房地產(chǎn)公司避稅方案分析

土地增值稅一般知識(shí)點(diǎn)土地增值稅是對(duì)在我國境內(nèi)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。扣除項(xiàng)目包括：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。2、開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本和費(fèi)用。3、已使用過的舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、印花稅、城建稅以及教育費(fèi)附加。5、財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目，目前規(guī)定對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%加計(jì)扣除。土地增值稅稅率表：級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（%）稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%～100%的部分4053超過100%～200%的部分50154超過200%的部分6035最新政策2007年1月16日國家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》)?！锻ㄖ芬蟾鞯貜慕衲?月1日起開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收30%-60%不等的土地增值稅。土地增值稅要點(diǎn)兩種情形免征土地增值稅1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的；如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。2.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。土地增值稅的清算單位1.土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。2.開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。3.個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免于征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

土地增值稅的清算條件(一)符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。(二)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。下列項(xiàng)目暫免征收土地增值稅（一）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營，聯(lián)營一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股或者作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的。

（二）一方出土地，一方出資金，合作建房，建成后按照比例分房自用的。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。

（四）在兼并企業(yè)中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的。

適當(dāng)增值籌劃法

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20％時(shí)，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20％的，應(yīng)就其全部增額按規(guī)定計(jì)稅。首先，如果納稅人欲享受起征點(diǎn)照顧，此時(shí)假定某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項(xiàng)目的金額為100，當(dāng)其銷售這批商品房的價(jià)格為x時(shí)，相應(yīng)的銷售稅金及附加為：

X5％×（1＋7％＋3％）＝5.5％X

式中：5％——營業(yè)稅

7％——城市維護(hù)建設(shè)稅

3％——教育費(fèi)附加

這時(shí)，其全部允許扣除金額為：

100＋5.5％X

根據(jù)有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定，該企業(yè)享受起征點(diǎn)最高售價(jià)為：

X＝1.2（100＋5.5％X）

解以上方程可知，此時(shí)的最高售價(jià)為128.48，允許扣除項(xiàng)目金額為107.07（100＋5.5％×128.48）其次，如果企業(yè)欲通過提高售價(jià)達(dá)到增加效益的目的，當(dāng)增值率略高于20％時(shí)，即應(yīng)適用“增值率”在50％以下，稅率為30％的規(guī)定。假定此時(shí)的售價(jià)為（128.48＋Y）。由于售價(jià)的提高（數(shù)額為Y），相應(yīng)的銷售稅金及附加和允許扣除項(xiàng)目金額都應(yīng)提高5.5％Y.這時(shí)允許扣除項(xiàng)目的金額＝107.07＋5.5％Y

增值額＝128.48＋Y－（107.07＋5.5％Y）

化簡后增值額的計(jì)算公式為：

94.5％Y＋21.41

所以應(yīng)納土地增值稅：

30％×（94.5％Y＋21.41）

若企業(yè)欲使提價(jià)帶來的效益超過因突破起征點(diǎn)而新增加的稅收，就必須使Y＞30％×（94.5％Y＋21.4）

即Y＞8.96這就是說，如果想通過提高售價(jià)獲取更大的收益，就必須使價(jià)格高于137.44（128.48＋8.96）通過以上兩方面的分析可知，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的企業(yè)，當(dāng)除去銷售稅金及附加后的全部允許扣除項(xiàng)目金額為100時(shí)，售價(jià)定為128.48是該納稅人可以享受起征點(diǎn)照顧的最高價(jià)位。在這一價(jià)格水平下，既可享受起征點(diǎn)的照顧又可獲得較大的收益。如果售價(jià)低于此數(shù)，雖能享受起征點(diǎn)的照顧，卻只能獲取較低的收益，如欲提高售價(jià)，則必須使價(jià)格高于137.44，否則，價(jià)格提高帶來的收益，將不足以彌補(bǔ)價(jià)格提高所帶來的稅收負(fù)擔(dān)。

土地增值稅舉例

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2005年商品房銷售收入為15000萬元，其中普通住宅的銷售額為10000萬元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為11000萬元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬元。

1.混合核算時(shí)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅：

增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例（以下簡稱增值率）=（15000－11000）÷11000=36%，適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅稅額=（15000－11000）×30%=1200（萬元）。

2.分開核算時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅：

普通住宅增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，則適用30%的稅率，應(yīng)納稅額=（10000－8000）×30%=600（萬元）；

豪華住宅增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，則適用40%的稅率，應(yīng)納稅額=（5000－3000）×40%－3000×5%=650（萬元）。

合計(jì)應(yīng)納稅1250萬元，比混合核算多支出稅金50萬元。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？因?yàn)槠胀?biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為25%，應(yīng)繳納土地增值稅。為此，控制普通住宅的增值率（臨界點(diǎn)20%）顯得十分重要。

3.進(jìn)一步籌劃，適當(dāng)降低房價(jià)或者增加綠化等費(fèi)用，使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。這樣做可以免繳土地增值稅，也降低了房價(jià)或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，可以在競爭中取得優(yōu)勢。

同上例，假設(shè)普通住宅降價(jià)450萬元，則少繳營業(yè)稅及附加450×5.5%=24.75萬元（不考慮印花稅），普通住宅增值率=[10000－450－（8000－24.75）]÷（8000－24.75）×100%=19.75%；如果增加開發(fā)成本450萬元，扣除項(xiàng)目金額增加450×20%=90（萬元），增值率=（10000－450－8000－90）÷（8000+450+90）×100%=17.1%，兩種情況下都免繳土地增值稅。豪華住宅增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，適用40%的稅率，應(yīng)納稅額=（5000－3000）×40%－3000×5%=650（萬元），合計(jì)應(yīng)納稅650萬元，比混合核算節(jié)約土地增值稅550萬元（1200－650）。即使抵消降價(jià)或增加開發(fā)成本因素（不考慮營業(yè)稅等因素），也增加收益100萬元（550－450）。

增加可扣除項(xiàng)目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等，但在增加房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%，納稅人要注意把握。降低房屋銷售價(jià)格，導(dǎo)致銷售收入的減少，是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。土地增值稅舉例巧用特殊扣除項(xiàng)目規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。例1：甲房地產(chǎn)公司2005年3月開發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬元，為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費(fèi)1200萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒌睦⒅С鰹?00萬元，不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率。如果不提供金融機(jī)構(gòu)證明，則該公司所能扣除費(fèi)用的最高額為（1000+1200）×10%=220（萬元）；如果提供金融機(jī)構(gòu)證明，該公司所能扣除費(fèi)用的最高額為200+（1000+1200）×5%=310（萬元）。可見，在這種情況下，公司提供金融機(jī)構(gòu)證明是有利的選擇。例2：甲甲房地產(chǎn)產(chǎn)公司2005年8月月開發(fā)另另一處房房地產(chǎn)，，為取得得土地使使用權(quán)支支付1000萬萬元，為為開發(fā)土土地和新新建房及及配套設(shè)設(shè)施花費(fèi)費(fèi)1200萬元元，財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用中中可以按按轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)算算分?jǐn)偫⒌睦⒅С龀鰹?0萬元，，不超過過商業(yè)銀銀行同類類同期貸貸款利率率?，F(xiàn)在在需要公公司決定定是否提提供金融融機(jī)構(gòu)證證明。同同例1一一樣，如如果不提提供金融融機(jī)構(gòu)證證明，則則該公司司所能扣扣除費(fèi)用用的最高高額為（（1000+1200）×10%=220（萬元元）；如如果提供供金融機(jī)機(jī)構(gòu)證明明，該公公司所能能扣除費(fèi)費(fèi)用的最最高額為為80+（1000+1200）××5%=190（萬元元）?？煽梢姡谠谶@種情情況下，，公司不不提供金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)證明是是有利的的選擇。。企業(yè)判斷斷是否提提供金融融機(jī)構(gòu)證證明，關(guān)關(guān)鍵在于于所發(fā)生生的能夠夠扣除的的利息支支出占稅稅法規(guī)定定的開發(fā)發(fā)成本的的比例，，如果超超過5%，則提提供證明明比較有有利，如如果沒有有超過5%，則則不提供供證明比比較有利利。巧用特殊殊扣除項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)定定進(jìn)行稅稅收籌劃劃規(guī)范“開開發(fā)間接接費(fèi)用””核算，，節(jié)省土土地增值值稅某房地產(chǎn)產(chǎn)公司成成立后，，2005年初初正開發(fā)發(fā)建設(shè)一一個(gè)工程程項(xiàng)目，，該項(xiàng)目目是一個(gè)個(gè)多層的的“花園園洋房””，建筑筑面積20000平方方米，2005年末該該工程已已竣工交交付，取取得銷售售收入8000萬元，，賬面開開發(fā)成本本總額為為4000萬元元（其中中，土地地費(fèi)用1500萬元，，建筑安安裝工程程成本2000萬元，，其他開開發(fā)成本本500萬元））。2005年年所有管管理人員員的費(fèi)用用開支300萬萬元（其其中，工工程管理理部門人人員開支支200萬元）），均計(jì)計(jì)入“管管理費(fèi)用用”科目目核算；；項(xiàng)目貸貸款4000萬萬元的利利息支出出250萬元計(jì)計(jì)入了““財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用”科科目核算算。上述述帳務(wù)處處理是不不規(guī)范的的會(huì)計(jì)處處理，與與《會(huì)計(jì)計(jì)制度》》規(guī)定相相悖。更更為嚴(yán)重重的是，，這樣的的帳務(wù)處處理，房房地產(chǎn)企企業(yè)會(huì)多多交土地地增值稅稅，對(duì)企企業(yè)極為為不利。。正正確的的帳務(wù)處處理是：：１１、將將開發(fā)發(fā)過程中中的2005年年的項(xiàng)目目貸款利利息支出出250計(jì)入““開發(fā)間間接費(fèi)用用――利利息支出出”；２２、公公司成立立項(xiàng)目管管理部，，將工程程管理部部門的相相關(guān)人員員納入項(xiàng)項(xiàng)目管理理部進(jìn)行行管理。。2005年項(xiàng)項(xiàng)目管理理部人員員的支出出200萬元，，計(jì)入““開發(fā)間間接費(fèi)用用”核算算。這這樣樣的帳務(wù)務(wù)處理后后，2005年年度計(jì)入入開發(fā)間間接費(fèi)用用的總額額為450萬元元。也就就是說，，計(jì)入開開發(fā)成本本的金額額比原來來的帳務(wù)務(wù)處理多多了450萬元元。有有關(guān)土土地增值值稅的計(jì)計(jì)算如下下：（（一）原原帳務(wù)務(wù)處理模模式１１、增增值額＝＝8000－4000×（1＋20％＋10％））＝2800（（萬元））２２、、增值值率＝2800/5200××100％＝53.8％３３、應(yīng)應(yīng)交土地地增值稅稅＝2800××40％％－5200××5％＝＝860（萬元元）（（二））規(guī)范范后的帳帳務(wù)處理理模式的的１１、、增值額額＝8000－－（4000＋＋450）×（（1＋20％＋＋5％））＝2438（（萬元））２２、、增值率率＝2438/5562×100％％＝43.8％％３３、、應(yīng)交土土地增值值稅＝2438×30％＝731（（萬元））兩兩種模模式的差差額：860－－731＝129（萬萬元）從從上述述分析可可以看出出，在本本例中規(guī)規(guī)范了會(huì)會(huì)計(jì)核算算，正確確使用““開發(fā)間間接費(fèi)用用”科目目，可以以為企業(yè)業(yè)節(jié)省土土地增值值稅100余萬萬元。分散收入入的避稅稅方案某企業(yè)出出售附帶帶設(shè)備的的一幢房房屋及土土地使用用權(quán)。簽簽2份合合同，一一份房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓合同，，另一份份為辦公公設(shè)備購購銷合同同。這樣樣既減少少了增值值額，節(jié)節(jié)省了土土地增值值稅，又又減少了了印花稅稅（購銷銷合同適適用0.03%的印花花稅率，，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移書據(jù)據(jù)適用0.05%的印印花稅率率）。如如果房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)進(jìn)進(jìn)行房屋屋建造出出售時(shí)，，將合同同分兩次次簽訂，，當(dāng)住房房初步完完工尚未未安裝設(shè)設(shè)備以及及裝潢、、裝飾時(shí)時(shí)和購買買者簽訂訂房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)移合合同。接接著再和和購買者者簽訂設(shè)設(shè)備安裝裝及裝潢潢裝飾合合同，則則納稅人人只就第第一份合合同繳納納土地增增值稅。。營業(yè)稅納稅人計(jì)稅依據(jù)據(jù)稅率（稅稅率按行行業(yè)設(shè)置置，行業(yè)業(yè)確定，，稅率的的籌劃空空間不大大）一般知識(shí)識(shí)點(diǎn)在中華人民民共和國國境內(nèi)提供應(yīng)稅稅勞務(wù)、、轉(zhuǎn)讓無無形資產(chǎn)產(chǎn)或銷售售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的單位和個(gè)人人，為營營業(yè)稅納納稅義務(wù)務(wù)人。1、上上述勞務(wù)務(wù)主要是是指屬于于交通運(yùn)運(yùn)輸業(yè)、、建筑業(yè)業(yè)、金融融保險(xiǎn)業(yè)業(yè)、郵電電通信業(yè)業(yè)、文化化體育業(yè)業(yè)、娛樂樂業(yè)、服服務(wù)業(yè)稅稅目征收收范圍的的勞務(wù)。。2、應(yīng)應(yīng)稅勞務(wù)務(wù)發(fā)生在在境內(nèi)是是指應(yīng)稅稅勞務(wù)的的使用環(huán)環(huán)節(jié)和使使用地在在境內(nèi)，，而無論論該項(xiàng)應(yīng)應(yīng)稅勞務(wù)務(wù)的提供供環(huán)節(jié)發(fā)發(fā)生地是是否在境境內(nèi)。3、稅稅率：交交通運(yùn)輸輸業(yè)、建建筑業(yè)、、郵電通通訊業(yè)、、文化體體育業(yè)，，稅率為為3%。。服務(wù)業(yè)業(yè)、銷售售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓讓無形資資產(chǎn)、金金融保險(xiǎn)險(xiǎn)業(yè)，稅稅率為5%。娛娛樂業(yè)執(zhí)執(zhí)行5%～20%的幅幅度稅率率。4、計(jì)稅稅依據(jù)：：是營業(yè)業(yè)額，為為納稅人人提供應(yīng)應(yīng)稅勞務(wù)務(wù)、轉(zhuǎn)讓讓無形資資產(chǎn)或者者銷售不不動(dòng)產(chǎn)向向?qū)Ψ绞帐杖〉娜績r(jià)款款和價(jià)外外費(fèi)用。。價(jià)外費(fèi)費(fèi)用包括括向?qū)Ψ椒绞杖〉牡氖掷m(xù)費(fèi)費(fèi)、基金金、集資資費(fèi)、代代收款項(xiàng)項(xiàng)、代墊墊款項(xiàng)及及其他各各種性質(zhì)質(zhì)的價(jià)外外收費(fèi)。。營業(yè)稅1、物業(yè)業(yè)出租與承租方方分別簽簽訂轉(zhuǎn)收收水電合合同、房房屋租賃賃合同，，分別核核算水電電收入、、房屋租租賃合同同，分別別核算水水電收入入、房租租收入，，分別作作帳務(wù)處處理。一一方面少少繳營業(yè)業(yè)稅，另另方面能能抵扣購購進(jìn)水電電的增值值稅進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)額。2、企企業(yè)以不不動(dòng)產(chǎn)投投資入股股參與接受受投資方方利潤分分配，共共同承擔(dān)擔(dān)投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的行行為，不不征營業(yè)業(yè)稅，在在投資后后轉(zhuǎn)讓該該項(xiàng)股權(quán)權(quán)的，也也不征收收營業(yè)稅稅。3、建筑筑企業(yè)的的總承包包人將工工程分包包或轉(zhuǎn)包包給他人人的，以以工程的的全部承承包額減減去付給給分包人人或轉(zhuǎn)包包人的價(jià)價(jià)款后的的余額，，作為計(jì)計(jì)稅營業(yè)業(yè)額。營業(yè)稅舉舉例（利用營營業(yè)額））“甲房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司””與“乙乙商貿(mào)公公司”，，兩公司司為同一一投資人人，具有有獨(dú)立法法人資格格。乙投投資興建綜合大大樓，由由于乙沒沒有建房房資質(zhì)，，便以甲甲的名義義投資興興建。由由乙將所所需資金金轉(zhuǎn)至甲甲帳戶，兩公公司均作作“往來來”帳處處理。截截至竣工工日，大大樓總金金額20.5億億。大樓樓的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)歸屬于甲，如如轉(zhuǎn)至乙乙名下，，需繳營營業(yè)稅=20.5*(1+10%)/(1-5%)*5%=1.19億元元避稅方案案：一、委托托代建。。乙應(yīng)在在始建前前與甲簽簽訂“委委托代建建合同””，然后后乙直接接將工程程款支付付給施工工單位，發(fā)發(fā)票開給給甲，由由甲將發(fā)發(fā)票轉(zhuǎn)給給乙。則則甲只就就取得的的手續(xù)費(fèi)費(fèi)按“服服務(wù)業(yè)””稅目計(jì)計(jì)征營業(yè)業(yè)稅。（房屋開發(fā)發(fā)公司承承辦國家家機(jī)關(guān)、、企事業(yè)業(yè)單位的的統(tǒng)建房房，如委委托建房房單位能能提供土土地使用權(quán)證書書和有關(guān)關(guān)部門的的建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目批準(zhǔn)準(zhǔn)書以及及基建計(jì)計(jì)劃，且且受托方方不墊付付資金，，同時(shí)符符合“其其他代理服服務(wù)”條條件的，，對(duì)房屋屋開發(fā)公公司取得得的手續(xù)續(xù)費(fèi)收入入按服務(wù)務(wù)業(yè)稅目目計(jì)征營營業(yè)稅，，否則應(yīng)應(yīng)全額按銷銷售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)計(jì)征征營業(yè)稅稅）二、以不不動(dòng)產(chǎn)投投資入股股。若大大樓已完完工，甲甲可以該該項(xiàng)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)對(duì)乙乙公司進(jìn)進(jìn)行股權(quán)權(quán)投資。。參與接受投資資方利潤潤分配，，共同承承擔(dān)投資資風(fēng)險(xiǎn)的的行為，，不征營營業(yè)稅，，在投資資后轉(zhuǎn)讓讓該項(xiàng)股股權(quán)的，也不不征收營營業(yè)稅。。這樣，，甲就可可免除1.19億元的的營業(yè)稅稅。營業(yè)稅籌籌劃一、合作作建房籌籌劃法假設(shè)甲乙乙兩企業(yè)業(yè)，甲有有土地使使用權(quán)，，乙有資資金，可可成立合合營企業(yè)業(yè)，甲以以土地使使用權(quán)入入股，乙以資金金入股，，雙方合合作建房房，房屋屋建成后后雙方風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)擔(dān)，利潤潤共享，，房屋建建好后按按約定分配房屋屋，則不不必繳納納營業(yè)稅稅。二、股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓籌籌劃法我國稅法法規(guī)定對(duì)對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓不征征流轉(zhuǎn)稅稅，僅對(duì)對(duì)其收益益征收企企業(yè)所得得稅。假假設(shè)甲開開發(fā)某大大廈，欲將該大大廈轉(zhuǎn)讓讓給乙。。甲成立立全資子子公司丙丙，并由由丙擁有有大廈，，待大廈廈建成后后，將丙丙全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓給乙。。則甲僅僅就轉(zhuǎn)讓讓收益繳繳納所得得稅。三、利用用合同籌籌劃法工程承包包公司是是否與建建設(shè)單位位簽訂承承包合同同，將適適用不同同稅率。。簽合同同，建房房屬于建建筑業(yè)適用3%稅率率，不簽簽合同屬屬于服務(wù)務(wù)業(yè)，應(yīng)應(yīng)繳納5%的營營業(yè)稅。。建設(shè)單單位甲需需建設(shè)一一工程，，在工程承包包公司乙乙的組織織下，建建筑公司司丙得到到該項(xiàng)工工程。丙丙支付乙乙合同金金額（1000萬元））的1%服務(wù)務(wù)費(fèi)。則則此時(shí)乙乙應(yīng)繳營營業(yè)稅1000*1%*5%=0.5萬元元。若甲甲與乙簽簽訂金額額為1000萬萬元的合同，然然后將工工程轉(zhuǎn)包包給丙990萬萬元，完完工后乙乙繳納營營業(yè)稅（（1000-990））*3%=0.3萬元元利用并購購行為規(guī)規(guī)避營業(yè)業(yè)稅例如，乙乙公司因因經(jīng)營不不善，連連年虧損損，2003年年12月月31日日，資產(chǎn)產(chǎn)總額1200萬元(其中，，房屋、、建筑物物1000萬元元)，負(fù)負(fù)債1205萬萬元，凈凈資產(chǎn)－－5萬元元。公司司股東決決定清算算并終止止經(jīng)營。。甲公司司與乙公公司經(jīng)營營范圍相相同，為為了擴(kuò)大大公司規(guī)規(guī)模，決決定出資資1205萬元元購買乙乙公司全全部資產(chǎn)產(chǎn)，乙公公司將資資產(chǎn)出售售收入全全部用于于償還債債務(wù)和繳繳納欠稅稅，然后后將公司司解散。。乙公司司在該交交易中涉涉及不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)銷售售，需繳繳納營業(yè)業(yè)稅及相相關(guān)附加加，納稅稅情況如如下：營營業(yè)稅稅=1000××5%=50(萬元)城城建建稅及教教育費(fèi)附附加=50×(7%＋＋3%)=5(萬元)財(cái)財(cái)稅稅[2002]191號(hào)《財(cái)財(cái)政部、、國家稅稅務(wù)總局局關(guān)于轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓有有關(guān)營業(yè)業(yè)稅問題題的通知知》國稅稅函［2002］165號(hào)《《國家稅稅務(wù)總局局關(guān)于轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓企業(yè)業(yè)產(chǎn)權(quán)不不征收營營業(yè)稅問問題的批批復(fù)》和和國稅函函［2002］］420號(hào)《國國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于轉(zhuǎn)讓讓企業(yè)全全部產(chǎn)權(quán)權(quán)不征收收增值稅稅問題的的通知》》規(guī)定：：轉(zhuǎn)讓企企業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)是整體體轉(zhuǎn)讓企企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)、債權(quán)權(quán)、債務(wù)務(wù)及勞動(dòng)動(dòng)力的行行為，其其轉(zhuǎn)讓價(jià)價(jià)格不僅僅僅是由由資產(chǎn)價(jià)價(jià)值決定定的。所所以，企企業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)的轉(zhuǎn)讓讓與企業(yè)業(yè)銷售不不動(dòng)產(chǎn)、、銷售貨貨物及轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無形形資產(chǎn)的的行為是是完全不不同，既既不屬于于營業(yè)稅稅征收范范圍，也也不屬于于增值稅稅征收范范圍，因因此，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓企業(yè)業(yè)產(chǎn)權(quán)既既不應(yīng)交交納營業(yè)業(yè)稅，也也不應(yīng)交交納增值值稅。股股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓中涉及及的無形形資產(chǎn)、、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資入入股，參參與接受受投資方方利潤分分配，共共同承擔(dān)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的的行為，，不征收收營業(yè)稅稅，對(duì)股股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓也不征征收營業(yè)業(yè)稅。對(duì)于上述述交易，，如果甲甲公司將將乙公司司吸收合合并，乙乙企業(yè)的的資產(chǎn)和和負(fù)債全全部轉(zhuǎn)移移至甲公公司賬下下，則甲甲公司無無需立即即支付資資金即可可獲得乙乙公司的的經(jīng)營性性資產(chǎn)，，而且乙乙公司也也無需繳繳納營業(yè)業(yè)稅及其其附加，，可以實(shí)實(shí)現(xiàn)節(jié)稅稅55萬萬元。中外合合作相相關(guān)問問題一、關(guān)關(guān)于中中外雙雙方合合作建建房的的征稅稅問題題中方將將獲得得的土土地與與外方方合作作，辦辦理土土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移移后，，不論論是按按建成成的商商品房房分配配面積積，還還是按按商品品房銷銷售后后的收收入進(jìn)進(jìn)行分分配，，均不不符合合現(xiàn)行行政策策關(guān)于于“以以無形形資產(chǎn)產(chǎn)投資資入股股、參參與接接受投投資方方的利利潤分分配、、共同同承擔(dān)擔(dān)投資資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的行行為，，不征征營業(yè)業(yè)稅””的規(guī)規(guī)定，，因此此，應(yīng)應(yīng)按““轉(zhuǎn)讓讓無形形資產(chǎn)產(chǎn)”稅稅目征征收營營業(yè)稅稅；其其營業(yè)業(yè)額為為實(shí)際際取得得的全全部收收入，，包括括價(jià)外外收費(fèi)費(fèi)；其其納稅稅義務(wù)務(wù)發(fā)生生時(shí)間間為取取得收收入的的當(dāng)天天。同同時(shí)，，對(duì)銷銷售商商品房房也應(yīng)應(yīng)征稅稅。如如果采采取分分房（（包括括分面面積））各自自銷房房的，，則對(duì)對(duì)中外外雙方方各自自銷售售商品品房收收入按按“銷銷售不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)”征征營業(yè)業(yè)稅；；如果果采取取統(tǒng)一一銷房房再分分配銷銷售收收入的的，則則就統(tǒng)統(tǒng)一的的銷售售商品品房收收入按按“銷銷售不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)”征征營業(yè)業(yè)稅；；如果果采取取對(duì)中中方支支付固固定利利潤方方式的的，則則對(duì)外外方銷銷售商商品房房的全全部收收入按按“銷銷售不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)”征征營業(yè)業(yè)稅。。二、關(guān)關(guān)于中中方取取得的的前期期工程程開發(fā)發(fā)費(fèi)征征稅問問題外方提提前支支付給給中方方的前前期工工程的的開發(fā)發(fā)費(fèi)用用，視視為中中方以以預(yù)收收款方方式取取得的的營業(yè)業(yè)收入入，按按轉(zhuǎn)讓讓土地地使用用權(quán)，，計(jì)算算征收收營業(yè)業(yè)稅。。對(duì)該該項(xiàng)已已稅的的開發(fā)發(fā)費(fèi)用用，在在中外外雙方方分配配收入入時(shí)如如數(shù)從從中方方應(yīng)得得收入入中扣扣除的的，可可直接接沖減減中方方當(dāng)期期的營營業(yè)收收入。。三、對(duì)對(duì)中方方定期期獲取取的固固定利利潤視視為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土土地使使用權(quán)權(quán)所取取得的的收入入，計(jì)計(jì)算征征收營營業(yè)稅稅。2005年年財(cái)政政部、、國家家稅務(wù)務(wù)總局局關(guān)于于營業(yè)業(yè)稅若若干政政策問問題的的通知知雙方簽簽訂承承包、、租賃賃合同同（協(xié)協(xié)議，，下同同），，將企企業(yè)或或企業(yè)業(yè)部分分資產(chǎn)產(chǎn)出包包、租租賃，，出包包、出出租者者向承承包、、承租租方收收取的的承包包費(fèi)、、租賃賃費(fèi)（（承租租費(fèi)，，下同同）按按“服服務(wù)業(yè)業(yè)”稅稅目征征收營營業(yè)稅稅。出出包方方收取取的承承包費(fèi)費(fèi)凡同同時(shí)符符合以以下三三個(gè)條條件的的，屬屬于企企業(yè)內(nèi)內(nèi)部分分配行行為不不征收收營業(yè)業(yè)稅：：1、承承包方方以出出包方方名義義對(duì)外外經(jīng)營營，由由出包包方承承擔(dān)相相關(guān)的的法律律責(zé)任任；2、承承包方方的經(jīng)經(jīng)營收收支全全部納納入出出包方方的財(cái)財(cái)務(wù)會(huì)會(huì)計(jì)核核算；；3、出出包方方與承承包方方的利利益分分配是是以出出包方方的利利潤為為基礎(chǔ)礎(chǔ)。單位和和個(gè)人人轉(zhuǎn)讓讓在建建項(xiàng)目目時(shí)，，不管管是否否辦理理立項(xiàng)項(xiàng)人和和土地地使用用人的的更名名手續(xù)續(xù)，其其實(shí)質(zhì)質(zhì)是發(fā)發(fā)生了了轉(zhuǎn)讓讓不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)所所有權(quán)權(quán)或土土地使使用權(quán)權(quán)的行行為。。對(duì)于于轉(zhuǎn)讓讓在建建項(xiàng)目目行為為應(yīng)按按以下下辦法法征收收營業(yè)業(yè)稅：：1、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓已已完成成土地地前期期開發(fā)發(fā)或正正在進(jìn)進(jìn)行土土地前前期開開發(fā)，，但尚尚未進(jìn)進(jìn)入施施工階階段的的在建建項(xiàng)目目，按按“轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無無形資資產(chǎn)””稅目目中““轉(zhuǎn)讓讓土地地使用用權(quán)””項(xiàng)目目征收收營業(yè)業(yè)稅。。2、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓已已進(jìn)入入建筑筑物施施工階階段的的在建建項(xiàng)目目，按按“銷銷售不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)”稅稅目征征收營營業(yè)稅稅。在在建項(xiàng)項(xiàng)目是是指立立項(xiàng)建建設(shè)但但尚未未完工工的房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目或其其它建建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目。。土地整整理儲(chǔ)儲(chǔ)備供供應(yīng)中中心（（包括括土地地交易易中心心）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土土地使使用權(quán)權(quán)取得得的收收入按按“轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無無形資資產(chǎn)””稅目目中““轉(zhuǎn)讓讓土地地使用用權(quán)””項(xiàng)目目征收收營業(yè)業(yè)稅。。單位和和個(gè)人人提供供營業(yè)業(yè)稅應(yīng)應(yīng)稅勞勞務(wù)、、轉(zhuǎn)讓讓無形形資產(chǎn)產(chǎn)和銷銷售不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)發(fā)生生退款款，凡凡該項(xiàng)項(xiàng)退款款已征征收過過營業(yè)業(yè)稅的的，允允許退退還已已征稅稅款，，也可可以從從納稅稅人以以后的的營業(yè)業(yè)額中中減除除。單位和和個(gè)人人在提提供營營業(yè)稅稅應(yīng)稅稅勞務(wù)務(wù)、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無無形資資產(chǎn)、、銷售售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)時(shí)時(shí)，如如果將將價(jià)款款與折折扣額額在同同一張張發(fā)票票上注注明的的，以以折扣扣后的的價(jià)款款為營營業(yè)額額；如如果將將折扣扣額另另開發(fā)發(fā)票的的，不不論其其在財(cái)財(cái)務(wù)上上如何何處理理，均均不得得從營營業(yè)額額中減減除。。單位和個(gè)人人提供應(yīng)稅稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無形資資產(chǎn)和銷售售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)時(shí)，因受讓讓方違約而而從受讓方方取得的賠賠償金收入入，應(yīng)并入入營業(yè)額中中征收營業(yè)業(yè)稅。單位和個(gè)人人因財(cái)務(wù)會(huì)會(huì)計(jì)核算辦辦法改變將將已繳納過過營業(yè)稅的的預(yù)收性質(zhì)質(zhì)的價(jià)款逐逐期轉(zhuǎn)為營營業(yè)收入時(shí)時(shí)，允許從從營業(yè)額中中減除。從事物業(yè)管管理的單位位，以與物物業(yè)管理有有關(guān)的全部部收入減去去代業(yè)主支支付的水、、電、燃?xì)鈿庖约按谐凶庹咧Ц陡兜乃?、電電、燃?xì)?、、房屋租金金的價(jià)款后后的余額為為營業(yè)額。。單位和個(gè)人人銷售或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓其購置置的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)或受讓的的土地使用用權(quán)，以全全部收入減減去不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)或土地使使用權(quán)的購購置或受讓讓原價(jià)后的的余額為營營業(yè)額。單單位和個(gè)人人銷售或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓抵債所所得的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)、土地地使用權(quán)的的，以全部部收入減去去抵債時(shí)該該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)或土地使使用權(quán)作價(jià)價(jià)后的余額額為營業(yè)額額。單位和個(gè)人人提供應(yīng)稅稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓專利權(quán)權(quán)、非專利利技術(shù)、商商標(biāo)權(quán)、著著作權(quán)和商商譽(yù)時(shí)，向向?qū)Ψ绞杖∪〉念A(yù)收性性質(zhì)的價(jià)款款（包括預(yù)預(yù)收款、預(yù)預(yù)付款、預(yù)預(yù)存費(fèi)用、、預(yù)收定金金等，下同同），其營營業(yè)稅納稅稅義務(wù)發(fā)生生時(shí)間以按按照財(cái)務(wù)會(huì)會(huì)計(jì)制度的的規(guī)定，該該項(xiàng)預(yù)收性性質(zhì)的價(jià)款款被確認(rèn)為為收入的時(shí)時(shí)間為準(zhǔn)。。企業(yè)所得稅稅資本結(jié)構(gòu)：：股息支付付不得作為為費(fèi)用列支支，而利息息支出可作作為費(fèi)用列列支，允許許在應(yīng)稅所所得中扣除，因此此在籌資時(shí)時(shí)，需考慮慮利息的抵抵稅作用，，選擇最佳佳資本結(jié)構(gòu)構(gòu)。企業(yè)資產(chǎn)重重組中的避避稅籌劃主主要涉及兩兩方面問題題：一是產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中中的支付方方式；二是是重組后集團(tuán)的稅稅收負(fù)擔(dān)及及債務(wù)負(fù)擔(dān)擔(dān)的大小。。案例：甲集團(tuán)為生生產(chǎn)型企業(yè)業(yè)集團(tuán)，乙乙公司產(chǎn)品品之一為甲甲集團(tuán)所需需原料之一一，乙經(jīng)營營不善已無力經(jīng)營。。經(jīng)評(píng)估乙乙資產(chǎn)總額額為4000萬元，，負(fù)債為6000萬萬元，但乙乙的一條生生產(chǎn)線性能能良好，正是甲甲集團(tuán)生產(chǎn)產(chǎn)原料所需需的流水線線，其原值值為1400萬元，，評(píng)估值為為2000萬元。甲甲與乙雙方協(xié)商，，形成關(guān)于于資產(chǎn)重組組的三種可可行方案：：方案一：甲甲以現(xiàn)金2000萬萬元直接購購買乙公司司的原料生生產(chǎn)線，乙乙公司宣告告破產(chǎn)。方案二：甲甲以承擔(dān)全全部債務(wù)的的方式整體體并購乙公公司。方案三：乙乙首先以原原料生產(chǎn)線線的評(píng)估價(jià)價(jià)值2000萬元注注冊一家全全資子公司司丙，同時(shí)時(shí)由丙承擔(dān)擔(dān)乙2000萬債務(wù)，，這樣丙資資產(chǎn)總額2000萬萬，負(fù)債2000萬萬，凈資產(chǎn)產(chǎn)0。然后后再由甲購購買丙，乙乙破產(chǎn)。避稅分析：：方案一，屬于資產(chǎn)產(chǎn)買賣行為為，銷售不不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳繳納5%的的營業(yè)稅，，繳納33%的企企業(yè)所得稅。該方案可以以買到有價(jià)價(jià)值的資產(chǎn)產(chǎn)，也不需需承擔(dān)債務(wù)務(wù)，但需要要較短時(shí)間間內(nèi)籌集到到2000萬現(xiàn)金。。方案二屬于產(chǎn)權(quán)交交易行為，，按照稅法法，產(chǎn)權(quán)交交易行為不不繳納營業(yè)業(yè)稅和增值值稅。在被被兼并企業(yè)的資產(chǎn)小小于負(fù)債或或與負(fù)債基基本相等的的情況下，，合并企業(yè)業(yè)以承擔(dān)被被兼并企業(yè)業(yè)全部債務(wù)務(wù)的方式實(shí)現(xiàn)吸收收合并，不不視為被兼兼并企業(yè)按按公允價(jià)值值轉(zhuǎn)讓、處處置全部資資產(chǎn)，不繳繳納企業(yè)所所得稅。該方案案甲需購買買全部資產(chǎn)產(chǎn)，沒有必必要，而且且還要承擔(dān)擔(dān)大量債務(wù)務(wù)，對(duì)集團(tuán)團(tuán)運(yùn)作不利利。方案三三屬于產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交交易行行為。。不繳繳納營營業(yè)稅稅和增增值稅稅。。對(duì)于于企業(yè)業(yè)所得得稅，，根據(jù)據(jù)企業(yè)業(yè)分設(shè)設(shè)的有有關(guān)規(guī)定定，被被分設(shè)設(shè)企業(yè)業(yè)應(yīng)視視為按按公允允價(jià)值值轉(zhuǎn)讓讓其被被分離離出去去的部部分或或全部部資產(chǎn)產(chǎn)，計(jì)計(jì)算被被分設(shè)設(shè)資產(chǎn)的的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓所得得，繳繳納企企業(yè)所所得稅稅。分分設(shè)企企業(yè)接接受被被分設(shè)設(shè)企業(yè)業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)，在在計(jì)稅稅時(shí)可可以按按評(píng)估價(jià)價(jià)值確確定成成本，，乙分分設(shè)丙丙后，，乙應(yīng)應(yīng)確認(rèn)認(rèn)生產(chǎn)產(chǎn)線轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所所得600萬元元，計(jì)計(jì)稅198萬元元，另另丙的生產(chǎn)產(chǎn)成本本可按按2000萬確確定。。丙被被甲合合并，，根據(jù)據(jù)企業(yè)業(yè)合并并有關(guān)關(guān)稅收收政策策，被被合并并企業(yè)業(yè)應(yīng)視視為按公公允價(jià)價(jià)值轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、、處置置全部部資產(chǎn)產(chǎn)，計(jì)計(jì)算資資產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所所得，，繳納納所得得稅。。由于于丙資資產(chǎn)評(píng)評(píng)估價(jià)價(jià)為2000萬元元，計(jì)計(jì)稅成成本也也為2000萬萬元，，轉(zhuǎn)讓讓所得得為0，所所以不不繳納納所得得稅。。該方方案對(duì)對(duì)于甲甲效果最最好，，一來來避免免了支支付大大量現(xiàn)現(xiàn)金，，解決決了在在短期期內(nèi)籌籌備大大量現(xiàn)現(xiàn)金的的難題題；二二是丙丙只承承擔(dān)乙的的部分分債務(wù)務(wù)，資資產(chǎn)與與債務(wù)務(wù)基本本相等等，甲甲購買買丙所所付出出的代代價(jià)最最小；；三是是甲在在資產(chǎn)產(chǎn)重組組中所獲獲得利利益最最大，，既購購得了了自己己需要要的生生產(chǎn)線線，又又未購購買無無用資資產(chǎn)，，增加加了產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交交易的的可行性性。雖雖然對(duì)對(duì)于甲甲來說說方案案二稅稅負(fù)為為0，，但并并非最最佳方方案，，因?yàn)闉檫€要要考慮慮重組組后集集團(tuán)的的稅收負(fù)擔(dān)擔(dān)及債債務(wù)負(fù)負(fù)擔(dān)問問題。。企業(yè)所所得稅稅我國當(dāng)當(dāng)前對(duì)對(duì)資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估估增值值并未未征收收企業(yè)業(yè)所得得稅，，只規(guī)規(guī)定中中外合合資企企業(yè)進(jìn)進(jìn)行股股份制制改造造時(shí)對(duì)對(duì)資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估估增值值要征征收所所得稅稅。固固定資資產(chǎn)評(píng)評(píng)估增增值后后，可可以增增加折折舊的的提取取額，，減少少當(dāng)期期利潤潤，相相應(yīng)減減少應(yīng)應(yīng)繳納納的所所得稅稅。若若是企企業(yè)虧虧損，，因當(dāng)當(dāng)年虧虧損可可以用用以后后5年年的稅稅前利利潤彌彌補(bǔ)，，因而而對(duì)以以后年年度的的所得得稅會(huì)會(huì)產(chǎn)生生更大大的影影響。。選擇并并購出出資方方式的的稅收收籌劃劃并購按按出資資方式式可分分為以以現(xiàn)金金購買買資產(chǎn)產(chǎn)式并并購、、以現(xiàn)現(xiàn)金購購買股股票式式并購購、以以股票票換取取資產(chǎn)產(chǎn)式并并購、、以股股票換換取股股票式式并購購。后后兩種種以股股票出出資的的方式式對(duì)目目標(biāo)企企業(yè)股股東來來說，，在并并購過過程中中，不不需要要立刻刻確認(rèn)認(rèn)其因因交換換而獲獲得并并購企企業(yè)股股票所所形成成的資資本利利得，，即使使在以以后出出售這這些股股票需需要就就資本本利得得繳納納所得得稅，，也已已起到到了延延遲納納稅的的效果果。國稅發(fā)[2000]119號(hào)《國家家稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于企業(yè)合并并分立業(yè)務(wù)有有關(guān)所得稅問問題的通知》》規(guī)定：企業(yè)合并，在在通常情況下下，被合并企企業(yè)應(yīng)視為按按公允價(jià)值轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、處置全全部資產(chǎn)，計(jì)計(jì)算資產(chǎn)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所得，依依法繳納所得得稅。合并企企業(yè)支付給被被合并企業(yè)或或其股東的收收購價(jià)款中，，除合并企業(yè)業(yè)股權(quán)以外的的現(xiàn)金、有價(jià)價(jià)證券和其它它資產(chǎn)(簡稱稱非股權(quán)支付付額)，不高高于所支付的的股權(quán)票面價(jià)價(jià)值(或支付付股本的賬面面價(jià)值)的20%，企業(yè)業(yè)可以按下列列規(guī)定進(jìn)行所所得稅處理：：(1)被合并并企業(yè)不確認(rèn)認(rèn)全部資產(chǎn)的的轉(zhuǎn)讓所得或或損失，不計(jì)計(jì)算交納企業(yè)業(yè)所得稅；(2)被合并企企業(yè)的股東以以其持有的舊舊股換新股不不被視為出售售舊股、購買買新股，不交交納個(gè)人所得得稅。但未交交換股權(quán)的股股東取得的全全部非股權(quán)支支付額應(yīng)視為為舊股轉(zhuǎn)讓收收入，計(jì)算確確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓所得并繳納納所得稅。案例甲、乙兩個(gè)公公司的股本均均為3000萬元。現(xiàn)甲甲公司欲對(duì)乙乙公司實(shí)行并并購，經(jīng)過雙雙方協(xié)商，擬擬采用以下方方式：甲公司司發(fā)行新股換換取乙公司股股東手中持有有的部分乙公公司舊股；其其余部分乙公公司股票由甲甲公司以直接接支付現(xiàn)金的的方式購買。。在這種并購購模式下，企企業(yè)應(yīng)當(dāng)確定定支付現(xiàn)金和和新股換舊股股的比例才能能最大程度地地節(jié)稅。假如如參與并購的的企業(yè)選擇支支付的現(xiàn)金大大于600萬萬元，也就是是說，非股權(quán)權(quán)支付額超出出了被并購企企業(yè)股權(quán)票面面價(jià)值的20%(600/3000=20%)，那么這一一并購行為乙乙公司要交納納企業(yè)所得稅稅，乙公司股股東還要交納納個(gè)人所得稅稅。如果甲公公司能夠把現(xiàn)現(xiàn)金支付額控控制在600萬元以內(nèi)，，對(duì)甲公司或或其股東而言言，就可以享享受免交一種種所得稅的待待遇：要么乙乙公司免交企企業(yè)所得稅，，要么乙公司司股東免交個(gè)個(gè)人所得稅。。從這個(gè)例子子可以看出，，企業(yè)在并購購出資方式選選擇時(shí)應(yīng)注意意非股權(quán)支付付額20%的的界限，充分分利用低于20%所享有有的稅收優(yōu)惠惠，降低企業(yè)業(yè)并購的稅收收成本。選擇并購融資資方式的稅收收籌劃企業(yè)因負(fù)債而而產(chǎn)生的利息息費(fèi)用可以抵抵減當(dāng)期利潤潤，從而減少少所得稅額的的支出。因此此，并購企業(yè)業(yè)在進(jìn)行并購購所需資金的的融資規(guī)劃時(shí)時(shí)，可以結(jié)合合企業(yè)本身的的財(cái)務(wù)杠桿強(qiáng)強(qiáng)度，通過負(fù)負(fù)債融資的方方式籌集并購購所需資金，，提高整體負(fù)負(fù)債水平，以以獲得更大的的利息擋稅效效應(yīng)。若若甲公司司為實(shí)行并購購須融資400萬元，假假設(shè)融資后息息稅前利潤有有80萬元?！，F(xiàn)有三種融融資方案可供供選擇：方方案一一，完全以權(quán)權(quán)益資本融資資；方案二，，債務(wù)資本與與權(quán)益資本融融資的比例為為10：90；方案三，，債務(wù)資本與與權(quán)益資本融融資的比例為為50：50。假設(shè)債務(wù)務(wù)資金成本率率為10％，，企業(yè)所得稅稅稅率為30%。在這種種情況下應(yīng)如如何選擇方案案呢?當(dāng)當(dāng)息稅前前利潤額為80萬元時(shí)，，稅前投資回回報(bào)率=80÷400××100%=20%〉〉10%(債債務(wù)資金成本本率)，稅后后投資回報(bào)率率會(huì)隨著企業(yè)業(yè)債務(wù)融資比比例的上升而而上升。因此此，應(yīng)當(dāng)選擇擇方案三，即即50%的債債務(wù)資本融資資和50%的的權(quán)益資本融融資，這種方方案下的納稅稅額最小，即即：應(yīng)應(yīng)納企業(yè)所所得稅=(80－400×50%××10%)××30%=18(萬元)房地產(chǎn)公司自自建辦公樓的的所得稅籌劃劃2005年初初某房地產(chǎn)公公司在開發(fā)建建設(shè)“××花花園小區(qū)”時(shí)時(shí)，修建了一一棟3000平方米的辦辦公樓，在報(bào)報(bào)規(guī)報(bào)建時(shí)按按照住宅小區(qū)區(qū)10萬平方方米進(jìn)行的立立項(xiàng)審批。2005年12月辦公樓樓竣工后，財(cái)財(cái)務(wù)人員將辦辦公樓的開發(fā)發(fā)成本500萬元從“開開發(fā)產(chǎn)品”科科目轉(zhuǎn)入“固固定資產(chǎn)”科科目核算。在在2006年年3月主管稅稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行行所得稅匯算算時(shí)，提出應(yīng)應(yīng)根據(jù)（國稅稅發(fā)［2006］31號(hào)號(hào)文件精神，，對(duì)辦公樓應(yīng)應(yīng)視同銷售處處理，繳納企企業(yè)所得稅。。根據(jù)（國稅發(fā)發(fā)［2006］31號(hào)文文件規(guī)定：開開發(fā)企業(yè)將開開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作作固定資產(chǎn)或或用于捐贈(zèng)、、贊助、職工工福利、獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)、對(duì)外投資資、分配給股股東或投資人人、抵償債務(wù)務(wù)、換取其他他企事業(yè)單位位和個(gè)人的非非貨幣性資產(chǎn)產(chǎn)等行為，應(yīng)應(yīng)視同銷售，，于開發(fā)產(chǎn)品品所有權(quán)或使使用權(quán)轉(zhuǎn)移，，或于實(shí)際取取得利益權(quán)利利時(shí)確認(rèn)收入入（或利潤））的實(shí)現(xiàn)。因因此，，企業(yè)要避免免多交企業(yè)所所得稅，自建建辦公樓就不不能和開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品一起報(bào)建建，企業(yè)應(yīng)將將辦公樓單獨(dú)獨(dú)報(bào)建，它不不是開發(fā)產(chǎn)品品，所以辦公公樓就不能按按照視同銷售售處理，也就就不會(huì)多交企企業(yè)所得稅了了。商業(yè)地產(chǎn)租金金收入的籌劃劃某中外合資的的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)將投資8億億元開發(fā)的大大型商業(yè)物業(yè)業(yè)（20萬平平方米）進(jìn)行行出租，在招招商前對(duì)租金金收取進(jìn)行了了籌劃，主要要解決房產(chǎn)稅稅過高以及所所得稅問題。。該企業(yè)預(yù)計(jì)計(jì)將取得年租租金收入5000萬元，，僅房產(chǎn)稅就就要繳納600萬元?；I籌劃人員認(rèn)真真分析了該公公司的情況，，提出了以下下籌劃方案：：1）專門成成立一個(gè)市場場管理公司來來管理該大型型物業(yè)。經(jīng)營營范圍包括：：市場管理、、物業(yè)管理、、咨詢服務(wù)等等。該公司應(yīng)應(yīng)具有物業(yè)管管理資質(zhì)，盡盡可能錄用軍軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部部（占總?cè)藬?shù)數(shù)的60%以以上）。2）在在市場管理公公司要行使部部分政府管理理職能（政府府招商，稅務(wù)務(wù)、工商、計(jì)計(jì)劃生育等一一站式服務(wù)））。3）對(duì)市場場內(nèi)商家實(shí)行行“會(huì)員制””管理，為會(huì)會(huì)員提供各項(xiàng)項(xiàng)優(yōu)惠服務(wù)（（諸如：租金金優(yōu)惠、法律律會(huì)計(jì)等中介介服務(wù)優(yōu)惠、、免費(fèi)進(jìn)行工工商登記、免免費(fèi)進(jìn)行消防防培訓(xùn)等等））。這這樣，對(duì)所有有進(jìn)入該市場場的商家實(shí)行行會(huì)員制后，，收取約為租租金25%左左右的會(huì)員費(fèi)費(fèi)（物價(jià)局批批文）、10%左右的物物業(yè)管理費(fèi)（（房管局、物物價(jià)局備案））；在租金收收取上，對(duì)會(huì)會(huì)員一律實(shí)行行6.5折優(yōu)優(yōu)惠。經(jīng)經(jīng)過上述籌籌劃后，年度度營業(yè)總收入入基本不變約約為5000萬元，其構(gòu)構(gòu)成為租金3250萬元元、物管費(fèi)500萬元、、會(huì)員費(fèi)1250萬元。?？梢怨?jié)約房房產(chǎn)稅：1750萬元××12%＝210萬元據(jù)據(jù)測算算，通過出租租物業(yè)該公司司每年將賺取取稅前利潤500萬元，，由于使用了了職工總?cè)藬?shù)數(shù)60%的的軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干干部，公司將將少交三年的的企業(yè)所得稅稅近500萬萬元、少交三三年的營業(yè)稅稅750萬元元。根據(jù)財(cái)稅稅[2003]26號(hào)文文件精神，，為安置自主擇擇業(yè)的軍隊(duì)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)業(yè)干部就業(yè)業(yè)而新開辦的的企業(yè)，凡安安置自主擇業(yè)業(yè)的軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)業(yè)干部占企業(yè)業(yè)總?cè)藬?shù)60％（含60％）以以上的，經(jīng)主主管稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)批準(zhǔn)，自領(lǐng)領(lǐng)取稅務(wù)登記記證之日起，，3年內(nèi)免征征營業(yè)稅和企企業(yè)所得稅。。契稅一般知識(shí)識(shí)點(diǎn)契稅的征稅對(duì)對(duì)象是境內(nèi)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移土地、房房屋權(quán)屬。具具體包括以下下五項(xiàng)內(nèi)容：：1、國有土土地使用權(quán)出出讓；2、土土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓；3、房房屋買賣；4、房屋贈(zèng)與與；5、房屋屋交換。契稅實(shí)行3%～5%的浮浮動(dòng)比例稅率率，計(jì)稅依據(jù)據(jù)是土地、房房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移移時(shí)，當(dāng)事人人雙方簽訂的的契約上載明明的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)價(jià)格。兩個(gè)或兩個(gè)以以上的企業(yè)，，依據(jù)法律規(guī)規(guī)定、合同約約定，合并改改建為一個(gè)企企業(yè)，對(duì)其合合并后的企業(yè)業(yè)承受原合并并各方的土地地、房屋權(quán)屬屬，免收契稅稅。企業(yè)分立立中，對(duì)派生生方、新設(shè)方方（同一投資資主體）承受受原企業(yè)土地地、房屋權(quán)屬屬的，不征契契稅；以增資資擴(kuò)股進(jìn)行股股權(quán)重組，對(duì)對(duì)以土地、房房屋權(quán)屬作價(jià)價(jià)入股或作為為出資投入企企業(yè)的要征收收契稅，而以以股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)進(jìn)行重組，單單位、個(gè)人承承受企業(yè)股權(quán)權(quán)，企業(yè)的土土地、房屋權(quán)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，則不征征契稅。土地使用權(quán)交交換、房屋交交換，以所交交換土地使用用權(quán)、房屋價(jià)價(jià)格的差額為為計(jì)稅依據(jù)。。契稅案例例：甲公司2005年進(jìn)進(jìn)行改組改制制，需要500萬元的房房地產(chǎn)進(jìn)行生生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)動(dòng)。乙恰好有有500萬元元房地產(chǎn)閑置置并有出售意意向。一，直接購買買。設(shè)契稅稅稅率為5%，，則甲應(yīng)納契契稅=500*5%=25萬元二，合并。若若雙方采取合合并的方式，，不論是吸收收合并，還是是新設(shè)合并，，由于在合并并后乙仍然承承受原來的房房地產(chǎn)權(quán)屬，，所以合并后后的公司不需需繳納契稅。。合并后的公公司為丙公司司，增資擴(kuò)股股，丁以其房房地產(chǎn)作價(jià)300萬入股股，持有丙的的股權(quán)300萬元，此時(shí)時(shí)丙應(yīng)納契稅稅=300*5%=15萬元。若丙丙為節(jié)稅，則則可以采取企企業(yè)合并的方方式?！秶惥株P(guān)于于企業(yè)合并分分立業(yè)務(wù)有關(guān)關(guān)所得稅問題題的通知》（（國稅發(fā)【2000】119號(hào)）規(guī)規(guī)定，企業(yè)分分立包括被分分立企業(yè)將部部分或全部營營業(yè)分立轉(zhuǎn)讓讓給兩個(gè)或兩兩個(gè)以上現(xiàn)存存或新設(shè)的企業(yè)，為其股股東換取分立立企業(yè)的股權(quán)權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)產(chǎn)。分立企業(yè)支付付給被分立企企業(yè)或其股東東的交換價(jià)款中，，除分立企業(yè)業(yè)的股權(quán)以外外的非股權(quán)支支付額不高于于支付的股權(quán)權(quán)票面價(jià)值（（或支付的股本的帳面面價(jià)值）20%的，經(jīng)稅稅務(wù)機(jī)關(guān)審核核確認(rèn)，被分分立企業(yè)可不不確認(rèn)分離資資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，，不計(jì)算所得得稅。分立企企業(yè)接受被分分立企業(yè)的全全部資產(chǎn)和負(fù)負(fù)債的成本，，以被分立企業(yè)的帳面面凈值為基礎(chǔ)礎(chǔ)結(jié)轉(zhuǎn)確定，，不得按經(jīng)評(píng)評(píng)估確認(rèn)的價(jià)價(jià)值進(jìn)行調(diào)整整?！敦?cái)政部、國國稅局關(guān)于股股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)關(guān)營業(yè)稅問題題的通知》（財(cái)稅【2002】191號(hào)）文件件規(guī)定：自2003年1月月1日起，，以無形資產(chǎn)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投投資入股，與與接受投資方方利潤分配，，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的行為，不不征收營業(yè)稅稅。案例：A房地地產(chǎn)開發(fā)公司司與B投資公公司于03年年12月聯(lián)合合競拍土地，，獲得一宗土土地使用權(quán)，，價(jià)值8000萬萬元。雙方按按50%劃劃分各自歸屬屬。雙方協(xié)商商，先由A使使用50%的的土地使用權(quán)權(quán)，作為開發(fā)商業(yè)樓盤盤設(shè)施自用，，待商業(yè)樓盤盤開發(fā)完成后后，再交B開開發(fā)。由于B沒有房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，所以必須須收購A公司司股權(quán)，并以以A房地產(chǎn)開開發(fā)公司的名名義開發(fā)房地地產(chǎn)項(xiàng)目。而而在收購之時(shí)，A公司已已經(jīng)完成開發(fā)發(fā)商業(yè)設(shè)施留留歸自己使用用，不得被B收購。04年6月底，，A商業(yè)樓盤盤開發(fā)完成，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)做固定資產(chǎn)產(chǎn)6000萬萬元。6月底底，公司資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債表基本本情況如下：：資產(chǎn)1.2億，其中開發(fā)的固定定資產(chǎn)6000萬元，尚尚未開發(fā)的土土地?zé)o形資產(chǎn)產(chǎn)4000萬萬元，其他資資產(chǎn)2000萬元。公司負(fù)債1億元元，所有者權(quán)權(quán)益2000萬元，其中中注冊實(shí)收資資本1800萬元。為了了將已經(jīng)開發(fā)發(fā)完成的資產(chǎn)剝離出來來，以便B實(shí)實(shí)施對(duì)A的股股權(quán)收購，A將6000萬元的商業(yè)業(yè)資產(chǎn)分立給給現(xiàn)有的控股股公司—C公司。。A分立6000萬元資資產(chǎn)的同時(shí)，，同時(shí)分立承承擔(dān)債務(wù)5000萬元，，以凈資產(chǎn)1000萬元元全部作為C的的股權(quán)增資，，增加C的實(shí)實(shí)收資本。公公司剩余資產(chǎn)產(chǎn)6000萬萬元和負(fù)債5000萬元元后，由B按照凈資產(chǎn)產(chǎn)1000萬萬元價(jià)值收購購A全部股權(quán)權(quán)。由于被分立企企業(yè)A分離的的1000萬萬元凈資產(chǎn)，，全部用于增增加現(xiàn)有分立立企業(yè)—C的的股權(quán)，沒有取得得任何非股權(quán)權(quán)支付額。所所以符合119號(hào)文件，，可以不確認(rèn)認(rèn)A分離的6000萬元元商業(yè)樓盤資資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所所得，不計(jì)算算所得稅。由由于A將資產(chǎn)產(chǎn)全部用于投投資，與接受投投資方C參與與利潤分配配，共同承擔(dān)擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，，所以6000萬元資產(chǎn)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓也不不征收營業(yè)稅稅?！敦?cái)政部、國國稅局關(guān)于企企業(yè)改制重組組若干契稅政政策的通知》》文件規(guī)定，，企業(yè)依照法律規(guī)定、合合同約定分設(shè)設(shè)為兩個(gè)或兩兩個(gè)以上投資資主體相同的的企業(yè)，對(duì)派派生方、新設(shè)方承受原企企業(yè)土地、房房屋權(quán)屬，不不征收契稅。。按照這一規(guī)規(guī)定，只要企企業(yè)分立的公司投資主體體與被分立公公司投資主體體相同，則不不需要繳納契契稅。本例中中，盡管分立公司C是被被分立公司A的控股企業(yè)業(yè)，但兩公司司投資主體還還是不全相同同，因而需繳納契稅。若若A采取新設(shè)設(shè)分公司方式式分立，即將將新設(shè)的分公公司注冊實(shí)收收資本1000萬元，按股股份比例分給給A原股東，，則被分立公公司與分立公公司投資主體體一致，符合合稅法不征契稅稅的規(guī)定條件件。案例：A公司依照有有關(guān)法律、法法規(guī)的規(guī)定實(shí)實(shí)施關(guān)閉，B公司以200萬元的價(jià)格購買了了A的房產(chǎn)，，A將200萬元用于于償還欠C的的債務(wù)。B應(yīng)納契稅200*5%=10萬元避稅分析：B公司可以以先用200萬元購買C公司的債權(quán)權(quán)，成為A公司的債權(quán)人人，然后接受受A公司以房房產(chǎn)抵償債務(wù)務(wù)。財(cái)稅【2003】184號(hào)文件件規(guī)定，企業(yè)依照有關(guān)關(guān)法律、法規(guī)規(guī)的規(guī)定實(shí)施關(guān)閉、破破產(chǎn)后，債權(quán)權(quán)人（包括關(guān)關(guān)閉、破產(chǎn)企企業(yè)職工）承承受被關(guān)閉、破產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的土地地、房屋權(quán)屬屬以抵償債務(wù)務(wù)的，免征契契稅。因此，按此方方案實(shí)施，B可以免交契契稅。注意：《合同同法》規(guī)定，，法律法規(guī)規(guī)規(guī)定或當(dāng)事人人約定債權(quán)不不得轉(zhuǎn)讓的債權(quán)，，以及根據(jù)合合同性質(zhì)不得得轉(zhuǎn)讓的債權(quán)權(quán)不能進(jìn)行債債權(quán)轉(zhuǎn)讓，債權(quán)人人轉(zhuǎn)讓債權(quán)應(yīng)應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)務(wù)人，未經(jīng)通通知，該轉(zhuǎn)讓讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生生效力。案例：D公司司向某國有獨(dú)獨(dú)資公司購買買一幢辦公樓樓，支付價(jià)款款500萬元元。D公司應(yīng)繳納契稅稅500*4%=20萬萬元避稅分析：D公司可以以要求國有獨(dú)獨(dú)資公司以該該辦公樓作為為投資，共同同組建新公司E，并并保證國有獨(dú)獨(dú)資企業(yè)在E公司中所占占股份超過50%，然然后由D吸收合并E公司司，最后國有有獨(dú)資企業(yè)以以500萬元元的價(jià)格將股股權(quán)轉(zhuǎn)讓給D公司。財(cái)稅【2003】184號(hào)文件規(guī)定定，非公司制國有有獨(dú)資企業(yè)或或國有獨(dú)資有有限責(zé)任公司，以其其部分資產(chǎn)與與他人組建新新公司，且該該國有獨(dú)資企企業(yè)在新設(shè)公公司中所占股份超超過50%的的，對(duì)新設(shè)公公司承受該國國有獨(dú)資企業(yè)業(yè)的土地、房房屋權(quán)屬，免征契稅稅；兩個(gè)或兩個(gè)以以上的企業(yè)，，依照法律規(guī)規(guī)定、合同約約定，合并改建為一個(gè)企企業(yè)，對(duì)其合合并后的企業(yè)業(yè)承受原合并并各方的土地地、房屋權(quán)屬屬，免征契稅。說明：此方案案實(shí)際操作雖雖然較為復(fù)雜雜，但該國有有獨(dú)資公司將將轉(zhuǎn)讓辦公樓樓改為先入股再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓股權(quán)，可可免征銷售不不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅稅和土地增值值稅等相關(guān)稅稅費(fèi)。案例分析一、案例描描述合同A：丙企企與其貸款擔(dān)擔(dān)保方丁企（（有限責(zé)任公公司，增值稅稅一般納稅人人，以下簡稱稱丁企）就丁丁企因承擔(dān)連連帶保證責(zé)任任代為清償丙丙企應(yīng)付到期期銀行貸款本本息款3200萬元后依依法向丙企追追索債務(wù)一事事達(dá)成以資抵抵債協(xié)議，涉涉稅要點(diǎn)如下下：

鑒于丙丙企、丁企之之間存在反擔(dān)擔(dān)保法津關(guān)系系，雙方協(xié)議議以丙企設(shè)定定反擔(dān)保義務(wù)務(wù)的廠房及廠廠房占用土地地的使用權(quán)作作價(jià)3000萬元抵償丁丁企債務(wù)，另另200萬元元債務(wù)由丙企企以貨幣資產(chǎn)產(chǎn)償付。合合同B：內(nèi)資資企業(yè)甲（有有限責(zé)任公司司，增值稅一一般納稅人，，以下簡稱甲甲企）與內(nèi)資資企業(yè)乙（有有限責(zé)任公司司，增值稅一一般納稅人，，以下簡稱乙乙企）就甲企企將其子公司司丙（有限責(zé)責(zé)任公司，增增值稅一般納納稅人，系甲甲企上游加工工企業(yè)，以下下簡稱丙企））資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給給乙企事宜達(dá)達(dá)成協(xié)議，涉涉稅要點(diǎn)如下下：

1．丙丙企存貨中中計(jì)有原材料料、燃料、半半成品、產(chǎn)成成品共折價(jià)1170萬元元轉(zhuǎn)讓乙企；；

2．存存量固定資產(chǎn)產(chǎn)中除去用于于清償丁企債債務(wù)的廠房共共折價(jià)2000萬元轉(zhuǎn)讓讓乙企；3．存量資資產(chǎn)中無形資資產(chǎn)折價(jià)800萬元（其其中土地使用用權(quán)折價(jià)500萬元，專專利技術(shù)折價(jià)價(jià)300萬元元）轉(zhuǎn)讓乙企企；

另查明明：

1．丙丙售乙企固固定資產(chǎn)折價(jià)價(jià)中含應(yīng)征消消費(fèi)稅的小汽汽車三輛折價(jià)價(jià)23萬元（（均未高于原原值），含轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)高于賬賬面原值的設(shè)設(shè)備轉(zhuǎn)讓折價(jià)價(jià)142.5萬元（原值值140萬元元），含不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)折價(jià)600萬元；2．丙企企作為“空殼殼法人”存續(xù)續(xù)。

合同C：乙、丁雙雙方就乙方租租賃丁方名下下廠房（即A合同中丙企企抵債之廠房房）一事達(dá)成成協(xié)議，乙方方向丁方按月月支付經(jīng)營租租賃費(fèi)20萬萬元。

綜上上所述，甲、、乙、丙、丁丁四方利益主主體通過一系系列的契約行行為，完成了了以資抵債和和轉(zhuǎn)移被剝離離資產(chǎn)所有權(quán)權(quán)（公司制下下，即公司法法人財(cái)產(chǎn)權(quán)））的法律準(zhǔn)備備。但是，在在這樣一組看看似專業(yè)規(guī)范范的商事合同同約束下，甲甲企剝離資產(chǎn)產(chǎn)的稅收負(fù)擔(dān)擔(dān)卻達(dá)到了十十分嚴(yán)重的程程度。換言之之，甲企資本