城市綜合體五大發(fā)展模式專題研究萬象城模式萬達(dá)模式海岸城模式SOHO模式陽光百貨模式01萬象城模式0304020105深圳華潤中心·萬象城案例分析“最”之模式管理經(jīng)營模式項(xiàng)目背景介紹項(xiàng)目整體定位214主力店鋪形態(tài)5財(cái)務(wù)運(yùn)營分析6價(jià)值KPI體系7物業(yè)類型配置3深圳華潤中心·萬象城：集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的商業(yè)建筑群華潤集團(tuán)在深圳投資開發(fā)的“深圳華潤中心·萬象城”是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群，總建筑面積55萬平方米，總投資逾40億港幣。深圳華潤中心·萬象城位于深圳市羅湖區(qū)——深圳金融商業(yè)核心區(qū)域，地處深圳市東西貫通的兩條主干道深南大道和濱河大道之間，與"地王大廈"隔深南大道相望。交通便利，地鐵一號(hào)線大劇院站有地下通道直接相連，周邊共有巴士線路30多條。華潤中心華潤大廈——國際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級(jí)寫字樓，共29層，辦公面積約4.2萬平方米，是華潤集團(tuán)在全球范圍內(nèi)繼中國香港、北京、上海和泰國曼谷之后，第五座以“華潤大廈”命名的5A甲級(jí)寫字樓。進(jìn)駐企業(yè)——已有近40家國際金融機(jī)構(gòu)及國內(nèi)外大型企業(yè)進(jìn)駐，其中包括匯豐銀行、上投摩根富林明基金、瑞銀證券、雅培制藥、日本財(cái)險(xiǎn)、友邦華泰基金、拜耳材料等7家世界500強(qiáng)企業(yè)，全球四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所中的德勤華永、畢馬威華振、安永華明，英國上市公司MichaelPage以及新加坡星展銀行、恒豐證券、荷蘭銀行、韓進(jìn)海運(yùn)、赫伯羅特船務(wù)、華潤電力等。華潤·萬象城——在這個(gè)18.8萬平方米的時(shí)尚殿堂，品牌零售、特色餐飲交相輝映，娛樂休閑、文化風(fēng)情異彩紛呈。應(yīng)有盡有，為消費(fèi)者帶來全新的消費(fèi)概念和生活體驗(yàn)，是真正意義的“一站式”消費(fèi)中心，是市民和游客均向往的好去處。

深圳華潤中心·萬象城以商業(yè)作為核心驅(qū)動(dòng)力，首期開發(fā)：商業(yè)中心“萬象城”、5A甲級(jí)寫字樓“華潤大廈”二期開發(fā)：五星級(jí)商務(wù)大酒店、酒店式服務(wù)公寓，華潤中心形成以商業(yè)、辦公、酒店、公寓為一體的高價(jià)值物業(yè)配比深圳君悅酒店——設(shè)有400間豪華客房及套房，由國際著名設(shè)計(jì)公司W(wǎng)ilsonAssociates擔(dān)任室內(nèi)設(shè)計(jì)。酒店設(shè)有全新概念多元化的餐飲設(shè)施，包括位于38層頂樓的餐廳和酒吧，都市風(fēng)景一覽無余。由精美的中式菜肴到充滿異國風(fēng)情的意大利餐廳等應(yīng)有盡有,為賓客提供非一般的飲食享受。酒店有超過5,000平方米的會(huì)議宴會(huì)設(shè)施，包括大宴會(huì)廳和多功能會(huì)議室，適用于商務(wù)會(huì)議、私人宴會(huì)和社交活動(dòng)。所有會(huì)議及宴會(huì)設(shè)施均提供最先進(jìn)的視聽媒體科技和無線上網(wǎng)系統(tǒng)。酒店還設(shè)有完善的HyattPureSpa水療,室外恒溫泳池，健身中心等設(shè)施，為客人提供舒適的休閑享受。幸福里——深圳唯一的都市綜合體內(nèi)的高尚住宅，總建筑面積約11萬平方米，由3棟49層165米的超高層住宅組成。管理經(jīng)營模式華潤總部進(jìn)駐，為華潤面向全國的形象典范。直接在海外進(jìn)行招商，且國際招商與項(xiàng)目建設(shè)同步完成。50%的國際一線品牌;30%的亞洲一線品牌,20%的國際二、三線品牌及國內(nèi)一線品牌。只租不售，長期經(jīng)營。華潤·萬象城經(jīng)營模式——總部進(jìn)駐，定義形象、海外招商，一線品牌、只租不售，長期經(jīng)營華潤·萬象城主力店鋪形態(tài)——

提供一站式購物、休閑、餐飲、娛樂服務(wù)華潤·萬象城主力店鋪：RéEL時(shí)尚生活百貨Olé超級(jí)市場(chǎng)嘉禾深圳影城冰紛萬象滑冰場(chǎng)萬象城是華潤中心是深圳最大的購物及娛樂中心。它整合了眾多資源，提供一站式購物、休閑、餐飲、娛樂服務(wù)。華潤·萬象城主力店鋪：1、RéEL時(shí)尚生活百貨：專為18~35歲年輕女性打造的時(shí)尚生活館。2、Olé超級(jí)市場(chǎng)：華潤萬家旗下的第一家新概念超市，以“時(shí)尚、健康、快樂”為經(jīng)營理念。3、嘉禾深圳影城：目前深圳最大的電影城，為電影愛好者提供最好的視聽享受。4、冰紛萬象滑冰場(chǎng)：中國第一個(gè)商業(yè)用途奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場(chǎng)，下設(shè)“冰紛會(huì)”滑冰俱樂部，教練團(tuán)隊(duì)實(shí)力雄厚。通過研究，總結(jié)出深圳華潤中心·萬象城成功的KPI體系1、選城二線城市；3、業(yè)態(tài)定位一站式齊全規(guī)劃；1、開發(fā)商具備強(qiáng)大實(shí)力；2、招商以一線品牌為主；2、選址考慮因素：成功的KPI體系5、打造高端商業(yè)建筑形態(tài)。

外因

內(nèi)因a、城市金融商業(yè)核心位置；c、周邊交通便捷，公交線路多，擁有地鐵；b、區(qū)域內(nèi)缺乏一個(gè)高端大型商業(yè)來統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域商業(yè)形象；4、引進(jìn)國際一流的精英團(tuán)隊(duì)；萬象城成為了了華潤一個(gè)可可復(fù)制的品牌牌，目前已經(jīng)經(jīng)到了品牌收收獲期深圳2005年3月開業(yè)杭州預(yù)計(jì)2009年9月開業(yè)青島長沙武漢成都沈陽預(yù)計(jì)2010年底開業(yè)萬象城全國戰(zhàn)戰(zhàn)略續(xù)深圳萬象城城成功之后，，杭州、沈陽陽萬象城工程程也已相繼啟啟動(dòng)，并且很很多城市如大大連、青島、、成都、武漢漢、長沙都找找到華潤，希希望華潤能夠夠進(jìn)駐他們的的城市，在目目前的市中心心或者未來的的CBD區(qū)域打造一個(gè)個(gè)像深圳“萬象城”一樣的“商業(yè)綜合體”。投資商華華潤潤（集團(tuán)）有有限公司發(fā)展商華華潤潤（深圳）有有限公司建筑設(shè)計(jì)美美國RTKLAssociatesInc廣東省建筑設(shè)設(shè)計(jì)研究院園林景觀設(shè)計(jì)計(jì)澳澳大利亞PlacePlanning&Design燈光設(shè)計(jì)顧問問KaplanPartnersArchitecturalLighting機(jī)電設(shè)計(jì)顧問問Flack+KurtzConsultingEngineers消防與安全設(shè)設(shè)計(jì)顧問RolfJensen&Associates.Inc電梯設(shè)計(jì)顧問問Hesselberg.Keesee&Associates.Inc幕墻設(shè)計(jì)顧問問CurtainWallDesign&Consulting.Inc零售設(shè)計(jì)顧問問香香港仲量聯(lián)聯(lián)行有限公司司交通設(shè)計(jì)顧問問香香港MVA公司深圳市城市交交通規(guī)劃研究究中心工料測(cè)量師香香港利比比建筑工料測(cè)測(cè)量師有限公公司工程監(jiān)理中中國國國際工程咨詢?cè)児緩V告推廣策劃劃顧問深深圳圳市蔚藍(lán)時(shí)代代廣告有限公公司華潤·萬象城團(tuán)隊(duì)建建設(shè)——強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，精精英團(tuán)隊(duì)，群群英薈萃十家國際知名名合作單位參參與設(shè)計(jì)和包包裝；包括設(shè)設(shè)計(jì)、建筑、、景觀、營銷銷、招商、廣廣告等相關(guān)行行業(yè)。華潤中心總投投資40億港幣，分兩兩期開發(fā)，一一期投資18億；二期投資資22億項(xiàng)目支出一覽覽項(xiàng)目收入一覽覽資金回收期華潤中心一期期開發(fā)萬象城城、華潤大廈廈；二期開發(fā)發(fā)君悅酒店、、幸福里，前前期投資成本本由租金回收收開發(fā)時(shí)序200320052007至今20022009資金投入期資金滾動(dòng)平衡衡期開工建設(shè)期拿地建成開業(yè)開工建設(shè)期拿地經(jīng)營培育期經(jīng)營成熟期二期君悅酒店幸福里一期萬象城華潤大廈萬象城現(xiàn)金流時(shí)間前期資金投入入大一期租金收益益平衡二期開開發(fā)租金及物業(yè)價(jià)價(jià)值平穩(wěn)上漲漲萬象城財(cái)務(wù)線線圖示02萬達(dá)模式0304020105萬達(dá)城市綜合合體發(fā)展模式式研究萬達(dá)集團(tuán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型歷程萬達(dá)廣場(chǎng)案例例萬達(dá)第三代產(chǎn)產(chǎn)品特征萬達(dá)綜合體核核心概念——訂單商業(yè)運(yùn)營模式分析析萬達(dá)集團(tuán)轉(zhuǎn)型型：從住宅為為主向多元化化投資轉(zhuǎn)型，，最終聚焦商商業(yè)地產(chǎn)的開開發(fā)。時(shí)間軸第一期1989-1992產(chǎn)品生產(chǎn)是受計(jì)劃劃指導(dǎo)，住房房成為緊俏產(chǎn)產(chǎn)品，萬達(dá)把把樓板搞成混混凝土現(xiàn)場(chǎng)澆澆鑄工藝，穩(wěn)穩(wěn)定性好而且且還防滲。質(zhì)質(zhì)量獲得當(dāng)?shù)氐厥袌?chǎng)認(rèn)可住宅公司特征住宅第二期1993-1997聚焦商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)、酒店、文文化產(chǎn)業(yè)、連連鎖百貨第四期2001-至今核心競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)入到93年“治理整頓”，很多房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)都垮掉掉了，93、94、95連續(xù)三年，全全國房地產(chǎn)整整體行業(yè)利潤潤率為負(fù)，那那時(shí)很難做，，模式1989西崗住宅開發(fā)發(fā)公司1992年改制為萬達(dá)達(dá)公司92年跨區(qū)域發(fā)展展，核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力就是跨區(qū)區(qū)域經(jīng)營的規(guī)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)。1992年去廣州商業(yè)地產(chǎn)貢獻(xiàn)獻(xiàn)巨額利潤，，有良好的資資金貸款，解解決了長期融融資通道，核核心競(jìng)爭(zhēng)力是是長期穩(wěn)定的的現(xiàn)金流。從01、02年開始，萬達(dá)達(dá)第二次轉(zhuǎn)型型，進(jìn)入商業(yè)業(yè)地產(chǎn)，一開開始就決定規(guī)規(guī)模要大，建建上萬平米的的大型的購物物中心。因中中小企業(yè)誠信信度比較低，，現(xiàn)金流也不不穩(wěn)定，租戶戶盡量選擇大大企業(yè)，第三期1998-2000多元產(chǎn)業(yè)走多元化發(fā)展展。房地產(chǎn)開開發(fā)，還有足足球，還有酒酒業(yè)、藥業(yè)、、貿(mào)易、出租租車、酒店（（作為小股東東合作奧的斯斯、變電站設(shè)設(shè)備生產(chǎn)）區(qū)域開發(fā)商，，多元投資商商大型企業(yè)集團(tuán)團(tuán)在中心城區(qū)開開發(fā)住宅。92年搞了全國最最大舊區(qū)改造造項(xiàng)目大連市市新開路小區(qū)區(qū)，總規(guī)劃面面積八十幾萬萬平方米，企企業(yè)奠定了發(fā)發(fā)展的基礎(chǔ)。。房產(chǎn)開發(fā)保持持三個(gè)全國之之最，跨區(qū)域域開發(fā)最多（（在25個(gè)城市開發(fā)））每年開發(fā)面面積最大（一一年300萬平米左右））、第三銷售售額最大（房房地產(chǎn)一塊一一年超過70億銷售額萬達(dá)轉(zhuǎn)型（4）受到政府的歡歡迎。萬達(dá)通過“四個(gè)好處”工程，在與各各地方政府談?wù)勁许?xiàng)目過程程中，獲得有有利地位，將將土地成本壓壓縮到最低萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)擁有四方面面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)贏得地方政府府信賴的“四個(gè)好處”工程第一：就業(yè)工工程。購物中心里里最大新增1萬人就業(yè)，最最小有6、7千人就業(yè)，符符合中國正處處于就業(yè)高峰峰期及中央號(hào)號(hào)召加強(qiáng)社會(huì)會(huì)穩(wěn)定的現(xiàn)實(shí)實(shí)國情第二：稅收收工程。購物中心心開業(yè)后每每年有幾千千萬甚至過過億稅收，，穩(wěn)定且能能隨銷售的的增長而增增加。第三：招商商引資工程程：讓所在城市市的商業(yè)水水準(zhǔn)跟國際際接軌，且且?guī)нM(jìn)去的的零售商一一般是500強(qiáng)企業(yè)。第四是形形象工程，，綜合體成為為城市標(biāo)志志性建筑，，提升城市市形象。（1）商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手少。萬達(dá)是唯唯一將跨區(qū)區(qū)域開發(fā)與與持有型商商業(yè)地產(chǎn)作作為主要發(fā)發(fā)展方向的的內(nèi)資企業(yè)業(yè)。（2）相比住宅可可享受雙重重利潤。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)除了每年年可以收到到穩(wěn)定的租租金，還能能在未來變變現(xiàn)時(shí)享受受未來資產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格升值值和土地升升值的雙重重利潤。（3）容易獲得項(xiàng)項(xiàng)目。住宅開發(fā)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，，一旦房地地產(chǎn)價(jià)格升升值趨緩或或是停止，，拍賣拿地地的模式將將面臨巨大大風(fēng)險(xiǎn)。而而商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)容易拿到到土地。寧波萬達(dá)廣廣場(chǎng)概況區(qū)位：寧波萬達(dá)廣廣場(chǎng)位于鄞鄞州中心核核心區(qū)，東東面緊臨城城市主干道道天童北路路、北靠四四明中路、、南依貿(mào)城城中路毗鄰鄰鄞州區(qū)政政府、西至至寧南北路路，是寧波波迄今為止止投資額最最大、占地地面積最大大、停車位位最多的商商業(yè)項(xiàng)目。。構(gòu)成：萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)由國際購物中心、、國際商務(wù)酒店、城市市公寓三大功能板板塊構(gòu)成，，總占地面面積21萬平方米，，總建筑面面積47.5萬平方米，，投資20億元。其中商業(yè)廣廣場(chǎng)面積27萬平方米，，引入沃爾爾瑪、百安安居、HOLA特力屋、喜喜百度、蘇蘇寧電器、、石浦酒樓樓、神采飛飛揚(yáng)電玩城城、大歌星星KTV、萬達(dá)國際際影城、銀銀泰百貨等等11家主力店。。效應(yīng)寧波鄞州中心區(qū)區(qū)開發(fā)的樓樓盤已經(jīng)超超過３０００萬平方米米，但由于于周邊配套套設(shè)施還不不是很完善善，樓盤入入住率相對(duì)對(duì)較低，2006年5月萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)開業(yè)后，，加速了鄞鄞州中心區(qū)區(qū)地塊的成成熟和人口口、資源聚聚集，并使使之成為繼繼天一商圈圈之后寧波波市的又一一商業(yè)中心心。案例之一寧波萬達(dá)廣廣場(chǎng)寧波萬達(dá)廣廣場(chǎng)內(nèi)部商商業(yè)街及廣廣場(chǎng)從05年開始，萬萬達(dá)嘗試在在城郊結(jié)合合部做大型型的商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，寧波波項(xiàng)目是萬萬達(dá)在城郊郊結(jié)合部的的第一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目周圍常常住人口5萬，離寧波波市區(qū)有10公里左右。。萬達(dá)拿地地和開業(yè)后后，出現(xiàn)兩兩個(gè)萬達(dá)現(xiàn)現(xiàn)象第一，周圍圍的住宅，，房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目知道萬萬達(dá)拿項(xiàng)目目后迅速提提價(jià)，二手手房?jī)r(jià)立即即往上漲。。第二個(gè)現(xiàn)象象，寧波萬萬達(dá)入住后后，萬科、、中海、金金地等大牌牌住宅開發(fā)發(fā)商看到萬萬達(dá)商業(yè)未未來給這個(gè)個(gè)片區(qū)帶來來的價(jià)值和和配套，一一年以內(nèi)全全部在旁邊邊拿地，距距離都在1公里范圍之之內(nèi)。萬達(dá)的互動(dòng)動(dòng)效應(yīng)：中中高檔的住住宅群體起起來以后，，又會(huì)把中中高檔的人人群帶過來來，這樣消消費(fèi)層次就就會(huì)一點(diǎn)一一點(diǎn)高起來來“我們決定去去做寧波。。因?yàn)槭切滦乱?guī)劃開發(fā)發(fā)區(qū)，是城城市發(fā)展方方向。行政政中心搬過過去了，整整個(gè)25棟樓，周邊邊規(guī)劃正在在建一個(gè)大大學(xué)城，包包括全國首首家境外辦辦的大學(xué)。。我們購物物中心建設(shè)設(shè)要兩年，，等建設(shè)起起來，周邊邊人口起碼碼50萬。長遠(yuǎn)看看寧波這個(gè)個(gè)購物中心心可能是效效益最好的的?！f達(dá)董事長長王建林銷售型產(chǎn)品品——萬達(dá)廣場(chǎng)48克拉Mini公寓“萬達(dá)廣場(chǎng)48克拉”是一幢總高高159米，總層數(shù)數(shù)為48層的超高層層精裝MINI公館。位于于萬達(dá)商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)東側(cè)側(cè)，西南面面是已經(jīng)交交付入住的的萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)公寓，與與五星級(jí)索索菲特萬達(dá)達(dá)大酒店共共同組成萬萬達(dá)廣場(chǎng)酒酒店商務(wù)區(qū)區(qū)，是萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)的重重要組成部部分。項(xiàng)目指標(biāo)總占地面積積為30378平方米，總總建面積為為70000平方米左右右，總套數(shù)數(shù)為1148套。項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃為為，主力面面積50平方米左右右的精裝MINI公館。位置：地處五角角場(chǎng)核心位位置，用地地范圍東臨臨凇滬路，，南靠邯鄲鄲路，北依依政通路，，西側(cè)為國國賓路。規(guī)劃：廣場(chǎng)平面呈呈“品”字形布置，，劃分為五五幢大型業(yè)業(yè)態(tài)的商用用群樓和三三幢甲級(jí)高高層辦公樓樓。其中商商業(yè)面積26萬平方米，，三幢甲級(jí)級(jí)辦公樓約約8萬平方米商業(yè)模式：萬達(dá)采用用訂單式的的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)作模式式，匯聚沃沃爾瑪購物物中心、ＨＨＯＬＡ家家居、香港港新世界巴巴黎春天百百貨、食品品廣場(chǎng)、國國際影院、、黃金珠寶寶城、寶大大祥青少年年購物中心心、新華書書城等八大大主力業(yè)態(tài)態(tài)，以及近近百家各具具特色的精精品專賣、、餐飲休閑閑品牌。案例之一五角場(chǎng)萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)五角場(chǎng)萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)地上上總建筑面面積約33萬平方米，，是五角場(chǎng)場(chǎng)副中心目目前體量最最大、業(yè)態(tài)態(tài)最全、商商氣最旺的的商業(yè)項(xiàng)目目。五角場(chǎng)萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)主力力業(yè)態(tài)體現(xiàn)現(xiàn)了萬達(dá)廣廣場(chǎng)第三代代產(chǎn)品的特特征：即購購物、娛樂樂、餐飲、、休閑、運(yùn)運(yùn)動(dòng)為一體體，滿足不不同年齡客客群的”24小時(shí)“消費(fèi)需求主力店位置及建筑面積新華書店靠近國賓路，在萬達(dá)國際影城大樓二樓。沃爾瑪購物廣場(chǎng)：靠近淞滬路和政通路，高四層建筑面積約2.8萬m2巴黎春天百貨：靠近淞滬路和邯鄲路，高七層，建筑面積約4.3萬m2；第一食品廣場(chǎng)：靠近邯鄲路和國賓路，高五層建筑面積約2.1萬m2；萬達(dá)國際影城：靠近國賓路，共設(shè)置十個(gè)放映廳、建筑物總建筑面積約3.75萬m2；地下一層休閑購物廣場(chǎng)：將引進(jìn)國內(nèi)外包括特色餐飲、娛樂休閑、精品時(shí)尚等行業(yè)內(nèi)著名連鎖品牌店進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營。建筑面積四萬余平方米，和樂國際家居廣場(chǎng)通路與國賓路口，高五層建筑面積約3.3萬m2。同處五角場(chǎng)場(chǎng)的百聯(lián)和和萬達(dá)，兩兩個(gè)隔街相相望的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目，商商品其實(shí)差差不多，但但萬達(dá)人氣氣更旺？原原因是使萬萬達(dá)做商業(yè)業(yè)產(chǎn)品的時(shí)時(shí)候，我們們更注重這這樣幾個(gè)問問題，第一一個(gè)就是休休閑娛樂設(shè)設(shè)施要豐富富。人們現(xiàn)現(xiàn)在不再物物資短缺，，不是為了了購物而去去購物，大大家周末沒沒有事情做做，我要找找個(gè)地方去去逛，我們們通過引入入更多的休休閑娛樂的的商戶，第第二、非常常注重廣場(chǎng)場(chǎng)的建設(shè)，，所謂的廣廣場(chǎng)建設(shè)就就是我們會(huì)會(huì)在每一個(gè)個(gè)項(xiàng)目留3000-5000平米的廣場(chǎng)場(chǎng)，人們需需要溝通和和交流的。。萬達(dá)廣場(chǎng)開開發(fā)的三個(gè)個(gè)時(shí)代省會(huì)或核心城市的城市核心商圈占地1.2-2萬m2，建面4-6萬m2單體盒子式建筑，地下一層，地上四層主力店一般3家，沃爾瑪超市、家具家電專業(yè)賣場(chǎng)及萬達(dá)影院業(yè)態(tài)按層分布，1層為精品、服飾，2、3層為超市，4層為專業(yè)賣場(chǎng)和影院南昌萬達(dá)、長沙萬達(dá)省會(huì)或核心城市的核心商圈占地6萬m2

，建面15萬m2每個(gè)主力店為一幢單體盒子，由多個(gè)主力店構(gòu)成主力店一般為4家，百貨、超市、建材家電專業(yè)賣場(chǎng)、影院，沈陽萬達(dá)、天津萬達(dá)第一代：?jiǎn)螁误w店選址第二代：組組合店第三代：城城市綜合體體體量業(yè)態(tài)案例省會(huì)或核心城市的城市副中心或新區(qū)中心占地10-20萬m2

，建面40-80萬m2，其中商業(yè)15-20萬m2由星級(jí)酒店、寫字樓、酒店式公寓（或SOHO）、SHOPPINGMALL、商業(yè)街區(qū)、廣場(chǎng)及高尚居住社區(qū)等組成，建筑形式為綜合體，以盒子+街區(qū)+高層的組合形式主力店一般為百貨、超市、專業(yè)賣場(chǎng)、影院、美食等寧波萬達(dá)、上海五角場(chǎng)萬達(dá)建筑優(yōu)勢(shì)缺陷選址優(yōu)勢(shì)：：12個(gè)萬達(dá)商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)建在在省會(huì)城市市或直轄市市，3個(gè)建在經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)的單單列市，所所有的商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)都在在核心商圈圈的黃金商商業(yè)地段。。規(guī)模優(yōu)勢(shì)：：商業(yè)面積積在100000平以上有9個(gè)，50000平左右有6個(gè)，在當(dāng)?shù)氐囟妓爿^大大的商業(yè)。。商戶優(yōu)勢(shì)：：“訂單式商業(yè)業(yè)”為其引來了了國際知名名的商業(yè)企企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)經(jīng)營，如沃沃爾瑪、美美凱龍、百百盛等，吸吸引大量消消費(fèi)人流經(jīng)營貢獻(xiàn)前前2代的萬達(dá)商商業(yè)廣場(chǎng)是是萬達(dá)在營營項(xiàng)目的主主力，有12個(gè)，從開發(fā)發(fā)層面上是是成功的，，但占總面面積20%的銷售散鋪鋪，給萬達(dá)達(dá)制造了許許多問題，，部分項(xiàng)目目目前運(yùn)營營仍較困難難，如長春春、沈陽、、武漢等。。萬達(dá)廣場(chǎng)第第一、二代代產(chǎn)品的優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)分析析商業(yè)地產(chǎn)定定位，一、、二代建筑筑形式單一一，購物環(huán)環(huán)境較差；；業(yè)態(tài)單一一，90%以上為購物物，缺乏休休閑與娛樂樂；與HOPPINGMALL的距離相差差較大，消費(fèi)特征及及業(yè)態(tài)組合合，一、二二代產(chǎn)品以以目的性消消費(fèi)業(yè)態(tài)為為主，商業(yè)業(yè)價(jià)值較低低；業(yè)態(tài)組組合上的不不科學(xué)，沃沃爾瑪、美美凱龍與精精品店的組組合，無法法互動(dòng)；主主力店占到到70%以上，租金金過低，影影響收益；；過分依賴賴主力店的的拉動(dòng)效應(yīng)應(yīng)，而忽視視經(jīng)營；商業(yè)建筑及及規(guī)劃、在在建筑形式式上主力店店之間，主主力店與獨(dú)獨(dú)立街鋪之之間沒有形形成較好的的互動(dòng)、動(dòng)動(dòng)線規(guī)劃普普遍較差，，平面循環(huán)環(huán)與立體交交叉的動(dòng)線線不好；租售模式、、獨(dú)立商鋪鋪銷售價(jià)格格過高，散散鋪投資收收益預(yù)期無無法實(shí)現(xiàn)，，沒有解決決好目的性性消費(fèi)（超超市、建材材）與非目目的性消費(fèi)費(fèi)（精品店店）的人群群組合。萬達(dá)廣場(chǎng)第第三代產(chǎn)品品——城市綜合體體開發(fā)模式式特征建筑構(gòu)成商業(yè)業(yè)態(tài)組組合規(guī)劃特色建筑面積一一般地上面面積14萬平方米以以上，地下下7萬平方米以以上城市綜綜合體（HOPSCA）一般包括括Hotel酒店、Office寫字樓、Pubulicspace公共空間、、Shoppingmall購物中心，，ulture&recretion文化娛樂休休閑設(shè)施、、Apartment公寓以及停停車場(chǎng)等產(chǎn)產(chǎn)品，廣場(chǎng)場(chǎng)中心為商商業(yè)步行街街，主力店店均圍繞步步行街布局局，形成良良好動(dòng)線和和公共空間間商業(yè)中零售售和非零售售的比例各各占50%，零售娛樂樂和餐飲比比例控制在在4：3：3，在豎向上上，不同的的業(yè)態(tài)在不不同樓棟進(jìn)進(jìn)行縱向業(yè)業(yè)態(tài)組合，，例如家具具、家飾、、家紡和建建材在一起起，娛樂、、網(wǎng)吧、電電玩城在一一起，形成成客流搭配配和時(shí)間的的連續(xù)性效效應(yīng)。步行街的零零售商鋪形形成主力店店的補(bǔ)充，，為消費(fèi)提提供延續(xù)性性消費(fèi)同時(shí)時(shí)提供租金金收入采用萬達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化模式式設(shè)計(jì)，同同時(shí)結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目做適應(yīng)應(yīng)性調(diào)整，，采用街坊坊式布局，，購物中心心做到主題題化和休閑閑化，人流流動(dòng)線盡量量避免盲點(diǎn)點(diǎn)，形成閉閉合的內(nèi)部部回路。建建筑設(shè)計(jì)突突出體現(xiàn)城城市意向和和地標(biāo)式建建筑。步行行街為綜合合體的靈魂魂和紐帶萬達(dá)綜合體體集中體現(xiàn)現(xiàn)了“聚合規(guī)模效效應(yīng)”即城市中心心點(diǎn)建設(shè)將將帶動(dòng)商鋪鋪在短期之之內(nèi)的價(jià)值值至少有10%的提升。在在經(jīng)營兩年年之后，它它整體商鋪鋪?zhàn)饨鹩?0%，與萬達(dá)類類似的北京京國貿(mào)、上上海新天地地，都對(duì)周周邊的物業(yè)業(yè)價(jià)值生活活品質(zhì)有明明顯提升，，開發(fā)商也也從中獲得得增值收益益第三代向第第四代的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型：未來來會(huì)加入展展示、文化化、展覽等等業(yè)態(tài)進(jìn)去去，除購物物休閑之外外，還可以以有一些文文化熏陶開放性的對(duì)外交通第三代萬達(dá)綜合體特征開放性公共休閑場(chǎng)所相對(duì)閉合的內(nèi)部通道回路休閑與購物良性互動(dòng)商業(yè)辦公酒店住宅第三代產(chǎn)品品物業(yè)組合合第三代產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)特征征購物、娛樂樂、休閑、、交流、展展示、文化為一體體第四代產(chǎn)品品萬達(dá)綜合體體的核心商商業(yè)模式：：訂單商業(yè)業(yè)萬達(dá)訂單地地產(chǎn)歷程：1、初期和沃沃爾瑪合作作2、5-6年后，萬達(dá)達(dá)積累了大大批各種業(yè)業(yè)態(tài)領(lǐng)先的的商戶。3、萬達(dá)在全全國已經(jīng)有有30多個(gè)商業(yè)廣廣場(chǎng)，具備備實(shí)力后，，主力商家家如果不進(jìn)進(jìn)某個(gè)廣場(chǎng)場(chǎng)，后面廣廣場(chǎng)都不能能進(jìn)。4、目前進(jìn)入入萬達(dá)的都都是國內(nèi)或或國際上的的大牌商戶戶。訂單地產(chǎn)定定義：在開發(fā)建建設(shè)的時(shí)候候，90%的商戶已經(jīng)經(jīng)全部確定定。訂單地產(chǎn)的的優(yōu)勢(shì)1、縮短建設(shè)設(shè)周期、降降低建造成成本。招商先于建建設(shè)避免了了招商時(shí)發(fā)發(fā)現(xiàn)建筑體體與招商條條件不匹配配，導(dǎo)致二次次改改建建成成本本浪浪費(fèi)費(fèi)招商商在在先先，，定定制制開開發(fā)發(fā)，，也也避避免免建建筑筑方方案案中中出出現(xiàn)現(xiàn)無無效效出出租租面面積積。。2、新新項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)可可利利用用商商家家經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)進(jìn)進(jìn)行行可可行行性性研研究究，，萬達(dá)達(dá)建建設(shè)設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目目前前，，請(qǐng)請(qǐng)主主力力商商家家派派商商業(yè)業(yè)調(diào)調(diào)研研團(tuán)團(tuán)去去現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研，，確確定定未來來能能否否經(jīng)經(jīng)營營成成功功，，借借助助商商家家專專業(yè)業(yè)選選址址經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，，萬萬達(dá)達(dá)確確定定開開發(fā)發(fā)可可行性性3、提提前前獲獲得得租租金金優(yōu)優(yōu)惠惠。。主力力商商家家在在全全國國與與萬萬達(dá)達(dá)有有戰(zhàn)戰(zhàn)略略合合作作，，可可獲獲得得優(yōu)優(yōu)惠惠租租金金，，而而先先租租后后建的的模模式式令令萬萬達(dá)達(dá)提提前前獲獲得得預(yù)預(yù)付付租租金金收收益益。。訂單單地地產(chǎn)產(chǎn)萬達(dá)達(dá)和和17家跨跨國國企企業(yè)業(yè)（（其其中中10家世世界界500強(qiáng)企企業(yè)業(yè)））簽簽訂訂聯(lián)聯(lián)合合發(fā)發(fā)展展協(xié)協(xié)議議，，約約定定包包括括目目標(biāo)標(biāo)城城市市的的選選擇擇、、面面積積的的要要求求、、租租金金條條件件等等條條款款。。共同同選選擇擇城城市市和和地地塊塊，，萬萬達(dá)達(dá)先先選選址址，，商商家家對(duì)對(duì)每每一一個(gè)個(gè)店店址址大大家家提提出出意意見見，，書書面面確確認(rèn)認(rèn)。。選選址址后后進(jìn)進(jìn)行行技技術(shù)術(shù)對(duì)對(duì)接接（（店店面面層層高高、、面面積積、、出出入入口口、、交交通通體體系系、、設(shè)設(shè)備備等等））。。每每個(gè)個(gè)戰(zhàn)戰(zhàn)略略合合作作伙伙伴伴出出專專業(yè)業(yè)人人員員與與萬萬達(dá)達(dá)規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)部部技技術(shù)術(shù)對(duì)對(duì)接接，，設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)圖圖紙紙確確定定之之后后，，商商家家給給萬萬達(dá)達(dá)一一個(gè)個(gè)正正式式具具有有法法律律效效力力的的確確認(rèn)認(rèn)并并打打一一筆筆保保證證金金，，反反悔悔要要賠賠償償萬萬達(dá)達(dá)一一年年的的租租金金萬達(dá)達(dá)與與所所有有合合作作的的伙伙伴伴約約定定一一個(gè)個(gè)前前提提條條件件，，要要求求接接受受平平均均租租金金概概念念。。即即將將全全國國的的城城市市分分三三等等租租金金（（北北京京上上海海廣廣州州深深圳圳為為第第一一等等，，省省會(huì)會(huì)等等二二線線城城市市算算第第二二等等）），，事事先先約約定定租租金金水水平平，，改改變變分分別別主主力力談?wù)勁信袑?duì)對(duì)發(fā)發(fā)展展速速度度的的制制約約。。正式式開開工工建建設(shè)設(shè)前前先先簽簽租租約約，，要要求求商商家家要要先先交交保保證證金金，，或或者者開開具具保保單單。。之之后后萬萬達(dá)達(dá)建建設(shè)設(shè)，，計(jì)計(jì)租租方方式式：：商商業(yè)業(yè)廣廣場(chǎng)場(chǎng)開開業(yè)業(yè)90天或或是是對(duì)對(duì)方方進(jìn)進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)90天就就開開始始計(jì)計(jì)租租。。購購物物中中心心只只要要開開業(yè)業(yè)，，一一兩兩個(gè)個(gè)月月就就能能收收到到租租金金。。廣廣場(chǎng)場(chǎng)一一旦旦運(yùn)運(yùn)營營，，商商家家不不管管開開不不開開業(yè)業(yè)，，進(jìn)進(jìn)不不進(jìn)進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)都都必必須須付付租租金金聯(lián)合合協(xié)協(xié)議議共同同參參與與平均均租租金金先租租后后建建。?！坝唵螁蔚氐禺a(chǎn)產(chǎn)”四個(gè)個(gè)要要素素———聯(lián)合合協(xié)協(xié)議議、、共共同同參參與與、、平平均均租租金金、、先先租租后后建建。。萬達(dá)達(dá)董董事事長長王王健健林林提提出出，，做做商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)有有三三好好三三難難:管理理難難：：商商業(yè)業(yè)必必經(jīng)經(jīng)培培育育期期、、收收租租率率（隔街死、一一步差三成））長期穩(wěn)定的現(xiàn)現(xiàn)金流回報(bào)三好三難經(jīng)濟(jì)周期影響響小享受資產(chǎn)升值值雙重回報(bào)門檻高：資金金需求大、人人才要求高風(fēng)險(xiǎn)大：定位位與招商難123123低成本資金來源中長期金融支持項(xiàng)目自身滾動(dòng)商業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)新：萬達(dá)列列為全國房地地產(chǎn)金融改革革試點(diǎn)企業(yè)，，允許異地貸貸款，不受地地域的約束，，單筆貸款在在5億之內(nèi)無需審審批，兩天三三天可以批款款。萬達(dá)電影院占占全國15%的份額，對(duì)集集團(tuán)資金支持持1-2%左右。有金融支持的的情況下，萬萬達(dá)模式的融融資主要通過過整合以下三三個(gè)渠道實(shí)現(xiàn)現(xiàn)“低成本拿地”“訂單商業(yè)預(yù)收收租金”“先建銷售型物物業(yè)后造持有有型商業(yè)”基金：成立麥麥格里萬達(dá)中中國基金，得得到優(yōu)良評(píng)級(jí)級(jí)后，在海外外發(fā)債只要募募資3.3%的成本。銀行：工商銀銀行，中國銀銀行總行、農(nóng)農(nóng)業(yè)銀行總行行給萬達(dá)巨額額的授信。商業(yè)管理公司司將管理費(fèi)和和租金分開算算，通過節(jié)約約增效，開展展招商營運(yùn)，，每年產(chǎn)生幾幾千萬的利潤潤。途徑一在購物中心旁邊規(guī)劃開發(fā)一些住宅。假如總投資5億元，7%的回報(bào)率，住宅賣了2億元，剩下3億元作為租金回收，加起來，回報(bào)率12%，就可以了。途徑二一個(gè)核心區(qū)旁邊沒有地做住宅可以在購物中心上面規(guī)劃寫字樓或公寓，把上面的部分賣出去，也不要賣商鋪。途徑三不能做寫字樓或公寓，用地性質(zhì)僅有商業(yè)，把租金回報(bào)率低的大店賣掉，以賣大店的現(xiàn)金流來平衡回報(bào)率，但不要賣小店鋪，小店鋪的租金是隨著商業(yè)的升值不斷增加的，大店的租金則是非常穩(wěn)定的，幾乎很少增長。商業(yè)地產(chǎn)出租租為主，且在在沒有金融支支持的情況下下，有三種途途徑可獲得現(xiàn)現(xiàn)金。銷售散鋪劣勢(shì)勢(shì)：商鋪銷售需需要三權(quán)分離離。產(chǎn)權(quán)、經(jīng)經(jīng)營權(quán)、管理理權(quán)分離，對(duì)對(duì)散鋪而言經(jīng)經(jīng)營時(shí)，往往往受制于小業(yè)業(yè)主的租金限限制或者業(yè)態(tài)態(tài)要求，無法法實(shí)行下去銷售散鋪好處處：因?yàn)橹袊鴽]沒有房地產(chǎn)信信托，也沒有有房地產(chǎn)基金金，萬達(dá)購物物中心只好賣賣一點(diǎn)，如果果完全只租不不售會(huì)導(dǎo)致負(fù)負(fù)債率太高，，以后銀行更更不愿意貸款款。通過萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)的規(guī)?；_開發(fā)，解決了了開發(fā)商普遍遍面臨的“短債長投”問題，形成低低成本資金良良性循環(huán)萬達(dá)的教訓(xùn)：：在2001年開始做商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候候，萬達(dá)以房房地產(chǎn)開發(fā)的的慣性思維思思考問題。從從銀行貸款，，貸二年期，，就來做購物物中心。2004年，遭遇宏觀觀調(diào)控，短融融長投的弊端端顯現(xiàn)，國家家把購物中心心列入限制發(fā)發(fā)展的七大行行業(yè)之一，資資金鏈變得緊緊張。在2004年1月開了一個(gè)總總裁辦公會(huì)，，決定除了已已開工的購物物中心，暫停停其它購物中中心的建設(shè)，，集中精力尋尋找長期資金金管道，我們們找到了一個(gè)個(gè)戰(zhàn)略投資者者，拿到幾十十億元，在銀銀行催債前解解決了問題。。在全國開發(fā)大大量綜合體物業(yè)穩(wěn)定定租金獲得低成本融融資早期銷售大賣賣場(chǎng)底層小商鋪回籠資金后期綜合體商商業(yè)出租為主，靠銷售售住宅和寫字樓回籠籠資金銀行貸款為主主國外封閉基金金債權(quán)低成本拿地商業(yè)創(chuàng)新融資資訂單商業(yè)提前前收租商業(yè)管理公司司盈利商業(yè)地產(chǎn)是一一個(gè)復(fù)合型的的產(chǎn)業(yè)，它包包括地產(chǎn)、商商業(yè)、投資、、金融等，其其中最需要的的就是資金，，而且是低成成本的、能長長期使用的資資金。解決不不了長期資金金的問題，商商業(yè)地產(chǎn)是很很難做的，即即使能做，也也走不遠(yuǎn)。萬達(dá)廣場(chǎng)模式式的四個(gè)運(yùn)作作環(huán)節(jié)說明1、三點(diǎn)一線定定位2、提前招商3、規(guī)劃環(huán)節(jié)4、業(yè)態(tài)調(diào)整及及管理結(jié)合中國實(shí)際際，選擇中心心城區(qū)開店。。四個(gè)環(huán)節(jié)控制制規(guī)劃設(shè)計(jì)訂單商業(yè)，降降低成本，降降低風(fēng)險(xiǎn)三年培育期，，隨時(shí)調(diào)整萬達(dá)廣場(chǎng)的定定位關(guān)注“地址、規(guī)模、、主力店”三大要素，確確?；境晒x址體量主力店依靠經(jīng)驗(yàn)，包包括零售人員員、物管人員員與開發(fā)設(shè)計(jì)計(jì)人員智慧。。選址需長時(shí)間間多次考察確確定，如一年年的黃金季節(jié)節(jié)、非黃金季季節(jié)，一天的的中午、晚上上時(shí)間。解當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)規(guī)劃和城市發(fā)發(fā)展方向?，F(xiàn)現(xiàn)狀人口少不不要緊，預(yù)計(jì)計(jì)幾年后會(huì)怎怎么樣。大勢(shì)勢(shì)確定后，新新區(qū)也可以選選擇國外購物中心心理論10萬平米以內(nèi)為為最佳規(guī)模，，按中國國情情和快速發(fā)展展態(tài)勢(shì)，15萬平米是最佳佳上限。15萬平的商業(yè)，，至少要5家不同業(yè)態(tài)的的主力店和超超過20家次主力店來來組合。中國國零售業(yè)態(tài)匱匱乏，1萬平以上的超超市、建材主主力店多，但但1000—2000平的次主力店店少規(guī)模與效益相相關(guān)，規(guī)模越越大，租金越越低。規(guī)模體體量要求最佳佳，不求最大大，比較效益益目標(biāo)優(yōu)先。。不同業(yè)態(tài)對(duì)區(qū)區(qū)位要求（市市中心核心商商圈、副中心心、郊區(qū)）不不同。核心商商圈不能搞建建材、家居，，大賣場(chǎng)。郊郊區(qū)不適合做做百貨、珠寶寶，副中心要要選新興業(yè)態(tài)態(tài)，核心尚圈圈盡可能選租租金比較高的的業(yè)態(tài)，郊區(qū)區(qū)盡量選聚人人氣的業(yè)態(tài)。。購中心“四大功能”為購物、休休閑、運(yùn)動(dòng)、、交際。全球球趨勢(shì)是更多多向文化、休休閑、健身的的業(yè)態(tài)方向發(fā)發(fā)展。國外購購物中心有近近一半的面積積都拿出來做做休閑娛樂文文化健身。萬萬達(dá)購物中心心中娛樂、休休閑功能做得得好，購物中中心就成功，，因?yàn)槲幕瘖蕣蕵饭δ芸稍鲈黾尤巳簻袅羝陂g。1萬達(dá)廣場(chǎng)的選選址：集中于于城市核心區(qū)區(qū)或未來城市市拓展區(qū)。1、市中心商業(yè)業(yè)已經(jīng)非常飽飽和，競(jìng)爭(zhēng)激激烈。2、中心區(qū)成本本太高，對(duì)未未來更好地持持續(xù)經(jīng)營不利利。3、在邊緣區(qū)域域能實(shí)現(xiàn)板塊塊帶動(dòng)。4、根據(jù)訂單商商業(yè)模式，與與住宅開發(fā)不不同的是，萬萬達(dá)要考慮主主力經(jīng)營商的的意見，而并并非刻意向邊邊緣區(qū)轉(zhuǎn)移萬達(dá)廣場(chǎng)從市市中心核心商商圈向副中心心和外圍轉(zhuǎn)移移的原因萬達(dá)廣場(chǎng)的選選址未照搬發(fā)發(fā)達(dá)國家在郊郊區(qū)選址慣例例，而主要考考慮中國人的的消費(fèi)心理：：1、亞洲人、中中國人好熱鬧鬧不喜歡冷清清，購物中心心基本都在城城區(qū)2、中國人去購購物中心不完完全是購物，，還有情感交交流，把逛街街當(dāng)成快樂的的事情。3、受人口密集集和城市交通通條件限制。。中國只能發(fā)發(fā)展大交通，，不能敞開私私家車，4、中國土地緊緊張，不可能能像國外到郊郊外大規(guī)模征征地開發(fā)選址五要要點(diǎn)一看傳統(tǒng)，首選傳統(tǒng)商商業(yè)地段。最最好不去新創(chuàng)創(chuàng)造商氣。商商業(yè)地段商氣氣形成最重要要的是歷史，，而不是購物物中心自身建建設(shè)規(guī)模和體體量。消費(fèi)者者心理覺得某某地方值得去去買東西就去去了，歷史心心理發(fā)生作用用。二看租金，選擇租金或或預(yù)期租金比比較高的地方方。區(qū)域環(huán)境境面貌整潔與與否并非決定定租金高低的的因素，許多多城市不起眼眼的區(qū)域租金金卻很高，三看交通。購物中心一一定要兩邊或或者四邊都是是大馬路，因因購物中心停停車位最少是是幾百個(gè)，多多的幾千個(gè)，，對(duì)交通影響響非常大。四看周邊人口口?，F(xiàn)狀人口多多且居住人口口占大多數(shù)是是重要因素，，因?yàn)橘徫镏兄行姆?wù)半徑徑為5公里到10公里，所以周周邊人口數(shù)量量需在30萬以上。五看規(guī)劃。寧波萬達(dá)并并非傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)區(qū)，選址原原因是位于新新規(guī)劃開發(fā)區(qū)區(qū)，是城市發(fā)發(fā)展方向。購購物中心建設(shè)設(shè)需兩年周期期，未來周邊邊人口發(fā)展規(guī)規(guī)模可以滿足足人口條件選址1、業(yè)態(tài)決定體體量，萬達(dá)廣場(chǎng)商商業(yè)體量恒定定，一般體量量大概在10-15萬平米，稍微微大一點(diǎn)的城城市規(guī)模大的的會(huì)到20萬平方米，原原因在于基本本主力業(yè)態(tài)包包括百貨、超超市、影院、、餐飲街、精精品店、電子子游戲房等，，此類業(yè)態(tài)再再加地下空間間，僅需15萬平方米。2、不同階段有有不同商業(yè)檔檔次。萬達(dá)廣場(chǎng)在開開業(yè)的時(shí)候，，以適合周邊邊人群消費(fèi)能能力來確定招招哪些商戶進(jìn)進(jìn)來，萬達(dá)不會(huì)先引引入高檔商品品，再慢慢聚聚集高檔人群群，而是在等等高檔人群出出現(xiàn)以后再調(diào)調(diào)整我的商品品。3、業(yè)態(tài)調(diào)整與與人群的動(dòng)態(tài)態(tài)適應(yīng)。超市不需要要考慮周邊的的人群，對(duì)百百貨的影響都都不會(huì)大。主主要調(diào)整的是是商業(yè)配套，，在區(qū)域周邊邊的房地產(chǎn)開開發(fā)成熟后，，消費(fèi)者有跑跑順腿的消費(fèi)費(fèi)適應(yīng)過程，，跑順后每周周就會(huì)定期去去萬達(dá)并自然然形成消費(fèi)，，此時(shí)再根據(jù)據(jù)消費(fèi)需求調(diào)調(diào)整業(yè)態(tài)，萬達(dá)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)態(tài)組合的確定定方式業(yè)態(tài)將招商提前到到工程土建之之前可以談判判提高租金、、減少無效出出租面積，避避免主力店排排他性協(xié)議1、做一一個(gè)購購物中中心，，一般般有七七、八八家主主力店店，主主力店店一定定要考考慮不不同業(yè)業(yè)態(tài)的的組合合方式式，能能滿足足一站站式購購物的的需求求，提提高比比較效效益2、很多多大的的主力力店簽簽約時(shí)時(shí)都要要求排排他性性，不不能出出現(xiàn)同同業(yè)態(tài)態(tài)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手。。必須須程序序做對(duì)對(duì)，招招商在在前。。2開發(fā)商商誤區(qū)區(qū)做購物物中心心的發(fā)發(fā)展商商，9成多以以上是是由房房地產(chǎn)產(chǎn)商轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換而而來，，包括括萬達(dá)達(dá)，房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的思思維定定式：：先做規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)，，建一一半甚甚至建建成了了再招招商，，主力力店來來人，，在談?wù)勁兄兄邪l(fā)展展商處處于弱弱勢(shì)，，只能能被迫迫接受受他們們提出出的價(jià)價(jià)格。。不懂懂得在在開始始規(guī)劃劃時(shí)與與主力力店談?wù)勛饨鸾鸲徊皇墙ńㄔO(shè)期期再招招商。。規(guī)劃劃期可可以故故意與與兩三三家談?wù)劊@這樣租租金就就會(huì)談?wù)劯咭灰稽c(diǎn)。。萬達(dá)思思維：：把房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的的慣性性思維維顛倒倒，一一定要要先租租后建，，招商商在前前，建建設(shè)在在后。。3、招商商在前前能節(jié)節(jié)省巨巨大的的投資資。萬萬達(dá)購購物中中心的的成本本組成成：建建安包包括稅稅費(fèi)、、管理理費(fèi)等等，不不算精精裝，，平均均每平平方米米3000元左右右。成成本便便宜的的原因因在于于設(shè)計(jì)計(jì)階段段與進(jìn)進(jìn)駐的的各店店對(duì)接接好，，沒有有無效效面積積，大大堂、、電梯梯、卸卸貨區(qū)區(qū)的位位置都都是反反復(fù)計(jì)計(jì)算好好的，，所有有面積積都能能產(chǎn)生生租金金。4、程序序做對(duì)對(duì)后，，與主主力店店、次次主力力店簽簽好合合同，，約定定拿到到質(zhì)檢檢驗(yàn)收收證書書免租租三個(gè)個(gè)月，，第91天開始始計(jì)租租，不不管他他們開開不開開業(yè)。。做對(duì)對(duì)程序序的好好處就就是給給我們們帶來來效益益，避避免麻麻煩。。設(shè)計(jì)環(huán)環(huán)節(jié)六六要素素購物中中心設(shè)設(shè)計(jì)環(huán)環(huán)節(jié)的的六點(diǎn)點(diǎn)把控控31、人流流動(dòng)線線。單一通通道最最好的的，最最多一一個(gè)環(huán)環(huán)路。。人在在這種種路線線中，，方向向感好好，容容易找找到位位置忌諱走走到頭頭再折折回的的道路路。忌忌諱有有死角角，寧寧可使使用率率降低低一點(diǎn)點(diǎn)也要要做到到路路路相通通，且且進(jìn)來來的人人容易易看到到垂直直交通通體系系。2、視覺覺通透透。購物中中心設(shè)設(shè)計(jì)要要求一一眼至至少能能看到到十個(gè)個(gè)店招招?？纯吹皆皆蕉嗟牡牡赇佷佋胶煤茫苣艽碳ぜと说牡馁徺I買欲。。3、交通通體系系。交通首首先考考慮出出入口口便捷捷，停停車怎怎么到到達(dá)各各個(gè)店店。全全地下下停車車庫的的設(shè)計(jì)計(jì)要求求讓停停車的的人流流很快快找到到百貨貨，找找到超超市。。人車分分流：：車輛輛，包包括私私家車車、送送貨車車，都都不要要和人人在同同一層層面交交叉。。萬達(dá)達(dá)將卸卸貨區(qū)區(qū)全部部安排排在地地下，，不和和地面面爭(zhēng)位位置。?？紤]慮成本本，地地下卸卸貨區(qū)區(qū)可局局部做做高。。廁所所設(shè)在在離電電梯與與扶梯梯近的的位置置4、主力力店的的技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。萬達(dá)訂訂單商商業(yè)，，招商商在前前建設(shè)設(shè)在后后。因因不同同業(yè)態(tài)態(tài)的主主力店店有不不同的的要求求，不不同的的主力力店都都有不不同的的荷載載、高高度、、卸貨貨的要要求，，只有有招商商在前前，與與主力力店進(jìn)進(jìn)行技技術(shù)對(duì)對(duì)接，，才能能掌握握。做做了兩兩三年年，所所有業(yè)業(yè)態(tài)的的特點(diǎn)點(diǎn)就掌掌握了了，需需要時(shí)時(shí)間積積累。。5、布局塊塊狀為為主。做購物物中心心做塊塊狀比比較好好，最最好不不要做做長條條的，，避免免人流流從這這頭到到那頭頭沒有有交流流，人人流圍圍著一一圈走走，或或者拐拐彎走走，人人氣能能夠兜兜得住住，滯滯留時(shí)時(shí)間長長。6、小店店優(yōu)先先。并非主主力店店就放放在最最好位位置，，恰恰恰把不不容易易賣不不容易易租比比較差差的位位置給給主力力店去去做，，正主主力店店租金金不是是太高高，但但是它它穩(wěn)定定、招招人氣氣。珠珠寶店店美容容店之之類利利潤高高，我我們把把最好好的位位置，，人流流最容容易到到達(dá)的的位置置給他他們。。把最最好的的位置置留給給小店店，可可提高高整個(gè)個(gè)回報(bào)報(bào)率。。1以租為為主萬達(dá)一一開始始賣部部分鋪鋪，發(fā)發(fā)現(xiàn)賣賣了以以后經(jīng)經(jīng)營很很混亂亂，原原因在在于很很多投投資者者回報(bào)報(bào)期望望值太太高，，一年年百分分之七七、八八的回回報(bào)率率都不不滿意意。賣賣鋪實(shí)實(shí)際上上是犧犧牲長長期利利益換換取短短期利利益。。2物業(yè)管管理物業(yè)管管理能能解決決兩方方面問問題，，第一一是提提升租租金，，物業(yè)業(yè)管理理越好好，品品質(zhì)越越好，，租金金越高高。第第二、、長期期旺場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營營要靠靠物業(yè)業(yè)管理理。萬達(dá)管管理運(yùn)運(yùn)營模模式，，出租租為主主，開開業(yè)后后三年年內(nèi)不不斷調(diào)調(diào)整3、開業(yè)業(yè)掉鋪鋪規(guī)律律。開業(yè)是是一個(gè)個(gè)分水水嶺，，開業(yè)業(yè)之后后麻煩煩事很很多，，主力力店、、業(yè)主主、商商戶的的投訴訴，機(jī)機(jī)電的的維保保，環(huán)環(huán)保的的要求求等等等，尤尤其是是市場(chǎng)場(chǎng)的培培育問問題，，前三三年不不穩(wěn)定定，很很麻煩煩。購購物中中心要要有承承受壓壓力的的心理理準(zhǔn)備備，必必須渡渡過市市場(chǎng)培培育期期，才才能迎迎來陽陽光坦坦途。。一般來來講，，購物物中心心開業(yè)業(yè)的前前三年年，尤尤其是是第一一年的的掉鋪鋪率會(huì)會(huì)達(dá)到到30%。補(bǔ)充充上來來后，，第二二年可可能會(huì)會(huì)掉20%，這種種調(diào)整整是個(gè)個(gè)永遠(yuǎn)遠(yuǎn)的循循環(huán)。。過了了幾年年，培培育期期過了了，大大家認(rèn)認(rèn)可它它了，，買東東西的的人也也走順順腿了了。人都是是有慣慣性思思維的的，去去什么么地方方走順順腿了了自然然就去去了，，不一一定是是有目目的性性的。。我們們調(diào)查查發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，購購買行行為中中只有有百分分之十十幾是是目的的性購購買，，80%是隨機(jī)機(jī)購買買。商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目要要有三三年的的培育育期，最少少也要要兩年年培育育期。。大多多數(shù)基基金收收購購購物中中心，，要開開業(yè)兩兩年之之后才才考慮慮。有有的基基金要要過三三年才才收購購。他他們都都要等等渡過過培育育期，，基金金只要要求3-5%的回報(bào)報(bào)，但但必須須穩(wěn)定定。44、主力店店與小小租戶戶進(jìn)駐駐購物中中心能能不能能成功功很重重要的的是能能不能能招到到有號(hào)號(hào)召力力的品品牌主主力店店。主主力店店進(jìn)來來第一一人氣氣保證證。沃沃爾瑪瑪、時(shí)時(shí)代華華納、、麥當(dāng)當(dāng)勞、、肯德德基這這些品品牌就就是號(hào)號(hào)召力力。第第二是是永續(xù)續(xù)經(jīng)營營的保保證。。一般般一個(gè)個(gè)購物物中心心要成成熟沒沒有三三年是是不行行的，，剛開開業(yè)頭頭一年年頭兩兩年比比較冷冷清，，小租租戶只只能共共繁榮榮不可可能共共患難難，火火的時(shí)時(shí)候想想方設(shè)設(shè)法擠擠進(jìn)來來，生生意不不好卷卷鋪蓋蓋就走走，但但小租租戶的的好處處是能能承受受不斷斷提升升的租租金。。所以以光租租小店店不行行，至至少有有一半半面積積租給給有品品牌的的主力力店，，它能能守得得住，，即使使不好好也能能調(diào)整整。。。萬達(dá)商商業(yè)地地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營模模式可可從開開發(fā)各各階段段價(jià)值值鏈分分析出出發(fā)，，與之之相應(yīng)應(yīng)，長長期低低成本本金融融運(yùn)作作則是是運(yùn)營營的最最高核核心。。拆遷安安置土地出出售政府確確定居居住用用地體體量萬達(dá)項(xiàng)項(xiàng)目公司運(yùn)運(yùn)營流程商業(yè)前前期定定位營銷銷售施工管理業(yè)態(tài)組合規(guī)劃建筑選址指標(biāo)設(shè)定訂單地地產(chǎn)與與土地地開發(fā)發(fā)項(xiàng)目開開發(fā)物業(yè)管理業(yè)態(tài)調(diào)整管理運(yùn)營土地拆拆遷出出讓主力商商家萬達(dá)商商業(yè)管管理公公司照萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)模式式設(shè)計(jì)計(jì)與主力力店技技術(shù)對(duì)對(duì)接商場(chǎng)統(tǒng)統(tǒng)一開開業(yè)預(yù)付租租金給給萬達(dá)達(dá)進(jìn)行宣宣傳、、招商商、租租金談?wù)勁械鹊裙ぷ髯鲬敉鈴V廣告牌牌招商商、商商場(chǎng)管管理負(fù)責(zé)日常的的運(yùn)營、維維修及其它它管理政府三年培育期期進(jìn)行業(yè)態(tài)態(tài)調(diào)整金融鏈條商家保證金金主力商家租租金物業(yè)經(jīng)營、、商業(yè)管理理收益萬達(dá)商業(yè)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)院院共同選址前期接洽技術(shù)對(duì)接法定效力確確認(rèn)物業(yè)公司住宅、辦公公產(chǎn)品銷售售資金回籠籠商鋪出售/出租收益獲得當(dāng)?shù)卣恋爻龀鲎尳稹⒍惗愘M(fèi)優(yōu)惠銀行及基金金融資主力店組合首先確定定商業(yè)體量萬達(dá)模式現(xiàn)金流時(shí)間自有資金+商家保證金金銷售回款三年培育期期進(jìn)行業(yè)態(tài)態(tài)調(diào)整商業(yè)管理收收益期，成成本回收期期長萬達(dá)商業(yè)廣廣場(chǎng)財(cái)務(wù)線線圖示03海岸城模式式0304020105目錄海岸城的城市市副中心定位位海岸城的周邊邊發(fā)展環(huán)境、、交通條件海岸城的突圍圍方式海岸城資金模模式海岸城成功總總結(jié)同心圓式的環(huán)環(huán)形道路放射形道路連連接同心圓抑制了某些城城區(qū)迅速提升升其經(jīng)濟(jì)容量量的可能性，，缺少對(duì)中心心城區(qū)的支持持加強(qiáng)各區(qū)域之間的交通聯(lián)系不利于土地資源的有效使用低等級(jí)設(shè)施重復(fù)建設(shè)發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施施的效應(yīng)，避避免投資的分分散和低水平平的開發(fā)建設(shè)設(shè),有利于社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)容量迅速速提升城市交通“圈層式”發(fā)展開放式的組團(tuán)團(tuán)(多核心)結(jié)構(gòu)從“母體”中分離出更有有活力的嶄新新個(gè)體同圈層新區(qū)所所獲發(fā)展機(jī)會(huì)會(huì)均等變集中為分散散單中心的一些些功能合理分分配到各個(gè)分分中心各區(qū)域結(jié)合自自有優(yōu)勢(shì)發(fā)展展城市副中心的的形成主城副城副城副城副城城市中心地位位突出城市總體形象象完整為城市母體提提供發(fā)展支持持發(fā)揮自身環(huán)境境優(yōu)勢(shì)依托城市母體體發(fā)展對(duì)城市母體發(fā)發(fā)展業(yè)態(tài)提供供有利互補(bǔ)。。發(fā)揮自身環(huán)境境特點(diǎn)，開發(fā)發(fā)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。。與中心城區(qū)保保持良好的連連通性，帶動(dòng)動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展。城市副中心特特色從深圳南山城城市副中心的的發(fā)展歷程來來看，南山商商業(yè)市場(chǎng)是由由住宅開發(fā)和和交通所帶動(dòng)動(dòng)的1990199520002005至今未發(fā)展時(shí)期新舊商業(yè)更替替穩(wěn)定發(fā)展期特征上世紀(jì)80年代末，地處處深圳特區(qū)西西部的南山區(qū)區(qū)，還是一個(gè)個(gè)相當(dāng)偏僻的的行政區(qū)域。。交通不便。。1999年10月1日，濱海大道道正式通車，，南山到羅湖湖、福田的車車程縮短到十十多分鐘，房房地產(chǎn)企業(yè)紛紛紛搶灘南山山，一個(gè)個(gè)住住宅小區(qū)拔地地而起尤其是是蛇口、華僑僑城開始大力力發(fā)展高端住住宅。類似半山別墅墅、蘭溪谷、、波托菲諾等等高端住宅建建成，將原來來居住在福田田和羅湖的私私企老板、企企業(yè)高管、社社會(huì)精英吸引引到南山居住住，其中一部部分居住者開開始將企業(yè)往往南山遷移，，為南山寫字字樓擴(kuò)容提供供了廣闊的空空間。銅鑼灣、家樂樂福、五星級(jí)級(jí)的希爾頓酒酒店等又開始始了新一輪擴(kuò)擴(kuò)張。多達(dá)幾幾十個(gè)項(xiàng)目的的陸續(xù)開發(fā)帶帶來了強(qiáng)大消消費(fèi)力，南山山書城、南山山博物館、歌歌劇院、保利利文化大廈、、新一佳等項(xiàng)項(xiàng)目，使南山山商圈的整體體性和連續(xù)性性進(jìn)一步增強(qiáng)強(qiáng)。發(fā)展模式時(shí)期到了1995年，深圳市中中心區(qū)西移工工程開始啟動(dòng)動(dòng)，南山的市市場(chǎng)前景才得得以受到關(guān)注注。居民的消費(fèi)主主要依靠長期期以來自然形形成的小商業(yè)業(yè)街和零散網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)提供，商商業(yè)發(fā)展處于于封閉而又松松散的狀態(tài)。。人人樂南山總總店開業(yè)為大大商業(yè)形成的的起點(diǎn)，世界界零售業(yè)巨頭頭“家樂福””進(jìn)駐南山，，區(qū)域初步形形成了一定的的商業(yè)輻射力力，吸引了周周邊居民及部部分寶安居民民前往購物。。寫字樓市場(chǎng)之之常被看成是是整個(gè)深圳寫寫字樓市場(chǎng)的的軟肋。發(fā)展期隨著大量新增增居民的涌入入，舊的商業(yè)業(yè)街開始改造造和沒落，新新的商業(yè)形態(tài)態(tài)和新的商圈圈逐步形成，，沃爾瑪、海海雅百貨等許許多大型商業(yè)業(yè)物業(yè)的相繼繼開業(yè)。寫字字樓物業(yè)開始始發(fā)展。交通不便老公房小商業(yè)交通發(fā)展商品房發(fā)展超市進(jìn)駐高速公路成型型高級(jí)住宅區(qū)地鐵、西部通通道通車別墅市場(chǎng)發(fā)展展綜合體形成商圈繼續(xù)發(fā)展展項(xiàng)目周邊住宅宅地產(chǎn)發(fā)展成成熟、商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展初現(xiàn)現(xiàn)端倪，緊鄰鄰科技創(chuàng)業(yè)園園產(chǎn)業(yè)區(qū)，與與深圳市中心心及香港方向向交通便利項(xiàng)目所處之南南山商業(yè)文化化中心區(qū)，周周邊除現(xiàn)有部部分商業(yè)用地地、商業(yè)辦公公用地及居住住用地、娛樂樂用地之外，，住宅用地基基本已完全轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。而北片區(qū)，創(chuàng)創(chuàng)世紀(jì)濱?；ɑ▓@、錦隆花花園、中信海海文花園住宅宅項(xiàng)目等已建建成。西片區(qū)區(qū)保利城花園園、天悅園、、青春家園、、山海人家、、海印長城等等商住項(xiàng)目也也已在建并發(fā)發(fā)售。項(xiàng)目東臨深圳圳灣海域，與與香港隔海相相望，北鄰深圳大大學(xué)和高新技技術(shù)園區(qū)，南南臨南油工業(yè)業(yè)區(qū)，濱海大大道從中心區(qū)區(qū)北側(cè)通過，，到深圳市中中心區(qū)交通順順暢。華僑城住宅區(qū)區(qū)深圳灣大橋蛇口經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)海岸城科技園西部通道通通往香港擁有良好的消消費(fèi)環(huán)境，依依托周邊成熟熟的住宅區(qū)、、及通往深圳圳市區(qū)和香港港的便利交通通為商業(yè)帶來來人氣深圳市中心及及香港的潛在在消費(fèi)人群12周邊成熟高級(jí)級(jí)住宅區(qū)白領(lǐng)領(lǐng)3附近高科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的白白領(lǐng)目標(biāo)客戶群體體4高檔住宅區(qū)的的企業(yè)家?guī)笃髽I(yè)入駐南山山寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)本項(xiàng)目周邊有有競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)業(yè)，，所以要與周周邊區(qū)域同類類產(chǎn)品類型差差異互補(bǔ)，形形成商業(yè)氛圍圍，提升區(qū)域域競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目保利文化廣場(chǎng)益田假日廣場(chǎng)京基·百納空間海岸城商業(yè)面積約2萬平方米商業(yè)部分約10萬平方米8.6萬平方米購物中心約12萬平方米商業(yè)街約4萬平方米。業(yè)態(tài)組成百貨、超市、餐飲酒店和商場(chǎng)以及寫字樓三部分構(gòu)成休閑、娛樂、餐飲寫字樓、購物中心，風(fēng)情商業(yè)街開發(fā)商保利集團(tuán)華僑城京基地產(chǎn)海岸地產(chǎn)地址南山商業(yè)文化中心核心區(qū)東南角深南大道世界之窗對(duì)面白石路和沙河?xùn)|路交界不遠(yuǎn)處南山區(qū)海德三道與文心五路交匯處最大亮點(diǎn)被譽(yù)為第五代商業(yè)項(xiàng)目，是深圳惟一以文化為主題的擁有博物館和劇院的商業(yè)項(xiàng)目華僑城內(nèi)首個(gè)高檔商業(yè)最值得驕傲是商業(yè)位置海岸城購物中心的檔次、規(guī)模以及定位可以說是后海片區(qū)最吸引眼球的海岸城突圍方方式緊緊圍繞客戶戶需求，從產(chǎn)產(chǎn)品力、配套套設(shè)施、軟性性服務(wù)以及對(duì)對(duì)購物精神體體驗(yàn)的營造來來突破市場(chǎng)四：打打造符符合產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢(shì)的的特色色氛圍圍三：符符合客客戶購購物需需求的的專署署服務(wù)務(wù)體系系二：強(qiáng)強(qiáng)調(diào)購購物體體驗(yàn)的的完整整性及及相關(guān)關(guān)配套套一：產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)細(xì)節(jié)的的打造造及品品質(zhì)需需求產(chǎn)品需需求配套需需求服務(wù)需需求體驗(yàn)需需求南山海海岸城城定位位建設(shè)地地點(diǎn)：：深圳圳市南南山商商業(yè)文文化中中心區(qū)區(qū)總總用地地面積積：68377.9m2總建筑筑面積積：約約29萬m2建筑容容積率率：3.07竣工時(shí)時(shí)間：：2006年開開發(fā)商商：深深圳市市海岸岸房地地產(chǎn)開開發(fā)有有限公公司局局部部合作作設(shè)計(jì)計(jì)單位位：美美國凱凱里森森事務(wù)務(wù)所目前深深圳西西部經(jīng)經(jīng)營面面積最最大、、功能能最齊齊全、、服務(wù)務(wù)人群群最廣廣泛、、最具具代表表性的的集購購物、、休閑閑、娛娛樂、、餐飲飲等為為一體體的大大型購購物中中心類型所有權(quán)經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)局部統(tǒng)一所有權(quán)分散，經(jīng)營權(quán)分散產(chǎn)權(quán)屬性產(chǎn)權(quán)單一產(chǎn)權(quán)分散產(chǎn)權(quán)分散經(jīng)營屬性所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)局部分離統(tǒng)一經(jīng)營所有權(quán)分散，經(jīng)營權(quán)分散規(guī)模過大，一般難以經(jīng)營租售特點(diǎn)只租不賣，或自行經(jīng)營租售混合或全部銷售全部銷售開發(fā)商要求很強(qiáng)的商業(yè)經(jīng)營管理能力不要求聘請(qǐng)專業(yè)經(jīng)營管理公司不要求一般移交政府托管開發(fā)商職責(zé)負(fù)責(zé)商業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理協(xié)助火聘請(qǐng)專業(yè)公司管理工作商業(yè)街管理移交政府不參與后期經(jīng)營管理開發(fā)商利潤點(diǎn)商業(yè)經(jīng)營利潤商鋪銷售收益商業(yè)經(jīng)營收益分成商鋪銷售收益資金回收特點(diǎn)投資回收期長，現(xiàn)金回收慢，穩(wěn)定現(xiàn)金流快速回收部分投資快速回收全部投資適用范圍大型百貨、購物中心購物中心、主題街區(qū)臨街鋪面商鋪只只租不不賣，，整體體包裝裝、提提升商商業(yè)檔檔次從本項(xiàng)項(xiàng)目所所有權(quán)權(quán)主體體：商商鋪只只租不不買，，風(fēng)情情商業(yè)業(yè)街及及寫字字樓進(jìn)進(jìn)行銷銷售。。通過主主力店店的導(dǎo)導(dǎo)入提提升整整個(gè)百百貨的的檔次次，并并通過過特色色項(xiàng)目目提升升項(xiàng)目目的關(guān)關(guān)注度度以及及強(qiáng)化化人氣氣的聚聚集品牌主主力店店吉之島