房地產(chǎn)企業(yè)成本管理研究【內(nèi)容摘要】受2008年的全球金融風(fēng)暴影響，我們國家實(shí)體經(jīng)濟(jì)急速回落，國內(nèi)股市暴跌，房市成交量急劇萎縮，此時(shí)怎樣提升企業(yè)的生存和發(fā)展能力，成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的緊迫問題。因而，降低成本、提升企業(yè)成本管理水平就顯示出它的主要性。本文在分析房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，提出了加強(qiáng)成本管理的辦法。【本文關(guān)鍵詞語】房地產(chǎn)企業(yè)成本管理目的成本一、房地產(chǎn)企業(yè)的成本特點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本重要包含三部分：土地、土建、設(shè)備費(fèi)用，配套及其他收費(fèi)支出，管理費(fèi)用和籌資成本。下面將針對這三大成本進(jìn)行分析。1、土地、土建、設(shè)備費(fèi)用這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80％。其中最主要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用的大小是評價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能否可行、能否有預(yù)期利潤的最重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地費(fèi)用重要包含土地出讓金、置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用、拍賣傭金、契稅等。房產(chǎn)商在決定能否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)當(dāng)前，都必需將估計(jì)的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算，計(jì)算出將來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本〔俗稱樓面地價(jià)〕，以此來進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評估。2、配套及其他收費(fèi)支出重要是指水、電、煤氣、小區(qū)綠化和道路、大市政和公建配套費(fèi)。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活效勞性設(shè)備也是不可缺少的。其他收費(fèi)項(xiàng)目中有些固然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于各種原因，企業(yè)大多難以全部收回。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多、標(biāo)準(zhǔn)不一，很多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位履行，任意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10%~15％。房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運(yùn)用各種方法減少這部分費(fèi)用支出，是降低開發(fā)成本獲得經(jīng)營效益的一項(xiàng)主要手段。3、管理費(fèi)用和籌資成本房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。因而，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必需通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。怎樣把這部分費(fèi)用核算好，對合理控制開發(fā)成本、具體表現(xiàn)出經(jīng)營結(jié)果，將起到非常主要的作用。二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理的辦法1、針對不同房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行成本管理根據(jù)我們國家房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的冗雜水平能夠分為綜合型、精細(xì)型、積極型和簡化型四種類型，每類房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的業(yè)務(wù)不同，導(dǎo)致成本管理的內(nèi)容和特點(diǎn)有很大區(qū)別，這就要求視不同房地產(chǎn)企業(yè)成本特點(diǎn)而進(jìn)行相應(yīng)的成本管理?！?〕綜合型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)特色以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，覆蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)，涉足設(shè)計(jì)、施工、裝修、園林、酒店、學(xué)校、游覽等。該類企業(yè)資金集中統(tǒng)一管理，物資集中供給管理。其成本管理包含：一是采用低地價(jià)，大規(guī)模的投資策略。二是控制設(shè)計(jì)成本。三是物資集中供給管理，大宗物資都通過集團(tuán)采購中心進(jìn)行集中采購，降低材料成本。四是以低價(jià)換周轉(zhuǎn)，項(xiàng)目價(jià)格經(jīng)常是四周可比項(xiàng)目一半，批次日均銷售率到達(dá)78%，年度平均積存率僅為2.5%。五是對業(yè)務(wù)鏈條進(jìn)行整合，不僅僅是產(chǎn)品設(shè)計(jì)，從建筑施工、物業(yè)管理到酒店經(jīng)營等均有涉足，而這些大盤規(guī)模通常在幾千畝以上，建筑面積達(dá)幾百萬平米，如此龐大的建筑項(xiàng)目也便于實(shí)現(xiàn)規(guī)?；瘡?fù)制以及降低采購成本。六是資金集中統(tǒng)一管理，有效監(jiān)控資金運(yùn)動(dòng)，通過使用信息化工具實(shí)現(xiàn)跨銀行、跨單位全面的集成統(tǒng)一的資金情況查詢，實(shí)時(shí)查詢賬戶余額，迅速把握各分公司資金流量、流向的動(dòng)態(tài)監(jiān)控和管理，對重大資金調(diào)度或支出、對一些異常情況實(shí)現(xiàn)自動(dòng)監(jiān)督。〔2〕精細(xì)型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)特色以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，從施工企業(yè)轉(zhuǎn)型而來，具有較強(qiáng)施工管理能力。在這種房地產(chǎn)企業(yè)中成本管理應(yīng)重視：一是建立全集團(tuán)統(tǒng)一的預(yù)算管理體系，對每個(gè)項(xiàng)目選擇相應(yīng)的預(yù)算分類和標(biāo)準(zhǔn)，建立對應(yīng)的預(yù)算，預(yù)算成本將控制項(xiàng)目開發(fā)的全經(jīng)過。二是分項(xiàng)目、分本能機(jī)能部門編制年度資金計(jì)劃和月度計(jì)劃，通過審批后的資金計(jì)劃嚴(yán)格控制項(xiàng)目的付款經(jīng)過。三是預(yù)算控制精細(xì)到分部分項(xiàng)上。四是建立預(yù)算預(yù)警，系統(tǒng)支持對項(xiàng)目預(yù)算履行情況進(jìn)行預(yù)警提示。五是全面的材料管理，與重要供給商建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，大幅降低采購成本。對于材料的使用通過領(lǐng)料單進(jìn)行管理，對超供材料進(jìn)行扣款處理〔按全額累進(jìn)扣款或超額累進(jìn)扣款，設(shè)置起扣點(diǎn)、加價(jià)比例〕，保證材料最大限度地應(yīng)用?！?〕積極型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)特色以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，有關(guān)聯(lián)的施工總承包企業(yè)。該類型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立適度靈敏的目的成本控制體系，重視工程細(xì)節(jié)。詳細(xì)包含：一是建立了目的成本管理體系，同時(shí)為了縮短工程工期存在“邊預(yù)算、邊施工〞的情況。二是動(dòng)態(tài)成本牽涉合同訂立、合同結(jié)算、合同付款、非合同費(fèi)用等，實(shí)時(shí)反映項(xiàng)目的最新動(dòng)態(tài)，并隨時(shí)檢查能否超越目的成本。三是成本在地塊、期、區(qū)的分?jǐn)偅匾m用下面原則：受益原則，按受益該成本的地塊、期、區(qū)分?jǐn)偅痪鶖傇瓌t，在所有地塊、期、區(qū)分?jǐn)?；屬地原則，在工程所在的地塊、期、區(qū)分?jǐn)偂Ｋ氖且攵~〔基準(zhǔn)價(jià)〕體系，根據(jù)不同的產(chǎn)品設(shè)置多套定額，一般使用“地區(qū)產(chǎn)品通用〞定額，再加上指標(biāo)數(shù)據(jù)，就能夠快速產(chǎn)生初始版本的目的成本，以利于快速的可行性研究。五是嚴(yán)格控制付款的審批權(quán)限，防止失控風(fēng)險(xiǎn)?！?〕簡化型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，設(shè)計(jì)、施工等核心工作外包，在這種企業(yè)中應(yīng)該以宏觀成本管控為主，兼顧工程進(jìn)度和質(zhì)量。詳細(xì)包含：一是建立目的成本管理體系，對每個(gè)項(xiàng)目，都建立對應(yīng)的目的成本，目的成本將控制項(xiàng)目開發(fā)的全經(jīng)過。二是動(dòng)態(tài)成本核算，動(dòng)態(tài)成本牽涉合同訂立和變化、合同結(jié)算、合同付款、非合同費(fèi)用等，實(shí)時(shí)反映項(xiàng)目的最新動(dòng)態(tài)。三是成本管理工作按標(biāo)準(zhǔn)流程進(jìn)行。四是關(guān)注總體成本的控制。五是責(zé)任成本，在總體成本控制的框架下，按專業(yè)分工將總成本分解到專業(yè)細(xì)項(xiàng)，分配給詳細(xì)的專業(yè)部門，然后裝備相應(yīng)的檢查機(jī)制，輔以績效考核制度，使每個(gè)專業(yè)部門都能發(fā)揮主觀能動(dòng)性，有效地降低成本。2、制訂成本計(jì)劃，履行全經(jīng)過成本管理〔1〕制訂成本計(jì)劃。重要包含制訂項(xiàng)目成本計(jì)劃和期間費(fèi)用計(jì)劃兩部分。制訂項(xiàng)目成本計(jì)劃詳細(xì)包含：一是通過項(xiàng)目的可行性研究和分析論證確定項(xiàng)目的總投資目的，項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)后，該項(xiàng)目總投資目的可確定為項(xiàng)目總成本計(jì)劃目的，這種計(jì)劃總成本對以后每一步設(shè)計(jì)與計(jì)劃起著總控制造用。二是逐層分解總成本計(jì)劃目的。通常按項(xiàng)目構(gòu)造對項(xiàng)目總成本計(jì)劃目的進(jìn)行分解，將總成本拆分到各個(gè)成本對象，作為項(xiàng)目單元設(shè)計(jì)的根據(jù)或限制，對項(xiàng)目單元的功能、質(zhì)量等起著決定性的作用。在項(xiàng)目總成本分解經(jīng)過中，應(yīng)留意各成本限額之間的平衡，以保證項(xiàng)目成本在項(xiàng)目內(nèi)的合理配置。這種合理配置是項(xiàng)目系統(tǒng)協(xié)調(diào)與平衡的保證，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體功能目的、質(zhì)量目的和工期目的之間平衡的保證。三是成本估算。隨著項(xiàng)目的深切進(jìn)入、技術(shù)方案和施行方案的細(xì)化，能夠按構(gòu)造圖對各個(gè)成本對象進(jìn)行成本估算，并以此估計(jì)值和限額值相比，結(jié)合詳細(xì)情況，對項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化組合。四是調(diào)整成本計(jì)劃。通常按構(gòu)造圖由下而上對成本估算進(jìn)行逐層匯總，并與原成本計(jì)劃目的比照，衡量每一層單元計(jì)劃的符合水平，以此決定對設(shè)計(jì)與計(jì)劃的修改與補(bǔ)充，構(gòu)成由下而上的反應(yīng)與調(diào)整經(jīng)過。〔2〕全經(jīng)過成本控制。對項(xiàng)目開發(fā)的每個(gè)階段都實(shí)行成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制是開發(fā)商對開發(fā)項(xiàng)目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的主要構(gòu)成部分，是成本管理活動(dòng)的核心。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制重要有下面幾個(gè)階段：一是項(xiàng)目策劃和投資決策階段。在該階段開發(fā)商必需對可能發(fā)生的成本進(jìn)行總體控制。二是設(shè)計(jì)階段的成本控制。設(shè)計(jì)階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)中成本管理的重點(diǎn)，其對工程造價(jià)的影響在75％以上，一般采取限額設(shè)計(jì)方式保證有效的成本管理。三是動(dòng)遷階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如牽涉動(dòng)遷工作，一方面，應(yīng)聘請獨(dú)立的評估咨詢機(jī)構(gòu)按政策進(jìn)行評估，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和額度，以利于動(dòng)遷本能機(jī)能部門、動(dòng)遷公司和評估機(jī)構(gòu)三方的互相制約；另一方面，要強(qiáng)化動(dòng)遷收尾的管理和控制。四是招投標(biāo)與合同洽商階段的成本控制。這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目的成本管理和結(jié)算。五是施工階段的成本控制。重要包含：編制或修訂成本計(jì)劃、編制工作流程、落實(shí)管理人員的本能機(jī)能和任務(wù)；熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點(diǎn)成本控制對象；具體進(jìn)行工程計(jì)算，復(fù)核工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證；重視合同的修改和補(bǔ)充工作。施工階段的設(shè)計(jì)變化和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但這項(xiàng)工作應(yīng)有一個(gè)嚴(yán)密的管理控制體系。六是結(jié)算階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是大量性、集中性、復(fù)雜性。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的毛病和漏洞及客觀上的忽略，應(yīng)建立結(jié)算原則會(huì)議確認(rèn)制、二次復(fù)核制、審計(jì)和賞罰機(jī)制。3、逐步引進(jìn)科學(xué)的成本管理方法詳細(xì)而言重要包含目的成本管理和作業(yè)成本管理。目的成本法的基本思想：制訂目的成本，將目的成本按規(guī)范的成本構(gòu)造樹層層分解；再通過將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門與行動(dòng)上，把目的變成可履行的行動(dòng)計(jì)劃，并在履行經(jīng)過中把實(shí)際結(jié)果與目的進(jìn)行比照分析，找出差距，分析原因，制訂改良辦法。作業(yè)成本管理的基本思想是企業(yè)利用作業(yè)成本計(jì)算所獲得的信息進(jìn)行作業(yè)管理，以到達(dá)不斷消除浪費(fèi)、實(shí)現(xiàn)連續(xù)改善、提升客戶價(jià)值，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目的的一系列活動(dòng)。隨著企業(yè)競爭的日益加劇以及當(dāng)下面臨的經(jīng)濟(jì)形勢，要求房地產(chǎn)企業(yè)采取科學(xué)的成本管理方法，使得企業(yè)的成本管理上一臺(tái)階，并真正實(shí)現(xiàn)成本管理給企業(yè)帶來的效益，能力促進(jìn)企業(yè)健康、連續(xù)地發(fā)展，