1、第四篇城市住房第十一章住宅特征與住戶選擇第十二章住房政策1第十一章住宅特征與住戶選擇異質(zhì)性與特征價格耐久性與維護成本搬遷成本與消費決策住房市場濾下模型住戶選擇與社區(qū)結(jié)構(gòu)2住宅是一件特殊的商品，它具有其它商品所沒有的一些特性；這些特性主要有異質(zhì)性、耐久性、空間的固定性等；這些特性會影住房市場的供給、需求和價格，進而影響市場的運作；擴展的住宅特性又包含了社區(qū)的特性，從而影響到住戶的選擇；3住宅的異質(zhì)性與特征價格住宅的異質(zhì)性是指它的差異性，每一套住宅都可能不同于其它的住宅；差異性表現(xiàn)在設(shè)計、面積、材料、房齡、朝向、樓層等住宅自身的屬性上；差異性也表現(xiàn)在鄰里社區(qū)特征、周邊環(huán)境質(zhì)量、區(qū)位特征上；這些差異

2、性都會影響到住宅的價格，或者說在住宅價格中反映出來；45學(xué)者們可以根據(jù)自己的研究課題來選擇住宅不同的特性進行測算；比如研究地鐵車站對房價的影響，就把距地鐵站的距離作為一個自變量；研究社區(qū)構(gòu)成對房價的影響，就把社區(qū)的人口結(jié)構(gòu)（如白人與黑人比例）作為自變量；通過大樣本的回歸分析，看所關(guān)注的因素是否顯著，以及系數(shù)的大小來判斷影響如何；6耐久性與維護成本住宅具有耐久性，只要有適當(dāng)?shù)木S護，就可以使用幾十年，甚至上百年；一方面隨著時間的延長，住宅是會老化的，即質(zhì)量是下降的；另一方面如果不斷地投入費用加以維護，可以保持其質(zhì)量不變，或使其下降得緩慢；房主在決定投入多少維護費用時，要考慮使自己的利潤最大化；7假

3、設(shè)住宅是用于出租的，質(zhì)量越高，租金越高，總收益曲線就是一條上行的線；而隨著住宅質(zhì)量的提高，維護成本要以遞增的速度增長，即總成本曲線是凸性的；利潤等于總收益與總成本之差，最大化在邊際收益與邊際成本相等時實現(xiàn)；由此房主可以找到利潤最大化的住房質(zhì)量和相應(yīng)的維護投入；89隨著房齡的增加，維護成本曲線會向上移動，使得利潤最大化的均衡點移動；結(jié)果是質(zhì)量下降，利潤也下降；當(dāng)利潤完全消失時，住房就會退出市場；如果市場價格上升，收益曲線會上升，這樣住房的盈利會增加，從而延長其在市場中提供供給的時間；1011當(dāng)住宅從市場中退出后，有三種可能的選擇：臨時封存：當(dāng)未來的市場價格有可能上升，或保有住宅的成本低于其它財產(chǎn)

4、形式時；轉(zhuǎn)換用途：改為非住宅用途，如辦公或商業(yè)；如果新用途的收益高于轉(zhuǎn)換成本；放棄：如果沒有更好的選擇，而保有成本又很高的話，房主就會放棄所有權(quán)；12房主放棄所有權(quán)往往和地方政府的財產(chǎn)稅有關(guān)，當(dāng)住宅不能帶來收益時，房產(chǎn)稅還是要交的，房主就會出現(xiàn)虧損；有學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)廢棄住房的數(shù)量與財產(chǎn)稅的彈性是1.65，即財產(chǎn)稅每增加10%，廢棄住房的數(shù)量增加16.5%；廢棄住房會降低所在社區(qū)的吸引力，從而租金下降，其他房主的收益下降，進一步導(dǎo)致更多的廢棄住房；1314搬遷成本與消費決策住房具有耐久性，而人們的需求是變化的，到了一定時候，原有住房就不能滿足住戶的需要了；這時住戶就面臨著選擇，是在原來的房子里繼續(xù)

5、對付下去，還是花費一定的成本來換一個新房子；換新房子的成本包括了尋找、加價、交易費、搬家費、以及離開原有社區(qū)造成的損失和適應(yīng)新社區(qū)付出的成本；15這里以收入的變化為例，來分析消費者的消費決策；根據(jù)效用最大化的原理，隨著收入的上升，消費者應(yīng)該增加住房的消費；學(xué)者測算出住宅需求的收入彈性約為0.75，即收入上升10%，住宅需求增加7.5%；隨著收入的增加，實際住房消費與效用最大化的住房消費之間的差距在增大；1617如果收入沒有變化，但隨著時間住房的質(zhì)量會下降，也會影響到住戶的效用最大化；住房質(zhì)量代表著為住戶提供的住房服務(wù)，質(zhì)量下降，則住戶消費的住房服務(wù)減少；從而導(dǎo)致住戶的效用水平下降，均衡點也隨之

6、調(diào)整；當(dāng)下降的效用水平超過搬遷成本時，搬遷就是合理的了；1819盡管新增的收入花在其它商品上也會帶來效用的增加，但無法實現(xiàn)效用最大化；如果搬遷成本很高，住戶就必須要忍受這種效用的損失；當(dāng)效用的損失U2-U1大于搬遷成本時，住戶就可以進行搬遷了；20住房市場濾下模型由于住房的耐久性，城市中的住房存量大部分是舊房子，占到70%以上；這樣市場交易中也有大量的舊房子，是交易的主體；由于住房質(zhì)量會隨時間而下降，所以舊房子會比同樣的新房子便宜；這樣就使得收入比較低的家庭有了購買住房的可能；21于是市場中出現(xiàn)了這樣的過程，高收入的家庭買新房子，騰出的舊房子賣給中等收入的家庭；而中等收入家庭騰出的舊房子，又賣

7、給了低收入的家庭；這樣隨著時間的推移，同一所房子的房主換成收入越來越低的家庭；這個過程稱為濾下過程，這是不同收入階層都能擁有住房的重要保證；222324政策的影響新房補貼政策：如果政府對新建住宅進行補貼，會產(chǎn)生什么效果呢？ 補貼后的新房價格會下降；更多的高收入家庭會購買新房和質(zhì)量更高的房子；由這些高收入家庭騰出的舊房會增加，質(zhì)量也更高；更多的中等收入家庭可以搬進去，同時提高了質(zhì)量；進而騰出更多更好的舊房子給低收入家庭；最后各個收入階層都受益了；252627我們應(yīng)該買房還是應(yīng)該租房？租房的成本：租金，在充分發(fā)揮競爭時，房東的經(jīng)濟利潤為零，年房租收入正好等于房東年成本支出；如果說不考慮稅收，房東須

8、支出三類成本：CV（i + d + m）i：為資本的成本，即年利息成本市場利率i 住宅價格，相當(dāng)于買房而非把錢存在銀行的機會成本；d: 房子貶值，如果貶值率為d%,每年貶值成本為dV；m: 維護成本，如果日常的維護支出占住宅市場價值的m%,每年的維護成本為是m% V28如果i=10%, d=1%, m=4%, V=500000元則C500000 （1014）75000元如果房子會升值如何？我國C2000000（3102）10萬，但事實上沒有如此高的租金收入。如果租房的成本買房的成本，買房租房無差異，但在國外通常租房的成本會較高，因為：承租人的外部性；違約風(fēng)險較高；維修成本高。房東會適當(dāng)提高租金，所以擁有住宅的年成本往往低于相應(yīng)的出租住宅的租金。29什么人不買房？低收入者，無貸款資格流動性強的人不喜歡整理住宅的庭院的人中國人為什么都要買房？從經(jīng)濟學(xué)的角度分析，什么情況下就該租房而不該買房了。30討