卓越世紀城前期策劃案

深圳市同致行物業(yè)顧問有限公司總論部分總論部分寫字樓部分公寓部分酒店部分商業(yè)部分報告思路與結構項目分析項目思考項目定位營銷策略123本項目作為中心區(qū)規(guī)模最大的房地產項目之一，對整個中心區(qū)功能升級、舊城改造，以及卓越集團的品牌價值起深遠的影響；本項目操作難度大，對資金要求高。需要準確的定位和市場預見性、合理的開發(fā)節(jié)奏以及科學的營銷方式。對項目的理解本項目由寫字樓、商業(yè)、公寓、酒店四種不同的物業(yè)形態(tài)組成，為中心區(qū)唯一的大型復合型的都市綜合體項目；1我們的思考四個地塊相互獨立，優(yōu)劣不一，如何解決統(tǒng)一性問題，尤其是商業(yè)部分如何揚長避短，實現(xiàn)價值最大化與可持續(xù)經(jīng)營？各業(yè)態(tài)的市場特征和價值規(guī)律不一，如何平衡各業(yè)態(tài)之間的矛盾和沖突？如何根據(jù)需求科學規(guī)劃設計方案，在挖掘本項目最佳價值點的同時，降低整個項目的開發(fā)成本，增強競爭力？如何平衡短期資金回收與利潤最大化的矛盾？核心問題的界定如何科學規(guī)劃本項目各業(yè)態(tài)的組合定位，使其既能有效規(guī)避未來市場風險，又能打造差異化的核心競爭力？12345項目的核心問題2我們的思考解決問題的思路3我們的思考153246在深入研究市場的基礎上建立分析模型，尋求最優(yōu)化綜合體開發(fā)模式平衡在風險較小化與利潤最大化之間的矛盾，制訂科學的開發(fā)戰(zhàn)略以及市場定位結合同致行多年對商業(yè)地產的策劃經(jīng)驗，深入分析地塊價值，結合不同業(yè)態(tài)的價值規(guī)律，對總體規(guī)劃及設計提出最優(yōu)化的建議結合市場及開發(fā)戰(zhàn)略，制訂最佳的開發(fā)節(jié)奏及推售節(jié)奏，實現(xiàn)最佳的投資收益功能互補，降低配套成本，提升競爭力改造價值觀，提升客戶價值的同時，降低開發(fā)成本報告思路與結構項目分析項目思考項目定位營銷策略中心區(qū)現(xiàn)狀與格局

1中心區(qū)規(guī)劃★卓越世紀城寫字樓規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃住宅規(guī)劃深圳的政治、經(jīng)濟、文化、旅游中心▼麗思卡爾頓▼香格里拉▼喜來頓▼卓越酒店▼馬可孛羅▼景軒酒店▼卓越世紀城酒店酒店規(guī)劃234開發(fā)初具規(guī)模，區(qū)域價值在未來三年尚有較大提升空間；寫字樓投資市場興旺，大型企業(yè)比例偏低，價格與價值存在一定背離；區(qū)域商業(yè)前景看好，但3年內商業(yè)氛圍仍處于培育階段；住宅供給嚴重不足，價格上漲趨勢明顯，存在較大市場機遇；12中心區(qū)格局5深圳高星級商務酒店最為密集，同時也是最有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。商務務格格局局★卓越越世世紀紀城城供求求階階段段性性及及結結構構性性失失衡衡明明顯顯，，區(qū)區(qū)域域商商務務價價值值未未充充分分挖挖掘掘，，導導致致與與價價格格存存在在一一定定背背離離，，前前景景看看好好；；投資資市市場場興興旺旺，，但但價價格格敏敏感感性性較較高高，，其其份份額額在在2007年將將逐逐漸漸走走低低；；隨著著加加入入WTO保護護期期的的結結束束，，國國際際國國內內實實力力客客戶戶購購買買比比例例將將明明顯顯提提高高；；2007年年以以后后市市場場將將趨趨向向平平穩(wěn)穩(wěn)，，基基本本實實現(xiàn)現(xiàn)供供求求平平衡衡。。商業(yè)業(yè)格格局局★卓越越世世紀紀城城由于于缺缺乏乏大大型型商商業(yè)業(yè)體體的的帶帶動動，，中中心心區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)呈呈點點狀狀零零散散分分布布，，業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)單單一一，，人人氣氣難難以以聚聚集集，，租租售售市市場場表表現(xiàn)現(xiàn)冷冷淡淡，，整整體體空空置置率率超超過過30％；；隨著著區(qū)區(qū)域域開開發(fā)發(fā)的的不不斷斷成成熟熟，，商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)將將進進一一步步豐豐富富和和完完善善，，大大型型購購物物中中心心、、百百貨貨商商場場、、超超市市、、專專業(yè)業(yè)店店陸陸續(xù)續(xù)進進駐駐中中心心區(qū)區(qū)，，太太平平洋洋百百貨貨、、家家樂樂福福、、華華納納影影院院等等國國際際一一線線品品牌牌強強勢勢進進駐駐，，商商圈圈地地位位和和影影響響力力提提高高；；區(qū)域域商商業(yè)業(yè)前前景景看看好好，，但但3年內內商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍仍仍將將處處于于培培育育階階段段；；發(fā)展展商商整整體體持持有有或或引引進進國國際際投投資資基基金金將將成成為為中中心心區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)主主流流開開發(fā)發(fā)模模式式。。住宅宅格格局局★卓越越世世紀紀城城目前前中中心心區(qū)區(qū)住住宅宅開開發(fā)發(fā)僅僅限限金金地地崗崗廈廈改改造造片片區(qū)區(qū)，，隨隨著著區(qū)區(qū)域域國國際際化化程程度度的的提提高高及及商商務務氛氛圍圍的的日日益益濃濃厚厚，，對對住住宅宅的的需需求求量量將將大大大大提提高高；；受供供給給不不足足的的影影響響，，價價格格上上漲漲趨趨勢勢明明顯顯，，存存在在較較大大利利潤潤空空間間；；居家家型型住住宅宅開開發(fā)發(fā)已已基基本本結結束束，，商商務務配配套套型型公公寓寓將將成成為為中中心心區(qū)區(qū)未未來來需需求求及及開開發(fā)發(fā)熱熱點點。。酒店格格局★卓越世世紀城城▼麗思卡爾頓▼香格里拉▼喜來頓▼卓越酒店▼馬可孛羅▼景軒酒店▼卓越世紀城酒店隨著進進駐片片區(qū)實實力企企業(yè)的的增多多，酒酒店客客房供供不應應求的的矛盾盾越來來越突突出，，南山山及羅羅湖分分流了了大部部分中中高端端及高高端商商務客客戶；；中心區(qū)區(qū)將成成為深深圳高高星級級商務務酒店店最為為密集集，同同時也也是最最有發(fā)發(fā)展?jié)摑摿Φ牡膮^(qū)域域。項目區(qū)區(qū)位卓越世世紀城城位于中中心南南區(qū)CBD中心軸軸線以以東，，國際際會展展中心心正東東面，，地理理位置置十分分優(yōu)越越。東：海田路路南：福華四四路西：金田路路北：福華三三路區(qū)位概況分析榮超項目新世界中心金中環(huán)財富大廈大中華時代廣場卓越世紀城周邊環(huán)境相對混雜位處中心區(qū)西南角，展示性不足受天橋等因素影響，交通組織欠佳景觀資源相對薄弱現(xiàn)代國際榮超經(jīng)貿中心時代廣場二期嘉里項目星河發(fā)展中心項目機會與與價值...……1機會點寫字樓中心區(qū)戰(zhàn)略略地位的提提升將有力力促進寫字字樓價值的的實現(xiàn),高端市場供供求趨于平平衡，中端端和中高端端處于供應應空白點商業(yè)市級商圈逐逐步形成，，商業(yè)價值值凸現(xiàn)，高高檔和中高高檔綜合商商業(yè)、主題化特色色商業(yè)存在在較大市場場機會酒店五星級酒店店競爭異常常激烈，四四星級酒店店存在較大大機會住宅高檔商務公公寓及國際際公寓將是是中心區(qū)未未來的稀缺缺產品234城市綜合體體，提升項項目品牌價價值和市場場整合力，，滿足多元元市場需求求300米超高層物物業(yè)提升項項目的整體體形象和價價值大規(guī)模商業(yè)業(yè)配套如能能科學定位位，將有利利于提升整整個項目的的開發(fā)價值值公寓既填補補了商務居居住的市場場空白，又又強化了國國際化的形形象氣質12價值點5酒店功能對對寫字樓和和公寓的價價值提升作作用明顯難點與矛盾盾點234超高層寫字字樓存在一一定的銷售售壓力，需需重點突破破四個地塊相相對獨立，，如不突破破傳統(tǒng)思維維，將嚴重重影響商業(yè)業(yè)價值項目規(guī)模大大，功能多多，容易給給市場造成成形象識別別的混亂開發(fā)周期長長，市場不不確定因素素多，存存在一定的的市場風險險11難點沖突沖突沖突2矛盾點人流沖突裙樓商業(yè)公寓寫字樓中高端寫字字樓高端寫字樓樓檔次沖突矛盾點沖突沖突沖突公寓矛盾點形象沖突沖突沖突沖突商務人士居家人士購物人士報告思路與與結構項目分析項目思考項目定位營銷策略總體開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略——打造深圳標標志性的都都市綜合體體他是深圳最最具特色的的建筑集群群之一他是深圳最最具影響力力的都市綜綜合體之一一他是卓越品品牌影響力力的真正升升華總體戰(zhàn)略定定位關于戰(zhàn)略目目標的思考考……以銷售和資資金回籠為為第一目標標？以樹立品牌牌和形象為為第一目標標？品牌與銷售售速度兩者者都要……？我們的戰(zhàn)略略目標？√“集”——各項目目同時動工工，形成規(guī)規(guī)模效應；；多業(yè)態(tài)整整體推廣，，以規(guī)?；秃匣鰪娖放婆朴绊懥秃褪袌稣虾狭?，實現(xiàn)現(xiàn)價值的最最大化；“散”——結合開開發(fā)戰(zhàn)略和和市場需求求的，分階階段分步驟驟逐步推向向市場，價價值不斷走走高，實現(xiàn)現(xiàn)利潤最大大化。集為大，散散為活如何實現(xiàn)戰(zhàn)戰(zhàn)略目標……以300米寫字樓作作為形象支支點，撬動動整個項目目價值；“什么樣的的客戶決定定了什么樣樣的價值””，通過引引進寫字樓樓和商業(yè)優(yōu)優(yōu)質客戶提升升整體價值值；以主題化和和特色化的的差異化形形象氣質，，增加項目目附加值。。如何實現(xiàn)戰(zhàn)戰(zhàn)略目標……山不在高，，有仙則名名水不在深，，有龍則靈靈開發(fā)模式1開發(fā)模式模式1均衡開發(fā)模式Complex=office（辦公）+shopping（商業(yè)）+hotel（酒店）+apartment公寓+……

都市綜合體體開發(fā)的四四種模式模式2以寫字樓為主導的開發(fā)模式Complex=office（主）+hotel+shopping+apartment+……模式3以酒店為主導的開發(fā)模式Complex=hotel（主）

+office+shopping+apartment+……模式4以商業(yè)為為主導的開發(fā)模式Complex=shopping（主）+hotel+office+apartment+……案例（香港港太古廣場場）模式1：各項功能能均衡發(fā)展展位于香港及及九龍(荃灣)兩條地鐵線線的交匯點點甲級寫字樓樓+頂級購物中中心+五星級酒店店+頂級酒店式式公寓定位為——香港最頂級級的綜合體體物業(yè)案例（廣州州中信廣場場）定位為——廣州最頂級級的超高層層寫字樓超高層寫字字樓+公寓+小型購物商商場位于廣州南南北向的城城市新中軸軸線上/南向天河體體育中心及及珠江新城城區(qū)/北靠廣州火火車東站、、港穗直通通火車站及及地鐵2號線總站模式2：以寫字樓樓為核心功功能模式3：以酒店為為核心功能能案例（上海海商城）五星級酒店店+豪華公寓+寫字樓+商場定位為——上海頂級國國際化綜合合體"citywithinacity"上海商城位位于南京西西路，是成成熟的商務務、酒店區(qū)區(qū)域。總建建筑面積18.5萬平方米。。由一個五五星級酒店店、擁有472間豪華公寓寓、國際水水準的辦公公大樓、25000平方米世界界知名品牌牌的購物商商場、以及及其它各種種設施組成成。案例（深圳圳華潤中心心）25萬M2的購物中心心和步行街街，2座甲級寫字字樓，3座酒店式公公寓，一座座超五星級級凱悅酒店店，總建筑筑面積48萬平方米。。模式4：以商業(yè)為為核心功能能開發(fā)模式符合總體開開發(fā)戰(zhàn)略，，從整體上上提升項目目的競爭力力，且市場場風險小以寫字樓為為主導將增增大市場競競爭風險，，同時難以以打造差異異化競爭優(yōu)優(yōu)勢酒店為還建建物業(yè)，且且規(guī)模有限限，檔次相相對不高，，不可能成成為項目開開發(fā)的主導導3.6萬㎡的體量量不足以支支撐整個項項目以酒店為主導的開發(fā)模式以商業(yè)為為主導的開發(fā)模式以寫字樓為主導的開發(fā)模式均衡開發(fā)模式總體規(guī)劃建建議234300米超高層物物業(yè)樹立項項目及區(qū)域域價值標桿桿，帶動項項目整體價價值提升還建物業(yè)集集中規(guī)劃于于B地塊，并在在定位及檔檔次上與自自有物業(yè)形形成差異寫字樓集中中規(guī)劃于商商務開發(fā)價價值最高的的A和C地塊，定位位上體現(xiàn)差差異商業(yè)集中規(guī)規(guī)劃于A和C地塊，同時時在業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃及結構構設計上做做整體考慮慮15D地塊功能規(guī)規(guī)劃相對單單一，周邊邊干擾最小小，利于公公寓價值的的提升1地塊價值挖挖掘經(jīng)濟指標地塊名西地塊建筑容積率15建筑面積商業(yè)面積16000平米建筑高度或層數(shù)裙樓3層，塔樓300米辦公、旅館面積178013.6平米紅線要求及總體布局建筑退線要求：東側≥3米，南側≥4.5米，西側≥6米，北側≥5米地塊中間布置一條平行于福華三路的小區(qū)路，車道寬7.5米，人行道各3米西北、西南角各布置一棟塔樓，可通過二層連廊與相鄰建筑連接小區(qū)路以南布置總面積不小于1500平米的廣場，與東側廣場形成整體沿中心七路和廣場周圍設置連續(xù)騎樓，騎樓凈寬大于3.5米，凈高大于4.5米機動車停車位900個2總體規(guī)劃布布局地塊名東地塊建筑容積率8建筑面積商業(yè)面積20000平米建筑高度或層數(shù)裙樓3層，塔樓120米辦公、旅館面積117871.52平米紅線要求及總體布局建筑退線要求：東側≥3米，南側≥4.5米，西側≥6米，北側≥5米地塊中間布置一條平行于福華三路的小區(qū)路，車道寬7.5米，人行道各3米東北、東南角各布置一棟塔樓，可通過二層連廊與相鄰建筑連接小區(qū)路以南布置總面積不小于1500平米的廣場，與西側廣場形成整體沿中心七路和廣場周圍設置連續(xù)騎樓，騎樓凈寬大于3.5米，凈高大于4.5米機動車停車位650個經(jīng)濟指標總體規(guī)劃布布局總體規(guī)劃布布局宗地價值解解析A地塊形象展示及及開發(fā)價值值最高的地地塊，功能能上考慮盈盈利性最佳佳的物業(yè)形形態(tài)——寫字樓和商商業(yè)。總體規(guī)劃布布局宗地價值解解析B地塊受立交橋和和缺乏展示示面等因素素的影響，，其開發(fā)價價值最小，，10萬㎡還建部分可可集中規(guī)劃劃?？傮w規(guī)劃布布局宗地價值解解析C地塊定位上與A地塊形成有有效補充，，依附于A地塊并實現(xiàn)現(xiàn)其價值的的最大化延延伸——適合開發(fā)寫寫字樓和商商業(yè)，同時時強化商業(yè)業(yè)部分與A地塊的整體體性?？傮w規(guī)劃布布局宗地價值解解析D地塊形象展示和和人流組織織較差，寫寫字樓及商商業(yè)開發(fā)價價值相對較較弱，由于于周邊干擾擾因素最少少，適合開開發(fā)高檔次次公寓，依依托于A、B、C地塊實現(xiàn)價價值最大化化。A地塊(超高層甲級寫字樓)——高度274.3米（通過增加構筑物達到300米）——標準層2000㎡——層高4.1米（設網(wǎng)絡地板）——中央空調B地塊(寫字樓、公寓、酒店聯(lián)體)——高度212.6米——標準層1800㎡——層高：寫字樓3.8米、公寓3.3米、酒店3.5米——中央空調C地塊(高層甲級寫字樓)——高度97.9米——標準層1800㎡——層高3.7米——中央空調D地塊(頂級國際公寓)——高度95米——標準層1600㎡——層高3.3米——分體空調總體規(guī)劃布布局總體規(guī)劃布布局地塊名稱A地塊建筑面積辦公115200㎡共計129200㎡商業(yè)14000㎡建筑層數(shù)地下3層共計地下3層地上65層裙樓3層寫字樓58層避難層4層標準層指標地下5500㎡共計145700㎡裙樓一層4000㎡二、三層5000㎡塔樓2000㎡建筑高度地下5m地下15m15m地上裙樓6.5m/5m裙樓16.5m274.3m塔樓4.1m塔樓237.8m避難層5m避難層20m車位地上25個共計475個地下450個總體規(guī)劃布布局3層裙樓28層寫字樓14層公寓9層酒店客房房地塊名稱B地塊建筑面積寫字樓50000㎡共計102000㎡（2000平米商業(yè)非還建面積）公寓25000㎡酒店25000㎡商業(yè)2000㎡（臨街）建筑層數(shù)地下3層共計地下3層地上57層裙樓3層寫字樓28層公寓14層酒店9層避難層3層標準層指標地下5000㎡共計117000㎡裙樓3000㎡寫字樓1800㎡公寓1800㎡酒店1800㎡建筑高度地下5m地下15m15m地上裙樓6.5m、5m裙樓16.5m212.6m寫字樓3.8m寫字樓106.4m公寓3.3m公寓46.2m酒店3.5m酒店31.5m避難層4m避難層12m車位地上25個共計425個地下400個總體規(guī)劃布布局地塊名稱C地塊建筑面積辦公39600㎡共計56600㎡商業(yè)17000㎡建筑層數(shù)地下3層共計地下3層地上25層裙樓3層塔樓22層標準層指標地下4000㎡共計68600㎡裙樓一層5000㎡二、三層6000㎡塔樓1800㎡建筑高度地下5m地下15m15m地上裙樓6.5m/5m裙樓16.5m97.9m塔樓3.7m塔樓81.4m車位地上25個共計350個地下325個總體規(guī)劃布布局地塊名稱D地塊建筑面積公寓39585.12㎡共計44085.12㎡商業(yè)3000㎡會所1500㎡建筑層數(shù)地下3層共計地下3層地上27層裙樓1層會所1層塔樓25層標準層指標地下4000㎡共計56085.12㎡裙樓3500㎡塔樓1600㎡建筑高度地下5m地下15m15m地上裙樓6.5m裙樓6.5m95m會所6m會所6m塔樓3.3m塔樓82.5m車位地上25個共計300個地下275個地塊建筑面積㎡辦公面積㎡商業(yè)面積㎡公寓面積㎡酒店面積㎡高度m標準層面積㎡標準層高m車位空調A地塊12920011520014000————274.320004.1475中央空調B地塊1020005000020002500025000212.618003.3/3.5/3.8425中央空調C地塊566003960017000————97.918003.7350中央空調D地塊44085.1——300039585.12——9516003.3300分戶空調合計331885.122048003600064585.1225000——————1650——總體規(guī)劃布布局項目各指標標匯總統(tǒng)計計總體形象定定位——CBD國際商務旗旗艦突出核心價價值突出規(guī)模效效應突出功能復復合型商業(yè)單獨定定位，規(guī)避避矛盾點1總體形象定定位突破方向2案名推介卓越中央廣廣場釋由：金融業(yè)為深深圳的三大大支柱產業(yè)業(yè)之一，，具有良好好的發(fā)展空空間；“國際金融融中心”擁擁有較高的的認知度和和美譽度，，對物業(yè)的的品質和形象有較強強的支撐；；環(huán)球金融中中心備選：報告思路與與結構項目分析項目思考項目定位營銷策略總體營銷策策略品牌策略1中心區(qū)最高中心區(qū)檔次最全中心區(qū)功能最全中心區(qū)規(guī)模最大一個真正的城市運營商必須通過持持續(xù)的品牌牌滲透和形形象宣傳，，與市場進進行長期的的交流（包包括：社會會責任、文文化、理念念、品味、、服務、營營銷……）），才能實實現(xiàn)項目價價值最大化化。品牌策策略之長期期思維維價值觀觀創(chuàng)新新形象創(chuàng)創(chuàng)新服務創(chuàng)創(chuàng)新營銷創(chuàng)創(chuàng)新品牌策策略之創(chuàng)新新思維維2推盤節(jié)節(jié)奏都市綜綜合體體推盤盤模式式模式一一形象主主導模模式模式二二資金主主導模模式模式三三資金+形象模模式都市綜綜合體體推盤盤模式式一高端寫寫字樓樓國際公公寓+中高端端寫字字樓商業(yè)形象主主導模模式推盤節(jié)節(jié)奏推盤節(jié)節(jié)奏都市綜綜合體體推盤盤模式式二國際公公寓中高端端寫字字樓高端寫寫字樓樓商業(yè)資金主主導模模式推盤節(jié)節(jié)奏都市綜綜合體體推盤盤模式式三中高端端寫字字樓高端寫寫字樓樓+國際公公寓商業(yè)資金+形象模式推盤節(jié)節(jié)奏綜合體體推盤盤模式式三為為項目目的最最佳選選擇中高端端寫字字樓(C地塊)高端寫寫字樓樓+國際公公寓（A/D地塊））商業(yè)資金+形象模式由于項項目是是整體體開發(fā)發(fā)，結結合工工程進進度，，C地塊100米寫字字樓先先行入入市并并迅速速實現(xiàn)現(xiàn)銷售售，在100米寫字字樓銷銷售中中期開開始國國際公公寓和和300米寫字字樓高高端客客戶的的招租租，100米寫字字樓銷銷售尾尾盤開開始300米寫字字樓銷銷售，，裙樓樓沿街街商業(yè)業(yè)在300米寫字字樓銷銷售的的中后后期銷銷售。。商業(yè)業(yè)主力力店招招商工工作從從項目目規(guī)劃劃設計計時即即開始始。年08年07年國際公公寓100米寫字字樓09年10年營銷工工作組組織商業(yè)銷銷售300米寫字字樓商業(yè)招招商寫字樓部分總論部部分寫字樓樓部分分公寓部部分酒店部部分商業(yè)部部分報告思思路與與結構構客戶解解讀市場掃掃描項目定定位宏觀市市場分分析1歷年銷銷售分分析2006年上半半年累累積銷銷售16.93萬平米米，同同比上上漲21.10%。預計計全年年銷售售面積積可突突破30萬平米米。0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0019971998199920002001200220032004199632.33200528.4928.8822.0615.0212.1911.0117.9419.4927.152006上半年年16.93２月銷售售面積積010000200003000050000五月六月十月十一月十二月四月11556一月二月三月2005-20064594687484029052717388181948923746297356000005年第四四季度度集中中入市市面積積達50多萬平平米，，導致致05年底銷銷售出出現(xiàn)井井噴現(xiàn)現(xiàn)象，，并延延續(xù)至至06年一月月；受受春節(jié)節(jié)及各各樓盤盤低區(qū)區(qū)放量量基本本結束束的影影響，，2月份銷銷售勢勢頭回回落，，在供供求兩兩方面面因素素的推推動下下，銷銷售轉轉入下下一輪輪上升升通道道。3價格分分析2006上半年年寫字字樓成成交均均價14259元/平米，，同比比上漲漲22.3%；受新新盤入入市的的影響響，第第二季季度成成交均均價有有所回回落。。05000100002000015000銷售價價格1Q2Q3Q4Q1Q2Q2005-2006117541155912012138851495313771走勢預預測02040608010019961997199819992000200120022003200420052006銷售面面積32.2328.8822.0615.0212.1911.0117.9419.4927.1528.4935批準預預售面面積88.572428.7326.5412.343.3223.75355070501供求總量2005年深圳圳寫字樓樓的批準準預售面面積達到到新的頂頂峰,短短期內總總體供求求矛盾突突出,預預計2007年供求趨于于平衡，中中長期看好好.200735552供求結構目前寫字樓樓市場供求求結構性矛矛盾突出，，高端寫字字樓供應過過剩而中端端和中高端端市場相對對短缺，受受“高端市市場低端化化”規(guī)律的的影響，未未來兩年深深圳寫字樓樓的供給結結構將從““沙漏型”向“橄欖型型”轉變。。高端市場中高端市場場低端市場低端市場高端市場中端市場3價格走勢結合深圳寫寫字樓目前前的發(fā)展態(tài)態(tài)勢及同致致行對深圳圳寫字樓的的研究判斷斷，2006年深圳寫字字樓價格上上漲幅度預預計在20%左右（低于于2005年25%的上漲幅度度），將達達到歷史性性的15000元/㎡。未來兩年年內市場將將處于穩(wěn)定定增長期，，在供求逐逐漸趨于平平衡的情況況下，受土土地資源稀稀缺性及整整體經(jīng)濟環(huán)環(huán)境利好的的雙重因素素影響，價價格將以15%左右的增幅幅穩(wěn)步增長長，預計2008年全市均價價將達20000元/㎡。05000100002000015000銷售價格124912005年2003年101642004年99972006年150002007年170002008年20000競爭環(huán)境分分析05年06年05年現(xiàn)代國際大中華廣場場嘉里項目新世界中心心榮超項目（（原江勝））財富大廈07年08年星河發(fā)展中中心年09時代廣場二二期卓越世紀城城2008年以前中心區(qū)推出的寫字樓基本銷售完畢；項目的主要競爭對手：榮超項目（原江勝大廈）、嘉里項目、高交會館項目；從市場環(huán)境及自身優(yōu)勢來看，項目有充分的理由做市場的領導者。高交會館項項目1福田中心區(qū)寶安擁有強強大的產業(yè)業(yè)支持，是是珠三角唯唯一的擁有有空港和海海港的區(qū)域域，2006年寶安寫字字樓拍賣樓樓面地價已已突破6000元/平方米，預預示寶安將將成為下一一個開發(fā)熱熱點片區(qū)，，將分流深深圳中心區(qū)區(qū)的部分高高端實業(yè)、、物流、貿貿易客戶。。寶安安中中心心區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃寫寫字字樓樓超超過過40棟，，潛潛在在開開發(fā)發(fā)量量近近80萬平平方方米米。。2寶安中心區(qū)地塊號地標單位價格（萬元）占地面積（M2）總建面（M2）辦公（M2）商業(yè)（M2）樓面地價（元/M2）A002—0012榮超地產140006649246002000640005691A002—0013榮超地產100006028208001702830004807A002—0020俊業(yè)地產1440054402323019730350061982006年4月12日寶寶安安區(qū)區(qū)政政府府進進行行第第一一次次商商業(yè)業(yè)辦辦公公土土地地拍拍賣賣報告告思思路路與與結結構構客戶戶解解讀讀市場場掃掃描描項目目定定位位客戶構成2006上半年2005年3%30%8%7%13%12%16%6%2%37%5%8%9%14%18%7%其他投資類科技類中介服務實業(yè)類物流貿易金融類2003年6%10%4%5%20%8%30%17%2004年12%15%5%8%18%10%22%10%投資資市市場場持持續(xù)續(xù)火火爆爆，，但但價價格格價價格格增增長長過過快快，，投投資資將將受受抑抑制制；；貿易易、、物物流流、、實實業(yè)業(yè)類類客客戶戶一一直直是是中中心心區(qū)區(qū)的的主主要要目目標標客客戶戶群群；；隨著著金金融融業(yè)業(yè)的的全全面面開開放放，，跨跨國國實實力力企企業(yè)業(yè)進進駐駐的的比比例例將將進進一一步步提提高高。。報告告思思路路與與結結構構客戶戶解解讀讀市場場掃掃描描項目目定定位位檔次次定定位位物業(yè)檔次低中中高高客戶層面1檔次定位高中低中端端市市場場高端端市市場場低端端市市場場A地塊塊寫寫字字樓樓物業(yè)檔次低中中高高客戶層面高中低中端端市市場場高端端市市場場低端端市市場場檔次定位C地塊塊寫寫字字樓樓物業(yè)檔次低中中高高客戶層面高中低中端端市市場場高端端市市場場低端端市市場場檔次定位B地塊塊寫寫字字樓樓客戶戶定定位位2客戶定位國內實力企業(yè)核心客戶；提高項目國際化品牌形象；重點客戶；達成項目銷售預期實現(xiàn)的關鍵；世界500強企業(yè)跨國實力企業(yè)A地塊塊寫寫字字樓樓客戶戶定定位位投資資者者核心心客客戶戶；；提高高項項目目國國際際化化品品牌牌形形象象；；重點點客客戶戶；；達成成項項目目銷銷售售預預期期實實現(xiàn)現(xiàn)的的關關鍵鍵；；跨國國實實力力企企業(yè)業(yè)國內內實實力力企企業(yè)業(yè)C地塊塊寫寫字字樓樓價格格定定位位定價價原原則則：：引引導導市市場場，，創(chuàng)創(chuàng)造造價價值值新新標標準準4價格格定定位位由于于本本項項目目A地塊塊定位位特特殊殊，，可可供供參參照照的的同同類類型型項項目目樣樣本本不不足足，，而而且且本本項項目目推推出出時時間間較較晚晚，，不不確確定定因因素素較較多多，，屬于于典典型型的的無無參參考考市市場場價價格格物物業(yè)業(yè)，傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的定定價價方方法法難難以以準準確確和和客客觀觀地地反反映映本本項項目目價價值值；；本項項目目將將采采取取“趨趨勢勢增增長長定定價價法法””的方方式式推推導導出出項項目目價價格格.價格格定定位位A地塊塊寫寫字字樓樓25000/平平方方米米（（±±5%）圖表表列列舉舉中中心心區(qū)區(qū)歷歷年年來來高端端寫寫字字樓樓售售價價，，以及及我我司司對對未未來來價價格格走走勢勢的的預預測測，，通通過過趨趨勢勢增增長長定定價價法法得得出出A地塊塊寫寫字字樓樓售售價價：5%10%15%20%25%0%銷售售均均價價增長長率率0.0％12000110001600020000230009.1％25.0％25.0％15.0％30%0500010000150002000025000300002003年2004年2005年2006年2007年2008年10.0％25500價格格定定位位20000元/平平方方米米（（±±5%）圖表表列列舉舉中中心心區(qū)區(qū)歷歷年年來來高高度度在在100米左左右右寫寫字字樓樓最最高高售售價價，，以及及增增長長幅幅度度走走勢勢曲曲線線，，通通過過趨趨勢勢增增長長定定價價法法得得出出C地塊塊寫寫字字樓樓售售價價：5%10%15%20%25%0%銷售售均均價價增長長率率0.0％11500105001260015700180009.1％10.0％25.0％15.0％30%0500010000150002000025000300002003年2004年2005年2006年2007年2008年15.0％20700C地塊寫字樓樓公寓部分總論部分寫字樓部分分公寓部分酒店部分商業(yè)部分報告思路與與結構市場掃描物業(yè)發(fā)展建建議項目定位市場現(xiàn)狀分分析蛇口400套25000－99999元/月租賃型國際際公寓招商地產泰格公寓國際公寓彩田路800套14000元投資型商務務公寓星河地產星河世紀公公寓商務公寓人民南路420套20000元商務辦公與與酒店復合合型公寓大中華匯展閣上步路600余套15000元投資型酒店店公寓佳兆業(yè)佳兆業(yè)中心心金田路與福福華路交匯匯500余套16000元投資型酒店店公寓新浩地產金中環(huán)華強北路520套13000元商住辦公型型酒店公寓寓東方時代廣廣場東方時代深南東路2028號220套3200-9000元/月全租賃形式式，提供酒店式式管理羅湖區(qū)委羅湖商務中中心深南大道6001號718套17000元全復式戶型型，五星級酒店店管理茂業(yè)集團高檔酒店公公寓世金漢宮地理位置套數(shù)價格主要特點開發(fā)商類型酒店公寓名名稱居住型酒店店公寓商務型酒店店公寓酒店式公寓寓酒店式公寓寓商務型復合合酒店公寓1典型酒店公寓酒店公寓欣欣賞

世金漢宮DetailsDetails

金中環(huán)Details羅湖商務中中心2客戶構成購買客戶類型比例特性投資客70%目前高檔酒店式公寓的主要購買群體企業(yè)高管20%家和辦公室以外的“第三居所”香港及國外客戶10%主要集中在羅湖及福田兩個區(qū)域購買客戶類類型客戶構成使用客戶類型比例特性國內高級商務人士65%國內大型企業(yè)的中高級管理人員港澳臺人士15%區(qū)域選擇集中在羅湖及福田國際商務人士20%貿易、物流、服務、金融保險業(yè)為主使用客戶類類型3發(fā)展趨勢受中心區(qū)整整體規(guī)劃的的影響，未未來區(qū)域內內高檔公寓寓的供給嚴嚴重不足，，而隨著區(qū)區(qū)域開發(fā)的的逐漸成熟熟，將會有有大量的高高端商務人人士進駐中中心區(qū)，其其中國際型型商務人士士的比例將將明顯提高高，但目前前符合這一一群體居住住文化習慣慣的公寓供供給幾乎為為零，存在在較大的發(fā)發(fā)展空間。。4公寓市場總結342中心區(qū)目前前公寓的購購買主要是是投資者、、企業(yè)高管管、中小企企業(yè)為主中心區(qū)尚缺缺乏針對國國際國內高高端商務人人士定位的的國際公寓寓單純高檔性性還不能有有效吸引目目標客戶，，必須突出出投資性和和國際生活活氛圍1未來中心區(qū)區(qū)商務人士士的居住辦辦公需求決決定高檔公公寓存在較較大市場空空間5外籍人士居住需求調查據(jù)政府部門門統(tǒng)計在深深圳就業(yè)的的1.8萬境外人員員中（其中中外籍人士士約10000人），日本本人占到38%，其次是韓韓國人（17%），日韓兩兩國的外籍籍人士占深深圳所有外外籍人員總總數(shù)近五成成；歐美國國家又以美美國人居多多。2005年我司針對對外籍人士士在深的居居住需求進進行了問卷卷調查，共共計投放問問卷250份，回收有有效問卷216份，經(jīng)統(tǒng)計計分析結論論如下：區(qū)域分布7%11%22%9%41%比例羅湖香蜜湖片區(qū)區(qū)華僑城片區(qū)區(qū)福田中心區(qū)區(qū)蛇口片區(qū)區(qū)域分布蛇口片區(qū)國國際化的居居住氛圍吸吸引了大量量外籍人士士的進駐。。10%其他區(qū)域認同度度3%13%23%25%36%比例羅湖香蜜湖片區(qū)區(qū)華僑城片區(qū)區(qū)福田中心區(qū)區(qū)蛇口片區(qū)區(qū)域分布隨著福田中中心區(qū)開發(fā)發(fā)的逐漸成成熟，國際際化商務氛氛圍逐漸形形成，外籍籍人士對福福田中心區(qū)區(qū)的認同度度大幅度上上升。家庭構成13%19%26%42%比例三口以上三口之家夫婦未婚家庭構成未婚外籍人人士比例達達到42％，家庭構構成在1－2人的比例接接近七成，，結構相對對簡單。物業(yè)類型選選擇2%34%58%6%比例酒店長包房房高檔公寓高檔社區(qū)別墅物業(yè)類型選擇別墅的的家庭構成成在3人或3人以上，大大多為國際際企業(yè)派駐駐中國的高高層管理人人員；選擇高檔社社區(qū)的以有有小孩家庭庭及夫婦為為主；選擇公寓的的主要為未未婚的外籍籍人士為主主；選擇酒店長長包房的主主要以中短短期商務公公干為主。。面積需求19%38%27%16%比例40－60㎡70－90㎡100－150㎡160－250㎡面積需求70－90平米之間的的面積需求求所占比例例最高。選擇因素66%37%59%72%比例服務配套小區(qū)內部環(huán)環(huán)境外籍人士聚聚集區(qū)空間距離選擇因素38%生活配套29%裝修風格空間距離的的遠近、是是否具有國國際化的居居住環(huán)境及及項目的服服務配套三三項選擇比比例最高。。對于距離離工作地點點的交通時時間的承受受能力，數(shù)數(shù)據(jù)顯示72%外籍人士的的承受程度度在20分鐘以內。。2972669999966666336250四房2122274500040000212176三房2502543500030000140118二房—265—25000—94單房經(jīng)典型豪華型經(jīng)典型豪華型經(jīng)典型豪華型單位租金（（元/月·㎡）整體租金（（元/月）面積（㎡））戶型典型案例之之泰格公寓寓泰格公寓的的單位租金金在200－300元/月·㎡之間，與其其他普通公公寓相比具具有明顯的的優(yōu)勢。隨著中心區(qū)區(qū)國際化程程度的不斷斷提高，區(qū)區(qū)域未來將將會有大量量的高端商商務人士進進駐，尤其是外籍籍商務人士士，同時這這部分群體體對中心區(qū)區(qū)的認同度度已大大提提高，憑借借空間距離上的優(yōu)優(yōu)勢，未來來發(fā)展前景景廣闊；深圳外籍人人士的家庭庭結構相對對簡單，中中小套型公公寓存在巨巨大市場空空間；商務人士看看重國際化化的生活圈圈子和服務務，而目前前深圳此種種類型的物物業(yè)嚴重稀稀缺，項目可借此此實現(xiàn)突破破；高端商務人人士具有較較高的租金金承受力，，將大大提提高物業(yè)的的投資價值值。定位思考報告思路與與結構市場掃描物業(yè)發(fā)展建建議項目定位3屬性定位1屬性定位小戶型公寓寓商務公寓酒店式公寓寓國際公寓國際公寓的的檔次高于于其他類型型的公寓，，其目標客客戶的高租租金承受力力有利于實實現(xiàn)項目價價值的最大大化。D地塊公寓頂級豪華型高檔型舒適型經(jīng)濟型2檔次定位D地塊公寓打造一個國國際化的頂頂級居住環(huán)環(huán)境，保證證項目價值值的最大化化實現(xiàn)。4運營模式開發(fā)商投資客租賃客國際性管理理公司委托管理傭金酒店式管理理依托外籍人人士較高的的租金承受受力，大大大提高物業(yè)業(yè)的投資價價值，以此此促進項目目銷售。3客戶定位目標使用客客戶：主要要針對中高高端外籍商商務人士，，國內高端端商務人士士作為有效效補充。目標購買客客戶：依托托使用客戶戶的高租金金承受力，，強化項目目的投資價價值，以長長期投資客客為主?？蛻纛愋屯饧虅杖耸繃鴥雀叨松虅杖耸客顿Y客使用客戶70%30%——購買客戶——10%90%6價格格定定位位定價價原原則則：：引引導導市市場場，，創(chuàng)創(chuàng)造造價價值值新新標標準準由于于本本項項目目定定位位特特殊殊，，可可供供參參照照的的同同類類型型項項目目樣樣本本不不足足，，而而且且本本項項目目推推出出時時間間較較晚晚，，不不確確定定因因素素較較多多，，屬于于典典型型的的無無參參考考市市場場價價格格物物業(yè)業(yè)，傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的定定價價方方法法難難以以準準確確和和客客觀觀地地反反映映本本項項目目價價值值。。本項項目目將將采采取取“趨趨勢勢增增長長定定價價法法””推導導出出項項目目價價格格。。23000/平平方方米米（（±5％））圖表表列列舉舉中中心心區(qū)區(qū)歷歷年年來來頂級級酒酒店店式式商商務務公公寓寓的價價格格，以及及增增長長幅幅度度走走勢勢曲曲線線，，通通過過趨趨勢勢增增長長定定價價法法得得出出D地塊塊頂頂級級國國際際公公寓寓售售價價：5%10%15%20%25%0%銷售售均均價價增長長率率1550018000200000.0％15.0％15.0％30%0500010000150002000025000300002005年2006年2007年2008年15.0％23000報告告思思路路與與結結構構市場場掃掃描描項目目定定位位物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展建建議議項目建議原則檔次次成本本針對對國國際際人人士士的的居居住住特特性性提提供供專專業(yè)業(yè)的的物物業(yè)業(yè)服服務務服務務超越越≠≠超超支支。。進駐駐什什么么層層次次的的客客戶戶，，決決定定了了什什么么樣樣的的檔檔次次。?！?%68㎡㎡95%42－50㎡㎡——世金金漢漢宮宮——30%58－76㎡㎡——70%32－36㎡㎡佳兆兆業(yè)業(yè)中中心心5%80－110㎡㎡60%50－60㎡㎡——35%30㎡㎡金中中環(huán)環(huán)比例例面積積比例例面積積比例例面積積比例例面積積三房房二房房一房房單房房戶型型項目目名名稱稱戶型設計建議1傳統(tǒng)統(tǒng)酒酒店店式式公公寓寓的的戶戶型型以以單單房房和和兩兩房房為為主主，，戶戶型型設設計計較較小小，，80平米米以以下下的的戶戶型型占占到到9成。。傳統(tǒng)統(tǒng)酒酒店店式式公公寓寓戶戶型型情情況況5%250－336㎡20%176－212㎡30%118－140㎡45%94㎡泰格公寓比例面積比例面積比例面積比例面積四房三房二房單房戶型項目名稱泰格格公公寓寓為為涉涉外外服服務務性性質質的的公公寓寓，，其其戶戶型型全全為為90平米米以以上上的的大大戶戶型型，，有有別別于于傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的酒酒店店式式公公寓寓。。戶型設計建議泰格格公公寓寓戶戶型型情情況況戶型設計建議15%130－150三房45%90－100兩房40%60－70一房面積比例面積（㎡）戶型在充充分分考考慮慮在在深深外外籍籍人人士士的的家家庭庭構構成成情情況況及及其其面面積積需需求求的的前前提提下下，，我我司司建建議議戶戶型型設設計計以以一一房房和和兩兩房房為為主主，，輔輔以以少少量量三三房房，，具具體體戶戶型型面面積積比比例例如如下下表表：：2大堂精致致、、典典雅雅、、簡簡約約、、大大方方原則則：：3會所項目目1500㎡㎡的會會所所面面積積重重點點規(guī)規(guī)劃劃康康體體休休閑閑功功能能，，打打造造一一個個國國際際人人士士溝溝通通交交流流的的平平臺臺。。精致致、、西西式式居居家家式式裝裝修修風風格格4裝修5管理理管理理公公司司：：國國際際性性的的管管理理公公司司提提供供專專業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)服服務務，，以以服服務務提提升升物物業(yè)業(yè)的的國國際際化化品品質質；；物業(yè)業(yè)內內部部管管理理及及服服務務人人員員、、標標識識系系統(tǒng)統(tǒng)、、電電梯梯等等語語音音系系統(tǒng)統(tǒng)都都以以英英語語作作為為第第一一語語言言；；一個個外外籍籍人人士士居居住住、、交交流流的的國國際際平平臺臺建建設設及及維維護護。。酒店部分總論論部部分分寫字字樓樓部部分分公寓寓部部分分酒店店部部分分商業(yè)業(yè)部部分分市場場格格局局1深圳圳酒酒店店布布局局020408060數(shù)量量100羅湖湖福田田南山山寶安安龍崗崗鹽田田五星星級級三星星級級四星星級級總量量1924261105512962656932017130133102572359333120五星星級級酒酒店店主主要要集集中中在在羅羅湖湖區(qū)區(qū)，，福福田田發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿α蘧薮蟠螅?；同羅羅湖湖、、南南山山相相比比福福田田四四星星級級酒酒店店數(shù)數(shù)量量最最少少。。2酒店店入入住住率率分分析析50%52%54%56%58%60%62%64%19971998199920002001200220032004199656%57%55%58%62.5%64.3%64.1%55%60.6%03年非非典典過過后后，，深深圳圳酒酒店店入入住住率率連連年年攀攀升升；；2005年入入住住率率比比2004年增增長長1.4%,達到到62%.200562%3酒店店月月入入住住率率30405060702月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月205265.369.363.760.464.767.461.267.567.567.155.359.835.929.142.159.960.56365.666.662.661.758.5947.657.363.8463.448.1657.461.4963.8458.660.3859.2765.136260.8966.563.2158.1202年04年03年05年自2002年以來深圳酒酒店入住率保保持在60%以上，整體表表現(xiàn)平穩(wěn)；2006年上半年同比比略有增長，，保持平穩(wěn)發(fā)發(fā)展趨勢。60.2064.8862.1764.4262.5061.5965.1906年54.4257.2065.8269.1460.7059.8063.9454.424各區(qū)入住率分析10%20%30%40%50%60%70%80%福田南山寶安龍崗鹽田羅湖63.34%70.63%70.25%54.48%37.64%44.27%特區(qū)內酒店入入住率明顯高高于特區(qū)外；；福田酒店入住住率為全市最最高。5小結羅湖區(qū)酒店市市場份額及酒酒店數(shù)量均居居首位；星級酒店主要要集中在羅湖湖、福田、南南山等關內區(qū)區(qū)域；城市重心西移移，福田、南南山、寶安等等酒店入住率率及房價連年年增長；福田區(qū)現(xiàn)有酒酒店市場規(guī)模模與其城市地地位不符，未未來市場發(fā)展展前景看好；；競爭格局1分星級開房率率05全市五星級、、四星級酒店店開房率均高高于全市平均均水平；高星級酒店、、快捷酒店較較受市場追捧捧。0.0010％20％30％40％50％60％70％四星一星三星二星未評星全市五星73.3367.5263.6061.6374.3355.4061.92深圳酒店開房房率（分星級）0200300400500全市星級酒店店房價均比05年有小幅上升升趨勢；267.83170.16293.74600四星一星三星二星未評星全市五星325.68393.12654.24深圳酒店平均均房價（分星級）170.802分星級房價益田、福華路路交匯處暫不確定卓越集團★★★★★★卓越酒店大中華國際交交易廣場320套2006年底喜來登集團大中華國際實實業(yè)★★★★★★喜來登酒店地理位置客房數(shù)開業(yè)時間管理公司開發(fā)商星級標準酒店名稱福田中心區(qū)南側596套2007年底香格里拉集團嘉里建設香格里拉酒店★★★★★麗茲?卡爾頓福華三路與中心六路交匯處250套2008年萬豪集團星河地產★★★★★車公廟400余套2007年萬豪集團深圳萬豪酒店投資集團萬豪酒店★★★★★十三姐妹摟375套2005年底馬可孛羅酒店集團原特美思廣場馬哥孛羅酒店★★★★麗思卡爾頓酒酒店3區(qū)域酒店格局彩田南路221套1999年國際商務酒店店——景軒酒店深南大道6001號156套1997年政府深圳市政府★★★★★★五洲賓館★★★★★★2008年——05年07年06年香格里拉酒店店喜來登酒店卓越世紀城酒酒店麗思卡爾頓酒酒店萬豪酒店馬哥孛羅酒店店08年09年中心區(qū)酒店推出量日益增加，2007年將達到歷史頂峰；同質化競爭嚴重，超高檔酒店成為未來主力供應品種。10年4競爭時間分析時代廣場二期期酒店福田CBD五星級酒店過過于集中，未未來區(qū)域內高高檔酒店客戶戶競爭激烈；；為避免同喜來來登等高星級級酒店正面交交鋒，建議走走差異化路線線；準五星（四星星級硬件、五五星級服務））將是項目發(fā)發(fā)展方向。5小結項目定位物業(yè)檔次低中中高高客戶層面1檔次定位高中低準五星酒店四星級四星級五星級四星級硬件件、五星級級服務2酒店主題定定位——CBD··白金四星級級商務酒店店商業(yè)部分總論部分寫字樓部分分公寓部分酒店部分商業(yè)部分惠陽世貿廣廣場大型商務商商業(yè)綜合體體項目?；莼蓐柺准易钭畲笮偷母吒呒墝懽謽菢?、主題式式購物公園園、商務公公寓的綜合合體。建筑面積：：15.6萬㎡其中：寫字樓：6萬㎡商業(yè)業(yè)：5.5萬㎡商務公寓：：4.1萬㎡經(jīng)典案例鄭州新長城城國際街區(qū)區(qū)鄭州首席國國際化街區(qū)區(qū)，是2006年鄭州城區(qū)區(qū)高端大盤盤代表性項項目之一。。建筑面積：：32萬㎡其中：住宅宅：10萬㎡商業(yè)業(yè):6.6萬㎡寫字樓：4.1萬㎡地下下：6.3萬㎡酒店公寓：：4.8萬㎡經(jīng)典案例經(jīng)典案例安陽大華國國際商都安陽大華國國際商都位位于河南省省安陽市，，總建面20余萬平米，，是集購物物公園、休休閑、娛樂樂、專業(yè)市市場（家居居、建材、、小商品、、家電、輕輕紡）等多多位一體的的超大型商商業(yè)綜合體體建筑。已已于2006年5月開始銷售售和招商。。位于鄭州市市中心，被被譽為鄭州州長安街的的金水大道道和未來大大道交匯處處，被譽為為“鄭州地地王”。建筑面積：：100萬㎡其中：住宅：：60萬㎡商業(yè)：：15萬㎡寫字樓：10萬㎡公寓：：10萬㎡酒店：：5萬㎡經(jīng)典案例鄭州曼哈頓頓廣場中心區(qū)商圈圈分析整體商圈分分析戰(zhàn)略選擇項目定位項目分析報告思路與與結構東門人民南華強北福田中華僑城南山寶安龍崗東門人民南華強北福田中華僑城南山寶安龍崗八大商圈領舞鵬城深圳商圈發(fā)發(fā)展模式商業(yè)中心單個商圈多商圈共存存多核心商圈圈發(fā)展模式式（DEVELOPMENTMODEOFONETOMULTI-COMMERCIALCIRLE）有別于一般般城市的同同心圓放射射式擴展，，深圳呈現(xiàn)現(xiàn)帶狀，由由單一商圈圈演化為多多商圈并存存的格局；；由從前單一一的東門商商圈，逐步步發(fā)展出華華強北、中中心區(qū)、南南山等多商商圈；東門人民南華強北中心區(qū)南山寶安龍崗高中低帶狀波浪式式前進（DEVELOPMENTMODEOFWAVE）深圳帶狀商商圈的發(fā)展展并非簡單單的平鋪，，而是呈現(xiàn)現(xiàn)高低錯落落的波浪式式特征；中心區(qū)在所所有的因其其高起點規(guī)規(guī)劃、環(huán)境境、地域人人群等優(yōu)勢勢，將成為為一特色精精品業(yè)態(tài)匯匯聚高檔市市級商圈。。深圳圳商商圈圈發(fā)發(fā)展展格格局局20世紀紀80年代代20世紀紀90年代代21世紀紀第一一代代商商業(yè)業(yè)模模式式