寧波鄞州區(qū)嵩江中路項(xiàng)目策劃報(bào)告形象策略視覺表現(xiàn)SWOT可能性定位市場(chǎng)客戶項(xiàng)目城市文化精神報(bào)告思路了解分析形成項(xiàng)目策劃報(bào)告創(chuàng)造了解城市文化精神寧波簡(jiǎn)介概況水系島嶼海岸線寧波簡(jiǎn)稱“甬”，地處中國(guó)大陸海岸線中段，長(zhǎng)江三角洲南翼，浙江省東部的東海之濱。東有舟山群島為天然屏障，北瀕杭州灣，與上海隔灣相望，西接紹興市，南臨三門灣，與臺(tái)州相連。全市總面積9365平方公里，其中市區(qū)面積為1033平方公里。寧波是浙江省八大水系之一，河流有余姚江、奉化江、甬江，余姚江發(fā)源于上虞市梁湖；奉化江發(fā)源于奉化市斑竹。余姚江、奉化江在市區(qū)“三江口”匯合成甬江，流向東北經(jīng)招寶山入海。整個(gè)甬江流域，因雨量充沛，水資源豐富。全市共有大小島嶼531個(gè)，面積524.07平方公里。寧波境內(nèi)有兩灣一港，即三門灣、杭州灣、象山港。這些灣港，因有錢塘江、甬江及眾多溪河注入，夾帶著大量泥沙和營(yíng)養(yǎng)物質(zhì)，為灘涂和近海生物繁殖提供了豐富的養(yǎng)料。寧波有漫長(zhǎng)的海岸線，港灣曲折，島嶼星羅棋布。全市海域總面積為9758平方公里，岸線總長(zhǎng)為1562公里，其中大陸岸線為788公里，島嶼岸線為774公里，占全省海岸線的三分之一。劃區(qū)全市下轄象山、寧海二個(gè)縣，余姚、慈溪、奉化三個(gè)縣級(jí)市。市區(qū)設(shè)海曙、江東、江北、鎮(zhèn)海、北侖、鄞州六個(gè)區(qū)和東錢湖旅游度假區(qū).人口環(huán)境年份全市人口總數(shù)（萬）增長(zhǎng)率市區(qū)戶籍人口總數(shù)（萬）增長(zhǎng)率出生率鄞州區(qū)人口（萬）2006560.46.6‰215.811.2‰7.3‰77.72007564.67.5‰218.211.1‰7.47‰79.1寧波560萬的人口基數(shù)在全國(guó)來說或許不大，但是220萬左右的市區(qū)人口基數(shù)就相當(dāng)可觀了,人口增長(zhǎng)較為穩(wěn)定，其中我們項(xiàng)目所在地的鄞州去人口總數(shù)達(dá)到近80萬，占了寧波市區(qū)人口三分之一強(qiáng)。交通環(huán)境海陸空北倫港象山港杭州灣跨海大橋、杭甬高速、甬金高速、甬臺(tái)溫高速、國(guó)道等櫟社國(guó)際機(jī)場(chǎng)寧波作為一個(gè)海港城市，水路通向各大港口城市；寧波櫟社機(jī)場(chǎng)座落在鄞州區(qū)，航班遍布國(guó)內(nèi)國(guó)際，同時(shí)提升了鄞州的經(jīng)濟(jì)價(jià)值；高速交通方面，杭州灣跨海大橋的通車，拉近了寧波與上海的距離，杭甬高速、甬金高速、甬臺(tái)溫高速等高速線路拉近了寧波與全國(guó)各大城市的距離，交通優(yōu)勢(shì)顯著。經(jīng)濟(jì)環(huán)境一.整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)項(xiàng)目數(shù)量備注07年GDP3433.08億元增長(zhǎng)14.8％，浙江第二07年人均GDP60195元市區(qū)人均可支配收入22307元增長(zhǎng)13.4％農(nóng)村人均可支配收入10051元增長(zhǎng)13.6％指標(biāo)名稱單位實(shí)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)（%）寧波市GDP億元3433.0814.8第二產(chǎn)業(yè)億元1888.6814.5第三產(chǎn)業(yè)億元1390.7616.4規(guī)模以上工業(yè)利潤(rùn)億元389.0424.6全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元1597.916.3港口貨物吞吐量?jī)|噸3.4511.5集裝箱吞吐量萬標(biāo)箱935.0032.3社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元1035.4617.3自營(yíng)出口額億美元382.5533.0實(shí)際利用外資億美元25.053.1財(cái)政一般預(yù)算收入億元723.9229.0地方財(cái)政收入億元329.1227.9市區(qū)居民人均可支配收入元2230713.4農(nóng)村居民人均純收入元1005113.6全社會(huì)用電量?jī)|千瓦時(shí)367.1217.1城鎮(zhèn)登記失業(yè)率%3.16-4.52007年寧波市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

二.鄞州綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居寧波之首

整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力鄞州整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，位寧波第一，浙江省列十二工業(yè)全區(qū)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)15000多家，已經(jīng)行程以輕紡、服裝、機(jī)械、電子、汽配、食品為主的門類齊全的產(chǎn)業(yè)體系進(jìn)出口至2007年，全區(qū)現(xiàn)有外資企業(yè)961家，協(xié)議利用外資19.3億美元，到位外資15.2億美元，2007年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額28.7億美元，其中出口21.3億美元，名列浙江省第一指標(biāo)名稱單位海曙江東江北北侖鎮(zhèn)海鄞州地區(qū)生產(chǎn)總值億元290.47227.16136.09377.17243.67520.84比上年增長(zhǎng)%12.112.78.115.320.116.5其中：第二產(chǎn)業(yè)億元47.6786.0957.02226.83183.01329.45增長(zhǎng)%0.97.7-8.214.122.415.1第三產(chǎn)業(yè)億元242.76140.6975.24143.8756.47170.43增長(zhǎng)%14.516.125.418.214.820.9全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元78.5666.1790.80227.00134.99271.23比上年增長(zhǎng)%20.017.530.44.413.210.6社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元188.60101.1752.7651.5839.24111.26比上年增長(zhǎng)%12.815.023.122.016.126.8外貿(mào)出口總額億美元27.3821.879.8955.8914.3255.39比上年增長(zhǎng)%44.946.548.924.21.332.6財(cái)政一般預(yù)算收入億元41.9331.8334.0627.8933.96108.01比上年增長(zhǎng)%21.823.830.731.424.343.1全社會(huì)用電量?jī)|千瓦時(shí)16.1212.4213.8468.3743.6451.38比上年增長(zhǎng)%5.310.712.829.220.014.82007年寧波各區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

三.消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷斷優(yōu)化城鄉(xiāng)居民消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)優(yōu)化。據(jù)抽樣樣調(diào)查，2007年寧波波市區(qū)居民人人均消費(fèi)性支支出13921元，比上上年增長(zhǎng)9.9%，人均均服務(wù)性消費(fèi)費(fèi)支出4006元，增長(zhǎng)長(zhǎng)9.0%。。醫(yī)療保健、交交通通訊、教教育文化娛樂樂服務(wù)支出成成為增幅最快快的三類支出出，人均分別別支出745元、2039元和2299元，分分別增長(zhǎng)34.4%、22.2%和和12.1%；人均衣著類支支出1281元，增長(zhǎng)0.2%；居居住類支出1304元，，增長(zhǎng)3.4%；家庭設(shè)設(shè)備用品及服服務(wù)支出708元，下降降10.0%；其他商品品和服務(wù)支出出396元，，增長(zhǎng)0.5%；人均食食品支出5150元，增增長(zhǎng)10.2%。鄞州城區(qū)規(guī)劃劃城區(qū)定位：為鄞州的政政治、經(jīng)濟(jì)和和文化中心區(qū)域規(guī)劃：規(guī)劃面積33平方公里里，近期計(jì)劃劃開發(fā)12平平方公里，其其中工業(yè)區(qū)5平方公里。。規(guī)劃總?cè)丝冢杭s12萬人人，鄞州新城城區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃劃年限一直到到2010年年，屆時(shí)計(jì)劃劃容納2５萬萬人口發(fā)展方向：根據(jù)市里““南居北工””的發(fā)展戰(zhàn)略略，到2010年鄞州新新城區(qū)將成為為一個(gè)現(xiàn)代化、生態(tài)態(tài)型、園林式式的國(guó)內(nèi)一流流中等城市。三江口片區(qū)東部新城鄞州區(qū)東部新城——寧波重點(diǎn)點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，，“一城兩心心”規(guī)劃重要要組成部分。。對(duì)既有城市市中心功能的的補(bǔ)充和完善善１５.８８５平方公里里，規(guī)劃人口口１５萬鄞州中心區(qū)——寧波未來重要要居住新區(qū)，，鄞州未來的的政治、經(jīng)濟(jì)濟(jì)和文化中心心。規(guī)劃總面積33平方公里里，近期計(jì)劃劃開發(fā)12平平方公里，計(jì)計(jì)劃容納２５５萬人這兩個(gè)城區(qū)都都作為寧波市市的未來發(fā)展展重點(diǎn)，各有有其特點(diǎn)：從遠(yuǎn)景發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭看，東部部新城作為新新的城市中心心，遠(yuǎn)景看好好。東部新城———城市未來商商務(wù)、市政中中心，主要承承載的功能有有商務(wù)金融、、行政管理、、會(huì)議博覽、、科技資訊、、公共文化、、居住等城市市功能鄞州中心區(qū)———鄞州的政政治、經(jīng)濟(jì)和和文化中心，，相比東部新新城，承載更更多的居住功功能。從短期發(fā)展上上看，近三年年東部新城對(duì)對(duì)鄞州中心區(qū)區(qū)難以產(chǎn)生威威脅。東部新城雖然然遠(yuǎn)景看好，，但目前城市市發(fā)展條件下下，位于城市市近郊、城市市自然外延區(qū)區(qū)域，由于已已有一定的發(fā)發(fā)展基礎(chǔ)，發(fā)發(fā)展相對(duì)成熟熟，在短期內(nèi)內(nèi)，將比東部部新城更具發(fā)發(fā)展?jié)摿?。鄞州區(qū)前身是是著名的百?gòu)?qiáng)強(qiáng)縣，本地經(jīng)經(jīng)濟(jì)對(duì)城市發(fā)發(fā)展的支撐性性極強(qiáng)，已有有比較好的發(fā)發(fā)展基礎(chǔ)，相相對(duì)于目前尚尚處于規(guī)劃、、啟動(dòng)階段的的東部新城來來說，短期內(nèi)內(nèi)更有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)。鄞州城區(qū)規(guī)劃劃寧姜公路寧南北路天童北路錢湖北路鄞縣大道四明路杭甬高速公路外國(guó)語學(xué)院第二人民醫(yī)院寧波理工萬里學(xué)院麥德龍市區(qū)方向高教園區(qū)CLD核心區(qū)CLD政務(wù)區(qū)鄞州公園中央商務(wù)區(qū)工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)本案鄞州中心區(qū)發(fā)發(fā)展方向從右圖可以看看出，鄞州中中心區(qū)的一個(gè)個(gè)發(fā)展方向、、發(fā)展態(tài)勢(shì)是是一個(gè)怎樣的的局面：杭甬高速交通通限制了區(qū)域域向北發(fā)展天童北路成為為未來發(fā)展縱縱向主軸中央商務(wù)區(qū)規(guī)規(guī)劃、公園區(qū)區(qū)規(guī)劃，強(qiáng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)引擎支撐撐下一階段城城市向南發(fā)展展CLD區(qū)域向向南延伸，本本案所在地位位于寧波中心心城區(qū)與鄞州州中心CLD之間。并屬屬于鄞州中心心CLD區(qū)塊塊的外延。就就整個(gè)地理位位置來說來往往兩個(gè)繁榮之之地都十分便便利，方便，，卻又享受繁繁榮區(qū)塊之間間的寧靜。鄞州城區(qū)規(guī)劃劃了解解城市文化精神文化環(huán)境商業(yè)文化歷史文化寧波的文化化發(fā)源可以以上溯到7000年年以前，河河姆渡遺址址的發(fā)掘，，證明寧波波是世界上上最早種植植水稻的地地區(qū)之一。。公元前2000多多年的夏代代，寧波的的名稱為““鄞”，春春秋時(shí)為越越國(guó)境地，，秦時(shí)屬會(huì)會(huì)稽郡的鄞鄞、貿(mào)阝、、句章三縣縣，唐時(shí)稱稱明州。公公元821年，明州州州治遷到到三江口，，并筑內(nèi)城城，標(biāo)志著著寧波建城城之始。明明洪武十四四年（公元元1381年），取取“海定則則波寧”之之義，改稱稱寧波，一一直沿用至至今。寧波的商業(yè)業(yè)文化是儒儒商文化，，最早可以以追溯到春春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)時(shí)期的范蠡蠡，自稱稱陶朱公，，后來又有有許多大家家給寧波的的儒商文化化添磚加瓦瓦，較為著著名的有北北宋時(shí)期的的王安石，，南宋時(shí)期期楊適，明明朝的王守守仁，清清初的黃宗宗羲，以以及到近代代的虞洽卿卿、朱葆山山等，現(xiàn)代代的包玉剛剛、邵逸夫夫、吳錦堂堂等人。寧波的儒商商文化特征征可以概括括為以下十十二個(gè)字：：務(wù)實(shí)、明明理、進(jìn)取取、重文、、包容、機(jī)機(jī)敏。了解解城市文化精神寧波的城市市精神以及及人居精神神來源于有歷歷史淵源的的儒商文化化，加上我我們對(duì)整個(gè)個(gè)城市的感感悟，寧波波精神可以以用八個(gè)字字來概括，，那就是““穩(wěn)重、大大氣、開放放，無畏””。穩(wěn)重，是寧寧波給外人人展示的一一種氣息，，大氣，是是一種大格格局的體現(xiàn)現(xiàn)，開放，，是海納百百川，取長(zhǎng)長(zhǎng)補(bǔ)短；無無畏，是寧寧波城市跨跨越困難，，以寧波特特色發(fā)展的的一種精神神。寧波人的居居住價(jià)值觀觀同樣可以以用八個(gè)字字來概括：：“精致、高品品質(zhì)、有升升華”。精致，，是對(duì)空間間和布局的的要求，品品質(zhì)，是對(duì)對(duì)選材和用用料的講究究，這兩點(diǎn)點(diǎn)主要集中中在物質(zhì)追追求上，而而有升華則則是代表了了一種精神神文化的需需求，目前前寧波人生生活上已經(jīng)經(jīng)趨于富足足，所以現(xiàn)現(xiàn)在他們對(duì)對(duì)于住房的的要求不僅僅僅存在于于物質(zhì)上，，他們需要要他們的住住房和空間間帶有一定定的藝術(shù)或或文化氣息息，他們追追求更高的的品質(zhì)和享享受，甚至至是超出現(xiàn)現(xiàn)在的。小結(jié)寧波是一個(gè)經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的城市，浙江排名第二，僅次于首府杭州。作為一個(gè)海港城市，地理位置優(yōu)越，交通方面，海、陸、空交通網(wǎng)輻射全國(guó)及東南亞，交通優(yōu)勢(shì)顯著。在居民消費(fèi)體系中，我們看到寧波市居民在文化教育和娛樂服務(wù)上面占有很大的比重，這說明了寧波人在生活開始富足的同時(shí)開始追求更高的精神文化需求。從鄞州區(qū)的城市規(guī)劃中，本案的地理位置優(yōu)勢(shì)顯著寧波歷史悠久的城市，有很深的文化沉淀，其儒商的作風(fēng)，素有寧波幫之稱。分析析了解市場(chǎng)客戶項(xiàng)目房地產(chǎn)投資資近年來寧波波房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展十分分迅速，已已成為投資資領(lǐng)域的重重要組成部部分，尤其其在“九五五”后期，，受城建規(guī)規(guī)模擴(kuò)大、、基礎(chǔ)設(shè)施施投資加快快和房改政政策的刺激激，市場(chǎng)容容量大幅增增長(zhǎng)，特別別是在2000-2003年年寧波房地地產(chǎn)業(yè)取得得了跳躍性性的發(fā)展，，2002年和2003年的的房地產(chǎn)開開發(fā)投資增增幅都在40%以上上，成為拉拉動(dòng)投資增增長(zhǎng)的重要要力量。2004年年，國(guó)家出出臺(tái)了“四四控制一清清理”的調(diào)調(diào)節(jié)政策，，即控制新新開工項(xiàng)目目、控制銀銀行貸款、、控制土地地征用、控控制優(yōu)惠價(jià)價(jià)格，清理理擬在建項(xiàng)項(xiàng)目，寧波波的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資增幅隨即即大幅度下下降，2005年隨隨著新一輪輪的宏觀調(diào)調(diào)控措施的的出臺(tái)，開開發(fā)投資的的增幅持續(xù)續(xù)放緩。而經(jīng)過幾年年的徘徊，，2006年受需求求回升等因因素的帶動(dòng)動(dòng)，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資額開始顯顯現(xiàn)出復(fù)蘇蘇跡象寧波市是長(zhǎng)長(zhǎng)三角城市市圈的重要要組成部分分，擁有有緊臨上海海和杭州的的地理優(yōu)勢(shì)勢(shì)，加上瀕瀕海的地理理環(huán)境，使使得寧波在在發(fā)展經(jīng)濟(jì)濟(jì)上具有天天然地理優(yōu)優(yōu)勢(shì)，而大大多數(shù)城市市的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展水平和經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水水平成正比比，即隨著著城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展，，房地產(chǎn)市市場(chǎng)也隨之之發(fā)展。房地產(chǎn)銷售售情況隨著06年年寧波的房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)開始復(fù)蘇蘇，06年年整體銷售售略有抬頭頭，到07年出現(xiàn)一一段銷售高高潮，然而而進(jìn)入08以來，銷銷售情況呈呈下降趨勢(shì)勢(shì)。六區(qū)銷售走走勢(shì)柱圖從圖中我們們可以看到到06年5月和07年5月之之后幾個(gè)月月呈現(xiàn)銷售售高潮，而而進(jìn)入08年以來，，銷售直線線下降，呈呈平穩(wěn)下降降勢(shì)態(tài)，六月移動(dòng)平平均線則顯顯示出了08年房產(chǎn)產(chǎn)銷售開始始呈現(xiàn)下滑滑趨勢(shì)。鄞州中心區(qū)區(qū)銷售走勢(shì)勢(shì)柱圖鄞州中心區(qū)區(qū)06年以以來的銷售售情況與寧寧波六區(qū)整整體銷售情情況類似，，在過了07年的一一個(gè)銷售高高潮之后，，進(jìn)入08年以來，，銷售情況況節(jié)節(jié)下降降。六月移動(dòng)平平均線同樣樣顯示出了了08年銷銷售情況下下降的趨勢(shì)勢(shì)。鄞州與六區(qū)區(qū)銷售對(duì)比比趨勢(shì)線圖圖從對(duì)比圖上上我們可以以清晰的看看到，鄞州州中心去的的住宅銷售售趨勢(shì)與寧寧波六區(qū)的的住宅銷售售趨勢(shì)基本本一致。六區(qū)存量變變化圖存量存量趨趨勢(shì)線顯示示寧波六區(qū)區(qū)住宅存量量在下降市場(chǎng)趨勢(shì)解解碼銷售下降存量下降？競(jìng)爭(zhēng)激烈市場(chǎng)飽和？看一則新聞聞新聞聞樓市正在進(jìn)進(jìn)入一個(gè)下下降通道經(jīng)過連續(xù)幾幾年的非理理性上漲，，中國(guó)房地地產(chǎn)價(jià)格已已經(jīng)嚴(yán)重高高于其使用用價(jià)值，也也遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離離了普通百百姓的承受受能力。有有資料顯示示，近期以以深圳、廣廣州為代表表的各地房房地產(chǎn)價(jià)格格紛紛走低低，房屋銷銷售量持續(xù)續(xù)走低，而而為了盡快快收回投資資，一些開開發(fā)商更是是紛紛殺價(jià)價(jià)，但銷售售仍不見起起色。這些些現(xiàn)象在一一線大城市市更是如此此，深圳某某商品房?jī)r(jià)價(jià)格甚至半半年縮水40%。在在2008年博鰲房房地產(chǎn)論壇壇上，中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)開開發(fā)商基本本達(dá)成共識(shí)識(shí)：樓市正在進(jìn)進(jìn)入一個(gè)下下降通道。。其實(shí)，全全世界的房房地產(chǎn)價(jià)格格都在下跌跌，所以中中國(guó)的房地地產(chǎn)也不會(huì)會(huì)例外。一段時(shí)期以以來，政府府為防止經(jīng)經(jīng)濟(jì)過熱和和全面通貨貨膨脹的產(chǎn)產(chǎn)生，采取取了一系列列緊縮銀根根的調(diào)控措措施，房地地產(chǎn)是對(duì)貨貨幣政策最最為敏感的的行業(yè)，受受到的沖擊擊無疑是最最大的。加加息、提高高存款準(zhǔn)備備金率使市市場(chǎng)資金供供應(yīng)緊張，，而加快廉廉租房、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房及保障性性住房建設(shè)設(shè)、提高購(gòu)購(gòu)房首付比比例、限制制按揭和囤囤地等具體體措施更是是直指房地地產(chǎn)業(yè)，政政策的累積積效應(yīng)越來來越明顯。。雖然人民幣幣升值對(duì)地地產(chǎn)行業(yè)來來說是長(zhǎng)期期利好，今今年以來人人民幣升值值的速度也也在明顯加加快，而且且隨著我國(guó)國(guó)居民生活活水平的不不斷提高，，城市化進(jìn)進(jìn)程的不斷斷加快，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)構(gòu)構(gòu)成的剛性性需求也將將長(zhǎng)期存在在。但在房房?jī)r(jià)下跌的的市場(chǎng)預(yù)期期之下，人人們的購(gòu)房房積極性顯顯然會(huì)大打打折扣，受受資金成本本所困，不不管是開發(fā)發(fā)商還是按按揭購(gòu)房的的消費(fèi)者，，都感到了了空前的壓壓力。在CPI仍然然高企的背背景下，控控制物價(jià)防防止通脹已已成為經(jīng)濟(jì)濟(jì)工作的重重中之重，，從緊的貨幣幣政策不可可能有太大大的改變，，特別是近近日央行一一次提高提提高存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率一一個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)的驚人之之舉更顯示示了收緊銀銀根的堅(jiān)定定決心。從幾家地產(chǎn)產(chǎn)龍頭上市市公司公布布的2007年年報(bào)報(bào)可以看出出，雖然受受益于去年年國(guó)內(nèi)各地地房?jī)r(jià)居高高不下，其其總體業(yè)績(jī)績(jī)表現(xiàn)較好好，多家公公司還推出出了比較優(yōu)優(yōu)厚的利潤(rùn)潤(rùn)分配方案案。但是，，不容忽視視的是，地地產(chǎn)類上市市公司的資資金狀況實(shí)實(shí)在不容樂樂觀，現(xiàn)金金流明顯不不足、資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率居居高不下，，資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)面臨很大大的壓力。。萬科、保保利、招商商、金地四四大房地產(chǎn)產(chǎn)上市公司司扣除存貨貨后的速動(dòng)動(dòng)比率在0.7以下下，反映出出這些企業(yè)業(yè)存在較大大的短期償償債風(fēng)險(xiǎn)，，與此同時(shí)時(shí)，萬科、保利利、招商、、金地四大大房地產(chǎn)公公司的每股股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)現(xiàn)金流量指指標(biāo)也都出出現(xiàn)負(fù)數(shù)。很顯然，，一直都是是靠貸款和和融資過日日子的地產(chǎn)產(chǎn)商本身的的抗風(fēng)險(xiǎn)能能力極差，，特別是目目前股市低低迷直接融融資的可能能性極小。。而央行收收緊銀根、、接連提高高存款準(zhǔn)備備金率也使使等各商業(yè)業(yè)銀行資金金的回旋余余地越來越越小，如果果地產(chǎn)行業(yè)業(yè)出現(xiàn)崩盤盤，那么對(duì)對(duì)銀行業(yè)的的沖擊也是是顯而易見見的，相信信這也是某某些機(jī)構(gòu)在在看空房地地產(chǎn)的同時(shí)時(shí)看空銀行行股的一個(gè)個(gè)重要理由由。種種跡象表表明，房地地產(chǎn)的價(jià)格格泡沫破滅滅的可能性性正在逐漸漸加大。因因此，對(duì)于于地產(chǎn)股的的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，相信也也是越來越越大。應(yīng)該該說周四萬萬科率先跌跌停并引發(fā)發(fā)地產(chǎn)股全全面走弱正正是體現(xiàn)了了市場(chǎng)的這這種擔(dān)憂。。新聞重點(diǎn)全國(guó)房?jī)r(jià)下滑國(guó)家控制加緊投資者信心下降市場(chǎng)趨勢(shì)解解碼(續(xù)））麗水房?jī)r(jià)泡泡沫的思考考廣東、深圳圳、北京等等城市房?jī)r(jià)價(jià)下挫，全全國(guó)地產(chǎn)宏宏觀下滑國(guó)家宏觀控控制進(jìn)一步步加大，房房產(chǎn)商融資資困難國(guó)外經(jīng)濟(jì)風(fēng)風(fēng)波影響？寧波目前的的房?jī)r(jià)？寧波現(xiàn)在的的經(jīng)濟(jì)？市場(chǎng)趨勢(shì)解解碼（結(jié)論論）寧波目前房房?jī)r(jià)可以保保持受大環(huán)境影影響，寧波波樓市銷售售量下降市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈化競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下下，我們需需要什么？？要了解什什么？大氣的會(huì)所所設(shè)計(jì)體現(xiàn)現(xiàn)出寧波人人對(duì)生活品品質(zhì)的追求求外力面敦厚厚而又有質(zhì)質(zhì)感的高層層外立面用用料大氣的小區(qū)區(qū)的會(huì)所敦厚而有有有質(zhì)感的外外立面產(chǎn)品走勢(shì)帶有濃重藝藝術(shù)氣息的的風(fēng)格城事事售樓處藝術(shù)的風(fēng)格格城事售樓樓處裝修高雅的的房屋裝修修，在大氣氣和穩(wěn)重中中體現(xiàn)寧波波精神豪華大氣的的室內(nèi)裝修修產(chǎn)品走勢(shì)來自萬達(dá)精精裝小戶型型的藝術(shù)裝裝修藝術(shù)的萬達(dá)達(dá)精裝單身身公寓產(chǎn)品走勢(shì)產(chǎn)品走勢(shì)受70、90政策的的影響房?jī)r(jià)高企對(duì)對(duì)于許多工工薪階層而而言，他們們的收入只只能支撐小小戶型公寓寓的總價(jià)小戶型在寧寧波市場(chǎng)中中比重越來來越大大學(xué)生和外外來打工青青年存在租租房需求高品、穩(wěn)重重、內(nèi)涵、、前衛(wèi)是寧寧波樓市產(chǎn)產(chǎn)品的主要要特征，小小戶型成為為耀眼明星星住宅市場(chǎng)板板塊分析本項(xiàng)目地塊塊位于鄞州州區(qū)，為住住宅用地，，因此本報(bào)報(bào)告重點(diǎn)考考察與項(xiàng)目目相關(guān)區(qū)域域的住宅市市場(chǎng)。鄞州區(qū)是一一個(gè)面積覆覆蓋面很大大很廣的區(qū)區(qū)域，分為為中心區(qū)、、城西、東東錢湖三大大板塊，我我們重點(diǎn)分分析我們項(xiàng)項(xiàng)目所在的的中心區(qū)板板塊以及具具有一定借借鑒意義的的海署、江江東、江北北區(qū)的主要要樓盤情況況。2007年年寧波市四四區(qū)（海曙曙、江東、、江北、鄞鄞州）新推推供應(yīng)量為為213.09萬平平方米，與與2006年新推供供應(yīng)量257.9萬萬平方米約約有44.81萬平平方米的減減少。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，07年四區(qū)市市場(chǎng)住宅的的供應(yīng)量約約為311.3萬平平方米。四區(qū)06、、07新推推住宅量對(duì)對(duì)比單位（萬平平方米）鄞州區(qū)是目目前寧波四四區(qū)中住宅宅上市量最最大的區(qū)域域，2007年鄞州州區(qū)新增住住宅約154.1萬萬平方米，，比06年年鄞州區(qū)新新推住宅109.7萬平方米米有大幅度度的提高；；從右圖中我我們可以看看出，07年四區(qū)總總新推住宅宅量有所下下降，而鄞鄞州區(qū)的新新推住宅量量卻在上升升。目前鄞州中中心區(qū)比較較熱門的樓樓盤有：城市花園、、風(fēng)格城事事、金色水水岸、瑞園園等06、07四區(qū)與鄞鄞州新推住住宅量對(duì)比比表單位（萬平平方米）住宅市場(chǎng)板板塊分析———鄞州中中心區(qū)價(jià)格情況：：鄞州中心區(qū)區(qū)的價(jià)格區(qū)區(qū)間在7000到16000萬之間都都有，以萬萬達(dá)廣場(chǎng)為為中心周邊邊地區(qū)主流流價(jià)格在11000左右。鄞州州區(qū)區(qū)地地圖圖鄞州州核核心心區(qū)區(qū)域域鄞州州中中心心區(qū)區(qū)域域機(jī)場(chǎng)路聯(lián)豐路環(huán)城南路世紀(jì)大道鄞縣大道天童北路天童南路瑞園9500本案萬達(dá)48克拉14000格蘭春天9000城市花園10000都市森林13000風(fēng)格城事11000世紀(jì)花園12000金色水岸13000金地國(guó)際花園12000盛世天城11000都市港灣11000金海嘉園11000茶苑芳鄰10000華茂學(xué)府一號(hào)9500西城十二庭院9500容安和院9500星河晨光9000春天彼岸12000世紀(jì)東苑8800華豐紫郡8000東源華府7800西提陽光7500格蘭春晨7500西城春天6900鄞州州中中心心區(qū)區(qū)樓樓盤盤分分布布圖圖2007年年海海曙曙區(qū)區(qū)市市場(chǎng)場(chǎng)住住宅宅總總供供應(yīng)應(yīng)量量約約為為18.3萬萬平平方方米米，，其其中中2006年年底底存存量量約約為為18.3萬萬平平方方米米，，2007年年無無新新增增供供應(yīng)應(yīng)量量。。07年年海海曙曙區(qū)區(qū)無無任任何何住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目推推出出，，07年年整整年年是是通通過過消消化化06年年的的存存量量來來拉拉動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)域域銷銷售售，，這這和和海海曙曙區(qū)區(qū)無無更更多多的的土土地地放放量量，，以以及及06年年已已售售樓樓盤盤的的后后續(xù)續(xù)開開發(fā)發(fā)批批次次未未在在07年年啟啟動(dòng)動(dòng)有有關(guān)關(guān)。。目前前海海曙曙區(qū)區(qū)在在售售多多位位寫寫字字樓樓，，住住宅宅樓樓盤盤稀稀少少，，目目前前歡樂樂高高層層、、月月湖湖盛盛園園等待待開開盤盤。。價(jià)格格情情況況：：海曙曙區(qū)區(qū)的的價(jià)價(jià)格格區(qū)區(qū)間間在在9000到到30000萬萬之之間間都都有有，，近近三三江江口口區(qū)區(qū)域域主主流流價(jià)價(jià)格格在在16000左左右右。。住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)板板塊塊分分析析————海海曙曙區(qū)區(qū)07供供應(yīng)應(yīng)量量與與06年年底底的的存存量量在07年年老老三三區(qū)區(qū)新新推推樓樓盤盤很很少少的的情情況況下下，，江江東東的的這這些些樓樓盤盤的的地地理理優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)就就更更加加明明顯顯，，尤尤其其是是外外地地一一流流開開發(fā)發(fā)商商的的進(jìn)進(jìn)入入，，讓讓產(chǎn)產(chǎn)品品升升級(jí)級(jí)換換代代，，推推出出了了精精裝裝修修樓樓盤盤，，用用品品質(zhì)質(zhì)提提升升了了樓樓盤盤價(jià)價(jià)值值。。江東東區(qū)區(qū)目目前前可可售售樓樓盤盤剩剩余余不不多多，，一一些些新新盤盤正正在在等等待待開開盤盤，，如如濱江江慶慶豐豐、、東東部部新新城城、、東東方方名名庭庭、、富富士士居居等。。價(jià)格格情情況況：：江東東區(qū)區(qū)現(xiàn)現(xiàn)在在的的價(jià)價(jià)格格區(qū)區(qū)間間大大致致在在6000到到16000之之間間，，近近三三江江口口一一帶帶房房?jī)r(jià)價(jià)較較高高，，但但是是所所剩剩房房源源不不多多。。住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)板板塊塊分分析析————江江東東區(qū)區(qū)2007年年江江北北區(qū)區(qū)市市場(chǎng)場(chǎng)住住宅宅供供應(yīng)應(yīng)量量約約為為61.8萬萬平平方方米米，，其其中中新新增增供供應(yīng)應(yīng)量量約約為為39.5萬萬平平方方米米，，比比06年年62.5萬萬平平方方米米的的新新增增供供應(yīng)應(yīng)量量有有明明顯顯的的減減少少。。江北北區(qū)區(qū)目目前前樓樓盤盤較較老老三三去去其其他他兩兩個(gè)個(gè)區(qū)區(qū)樓樓盤盤要要稍稍多多一一些些，，也也有有部部分分新新盤盤退退出出，，現(xiàn)現(xiàn)在在比比較較熱熱門門的的如如皇都都香香溪溪園園、、凱凱德德匯匯豪豪天天下下等一一直直是是比比較較膾膾炙炙人人口口的的樓樓盤盤。。江北北區(qū)區(qū)06、、07新新增增樓樓盤盤供供應(yīng)應(yīng)量量對(duì)對(duì)比比住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)板板塊塊分分析析————江江北北區(qū)區(qū)價(jià)格格情情況況：：江北北區(qū)區(qū)價(jià)價(jià)格格在在6000到到20000都都有有，，近近三三江江口口主主流流價(jià)價(jià)格格在在11000左左右右，，分析析了解解市場(chǎng)場(chǎng)客戶戶項(xiàng)目目住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)客客戶戶分分析析寧波波購(gòu)購(gòu)房房者者的的呈呈現(xiàn)現(xiàn)普普遍遍心心態(tài)態(tài)對(duì)房房型型、、小小區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境等等追追求求高高。。寧波波經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)，，多多數(shù)數(shù)寧寧波波人人比比較較富富有有，，他他們們對(duì)對(duì)住住房房的的關(guān)關(guān)注注不不再再停停留留在在價(jià)價(jià)格格和和優(yōu)優(yōu)惠惠上上，，他他們們更更多多的的是是關(guān)關(guān)心心住住房房的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、裝裝修修及及小小區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境等等因因素素。。有較強(qiáng)強(qiáng)的地地域觀觀念，，新寧寧波人人和年年青人人跨區(qū)區(qū)域購(gòu)購(gòu)房的的可能能性較較大。追求品品質(zhì)和和內(nèi)涵涵，容容易受受到媒媒體影影響。。由于目目前寧寧波人人的精精神取取向剛剛剛走走向精精神層層次，，所以以他們們對(duì)于于住宅宅的一一些理理性最最求放放到了了其次次，他他們更更加注注重住住宅是是否可可以給給他們們的精精神上上帶來來什么么滿足足，這這就可可以解解釋為為什么么目前前寧波波的建建筑、、裝修修風(fēng)格格趨向向藝術(shù)術(shù)化。。青年追追求自自由空空間。。由于寧寧波港港口經(jīng)經(jīng)濟(jì)和和工業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的快快速發(fā)發(fā)展，，直接接造就就了一一大批批較為為富足足的青青年，，這些些人包包括寧寧波人人和外外來人人士，，這些些青年年人則則帶有有一絲絲時(shí)代代的叛叛逆心心理，，他們們不愿愿意再再居住住在父父母身身邊，，他們們需要要更多多的自自由空空間，，同時(shí)時(shí)他們們的金金錢并并不足足于支支付大大面積積房子子的價(jià)價(jià)格，，所以以他們們追求求的是是中小小型面面積住住房，，同時(shí)時(shí)他們們更加加主語語房屋屋的品品質(zhì)，，精神神上更更加追追求時(shí)時(shí)髦、、前衛(wèi)衛(wèi)一些些的元元素，，比如如藝術(shù)術(shù)性的的和帶帶有一一絲未未來氣氣息的的東西西。住宅市市場(chǎng)客客戶分分析中高端端客戶戶的購(gòu)購(gòu)房心心態(tài)這里所所說的的高端端客戶戶指的的是高高檔公公寓樓樓盤的的購(gòu)買買者，，承受受能力力普遍遍在200萬以以上，，這部部分人人一般般都為為中老老年人人士，，他們們追求求更大大的住住宅空空間和和更高高的品品質(zhì)，，精神神追求求方面面更趨趨向于于文化化，對(duì)對(duì)于地地段及及樓盤盤品質(zhì)質(zhì)的關(guān)關(guān)注程程度高高于價(jià)價(jià)格，，希望望通過過購(gòu)房房獲得得生活活品質(zhì)質(zhì)的提提高、、生活活方式式的改改變、、社會(huì)會(huì)地位位的提提高等等等。。在馬馬斯洛洛的需需求理理論中中，他他們已已經(jīng)脫脫離了了低層層次的的需求求層面面，上上升到到了尊尊重和和自我我實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的需需求層層面。。分析析了解市場(chǎng)客戶項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目分分析競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤分分布在右圖圖中顯顯示的的幾個(gè)個(gè)樓盤盤中，，寧興興·城城市花花園、、風(fēng)格格城事事、萬萬達(dá)精精裝小小戶、、萬科科金色色水岸岸為住住宅，，凱旋旋明天天是商商業(yè)廣廣場(chǎng)。。因此，，凱旋旋明天天并不不能構(gòu)構(gòu)成競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)威威脅，，而風(fēng)風(fēng)格城城事則則是126平方方米以以上的的大戶戶型，，對(duì)我我們的的項(xiàng)目目威脅脅不大大，萬萬科金金色水水岸雖雖然距距離較較遠(yuǎn)，，但是是其品品牌影影響力力不可可忽視視，所所以我我們目目前可可見的的主要要的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手為為寧興興·城城市花花園、、萬達(dá)達(dá)精裝裝小戶戶和萬萬科金金色水水岸。。競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤基基本情情況風(fēng)格城事寧興·城市花園本案廣德湖路北嵩江西路嵩江中路天童北四明西路四明中路貿(mào)城西路貿(mào)城中路錦寓路杭甬高速凱旋明天金色水岸萬達(dá)精裝小戶序號(hào)項(xiàng)目名稱結(jié)構(gòu)類型主力戶型銷售均價(jià)1寧興·城市花園聯(lián)排、高層兩房一廳面積67－90100002風(fēng)格城事多層、小高層、高層、單身公寓單身公寓三房?jī)蓮d面積55及138以上110003萬達(dá)精裝小戶高層單身公寓兩房一廳面積50－90精裝140004萬科金色水岸高層、花園洋房三房?jī)蓮d面積100以上130005三間客高層主力小戶型未明6雅戈?duì)柺兰o(jì)花園多層、小高層、高層單身公寓面積45兩房?jī)蓮d面積80左右13000鄞州中中心區(qū)區(qū)板塊塊在售售樓盤盤信息息競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目分分析競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤產(chǎn)產(chǎn)品分分析表表樓盤名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品規(guī)劃中的亮點(diǎn)客戶認(rèn)同檔次寧興·城市花園高層,聯(lián)排套型布局高檔風(fēng)格城事多層，小高層，高層，單身公寓外立面、藝術(shù)風(fēng)格高檔萬達(dá)精裝小戶高層無高檔萬科金色水岸高層，花園洋房外立面，洋房設(shè)計(jì)高檔這些樓樓盤都都表現(xiàn)現(xiàn)出對(duì)對(duì)高品品質(zhì)生生活的的追求求，產(chǎn)產(chǎn)品形形式以以高層層為主主，少少量的的多層層、花花園洋洋房、、聯(lián)排排別墅墅更體體現(xiàn)出出這一一區(qū)域域高檔檔生活活的象象征，，但這這一區(qū)區(qū)域與與本項(xiàng)項(xiàng)目所所在區(qū)區(qū)域還還是有有較大大程度度的區(qū)區(qū)別。。這些些樓盤盤周邊邊環(huán)境境氛圍圍好，，道路路暢通通，屬屬于典典型的的新城城規(guī)劃劃，環(huán)環(huán)境也也比較較好。。本項(xiàng)項(xiàng)目所所處區(qū)區(qū)域則則是新新城與與老城城的聯(lián)聯(lián)合處處，享享受了了老城城完善善的配配套服服務(wù)，，同時(shí)時(shí)也受受到周周邊環(huán)環(huán)境混混亂的的影響響。小戶型型產(chǎn)品品顯得得極為為突出出，城城市花花園、、萬達(dá)達(dá)、萬萬科等等樓盤盤都做做了較較大體體量的的小戶戶型，，而且且銷售售情況況較好好，這這說明明這個(gè)個(gè)區(qū)域域?qū)τ谟谛魬粜彤a(chǎn)產(chǎn)品有有著較較高的的市場(chǎng)場(chǎng)接受受度，，原因因在于于70/90政政策、、高房房?jī)r(jià)制制約、、投資資性需需求新新興和和白領(lǐng)領(lǐng)自住住需求求旺盛盛等因因素的的影響響。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤形形象包裝、、銷售接待待已經(jīng)具有有較高水準(zhǔn)準(zhǔn)，但其媒媒體包裝和和宣傳力度度上都有所所欠缺。整整體表現(xiàn)是是，銷售中中心建設(shè)大大氣，有特特色（風(fēng)格格城市），，銷售人員員接待素質(zhì)質(zhì)較高，知知識(shí)面也較較為廣泛，，能夠應(yīng)付付客戶提出出的各類問問題。同時(shí)時(shí)也存在一一個(gè)問題，，就是銷售售員雖然素素質(zhì)較高，，但是銷售售技巧方面面還略有欠欠缺，銷售售現(xiàn)場(chǎng)管理理還有一些些地方需要要完善。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目分析本項(xiàng)目分分析地塊條件件分析地塊位于于錦寓路路西側(cè)，，嵩江中中路北側(cè)側(cè)、天童童北路東東側(cè)、北北臨杭甬甬高速。。周邊生生活配套套設(shè)施較較為齊全全。本案廣德湖路北嵩江西路嵩江中路天童北四明西路四明中路貿(mào)城西路貿(mào)城中路錦寓路杭甬高速項(xiàng)目地塊塊項(xiàng)目地塊塊本項(xiàng)目分分析地塊環(huán)境境自來水廠廠地塊西北北側(cè)自來水廠廠地塊環(huán)境境本項(xiàng)目分分析小河道地塊西南南側(cè)小河河道本項(xiàng)目分分析地塊環(huán)境境交通配套套：地塊塊處于生生活中心心區(qū)域，，出行方方便，但但公交線線路直通通三江口口，公交交到萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)只只要5分分鐘。步步行至鄞鄞州汽車車站也僅僅需五分分鐘。商業(yè)配套：步步行五分鐘就就能到麥德龍龍超市，其他他生活社區(qū)店店一應(yīng)俱全。。生活配套：周周邊生活配套套較為完善，，餐飲，娛樂樂KTV，小小超市。醫(yī)療配套：地地塊周邊有藥藥店和宋詔橋橋醫(yī)院和鄞州州第二醫(yī)院。。教育配套：周周邊有幼兒園園，宋詔橋小小學(xué)、宋詔橋橋中學(xué)等。項(xiàng)目周邊配套套圖周邊配套本項(xiàng)目分析我們的產(chǎn)品總平面圖主入口透視圖圖我們的產(chǎn)品沿河透視圖我們的產(chǎn)品形成成了解分析SWOT分析析可能性定位SWOT分析析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅周邊配套全小戶型總價(jià)低低位于鄞州核心心居住區(qū)鬧中取靜周邊環(huán)環(huán)境還還比較較混亂亂產(chǎn)品缺缺乏獨(dú)獨(dú)特性性小區(qū)容容積率率偏高高鄞州區(qū)區(qū)的規(guī)規(guī)劃發(fā)發(fā)展創(chuàng)新概概念的的引入入銷售力力量的的提升升小河流流的治治理全國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)向下下的趨趨勢(shì)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)比比較激激烈寧波市市場(chǎng)出出現(xiàn)成成交量量下降降SWOT分分析形成成了解分析SWOT分分析可能性性定位項(xiàng)目階階梯？項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力和目目標(biāo)客客戶？？有哪些些可能能性？？如何價(jià)價(jià)值最最大化化？我們的的客戶戶是哪哪些人人競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)我們項(xiàng)項(xiàng)目的的主要要優(yōu)勢(shì)勢(shì)是較較為完完善的的周邊邊配套套目前項(xiàng)項(xiàng)目周周圍環(huán)環(huán)境還還比較較混亂亂，項(xiàng)項(xiàng)目缺缺乏獨(dú)獨(dú)特性性我們項(xiàng)項(xiàng)目目目前的的狀況況很難難與風(fēng)風(fēng)格城城事、、城市市花園園等項(xiàng)項(xiàng)目同同等競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)由此，，我們們可以以推想想到我我們的的目標(biāo)標(biāo)客戶戶群是是一群群什么么樣的的人：：他們們是這這個(gè)城城市中中收入入不是是很高高的，，會(huì)注注重性性價(jià)比比的，，購(gòu)房房時(shí)會(huì)會(huì)注重重一些些很現(xiàn)現(xiàn)實(shí)的的因素素，比比如說說價(jià)格格、配配套，，他們們可能能是以以下幾幾類人人：想在寧寧波定定居的的新寧寧波人人。將要結(jié)結(jié)婚人人士恰恰好會(huì)會(huì)選擇擇小戶戶型，，并且且能承承受這這樣的的價(jià)格格范圍圍。完善的的學(xué)校校配套套，子子女讀讀書的的剛性性需求求者。。收入不不是很很高的的剛性性需求求者追求自自由的的年青青人有哪些些可能能性策略名稱策略路線已有案例可能性優(yōu)劣勢(shì)跟隨策略藝術(shù)化、精神訴求路線風(fēng)格城事中走藝術(shù)化比較牽強(qiáng)，會(huì)縮小客戶群絕對(duì)高端路線萬達(dá)萬科小需要品牌力支撐，建造需要付出很大成本挑戰(zhàn)策略平民化路線無中沒特色，不能創(chuàng)造最大價(jià)值，但是操作簡(jiǎn)單補(bǔ)充策略性價(jià)比路線無中吸引理性客戶，能找到一大批客戶，但是不能滿足他們的精神需求，不能滿足寧波人精神文化的追求領(lǐng)導(dǎo)策略創(chuàng)造性路線無大尋找一條獨(dú)特的策略路線，是前人沒有做過的，操作好可以使得項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化如何價(jià)價(jià)值最最大化化策略名稱策略路線已有案例可能性優(yōu)劣勢(shì)跟隨策略藝術(shù)化、精神訴求路線風(fēng)格城事中走藝術(shù)化比較牽強(qiáng)，會(huì)縮小客戶群絕對(duì)高端路線萬達(dá)萬科小需要品牌力支撐，建造需要付出很大成本挑戰(zhàn)策略平民化路線無中沒特色，不能創(chuàng)造最大價(jià)值，但是操作簡(jiǎn)單補(bǔ)充策略性價(jià)比路線無中吸引理性客戶，能找到一大批客戶，但是不能滿足他們的精神需求，不能滿足寧波人精神文化的追求領(lǐng)導(dǎo)策略創(chuàng)造性路線無大尋找一條獨(dú)特的策略路線，是前人沒有做過的，操作好可以使得項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化如何價(jià)價(jià)值最最大化化領(lǐng)導(dǎo)策策略可可是使使我們們項(xiàng)目目?jī)r(jià)值值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)最大大化目標(biāo)客客戶群群決定定了買買我們們項(xiàng)目目的并并不是是一群群有錢錢人？如何給給產(chǎn)品品賦予予一個(gè)個(gè)概念念提升升產(chǎn)品品整體體的感感覺，，能夠夠創(chuàng)造造更大大的價(jià)價(jià)值？？這種感覺覺是能夠夠體現(xiàn)小小康人家家力所能能及的成成就和輝輝煌領(lǐng)導(dǎo)策略略創(chuàng)創(chuàng)造造性路線線一一個(gè)具具有理性性意義的的產(chǎn)品，，又帶有有追求時(shí)時(shí)尚、前前衛(wèi)的情情感元素素，同時(shí)時(shí)符合我我們目標(biāo)標(biāo)客戶群群的價(jià)值值取向，，這樣的的定位是是怎樣的的呢？形成成了解分析SWOT分析析可能性定位項(xiàng)目發(fā)展定位位建議項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位為來自22世紀(jì)紀(jì)的精品家園園締造寧波人居居新精神22世紀(jì)是一一個(gè)膽大的，，在寧波沒有有出現(xiàn)過的，，超前的，這這樣一個(gè)概念念的導(dǎo)入，用用22世紀(jì)來來強(qiáng)調(diào)未來，，未來是時(shí)尚尚的，未來是是美好的，未未來是神秘的的，同時(shí)，未未來是值得我我們追求和擁擁有的。創(chuàng)造造了解分析形成形象策略視覺表現(xiàn)一、形象定位位定位前的思考考前面市場(chǎng)部分分對(duì)本案的目目標(biāo)客戶群已已做過分析，，以社會(huì)中層層為主要客戶戶群，該類客戶戶群買房子注注重價(jià)格，但但是又喜好標(biāo)標(biāo)榜自己的追追求，標(biāo)榜自自己是檔次、有品位位的階層，因因此，我們?cè)谠谛蜗蟀b時(shí)時(shí)，應(yīng)賦予項(xiàng)項(xiàng)目一種與眾眾不同的精神和意義義。而單獨(dú)就案子子的地段來說說，處于鄞州州中心區(qū)ＣＬＬＤ板塊邊緣緣，從地段上上來說，與寧興興花園、風(fēng)格格城事以及萬萬達(dá)等項(xiàng)目相相比，是具有有劣勢(shì)的，但但是迎合目標(biāo)客戶群群的高層次追追求，我們定定義我們的地地段在未來是是具有優(yōu)勢(shì)，，是具有潛力的，我我們賣的是未未來！我們的的生活是另類類而前衛(wèi)，而而又富于時(shí)尚尚有個(gè)性的形象定位寧波未來雅致致生活上上品品我們是遠(yuǎn)見家家，我們把目目光放在了未未來，我們?yōu)闉榭蛻籼崆盃I(yíng)造未來來的生活藍(lán)圖圖，未來的生生活潮流不再再是選擇中心的中心來居居住，而是在在中心的邊緣緣，繁華近，，生活也靜??！這就是本案的的精神實(shí)質(zhì)，，是本案的所所營(yíng)造的生活活氣質(zhì)！“雅致生活””——精致的的空間，未來來的另類、前前衛(wèi)成就未來來您的生活首首選居所。形象定位闡述述“上上品”———不是住““大”房子就就是有品位，，有地位，只只有選擇合適適自己的，選擇適合自己己追求，適合合自己喜好品品位的才是最最好的！寧波未來雅致致生活上上品品二、案名及釋釋義案名建議領(lǐng)筑·創(chuàng)視界界主薦主推Slogan視界引領(lǐng)未來來案名解析“領(lǐng)”領(lǐng)導(dǎo)、領(lǐng)袖、、引領(lǐng)領(lǐng)：既表示引引領(lǐng)未來生活活潮流趨勢(shì)，，也暗喻我們們是明星樓盤盤，是先行者者，是鄞州地區(qū)的的領(lǐng)導(dǎo)者?！爸弊鳛槊~解：：建筑/契合合一座城市本本質(zhì)精神的居居住空間形式式可作為動(dòng)詞：：筑就/一種種帶有經(jīng)典含含義并足可流流傳的實(shí)體創(chuàng)創(chuàng)造行為“創(chuàng)視界”諧音“創(chuàng)世界界”，“視界界”又代表著著未來的潮流流，暗喻本案案，創(chuàng)造未來來，引領(lǐng)未來來！案名解析領(lǐng)筑·創(chuàng)視界界———可解釋釋為引領(lǐng)寧波波未來生活潮潮流的首選居居所！隱喻本案所具具備的一種領(lǐng)領(lǐng)袖氣質(zhì)！輔推案名未來雅筑未來尚邸領(lǐng)駿雅都備選SLOGAN領(lǐng)馭生活之雅雅，筑就未來來之致！引領(lǐng)，生活潮潮流之上！以空間創(chuàng)造潮潮流，以潮流流領(lǐng)馭未來??！創(chuàng)造造了解分析形成形象策略視覺表現(xiàn)一、營(yíng)銷策略略三條主線區(qū)域線通過對(duì)CLD中心邊緣地地塊的價(jià)值創(chuàng)創(chuàng)新延展，使未來生活模模式深入人心心！空間線通過對(duì)空間價(jià)價(jià)值的挖掘縱縱深，鞏固防防御縱深生活線通過對(duì)創(chuàng)新生生活的創(chuàng)造縱縱深，實(shí)現(xiàn)快快速進(jìn)攻策略一：打造造明星產(chǎn)品品品牌打造產(chǎn)品品牌牌是關(guān)鍵。通通過產(chǎn)品打造造標(biāo)桿品牌，，以針對(duì)其他他競(jìng)爭(zhēng)品牌。。品牌塑造進(jìn)程程《拋磚》通過話題討論論“什么是未未來的生活潮潮流，住中心心還是住中心心邊緣”，從從而標(biāo)桿未來來生活模式的的新概念，引引發(fā)全民關(guān)注注！《引玉》本案是標(biāo)榜未未來生活潮流流模式的項(xiàng)目目，住城市中中心已不是潮潮流追隨，住住城市中心不不再適合未來來的生活，隨隨著城市的發(fā)發(fā)展，中心區(qū)區(qū)是商務(wù)、金金融的發(fā)展地地帶，不能，，也不適合成成為居住區(qū)，，而住在中心心邊緣擴(kuò)散地地帶，才是未未來潮流趨勢(shì)勢(shì)。享受“繁繁華近，生活活也靜”才是是未來生活的的王道?！毒凵场烦浞忠鹗袌?chǎng)場(chǎng)關(guān)注后，利利用樣板服務(wù)務(wù)、地段概念念和營(yíng)銷內(nèi)容容，變關(guān)注為為來人，變來來人為再宣傳傳，一點(diǎn)一滴滴，聚集市場(chǎng)場(chǎng)買氣和口碑碑《成塔》人群效應(yīng)配合合銷售策略引引爆第一次市市場(chǎng)銷售，迅迅速拔升版塊塊地位，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)鄞州內(nèi)的版版塊重心飄移移。成型與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手博弈弈的資本策略二：創(chuàng)造造眼球事件，，確立本案未未來化潮流生生活空間地位位創(chuàng)造眼球世界界平面藝術(shù)館———“墻上的的歷史”裝置藝術(shù)館———“完整的的片段”創(chuàng)造話題事件件成就領(lǐng)筑世界界名家講堂名品薈萃成名業(yè)內(nèi)立名鄞州我們也許不可可能可能和它它們同輝煌永恒的名字法國(guó)盧浮宮蓬皮度藝術(shù)中中心倫敦大英博物物館故宮冬宮紐約大都會(huì)博博物館我們也許不可可能可能和它它們相媲美驚艷的空間間紐約的古根根海姆美術(shù)術(shù)館——收藏現(xiàn)代藝藝術(shù)品及畢畢加索、梵梵高、蒙德德里安·皮皮特等抽象象表現(xiàn)主義義畫家作品品。——建筑設(shè)設(shè)計(jì)理念：：運(yùn)用三維維化，立體體構(gòu)成的手手法進(jìn)行功功能布置。福岡亞洲美美術(shù)館——第一個(gè)以亞亞洲創(chuàng)作者者為收藏主主題的多媒媒體美術(shù)館館?？梢钥纯吹窖葜v、、電影欣賞賞、音樂會(huì)會(huì)等活動(dòng)。。愛麗舍照片片美術(shù)館——收集藝術(shù)照照片的美術(shù)術(shù)館,也有有幾件克勒勒和倫勃朗朗的版畫作作品。目標(biāo)標(biāo)是把各類類照片向大大眾展示，，如新聞雜雜志、廣告告、時(shí)尚、、社會(huì)寫真真、科學(xué)和和其他眾多多的藝術(shù)表表現(xiàn)形態(tài)。。但我們的的未來潮潮流空間間一樣能能讓寧波波人刮目相看看“創(chuàng)造眼球球世界”回顧過去去“墻上的的歷史””平面藝術(shù)術(shù)館藏書、郵郵票、繪繪畫等展展覽活動(dòng)動(dòng)展望未來來“完整的的片段””未來生活活裝置館館另類、前前衛(wèi)概念念展覽配配合樣板板房裝飾飾但我們營(yíng)造的未未來潮流流理念一一樣能讓讓寧波人人流連往返返名家講堂堂[外展處處]文學(xué)藝人人：文化名名人探討討未來生生活概念念“創(chuàng)造話題題事件”名品薈萃萃[現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)樣板板空間間]攝影展展：老照片片再現(xiàn)現(xiàn)電影展展：老電影影回顧顧DV展展：另類類、前前衛(wèi)生生活演演繹服裝秀秀：未來概概念的的生活活但我們們的““領(lǐng)筑筑”一一樣能能讓寧寧波人人點(diǎn)頭相相贊“成就領(lǐng)領(lǐng)筑世世界”成名業(yè)業(yè)內(nèi)讓領(lǐng)筑筑未來來生活活理念念，在在寧波波扎根根立名鄞鄞州讓領(lǐng)筑筑這個(gè)個(gè)明星星項(xiàng)目目，在在鄞州州成名名二、企企化推推廣空間是是房地地產(chǎn)的的根，，開枝枝散葉葉在無無數(shù)大大小環(huán)環(huán)節(jié)，，變化是是房地地產(chǎn)的的魂，，基于于理性性潛移移默化化在產(chǎn)產(chǎn)品之之中。。品牌是房地地產(chǎn)的神，，永遠(yuǎn)追逐逐沒有終點(diǎn)點(diǎn)，客戶是房地地產(chǎn)的命，，因?yàn)槟銈儌兯圆粩鄶嗲斑M(jìn)。企劃看點(diǎn)領(lǐng)筑·創(chuàng)視視界的三個(gè)個(gè)廣告眼第一眼：看看板塊第二眼：看看項(xiàng)目第三眼：看看生活企劃目的三個(gè)看點(diǎn)，，一種印象象信任看板塊，相相信發(fā)展?jié)摑摿错?xiàng)目：相相信產(chǎn)品張張力看生活：相相信自我眼眼光導(dǎo)入期推廣主題領(lǐng)筑，寧波波未來生活活新榜樣！！通過一系列列話題反問問，樹立項(xiàng)項(xiàng)目形象、、樹立項(xiàng)目目所蘊(yùn)涵的新新觀念、新新理念，讓讓其在寧波波深入人心心，形成一種潮潮流追求，，以其獨(dú)特特的個(gè)性對(duì)對(duì)抗其他競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤。推廣目的推廣企劃配配合媒體手段段：報(bào)紙+高高炮+陣陣地圍墻墻+網(wǎng)站站——《形形象稿系系列》：：視界引領(lǐng)領(lǐng)未來科學(xué)筑家家，寧波波未來生生活新榜榜樣！——《觀觀念稿系系列》：：兩圓一世世界———繁華近近，生活活也近！！邊緣世界界，未來來生活主主流！秀稿廣告告語蓄水期推廣主題題領(lǐng)筑，寧寧波未來來潮流生生活空間間推廣目的的創(chuàng)造眼球球事件，，引發(fā)社社會(huì)討論論關(guān)注，，積聚人人氣！為為開盤蓄蓄水推廣原則則內(nèi)外兩手手建立銷銷售陣地地，多渠渠道包裝裝樹立形形象陣地地，充分發(fā)揮揮銷售道道具作用用，將樣樣板房、、樣板樓樓、售樓樓處和展示中中心盡力力完善，，改變寧寧波人傳傳統(tǒng)認(rèn)知知的銷售售形象和以此做做出的價(jià)價(jià)值判斷斷推廣企劃劃配合媒體手段段：報(bào)紙+活活動(dòng)+樣樣板房公公開+電電視影象象秀稿廣告告語——《形形象稿》》：領(lǐng)筑·創(chuàng)創(chuàng)視界，，解碼未未來生活活空間??！領(lǐng)筑·創(chuàng)創(chuàng)視界，，為寧波波打造未未來夢(mèng)想想！——《樣樣板房開開放秀稿稿》1天，即即刻體驗(yàn)驗(yàn)22世世紀(jì)未來來生活?。　懂a(chǎn)產(chǎn)品理念念稿》我們不僅僅設(shè)計(jì)空空間，同同時(shí)設(shè)計(jì)計(jì)水、風(fēng)風(fēng)、自然然熱銷期推廣主題題銷售配合合·信息息公告推廣目的的配合銷售售推案公公告項(xiàng)目目熱銷信信息，并并依據(jù)銷銷售結(jié)果果開始細(xì)分分市場(chǎng)，，準(zhǔn)備下下階段的的針對(duì)性性打擊推廣原則則以增值營(yíng)營(yíng)銷疊加加生活空空間；通通過刻畫畫生活圈圈層形成成精準(zhǔn)營(yíng)營(yíng)銷；氛圍營(yíng)銷描摹摹生活樣板。。另外不做無無謂的形象和和概念稿，切切實(shí)表達(dá)產(chǎn)品信息息，該階段特特別做好廣告告效果分析推廣企劃配合合媒體手段：報(bào)紙硬廣+活活動(dòng)+短信+戶外+DM秀稿廣告語——《項(xiàng)目開開盤稿》：簡(jiǎn)約建筑，藝藝術(shù)空間，寧寧波榜樣住宅宅即將誕生未來生活，從從領(lǐng)筑開始——《產(chǎn)品篇篇》藝術(shù)空間，是是眼界，也是是境界！闊開間，是寬寬度，也是氣氣度！住藝術(shù)館？住住鋼精盒？意意識(shí)的選擇??！調(diào)整期推廣主題品牌維護(hù)·銷銷售推進(jìn)推廣原則拿捏競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手銷售節(jié)奏