房地產(chǎn)企業(yè)涉稅事項及會計核算

??1按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中的會計核算逐步講解，其中穿插涉及的所有稅收問題。?按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中的會計核算逐步講解2一、房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)-期間費用二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)-開發(fā)成本三、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目達到預(yù)售及完工轉(zhuǎn)收入環(huán)節(jié)-房地產(chǎn)收入?一、房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)-期間費用?3一、房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)-期間費用（一）、期間費用會計核算內(nèi)容：管理費用、營業(yè)費用、財務(wù)費用?一、房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)-期間費用（一）、期間費用會計核算內(nèi)容4（二）、主要涉稅問題1、注冊資本交納印花稅按0.05%計算。?（二）、主要涉稅問題?52、關(guān)于開（籌）辦費的處理《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）新稅法中開（籌）辦費未明確列作長期待攤費用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營之日的當年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長期待攤費用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。?2、關(guān)于開（籌）辦費的處理?6《江蘇省國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項銜接問題的通知》的通知江蘇省國家稅務(wù)局》（蘇國稅函[2009]85號

）

四、對2008年1月1日以后發(fā)生的開辦費金額在50萬元以下的可一次性扣除，50萬元（含）以上的在不短于三年的期限內(nèi)均勻扣除。對2008年1月1日以前未攤銷完的開辦費，未攤銷金額在50萬元以下的，可一次性扣除；50萬元（含）以上的按三年減去已攤銷年限后的剩余年限均勻扣除。?《江蘇省國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事73、廣告費宣傳費、招待費、《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問題的公告》（2012年第15號）五、關(guān)于籌辦期業(yè)務(wù)招待費等費用稅前扣除問題企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出，可按實際發(fā)生額的60%計入企業(yè)籌辦費，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除；發(fā)生的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費，可按實際發(fā)生額計入企業(yè)籌辦費，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。?3、廣告費宣傳費、招待費、?84、利息是否資本化問題？對以后土地增值稅可能有影響。?4、利息?9二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)-開發(fā)成本（一）會計核算1、取得土地使用權(quán)所支付的金額2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（1）、土地征用及拆遷補償費（2）、前期工程費（3）、建筑安裝工程費（4）、基礎(chǔ)設(shè)施費（5）、公共配套設(shè)施費（6）、開發(fā)間接費用?二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)-開發(fā)成本（一）會計核算?10財政部關(guān)于印發(fā)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的通知

第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

?財政部關(guān)于印發(fā)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的11

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。?

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工12（二）開發(fā)環(huán)節(jié)涉稅事項1、取得土地使用權(quán)所支付的金額印花稅2、施工過程中印花稅，3、土地使用稅4、開發(fā)環(huán)節(jié)所得稅的考慮，5、開發(fā)環(huán)節(jié)土地增值稅的考慮，?（二）開發(fā)環(huán)節(jié)涉稅事項1、取得土地使用權(quán)所支付的金額印花稅?131、取得土地使用權(quán)所支付的金額印花稅《國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[1991]155號）土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓書據(jù)（合同），不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不貼印花?！敦斦繃叶悇?wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號）規(guī)定對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。即2006年開始對于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)按所載金額萬分之五貼花。（二○○六年十一月二十七日）?1、取得土地使用權(quán)所支付的金額印花稅《國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅142、施工過程中印花稅，其中建筑工程施工合同暫時不交，在銷售環(huán)節(jié)交納。其他合同按規(guī)定交納。如勘察設(shè)計合同（按收取費用萬分之五貼花）?2、施工過程中印花稅，其中建筑工程施工合同暫時不交，在銷售環(huán)153、土地使用稅《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]186號）二、關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。?3、土地使用稅《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用164、開發(fā)環(huán)節(jié)所得稅的考慮，因無銷售收入，主要考慮所得稅調(diào)整事項能否形成時間性差異，如廣告費和宣傳費、招待費等。5、開發(fā)環(huán)節(jié)土地增值稅的考慮，利息資本化問題?！蛾P(guān)于明確土地增值稅清算過程中行政事業(yè)性收費和政府性基金歸集方向的通知》（蘇地稅函〔2011〕81號）?4、開發(fā)環(huán)節(jié)所得稅的考慮，?17三、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目達到預(yù)售及完工轉(zhuǎn)收入環(huán)節(jié)-房地產(chǎn)收入（一）、會計核算預(yù)收賬款開發(fā)產(chǎn)品主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本固定資產(chǎn)?三、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目達到預(yù)售及完工轉(zhuǎn)收入環(huán)節(jié)-房地產(chǎn)收入（18（二）、銷售環(huán)節(jié)涉稅事項兩個環(huán)節(jié)預(yù)售環(huán)節(jié)竣工后結(jié)轉(zhuǎn)收入環(huán)節(jié)1、營業(yè)稅-預(yù)收賬款5%2、城市維護建設(shè)稅-營業(yè)稅7%3、教育費附加—營業(yè)稅5%4、土地增值稅--預(yù)收賬款3%、4%5、企業(yè)所得稅—25%?（二）、銷售環(huán)節(jié)涉稅事項兩個環(huán)節(jié)?196、房產(chǎn)稅—自用部分交納7、土地使用稅—銷售前涉及8、印花稅-銷售環(huán)節(jié)及施工環(huán)節(jié)?6、房產(chǎn)稅—自用部分交納?201、營業(yè)稅-預(yù)收賬款5%2、城市維護建設(shè)稅-營業(yè)稅7%3、教育費附加—營業(yè)稅5%4、土地增值稅--預(yù)收賬款3%、4%（1）預(yù)收環(huán)節(jié)所在區(qū)域普通標準住宅以外的住宅非住宅類房產(chǎn)省轄市市區(qū)3%4%縣（含縣級市）2%3%?1、營業(yè)稅-預(yù)收賬款5%?21（2）、達到土地增值稅清算條件按清算相關(guān)文件處理5、所得稅（1）、預(yù)售環(huán)節(jié)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知》（國稅發(fā)[2009]31號

）第八條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定：（一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。（二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%.（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。（四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%.?（2）、達到土地增值稅清算條件按清算相關(guān)文件處理?22《寧地稅發(fā)〔2009〕71號》一、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率,按下列規(guī)定執(zhí)行：

（一）開發(fā)項目位于南京市城區(qū)和郊區(qū)的為15％；（二）開發(fā)項目位于南京市江寧區(qū)、浦口區(qū)、六合區(qū)的為10%；（三）開發(fā)項目位于南京市溧水縣、高淳縣的為5%；（四）位于南京市屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的為3%。?《寧地稅發(fā)〔2009〕71號》?23《蘇國稅發(fā)〔2009〕79號》

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，按照《通知》第八條規(guī)定的計稅毛利率計算預(yù)計利潤時，允許扣除營業(yè)稅金及附加、土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2008年1月1日以后銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，可以作為計提業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費的基數(shù)，但開發(fā)產(chǎn)品完工會計核算轉(zhuǎn)銷售收入時，已作為計提基數(shù)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入不得重復(fù)計提業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費。

?《蘇國稅發(fā)〔2009〕79號》?24四、關(guān)于預(yù)提（應(yīng)付）費用

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第一款可以預(yù)提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對發(fā)票不足金額據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額，是指不包括甲供材料的金額。預(yù)提費用最高不得超過合同總金額的10%，且已開發(fā)票金額與預(yù)提費用總計不得超過本條款規(guī)定的合同總金額。預(yù)提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計入應(yīng)納稅所得額；以后實際支付時可按規(guī)定稅前扣除。

?四、關(guān)于預(yù)提（應(yīng)付）費用

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根256、房產(chǎn)稅—自用部分交納，且不視同銷售〈國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知〉（國稅函[2008]828號）

（三）改變資產(chǎn)用途（如，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營）；

7、土地使用稅—銷售前涉及?6、房產(chǎn)稅—自用部分交納，且不視同銷售?268、印花稅-銷售環(huán)節(jié)及施工環(huán)節(jié)（1）、銷售環(huán)節(jié)南京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強印花稅征收管理的通知》的通知（寧地稅發(fā)[2004]109號）將房地產(chǎn)經(jīng)營收入（含預(yù)收房款）按購銷合同稅目交稅，核定比例100%。也就是說2004年開始房地產(chǎn)企業(yè)每月按房地產(chǎn)經(jīng)營收入（含預(yù)收房款）乘以100%再乘以萬分之三交納印花稅。然而《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號）規(guī)定對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，即2006年開始開始房地產(chǎn)企業(yè)每月按房地產(chǎn)經(jīng)營收入（含預(yù)收房款）乘以100%再乘以萬分之五交納印花稅。注意此時稅率已發(fā)生變化。這一點在江蘇的政策中也有體現(xiàn)。?8、印花稅-銷售環(huán)節(jié)及施工環(huán)節(jié)（1）、銷售環(huán)節(jié)?27《南京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房地產(chǎn)企業(yè)印花稅有關(guān)政策的通知》（寧地稅發(fā)〔2007〕41號）根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》財稅[2006]162號文件規(guī)定,對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。同時，根據(jù)蘇地稅函[2004]52號文件第三條第二款的精神將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售部分的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)納入印花稅核定征收范圍，計稅依據(jù)為房地產(chǎn)經(jīng)營收入（含預(yù)收房款），核定比例為100%，稅率為萬分之五?《南京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房地產(chǎn)企業(yè)印花稅有關(guān)政策的通知》（28（2）、施工環(huán)節(jié)建筑安裝工程承包合同印花稅問題，由于實際合同難以統(tǒng)計，實際納稅南京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強印花稅征收管理的通知》的通知（寧地稅發(fā)[2004]109號）規(guī)定按房地產(chǎn)經(jīng)營收入（含預(yù)收房款）核定比例40%征稅，既房地產(chǎn)經(jīng)營收入（含預(yù)收房款）乘以40%再乘以稅率萬分之三。?（2）、施工環(huán)節(jié)建筑安裝工程承包合同印花稅問題，由于實際合同29

再見?。?！??30保證質(zhì)量，是對社會的承諾。11月-2211月-22Thursday,November3,2022以科技為動力，以質(zhì)量求質(zhì)量是企業(yè)的生命，質(zhì)量是企業(yè)的效益，質(zhì)量是企業(yè)發(fā)展的動力，以質(zhì)量求生存。21:52:3621:52:3621:5211/3/20229:52:36PM加強安全生產(chǎn)監(jiān)督檢查，防止和減少生產(chǎn)安全事故。11月-2221:52:3621:52Nov-2203-Nov-22做好品質(zhì)記錄，打好品管基礎(chǔ)。21:52:3621:52:3621:52Thursday,November3,2022消防安全常抓不懈，抓而不緊等于不抓。11月-2211月-2221:52:3621:52:36November3,2022勿忘安全須時時警鐘長鳴，珍惜生命當刻刻頭腦清醒。2022年11月3日9:52下午11月-2211月-22安全生產(chǎn)，違法必究。03十一月20229:52:36下午21:52:3611月-22當你違章作業(yè)之際，正是災(zāi)難降臨之時。十一月229:52下午11月-2221:52November3,2022質(zhì)量創(chuàng)郊率，效率出效益。2022/11/321:52:3621:52:3603November2022以科技為動力，以質(zhì)量求生存。9:52:36下午9:52下午21:52:3611月-22人人講安全，事事為安全；時時想安全，處處要安全。11月-2211月-2221:5221:52:3621:52:36Nov-22消除火患是最好的防范。2022/11/321:52:36Thursday,November3,2022黃金有價人無價，人身安全事最大。11月-222022/11/321:52:3611月-22謝謝大家！保證質(zhì)量，是對社會的承諾。11月-2211月-22Wedne31

房地產(chǎn)企業(yè)涉稅事項及會計核算

??32按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中的會計核算逐步講解，其中穿插涉及的所有稅收問題。?按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中的會計核算逐步講解33一、房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)-期間費用二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)-開發(fā)成本三、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目達到預(yù)售及完工轉(zhuǎn)收入環(huán)節(jié)-房地產(chǎn)收入?一、房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)-期間費用?34一、房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)-期間費用（一）、期間費用會計核算內(nèi)容：管理費用、營業(yè)費用、財務(wù)費用?一、房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)-期間費用（一）、期間費用會計核算內(nèi)容35（二）、主要涉稅問題1、注冊資本交納印花稅按0.05%計算。?（二）、主要涉稅問題?362、關(guān)于開（籌）辦費的處理《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）新稅法中開（籌）辦費未明確列作長期待攤費用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營之日的當年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長期待攤費用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。?2、關(guān)于開（籌）辦費的處理?37《江蘇省國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項銜接問題的通知》的通知江蘇省國家稅務(wù)局》（蘇國稅函[2009]85號

）

四、對2008年1月1日以后發(fā)生的開辦費金額在50萬元以下的可一次性扣除，50萬元（含）以上的在不短于三年的期限內(nèi)均勻扣除。對2008年1月1日以前未攤銷完的開辦費，未攤銷金額在50萬元以下的，可一次性扣除；50萬元（含）以上的按三年減去已攤銷年限后的剩余年限均勻扣除。?《江蘇省國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事383、廣告費宣傳費、招待費、《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問題的公告》（2012年第15號）五、關(guān)于籌辦期業(yè)務(wù)招待費等費用稅前扣除問題企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出，可按實際發(fā)生額的60%計入企業(yè)籌辦費，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除；發(fā)生的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費，可按實際發(fā)生額計入企業(yè)籌辦費，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。?3、廣告費宣傳費、招待費、?394、利息是否資本化問題？對以后土地增值稅可能有影響。?4、利息?40二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)-開發(fā)成本（一）會計核算1、取得土地使用權(quán)所支付的金額2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（1）、土地征用及拆遷補償費（2）、前期工程費（3）、建筑安裝工程費（4）、基礎(chǔ)設(shè)施費（5）、公共配套設(shè)施費（6）、開發(fā)間接費用?二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)-開發(fā)成本（一）會計核算?41財政部關(guān)于印發(fā)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的通知

第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

?財政部關(guān)于印發(fā)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的42

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。?

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工43（二）開發(fā)環(huán)節(jié)涉稅事項1、取得土地使用權(quán)所支付的金額印花稅2、施工過程中印花稅，3、土地使用稅4、開發(fā)環(huán)節(jié)所得稅的考慮，5、開發(fā)環(huán)節(jié)土地增值稅的考慮，?（二）開發(fā)環(huán)節(jié)涉稅事項1、取得土地使用權(quán)所支付的金額印花稅?441、取得土地使用權(quán)所支付的金額印花稅《國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[1991]155號）土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓書據(jù)（合同），不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不貼印花。《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號）規(guī)定對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。即2006年開始對于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)按所載金額萬分之五貼花。（二○○六年十一月二十七日）?1、取得土地使用權(quán)所支付的金額印花稅《國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅452、施工過程中印花稅，其中建筑工程施工合同暫時不交，在銷售環(huán)節(jié)交納。其他合同按規(guī)定交納。如勘察設(shè)計合同（按收取費用萬分之五貼花）?2、施工過程中印花稅，其中建筑工程施工合同暫時不交，在銷售環(huán)463、土地使用稅《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]186號）二、關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。?3、土地使用稅《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用474、開發(fā)環(huán)節(jié)所得稅的考慮，因無銷售收入，主要考慮所得稅調(diào)整事項能否形成時間性差異，如廣告費和宣傳費、招待費等。5、開發(fā)環(huán)節(jié)土地增值稅的考慮，利息資本化問題?！蛾P(guān)于明確土地增值稅清算過程中行政事業(yè)性收費和政府性基金歸集方向的通知》（蘇地稅函〔2011〕81號）?4、開發(fā)環(huán)節(jié)所得稅的考慮，?48三、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目達到預(yù)售及完工轉(zhuǎn)收入環(huán)節(jié)-房地產(chǎn)收入（一）、會計核算預(yù)收賬款開發(fā)產(chǎn)品主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本固定資產(chǎn)?三、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目達到預(yù)售及完工轉(zhuǎn)收入環(huán)節(jié)-房地產(chǎn)收入（49（二）、銷售環(huán)節(jié)涉稅事項兩個環(huán)節(jié)預(yù)售環(huán)節(jié)竣工后結(jié)轉(zhuǎn)收入環(huán)節(jié)1、營業(yè)稅-預(yù)收賬款5%2、城市維護建設(shè)稅-營業(yè)稅7%3、教育費附加—營業(yè)稅5%4、土地增值稅--預(yù)收賬款3%、4%5、企業(yè)所得稅—25%?（二）、銷售環(huán)節(jié)涉稅事項兩個環(huán)節(jié)?506、房產(chǎn)稅—自用部分交納7、土地使用稅—銷售前涉及8、印花稅-銷售環(huán)節(jié)及施工環(huán)節(jié)?6、房產(chǎn)稅—自用部分交納?511、營業(yè)稅-預(yù)收賬款5%2、城市維護建設(shè)稅-營業(yè)稅7%3、教育費附加—營業(yè)稅5%4、土地增值稅--預(yù)收賬款3%、4%（1）預(yù)收環(huán)節(jié)所在區(qū)域普通標準住宅以外的住宅非住宅類房產(chǎn)省轄市市區(qū)3%4%縣（含縣級市）2%3%?1、營業(yè)稅-預(yù)收賬款5%?52（2）、達到土地增值稅清算條件按清算相關(guān)文件處理5、所得稅（1）、預(yù)售環(huán)節(jié)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知》（國稅發(fā)[2009]31號

）第八條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定：（一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。（二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%.（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。（四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%.?（2）、達到土地增值稅清算條件按清算相關(guān)文件處理?53《寧地稅發(fā)〔2009〕71號》一、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率,按下列規(guī)定執(zhí)行：

（一）開發(fā)項目位于南京市城區(qū)和郊區(qū)的為15％；（二）開發(fā)項目位于南京市江寧區(qū)、浦口區(qū)、六合區(qū)的為10%；（三）開發(fā)項目位于南京市溧水縣、高淳縣的為5%；（四）位于南京市屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的為3%。?《寧地稅發(fā)〔2009〕71號》?54《蘇國稅發(fā)〔2009〕79號》

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，按照《通知》第八條規(guī)定的計稅毛利率計算預(yù)計利潤時，允許扣除營業(yè)稅金及附加、土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2008年1月1日以后銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，可以作為計提業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費的基數(shù)，但開發(fā)產(chǎn)品完工會計核算轉(zhuǎn)銷售收入時，已作為計提基數(shù)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入不得重復(fù)計提業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費。

?《蘇國稅發(fā)〔2009〕79號》?55四、關(guān)于預(yù)提（應(yīng)付）費用

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第一款可以預(yù)提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對發(fā)票不足金額據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額，是指不包括甲供材料的金額。預(yù)提費用最高不得超過合同總金額的10%，且已開發(fā)票金額與預(yù)提費用總計不得超過本條款規(guī)定的合同總金額。預(yù)提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計入應(yīng)納稅所得額；以后實際支付時可按規(guī)定稅前扣除。

?四、關(guān)于預(yù)提（應(yīng)付）費用

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根566、房產(chǎn)稅—自用部分交納，且不視同銷售〈國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知〉（國稅函[2008]828號）

（三）改變資產(chǎn)用途（如，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營）；

7、土地使用稅—銷售前涉及?6、房產(chǎn)稅—自用部分交納，且不視同銷售?578、印花稅-銷售環(huán)節(jié)及施工環(huán)節(jié)（1）、銷售環(huán)節(jié)南京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強印花稅征收管理的通知》的通知（寧地稅發(fā)[2004]109號）將房地產(chǎn)經(jīng)營收入（含預(yù)收房款）按購銷合同稅目交稅，核定比例100%。也就是說2004年開始房地產(chǎn)企業(yè)每月按房地產(chǎn)經(jīng)營收入（含預(yù)收房款）乘以100%再乘以萬分之三交納印花稅。然而《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號）規(guī)定對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，即2006年開始開始房地產(chǎn)企業(yè)每月按房地產(chǎn)經(jīng)營收入（含預(yù)收房款）乘以100%再乘以萬分之五交納印花稅。注意此時稅率已發(fā)生變化。這一點在江蘇的政策中也有體現(xiàn)。?8、印花稅-銷售環(huán)節(jié)及施工環(huán)節(jié)（1）、銷售環(huán)節(jié)?58《南京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房地產(chǎn)企業(yè)印花稅有關(guān)政策的通知》（寧地稅發(fā)〔2007〕41號）根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》財稅[2006]162號文件規(guī)定,對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。同時，根據(jù)蘇地稅函[2004]52號文件第三條第二款的精神將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售部分的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)納入印花稅核