臨港新城主城區(qū)居住小區(qū)（街坊編號WSW-C1地塊）產(chǎn)品定位思路版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。1/16/2023項(xiàng)目界定臨港新城主城區(qū)。50萬方。74/90限制。低密度現(xiàn)代歐式建筑風(fēng)格。項(xiàng)目概況申港大道橄欖路茉莉路環(huán)湖西三路項(xiàng)目位于臨港新城主城區(qū)建設(shè)范圍內(nèi)第三環(huán)帶城市主軸申港大道西側(cè)規(guī)劃范圍：北至申港大道紅線、南到橄欖路（規(guī)劃D2道路）、西至茉莉路（規(guī)劃G1道路）、東到規(guī)劃城市行政中心用地西側(cè)的規(guī)劃道路全區(qū)一期二期規(guī)劃用地面積636654.89㎡243948.06㎡392706.83㎡總建面627637.18㎡281082.66㎡346554.53㎡住宅建筑面積459905.47212934.16246971.32容積率0.790.90.72建筑覆蓋率19.69%22.93%19.79%綠地率35.1%35.1%35.1%停車率11.090.92總戶數(shù)515323892764集制造、物流、教育、城市生活等功能為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)新城臨港新城—規(guī)劃綜合區(qū)物流園區(qū)主產(chǎn)業(yè)區(qū)臨港新城（主城區(qū)）重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)三環(huán)二環(huán)一環(huán)滴水湖臨港新城共分為：中心區(qū)（主城區(qū)）、主產(chǎn)業(yè)區(qū)、綜合區(qū)、重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)和物流園區(qū)四大片區(qū)。主城區(qū)先行的規(guī)劃理念：

環(huán)狀的空間布局滴水湖的幾條環(huán)形大道將主城區(qū)的空間分解了三個功能帶，形成“一個中心、三個城市環(huán)帶”和諧共生、科學(xué)發(fā)展的城市主導(dǎo)結(jié)構(gòu)框架。

優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境在臨港新城，主色調(diào)不再是建筑的灰色，而是紅的花、青的草、綠的樹、飛翔的小鳥，加上藍(lán)天大海和新城超過40%的綠化覆蓋率，到處都是一幅美麗的風(fēng)景畫，突顯優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境。臨港新城—規(guī)劃臨港新城規(guī)劃具備堅(jiān)實(shí)的政策支撐和發(fā)展戰(zhàn)略意義，同時具備綜合產(chǎn)業(yè)支撐的規(guī)劃前景政策支撐優(yōu)勢規(guī)劃建設(shè)臨港新城，是上海市委、市政府準(zhǔn)確把握上海經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展現(xiàn)狀，審時度勢，為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)跨越和城市持續(xù)發(fā)展而作出的一項(xiàng)重大戰(zhàn)略決策。城市戰(zhàn)略發(fā)展優(yōu)勢對于加快上海“四個中心”和現(xiàn)代國際大都市建設(shè)，對于發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，提升上海城市能級和綜合競爭力，對于上海拓展城市發(fā)展空間，優(yōu)化城鎮(zhèn)布局和功能布局，都具有舉足輕重的作用。城市戰(zhàn)略樞紐優(yōu)勢位于長江和杭州灣的交匯處與大、小洋山深水港區(qū)隔海相望。距離遠(yuǎn)洋國際深水港32公里、浦東國際機(jī)場20公里、上海市中心70公里、上?；疖囌?5公里，海陸空“三位一體”的交通網(wǎng)絡(luò)，是其戰(zhàn)略樞紐的重要保證。綜合產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢以現(xiàn)代裝備產(chǎn)業(yè)為主體的國家級現(xiàn)代制造業(yè)基地；以物流產(chǎn)業(yè)為核心的國際生產(chǎn)服務(wù)業(yè)樞紐；以海洋文化為特色的城市生活服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。形成集先進(jìn)制造、現(xiàn)代物流、研發(fā)服務(wù)、出口加工、教育培訓(xùn)、城市生活等功能為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)體系。

政府的重大戰(zhàn)略決策對上海的城市建設(shè)有舉足輕重的作用強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐臨港新城是一個規(guī)劃立意起點(diǎn)高的新城臨港新城建設(shè)在世界范圍內(nèi)都是具有唯一性的、是獨(dú)一無二的得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件獨(dú)一無二的區(qū)位優(yōu)勢項(xiàng)目屬性界定政府規(guī)劃的濱海新區(qū)，未來的上海城市輔城產(chǎn)業(yè)園經(jīng)濟(jì)強(qiáng)力支撐區(qū)域發(fā)展軌道交通締結(jié)城區(qū)港口外延優(yōu)勢區(qū)域門戶位置大盤低密度品質(zhì)區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性位于強(qiáng)勢規(guī)劃支撐，具備產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)拉升的陌生新城，依托軌道交通締結(jié)的大規(guī)模低密度房地產(chǎn)項(xiàng)目新城住宅開發(fā)模式解讀世界的新城LetchworthWelwynGardenCityPortSunlight(英國/倫敦、利物浦)拉德芳斯副中心(法國/巴黎)筑波科學(xué)城千里新城多摩新鎮(zhèn)東京臨海副中心新城(日本/筑波、大阪、東京)RadburnColumbia(美國/紐約、馬里蘭州)臨港新城中國/上海沙田新市鎮(zhèn)中國/香港Canberra(澳大利亞/堪培拉)Brasilia(巴西/巴西利亞)典型新城分布依據(jù)新城發(fā)展的內(nèi)在核心驅(qū)動因素和城市功能的不同，可以分為6大新城發(fā)展模式新城發(fā)展模式國際案例Letchworth（英國，倫敦）WelwynGardenCity

（英國，倫敦）資料來源：文獻(xiàn)檢索、世聯(lián)分析PortSunlight（英國，利物浦）筑波科學(xué)城（日本，筑波）爾灣（美國，）Radburn（美國，紐約）Columbia哥倫比亞新城（美國，馬里蘭州）千里新城（日本，大阪）多摩新鎮(zhèn)（日本，東京都）沙田新市鎮(zhèn)（中國，香港）Canberra（澳洲，堪培拉）Brasilia（巴西，巴西利亞）田園新城邊緣新城新城發(fā)展模式TOD新城副中心新城東京臨海副中心新城（日本，東京）拉德芳斯副中心（法國，巴黎）行政中心新城世界的新城產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)新城11新城大規(guī)模住宅開發(fā)案例：

深圳萬科城

上海新浦江城萬科城位于深圳龍崗布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)園區(qū)內(nèi)，具備良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐，交通正在逐步改善，自駕車通過梅觀高速可在15分鐘內(nèi)到達(dá)市中心。開放式廣場九年制學(xué)校；幼兒園寬景house情景洋房商業(yè)中心；LoftTOHO小高層總規(guī)模43萬平米，3萬平米商業(yè)，多種創(chuàng)新產(chǎn)品組合：Townhouse情景洋房寬景house透天小高層Loft工作室（挑高）退臺式商鋪、集中商業(yè)案例借鑒1：萬科城形象鮮明，高舉“新城市主義”大旗

四、強(qiáng)調(diào)街道的多功能性，多數(shù)采用“機(jī)動車道+非機(jī)動車道+綠化帶+人行道”模式，社區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)密度較高，住戶可選擇出行方向增多。萬科城——萬科里程碑式項(xiàng)目，真正步入城市運(yùn)營商的行列。居住、商業(yè)及公共配套與高新產(chǎn)業(yè)區(qū)形成一個“綜合社區(qū)”。一、兩大組團(tuán)，組團(tuán)之間開設(shè)一條市政道路，與外界形成開放性銜接，將大型商業(yè)中心、幼兒園、學(xué)校、會所、泳池都沿開放性道路布置，社區(qū)居民從社區(qū)的任何一個地方，都能實(shí)現(xiàn)5分鐘步行距離。二、遵循“公共空間優(yōu)先”原則，首先把社區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域規(guī)劃清楚，然后才圍繞公共區(qū)域去布置房屋；三、萬科城共分4個鄰里單元，每個單元都實(shí)現(xiàn)了居住、購物、娛樂的“多樣化”；萬科城——統(tǒng)領(lǐng)多種物業(yè)類型在鮮明的營銷主題統(tǒng)領(lǐng)下突出主力產(chǎn)品形象多功能社區(qū)：以親地Townhouse產(chǎn)品統(tǒng)領(lǐng)寬景洋房、情景洋房、小高層、Loft、商業(yè)等；多頻次開盤，以產(chǎn)品創(chuàng)新來引導(dǎo)市場。首先是一個城，有廣場和商業(yè)街，有各色各樣有聲有色的建筑形態(tài)。然后才是深圳首個大型Townhouse社區(qū)。1.1容積率、親地性居住。啟動即推出商業(yè)及景觀配套和所有物業(yè)類型，盡展城居生活樣板間寬景house情景洋房TownhouseLoft商鋪案例借鑒2：城市資源共享的意大利生活樣板——上海新浦江城項(xiàng)目背景緊鄰上海外環(huán)，距城市中心車行距離在20分鐘，遠(yuǎn)期將有地鐵六號線經(jīng)過項(xiàng)目，但目前沒有公交線路至此該項(xiàng)目是浦江板塊的首先啟動的房地產(chǎn)項(xiàng)目，有良好的高起點(diǎn)規(guī)劃，但當(dāng)時周邊城市配套匱乏2700畝的項(xiàng)目，低容積率的中高檔社區(qū)規(guī)劃VS區(qū)域市場、缺乏消費(fèi)支撐持續(xù)開發(fā)項(xiàng)目簡介：新浦江城地處上海閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)中心城區(qū)，至人民廣場15公里，距陸家嘴約17公里；是規(guī)劃的浦江鎮(zhèn)中心城區(qū)的示范區(qū)，將被建成一個高尚的、低密度、生態(tài)型的居住城區(qū)；將被60平方公里世博森林（規(guī)劃）環(huán)繞的魅力之城；新浦江城規(guī)劃有80萬平米各種低密度住宅，同時有27萬平米都市產(chǎn)業(yè)辦公區(qū)和23萬平米綜合商業(yè)區(qū)。低密度產(chǎn)品+拔高容積率的產(chǎn)品組合構(gòu)成豐富的產(chǎn)品線，不斷擴(kuò)大客戶層面產(chǎn)品：低密度產(chǎn)品+拔高容積率的產(chǎn)品組合構(gòu)成豐富的產(chǎn)品線。依托最好的資源，展示部分高端產(chǎn)品，帶動主流的中高端產(chǎn)品回現(xiàn)，高中端產(chǎn)品聯(lián)動推售配套：以生活配套先行，后期隨著區(qū)域成熟逐漸形成具有豐富的城市功能的配套設(shè)施客戶：從最初的高端定位，有限的客戶群，到后來客戶層面不斷擴(kuò)大，不但沒有影響項(xiàng)目價值，反而加快了銷售速度，截至2006.10底整個項(xiàng)目還剩極少量高層，其他售罄。2005.4.272005.5

2005.5

2005.8.282005.10.232005.12.

大事記時間軸第一批住宅院墅開盤，三天售罄OCT當(dāng)代藝朮中心正式揭幕何香凝美朮館揭幕花園公寓開盤，當(dāng)天上午售罄第一批聯(lián)排別墅開盤，當(dāng)天上午基本售罄丹桂軒飲食集團(tuán)進(jìn)入聯(lián)排+小高層為主，特色創(chuàng)新產(chǎn)品：包括獨(dú)院別墅、寬景小高層、電梯公寓，水景公寓、院墅等，首先聯(lián)動推售獨(dú)院別墅＋小高層首期：商業(yè)（超市）、會所、幼兒園、國際中學(xué)，OCT當(dāng)代藝朮中心、何香凝美朮館、、“丹桂軒”中餐廳；后期：醫(yī)院、學(xué)校、圖書館、劇院等一應(yīng)俱全最初定位：因考慮到無法以周邊產(chǎn)業(yè)支撐，力爭以藝術(shù)氣氛（建設(shè)何香凝藝術(shù)館）吸引藝術(shù)氣質(zhì)高尚人群，以產(chǎn)品走高吸引大富的有錢人（引入丹桂軒）成交客戶：第一居所為主，城市客戶為主，客戶層面不斷擴(kuò)大主要來自以城市干道為導(dǎo)向的盧灣、徐匯、三林市區(qū)，追求居住舒適度、主動郊區(qū)化客戶，以及浦江鎮(zhèn)本地居民升級置業(yè)和產(chǎn)業(yè)人口帶來的居住需求配套產(chǎn)品價格7800元/平8200元/平8500元/平13000元/平24000元/平15800元/平8000元/平客戶19000元/平總體規(guī)劃突出打造“生活之城”的概念，用國際學(xué)校、水岸商街等豐富的高品質(zhì)配套給客戶信心總規(guī)模及分期總占地1.8平方公里，總建面130平方米，鄰里守望理念引導(dǎo)的規(guī)劃布局形式；總體容積率0.726，以中央河道為界，以北容積率在0.7以下，以南容積率在1.0以上；基本生活配套：建有滿足生活需要的各種功能設(shè)施，除了大賣場、幼兒園、學(xué)校、健身中心、餐飲、娛樂、鄰里商業(yè)、高檔俱樂部以外，還規(guī)劃有劇院、圖書館等等。各主要功能面積中央河道南工業(yè)園區(qū)中意文化廣場商業(yè)配套一期游艇俱樂部醫(yī)院水景公寓與小碼頭國際學(xué)校臨水商業(yè)街一期各功能面積面積比例80萬平米住宅61.5%27萬平米辦公20.8%23萬平米商業(yè)17.7%營造一種不同于普通城市生活的氛圍，倡導(dǎo)意大利生活方式，持續(xù)吸引城區(qū)客戶來新區(qū)置業(yè)升級版配套：在深圳享有盛譽(yù)的丹桂軒上海首家餐館也落戶新浦江城，并于12月中旬開張營業(yè)。著名大型健身會所美格菲健身俱樂部日前正式確定入駐新浦江城。OCT當(dāng)代藝術(shù)中心已經(jīng)于2004年進(jìn)駐新浦江城的中意文化廣場，來自各個地區(qū)不同類型的藝術(shù)品都先后在這里進(jìn)行展出。無論是在亞德里亞海灘的花傘下度假，在米蘭時裝名品店購物，在羅馬的教堂與博物館內(nèi)流連，在威尼斯的水岸咖啡館外休閑聊天，你都會由衷的嘆息——有一種生活叫意大利。啟動區(qū)一舉奠定高尚大盤形象，配套先行，充分展示，以高端產(chǎn)品統(tǒng)領(lǐng)綜合型物業(yè)啟動新浦江城1期規(guī)劃圖花園公寓獨(dú)院別墅水景公寓聯(lián)排別墅臨水商業(yè)街北區(qū)廣場、超市、幼兒園國際私立中學(xué)一期啟動區(qū)規(guī)模1期0.7平方公里，建面34萬平米；1期05.4.29開盤，2期預(yù)計(jì)06.7月開盤啟動區(qū)產(chǎn)品獨(dú)院別墅（53套）小高層（10棟）水景公寓（4層、帶電梯）聯(lián)排別墅院墅（剩余）100套左右，面積區(qū)間在200-500平米產(chǎn)品設(shè)計(jì)新穎，產(chǎn)品類型豐富，整體城市氛圍感覺濃厚啟動區(qū)生活配套先行商業(yè)（6萬平米、包租期3年）、會所、幼兒園、中學(xué)（國外私立），06.12前投入使用啟動區(qū)展示以何香凝美術(shù)館作為重點(diǎn)展示，體現(xiàn)文化格調(diào)創(chuàng)新創(chuàng)新樣板區(qū)道路、邊界等展示本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位思考上海的演變

前世——松江（上海的活力上升區(qū)）今生——黃浦江（百年外灘繁華）上海的演變

明天——東海（地產(chǎn)藍(lán)籌板，真正意義上譜寫上海的濱海時代新傳奇）而臨港新城作為東海乃至上海的最后一塊不可復(fù)制的寶地如同一個箭頭，直指繁華，引領(lǐng)大上海前進(jìn)的步伐……我是上海首個真正的濱海陸地，讓上海人享受真正濱海的生活；我身來具有世界領(lǐng)先的規(guī)劃血統(tǒng)，真正的國際化生活原型；我是未來將居住12882人，集商業(yè)、幼兒園、學(xué)校、公寓與一體的活力社區(qū)；我現(xiàn)在是一座新城，未來將是一座活力濱海城邦。在世界，在上海。在臨港新城，港城集團(tuán)將打造一個濱海國際活力新城濱海國際活力新城的產(chǎn)品定位原則

產(chǎn)品居住舒適化面積控制合理化產(chǎn)品創(chuàng)新理性化濱海.國際.活力.新城資源配置最優(yōu)化根據(jù)地塊資源條件布局，由南向北層層遞進(jìn)。形成區(qū)域自然分隔各產(chǎn)品類型進(jìn)行面積段控制，在豐富產(chǎn)品線的同時，避免內(nèi)部競爭?？刂瓶們r。在面積控制的同時，強(qiáng)調(diào)內(nèi)部居住空間的舒適度、情趣性。體現(xiàn)可支付的宜居生活。局部引入較為成熟的市場先進(jìn)創(chuàng)新產(chǎn)品，組團(tuán)內(nèi)形成產(chǎn)品梯度體現(xiàn)大盤的豐富性和包容性，滿足客戶需求的擴(kuò)展。產(chǎn)品類型多樣化濱海國際活力新城布局原則：

資源配置最優(yōu)化根據(jù)地塊資源條件布局，由南向北層層遞進(jìn)。形成區(qū)域自然分隔。布置措施：利用資源條件由北向南，依次遞增。利用規(guī)劃七路自然形成南北分區(qū)。南區(qū)：最南向布置2萬平方米排屋，其余布置高級公寓。北區(qū)：主要以普通公寓為主，利用資源的配置，輔以部分青年公寓（LOFT）、電梯公寓、復(fù)式公寓。南區(qū)北區(qū)濱海國際活力新城布局原則：

資源配置最優(yōu)化南區(qū)——布局參考(萬科金色雅筑、金地未未來)根據(jù)資源配置最優(yōu)化的原則，南區(qū)應(yīng)該形成從南到北的價值梯度排屋高級公寓排屋靠近南側(cè)集中綠化，擁有外部景觀優(yōu)勢萬科金色雅筑布局三林.7090金地未未來布局高行.7090濱海國際活力新城布局原則：

資源配置最優(yōu)化北區(qū)——布局參考奧園合理利用地塊的內(nèi)外部空間差異和景觀節(jié)點(diǎn)的資源優(yōu)勢進(jìn)行產(chǎn)品分布，使資源配置最優(yōu)化沿河景觀帶布局圍繞公共空間布局圍繞景觀節(jié)點(diǎn)布局充分利用步行景觀帶的資源優(yōu)勢進(jìn)行產(chǎn)品分布上海奧園平面布局九亭.7090.70萬方濱海國際活力新城產(chǎn)品分布：產(chǎn)品類型多樣化

普通公寓青年公寓復(fù)式公寓產(chǎn)品類型排屋電梯公寓高級公寓一房二房三房產(chǎn)品梯隊(duì)普通一房1+1戶型普通二房舒適二房普通三房復(fù)式三房排屋2+1三房舒適三房體現(xiàn)大盤的豐富性和包容性，滿足客戶需求的擴(kuò)展。濱海國際活力新城產(chǎn)品分布：產(chǎn)品類型多樣化

產(chǎn)品分布示意一房二房、三房混合布局電梯公寓復(fù)式主要以小戶型為主，部分邊套為80平米左右兩房87-93平米兩房為主復(fù)式三房按照產(chǎn)品類型價值梯度的不同，對區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品進(jìn)行合理化布局，使產(chǎn)品類型和布局區(qū)域相匹配，使產(chǎn)品價值最優(yōu)化，充分滿足客戶需求產(chǎn)品分布參考——奧林匹克花園濱海國際活力新城產(chǎn)品比例：面積控制合理化戶型一房二房三房標(biāo)準(zhǔn)一房1+1戶型標(biāo)準(zhǔn)二房舒適二房標(biāo)準(zhǔn)三房2+1戶型舒適三房復(fù)式三房面積區(qū)間55㎡58-62㎡70-73㎡75-78㎡85-86㎡88-89㎡114-120㎡125-130㎡建議比例10%5%35%10%22%8%7%3%合計(jì)15%45%30%10%奧園戶型面積段及比例（7090項(xiàng)目）戶型產(chǎn)品面積段套數(shù)比例標(biāo)準(zhǔn)一房64-68㎡35%舒適一房1+1多功能房70-75㎡5%標(biāo)準(zhǔn)二房83-89㎡38%舒適二房91-93㎡14%復(fù)式三房130-135㎡8%戶型面積段及比例參考奧園、萬科花園小城戶型產(chǎn)品面積段套數(shù)比例標(biāo)準(zhǔn)一房<58㎡13%舒適一房59-72㎡18%經(jīng)濟(jì)二房78-85㎡5%舒適二房86-90㎡29%舒適二房標(biāo)準(zhǔn)三房91-100㎡31%舒適三房>100㎡4%濱海國際活力新城產(chǎn)品品質(zhì)：產(chǎn)品居住舒適化戶型調(diào)整舉措示意圖一房二房三房嚴(yán)格控制面積

增加情趣空間適當(dāng)控制面積

增加彈性空間提高舒適度面積緊貼限制增加附加值強(qiáng)調(diào)舒適度戶型舒適化調(diào)整建議一房標(biāo)準(zhǔn)一房合理控制面積，盡量減少空間浪費(fèi)利用可拆卸凸窗的做法，增加空間尺度，提高舒適度1+