第四章成本法一、成本法的概念和理論依據(jù)

第一節(jié)成本法的基本原理

成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法也可以說是以房地產(chǎn)價格個構成部分的累加為基礎來估算房地產(chǎn)價格的方法。

所以成本法中的“成本”指的是——價格。成本法的理論依據(jù)，可以分為從賣方的角度來看和從買方的角度來看。從賣方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論，即房地產(chǎn)的價格是基于其生產(chǎn)費用的，重在過去的投入，具體一點講，是賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發(fā)建造該房地產(chǎn)已花費的代價，如果低于該代價，他就虧本了。

從買方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是替代原理，即買方愿意支付的最高價格，不能高于他所預計的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費的代價。由此我們可以根據(jù)開發(fā)建造估價對象所需的正常費用，稅金和利潤之和來估算其價格。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價。價格等于成本加平均利潤，并是從長期內(nèi)平均來看的。二、成本適用法的對象和條件自由競爭（即可以自由進入市場）商品本身可以大量重復生產(chǎn)運用成本法需具備條件一是要區(qū)分實際成本與客觀成本實際成本是某個具體的開發(fā)商的實際花費；客觀成本是假設開發(fā)商建造時大多數(shù)開發(fā)商的正常花費，在估價中應采用客觀成本，而不是實際成本。二是要結合市場供求分析來確定評估價值：當市場供大于求時，價值應向下調(diào)整當求大于供時，價值應向上調(diào)整。

在運用成本法估價時注意逼近，其中最主要的是下列2個方面：

三、成本法的操作步驟1.搜集有關房地產(chǎn)的開發(fā)的成本，稅費，利潤等資料；2.估算重新購建價格

3.估算折舊

4.求取積算價格

第二節(jié)房地產(chǎn)價格構成

（1）土地取得成本（2）開發(fā)成本（3）管理費用（4）投資利息（5）銷售稅費（6）開發(fā)利潤房地產(chǎn)價格構成一、土地取得成本

1.通過征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用費和土地使用權讓金等。2.通過在城市中進行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷補償安置費和土地使用權出讓金等。3.通過在市場上“購買”取得的，如購買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用拆遷的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費等。

土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由開發(fā)商交納的稅費構成。二、開發(fā)成本1、勘察設計和前期工程費2.基礎設施建設費，包括所需的道路、給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力等的建設費用；3.、建筑安裝工程費，包括建筑房屋及附屬工程所發(fā)生的土建費和安裝費；4.、公共配套設施建設費，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設施的建設費用；5.、開發(fā)過程中的稅費。開發(fā)成本在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。三、管理費用

管理費用可以總結為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。

四、投資利息

開發(fā)商自有資金應得的利息也要與其應獲的利潤分開，不能算做利潤。

土地取得成本利息開發(fā)成本利息管理費用的利息。投資利息（與會計的財務費用不同）五、銷售稅費

1、銷售費用，包括廣告費用、銷售代理費2、銷售稅金及附加3、其他銷售稅費銷售稅費六、開發(fā)利潤

在成本法中，“售價”是未知的，需要求取的，開發(fā)利潤是要事先估算的，所以，估算開發(fā)利潤應掌握下列幾點：1.

開發(fā)利潤是所得稅前的，即開發(fā)利潤＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-土地取得成本-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費。2.

開發(fā)利潤是在正常情況下開發(fā)商所能獲得的平均利潤。3.

開發(fā)利潤是按一定的基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應平均利潤率來計算。開發(fā)利潤的計算：第三節(jié)成本法的基本公式一、最基本的公式積算價格=重新購建價格-折舊二、適用于新開發(fā)土地的基本公式新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤例：某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價為1.2億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為10％，銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的5.5％和9.5％，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60％，試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均價格。該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價＝（取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總投資利息）/[1-（銷售稅費率+銷售利潤率）]*（該荒地總面積*可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率）三、使用于新建房地產(chǎn)的基本公式新建房地價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤第四節(jié)重新購建價格

一、重新購建價格的概念

是估價時點時的。重新購建價格是假設在估價時點重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀況下估價對象所需的一切合理、必要的費用、稅金和應得利潤之和其先求取土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本，再求建筑物的重新購建價格，然后相加。求取土地的重新購建價格通常是假設土地上的建筑物不存在，在采用比較法，基準地價修正法等求取。當然也可以采用成本法求取其開發(fā)成本。

三、建筑物重新購建價格的求取方式1、重置價格又稱重置成本2、重建價格又稱重建成本

二、重新購建價格的求取思路1、重置價格又稱重置成本，是采用估價時點時的建筑材料，建筑構配件，設備和建筑技術等，按照估價時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。2、重建價格又稱重建成本，是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格，它形象稱為“復制”。適用特殊建筑物。在一般情況下重置價格適用于一般建筑物和因年代久遠，已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構配件和設備。四、建筑物重新購建價格的求取方法

a)

單位比較法單位比較法是以建筑物為整體，選取與建筑物價格或成本密切相關的某個單位為比較單位，通過調(diào)查了解類似建筑物的這種單位價格或成本，并對其做適當?shù)恼{(diào)整修正來估算建筑物重新購建價格的方法，主要有單位面積法和單位體積法。單位比較法分部分項法工料測量法指數(shù)調(diào)整法求取方法b)

分部分項法分部分項法是以建筑物的各個獨立構件或工程的單位價格或成本為基礎來估算建筑物重新購建價格的方法。C）工料測量法是先估算建筑物所需各種材料、設備的數(shù)量和人工時數(shù)，然后逐一乘以估價時點時相應的單價和人工費標準，再將其相加來估算建筑物重新購建價格的方法。第五節(jié)

建筑物折舊一、建筑物折舊的概念和原因

1.物質(zhì)折舊

又稱物質(zhì)磨損，有形損耗，是建筑物在實體方面的損耗造成的價值損失。

2.功能折舊又稱精神磨損，無形損耗，是指由于消費觀念變更，規(guī)劃設計更新，技術進步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲保浜蠡虿贿m用所造成的價值損失。如建筑式樣過時，內(nèi)部布局過時，設備陳舊落后，缺乏現(xiàn)在人們認為的必要設施，設備等。3.經(jīng)濟折舊屬于外部性折舊。如噪音等

折舊某舊住宅，估計其重置價格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為3萬元，戶型不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導致的功能折舊為8萬元，由于位于城市的衰敗落后地區(qū)引起的經(jīng)濟折舊為7萬元。則該建筑物總的折舊為18萬元，其現(xiàn)值為40-18=22萬元。二、求取建筑折舊的方法

1.年限法——建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟壽命之分。前者是指建筑物從建成之日起到不堪使用時的年數(shù)，后者是指建筑物從建成之日起預期產(chǎn)生的收入大于運營費用的持續(xù)年數(shù)。2.實際觀察法3.成新折扣法4.折舊方法的綜合運用：求取建筑物折舊的方法還可以分為綜合折舊法，分類折舊加總法和個別折舊加總法。三、求取建筑物折舊應注意的事項1.折舊注重的是市場價值的真實減損，科學地說不是折舊，而是減價修正。2.應注意土地使用年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響：A.建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限而結束的，應按建筑物的經(jīng)濟壽命計算折舊。B、建筑物的經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限而結束的，應按建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權的剩余年限計算折舊。第六節(jié)現(xiàn)行商品房價格的構成

一、商品住宅價格的構成（1）土地成本（2）開發(fā)成本（3）管理費用（4）投資利息（5）銷售稅費（6）開發(fā)利潤二、經(jīng)濟適用住房價格的構成1.征地和拆遷補償安置費2.勘察設計和前期工程費3.建筑安裝工程費4.住宅校區(qū)基礎設施建設費5.管理費（以上4項之和的1％～3％）6.貸款利息7.稅金8.利潤第七節(jié)現(xiàn)行房屋折舊制度

年折舊額=原價*（1-殘值）/耐用年限1.鋼筋混凝土結構：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年。2.磚混結構一等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年。3.磚混結構二等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年。房屋殘值是指房屋達到使用年限，不能繼續(xù)使用，經(jīng)拆除后的舊料價值。各種結構房屋的殘值率一般為：（1）鋼筋混凝土結構0（2）磚混結構一等2%（3）磚混結構二等2%（4）磚木結構一等6%（5）磚木結構二等4%（6）磚木結構三等3%（7）簡易結構0第八節(jié)現(xiàn)行房屋完損等級評定標準

房屋完損等級，是用來檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個標準，使確定房屋實際新舊程度和估算折舊的重要依據(jù)。房屋完損等級是根據(jù)房屋的結構，裝修，設備三個部分的各個項目完好損壞程度來劃分的，分為5類：完好房：十、九、八成；基本完好房：七、六成；一般損壞房：五、四成；嚴重損壞房：三成以下；危險房：同上第九節(jié)成本總結和運用舉例例：某宗房地產(chǎn)的土地總面積為1000平方米，是10年前通過征用農(nóng)地取得的，當時平均每畝花費18萬元，現(xiàn)時重新取得該類土地每平方米需要620元；地上建筑物的總建筑面積為2000平方米，是8年前建成交付使用的，當時的建筑造價為每平方米建筑面積600元，現(xiàn)時建造同類