中冶京唐中冶置業(yè)唐山機場新區(qū)項目

可行性研究報告總目錄開發(fā)建設方案市場定位財務分析項目總論市場研究結論項目總論項目背景項目概況可行性研究內容和依據(jù)項目背景京津唐環(huán)渤海經濟帶將成為繼珠三角、長三角之后的中國經濟“第三極”！開發(fā)背景分析近幾年，北京、天津和唐山之間由于鐵路、公路縱橫交錯，人員、物資交流頻繁，經濟相互關聯(lián)度高，使區(qū)域經濟總量快速健康增長。2005年，京津唐三市實現(xiàn)地區(qū)生產總值億元，完成地方財政收入億元，分別占環(huán)渤海京、津、冀、遼、魯5省市總量的27％和26％。首鋼的搬遷，給地處唐山南部渤海西岸的曹妃甸工業(yè)區(qū)的快速崛起注入了強勁的動力，作為我國“十一五”最大項目集群的曹妃甸工業(yè)區(qū)，五年內投資將超過千億元，大規(guī)模開發(fā)已全面展開。曹妃甸的開發(fā)建設將為環(huán)渤海乃至我國北方地區(qū)經濟增長提供強有力的支撐。2005年，唐山經濟總量逐漸超過石家莊，成為環(huán)渤海區(qū)域經濟第三大城市。開發(fā)背景分析唐山經濟增長速度明顯加快項目背景近年唐山房地產市場呈現(xiàn)爆發(fā)性增長截至2005年底，唐山國民生產總值已經達到億元，比上年增長15.1%，比“九五”末增長81.8%。2003年，唐山市區(qū)商品房平均價格不到2500元/平米，但在之后的不到三年房價幾乎翻了一倍，目前已經達到接近5000元/平米的水平！在良好經濟背景和市場機遇下，唐山機場項目開發(fā)背景極佳！項目地塊概況項目概況項目位置唐山市機場新區(qū)項目位于河北省唐山路北區(qū)機場新區(qū)友誼路東側路東側，距唐山市三大商圈的遠洋城商圈約為3公里，交通十分便利。項目四至該地塊位于機場新區(qū)中心地段，西至友誼路東側路、東至大里路西側路、南至朝陽道、北至裕華道南側路。項目地塊概況項目概況規(guī)劃技術指標居住區(qū)建設用地總面積約平方米，合畝；代征城市道路及綠地面積約平方米，合畝。容積率：建筑密度：30％綠化率：30％機動車泊位：商業(yè)2車位/100平米，居住1車位/戶；地下停車60%。非機動車車位：商業(yè)2車位/100平米，居住1車位/戶；地下停車60%。限制高度及層數(shù)：80米，層數(shù)不低于6層；可行性研究內容和依據(jù)可研內容和依據(jù)可行性研究內容本研究報告的主要內容是對唐山市宏觀經濟發(fā)展、房地產市場分析，區(qū)域內同類物業(yè)的市場分析，結合本項目自身條件，對項目投資成本及經濟效益等進行分析評價，為項目立項及相關決策提供參考?？尚行匝芯恐饕罁?jù)由唐山市規(guī)劃局下發(fā)《機場新區(qū)拍賣地塊規(guī)劃設計條件》、《機場新區(qū)拍賣地塊規(guī)劃設計要求附件》及其他相關條件。建設部及唐山市有關行業(yè)現(xiàn)行規(guī)程、規(guī)范。預計市規(guī)劃局可能批出的最高容積率、綠地率及建筑密度等基本指標。唐山市政府部門各類統(tǒng)計資料。市場研究宏觀環(huán)境分析區(qū)域及地塊價值分析房地產市場分析宏觀環(huán)境分析地理位置氣候特征地理、氣候、文化特征聯(lián)接華北、東北的咽喉要地和走廊大陸性氣候，四季分明冬季盛行西到西北風，夏季盛行東到東南風文化特征襟懷開闊，性格剛勇，富于進取為人誠懇、務實經濟總量逐漸超過石家莊，成為環(huán)渤海區(qū)域經濟第三大城市宏觀經濟分析2002年之后，經濟增長速度明顯加快宏觀環(huán)境分析經濟總量宏觀經濟分析工業(yè)以煤炭、鋼鐵、電力、建材、機械、化工、陶瓷等為主。宏觀環(huán)境分析產業(yè)結構－－第二產業(yè)占據(jù)主導地位產業(yè)特征－－“資源型產業(yè)”特征突出民營經濟－－拉動經濟增長的主力軍、縣域經濟的主體！“十五”期間，發(fā)展速度明顯高于國有經濟，經濟總量突破了全市一半。實繳稅金占全市全部財政收入的53.04%，為全市縣域經濟的主體。2005年底，民營經濟體總戶數(shù)達萬戶，比“九五”末增加6萬多；“資源型”民營經濟的快速增長催生大量高收入人群宏觀經濟分析宏觀環(huán)境分析人口總況至2005年底，市區(qū)人口萬，已達“76年地震”前近三倍人口自然增長率總體保持在％－％之間。目前成為華北地區(qū)人口僅次于北京、天津的第三大城市。宏觀經濟分析注：2002年，豐潤撤縣改區(qū)，市區(qū)人口從168萬激增到292萬。宏觀環(huán)境分析人均可支配收入持續(xù)增長，且近年來有增速加快的傾向。人均消費支出增長速度從低于收入增速，近年來增長加快。宏觀經濟分析2005年，全年裝修支出同比增長69％，金銀珠寶消費增長％；2005年1－10月唐山市進口1162輛轎車，平均單價超過80萬元，位居全國第一。奢侈品消費支出增幅明顯，高收入人群消費力極強。宏觀環(huán)境分析收入水品及消費特征唐山未來發(fā)展戰(zhàn)略目標城市發(fā)展趨勢經濟強城文化名城宜居靚城濱海新城宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境總結高收入人群消費力強，奢侈品消費量大。宏觀環(huán)境分析唐山經濟已經進入高速增長期、后勁十足；資源型民營經濟催生大量高收入人群；城市化進程正在加快、促發(fā)房地產快速發(fā)展；宏觀環(huán)境分析戰(zhàn)略目標清晰，發(fā)展前景看好。城市功能結構用地價值分析城市發(fā)展歷程76年地震后，城市中心由路南轉向路北區(qū)！震后30年重建，居住、商業(yè)區(qū)均向北、向西發(fā)展！本案新華道長寧道路北區(qū)路北區(qū)路南區(qū)陡河高新區(qū)舊城市中心機場新區(qū)是城市發(fā)展的必然方向市中心重工業(yè)區(qū)塌陷區(qū)城市功能結構圖受東部工業(yè)、南部地質及原西北“機場”限制，城市呈反L形布局，城布局、交通組織不盡合理！現(xiàn)狀格局的關鍵問題未來格局的轉變市區(qū)市區(qū)建設路機場新區(qū)機場新區(qū)用地分析機場新區(qū)用地特點用地相對完整、開發(fā)面積較大規(guī)劃布局合理交通網絡發(fā)達商業(yè)、辦公、教育等配套完善綠化景觀設計到位地塊長寧道興源道友誼路大理路朝陽道裕華道衛(wèi)國路學院路西外環(huán)路新一中大慶道待建道路圖例開通道路用地價值分析機場新區(qū)開發(fā)價值改善城市格局改善城市形象打造新城市中心居住區(qū)用地微觀分析規(guī)劃初始條件總用地面積：畝，其中建設用地畝；總建筑面積：平方米用地性質：住宅、商業(yè)初始容積率：建筑密度：30％綠化率：30％限制高度：80米限制層數(shù)：不低于6層；用地價值分析綠化景觀帶富人區(qū)現(xiàn)狀條件及內部交通地塊內部1地塊內部2西側友誼路東側綠化帶用地價值分析場地平整，內部僅存機場跑道等簡單構筑物，施工條件好；用地微觀分析現(xiàn)狀僅能依靠西側友誼路與外部交通連接；但未來周邊道路交通將十分便利；項目用地印象用地價值分析地質條件好、無地震遺留問題上風上水、遠離重工業(yè)區(qū)未來城市中心區(qū)，配套設施完備、交通網路發(fā)達項目用地印象用地分析機場新區(qū)將改善城市發(fā)展布局，將成為新的城市中心區(qū)；用地價值分析唐山人對機場新區(qū)認可度高、關注度高；地塊綜合條件好，土地價值極高、具備高檔住宅區(qū)條件。區(qū)域和地段價值分析總結分目錄市場發(fā)展現(xiàn)狀房地產市場分析市場發(fā)展現(xiàn)狀社會固定資產投資總額增幅明顯房地產開發(fā)總額絕對值保持穩(wěn)定增長分項20012002200320042005房地產開發(fā)投資額16.1521.62832.1138.84固定資產投資額220.19232.5314.9447.56635.22房地產投資額所占比重7.33%9.29%8.89%7.17%6.11%目前房地產開發(fā)總額所占比重不足10％唐山房地產發(fā)展概述房地產市場分析市場發(fā)展現(xiàn)狀－－70％以上項目主力戶型面積趨于一致；－－70％以上項目單價價差在500元以內；－－70％以上項目客群特征趨于一致；普通住宅唐山住宅市場主要特征：普通住宅高端住宅唐山的商業(yè)和寫字樓物業(yè)發(fā)展落后，本報告暫不贅述唐山房地產發(fā)展概述房地產市場分析開發(fā)商專業(yè)化程度低：市場發(fā)展現(xiàn)狀本地開發(fā)商為絕對主力，運作經驗不足；運作規(guī)范化程度不高；營銷水平低(后續(xù)提到)；唐山房地產發(fā)展概述房地產市場分析普通住宅住宅市場分析市場發(fā)展現(xiàn)狀高端住宅市場分析別墅項目高檔住宅普通住宅市場概況普通住宅市場特點房地產市場分析普通住宅住宅市場分析市場發(fā)展現(xiàn)狀普通住宅市場概況房地產市場分析市場供應格局－－供應集中在西部與北部市場發(fā)展現(xiàn)狀新華道南新道北新道龍澤路缸窯路友誼路長寧道本案圖例住宅項目分布圖建設路待售塔樓待售板樓在售塔樓別墅項目在售板樓房地產市場分析市場發(fā)展現(xiàn)狀在售住宅項目市場調研細況表在售項目調研－－整體銷售良好，部分項目有意控盤待售基本信息建筑形態(tài)銷售信息開發(fā)商項目名稱板塊占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）開盤時間入住時間銷售均價（元/平米）銷售情況金洋旺座西部（市區(qū)）小于13.3高層塔樓2006年10月2008年5月目前表價4850待售金洋恒泰房地產開發(fā)有限公司宏揚香木林西北部（含機場新區(qū)）約1533小高層板樓為主2006年10月——目前4700，開盤4500開售，開盤當天認購約三分之一河北宏揚房地產有限公司鷺港53.28100小高層板樓為主2006年10月2007年年底4700左右在售唐山新天地開發(fā)有限公司麗景新城北部（市區(qū)）1644.8高層板塔結合2006-3-282008-6-182006年11月均價4300，4650一期384套，目前售90％,余下多為躍層戶型唐山興盛房地產開發(fā)有限責任公司金色錦城北部（高新區(qū)）小于11.52棟高層板樓2006-11-202008-12-304300(06年11月售價)待售唐山市昌隆房地產開發(fā)有限公司大唐龍城小于13.841棟高層塔樓06年5月開盤，目前停止銷售，預計2007年3月前后開2007年年底4200一期共有400套左右，銷售90％唐山市南北房地產開發(fā)有限公司龍脈·國際公寓小于131棟高層塔樓————4300尾盤，余下十幾套偏大戶型唐山市南北房地產開發(fā)有限公司合計————189.44————————————據(jù)初步估算，在售項目存量供應約在150萬平米左右房地產市場分析市場發(fā)展現(xiàn)狀待售住宅項目市場調研細況表基本信息產品信息銷售信息開發(fā)商項目名稱板塊占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）建筑形態(tài)開盤時間銷售均價（元/平米）銷售情況瑞景國際公館西部（市區(qū)）2.678.56棟高層塔樓2007年5月未定表價待售唐山瑞景房地產開發(fā)有限公司翡翠城北部（市區(qū)）2.97.25小高層板樓、部分高層塔樓預計2007年3月前后未知待售河北立和房地產開發(fā)有限公司龍庭盛世2714棟高層塔樓預計2007年上半年5000左右待售唐山市南北房地產開發(fā)有限公司體育館對面地塊（婦興地產）2.58高層塔樓預計2007年3月前后未知待售唐山婦興房地產開發(fā)有限責任公司遠洋城西北地塊（婦興地產）小于0.20.51棟高層塔樓預計2007年3月前后未知待售唐山婦興房地產開發(fā)有限責任公司福馨園路南區(qū)小于11.6多層板樓預計2007年3月前后未知待售唐山軍安房地產開發(fā)有限公司風華時代路南區(qū)13高層塔樓即將開盤4500在做登記，預計春節(jié)前開盤唐山宏達房地產開發(fā)有限公司待售項目調研－－多選擇年后開盤，屆時出現(xiàn)一次集中放量據(jù)初步估算，待售項目存量供應約在30萬平米左右房地產市場分析市場發(fā)展現(xiàn)狀普通住宅住宅市場分析普通住宅市場特點房地產市場分析市場價格特征市場發(fā)展現(xiàn)狀新華道南新道北新道龍澤路缸窯路友誼路長寧道本案圖例住宅價位分布圖建設路待售塔樓待售板樓在售塔樓別墅項目在售板樓4600~

50004100~

46004700~

50004000~

4500價格呈連續(xù)性上漲，單價差異低房地產市場分析市場供應特征市場發(fā)展現(xiàn)狀產品趨于同質化嚴重、戶型趨于一致物業(yè)檔次物業(yè)名稱一居室兩居室三居室及以上戶型面積區(qū)間比例面積區(qū)間比例面積區(qū)間比例中檔項目麗景新城（一期）————100－11070%130－14030%宏揚香木林（一期）————95、10530%、10％135/16020%、20％鷺港（一期）50、585%70-9535%105－130、150－19035%、10％馨秀園————98/110-12010%、40％130－14050%金洋旺座————102/10355%130-14020%唐山人居住條件的發(fā)展過程：房地產市場分析投資客比例較低；增加居住面積為主要改善目標；對于價格漲幅較為敏感；戶型與價格是主要關注點、輕視“園林、配套及物業(yè)”等因素；多數(shù)客戶為首次購買商品房，消費觀念尚不成熟；市場需求層次低：市場發(fā)展現(xiàn)狀房地產市場分析市場發(fā)展現(xiàn)狀高端住宅市場分析房地產市場分析市場供應特點－－供應數(shù)量少，主要分布在西部市場發(fā)展現(xiàn)狀新華道南新道北新道龍澤路缸窯路友誼路長寧道本案分布圖建設路房地產市場分析市場發(fā)展現(xiàn)狀高端住宅市場分析別墅項目房地產市場分析景泰·御苑沙盤尚座整體沙盤尚座實景別墅項目目前僅存少數(shù)幾個項目，產品品質總體較低；售價在8000-10000元/平米之間、銷售狀態(tài)不佳。市場發(fā)展現(xiàn)狀市場高端產品－－疊拼別墅房地產市場分析市場發(fā)展現(xiàn)狀高端住宅市場分析高檔住宅房地產市場分析在售項目僅有天元駿景：一期2005年1月開盤，15萬平米于當年九月售完；目前少量尾盤在售；售價5500元/平米左右，高出周邊項目700元左右。天元駿景一期實景高端住宅供應趨緩，銷售良好市場高端產品－－高檔住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀高檔住宅銷況佳、品質仍待提高房地產市場分析價格承受力強、價格敏感度低；追求產品品質、品牌；多次置業(yè)多、消費心理成熟；硬件設施、車位及配套等標準明顯高于普通項目；設計風格以帶有歐式元素的現(xiàn)代風格為主；產品特征：市場高端產品－－高檔住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀建筑形態(tài)以小高層板樓、高層板樓為主；麗景琴園金色家園高檔住宅銷況佳、品質仍待提高需求特征：房地產市場分析麗景琴園園林景觀、建筑材料等方面仍存在較多不足；麗景琴園產品細節(jié)不到位，品質有很大提升空間市場高端產品－－高檔住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀天元駿景天元駿景天元駿景高檔住宅銷況佳、品質仍待提高房地產市場分析分目錄市場發(fā)展現(xiàn)狀市場發(fā)展趨勢房地產市場分析市場發(fā)展趨勢機場新區(qū)是潛在供應的熱點區(qū)域所在新華道南新道北新道建設路龍澤路缸窯路友誼路長寧道5763298本案14潛在住宅項目分布圖房地產市場分析編號項目名稱基本信息產品信息銷售信息工程進度板塊占地面積（畝）總建筑面積（萬平米）容積率開發(fā)商建筑形態(tài)開盤時間1榮泰園西北部（含機場新區(qū)）10015預計2－3唐山新天地開發(fā)有限公司小高層板樓為主預計2007年上半年尚未動工2碧玉華府10015預計2－3澤源房地產開發(fā)有限公司預計小高層板樓為主預計2007年3月前后預計2007年上半年開工3金港國際9015預計2－3暫不公布預計小高層板樓為主預計2007年3月前后預計2008年上半年開工4藍天樓三期200302.29唐山景泰房地產開發(fā)有限公司小高層板樓為主預計2007年上半年尚未動工5張思莊平改地塊30045.95預計2.3唐山景泰房地產開發(fā)有限公司——預計2007年上半年拆遷基本完成6變壓器廠地塊北部（市區(qū)）15025——唐山誠成房地產開發(fā)有限公司小高層板樓，最低8層2007年4月尚未動工7龍王廟平改地塊北部（市區(qū)）50060——博志房地產開發(fā)有限公司小高層板樓預計2007年6月前后正在拆遷8食品廠地塊東部（河西）90152.5——————未動工9付家屯機場新區(qū)————————————正在拆遷合計——1530220.95——————————潛在供應格局仍將延續(xù)現(xiàn)狀，產品品質難以大幅提升2007年中后期潛在供應量預計將到達220萬平米以上；市場發(fā)展趨勢潛在住宅項目市場調研細況表房地產市場分析普通住宅市場的品質難以迅速提升，競爭將明顯加?。皇袌霭l(fā)展走勢未來供應總量400＝潛在220萬平米＋待售30萬平米＋在售存量150萬平米2007年中后期供應規(guī)模達400萬平米以上；西部富人區(qū)用地趨于飽和、高檔住宅供應趨緩；潛在供應總體在分布特征、地塊條件、開發(fā)商特征與在售項目相似目前富人區(qū)僅有“瑞景國際公館”一個小型項目供應房地產市場分析分目錄市場發(fā)展現(xiàn)狀市場發(fā)展走勢市場需求的深入研究房地產市場分析市場需求的深入研究唐山業(yè)內精英訪談：宏揚·香木林銷售主管、資深置業(yè)顧問尚座銷售主管、資深置業(yè)顧問麗景琴園銷售主管、資深置業(yè)顧問馨秀園銷售主管、資深置業(yè)顧問唐山東方房地產副總經理：鷺港·新天地項目銷售總監(jiān)：翡翠城銷售經理天元駿景銷售主管、資深置業(yè)顧問房地產市場分析典型唐山人的訪談：老唐山人、資深律師：麗景琴園部分老業(yè)主；天元駿景部分業(yè)主，項目組主要成員的唐山社會關系，屬富人階層部分市場需求的深入研究房地產市場分析客群分析兩級分化的人群結構，不存在“白領”階層消費力弱首次置業(yè)改善居住面積價格敏感度高消費心理不成熟消費力強多次置業(yè)改善居住品質看重保值升值價格敏感度低消費心理成熟高端客群中低端端客群房地產市場分析房地產市場總結處于發(fā)展的初級階段住宅市場供不應求，銷售壓力小高端住宅發(fā)展不平衡，高檔住宅更受歡迎07年住宅市場供應井噴，普通住宅市場風險高高端住宅市場供應不足，產品提升空間大，市場風險小客群兩極分化——“富人”和“普通市民”，沒有白領階層房地產市場分析市場定位市場定位論證客群定位戶型定位價格定位項目市場定位項目市場定位市場定位方向分析機場新區(qū)現(xiàn)狀不成熟尚未形成居住氛圍距離原市中心相對較遠公交系統(tǒng)尚不發(fā)達區(qū)位條件優(yōu)越，交通便利上風上水，污染少項目南側緊鄰現(xiàn)有富人區(qū)機場新區(qū)教育景觀資源豐富配套規(guī)劃齊全SW唐山發(fā)展新機遇宏觀經濟發(fā)展利好民營企業(yè)催生高端人群新中心機場新區(qū)開發(fā)剛剛起步房地產市場處于初級階段高檔競爭壓力小，升級空間大OT潛在供應量大，市場競爭加劇中低端競爭壓力大，升級空間小政府宏觀調控風險項目實施風險弱化劣勢規(guī)避風險抓住機遇發(fā)揮優(yōu)勢本項目應該走高端路線項目市場定位項目市場定位市場定位分析有市場需求項目市場定位唐山新富人區(qū)走高端路線市場競爭壓力小產品升級空間大價格承受能力強土地價值最大化地塊條件具備具備實施條件最優(yōu)，風險最小項目市場定位項目市場定位目標客群定位產品定位價格定位目標客群需求分析市場定位四種客群三個特點兩項注意一路領先項目市場定位項目市場定位四類目標客群礦產、鋼鐵、建材等私營企業(yè)高層政府中高級公務員事業(yè)單位中高級管理者銀行、電信、電力、鋼鐵等大型壟斷企業(yè)中高層高新科技產業(yè)、流通業(yè)、服務業(yè)中的高收入階層項目市場定位項目市場定位目標客群定位產品定位價格定位目標客群需求分析市場定位四種客群三個特點兩項注意一路領先項目市場定位項目市場定位四個方面三個特點性格耿直、為人實在文化水平和品味水準相對較低追求時尚，攀比心強地震潛在影響轉弱喜歡西洋建筑元素重視戶內的設計不盲目追求面積大重視園林景觀看重物業(yè)服務品質更喜歡板樓，但不排斥塔樓價格承受能力強容易跟風購買非常關注新項目購買口碑好，品質形象高的住宅行為分析心理性格分析交通方式以私家車為主購買高檔轎車、金銀珠寶購買高價位服裝，但穿著品味不高房產需求分析房產消費分析追求地位身份和尊崇感，但層次相對較低注重實用性比較容易引導項目市場定位項目市場定位目標客群定位產品定位價格定位目標客群需求分析市場定位四種客群三個特點兩項注意一路領先項目市場定位項目市場定位產品定位兩項注意第一要注意產品前進半步，戶型做市場主流客群的需求特點決定產品前進半步戶型配比做市場需求的主流產品第二要注意90平米新政合理利用政策的空隙降低政策和市場風險戶型定位項目市場定位物業(yè)檔次物業(yè)名稱一居室兩居室三居室及以上戶型面積區(qū)間比例面積區(qū)間比例面積區(qū)間比例高檔項目天元俊景505%70-90、90-1105%、25％130-150、150-20035%、10％麗景琴園（三期）————110－12015%14080%尚座6110%100－10520%117、136、13760%中檔項目麗景新城（一期）————100－11070%130－14030%宏揚香木林（一期）————95、10530%、10％135/16020%、20％鷺港（一期）50、585%70-9535%105－130、150－19035%、10％馨秀園————98/110-12010%、40％130－14050%金洋旺座————102/10355%130-14020%2005-2006年典型項目（已售部分）戶型統(tǒng)計產品前進半步，戶型做市場主流選取中高檔項目，做戶型統(tǒng)計分析戶型定位項目市場定位2005－2006年典型項目已售部分戶型統(tǒng)計分析項目類型數(shù)據(jù)類型一居戶型兩居戶型三居及以上戶型合計30－5050－7070－9090－110110－130110－130130－150150－170170－200高檔項目絕對數(shù)統(tǒng)計（萬平米）

2.150.957.450.62.414.650.950.9530.1相對數(shù)統(tǒng)計0%7%3%25%2%8%49%3%3%100%中檔項目絕對數(shù)統(tǒng)計（萬平米）

0.754.509.621.445.257.152.750.7532.21相對數(shù)統(tǒng)計0%2%14%30%4%16%22%9%2%100%合計絕對數(shù)統(tǒng)計（萬平米）0.002.905.4517.072.047.6521.803.701.7062.31相對數(shù)統(tǒng)計0%5%9%27%3%12%35%6%3%100%90平方米以下量小兩居90－110三居130－150大面積量小市場需求結構分析產品前進半步，戶型做市場主流戶型定位項目市場定位做市場主流產品本項目戶型配比考慮一居戶型兩居戶型三居戶型及以上戶型30－5050－7070－9090－110110－130110－130130－150150－170170－2000％-5％0％-5％5％-10%15%-20%0-5％5％-10%35%-50%5％-10%5％-10%主力戶型兩居90－110三居130－150產品前進半步，戶型做市場主流戶型定位項目市場定位注意90平米新政嚴格執(zhí)行新政市場風險非常大三種情況的分析完全不限制限制一部分完全限制戶型定位項目市場定位注意90平米新政完全不限制整體按照市場需求設計戶型配比應對方案一政策風險高市場風險小如果規(guī)劃設計不受新政限制風險分析直接銷售銷售政策控制力度小對策分析戶型定位項目市場定位注意90平米新政限制一部分小于90平米按照1＋1使用來設計應對方案二政策風險中市場風險小如果規(guī)劃設計要受新政限制風險分析捆綁后的戶型配比符合市場要求但銷售政策控制力度小銷售時按照1＋1捆綁銷售對策分析戶型定位項目市場定位注意90平米新政完全限制按照新政要求進行設計和銷售應對方案三政策風險小市場風險大如果規(guī)劃設計要受新政限制風險分析以大帶小，推動小戶型銷售銷售政策控制力度大擴大推廣面，增加客戶來源對策分析戶型定位項目市場定位注意90平米新政應對方案二注：1、具體的設計方案和組合方式需要再進行深化研究。1＋1的組合項目市場定位項目市場定位目標客群定位產品定位價格定位目標客群需求分析市場定位四種客群三個特點兩項注意一路領先項目市場定位項目市場定位價格定位策略攀比心強價格承受能力高有追求，但理解能力有限注重實用性，看重性價比產品領先市場半步按市場主流需求進行戶型設計營銷手法市場領先項目形象和品牌樹立較強市場環(huán)境分析客戶特點分析經濟穩(wěn)步發(fā)展，收入穩(wěn)步提升住宅市場競爭壓力大住宅價格小步快走，穩(wěn)步上升自身產品分析營銷手段分析價格一路領先但只前進半步項目的價格定位住宅市場目前價格水平：07年1月，4700元/平方米價格增長特點：小步快走，穩(wěn)步上升價格漲幅：每年800－1000元預計項目開盤時間：07年9月預計開盤時市場價格：5500－6000價格策略：領先市場半步，比市場價格高500元項目市場定位價格定位依據(jù)價格定位開盤時價格6000－6500元隨時調價，保持一路領先開發(fā)建設方案產品規(guī)劃項目實施進度容積率探測用地條件指標總用地面積18.7733Ha住宅及配套建筑用地11.7733Ha道路用地面積4.3Ha小學、托幼用地1.2Ha小區(qū)綠地1.2Ha產品規(guī)劃容積率探測產品規(guī)劃方案一：板樓為主，塔樓點綴疏密有致，景觀良好注重組團內及道路空間尺度建筑面積住宅364760平米配套小學托幼8200平米商業(yè)6000平米其他4000平米合計18700平米總建筑面積383460平米

總戶數(shù)3816戶容積率2.04建筑密度17.8%建筑類型配比蝶塔52800平米14.5%高板175560平米48.1%小高板81800平米22.4%多層54600平米15.0%小學、托幼中心綠地配套商業(yè)容積率探測產品規(guī)劃方案二：塔樓增多，空間通透，變化豐富沿街建筑景觀良好注重組團內及道路空間尺度建筑面積住宅428920平米配套小學托幼8200平米商業(yè)6500平米其他5000平米合計19700平米總建筑面積448620平米

總戶數(shù)4178戶容積率2.39建筑密度19.0%建筑類型配比蝶塔242000平米56.4%高板63570平米14.9%小高板72650平米16.9%多層50700平米11.8%小學、托幼中心綠地配套商業(yè)容積率探測產品規(guī)劃方案三：塔樓增多，空間通透組團綠地增多建筑面積住宅445200平米配套小學托幼8200平米商業(yè)7700平米其他6300平米合計22200平米總建筑面積467400平米

總戶數(shù)5029戶容積率2.49建筑密度18.4%建筑類型配比點塔226800平米51.0%高板135600平米30.4%小高板36000平米8.1%多層46800平米10.5%小學、托幼中心綠地配套商業(yè)規(guī)劃探測產品規(guī)劃方案四：塔樓為主小學、托幼中心綠地配套商業(yè)建筑面積住宅517680平米配套小學、托幼8200平米商業(yè)8900平米其他7100平米合計24200平米總建筑面積541880平米

總戶數(shù)5808戶容積率2.89建筑密度19.5%建筑類型配比點塔470880平米91.0%多層46800平米9.0%此方案中，塔樓比例占九成以上，無論是空間形態(tài)還是產品品質，都會受到極大的負面影響，不建議采取此方案。1容積率差異產品形態(tài)差異物業(yè)類型配比成本差異市場售價最佳容積率建議容積率范圍利潤差異規(guī)劃設計市場消化修正容積率探測容積率探測技術路線產品規(guī)劃篇容積率探測成本計算取費依據(jù)產品規(guī)劃1土地成本根據(jù)委托方提供的數(shù)據(jù)，土地費用取991800204元，按照不同售價和物業(yè)類型配比加權進行分配。2前期費用根據(jù)經驗值確定，取建筑安裝費的5.5%3建筑安裝費用根據(jù)經驗值和甲方提供的數(shù)據(jù),依據(jù)不同的建筑形式取800-1650元/平方米4小市政及室外工程根據(jù)經驗值確定，200-300元/平方米5管理費1,2,3,4項和的2%6不可預見費2,3,4,5項和的5%7銷售費用銷售價格的4%8財務費用鑒于本次研究是容積率探測，且甲方資金情況不詳，因此估算取值90-160元/平方米9銷售價格按照市場調研數(shù)據(jù)預測得出10其他由于代征道路、配套學校等對本次探測沒有直接影響，故暫不考慮。容積率探測成本計算過程產品規(guī)劃單位：除注明外，均為元/平方米容積率總建筑面積(M2)建筑形式建筑面積(M2)土地成本建筑安裝費用前期費用小市政及室外工程管理費用不可預見費用銷售費用財務費用成本合計2.04364760高層住宅528002615165091200911022401105099板式高層(15層以下)81800274613507426089892521605019板式高層(15層及以上)1755602702160088220921002481405191板式多層54600283380044300806126016045382.39428920高層住宅2420002260165091200841012401004726板式高層(15層以下)72650237313507426081882521504628板式高層(15層及以上)635702335160088220851002481304806板式多層50700244880044300726126015041352.49445200高層住宅226800217816509120082101240904632板式高層(15層以下)36000228713507426079882521404531板式高層(15層及以上)1356002250160088220831002481204709板式多層4680023598004430070612601404034容積率探測計算結果產品規(guī)劃容積率總建筑面積(M2)建筑形式建筑面積(M2)成本合計市場預期價市場預期價—成本合計總銷售額(萬元)利潤匯總(萬元)2.04364760高層住宅52800509960009013168043670板式高層(15層以下)8180050196300128151534板式高層(15層及以上)175560519162001009108847板式多層54600453865001962354902.39428920高層住宅24200047266000127414520063837板式高層(15層以下)7265046286300167245770板式高層(15層及以上)6357048066200139439413板式多層50700413565002365329552.49445200高層住宅22680046326000136813608069153板式高層(15層以下)3600045316300176922680板式高層(15層及以上)13560047096200149184072板式多層4680040346500246630420單位：除注明外，均為元/平方米容積率探測計算結果分析容積率增加后，顯著攤薄土地費用，因此方案二的盈利能力遠高于方案一，經試算，只有方案一的整體平均售價高于方案二580元/平方米時，兩個方案盈利才能持平，而這樣高的價格差異不易實現(xiàn)；在方案二的基礎上，方案三進一步提高了容積率，從財務指標上看，盈利能力有所增加，但是市場風險也在加大，如果銷售周期過長的話，其盈利的增加將一定程度上被抵消。產品規(guī)劃最佳容積率分析結論由于成本的原因，在容積率2-3的范圍內，取2是不合適的，的容積率更加適合本項目；由于現(xiàn)有的數(shù)據(jù)有限，綜合考慮產品品質和市場消化的因素，因此容積率應在左右比較合適，可以在此基礎上進行規(guī)劃方案設計；準確的容積率需要結合規(guī)劃方案進行論證和優(yōu)化。產品規(guī)劃其他規(guī)劃設計考慮降低道路密度，優(yōu)化道路設計道路密度過高，占總用地22.9%影響