【中綠廣場】二期

經(jīng)營定位和整體銷售招商思路策劃建議書

南京新惠力房地產(chǎn)投資管理有限公司二00七年三月建議書思路解析市場分析項目定位產(chǎn)品建議招商策略銷售策略合作方式新惠力優(yōu)勢1第一部分:市場分析【中綠廣場】二期

經(jīng)營定位和整體銷售招商思路策劃建議書2第一部分:市場分析宏觀市場經(jīng)濟發(fā)展迅猛，GDP突破千億元，人均GDP超過2萬元，達到2975美元

實現(xiàn)GDP1073.86億元,同比增長17.5%。其中第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值61.76億元，增長7.7%，第二產(chǎn)業(yè)增加值510.59億元，增長22.7%。第三產(chǎn)業(yè)增加值501.51億元，增長13.7%。

3城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破萬元，消費市場亮點紛呈

2006全年全市城鎮(zhèn)單位職工43.75萬人，同比增長11.3%，城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資為21889元，增長15%。到年底，全市城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額達到606.01億元，增長17.4%。全年新增限額以上批發(fā)零售企業(yè)38戶，實現(xiàn)零售額占限額以上批發(fā)零售企業(yè)零售額增量約20%。大型商業(yè)對零售市場拉動作用明顯。全年限額以上批發(fā)零售業(yè)實現(xiàn)零售額同比增長23.6%，對零售總額增長的貢獻率達到53.5%。其中，石油及制品、汽車、建筑及裝潢材料類銷售持續(xù)高速增長，同比分別增長45.9%、31.4%和31%，金銀珠寶、家具、家用電器、文化辦公用品和體育、娛樂用品消費熱勢不減，相關(guān)商品的零售額增幅達20%以上。城鄉(xiāng)市場全面旺銷。全年城市市場實現(xiàn)零售額增長18.6%，縣及縣以下農(nóng)村市場實現(xiàn)零售額增長17.1%。第一部分:市場分析

宏觀市場4城鎮(zhèn)居民消費價格穩(wěn)定，企業(yè)原材料價格漲幅回落

城鎮(zhèn)居民消費價格指數(shù)同比上漲0.9%。八大類消費價格指數(shù)呈現(xiàn)“五漲三跌”態(tài)勢。其中，以建房裝修材料和租房為主的住宅類價格指數(shù)漲幅最大，上漲3%；其次是家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)價格指數(shù)，上漲2.6%；煙酒及用品、食品、醫(yī)療保健和個人用品價格指數(shù)分別上漲1.9%、1.8%和1.5%；衣著類、交通和通訊、娛樂教育文化用品及服務(wù)價格指數(shù)呈下降態(tài)勢，比2005年分別下降1.8%、0.5%和1.9%。企業(yè)原材料購進價格指數(shù)上漲2.7%，漲幅比上年回落2.4%。工業(yè)品出廠價格指數(shù)由2005年的上漲1.3%轉(zhuǎn)為2006年下跌0.5%。

第一部分:市場分析

宏觀市場5房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持較快增長，住宅投資比重大

2006年全市房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資280.64億元，同比增長47.5%，增速比2005年提高了11.5個百分點，其中：住宅完成投資223.61億元，同比增長6.8%，高于房地產(chǎn)投資增速9.3個百分點，住宅投資占整個房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為9.7%，比上年同期上升4.8個百分點，住宅開發(fā)投資速度明顯高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資速度。

第一部分:市場分析宏觀市場6建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴張，新開工面積快速增長，竣工面積增長緩慢，商業(yè)營業(yè)用房負增長。

2006年累計完成各類房屋施工面積2487.55萬平方米，同比增長49.2%，其中：商業(yè)營業(yè)用房完成施工面積223.77萬平方米，同比增長24.8%。全年新開工面積976.94萬平方米，同比增長36.6%，其中：商業(yè)營業(yè)用房新開工面積85.26萬平方米，同比增長52.3%。

2006年全市竣工房屋面積534.54萬平方米，同比增長4.7%，其中住宅竣工面積441.59萬平方米，同比增長7.5%；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積49.15萬平方米，同比下降17.4%?？⒐し课菝娣e的增長速度和施工房屋面積的增長反差很大。

第一部分:市場分析宏觀市場7銷售市場速度放緩，期房銷售占主導(dǎo)地位

2006年全市銷售商品房面積640.92萬平方米，同比增長7.7%，其中：住宅銷售575.51萬平方米，同比增長7.8%；商業(yè)營業(yè)用房銷售38.54萬平方米，同比下降7.0%。在所有銷售面積中期房銷售527.93萬平方米，占全部銷售的82.4%。第一部分:市場分析宏觀市場8第一部分:市場分析

商業(yè)市場“市級商圈”各顯神通，以前瞻性規(guī)劃，重新劃分競爭格局三孝口四牌樓大東門商圈

百貨大樓CBD、龍圖商廈、匯通商廈為代表的。以鼓樓商廈、商之都、百貨大樓、樂普生為代表的超一流商圈。新肥大樓、工人文化宮、圣大國際、古井賽特代表。市級商圈9第一一部部分分:市市場場分分析析商業(yè)業(yè)市市場場印刷、汽車配件、電線電纜、鑄鋼鍛造、儀表等領(lǐng)域，還有科技含量較高的企業(yè)；中國樂凱膠片工業(yè)園、祥源工業(yè)園和寶業(yè)新型住宅產(chǎn)業(yè)化基地、寶供、普爾德、寶龍及世界五百強企業(yè)——百安居等。合肥海關(guān)直通式監(jiān)管點已正式啟用；共速達物流(合肥)基地項目投入使用；全國寶供合肥物流基地項目正在投資建設(shè)；安徽國際電子電器物流貿(mào)易中心開工啟建。元一時代花園、香格里拉花園、吟春苑、橘郡萬綠園、華府嘉園、惠園小區(qū)、長春都市豪庭、風(fēng)景苑、寶文國際花園、萬豪花園、香江國際花園、澳瀾寶邸花園、寶元公寓、瑞景花園、徽州人家、森海豪庭等。

工業(yè)經(jīng)濟現(xiàn)代物流專業(yè)市場房地產(chǎn)業(yè)新站商圈中綠國際服裝廣場、恒豐——家樂福廣場、沃爾瑪廣場、安徽大市場、好美家建材超市、安徽國際汽車城、白馬服裝城、七浦服裝廣場、光大國際廣場、元一時代廣場等?；A(chǔ)設(shè)施工業(yè)園區(qū)、便捷順暢的公路、鐵路網(wǎng)體系，合肥為一的一個城中開發(fā)區(qū)、試驗區(qū)。

10第一一部部分分:市市場場分分析析城市市發(fā)發(fā)展展城市市定定位位合肥肥市市政政府府已已經(jīng)經(jīng)提提出出了了工業(yè)業(yè)立立市市的戰(zhàn)戰(zhàn)略略以以及及城市市東向向戰(zhàn)戰(zhàn)略略，商商業(yè)業(yè)是是城城市市的的首首要要功功能能，，新站站商商圈圈的的潛潛力力巨巨大大。11第一一部部分分:市市場場分分析析商用用物物業(yè)業(yè)分分析析產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)分分析析隨著著外外資資連連鎖鎖商商家家的的不不斷斷涌涌入入，，近近年年有有一一些些新新型型商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)物物業(yè)業(yè)出出現(xiàn)現(xiàn)，，例例如如SHOPPINGMALL、、OUTLETSTORE(工工廠廠直直銷銷店店)、、各各類類零零售售超超市市、、特特色色商商業(yè)業(yè)街街等等，，商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的開開發(fā)發(fā)會會迅迅速速升升溫溫，，成成為為市市場場的的熱熱點點。。目目前前市市場場上上銷銷售售的的商商用用物物業(yè)業(yè)主主要要有有社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)、、商商場場鋪鋪兩兩種種。。銷售的商用物業(yè)社區(qū)商業(yè)商場鋪12銷售售價價格格分分析析名稱性質(zhì)標準單位位置業(yè)態(tài)經(jīng)營管理配置主要消費群體售價租金社區(qū)商業(yè)沿街商業(yè)50M2以上小區(qū)周邊基本生活配套自主經(jīng)營毛坯周邊居民住宅價格的兩倍與周邊物業(yè)類似商場鋪商場內(nèi)的物業(yè)5-150M2人流匯集地段專業(yè)類商品統(tǒng)一經(jīng)營管理規(guī)格高輻射范圍較大遠高于周邊商業(yè)物業(yè)遠高于周邊商業(yè)物業(yè)從以以上上對對比比分分析析，，我我們們發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)定定位位合合理理的的商商場場鋪鋪，，不不但但市市場場運運作作機機會會較較大大，，而而且且利利潤潤空空間間相相當當豐豐厚厚。。第一一部部分分:市市場場分分析析商用用物物業(yè)業(yè)分分析析13第一一部部分分:市市場場分分析析商用用物物業(yè)業(yè)分分析析銷售售情情況況商場場鋪鋪由于于量量體體大大，，客客戶戶群群分分散散，，并并且且受受招招商商、、運運營營、、管管理理影影響響大大，，銷售售時時間間普普遍遍較較長長。。社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)一般般在在住住宅宅銷銷售售時時已已同同步步推推廣廣，，具具有有較較長長的的籌籌備備期期，，充充分分累累積積了了客客戶戶，，而而且且普普遍遍體體量量較較小小，，因因此此一一旦旦推推出出，，開盤盤基基本本銷銷售售較較好好。。14第一一部部分分:市市場場分分析析商用用物物業(yè)業(yè)分分析析商場場鋪鋪的的分分割割多多采采用用為為小小面面積積方方式式，，以以低低總總價價高高單單價價的的定定價價模模式式，，結(jié)結(jié)合合售售后后包包租租的的策策略略進進行行銷銷售售。。由于于商商場場鋪鋪總總體體規(guī)規(guī)模模較較大大，，如如采采用用自自主主經(jīng)經(jīng)營營的的模模式式，，勢勢必必業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)混混亂亂、、導(dǎo)導(dǎo)致致經(jīng)經(jīng)營營管管理理困困難難，，影影響響商商場場整整體體檔檔次次，，最最終終會會使使投投資資回回報報降降低低。?？紤]慮到到以以上上問問題題，，商場場鋪鋪一一般般采采用用統(tǒng)一一經(jīng)經(jīng)營營、、管管理理的模模式式進進行行運運營營。。15第一一部部分分:市市場場分分析析項目目概概況況區(qū)域域位位置置“中中綠綠廣廣場場””二二期期項項目目位位于于合合肥肥市市新新站站區(qū)區(qū)站站前前路路和和全全椒椒路路交交匯匯處處，，緊緊鄰鄰合合肥肥火火車車站站、、汽汽車車客客運運站站；；比比鄰鄰新新站站區(qū)區(qū)勝勝利利路路核核心心商商圈圈。?！爸芯G廣場”二期16第一一部部分分:市市場場分分析析項目目概概況況項目目物物業(yè)業(yè)情情況況項目目樓樓層層數(shù)數(shù)：：地地上上4層層，，地地下下1層層；；建筑筑面面積積（（根根據(jù)據(jù)目目前前報報建建規(guī)規(guī)劃劃圖圖紙紙粗粗略略測測算算））：：總面面積積：：49380.36㎡㎡；；四層層：：10034.28㎡㎡；；三層層：：10034.28㎡㎡；；二層層：：10034.28㎡㎡；；一層層：：9865.92㎡㎡負一一層層：：9411.6㎡㎡。。建筑筑主主體體純純框框架架結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，柱柱網(wǎng)網(wǎng)間間距距8.4m，，各各樓樓層層高高度度：：負負一一層層4.8m；；一一層層5.1m；；二二層層、、三三層層、、四四層層4.8m。。17第一一部部分分:市市場場分分析析項目目評評判判SWOT分分析析項目有較大的廣場，便于停車，容易匯聚人流；項目是商場式設(shè)計，擁有扶梯、垂直電梯、大面積中庭，為項目的發(fā)展預(yù)留了市場空間；項目規(guī)模較大，便于營造大的規(guī)模市場；優(yōu)勢該項目的建筑形態(tài)為地下一層、地上四層，整體樓層為五層，每層面積僅近10000平方米，共攤面積過多；周邊商業(yè)競爭較激勵，同質(zhì)化較嚴重；項目處在商業(yè)街的末端，人流到達量減少；一期項目的市場影響不好，需要時間來調(diào)整；劣勢18第一部分:市市場分析項目評判SWOT分析析尚有多個項目正在建造、招商，潛在威脅大；最近政府有物權(quán)法出臺、銀行加息，增加投資門檻，影響本項目銷售速度

；威脅主題型商業(yè)作為新的商業(yè)模式，以其專業(yè)化、主題化引起了市場普遍關(guān)注，而且從經(jīng)營效果來看，租金確實比周邊商業(yè)高些，便于開發(fā)商獲取利潤；機會19第一部分:市市場分析小結(jié)為了使的投資資過熱的房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展更更為穩(wěn)健和均均衡，國家進進行宏觀調(diào)整整，并收緊銀銀根、加息、、限制風(fēng)險高高的銷售方式式、抑制投資資等，這些均均有可能致使使經(jīng)濟發(fā)展步步伐放緩，甚甚至?xí)绊懙降讲糠挚蛻敉锻顿Y信心；合肥作為內(nèi)陸陸城市的腹地地已成為國內(nèi)內(nèi)的焦點，眾眾多外資零售售企業(yè)紛紛進進軍內(nèi)地，主主題商場、體體驗式購物等等新型商業(yè)紛紛紛亮相，商商業(yè)格局將重重新洗牌；區(qū)域以傳統(tǒng)批批發(fā)集貿(mào)商業(yè)業(yè)形態(tài)為主，，商業(yè)體量大大，購物環(huán)境境包裝差，商商業(yè)業(yè)態(tài)無新新意，又受到到市級商圈夾夾擊，租金市市場持續(xù)低迷迷；20【中綠廣場】二期經(jīng)營定位和整整體銷售招商商思路策劃建建議書第二部分:產(chǎn)產(chǎn)品定位21第二部分:產(chǎn)產(chǎn)品定位定位目標捕捉最具潛力力的消費群體體探索最稀缺的的市場空白引領(lǐng)最現(xiàn)代的的消費模式打造最炙手的的商業(yè)舞臺創(chuàng)造最大的可可行利潤空間間22第二部分:項項目定位區(qū)域經(jīng)濟概要要√區(qū)域內(nèi)新建建火車站、汽汽車站早已投投入運營，成成為目前合肥肥市主要交通通樞紐，物流流優(yōu)勢明顯，帶帶來大量商旅客流；同時，市內(nèi)內(nèi)多條公交干線匯集集于此，公共交通發(fā)發(fā)達；√歷經(jīng)數(shù)年發(fā)發(fā)展，目前該該區(qū)域已經(jīng)發(fā)發(fā)展成為傳統(tǒng)統(tǒng)服裝批發(fā)集集貿(mào)市場集中中地區(qū)，經(jīng)營營趨于成熟，同同時政府有意意將該區(qū)域引引導(dǎo)規(guī)劃為“服飾批發(fā)一一條街”。已經(jīng)營及正正在開發(fā)的商業(yè)業(yè)物業(yè)有：安安徽大市場、、白馬服裝市市場、光大鞋鞋城、中綠廣廣場服飾廣場、浙江商貿(mào)貿(mào)城（家紡城城）等；√比鄰合肥市市新興的勝利利路商圈，勝勝利路核心商商圈以目前正正在運營的元元一時代廣場場（Shoppingmall）為為節(jié)點，商圈圈內(nèi)溫莎杰座座、UTown金色地帶帶等在建商業(yè)業(yè)裙樓將在年底投入入運營。同時時商業(yè)巨頭沃沃爾瑪已選址址在溫莎杰座座裙房商場內(nèi)內(nèi)，區(qū)域檔次將得到進一一步提升，大大大提高區(qū)域域商圈環(huán)境，，吸引大量的的零售消費客群群；√數(shù)家已建、、在建的住宅宅、商住項目目給區(qū)域內(nèi)帶帶來了大量的的常駐人群。。中環(huán)國際寫寫字樓及五星級級的元一希爾爾頓國際大酒酒店等高端商商業(yè)物業(yè)的建建設(shè)，為商圈圈增添更強的人氣，同時時大量公司職職員一類的白領(lǐng)階級消費費客群的進入，給商商圈帶來了時時尚潮流一族的消消費群體；23第二部分:項項目定位項目物業(yè)評析析√物業(yè)整體結(jié)結(jié)構(gòu)規(guī)整，商商業(yè)物業(yè)標準準框架柱網(wǎng)間間距、層高設(shè)設(shè)計，內(nèi)部環(huán)環(huán)境寬闊，設(shè)備用房、物物業(yè)用房預(yù)留留區(qū)域擺放合合理，有利于后期單單元商鋪分割割；√每層1萬平平方米的商業(yè)業(yè)面積，超大大規(guī)模，產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)應(yīng)，提高物業(yè)商商業(yè)凝聚力；；√下沉式中庭庭設(shè)計，提高高了物業(yè)整體商業(yè)業(yè)價值，而且有利于于提升物業(yè)整體購物環(huán)境，中庭與立體體交通設(shè)施結(jié)結(jié)合，整個商商場融為一體體，使消費者者感受舒適購購物境的同時，有效效的引導(dǎo)消費費人流動線。。24第二部分:項項目定位項目定位依托資源優(yōu)勢勢，經(jīng)營成為為集展示、倉儲、、物流功能于一體的的，以批發(fā)為主的，同時滿足足大眾消費者者日常零售需需求的，擬購購物中心環(huán)境境的——服裝專業(yè)批發(fā)發(fā)市場，打造安徽地區(qū)區(qū)服裝專業(yè)批批發(fā)市場航母母！在服裝專專業(yè)批發(fā)市場場行業(yè)中，建立“中綠””品牌！25第二部分:項項目定位定位闡述項目定位√展示、倉儲儲、物流功能能于一體項目物業(yè)整體體設(shè)計規(guī)劃合合理，可以滿滿足后期經(jīng)營營時多種經(jīng)營營功能——商商品展示、貨貨物倉儲、集中中物流等功能能對物業(yè)場地地硬件的要求求，同時多功功能的經(jīng)營定定位可促進商商業(yè)物業(yè)的發(fā)展展；√批發(fā)物流為為主項目緊鄰合肥肥市火車站、、汽運站，批批發(fā)市場依托托物流優(yōu)勢，，形成商品集集散中心，經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)的設(shè)定定主要以批發(fā)發(fā)為主；√滿足大眾消消費者日常零零售需求項目比鄰的勝勝利路商圈在在未來幾年內(nèi)內(nèi)的發(fā)展，將將會給項目帶帶來巨大的零零售消費群體，因此依托托此市場資源源，項目經(jīng)營營業(yè)態(tài)兼顧零零售，滿足大大眾消費需求求，最終為項目帶來更多多商機；26第二部分:項項目定位定位闡述項目定位√擬購物中心環(huán)環(huán)境對于未來項目目周邊龐大的的零售消費群群體，由于其其年齡、收入入、消費觀念念等因素，白領(lǐng)（辦辦公室職員））將是這個群群體中的中堅堅力量，因此此，項目從經(jīng)經(jīng)營產(chǎn)品到購物環(huán)環(huán)境，應(yīng)當當盡可能的滿滿足這部分人人群的需求，，這樣才能有有效地占有這部分消費市市場；√服裝專業(yè)批發(fā)發(fā)市場新站區(qū)的服裝裝批發(fā)市場經(jīng)經(jīng)過長期的自自發(fā)性的發(fā)展展，在經(jīng)濟環(huán)環(huán)境的促使下下，特有的區(qū)域經(jīng)濟濟發(fā)展日漸成成熟，目前政政府也已向發(fā)發(fā)展特色性經(jīng)經(jīng)濟進行規(guī)劃劃引導(dǎo)，著力打造造合肥市乃至至安徽省的特特色“服飾批批發(fā)一條街””；項目位于于此區(qū)域核心地段，必必將發(fā)展成為為該區(qū)域的核核心商業(yè)項目目——最具特特色的服裝專專業(yè)批發(fā)市場；27第二部分:項項目定位定位闡述項目定位√安徽地區(qū)服裝裝批發(fā)市場航航母項目應(yīng)當樹立立立足合肥市市場，發(fā)展成成為安徽地區(qū)區(qū)知名的服裝裝專業(yè)市場?。≌享椖抠Y源，樹立市市場特色，憑憑借項目規(guī)模模，打造“航航母”級別的的市場規(guī)模；；√建立“中綠””品牌通過二期項目目的開發(fā)，發(fā)發(fā)展商應(yīng)當確確立遠期的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略，建建立“中綠””品牌，以品品牌營銷為最終終發(fā)展戰(zhàn)略方方向！28【中綠廣場】二期經(jīng)營定位和整整體銷售招商商思路策劃建建議書第三部分:產(chǎn)產(chǎn)品建議29第三部分:產(chǎn)產(chǎn)品建議建筑元素建筑外部建議議√外裝飾及其材材料應(yīng)當能夠夠反映出商家家的經(jīng)營理念念。外立面利利用石材與玻玻璃相集合，通過面與與線條的結(jié)合合，展現(xiàn)現(xiàn)代代建筑風(fēng)格，，營造時尚氣氣氛，同時外外立面的長線條修飾，可可以凸現(xiàn)建筑筑的外觀氣勢勢，顯得建筑筑更加高大寬寬廣?！炭陀贸隹谠O(shè)置置合理醒目。。√借助外立面標標志、廣告塔塔等元素，使使顧客能夠從從遠處就可看看到商場，提提高可視性。。30第三部分:產(chǎn)產(chǎn)品建議建筑元素建筑內(nèi)部建議議商場的發(fā)展趨趨勢正在從““向顧客展示、、銷售商品的的場所”轉(zhuǎn)向“吸引顧客關(guān)注注商品，有利利于促進商品品銷售”商品營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略、情景體體驗式消費。?！虉鰧?dǎo)視建建議商場內(nèi)部裝修修時，通過裝裝修材料、色彩、、格局的差異化設(shè)計計，將不同的的業(yè)種區(qū)域區(qū)區(qū)分開來，配配合商場內(nèi)VI導(dǎo)示系統(tǒng)統(tǒng)，加強商場內(nèi)內(nèi)部購物環(huán)境境導(dǎo)示機能，，使購物者順順利的找到目目標商品。31第三部分:產(chǎn)產(chǎn)品建議建筑元素※商鋪分割建建議利用目前物業(yè)業(yè)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計，設(shè)定“單元商鋪””，“單元商鋪鋪”開間4.2米，進深3米，有效控制場場內(nèi)公攤面積積，提高商鋪鋪建筑面積的的實際使用率率。同時，大大開間設(shè)計，，有利于商商戶進行產(chǎn)品品陳列展示。。建筑內(nèi)部建議議單元商鋪單元商鋪單元商鋪單元商鋪單元商鋪單元商鋪單元商鋪單元商鋪通道通道商鋪分割示意意32第三部分:產(chǎn)產(chǎn)品建議建筑元素※商場內(nèi)部廣廣告位設(shè)計規(guī)規(guī)劃利用商場中庭庭、通道、休休息區(qū)等公共共區(qū)域，規(guī)劃劃合理、統(tǒng)一一的廣告展示示位、櫥窗等等，一方面有有利于廣告位位的管理；同同時，在展示示廣告信息的的同時，提高高商場購物環(huán)環(huán)境。建筑內(nèi)部建議議33第三部分:產(chǎn)產(chǎn)品建議建筑元素※商場內(nèi)部動動線規(guī)劃有效利用建筑筑中庭設(shè)計，，以中庭為中中心，主人流流交通動線規(guī)規(guī)劃為放射狀狀，內(nèi)部動線線以環(huán)狀設(shè)計計為主，將商商鋪分割為若若干組團，有有效的疏導(dǎo)人人流，使每一一個特商鋪都都成為消費者者能夠到達的的“旺鋪”。。同時，大面面積的商鋪組組團解決了商商戶對大面積積經(jīng)營場地的的需求。建筑筑內(nèi)內(nèi)部部建建議議中庭動線規(guī)劃示意主人流交通動線內(nèi)部人流交通動線商鋪組團34【中綠綠廣廣場場】二二期期經(jīng)營營定定位位和和整整體體銷銷售售招招商商思思路路策策劃劃建建議議書書第四四部部分分:招招商商策策略略35第四四部部分分:招招商商策策略略商業(yè)業(yè)主主題題定定位位經(jīng)營營業(yè)業(yè)種種規(guī)規(guī)劃劃招商商對對象象招商商策策略略招商商步步驟驟推廣廣策策略略推廣廣費費用用預(yù)預(yù)算算計計劃劃36住宅宅地地產(chǎn)產(chǎn)可可以以被被視視為為直直銷銷，，開開發(fā)發(fā)商商可可以以自自己己分分析析市市場場，，產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位，，甚甚至至可可以以直直接接對對購購房房者者銷銷售售。。商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的開開發(fā)發(fā)則則更更類類似似于于傳傳銷銷，，需需專專業(yè)業(yè)的的團團隊隊（（機機構(gòu)構(gòu)））介介入入前前期期招招商商與與后后期期的的管管理理，，目目標標是是通通過過招招商商與與運運營營的的成成功功運運作作，，最大大限限度度的的提提升升物物業(yè)業(yè)價價值值！因因此此開開發(fā)發(fā)商商主主要要的的目目標標如如何何確確立立招招商商策策略略以以及及后后期期運運營營管管理理模模式式。。第四四部部分分:招招商商策策略略37第四四部部分分:招招商商策策略略商業(yè)業(yè)主主題題定定位位隨著著商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展，，商商業(yè)業(yè)項項目目競競爭爭日日益益激激烈烈，，如如何何在在眾眾多多的的同同質(zhì)質(zhì)類類物物業(yè)業(yè)中中脫脫穎穎而而出出，，怎怎樣樣通通過過特特色色經(jīng)經(jīng)營營，，吸吸引引廣廣大大的的消消費費客客群群，，營營造造一一個個富富有有商商機機的的賣賣場場？？主主題題定定位位是是賣賣場場尋尋求求差差異異化化，，突突出出資資源源優(yōu)優(yōu)勢勢的的根根本本途途徑徑。。商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目的的主主題題特特色色定定位位基基本本上上把把握握兩兩個個要要點點：：商業(yè)業(yè)文文化化主主題題商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營主主題題38第四四部部分分:招招商商策策略略商業(yè)業(yè)主主題題定定位位文化化主主題題，，是是商商業(yè)業(yè)項項目目的的靈靈魂魂，，是是商商業(yè)業(yè)項項目目最最具具特特色色的的地地方方，，是與與同同質(zhì)質(zhì)物物業(yè)業(yè)差異異化化的的核核心心精精神神。通過過商商業(yè)業(yè)文文化化的的確確立立，，使使商商業(yè)業(yè)項項目目產(chǎn)產(chǎn)生生活活力力，，提升升商商業(yè)業(yè)“向向心心力力””，，產(chǎn)生生強強烈烈的的磁磁場場效效應(yīng)應(yīng)，，吸吸引引著著與與此此共共鳴鳴的的消消費費者者。。39第四四部部分分:招招商商策策略略商業(yè)業(yè)主主題題定定位位該項項目目商商業(yè)業(yè)市市場場的的前前景景以以及及潛潛在在的的零零售售消消費費市市場場OFFICE職職員員（辦辦公公室室職職員員））。。他們們的的思思想想與與時時代代發(fā)發(fā)展展同同步步，，具備新潮、、前衛(wèi)衛(wèi)、時時尚的消費費觀念念。同時，，區(qū)域域周邊邊物業(yè)業(yè)經(jīng)營營方式式傳統(tǒng)統(tǒng)，場場地環(huán)環(huán)境落落后，，大多數(shù)數(shù)還都都是傳傳統(tǒng)的的集貿(mào)批批發(fā)市市場形態(tài)。。市場差異文化40第四部部分:招商商策略略商業(yè)主主題定定位項目商商業(yè)文文化的的主題題定位位就是是：時尚———modern“時尚尚文化化”是是最被被廣泛泛關(guān)注注的，，通過過該文文化的的確立立，使使項目目在周周邊物物業(yè)中中倍受受關(guān)注注，樹樹立鮮鮮明的的文化化特色色，強強化差差異性性。耀眼的的時尚都市的的焦點41第四部部分:招商商策略略商業(yè)主主題定定位商業(yè)文文化主主題的的項目目的靈魂，那經(jīng)營營主題題就是是項目目實體，經(jīng)營主主題是是項目目自身身實力力的展展現(xiàn)。。經(jīng)營主主題的的確立立，為為項目目的發(fā)發(fā)展添添加了了“集群群效應(yīng)應(yīng)”，使商家家聚集集于此此。42第四部部分:招商商策略略商業(yè)主主題定定位項目商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營主主體定定位：：商業(yè)中中心———town強勢的的經(jīng)營營主題題定位位，為為項目目提供供了更更廣闊闊的發(fā)發(fā)展空空間，，引導(dǎo)導(dǎo)項目目規(guī)模模發(fā)展展。規(guī)模=強強勢勢=強強““市””43第四部部分:招商商策略略商業(yè)主主題定定位無論是是“向向心力力”，，還是是“集集群效效應(yīng)””，商商業(yè)項項目成成功的的關(guān)鍵鍵在于于二者者的有有機結(jié)結(jié)合，，形成成適合合項目目主題題定位位。本項目目的商商業(yè)主主題定定位為為：時尚之之都———moderntown44第四部部分:招商商策略略商業(yè)主主題定定位這里是是合肥肥最具具規(guī)模模、最最具特特色的的服飾飾批發(fā)發(fā)市場場這里是是服裝裝之城城，服服裝批批發(fā)集集散地地這里是是時尚尚之城城，感感受最最舒適適的購購物環(huán)環(huán)境這里展展示的的不僅僅僅是是服裝裝，還還有最最時尚尚、最最前沿沿的文文化這里流流通的的不僅僅僅是是一件件件商商品，，更是是時尚尚文化化的傳傳播……45第四部部分:招商商策略略經(jīng)營業(yè)業(yè)種規(guī)規(guī)劃B1F：時尚運運動廣廣場運動品品牌服服飾、、休閑閑品牌牌服飾飾、韓韓流服服飾、、牛仔仔服飾飾、新新品展展示中中心（（利用用中庭庭廣場場設(shè)置置）1F：：品牌直直銷show各品牌牌服飾飾廠家家直銷銷中心心（時時裝、、休閑閑裝、、西裝裝、裙裙褲））2F：：淑女潮潮流館館外貿(mào)品品牌服服飾、、流行行少女女裝、、休閑閑少淑淑女服服飾、、時尚尚少淑淑女服服飾、、內(nèi)衣衣3F：：紳士名名品館館紳士西西服、、商務(wù)務(wù)休閑閑服、、男士士精品品配件件、名名牌襯襯衫、、領(lǐng)帶帶、西西褲4F：：都會時時尚館館反季傾傾銷賣賣場、、羽絨絨服、、針織織服飾飾、兒兒童服服飾、、快快餐店店、顧顧客休休息區(qū)區(qū)、兒兒童游游樂場場、服服飾修修改處處中綠廣廣場二二期46第四部部分:招商商策略略經(jīng)營業(yè)業(yè)種規(guī)規(guī)劃負一層層經(jīng)營營業(yè)種種規(guī)劃劃規(guī)劃主主題：：時尚運運動廣廣場規(guī)劃業(yè)業(yè)種：：運動品品牌服服飾、、休閑閑品牌牌服飾飾、韓韓流服服飾、、牛仔服服飾、、新品展展示中中心（（利用用中庭庭廣場場設(shè)置置）規(guī)劃設(shè)設(shè)想：：利用中中庭廣廣場，，設(shè)置置新品品展示示中心心，為為商家家發(fā)布布不同同季節(jié)節(jié)新品品服飾飾；同同時制制造商商場活活動熱熱點，，積聚聚人氣氣。（（中庭庭為商商業(yè)物物業(yè)的的核心心結(jié)構(gòu)構(gòu)之一一，它它是商商業(yè)物物業(yè)的的人流流動線線聚集集中心心點，，即站站在中中庭可可以看看到物物業(yè)內(nèi)內(nèi)所有有商鋪鋪。））47第四部部分:招商商策略略經(jīng)營業(yè)業(yè)種規(guī)規(guī)劃負一層層經(jīng)營營業(yè)種種規(guī)劃劃建議品品牌商商家：：北美風(fēng)風(fēng)休閑閑服飾飾堡獅龍龍東方駱駱駝湯尼威威爾TJB海東澳士邦邦長潤48第四部部分:招商商策略略經(jīng)營業(yè)業(yè)種規(guī)規(guī)劃一層經(jīng)經(jīng)營業(yè)業(yè)種規(guī)規(guī)則規(guī)劃主主題：：品牌直直銷show規(guī)劃業(yè)業(yè)種：：各品牌牌服飾飾廠家家直銷銷中心心（時時裝、、休閑閑裝、、西裝裝、裙裙褲））規(guī)劃設(shè)設(shè)想：：引進時時尚服服飾品品牌生生產(chǎn)廠廠家，，設(shè)立立廠家家直銷銷中心心，作作為廠廠家展展示服服飾商商品中中心，，及物物流批批發(fā)中中心，，同時時也是是項目目整體體品質(zhì)質(zhì)展現(xiàn)現(xiàn)的重重要區(qū)區(qū)域。。49第四部部分:招商商策略略經(jīng)營業(yè)業(yè)種規(guī)規(guī)劃一層經(jīng)經(jīng)營業(yè)業(yè)種規(guī)規(guī)劃建議品品牌商商家：：百先得得卡洛佳佳美爾雅雅富紳琴曼虎豹順美七匹狼狼50第四部部分:招商商策略略經(jīng)營業(yè)業(yè)種規(guī)規(guī)劃二層經(jīng)經(jīng)營業(yè)業(yè)種規(guī)規(guī)劃規(guī)劃主主題：：淑女潮潮流館館規(guī)劃業(yè)業(yè)種：：外貿(mào)品品牌服服飾、、流行行少女女裝、、休閑閑少淑淑女服服飾、、時尚尚少淑淑女服服飾、、內(nèi)衣規(guī)劃設(shè)設(shè)想：：外貿(mào)品品牌服服飾的的引入入，提提升項項目時時尚品品味，，是項項目時時尚文文化的的集中中展現(xiàn)現(xiàn)區(qū)域域，也也是人人流聚聚集停停留的的重要要區(qū)域域。51第四部部分:招商商策略略經(jīng)營業(yè)業(yè)種規(guī)規(guī)劃二層經(jīng)經(jīng)營業(yè)業(yè)種規(guī)規(guī)劃建議品品牌商商家：：艾格啄木鳥鳥千百惠惠蜜雪雪兒兒歌莉婭馬天奴犁人坊淑女屋52第四部分:招招商策略經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃劃三層經(jīng)營業(yè)種種規(guī)劃規(guī)劃主題：紳士名品館規(guī)劃業(yè)種：紳士西服、商商務(wù)休閑服、、男士精品配配件、名牌襯襯衫、領(lǐng)帶、、西褲規(guī)劃設(shè)想：細分市場，將將男士商品集集中展示，提提高項目物業(yè)業(yè)檔次。53第四部分:招招商策略經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃劃三層經(jīng)營業(yè)種種規(guī)劃建議品牌商家家：巴貝九牧王紅豆斯得亞新郎希努爾柏朗奴馬斯圖喬夫54第四部分:招招商策略經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃劃四層經(jīng)營業(yè)種種規(guī)劃規(guī)劃主題：都會時尚館規(guī)劃業(yè)種：反季傾銷賣場場、羽絨服、、針織服飾、兒童服飾、快快餐店、顧顧客休息區(qū)、、兒童游樂場場、服飾修改改處規(guī)劃設(shè)想：將羽絨服、針針織等季節(jié)性性商品放置一一層，減小客客流變化帶來來的影響。同同時利用反季季傾銷賣場、、休息區(qū)、兒兒童游樂場等等，拉動人流流；快餐店的的設(shè)置，即可可滿足商場內(nèi)內(nèi)部工作人員員與商戶用餐餐，也可對外外開發(fā)，使項項目實現(xiàn)多元元化業(yè)態(tài)經(jīng)營營，滿足客戶戶多方需求。。55第四部分:招招商策略經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃劃四層經(jīng)營業(yè)種種規(guī)劃建議品牌商家家：波司登龍達飛康威鴨鴨小豬班納叮當貓億羊純蒙開麗56第四部分:招招商策略招商對象以自己經(jīng)營為為前提，零售售或批發(fā)國內(nèi)內(nèi)外生產(chǎn)的有有產(chǎn)地、商標標、名稱的商商品。直接從事產(chǎn)品品生產(chǎn)及經(jīng)銷銷的具有自己己品牌的廠商商和客戶。經(jīng)營非自有品品牌且數(shù)量大大的商戶，年年銷售額高的的。57第四部分:招招商策略招商對象大型品牌服裝裝生產(chǎn)廠及總總代理商外貿(mào)服飾商貿(mào)貿(mào)公司大型專業(yè)服裝裝批發(fā)商貿(mào)公公司拓展安徽市場場的服裝生產(chǎn)產(chǎn)廠商和經(jīng)銷銷商……58第四部分:招招商策略招商對象戰(zhàn)略合作伙伴伴我們搭建商業(yè)業(yè)與地產(chǎn)之間間的橋梁……59第四部分:招招商策略招商策略有針對性的對對周邊各商城城、購物中心心、步行街和和其他沿街店店鋪的經(jīng)營環(huán)環(huán)境和政策進進行調(diào)查（如如聯(lián)營扣率，，租金、管理理費、其他費費用等），拿拿出詳盡的真真實的調(diào)研報報告討論、決決策，制定合理的招商政政策（包括租金、、業(yè)種布局劃劃分（初步））、優(yōu)惠政策策、物業(yè)經(jīng)營營管理政策等等）；從分利用“頭羊效應(yīng)””，招商前期提提供特殊的優(yōu)優(yōu)惠政策，吸吸引一部分具具有較高影響響力的品牌商商家、經(jīng)營戶戶先期入場簽簽約，通過““頭羊”的號號召力，宣傳傳項目的競爭爭優(yōu)勢和潛在在的經(jīng)濟價值值，對其他的的觀望商戶造造成一種“奇奇貨可居”的的心理情緒；；60第四部分:招招商策略招商策略項目招商要突突破區(qū)域市場場局限，“走出去”，利用各種信信息渠道、行行業(yè)聯(lián)盟、行行業(yè)活動，適適時開展外地地招商，拓展展目標經(jīng)營客客戶群體；通過對簽約商商品品種資源源和商戶資源源整合，影響響其他的商戶戶，對已簽約約的商戶提供供特殊的優(yōu)惠惠措施，以激激勵他們帶動動其他商戶的的入駐，制造造口碑效應(yīng)；成立商業(yè)管理理公司，規(guī)劃劃項目后期運運營管理、服服務(wù)、包裝、、推廣等項目目內(nèi)容，在軟軟環(huán)境上面提提供后續(xù)經(jīng)營營保證，增強強商戶進場信信心，以“管”促““招”；61第四部分:招招商策略招商策略分階段依據(jù)招招商的戰(zhàn)果，，對商城的招招商政策進行行微量調(diào)整，，控制招商節(jié)節(jié)奏，給市場場造成一種商商鋪“供少于求””的局面；招商與銷售同同步的招、銷銷控制管理及及協(xié)調(diào)，在正正式的招商工工作啟動之后后，明暗封銷銷，配合招商商，即立即公公開地表明停停止對項目的的銷售，開發(fā)發(fā)商換為招商商和經(jīng)營管理理，增強投資資者信心；在在招商的過程程中，全力進進行以租促銷、以租帶（待））售、租售聯(lián)動。62第四部分:招招商策略招商步驟第一階段：準準備期（項目目工程開工前前）對項目周邊市市場進行詳盡盡的市場調(diào)查查，確定招商商主題、策略略及其優(yōu)惠政政策；招商場地的落落實，招商人人員的確定，，以及相關(guān)培培訓(xùn)；招商場地可考考慮與銷售部部門共同使用用，在銷售中中心規(guī)劃出特特定區(qū)域，為為招商工作提提供展示、洽洽談、辦公場場所，節(jié)省營營銷費用，同同時，全面與與銷售配合，，在現(xiàn)場共同同營造熱烈氣氣氛；招商人員，根根據(jù)項目招商商工作和策略略，人員配備備上考慮現(xiàn)場場3名招商代代表和1名招招商主管，負負責(zé)合肥本地地的招商工作作，同時配備備3名外阜招招商專員，開開展異地招商商；相關(guān)招商資料料、道具的準準備，宣傳物物料的設(shè)計、、制作；合同類：租賃賃合同、托管管經(jīng)營合同、、委托租賃協(xié)協(xié)議、委托租租賃合同等表格類：來訪訪商戶登記表表、交款通知知書、預(yù)約登登記表等宣傳品：招商商手冊、樓書書、宣傳海報報、看板、樓樓層商鋪平面面圖、租控圖圖等經(jīng)營管理文件件：《業(yè)主（（商戶）公約約》、《商戶戶手冊》63第四部分:招招商策略招商步驟第二階段：蓄蓄水期（項目目工程開工至至項目主體建建設(shè)完畢）項目各項招商商宣傳推廣活活動；項目推介會、、招商政策解解析會、商管管公司掛牌、、商戶代表團團考察……目標客戶積累累；異地招商工作作的推展；通過電話、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、信函等等溝通工具，，開展異地招招商聯(lián)系工作作，確定有效效商家目標，，進行商業(yè)公關(guān)；；聯(lián)合異地行業(yè)業(yè)協(xié)會、專業(yè)業(yè)媒體，異地地舉辦項目招招商推介會；；管理公司組建建以及規(guī)劃后后期管理；制定管理公司司商業(yè)服務(wù)內(nèi)內(nèi)容、物業(yè)管管理服務(wù)內(nèi)容容、商場廣告告包裝、推廣廣方案、物業(yè)業(yè)管理費征收方案案……64第四部分:招招商策略招商步驟第三階段：招招商期（項目目內(nèi)、外部裝裝修設(shè)備安裝裝至交付）啟動招商開盤盤儀式，正式式接受商戶簽簽約；根據(jù)前期目標標客戶的積累累情況，制定定合理的租控控部署、確定定選鋪方案，，調(diào)整業(yè)種規(guī)規(guī)劃布局；知名品牌商家家簽約儀式………商戶簽約的工工作持續(xù)；第四階段：盤盤點期（項目目交付至商場場開業(yè)）系統(tǒng)總結(jié)招商商工作，時時時對招商工作作進行補充；；業(yè)種布局劃分分的最終確定定，局部租賃賃商鋪調(diào)整………陸續(xù)發(fā)出入駐駐通知書，籌籌備商戶入駐駐裝修，迎接接開業(yè)。開業(yè)活動策劃劃、組織、實實施……65第四部分:招招商策略推廣策略推廣訴求主題題商業(yè)業(yè)主主題題文文化化“時時尚尚””作作為為項項目目商商業(yè)業(yè)文文化化主主題題定定位位，，是是項項目目招招商商推推廣廣的的核核心心之之一一。?！皶r時尚尚””是是商商場場經(jīng)經(jīng)營營品品牌牌的的定定位位，，一一方方面面突突出出了了經(jīng)經(jīng)營營環(huán)環(huán)境境的的品品味味，，加加以以推推廣廣，，為為項項目目后后期期運運營營管管理理做做前前期期宣宣傳傳鋪鋪墊墊，，吸吸引引目目標標消消費費群群體體。。另一一方方面面體體現(xiàn)現(xiàn)了了經(jīng)經(jīng)營營商商品品的的特特色色，，給給經(jīng)經(jīng)營營戶戶確確立立經(jīng)經(jīng)營營主主題題方方向向，，與與項項目目保保持持共共同同的的發(fā)發(fā)展展目目標標。。66第四四部部分分:招招商商策策略略推廣廣策策略略推廣廣訴訴求求主主題題商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營環(huán)環(huán)境境“商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營環(huán)環(huán)境境””包包括括項項目目物物業(yè)業(yè)的的基基本本狀狀況況、、交交通通位位置置、、內(nèi)內(nèi)部部裝裝修修標標準準、、設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備、、鋪鋪位位大大小小等等硬硬件件情情況況，，以以及及租租金金標標準準、、管管理理費費標標準準、、優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策等等招招商商條條件件，，準準確確地地將將這這些些信信息息向向目目標標客客戶戶傳傳播播，，有有效效地地提提高高目目標標客客戶戶對對項項目目的的認認知知度度。。67第四四部部分分:招招商商策策略略推廣廣策策略略推廣廣主主題題建建議議賣場場？？市市場場？？戰(zhàn)戰(zhàn)場場？？這里里是是我我的的主場場！68第四四部部分分:招招商商策策略略推廣廣策策略略文案案解解析析賣場場項目目最最根根本本的的商商業(yè)業(yè)功功能能，，商商品品流流通通的的場場所所市場場項目目商商業(yè)業(yè)定定位位，，專專業(yè)業(yè)市市場場，，專專業(yè)業(yè)服服裝裝批批發(fā)發(fā)市市場場戰(zhàn)場場俗語語：：““商商場場如如戰(zhàn)戰(zhàn)場場””，，項項目目所所在在區(qū)區(qū)域域的的競競爭爭環(huán)環(huán)境境主場場項目目的的優(yōu)優(yōu)勢勢體體現(xiàn)現(xiàn)，，為為商商戶戶提提供供最最理理想想的的經(jīng)經(jīng)營營環(huán)環(huán)境境69第四四部部分分:招招商商策策略略推廣廣策策略略階段段推推廣廣主主題題建建議議一流流的的規(guī)劃劃，一一流流的的設(shè)計計，一一流流的的管理理中綠綠邀邀您您共共創(chuàng)創(chuàng)輝煌煌明明天天??！文案案解解析析：：商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃，，物物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)計計，，后后期期運運營營管管理理，，從從這這三三方方面面展展現(xiàn)現(xiàn)項項目目整整體體硬硬件件設(shè)設(shè)施施規(guī)規(guī)模模、、軟軟件件管管理理水水平平，，建建立立推推廣廣主主題題的的““賣賣場場””優(yōu)優(yōu)勢勢，，為為經(jīng)經(jīng)營營戶戶提提供供保保障障，，增增強強進進場場信信心心，，同同時時，，為為投投資資小小業(yè)業(yè)主主展展現(xiàn)現(xiàn)良良好好的的商商業(yè)業(yè)前前景景，，樹樹立立投投資資價價值值。。70第四四部部分分:招招商商策策略略推廣廣策策略略階段段推推廣廣主主題題建建議議浪漫漫滿滿都都，，美美麗麗盛盛事事中綠綠廣廣場場裝裝點點您您亮麗麗人人生生??！文案案解解析析：：“浪浪漫漫””、、““美美麗麗””揭揭示示出出了了項項目目的的商商業(yè)業(yè)主主題題定定位位————時時尚尚??！準準確確的的““市市場場””定定位位，，帶帶來來了了新新的的商商業(yè)業(yè)契契機機，，突突顯顯了了項項目目的的獨獨特特優(yōu)優(yōu)勢勢；；““滿滿都都””、、““盛盛事事””、、裝裝點點一一生生的的服服飾飾產(chǎn)產(chǎn)品品，，展展現(xiàn)現(xiàn)了了““市市場場””規(guī)規(guī)模模。。在在商商業(yè)業(yè)愿愿景景規(guī)規(guī)劃劃的的展展望望的的同同時時，，也也吸吸引引了了目目標標消消費費群群體體的的目目光光。。71第四四部部分分:招招商商策策略略推廣廣策策略略階段段推推廣廣主主題題建建議議廠家家的的第二二倉庫庫、、第一一展廳廳文案案解解析析：：針對對目目標標客客戶戶，，設(shè)設(shè)立立宣宣傳傳推推廣廣主主題題。。品品牌牌服服飾飾生生產(chǎn)產(chǎn)廠廠家家是是項項目目商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃““品品牌牌直直銷銷show””的的核核心心目目標標客客戶戶，，此此主主題題語語為為目目標標客客戶戶展展示示了了項項目目的的規(guī)規(guī)模模，，在在中中綠綠廣廣場場，，可可以以滿滿足足廠廠家家商商品品倉倉儲儲、、流流通通的的需需求求；；同同時時，，中中綠綠廣廣場場還還具具備備了了商商品品展展示示的的功功能能，，為為廠廠家家提提供供了了滿滿足足從從物物流流倉倉儲儲到到商商品品展展示示流流通通過過程程的的全全面面商商業(yè)業(yè)活活動動場場所所。。集集倉倉儲儲、、物物流流、、展展示示等等多多功功能能于于一一體體，，這這正正是是中中綠綠廣廣場場經(jīng)經(jīng)營營定定位位的的核核心心！！72第四部分:招商策略略推廣策略推廣渠道及及形式招商信息發(fā)發(fā)布的主要要渠道：報報紙、電視視、戶外廣廣告牌、項項目施工外外圍裝飾、、招商手冊冊、ＤＭ宣宣傳資料、、網(wǎng)絡(luò)等。。通過相關(guān)渠渠道，將項項目招商信信息以平面面廣告、新新聞等形式式發(fā)布出去去。開展招招商推廣SP活動———項目招商推推介會，定期組織織目標客戶戶，集中開開展項目開開展統(tǒng)一的的商業(yè)推廣廣活動。73第四部分:招商策略略推廣策略推廣渠道及及形式突破區(qū)域環(huán)環(huán)境的限制制，招商推推廣工作應(yīng)應(yīng)當有目的的的擴展范范圍，利用用直銷推廣廣方式，招招商人員主主動出擊，，開展異地招商活活動。有目的的拜拜訪異地服服裝生產(chǎn)、、經(jīng)銷企業(yè)業(yè)，以及聯(lián)聯(lián)合異地相相關(guān)行業(yè)協(xié)協(xié)會，開展展項目招商商推介會等等等，擴大大項目招商商范圍，提提高招商質(zhì)質(zhì)量。74第四部分:招商策略略推廣費用預(yù)預(yù)算及計劃劃根據(jù)項目招招商整體思思路、策略略的執(zhí)行，，以及廣告告成本運作作，預(yù)測整整體廣告費費用約為3個月的項目目招商租金金。作為專業(yè)的的服裝批發(fā)發(fā)市場，應(yīng)應(yīng)當借助行行業(yè)專業(yè)媒媒體的信息息渠道、以以及小范圍圍的SP推推介活動，，有的放矢矢，提高廣廣告效果。。75【中綠廣場】二期經(jīng)營定位和和整體銷售售招商思路路策劃建議議書第五部分:營銷策略略76第五部分:營銷策略略促“商””銷““鋪”策策略；目標客戶定定位銷售策略略銷售周期期價格策略略77第五部分分:營銷銷策略促“商””銷““鋪”策策略商業(yè)物業(yè)業(yè)的價值值核心在在于“商業(yè)””，物業(yè)升值值的空間間完全取取決于“商業(yè)””價值的拉拉動。商業(yè)物業(yè)業(yè)營銷成成功，往往往取決決于招商商策略成成功制定定、實施施。通過對商業(yè)資源源的整合合，創(chuàng)建項目目商業(yè)價價值、提提高商業(yè)業(yè)價值，，從而拉拉動物業(yè)業(yè)升值。。通過對招商、運運營、管管理等體系的的運作，，將規(guī)劃的的項目商商業(yè)價值值展現(xiàn)出出來，避免商業(yè)業(yè)物業(yè)“零價值值”，保證物物業(yè)升值值空間。。78第五部分分:營銷銷策略目標客戶戶定位專業(yè)批發(fā)發(fā)市場有有著特定定物業(yè)經(jīng)經(jīng)營環(huán)境境，由于于批發(fā)物物流行業(yè)業(yè)流動性性較高，，受經(jīng)濟濟環(huán)境影影響較大大，商戶戶的穩(wěn)定定性較其其他類別別商場、、街鋪以以及購物物中心中中的經(jīng)營營商戶有有所差異異。從目前大大多數(shù)專專業(yè)批發(fā)發(fā)市場物物業(yè)經(jīng)營營情況可可以看出出，有很很大一部部分商戶戶使用物物業(yè)的途途經(jīng)是通通過租賃賃，同時時也有相相當一部部分商戶戶是直接接購置物物業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)，永久久使用。。因此，專專業(yè)批發(fā)發(fā)市場物物業(yè)購置置的客戶戶主要有有兩大群群體：小業(yè)主，購置物物業(yè)進行行物業(yè)經(jīng)經(jīng)營活動動，將物物業(yè)轉(zhuǎn)租租其他商商戶，獲獲取租賃賃收益，，屬投資資行為；；自營戶，購置物物業(yè)，在在物業(yè)中中自主從從事商業(yè)業(yè)經(jīng)營活活動，一一方面降降低物業(yè)業(yè)經(jīng)營市市場變動動，給經(jīng)經(jīng)營成本本帶來影影響；同同時，通通貨持有有物業(yè)升升值，獲獲取物業(yè)業(yè)價值收收益。79第五部分分:營銷銷策略目標客戶戶定位目標客戶戶群體定定位小業(yè)主經(jīng)營戶以進行物物業(yè)經(jīng)營營活動為為主的投投資客戶戶群體難以用商商業(yè)規(guī)劃劃、管理理要求對對其購置置物業(yè)位位置限定定關(guān)注物業(yè)業(yè)升值空空間、租租金收益益等物業(yè)經(jīng)營營的投機機行為，，利于促促進物業(yè)業(yè)投資市市場繁榮榮購買物業(yè)業(yè)，在其其中自行行進行商商業(yè)活動動受商業(yè)規(guī)規(guī)劃、管管理要求求影響較較大關(guān)注項目目商業(yè)規(guī)規(guī)劃前景景，以及及后期商商業(yè)經(jīng)營營管理政政策穩(wěn)定的商商業(yè)活動動，有助助于項目目商業(yè)價價值提升升80第五部分分:營銷銷策略銷售策略略指導(dǎo)思想想：一個中心心,兩個個基本點點基本點一一一個中心心基本點二二以銷售為為中心回籠資金金，緩解解開發(fā)壓壓力，旺旺銷局面面給投資資市場帶帶來更多多信心堅持以促促進招商商為基本本促進招商商，繁榮榮市場，，提高商商業(yè)價值值，從而而帶動銷銷售堅持以利利于后期期商業(yè)管管理為基基本為后期商商業(yè)管理理創(chuàng)造穩(wěn)穩(wěn)定局面面，優(yōu)化化商業(yè)環(huán)環(huán)境，提提升物業(yè)業(yè)價值81第五部分分:營銷銷策略銷售策略略核心策略略：招、、銷、管管，和諧諧三步曲曲銷售售管理理招商商為小業(yè)主主創(chuàng)造更高的投投資回報報提升物業(yè)業(yè)價值增強經(jīng)營營戶投資資信心科學(xué)的商商業(yè)管理理政策提高招商商效率最大限度度的滿足足小業(yè)主、、經(jīng)營戶戶的共同同利益提供有力力的資金金保障整合商業(yè)業(yè)資源利于規(guī)劃劃管理策略建議議：開發(fā)商對對招、銷銷、管進進行統(tǒng)籌籌管理；；招控、銷銷控統(tǒng)一一協(xié)調(diào)管管理；招商、銷銷售工作作節(jié)奏控控制，以以招促銷、以租租帶（待待）銷；；租銷聯(lián)動動，相互互帶動；；熱銷局面面，刺激激更多經(jīng)經(jīng)營戶投投資欲望望，形成招銷銷兩旺的的局面；；充分利用用商業(yè)規(guī)規(guī)劃管理理機制，，統(tǒng)一協(xié)協(xié)調(diào)招商、、銷售工工作；82體驗式營營銷變被動接接受，為為主動體體驗，提提高目標標客戶對對物業(yè)的的認知度度蓄水開洪洪策略積累目標標客戶，，集中開開盤銷售售，營造造旺鋪熱熱銷局面面乘勝追擊擊策略把握熱銷銷局面，，利用各各種策略略，激勵勵更多目目標客戶戶充分展示示策略挖掘項目目優(yōu)勢資資源，通通過各種種途徑，，各種手手段，傳傳遞給目目標客戶戶板塊聯(lián)動動策略各銷售目目標市場場板塊聯(lián)聯(lián)動，以以外逼內(nèi)內(nèi)，以內(nèi)內(nèi)引外第五部分分:營銷銷策略銷售策略略鋪面劃分分策略大開間，，小進深深，組合合成為若若干組團團形象展示示策略樹品牌，，展細節(jié)節(jié)，提升升形象內(nèi)內(nèi)涵商家調(diào)整整策略注品牌，，重實力力，提升升商場商商業(yè)競爭爭實力租售聯(lián)動動策略招商開局局，以““商”旺旺“鋪””，銷售售進取，，拓展客客源，招招銷兩旺旺83第五部分分:營銷銷策略銷售周期期銷售階段持續(xù)時間（月）銷售目標（%）銷售任務(wù)（㎡）引導(dǎo)期3------內(nèi)部認購期2------外地引爆期45%---本地引爆期540%---強銷期330%---持銷期420%---清盤期35%---總計24100%---84第五部分分:營銷銷策略銷售周期期銷售周期期與招商商步驟時時間節(jié)點點配合安安排：招商步驟驟銷售周期期第一階段段準備期第二階段段蓄水期第三階段段招商期第四階階段盤點期期項目工工程啟啟動項目奠奠基活活動商管公公司掛掛牌儀儀式項目主主體工工程建建造完完成招商開開盤SP活活動項目交交付項目試試營業(yè)業(yè)項目開開業(yè)開業(yè)慶慶典引導(dǎo)期期銷售中中心啟啟動3個月月本地引引爆期期招商工工作取取得初初步成成果銷售預(yù)預(yù)定啟啟動銷售開開盤SP活活動5個月月內(nèi)部認認購期期啟動銷銷售預(yù)預(yù)訂機機制有有效控控制意意向客客戶2個月月境外引引爆期期隨外阜阜招商商工作作展開開一同同啟動動重點吸吸引外外阜投投資客客戶4個月月強銷期期3個月月持銷期4個月月清盤期3個月月85第五部部分:營銷銷策略略價格策策略銷售價價格制制定原原則：：商業(yè)物物業(yè)銷銷售價價格相相對住住宅物物業(yè)較較高，，因此此投資資壓力力也比比住宅宅大，，但投投資客客戶也也希望望投資資商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)，得得到更更高的的投資資回報報率。。因此銷銷售價價格制制定的的原則則應(yīng)該該盡量量減小客客戶的的投資資壓力力，同時時，在在良好好招商商、運運營、、管理理體系系運作作下，，為客客戶獲獲取更更高的的投資資回報報率。?？刂仆锻顿Y壓壓力的的首要要控制制物業(yè)業(yè)投資資總價價。降降低投投資總總價可可以通通過減小單單元商商鋪面面積來控制制，同同時可可以適適當提高銷銷售單單價，最終終使投投資總總價保保持在在一定定的范范圍之之內(nèi)，，使投投資客客戶輕輕松接接受。。86商鋪定定價原原則———一一鋪一一價◆人人流入入口處處商鋪鋪銷售售單價價最高高；◆中庭庭四周周商鋪鋪銷售售單價價較高高；◆沿主主要通通道兩兩側(cè)的的商鋪鋪銷售售單價價較高高；◆轉(zhuǎn)角角門面面的商商鋪價價格較較高；；◆通通道末末端的的商鋪鋪銷售售單價價最低低；第五部部分:營銷銷策略略價格策策略87【