY片區(qū)區(qū)位于南南昌市昌昌北區(qū)域域內(nèi)，其其東臨贛贛江大橋橋，南臨臨八一大大橋，西西臨紅谷谷灘行政政區(qū)，北北臨昌北北機場；與城南南僅一江江之隔，可經(jīng)水水、陸兩兩路與城城南相通通。隨著著兩岸經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展，區(qū)區(qū)域互動動效果會會更加明明顯。2、交通通條件隨著YYY一路、XX二路路、XXX大道、YY三路路的逐步步建設(shè)，該區(qū)域域交通條條件必將將完善

46、起起來，呈呈現(xiàn)出布布局合理理的道路路網(wǎng)。3、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施由于該區(qū)區(qū)域剛開開發(fā)利用用，周邊邊基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施較差差；但隨隨著該區(qū)區(qū)域土地地的快速速利用，當?shù)馗鞲黜椈A(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施必必將得以以完善。4、環(huán)境境條件該區(qū)域自自然風光光較好，具有較較大的綠綠化空間間；隨著著該區(qū)域域土地的的逐步開開發(fā)利用用，環(huán)境境美化的的合理布布局等，該區(qū)域域?qū)⑿纬沙梢粋€優(yōu)優(yōu)美的生生活居住住環(huán)境。5、人口口密度該區(qū)域是是昌北片片區(qū)一個個剛剛起起步開發(fā)發(fā)利用的的居住區(qū)區(qū)，周邊邊生活基基礎(chǔ)設(shè)施施還不夠夠完善，出入也也不夠方方便；因因此，目目前當?shù)氐厝丝诿苊芏容^小小。（三）、個別因因素土地位置置：YYY一路與與XX二路路交叉口口處；土地來源

47、源及其變變革：依依據(jù)南昌昌市國土土資源局局洪國土土資利字字200088888號批復(fù)復(fù)文件，確定該該宗土地地權(quán)屬來來源為劃劃撥。土地權(quán)屬屬性質(zhì)及及其權(quán)屬屬變更狀狀況：該該宗土地地權(quán)屬性性質(zhì)為國國家所有有，南昌昌XXXX公司通通過劃撥撥方式取取得該宗宗土地使使用權(quán)。土地用途途：依據(jù)據(jù)南昌市市國土資資源局洪洪國土資資利字200088888號批復(fù)復(fù)文件，確定該該宗土地地用途為為居住用用途。土地面積積：依據(jù)據(jù)南昌市市國土資資源局洪洪國土資資利字200088888號批復(fù)復(fù)文件，確定待待估宗地地總面積積為8001500.0平平方米。土地四至至：待估估宗地東東臨XXX大道，南臨YYY一路路，西臨臨XX二路路，

48、北臨臨YY二路路。交通狀況況：緊臨臨新建的的YY一路路。土地形狀狀：呈方方形，對對土地利利用較為為有利。第三部分分 土地估估價一、估價價原則本次估價價過程中中遵循的的主要原原則有合合法原則則、最高高最佳使使用原則則、替代代原則、估價時時點原則則、協(xié)調(diào)調(diào)原則、需求與與供給原原則、變變動原則則、多種種估價方方法相結(jié)結(jié)合的原原則。二、估價價方法與與估價過過程由城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地估估價規(guī)程程可知知，通行行的估價價方法有有市場比比較法、收益還還原法、假設(shè)開開發(fā)法、成本逼逼近法、基準地地價系數(shù)數(shù)修正法法等。估估價方法法的選擇擇應(yīng)按照照地價評評估技術(shù)術(shù)規(guī)程程，根根據(jù)當?shù)氐氐禺a(chǎn)市市場發(fā)育育情況以以及結(jié)合合估價對對象具

49、體體特點及及估價目目的等來來選擇適適當?shù)墓拦纼r方法法。因此此，在本本次估價價中主要要采用基基準地價價系數(shù)修修正法和和假設(shè)開開發(fā)法來來測算待待估宗地地價格。A、假設(shè)設(shè)開發(fā)法法假設(shè)開發(fā)發(fā)法：是是在估算算開發(fā)完完成后不不動產(chǎn)正正常交易易價格的的基礎(chǔ)上上，扣除除建筑物物建造費費用和與與建筑物物建造、買賣相相關(guān)的專專業(yè)費、利息、利潤、稅收等等費用后后，以剩剩余之數(shù)數(shù)來確定定估價對對象土地地價格的的一種方方法。計算公式式為：生地價格格 = 開發(fā)完完成后的的房地產(chǎn)產(chǎn)價值 - 由由生地建建造房屋屋的開發(fā)發(fā)成本 - 管管理費用用 - 投資利利息 - 銷售售稅費 - 開開發(fā)利潤潤 - 買方購購買生地地的稅費費B、

50、基準準地價系系數(shù)修正正法所謂基準準地價系系數(shù)修正正法，是是指求取取一宗待待估宗地地價格時時，根據(jù)據(jù)當?shù)鼗鶞实貎r價水平，參照與與待估宗宗地相同同土地級級別或均均質(zhì)區(qū)域域內(nèi)該類類用地地地價標準準和各種種修正因因素說明明表，根根據(jù)宗地地區(qū)域條條件、個個別條件件、土地地使用年年限、期期日、開開發(fā)程度度等，確確定修正正系數(shù)，修正基基準地價價從而得得出估價價對象地地價的一一種方法法，其基基本公式式為：P=P|(11+)ABT+F式中：PP某地地塊的宗宗地評估估價格 PP|該地地塊所在在土地級級別的基基準地價價 KKi宗地地各區(qū)域域因素修修正系數(shù)數(shù)A個個別因素素修正系系數(shù) BB使用用年限修修正系數(shù)數(shù) TT

51、估價價期日修修正系數(shù)數(shù) FF土地地開發(fā)程程度差異異修正值值（一）運運用假設(shè)設(shè)開發(fā)法法測算1、規(guī)劃劃條件說說明依據(jù)南昌昌市國土土資源局局洪國土土資利字字200088888號批復(fù)復(fù)文件，可知待待估宗地地利用規(guī)規(guī)劃條件件為：建建筑容積積率1.66（含高高層），建筑密密度28%，綠化化率40%；土地地總面積積為9440744.711平方米米，其中中規(guī)劃道道路用地地面積為為139924.71平平方米，建設(shè)用用地面積積為8001500.0平平方米。2、待估估宗地價價格測算算（1）開開發(fā)完成成后房地地產(chǎn)價值值的確定定根據(jù)土地地利用規(guī)規(guī)劃條件件，土地地最高最最佳使用用原則，可確定定待估宗宗地地上上建筑物物總建

52、筑筑面積為為12882400平方米米；根據(jù)據(jù)市場上上同類物物業(yè)售價價及估價價對象實實際狀況況，確定定開發(fā)完完成后多多、高層層住宅平平均銷售售價格為為14000元/平方米米；則開發(fā)完成成后房地地產(chǎn)價值值=1228244014000=179953.6萬元元 （2）開發(fā)成成本的確確定a、建筑筑成本經(jīng)市場調(diào)調(diào)查分析析可知，市場上上由生地地開發(fā)建建造與設(shè)設(shè)定估價價對象相相類似房房屋建筑筑成本約約6000元/平平方米；在本次次估價中中， 建建筑成本本取6000元/平方米米。建筑成本本= 660012882400= 76694.40萬萬元b、專業(yè)業(yè)費專業(yè)費為為建筑成成本的88%。專業(yè)費= 76694.408

53、%= 6115.555萬元元 c、小小區(qū)配套套設(shè)施費費用小區(qū)配套套設(shè)施費費按建筑筑成本的的8%計計算。小區(qū)配套套設(shè)施費費用= 76694.408%= 6115.555萬元元d、開發(fā)發(fā)成本開發(fā)成本本= 建建筑成本本 + 專業(yè)費費用 + 小區(qū)區(qū)配套設(shè)設(shè)施費用用 = 76994.440 + 6115.555 + 6115.555 = 89225.550萬元元3、管理理費用的的確定根據(jù)南昌昌市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)管理費費收取標標準，在在本次評評估中，管理費費按開發(fā)發(fā)成本的的5.55%提取??；則管理費用用= 889255.5005.55% = 4900.900萬元4、投資資利息的的確定在投資利利息計算算時，地

54、地價是在在項目初初期一次次性支付付，假設(shè)設(shè)建筑成成本及其其它各項項費用在在1.55年建設(shè)設(shè)期內(nèi)均均勻投入入，投資資利息率率為5.31%（中國國人民銀銀行20008年年2月221日公公布的固固定資產(chǎn)產(chǎn)一年期期貸款利利息率）。利息=地地價5.311%1.55(開開發(fā)成本本管理理費用)5.311%00.755=地價5.311%1.55(889255.5004990.990)5.331%0.775=(地價價0.008 3775.001)萬萬元5、銷售售稅費的的確定銷售商品品房時銷銷售稅費費（廣告告宣傳費費2%，賣方交交營業(yè)稅稅6%）為其售售價的88%；則則銷售稅費費= 1179553.6608% =

55、14336.229萬元元6、投資資利潤確確定開發(fā)商投投資利潤潤率一般般按房地地產(chǎn)總投投資的11525%計算，因此，本次評評估中，結(jié)合估估價對象象實際狀狀況，綜綜合確定定本次投投資利潤潤率為117%。投資利潤潤=（土土地價格格開發(fā)發(fā)成本管理費費用）17%=（土地地價格89225.5504490.90）17%= (土土地價格格0.117 16600.79)萬元7、購買買土地稅稅費的確確定目前，南南昌市購購買土地地稅費按按地價的的4%收收??；則則購買土地地稅費= 地價價0.004萬元元8、土地地價格的的確定生地價格格 = 開發(fā)完完成后的的房地產(chǎn)產(chǎn)價值 - 由由生地建建造房屋屋的開發(fā)發(fā)成本 - 管管理

56、費用用 - 投資利利息 - 銷售售稅費 - 開開發(fā)利潤潤 - 買方購購買生地地的稅費費土地價格格=1779533.600-89925.50-4900.900-14436.29-(地價價0.008 3755.011)-(土地價價格0.117116000.799)-地地價0.004土地價格格= 551255.1111.229 = 39772.995萬元元土地單價價= 339722.955801150.0 = 4966元/平平方米(取整)因此，采采用假設(shè)設(shè)開發(fā)法法評估得得到該宗宗土地770年期期的土地地使用權(quán)權(quán)價格為為4966元平平方米。（二）運運用基準準地價系系數(shù)修正正法測算算地價1、基準準地價成

57、成果及內(nèi)內(nèi)涵介紹紹20022年7月月，南昌昌市土地地管理局局經(jīng)過調(diào)調(diào)查分析析，具體體組織測測算和編編寫了南昌市市城區(qū)土土地定級級報告和南南昌市城城區(qū)土地地估價技技術(shù)報告告，兩兩報告已已經(jīng)南昌昌市土地地估價委委員會原原則批準準執(zhí)行，并報請請原國家家土地管管理局驗驗收。該該基準地地價將南南昌市城城區(qū)土地地分為66級，覆覆蓋范圍圍為1000平方方公里，具體地地價詳見見下表：南昌市城城區(qū)土地地基準地地價表 單位位：元/平方米米 用 途基準地價土地級別別商（服）業(yè)住 宅工 業(yè)47899226117752654416166556136221235535694288522561963715145548088

58、2、待估估宗地基基準地價價的確定定根據(jù)南昌昌市城區(qū)區(qū)土地基基準地價價表，待待估宗地地所在區(qū)區(qū)域土地地級別；可確定定當土地地用途為為居住用用途，開開發(fā)程度度達“五通一一平”（紅線線外“五通”，紅線線內(nèi)場地地平整），使用用年限為為70年年時；待待估宗地地所在區(qū)區(qū)域土地地基準地地價為6637元元/平方方米。3、區(qū)域域因素修修正（K）估價過程程中，按按照基準準地價標標準，使使用住宅宅用地地地價區(qū)域域影響因因素指標標說明表表和修正正系數(shù)表表。詳見見下表：V級住宅宅用地區(qū)區(qū)域因素素修正系系數(shù)指標標說明表表因素因 子優(yōu)較 優(yōu)一 般較 劣劣基本設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施狀況供水（定定級分值值）8011006088040

59、660204400200排水（定定級分值值）8011006088040660204400200供電（定定級分值值）8011006088040660204400200公用設(shè)施狀況（距距公用設(shè)施距離)中學小于2550M2504000M4006000M6008000M大于8000M小學小于2550M2504000M4006000M6008000M大于8000M醫(yī)院小于4000M4006000M6008000M80010000M大于10000MM體育場館館小于5000M5008000M80012000M1200015000M大于15500MM公園小于3000M3006000M6009000M90012

60、000M大于12200MM菜場小于2000M2003000M3004000M4005000M大于5000M交通條件道路通達達度混合型主干道生活型主干道交通型主干道交通型次干道支路公交便捷捷度距一級站站點距離離小于1000M1001500M1502000M2002500M大于2550M距二級站站點距離離小于500M501100MM1001500M1502000M大于2000M距三級站站點距離離小于300M30550M50880M801120MM大于1220M環(huán)境條件件環(huán)境質(zhì)量量優(yōu)劣度度（定級分分值）8011006088040660204400200綠地覆蓋蓋率（定級分分值）80110060880