中信建國門項(xiàng)目定位報(bào)告?12/15/20221中信建國門項(xiàng)目定位報(bào)告?12/14/20221Q1：北京東部商務(wù)帶的發(fā)展趨勢？必須明確的4個(gè)前提Q1：北京東部商務(wù)帶的發(fā)展趨勢？必須明確的4個(gè)前提1993年，國務(wù)院批復(fù)的《北京城市總體規(guī)劃》，首次提出規(guī)劃建設(shè)北京商務(wù)中心區(qū)——區(qū)域規(guī)劃東直門建國門朝陽門燕莎國貿(mào)京廣在此之前，北京的東部商務(wù)區(qū)一直為“點(diǎn)式分布”；在總體規(guī)劃，首次提出在東二環(huán)—長安街—東三環(huán)—東直門外斜街圍合的區(qū)域內(nèi)建設(shè)北京商務(wù)中心區(qū)1993年，國務(wù)院批復(fù)的《北京城市總體規(guī)劃》，首次提出規(guī)劃建1993年1998年國務(wù)院批復(fù)的《北京城市總體規(guī)劃》，首次提出規(guī)劃建設(shè)北京商務(wù)中心區(qū)《北京市中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，北京商務(wù)中心區(qū)規(guī)劃范圍調(diào)整2000年首屆朝陽國際商務(wù)節(jié)勝利召開，正式推出CBD概念2001年第一個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目——北京財(cái)富中心正式開工2002年建外SOHO項(xiàng)目一期開盤銷售2004年中央電視臺(tái)新址開工、普華永道落戶北京財(cái)富中心2005年地標(biāo)性建筑國貿(mào)三期開工建設(shè)2003年北京電視臺(tái)新址開工建設(shè)北京CBD發(fā)展歷程

藍(lán)圖階段炒作階段實(shí)施階段1993年1998年國務(wù)院批復(fù)的《北京城市總體規(guī)劃》，首次提從動(dòng)態(tài)指標(biāo)看，CBD的強(qiáng)化勢不可擋2000年以來，北京寫字樓的平均空置率一般在13%-15%左右，中關(guān)村的空置率在18%-21%，且逐年上漲；而CBD的空置率一直保持在5%-7%，且逐年下降；CBD寫字樓平均租金以每季度3-5%的幅度增長；CBD高檔公寓租金持續(xù)上漲，空置率持續(xù)下降；CBD內(nèi)的住宅項(xiàng)目價(jià)格漲幅多在2500元/平方米左右；朝陽公園片區(qū)項(xiàng)目漲幅在3000元/平方米以上；CBD南部區(qū)域的漲幅也在1000-2000元/平方米；近年銷售排行榜的前20名中，一般有7個(gè)左右項(xiàng)目在CBD及其周邊從動(dòng)態(tài)指標(biāo)看，CBD的強(qiáng)化勢不可擋2000年以來，北京寫字樓從目前的靜態(tài)指標(biāo)來看，CBD聚集效應(yīng)體現(xiàn)了“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的必然規(guī)律CBD發(fā)育的初級階段，主要為功能的集聚化階段類別所占比例高檔寫字樓70%來京的世界500強(qiáng)90%跨國公司駐中國代表處65%跨國公司駐北京代表處95%外國銀行駐北京分行90%最大的10家會(huì)計(jì)師事務(wù)所8家5大咨詢公司全部知名的市場研究公司90%未來核心區(qū)中心區(qū)作為一個(gè)07年進(jìn)入市場的項(xiàng)目，研究未來CBD的發(fā)展方向是必須的！從目前的靜態(tài)指標(biāo)來看，CBD聚集效應(yīng)體現(xiàn)了“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的必然CBD在強(qiáng)化之后必然要外擴(kuò)城市中心功能聚集期CBD功能升級分化期CBD發(fā)展階段：巴黎拉德芳斯東京的SUB-CBD群更高層次的中心集中紐約巴特利花園城外擴(kuò)的表現(xiàn)：周邊會(huì)出現(xiàn)一個(gè)或多個(gè)SUB-CBD來承擔(dān)其疏散的功能或者彌補(bǔ)其因空間約束而不能提供的功能典型案例：CBD在強(qiáng)化之后必然要外擴(kuò)城市中心功能聚集期CBD功能升級分目前，在CBD周邊已經(jīng)出現(xiàn)了不同功能的SUB-CBD主導(dǎo)功能型SUB-CBD實(shí)例金融主導(dǎo)型紐約巴特利花園城、北京建國門商務(wù)辦公型巴黎拉德方斯文化旅游型東京上野會(huì)展型莫斯科會(huì)展中心科技型東京大崎國際貿(mào)易型東京臨海零售商業(yè)型東京澀谷CBD規(guī)劃區(qū)域燕莎涉外商務(wù)區(qū)東直門國門商務(wù)區(qū)建國門金融商務(wù)區(qū)低檔商務(wù)區(qū)以CBD為核心的東部商務(wù)帶形成，并成為北京商務(wù)區(qū)的“代言人”；由區(qū)域功能區(qū)上升為城市功能區(qū)面向整個(gè)東部商務(wù)帶，可以預(yù)見：項(xiàng)目未來的競爭就是區(qū)域之爭！目前，在CBD周邊已經(jīng)出現(xiàn)了不同功能的SUB-CBD主導(dǎo)功能Q1大勢：CBD的強(qiáng)化和外擴(kuò)給項(xiàng)目帶來大機(jī)會(huì)Q2：競爭格局與地位？必須明確的4個(gè)前提Q1大勢：CBD的強(qiáng)化和外擴(kuò)給項(xiàng)目帶來大機(jī)會(huì)Q2：競爭格局北京東部商務(wù)帶內(nèi)的公寓市場格局——“北重南輕”，得資源者得天下朝陽公園區(qū)兩廣路東延長線四惠沿線CBD規(guī)劃區(qū)域長安街燕莎使館區(qū)東直門區(qū)域建國門區(qū)域北京東部商務(wù)帶內(nèi)的公寓市場格局——“北重南輕”，得資源者得天CBD區(qū)域內(nèi)部——城市資源集中在長安街北側(cè)123456789101211序號(hào)資源名稱1國貿(mào)中心2中國大飯店3建國飯店4貴友商店5嘉里中心6嘉里飯店7溫特萊飯店8京廣中心9第一使館區(qū)10中央電視臺(tái)11東長安飯店12北京電視臺(tái)13京倫飯店13新城國際2期均價(jià)18000元主力戶型180-200溫莎大道均價(jià)16000元主力戶型233-388金地國際公寓均價(jià)14000元主力戶型170-200萬豪國際公寓均價(jià)14000元主力戶型160-230CBD內(nèi)已經(jīng)沒有住宅類公寓項(xiàng)目的供給量項(xiàng)目銷售價(jià)格和速度，明顯與城市資源、區(qū)域純粹程度成正比CBD區(qū)域內(nèi)部——城市資源集中在長安街北側(cè)123456789CBD區(qū)域項(xiàng)目名稱規(guī)模容積率建筑形式核心賣點(diǎn)主力戶型銷售均價(jià)銷售狀況物業(yè)管理萬豪占地:1.2萬建面:8.9萬4.0塔樓區(qū)域+景觀160-23014000元70%3.7元/平方米溫莎大道占地:3萬建面:20萬5.0板塔位置80-120233-38816000元90%6.0元/平方米新城國際占地:10.5萬建面:32萬3.0板樓位置+園林180-20016000元95%6.5元/平方米金地國際花園占地:4萬建面:12萬3.0板樓位置+綜合體170-20014000元95%5元/平方米藍(lán)堡國際公寓占地:3.15萬建面:20萬4.74板塔位置170-19813500元95%4元/平方米高檔公寓代表性區(qū)域、后續(xù)供給較少、價(jià)格14000-16000元、銷售速度40套/月左右CBD區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模容積率建筑核心主力銷售銷售物業(yè)萬豪占地:1朝陽公園區(qū)——城市景觀資源價(jià)值明顯朝陽公園為北京市內(nèi)最大的公園，有“城市綠肺”之稱；朝陽公園的價(jià)值認(rèn)知經(jīng)歷了由北到南再到西的過程；2008年奧運(yùn)會(huì)的部分水上項(xiàng)目將在此舉行棕櫚泉國際公寓均價(jià)18000元主力戶型176-216國興觀湖國際均價(jià)15000元（毛坯）主力戶型200公園大道均價(jià)18000元主力戶型160-170北京GOLF公寓均價(jià)18000元主力戶型273九號(hào)公寓均價(jià)20000元主力戶型266-286北京城市高檔公寓的標(biāo)桿型市場公園南、西、北側(cè)的開發(fā)基本完畢，未來只能向東側(cè)四環(huán)外擴(kuò)張朝陽公園區(qū)——城市景觀資源價(jià)值明顯朝陽公園為北京市內(nèi)最大的公朝陽公園區(qū)域項(xiàng)目名稱規(guī)模容積率建筑形式核心賣點(diǎn)主力戶型銷售均價(jià)銷售狀況物業(yè)管理棕櫚泉國際公寓占地:7萬建面:24萬3.3板塔位置+景觀+產(chǎn)品176-21618000元90%5.6\7.2元/平方米公園大道占地:4.9萬建面:25萬3.98板樓板塔地段+尊貴感160-17018000元100%6.5元/平米北京GOLF公寓——板樓位置+景觀視野273三居18000元68%—觀湖國際公寓建面:31.3萬3.5板樓戶型+高舒適度200三居15000元毛坯32%3.98元/平米九號(hào)國際公寓占地:1.8萬建面:9萬3.83板樓地段+景觀視野+品質(zhì)266-28620000元—8元/平米豪宅區(qū)的代名詞、開發(fā)基本完畢、價(jià)格18000元以上、銷售速度20-30套/月朝陽公園區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模容積率建筑核心主力銷售銷售物業(yè)棕櫚泉國際燕莎區(qū)域——第三使館區(qū)、涉外商務(wù)配套資源聚集地12345678910111213序號(hào)資源名稱1長城飯店2亮馬河飯店3燕莎友誼商城4凱賓斯基飯店5德國大使館6光明飯店721世紀(jì)劇院8第一上海中心9哈薩克斯坦使館10聯(lián)合國開發(fā)署11昆侖飯店12華都飯店13第三使館區(qū)14希爾頓飯店14北京花園均價(jià)20000元主力戶型260-290北京公館主力戶型600起昆侖公寓主力戶型393-720北京最早的涉外區(qū)域、第三使館區(qū)更是錦上添花區(qū)域內(nèi)開發(fā)基本完畢，即使小體量項(xiàng)目也能給人足夠的價(jià)格期望燕莎區(qū)域——第三使館區(qū)、涉外商務(wù)配套資源聚集地1234567燕莎區(qū)域項(xiàng)目名稱規(guī)模容積率建筑形式核心賣點(diǎn)主力戶型銷售均價(jià)銷售狀況物業(yè)管理北京花園建面:3萬—多層區(qū)域+產(chǎn)品260-29020000元60%—亮馬名居建面:8萬5塔樓、板樓區(qū)域+景觀180-190三居11500100%3.8元/平方米土地資源極度稀缺、供給稀少、價(jià)格20000元、銷售速度5-7套/月燕莎區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模容積率建筑核心主力銷售銷售物業(yè)北京花園建面:東直門區(qū)域——第二使館區(qū)+國門商務(wù)區(qū)兌現(xiàn)+內(nèi)城價(jià)值機(jī)場高速西延長線接近完工，使國門商務(wù)區(qū)成為現(xiàn)實(shí)；政府用地計(jì)劃的公布，使二環(huán)內(nèi)城的稀缺價(jià)值有所加劇機(jī)場高速延長線第二使館區(qū)MOMA均價(jià)18000元主力戶型148、245海晟名苑5期均價(jià)20000元主力戶型70-100NAGA上院預(yù)計(jì)3000美金主力戶型300-700內(nèi)城、國門商務(wù)區(qū)、第二使館區(qū)的綜合價(jià)值無可替代受舊城改造和拆遷政策的限制，未來供應(yīng)量較少，價(jià)格仍值得期望東直門區(qū)域——第二使館區(qū)+國門商務(wù)區(qū)兌現(xiàn)+內(nèi)城價(jià)值機(jī)場高速西東直門區(qū)域項(xiàng)目名稱規(guī)模容積率建筑形式核心賣點(diǎn)主力戶型銷售均價(jià)銷售狀況物業(yè)管理POPMOMA占地:22萬

建面:66萬3板樓+塔樓位置+科技100\148\24518000元100%3.5元/平米海晟名苑(5期)占地:7.4萬

建面:21萬2.98板樓+塔樓位置+

酒店式服務(wù)70-10020000元認(rèn)籌中10元/平米NAGA上院——塔樓藏品豪宅300-600平米預(yù)計(jì)3000美元認(rèn)籌中—東方銀座占地:3萬

建面:16萬5板樓位置+精裝+服務(wù)111-14916000元100%8元/平米區(qū)域價(jià)值提升、供給量較少、價(jià)格18000元、銷售速度50套/月左右東直門區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模容積率建筑核心主力銷售銷售物業(yè)POPMO兩廣路及四惠區(qū)域——除了CBD一無所有所有城市資源與這兩個(gè)區(qū)域無關(guān)；價(jià)格提升較多依靠CBD的輻射提升區(qū)域價(jià)值，上升空間有限；競爭中，更多依靠與CBD的距離關(guān)系和價(jià)格優(yōu)勢取勝CBD華業(yè)玫瑰東方均價(jià)11000元主力戶型140-200合生國際花園預(yù)計(jì)10000元（精裝）主力戶型100-130富力城均價(jià)10500元（精裝）主力戶型110-160天之驕子均價(jià)9000元主力戶型110-130典型的主流住宅市場（主流客戶、中小戶型）較高的性能價(jià)格比是項(xiàng)目區(qū)的競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵兩廣路及四惠區(qū)域——除了CBD一無所有所有城市資源與這兩個(gè)區(qū)CBD東南區(qū)域項(xiàng)目名稱規(guī)模容積率建筑形式核心賣點(diǎn)主力戶型銷售均價(jià)銷售狀況物業(yè)管理富力城占地:48.78萬建面:139萬2.7塔樓、板樓地段+園林110-16010500元77%2.8元/平方米合生國際占地:5萬建面:20萬3.4板樓地段+景觀+園林100-130預(yù)計(jì)10000元認(rèn)籌—CBD總部公寓—4.4板樓、板塔地段100-1308500元80%2.5元/平方米天之驕子占地:3.5萬建面:13.6萬2.73板樓地段+園林110-1309000元75%3.0元/平方米華業(yè)玫瑰東方占地：7.1萬建面：25萬2.78板樓生態(tài)主題+園林140-2001100070%3.5元/平米區(qū)域價(jià)值有所提高、供給量較大、產(chǎn)品針對主流中產(chǎn)階級、價(jià)格10000元、銷售速度60套/月左右CBD東南區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模容積率建筑核心主力銷售銷售物業(yè)富力城占建國門區(qū)域——具有一定的城市資源12345678109序號(hào)資源名稱1華潤大廈/美洲俱樂部2光華長安/長安大戲院3國際飯店4恒基中心5中糧廣場6長富宮中心7凱萊飯店8賽特飯店/購物中心9國際俱樂部10第一使館區(qū)東方瑞景均價(jià)13500元主力戶型148、210具有一定城市資源、基本開發(fā)完畢，西北側(cè)還有少量供給建國門區(qū)域——具有一定的城市資源12345678109序號(hào)資Q2競爭格局與地位：在資源爭奪中，我們算是“中產(chǎn)”必須明確的4個(gè)前提Q3：項(xiàng)目限制條件？Q1大勢：CBD的強(qiáng)化和外擴(kuò)給項(xiàng)目帶來大機(jī)會(huì)Q2競爭格局與地位：在資源爭奪中，我們算是“中產(chǎn)”必須明確區(qū)域復(fù)合：既有現(xiàn)代寫字樓、又有回遷樓，還有胡同、平房和文物東長安街金寶街東二環(huán)公園檢察院華潤三峽雅安空地社科貢院宏通住研出版雅寶長安建國國際飯店旅游局朝陽南小街回遷居住區(qū)朝陽門南小街區(qū)域復(fù)合：既有現(xiàn)代寫字樓、又有回遷樓，還有胡同、平房和文物東本項(xiàng)目的交通條件長安街和東二環(huán)仍為進(jìn)出項(xiàng)目的主要交通道路，但由于項(xiàng)目與他們并不直接相連，無論是進(jìn)還是出，均需要經(jīng)過較窄的市政路主要弊端包括：二環(huán)路出口在朝陽門橋附近；建國門橋?yàn)殡p層立交（左轉(zhuǎn)調(diào)頭需要盤橋）；金寶街道路有隔離設(shè)施（只能右轉(zhuǎn)）；華潤大廈南側(cè)的道路較窄且車流量較大（尤其是華潤大廈的上下班高峰）東長安街金寶街東二環(huán)公園檢察院華潤三峽雅安空地社科貢院宏通住研出版雅寶長安建國國際飯店旅游局朝陽南小街回遷居住區(qū)朝陽門南小街雖然緊鄰兩大城市主要干道，但出入仍需要“受制于人”本項(xiàng)目的交通條件長安街和東二環(huán)仍為進(jìn)出項(xiàng)目的主要交通道路，但東長安街金寶街東二環(huán)公園檢察院華潤三峽雅安空地社科貢院宏通住研出版雅寶長安建國國際飯店旅游局朝陽南小街回遷居住區(qū)朝陽門南小街出版社（20米）宏通商務(wù)（20米）現(xiàn)有建筑（20米）貢院6號(hào)（60米）檢察院（40米）華潤大廈（100米）三峽大廈（96米）住宅設(shè)計(jì)院（30米）周圍建筑在長安街和東二環(huán)方向?qū)Ρ卷?xiàng)目的遮擋嚴(yán)重本項(xiàng)目的昭示性東長安街金寶街東二環(huán)公園檢察院華潤三峽雅安空地社科貢院宏通住受規(guī)劃限制，東西向比例高達(dá)54%以上位置建國門橋西北\華潤大廈西側(cè)\公元6號(hào)北側(cè)總用地面積16709.98平方米總建筑面積152306.31平方米其中地上建筑面積112595.57平方米公寓建筑面積100995.37平方米配套公建11600.2平方米地下建筑面積39710.74平方米容積率6.738綠化率31.34%控制高度70米受規(guī)劃限制，東西向比例高達(dá)54%以上位置建國門橋西北\華潤大必須明確的4個(gè)前提Q4：本項(xiàng)目的目標(biāo)理解？Q2競爭格局與地位：在資源爭奪中，我們算是“中產(chǎn)”Q3項(xiàng)目限制條件：區(qū)域復(fù)合/交通受限/建筑遮擋/東西向比例Q1大勢：CBD的強(qiáng)化和外擴(kuò)給項(xiàng)目帶來大機(jī)會(huì)必須明確的4個(gè)前提Q4：本項(xiàng)目的目標(biāo)理解？Q2競爭格局與地我們對本項(xiàng)目目標(biāo)的理解戰(zhàn)略地位：持續(xù)的先進(jìn)流，為后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目提供資金來源；項(xiàng)目目標(biāo)：在保證資金安全的前提下實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。我們對本項(xiàng)目目標(biāo)的理解戰(zhàn)略地位：4個(gè)前提2個(gè)必須回答的關(guān)鍵問題客戶我們的核心競爭力Q4目標(biāo)理解：現(xiàn)金流、利潤最大化Q2競爭格局與地位：在資源爭奪中，我們算是“中產(chǎn)”Q3項(xiàng)目限制條件：區(qū)域復(fù)合/交通受限/建筑遮擋/東西向比例Q1大勢：CBD的強(qiáng)化和外擴(kuò)給項(xiàng)目帶來大機(jī)會(huì)4個(gè)前提2個(gè)必須回答的關(guān)鍵問題客戶我們的核心競爭力Q4目標(biāo)Luxuryapartment奢侈公寓Semi-luxuryapartment半奢侈公寓Commonapartment普通公寓美國CBD公寓客戶有明顯的等級劃分家族型富豪、聞名世界的財(cái)富階層，金融界、文藝界名人及國際名流。華爾街的businessmanandwomen,andtheirfamilies客戶當(dāng)?shù)氐膶W(xué)生、藝術(shù)家、下城區(qū)的businessprofessionals及一些名人。LuxuryapartmentSemi-luxuryap北京東部商務(wù)帶中的公寓客戶也有明顯的分級豪宅客戶代表項(xiàng)目：星河灣、昆侖公寓、NAGA上院、北京花園、貢院6號(hào)客戶類型：國際名流、知名藝人價(jià)值取向：地段或資源極度稀缺；區(qū)域氣質(zhì)符合自己的身份；與日?；顒?dòng)場所在一定的距離尺度內(nèi)；保證絕對私密、安全；環(huán)境優(yōu)雅、舒適；戶型面積300平方米以上，擁有足夠的奢侈空間；產(chǎn)品的某些方面具有唯一性；生活行為方式：絕對圈層感；社交活動(dòng)為生活的主旋律；活動(dòng)或消費(fèi)場所固定，一般不在社區(qū)周邊消費(fèi)；固定品牌使用者，對品質(zhì)要求近似苛刻；北京東部商務(wù)帶中的公寓客戶也有明顯的分級豪宅客戶代表項(xiàng)目：星高檔公寓客戶代表項(xiàng)目：棕櫚泉、MOMA、新城國際、海晟名苑、金地國際公寓等客戶類型：活躍的財(cái)富置業(yè)者（企業(yè)主、各類社會(huì)名人、外企高管等）價(jià)值取向：距離工作地較近，具有昭示性；周邊有品質(zhì)較高的配套設(shè)施和消費(fèi)場所；注重私密、環(huán)境安靜；面積200左右，追求簡潔、實(shí)用；生活行為方式：生活以事業(yè)為中心，兼顧家庭；具有國外生活經(jīng)歷，具有前瞻性；有特定的品牌偏好；經(jīng)常性消費(fèi)支出不吝嗇；關(guān)注自己的健康情況，喜歡去會(huì)所高檔公寓客戶代表項(xiàng)目：棕櫚泉、MOMA、新城國際、海晟名苑、普通公寓客戶代表項(xiàng)目：富力城、華業(yè)玫瑰東方等客戶類型：典型的中產(chǎn)（私營業(yè)主、企業(yè)中層、高級白領(lǐng)等）價(jià)值取向：距離工作地較近；有精致的景觀園林；面積160-180左右，追求舒適；生活行為方式：生活以事業(yè)為中心；需要他人熟悉的品牌作為標(biāo)簽；經(jīng)常性消費(fèi)支出很吝嗇；很少去會(huì)所；對于生活的舒適度要求較高。普通公寓客戶代表項(xiàng)目：富力城、華業(yè)玫瑰東方等客戶類型：典型的我們的客戶：活躍的財(cái)富置業(yè)者核心客戶：企業(yè)主、老板、股東重要客戶：各類名人、高管邊緣客戶：小老板、企業(yè)中層偶得客戶：財(cái)富階層我們的客戶：活躍的財(cái)富置業(yè)者核心客戶：企業(yè)主、老板、股東重要4個(gè)前提2個(gè)必須回答的關(guān)鍵問題客戶：活躍的財(cái)富置業(yè)者項(xiàng)目定位及核心競爭力Q4目標(biāo)理解：現(xiàn)金流、利潤最大化Q2競爭格局與地位：在資源爭奪中，我們算是“中產(chǎn)”Q3項(xiàng)目限制條件：區(qū)域復(fù)合/交通受限/建筑遮擋/東西向比例Q1大勢：CBD的強(qiáng)化和外擴(kuò)給項(xiàng)目帶來大機(jī)會(huì)4個(gè)前提2個(gè)必須回答的關(guān)鍵問題客戶：活躍的財(cái)富置業(yè)者項(xiàng)目定位中央公園東區(qū)

——上品、優(yōu)雅、保守CENTRALPARKEASTLuxuryapartment中央公園東區(qū)：位于第五大道和公園大道，附近是頂級商業(yè)街麥迪遜和萊克辛頓大道，西面為中央公園，是傳統(tǒng)意義的富豪聚居地客戶：家族型富豪、聞名世界的財(cái)富階層。景觀：中央公園——843英畝后院，城市核心景觀帶產(chǎn)品：主力戶型為500平米以上，最豪華的為1000平米以上的3層復(fù)式價(jià)格：千萬美元乃至上億美元配套：頂級的商業(yè)街價(jià)值支撐：傳統(tǒng)意義的豪宅標(biāo)簽、不可復(fù)制的景觀資源及城市資源36中央公園東區(qū)

Luxuryapartment價(jià)格：20000美元/平米

概況：建于1951年，20層，581套公寓價(jià)值點(diǎn)排序：地段Location景觀Landscape建筑Architecture產(chǎn)品Features地段優(yōu)勢：中央公園、CBD、頂級商業(yè)街，建筑特色：昭示性強(qiáng)，古樸典雅、品質(zhì)感、大花園、入戶大堂、花園氣派富有吸引力、大露臺(tái)產(chǎn)品特征：大堂休息廳、頂級私家花園、門房及管家服務(wù)、24小時(shí)車庫、噪音低、私家車道、工人房、大凸窗、大露抬、天臺(tái)花園、景觀人行道、儲(chǔ)藏間

ManhattanHouse

37Luxuryapartment價(jià)格：20000美元/平米概中央公園西區(qū)

——宏偉、華麗CENTRALPARKWEST中央公園西區(qū)：公寓大多修建于大蕭條之前，建筑風(fēng)格反映著那個(gè)時(shí)代的欣欣向榮，宏偉而華麗。居住者多為美國知名人士，該區(qū)域是曼哈頓的頂級豪宅居住區(qū)客戶：金融界、演藝界新貴及國際名流景觀：中央公園——843英畝后院，城市核心景觀帶產(chǎn)品：主力戶型為500平米以上，及整層物業(yè)價(jià)格：4000美元/平米；配套：附近有劇院，自然歷史博物館，道路兩旁沒有太多餐廳和商店,居住環(huán)境純粹。Luxuryapartment價(jià)值支撐：社會(huì)名流及豪宅標(biāo)簽、不可復(fù)制的景觀資源及城市資源38中央公園西區(qū)

Luxuryapartment價(jià)格：4bedroomsfrom$3,599,000

3bedroomsfrom$2,690,000

455CentralParkWest概況：建于2002年，26層，100套公寓價(jià)值點(diǎn)排序：地段Location建筑Architecture產(chǎn)品Features地段優(yōu)勢：中央公園、CBD、頂級商業(yè)街，建筑特色：昭示性強(qiáng)，外立面典雅、品質(zhì)感、露天廣場、中庭、花園氣派富有吸引力產(chǎn)品特征：大堂休息廳、頂級私家花園、門房及管家服務(wù)、24小時(shí)車庫、噪音低、私家車道、工人房、凸窗、高級健康會(huì)所、天臺(tái)花園

39Luxuryapartment價(jià)格：455Central名師設(shè)計(jì)，昭示性和質(zhì)感極強(qiáng)；戶型3居以上、面積300平方米以上，有酒窖、私家車道等；中庭花園、私家花園、大堂休息廳；門房、管家服務(wù)、24小時(shí)車庫、高級健康會(huì)所；1.中央公園，無可復(fù)制2.戰(zhàn)前的歷史淵源3.提供配套的第五大道4.博物館、藝術(shù)中心、歌劇院5.家族生活的歷史案例總結(jié)——Luxuryapartment

核心競爭力：產(chǎn)品：40名師設(shè)計(jì)，昭示性和質(zhì)感極強(qiáng)；1.中央公園，無可復(fù)制案例總結(jié)—北京豪宅市場項(xiàng)目名稱地段開發(fā)商套數(shù)戶型面積價(jià)格銷售情況區(qū)域東方之子?xùn)|北四環(huán)和喬集團(tuán)

77套60025000售罄麗都區(qū)域北京公館和平里首旅華遠(yuǎn)80套600以上50000——燕莎區(qū)域昆侖公寓亮馬橋北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司

23套393、72040000認(rèn)籌燕莎區(qū)域貢院6號(hào)建國門北京綠都源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司150套150-470400000.5套/月建國門區(qū)域（復(fù)合）41北京豪宅市場項(xiàng)目名稱地段開發(fā)商套數(shù)戶型面積價(jià)格銷售情況區(qū)域頂級豪宅的客戶輪廓特征

強(qiáng)烈要求占有城市絕對稀缺的資源

區(qū)域純粹要求絕對的私密性多次置業(yè)經(jīng)歷、絕對理性對產(chǎn)品的要求主要是適應(yīng)自己的生活需要根據(jù)需要會(huì)轉(zhuǎn)變房屋的使用功能（企業(yè)會(huì)所）42頂級豪宅的客戶輪廓特征強(qiáng)烈要求占有城市絕對稀缺的資源42對比自己客戶：真正的奢侈公寓的購買階層尚未形成項(xiàng)目條件：不具備奢侈公寓必備的資源條件風(fēng)險(xiǎn)：較大、營銷不可控43對比自己客戶：真正的奢侈公寓的購買階層尚未形成項(xiàng)目條件：不具BATERRYPARKCITYCommonapartment巴特里公園城——年輕、空闊、安靜，"郊區(qū)"生活方式"suburban"lifestyle。

林肯中心：是曼哈頓的最年輕的社區(qū)之一。1976年由垃圾填埋場發(fā)展而來，由于位置相對較遠(yuǎn),BATERRY公園城成為了一個(gè)獨(dú)立的社區(qū)?？蛻簦憾鄶?shù)居民是華爾街的businessmanandwomen,andtheirfamilies，并且享受work-livescenario的便捷切換。產(chǎn)品：所有建筑都是新建現(xiàn)代公寓，多以LOFT、STUDIO等形式。價(jià)格：5000-9000美元/平米；配套：配套：以他們的生活方式為中心設(shè)置,包括一定數(shù)量的體育館、餐館、室內(nèi)網(wǎng)球、壁球或高爾夫球設(shè)施。沿著西面的HudsonRIVER有一條長長的木棧道，人們喜歡在那兒騎單車、漫步和跑步。價(jià)值支撐：景觀、郊區(qū)生活、靠近華爾街44BATERRYPARKCITTheRegattaBATERRYPARKCITYCommonapartment價(jià)值點(diǎn)排序：地段Location/建筑Architecture產(chǎn)品Features價(jià)格：1bedroomsfrom$499,000概況：建于1989年，9

層，182套公寓；可以看到優(yōu)美的景觀和落日余暉下的自由女神像。擁有廣闊的巴特里公園，靠近華爾街。有地下商場購物便利。價(jià)值排序：地段：環(huán)境出眾，比較安靜。建筑：露天廣場和中庭、有一定細(xì)節(jié)品質(zhì)產(chǎn)品：轉(zhuǎn)角窗、大堂裝修時(shí)髦45TheRegattaBATERRYPARK案例總結(jié)——Commonapartment

外立面中庸；戶型75%為studio，面積40-60平方米、實(shí)用；露天廣場、中庭；大堂裝修時(shí)髦。1.華爾街（金融中心）2.生活舒適、便捷核心競爭力：產(chǎn)品：此方向不能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化46案例總結(jié)——Commonapartment

外立面中庸；1我們的定位Semi-Luxuryapartment47我們的定位Semi-Luxuryapartment47從國際案例看我們的核心競爭力選擇從國際案例看我們的核心競爭力選擇林肯中心住宅區(qū)

——功能復(fù)合、活力LINCOLNCENTER林肯中心：中城通向上西區(qū)的門戶。它既有繁華和優(yōu)雅的住宅區(qū)，也有貧窮和喧囂的角落。。因此這里的房價(jià)也很堅(jiān)挺走高。它的復(fù)合使之成為充滿活力的社區(qū)?？蛻簦焊鞣N各樣的有錢人，從藝術(shù)家甚至到下城區(qū)的businessprofessionals，以及許多名人都在這里購置他們在紐約的房產(chǎn)，但他們的財(cái)富遠(yuǎn)不如第五大道上的富豪。而且沒有對房屋要求過于一絲不茍、過于完美的富豪。產(chǎn)品：studio到3bedroom的產(chǎn)品形式多樣價(jià)格：10000美元以上/平米；配套：AliceTullyHall、AveryFisherHall、茱麗亞音樂學(xué)院紐約大都市劇院、NewYorkStateTheater。這里的商店叫做“chic”而不是麥迪遜廣場的”boutique”,購物者更多的是紐約人。Semi-Luxuryapartment價(jià)值支撐：上西區(qū)輻射，交通便利，聲望很高的林肯中心49林肯中心住宅區(qū)

TrumpPlace特朗普大廈LINCOLNCENTERSemi-Luxuryapartment價(jià)值點(diǎn)排序：地段Location建筑Architecture產(chǎn)品Features價(jià)格：3bedroomsfrom$2,095,000to$2,850,000

2bedroomsfrom$1,299,000

1bedroomsfrom$1,200,000

概況：建于1998年，46層，377套公寓。美國地產(chǎn)大王唐納德.特朗普的再開發(fā)項(xiàng)目。可以觀看美麗的河景，健康俱樂部，24小時(shí)服務(wù)，臨近地鐵站、林肯中心、濱河公園。價(jià)值排序：地段：鄰里高檔社區(qū)，景色優(yōu)美，安靜，購物便利，建筑：外形高大引人注目，外立面、入口處、露天廣場、中庭、花園氣派富有吸引力產(chǎn)品：大堂、健康俱樂部、門房、24小時(shí)車庫

50TrumpPlace特朗普大廈LINCOLN2ColumbusAvenueLINCOLNCENTERSemi-Luxuryapartment價(jià)值點(diǎn)排序：地段Location建筑Architecture產(chǎn)品Features價(jià)格：3bedroomsfrom$2,899,000to$3,350,0002bedroomsfrom$1,999,0001bedroomsfrom$1,200,000概況：建于1998年，41層，133套公寓；有很好的地下商場、健身房。靠近中央公園，交通和購物便利，位于最活躍的社區(qū)；周圍有圣盧克羅斯福醫(yī)院,林肯中心、約翰?杰伊學(xué)院、時(shí)代華納中心。價(jià)值排序：地段：靠近洛克菲勒中心、大型超市，景色不錯(cuò)，安靜，購物非常方便。建筑：外立面引人注目產(chǎn)品：大堂、健康俱樂部、門房、24小時(shí)車庫，每層3-4戶512ColumbusAvenueLINCOLN案例總結(jié)——Semi-luxuryapartment

外立面引人注目；具有社區(qū)入口、大堂、花園、露天廣場等公共空間；戶型1-3居、面積60-200平方米，減少奢侈功能空間；門房、24小時(shí)車庫、健康會(huì)所。1.林肯中心、洛克菲勒中心2.鬧中取靜3.便捷的城市配套（chic小店）4.復(fù)合功能核心競爭力：產(chǎn)品：52案例總結(jié)——Semi-luxuryapartment

外立我們的核心競爭力區(qū)域：根據(jù)CBD區(qū)域外擴(kuò)帶來的區(qū)域增值；商務(wù)配套：國際飯店、華潤大廈、長安大戲院、美洲俱樂部；環(huán)境：鬧中取靜、生活便利；我們的核心競爭力區(qū)域：根據(jù)CBD區(qū)域外擴(kuò)帶來的區(qū)域增值；4個(gè)前提2個(gè)關(guān)鍵問題客戶：活躍的財(cái)富置業(yè)者項(xiàng)目核心競爭力:區(qū)域/配套/環(huán)境/內(nèi)城/生活/產(chǎn)品1個(gè)建議產(chǎn)品建議Q4目標(biāo)理解：先進(jìn)流、利潤最大化Q2競爭格局與地位：在資源爭奪中，我們算是“中產(chǎn)”Q3項(xiàng)目限制條件：區(qū)域復(fù)合/交通受限/建筑遮擋/東西向比例Q1大勢：CBD的強(qiáng)化和外擴(kuò)給項(xiàng)目帶來大機(jī)會(huì)544個(gè)前提2個(gè)關(guān)鍵問題客戶：活躍的財(cái)富置業(yè)者項(xiàng)目核心競爭力:1我們從客戶的角度看產(chǎn)品客戶價(jià)值取向：合適的價(jià)格+出眾的外立面+周全的現(xiàn)代化設(shè)施55我們從客戶的角度看產(chǎn)品客戶價(jià)值取向：55戶型：面積實(shí)用為主；戶型多種選擇、但差距不宜過大戶型面積總價(jià)（單價(jià)15000元）平均銷售速度Onebedroom（一居）90-100150萬15-20套/月Twobedrooms（二居）120-140200萬10-20套/月Threebedrooms（三居）160-180255萬8-10套/月200-220315萬5-7套/月Fourbedrooms（四居）260-280405萬1-2套/月56戶型：面積實(shí)用為主；戶型多種選擇、但差距不宜過大戶型面積總價(jià)THEEND57THEEND57演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！中信建國門項(xiàng)目定位報(bào)告?12/15/202259中信建國門項(xiàng)目定位報(bào)告?12/14/20221Q1：北京東部商務(wù)帶的發(fā)展趨勢？必須明確的4個(gè)前提Q1：北京東部商務(wù)帶的發(fā)展趨勢？必須明確的4個(gè)前提1993年，國務(wù)院批復(fù)的《北京城市總體規(guī)劃》，首次提出規(guī)劃建設(shè)北京商務(wù)中心區(qū)——區(qū)域規(guī)劃東直門建國門朝陽門燕莎國貿(mào)京廣在此之前，北京的東部商務(wù)區(qū)一直為“點(diǎn)式分布”；在總體規(guī)劃，首次提出在東二環(huán)—長安街—東三環(huán)—東直門外斜街圍合的區(qū)域內(nèi)建設(shè)北京商務(wù)中心區(qū)1993年，國務(wù)院批復(fù)的《北京城市總體規(guī)劃》，首次提出規(guī)劃建1993年1998年國務(wù)院批復(fù)的《北京城市總體規(guī)劃》，首次提出規(guī)劃建設(shè)北京商務(wù)中心區(qū)《北京市中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，北京商務(wù)中心區(qū)規(guī)劃范圍調(diào)整2000年首屆朝陽國際商務(wù)節(jié)勝利召開，正式推出CBD概念2001年第一個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目——北京財(cái)富中心正式開工2002年建外SOHO項(xiàng)目一期開盤銷售2004年中央電視臺(tái)新址開工、普華永道落戶北京財(cái)富中心2005年地標(biāo)性建筑國貿(mào)三期開工建設(shè)2003年北京電視臺(tái)新址開工建設(shè)北京CBD發(fā)展歷程

藍(lán)圖階段炒作階段實(shí)施階段1993年1998年國務(wù)院批復(fù)的《北京城市總體規(guī)劃》，首次提從動(dòng)態(tài)指標(biāo)看，CBD的強(qiáng)化勢不可擋2000年以來，北京寫字樓的平均空置率一般在13%-15%左右，中關(guān)村的空置率在18%-21%，且逐年上漲；而CBD的空置率一直保持在5%-7%，且逐年下降；CBD寫字樓平均租金以每季度3-5%的幅度增長；CBD高檔公寓租金持續(xù)上漲，空置率持續(xù)下降；CBD內(nèi)的住宅項(xiàng)目價(jià)格漲幅多在2500元/平方米左右；朝陽公園片區(qū)項(xiàng)目漲幅在3000元/平方米以上；CBD南部區(qū)域的漲幅也在1000-2000元/平方米；近年銷售排行榜的前20名中，一般有7個(gè)左右項(xiàng)目在CBD及其周邊從動(dòng)態(tài)指標(biāo)看，CBD的強(qiáng)化勢不可擋2000年以來，北京寫字樓從目前的靜態(tài)指標(biāo)來看，CBD聚集效應(yīng)體現(xiàn)了“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的必然規(guī)律CBD發(fā)育的初級階段，主要為功能的集聚化階段類別所占比例高檔寫字樓70%來京的世界500強(qiáng)90%跨國公司駐中國代表處65%跨國公司駐北京代表處95%外國銀行駐北京分行90%最大的10家會(huì)計(jì)師事務(wù)所8家5大咨詢公司全部知名的市場研究公司90%未來核心區(qū)中心區(qū)作為一個(gè)07年進(jìn)入市場的項(xiàng)目，研究未來CBD的發(fā)展方向是必須的！從目前的靜態(tài)指標(biāo)來看，CBD聚集效應(yīng)體現(xiàn)了“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的必然CBD在強(qiáng)化之后必然要外擴(kuò)城市中心功能聚集期CBD功能升級分化期CBD發(fā)展階段：巴黎拉德芳斯東京的SUB-CBD群更高層次的中心集中紐約巴特利花園城外擴(kuò)的表現(xiàn)：周邊會(huì)出現(xiàn)一個(gè)或多個(gè)SUB-CBD來承擔(dān)其疏散的功能或者彌補(bǔ)其因空間約束而不能提供的功能典型案例：CBD在強(qiáng)化之后必然要外擴(kuò)城市中心功能聚集期CBD功能升級分目前，在CBD周邊已經(jīng)出現(xiàn)了不同功能的SUB-CBD主導(dǎo)功能型SUB-CBD實(shí)例金融主導(dǎo)型紐約巴特利花園城、北京建國門商務(wù)辦公型巴黎拉德方斯文化旅游型東京上野會(huì)展型莫斯科會(huì)展中心科技型東京大崎國際貿(mào)易型東京臨海零售商業(yè)型東京澀谷CBD規(guī)劃區(qū)域燕莎涉外商務(wù)區(qū)東直門國門商務(wù)區(qū)建國門金融商務(wù)區(qū)低檔商務(wù)區(qū)以CBD為核心的東部商務(wù)帶形成，并成為北京商務(wù)區(qū)的“代言人”；由區(qū)域功能區(qū)上升為城市功能區(qū)面向整個(gè)東部商務(wù)帶，可以預(yù)見：項(xiàng)目未來的競爭就是區(qū)域之爭！目前，在CBD周邊已經(jīng)出現(xiàn)了不同功能的SUB-CBD主導(dǎo)功能Q1大勢：CBD的強(qiáng)化和外擴(kuò)給項(xiàng)目帶來大機(jī)會(huì)Q2：競爭格局與地位？必須明確的4個(gè)前提Q1大勢：CBD的強(qiáng)化和外擴(kuò)給項(xiàng)目帶來大機(jī)會(huì)Q2：競爭格局北京東部商務(wù)帶內(nèi)的公寓市場格局——“北重南輕”，得資源者得天下朝陽公園區(qū)兩廣路東延長線四惠沿線CBD規(guī)劃區(qū)域長安街燕莎使館區(qū)東直門區(qū)域建國門區(qū)域北京東部商務(wù)帶內(nèi)的公寓市場格局——“北重南輕”，得資源者得天CBD區(qū)域內(nèi)部——城市資源集中在長安街北側(cè)123456789101211序號(hào)資源名稱1國貿(mào)中心2中國大飯店3建國飯店4貴友商店5嘉里中心6嘉里飯店7溫特萊飯店8京廣中心9第一使館區(qū)10中央電視臺(tái)11東長安飯店12北京電視臺(tái)13京倫飯店13新城國際2期均價(jià)18000元主力戶型180-200溫莎大道均價(jià)16000元主力戶型233-388金地國際公寓均價(jià)14000元主力戶型170-200萬豪國際公寓均價(jià)14000元主力戶型160-230CBD內(nèi)已經(jīng)沒有住宅類公寓項(xiàng)目的供給量項(xiàng)目銷售價(jià)格和速度，明顯與城市資源、區(qū)域純粹程度成正比CBD區(qū)域內(nèi)部——城市資源集中在長安街北側(cè)123456789CBD區(qū)域項(xiàng)目名稱規(guī)模容積率建筑形式核心賣點(diǎn)主力戶型銷售均價(jià)銷售狀況物業(yè)管理萬豪占地:1.2萬建面:8.9萬4.0塔樓區(qū)域+景觀160-23014000元70%3.7元/平方米溫莎大道占地:3萬建面:20萬5.0板塔位置80-120233-38816000元90%6.0元/平方米新城國際占地:10.5萬建面:32萬3.0板樓位置+園林180-20016000元95%6.5元/平方米金地國際花園占地:4萬建面:12萬3.0板樓位置+綜合體170-20014000元95%5元/平方米藍(lán)堡國際公寓占地:3.15萬建面:20萬4.74板塔位置170-19813500元95%4元/平方米高檔公寓代表性區(qū)域、后續(xù)供給較少、價(jià)格14000-16000元、銷售速度40套/月左右CBD區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模容積率建筑核心主力銷售銷售物業(yè)萬豪占地:1朝陽公園區(qū)——城市景觀資源價(jià)值明顯朝陽公園為北京市內(nèi)最大的公園，有“城市綠肺”之稱；朝陽公園的價(jià)值認(rèn)知經(jīng)歷了由北到南再到西的過程；2008年奧運(yùn)會(huì)的部分水上項(xiàng)目將在此舉行棕櫚泉國際公寓均價(jià)18000元主力戶型176-216國興觀湖國際均價(jià)15000元（毛坯）主力戶型200公園大道均價(jià)18000元主力戶型160-170北京GOLF公寓均價(jià)18000元主力戶型273九號(hào)公寓均價(jià)20000元主力戶型266-286北京城市高檔公寓的標(biāo)桿型市場公園南、西、北側(cè)的開發(fā)基本完畢，未來只能向東側(cè)四環(huán)外擴(kuò)張朝陽公園區(qū)——城市景觀資源價(jià)值明顯朝陽公園為北京市內(nèi)最大的公朝陽公園區(qū)域項(xiàng)目名稱規(guī)模容積率建筑形式核心賣點(diǎn)主力戶型銷售均價(jià)銷售狀況物業(yè)管理棕櫚泉國際公寓占地:7萬建面:24萬3.3板塔位置+景觀+產(chǎn)品176-21618000元90%5.6\7.2元/平方米公園大道占地:4.9萬建面:25萬3.98板樓板塔地段+尊貴感160-17018000元100%6.5元/平米北京GOLF公寓——板樓位置+景觀視野273三居18000元68%—觀湖國際公寓建面:31.3萬3.5板樓戶型+高舒適度200三居15000元毛坯32%3.98元/平米九號(hào)國際公寓占地:1.8萬建面:9萬3.83板樓地段+景觀視野+品質(zhì)266-28620000元—8元/平米豪宅區(qū)的代名詞、開發(fā)基本完畢、價(jià)格18000元以上、銷售速度20-30套/月朝陽公園區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模容積率建筑核心主力銷售銷售物業(yè)棕櫚泉國際燕莎區(qū)域——第三使館區(qū)、涉外商務(wù)配套資源聚集地12345678910111213序號(hào)資源名稱1長城飯店2亮馬河飯店3燕莎友誼商城4凱賓斯基飯店5德國大使館6光明飯店721世紀(jì)劇院8第一上海中心9哈薩克斯坦使館10聯(lián)合國開發(fā)署11昆侖飯店12華都飯店13第三使館區(qū)14希爾頓飯店14北京花園均價(jià)20000元主力戶型260-290北京公館主力戶型600起昆侖公寓主力戶型393-720北京最早的涉外區(qū)域、第三使館區(qū)更是錦上添花區(qū)域內(nèi)開發(fā)基本完畢，即使小體量項(xiàng)目也能給人足夠的價(jià)格期望燕莎區(qū)域——第三使館區(qū)、涉外商務(wù)配套資源聚集地1234567燕莎區(qū)域項(xiàng)目名稱規(guī)模容積率建筑形式核心賣點(diǎn)主力戶型銷售均價(jià)銷售狀況物業(yè)管理北京花園建面:3萬—多層區(qū)域+產(chǎn)品260-29020000元60%—亮馬名居建面:8萬5塔樓、板樓區(qū)域+景觀180-190三居11500100%3.8元/平方米土地資源極度稀缺、供給稀少、價(jià)格20000元、銷售速度5-7套/月燕莎區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模容積率建筑核心主力銷售銷售物業(yè)北京花園建面:東直門區(qū)域——第二使館區(qū)+國門商務(wù)區(qū)兌現(xiàn)+內(nèi)城價(jià)值機(jī)場高速西延長線接近完工，使國門商務(wù)區(qū)成為現(xiàn)實(shí)；政府用地計(jì)劃的公布，使二環(huán)內(nèi)城的稀缺價(jià)值有所加劇機(jī)場高速延長線第二使館區(qū)MOMA均價(jià)18000元主力戶型148、245海晟名苑5期均價(jià)20000元主力戶型70-100NAGA上院預(yù)計(jì)3000美金主力戶型300-700內(nèi)城、國門商務(wù)區(qū)、第二使館區(qū)的綜合價(jià)值無可替代受舊城改造和拆遷政策的限制，未來供應(yīng)量較少，價(jià)格仍值得期望東直門區(qū)域——第二使館區(qū)+國門商務(wù)區(qū)兌現(xiàn)+內(nèi)城價(jià)值機(jī)場高速西東直門區(qū)域項(xiàng)目名稱規(guī)模容積率建筑形式核心賣點(diǎn)主力戶型銷售均價(jià)銷售狀況物業(yè)管理POPMOMA占地:22萬

建面:66萬3板樓+塔樓位置+科技100\148\24518000元100%3.5元/平米海晟名苑(5期)占地:7.4萬

建面:21萬2.98板樓+塔樓位置+

酒店式服務(wù)70-10020000元認(rèn)籌中10元/平米NAGA上院——塔樓藏品豪宅300-600平米預(yù)計(jì)3000美元認(rèn)籌中—東方銀座占地:3萬

建面:16萬5板樓位置+精裝+服務(wù)111-14916000元100%8元/平米區(qū)域價(jià)值提升、供給量較少、價(jià)格18000元、銷售速度50套/月左右東直門區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模容積率建筑核心主力銷售銷售物業(yè)POPMO兩廣路及四惠區(qū)域——除了CBD一無所有所有城市資源與這兩個(gè)區(qū)域無關(guān)；價(jià)格提升較多依靠CBD的輻射提升區(qū)域價(jià)值，上升空間有限；競爭中，更多依靠與CBD的距離關(guān)系和價(jià)格優(yōu)勢取勝CBD華業(yè)玫瑰東方均價(jià)11000元主力戶型140-200合生國際花園預(yù)計(jì)10000元（精裝）主力戶型100-130富力城均價(jià)10500元（精裝）主力戶型110-160天之驕子均價(jià)9000元主力戶型110-130典型的主流住宅市場（主流客戶、中小戶型）較高的性能價(jià)格比是項(xiàng)目區(qū)的競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵兩廣路及四惠區(qū)域——除了CBD一無所有所有城市資源與這兩個(gè)區(qū)CBD東南區(qū)域項(xiàng)目名稱規(guī)模容積率建筑形式核心賣點(diǎn)主力戶型銷售均價(jià)銷售狀況物業(yè)管理富力城占地:48.78萬建面:139萬2.7塔樓、板樓地段+園林110-16010500元77%2.8元/平方米合生國際占地:5萬建面:20萬3.4板樓地段+景觀+園林100-130預(yù)計(jì)10000元認(rèn)籌—CBD總部公寓—4.4板樓、板塔地段100-1308500元80%2.5元/平方米天之驕子占地:3.5萬建面:13.6萬2.73板樓地段+園林110-1309000元75%3.0元/平方米華業(yè)玫瑰東方占地：7.1萬建面：25萬2.78板樓生態(tài)主題+園林140-2001100070%3.5元/平米區(qū)域價(jià)值有所提高、供給量較大、產(chǎn)品針對主流中產(chǎn)階級、價(jià)格10000元、銷售速度60套/月左右CBD東南區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模容積率建筑核心主力銷售銷售物業(yè)富力城占建國門區(qū)域——具有一定的城市資源12345678109序號(hào)資源名稱1華潤大廈/美洲俱樂部2光華長安/長安大戲院3國際飯店4恒基中心5中糧廣場6長富宮中心7凱萊飯店8賽特飯店/購物中心9國際俱樂部10第一使館區(qū)東方瑞景均價(jià)13500元主力戶型148、210具有一定城市資源、基本開發(fā)完畢，西北側(cè)還有少量供給建國門區(qū)域——具有一定的城市資源12345678109序號(hào)資Q2競爭格局與地位：在資源爭奪中，我們算是“中產(chǎn)”必須明確的4個(gè)前提Q3：項(xiàng)目限制條件？Q1大勢：CBD的強(qiáng)化和外擴(kuò)給項(xiàng)目帶來大機(jī)會(huì)Q2競爭格局與地位：在資源爭奪中，我們算是“中產(chǎn)”必須明確區(qū)域復(fù)合：既有現(xiàn)代寫字樓、又有回遷樓，還有胡同、平房和文物東長安街金寶街東二環(huán)公園檢察院華潤三峽雅安空地社科貢院宏通住研出版雅寶長安建國國際飯店旅游局朝陽南小街回遷居住區(qū)朝陽門南小街區(qū)域復(fù)合：既有現(xiàn)代寫字樓、又有回遷樓，還有胡同、平房和文物東本項(xiàng)目的交通條件長安街和東二環(huán)仍為進(jìn)出項(xiàng)目的主要交通道路，但由于項(xiàng)目與他們并不直接相連，無論是進(jìn)還是出，均需要經(jīng)過較窄的市政路主要弊端包括：二環(huán)路出口在朝陽門橋附近；建國門橋?yàn)殡p層立交（左轉(zhuǎn)調(diào)頭需要盤橋）；金寶街道路有隔離設(shè)施（只能右轉(zhuǎn)）；華潤大廈南側(cè)的道路較窄且車流量較大（尤其是華潤大廈的上下班高峰）東長安街金寶街東二環(huán)公園檢察院華潤三峽雅安空地社科貢院宏通住研出版雅寶長安建國國際飯店旅游局朝陽南小街回遷居住區(qū)朝陽門南小街雖然緊鄰兩大城市主要干道，但出入仍需要“受制于人”本項(xiàng)目的交通條件長安街和東二環(huán)仍為進(jìn)出項(xiàng)目的主要交通道路，但東長安街金寶街東二環(huán)公園檢察院華潤三峽雅安空地社科貢院宏通住研出版雅寶長安建國國際飯店旅游局朝陽南小街回遷居住區(qū)朝陽門南小街出版社（20米）宏通商務(wù)（20米）現(xiàn)有建筑（20米）貢院6號(hào)（60米）檢察院（40米）華潤大廈（100米）三峽大廈（96米）住宅設(shè)計(jì)院（30米）周圍建筑在長安街和東二環(huán)方向?qū)Ρ卷?xiàng)目的遮擋嚴(yán)重本項(xiàng)目的昭示性東長安街金寶街東二環(huán)公園檢察院華潤三峽雅安空地社科貢院宏通住受規(guī)劃限制，東西向比例高達(dá)54%以上位置建國門橋西北\華潤大廈西側(cè)\公元6號(hào)北側(cè)總用地面積16709.98平方米總建筑面積152306.31平方米其中地上建筑面積112595.57平方米公寓建筑面積100995.37平方米配套公建11600.2平方米地下建筑面積39710.74平方米容積率6.738綠化率31.34%控制高度70米受規(guī)劃限制，東西向比例高達(dá)54%以上位置建國門橋西北\華潤大必須明確的4個(gè)前提Q4：本項(xiàng)目的目標(biāo)理解？Q2競爭格局與地位：在資源爭奪中，我們算是“中產(chǎn)”Q3項(xiàng)目限制條件：區(qū)域復(fù)合/交通受限/建筑遮擋/東西向比例Q1大勢：CBD的強(qiáng)化和外擴(kuò)給項(xiàng)目帶來大機(jī)會(huì)必須明確的4個(gè)前提Q4：本項(xiàng)目的目標(biāo)理解？Q2競爭格局與地我們對本項(xiàng)目目標(biāo)的理解戰(zhàn)略地位：持續(xù)的先進(jìn)流，為后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目提供資金來源；項(xiàng)目目標(biāo)：在保證資金安全的前提下實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。我們對本項(xiàng)目目標(biāo)的理解戰(zhàn)略地位：4個(gè)前提2個(gè)必須回答的關(guān)鍵問題客戶我們的核心競爭力Q4目標(biāo)理解：現(xiàn)金流、利潤最大化Q2競爭格局與地位：在資源爭奪中，我們算是“中產(chǎn)”Q3項(xiàng)目限制條件：區(qū)域復(fù)合/交通受限/建筑遮擋/東西向比例Q1大勢：CBD的強(qiáng)化和外擴(kuò)給項(xiàng)目帶來大機(jī)會(huì)4個(gè)前提2個(gè)必須回答的關(guān)鍵問題客戶我們的核心競爭力Q4目標(biāo)Luxuryapartment奢侈公寓Semi-luxuryapartment半奢侈公寓Commonapartment普通公寓美國CBD公寓客戶有明顯的等級劃分家族型富豪、聞名世界的財(cái)富階層，金融界、文藝界名人及國際名流。華爾街的businessmanandwomen,andtheirfamilies客戶當(dāng)?shù)氐膶W(xué)生、藝術(shù)家、下城區(qū)的businessprofessionals及一些名人。LuxuryapartmentSemi-luxuryap北京東部商務(wù)帶中的公寓客戶也有明顯的分級豪宅客戶代表項(xiàng)目：星河灣、昆侖公寓、NAGA上院、北京花園、貢院6號(hào)客戶類型：國際名流、知名藝人價(jià)值取向：地段或資源極度稀缺；區(qū)域氣質(zhì)符合自己的身份；與日常活動(dòng)場所在一定的距離尺度內(nèi)；保證絕對私密、安全；環(huán)境優(yōu)雅、舒適；戶型面積300平方米以上，擁有足夠的奢侈空間；產(chǎn)品的某些方面具有唯一性；生活行為方式：絕對圈層感；社交活動(dòng)為生活的主旋律；活動(dòng)或消費(fèi)場所固定，一般不在社區(qū)周邊消費(fèi)；固定品牌使用者，對品質(zhì)要求近似苛刻；北京東部商務(wù)帶中的公寓客戶也有明顯的分級豪宅客戶代表項(xiàng)目：星高檔公寓客戶代表項(xiàng)目：棕櫚泉、MOMA、新城國際、海晟名苑、金地國際公寓等客戶類型：活躍的財(cái)富置業(yè)者（企業(yè)主、各類社會(huì)名人、外企高管等）價(jià)值取向：距離工作地較近，具有昭示性；周邊有品質(zhì)較高的配套設(shè)施和消費(fèi)場所；注重私密、環(huán)境安靜；面積200左右，追求簡潔、實(shí)用；生活行為方式：生活以事業(yè)為中心，兼顧家庭；具有國外生活經(jīng)歷，具有前瞻性；有特定的品牌偏好；經(jīng)常性消費(fèi)支出不吝嗇；關(guān)注自己的健康情況，喜歡去會(huì)所高檔公寓客戶代表項(xiàng)目：棕櫚泉、MOMA、新城國際、海晟名苑、普通公寓客戶代表項(xiàng)目：富力城、華業(yè)玫瑰東方等客戶類型：典型的中產(chǎn)（私營業(yè)主、企業(yè)中層、高級白領(lǐng)等）價(jià)值取向：距離工作地較近；有精致的景觀園林；面積160-180左右，追求舒適；生活行為方式：生活以事業(yè)為中心；需要他人熟悉的品牌作為標(biāo)簽；經(jīng)常性消費(fèi)支出很吝嗇；很少去會(huì)所；對于生活的舒適度要求較高。普通公寓客戶代表項(xiàng)目：富力城、華業(yè)玫瑰東方等客戶類型：典型的我們的客戶：活躍的財(cái)富置業(yè)者核心客戶：企業(yè)主、老板、股東重要客戶：各類名人、高管邊緣客戶：小老板、企業(yè)中層偶得客戶：財(cái)富階層我們的客戶：活躍的財(cái)富置業(yè)者核心客戶：企業(yè)主、老板、股東重要4個(gè)前提2個(gè)必須回答的關(guān)鍵問題客戶：活躍的財(cái)富置業(yè)者項(xiàng)目定位及核心競爭力Q4目標(biāo)理解：現(xiàn)金流、利潤最大化Q2競爭格局與地位：在資源爭奪中，我們算是“中產(chǎn)”Q3項(xiàng)目限制條件：區(qū)域復(fù)合/交通受限/建筑遮擋/東西向比例Q1大勢：CBD的強(qiáng)化和外擴(kuò)給項(xiàng)目帶來大機(jī)會(huì)4個(gè)前提2個(gè)必須回答的關(guān)鍵問題客戶：活躍的財(cái)富置業(yè)者項(xiàng)目定位中央公園東區(qū)

——上品、優(yōu)雅、保守CENTRALPARKEASTLuxuryapartment中央公園東區(qū)：位于第五大道和公園大道，附近是頂級商業(yè)街麥迪遜和萊克辛頓大道，西面為中央公園，是傳統(tǒng)意義的富豪聚居地客戶：家族型富豪、聞名世界的財(cái)富階層。景觀：中央公園——843英畝后院，城市核心景觀帶產(chǎn)品：主力戶型為500平米以上，最豪華的為1000平米以上的3層復(fù)式價(jià)格：千萬美元乃至上億美元配套：頂級的商業(yè)街價(jià)值支撐：傳統(tǒng)意義的豪宅標(biāo)簽、不可復(fù)制的景觀資源及城市資源94中央公園東區(qū)

Luxuryapartment價(jià)格：20000美元/平米

概況：建于1951年，20層，581套公寓價(jià)值點(diǎn)排序：地段Location景觀Landscape建筑Architecture產(chǎn)品Features地段優(yōu)勢：中央公園、CBD、頂級商業(yè)街，建筑特色：昭示性強(qiáng)，古樸典雅、品質(zhì)感、大花園、入戶大堂、花園氣派富有吸引力、大露臺(tái)產(chǎn)品特征：大堂休息廳、頂級私家花園、門房及管家服務(wù)、24小時(shí)車庫、噪音低、私家車道、工人房、大凸窗、大露抬、天臺(tái)花園、景觀人行道、儲(chǔ)藏間

ManhattanHouse

95Luxuryapartment價(jià)格：20000美元/平米概中央公園西區(qū)

——宏偉、華麗CENTRALPARKWEST中央公園西區(qū)：公寓大多修建于大蕭條之前，建筑風(fēng)格反映著那個(gè)時(shí)代的欣欣向榮，宏偉而華麗。居住者多為美國知名人士，該區(qū)域是曼哈頓的頂級豪宅居住區(qū)客戶：金融界、演藝界新貴及國際名流景觀：中央公園——843英畝后院，城市核心景觀帶產(chǎn)品：主力戶型為500平米以上，及整層物業(yè)價(jià)格：4000美元/平米；配套：附近有劇院，自然歷史博物館，道路兩旁沒有太多餐廳和商店,居住環(huán)境純粹。Luxuryapartment價(jià)值支撐：社會(huì)名流及豪宅標(biāo)簽、不可復(fù)制的景觀資源及城市資源96中央公園西區(qū)

Luxuryapartment價(jià)格：4bedroomsfrom$3,599,000

3bedroomsfrom$2,690,000

455CentralParkWest概況：建于2002年，26層，100套公寓價(jià)值點(diǎn)排序：地段Location建筑Architecture產(chǎn)品Features地段優(yōu)勢：中央公園、CBD、頂級商業(yè)街，建筑特色：昭示性強(qiáng)，外立面典雅、品質(zhì)感、露天廣場、中庭、花園氣派富有吸引力產(chǎn)品特征：大堂休息廳、頂級私家花園、門房及管家服務(wù)、24小時(shí)車庫、噪音低、私家車道、工人房、凸窗、高級健康會(huì)所、天臺(tái)花園

97Luxuryapartment價(jià)格：455Central名師設(shè)計(jì)，昭示性和質(zhì)感極強(qiáng)；戶型3居以上、面積300平方米以上，有酒窖、私家車道等；中庭花園、私家花園、大堂休息廳；門房、管家服務(wù)、24小時(shí)車庫、高級健康會(huì)所；1.中央公園，無可復(fù)制2.戰(zhàn)前的歷史淵源3.提供配套的第五大道4.博物館、藝術(shù)中心、歌劇院5.家族生活的歷史案例總結(jié)——Luxuryapartment

核心競爭力：產(chǎn)品：98名師設(shè)計(jì)，昭示性和質(zhì)感極強(qiáng)；1.中央公園，無可復(fù)制案例總結(jié)—北京豪宅市場項(xiàng)目名稱地段開發(fā)商套數(shù)戶型面積價(jià)格銷售情況區(qū)域東方之子?xùn)|北四環(huán)和喬集團(tuán)

77套60025000售罄麗都區(qū)域北京公館和平里首旅華遠(yuǎn)80套600以上50000——燕莎區(qū)域昆侖公寓亮馬橋北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司

23套393、72040000認(rèn)籌燕莎區(qū)域貢院6號(hào)建國門北京綠都源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司150套150-470400000.5套/月建國門區(qū)域（復(fù)合）99北京豪宅市場項(xiàng)目名稱地段開發(fā)商套數(shù)戶型面積價(jià)格銷售情況區(qū)域頂級豪宅的客戶輪廓特征

強(qiáng)烈要求占有城市絕對稀缺的資源

區(qū)域純粹要求絕對的私密性多次置業(yè)經(jīng)歷、絕對理性對產(chǎn)品的要求主要是適應(yīng)自己的生活需要根據(jù)需要會(huì)轉(zhuǎn)變房屋的使用功能（企業(yè)會(huì)所）100頂級豪宅的客戶輪廓特征強(qiáng)烈要求占有城市絕對稀缺的資源42對比自己客戶：真正的奢侈公寓的購買階層尚未形成項(xiàng)目條件：不具備奢侈公寓必備的資源條件風(fēng)險(xiǎn)：較大、營銷不可控101對比自己客戶：真正的奢侈公寓的購買階層尚未形成項(xiàng)目條件：不具BATERRYPARKCITYCommonapartment巴特里公園城——年輕、空闊、安靜，"郊區(qū)"生活方式"suburban"lifestyle。

林肯中心：是曼哈頓的最年輕的社區(qū)之一。1976年由垃圾填埋場發(fā)展而來，由于位置相對較遠(yuǎn),BATERRY公園城成為了一個(gè)獨(dú)立的社區(qū)?？蛻簦憾鄶?shù)居民是華爾街的businessmanandwomen,andtheirfamilies，并且享受work-livescenario的便捷切換。產(chǎn)品：所有建筑都是新建現(xiàn)代公寓，多以LOFT、STUDIO等形式。價(jià)格：5000-9000美元/平米；配套：配套：以他們的生活方式為中心設(shè)置,包括一定數(shù)量的體育館、餐館、室內(nèi)網(wǎng)球、壁球或高爾夫球設(shè)施。沿著西面的HudsonRIVER有一條長長的木棧道，人們喜歡在那兒騎單車、漫步和跑步。價(jià)值支撐：景觀、郊區(qū)生活、靠近華爾街102BATERRYPARKCITTheRegattaBATERRYPARKCITYCommonapartment價(jià)值點(diǎn)排序：地段Location/建筑Architecture產(chǎn)品Features價(jià)格：1bedroomsfrom$499,000概況：建于1989年，9

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