……………………………..第1頁(yè)，共62頁(yè)8/28/2013目錄市場(chǎng)分析篇........................................................................................................................................3

一．市場(chǎng)分析....................................................................................................................................4

1．1整體市場(chǎng)概況....................................................................................................................4

1．2豪宅市場(chǎng)概況....................................................................................................................8

A、絕版山水盤..................................................................................................................8

B、新城市中心板塊..........................................................................................................9

C、珠江新城板塊............................................................................................................10

1．3豪宅一條街——濱江路一、二線江景盤火拼時(shí)速......................................................11

1．42002年江景樓盤市場(chǎng)威脅性預(yù)測(cè)..............................................................................13

）分析.........................................................................................24

2．1項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析（S）...............................................................................................24

2．2項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)分析（W）..............................................................................................26

2．3項(xiàng)目的市場(chǎng)威脅點(diǎn)（T）...............................................................................................27

2．4項(xiàng)目市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)（O）...............................................................................................28

三．項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析...............................................................................錯(cuò)誤！未定義書簽。

三．項(xiàng)目定位..................................................................................................................................29

3.1項(xiàng)目市場(chǎng)定位策略.............................................................................................................29

3.2項(xiàng)目形象主題定位策略....................................................................................................29

3.2.1形象主題定位的必要性..........................................................................................30

3.2.2項(xiàng)目名稱及形象主題提煉.....................................................................................30

3.4項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位............................................................................................................34

3.5項(xiàng)目售價(jià)定位....................................................................................................................35

營(yíng)銷策劃篇......................................................................................................................................39

一．項(xiàng)目推售策略...................................................................................................................40

1．1目推廣原則......................................................................................................................40

1．2戶型統(tǒng)計(jì)分析..................................................................................................................40

1．2項(xiàng)目首推分析.................................................................................................................44

1.2.1入市時(shí)機(jī)選擇..........................................................................................................44

1.2.2入市價(jià)格..................................................................................................................45

1.2.3首推單元的選擇......................................................................................................46

1.3銷售分期價(jià)格方案.............................................................................................................47

1．31“四月初”入市（蓄水期）.............................................................................48

1．32“五一”全面引爆（迅速升溫期）.................................................................48

1．33“六一”強(qiáng)銷期（持續(xù)高溫期）.....................................................................49

1．34“七月”再次整裝待發(fā)（恒溫期）...............................................................50

1．35七月下旬氣勢(shì)再次爆發(fā)（再次升溫期）......................................................50

1．34八九月中旬延續(xù)期（恒溫期）....................................................................50

1．35國(guó)慶促銷期（10月112月日）........................................................51

1．36元旦、春節(jié)新貨加推，再欣高潮....................................................................51

1．4首期推廣策略.................................................................................................................52

1．41發(fā)售形式............................................................................................................52

1．42認(rèn)購(gòu)方式............................................................................................................52

1．43折扣制定原則....................................................................................................53

1．44發(fā)售地點(diǎn)的選擇................................................................................................54

二．2002年項(xiàng)目推廣全案......................................................................................................55

2．1市場(chǎng)鋪墊期......................................................................................................................55

2．2銷售技巧引爆期（入市）..............................................................................................56

2．3全面引爆期......................................................................................................................57

2．4主題（教育）促銷期......................................................................................................58

2．5再度引爆..........................................................................................................................59

2．6高潮迭起..........................................................................................................................60

2．7推廣熾熱點(diǎn)......................................................................................................................61

2．8廣告宣傳費(fèi)用的預(yù)算和安排..........................................................................................61感謝閱讀……………………………..感謝閱讀第2頁(yè)，共62頁(yè)8/28/2013市場(chǎng)分析篇……………………………..謝謝閱讀第3頁(yè)，共62頁(yè)8/28/2013一．市場(chǎng)分析1．1整體市場(chǎng)概況2001謝謝閱讀品房成交量為810萬(wàn)平方米，成交金額為383億元。其中，原八區(qū)的精品文檔放心下載成交面積為535299感謝閱讀并且首次使近年來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)的商品房空置面積出現(xiàn)減少。隨著房地產(chǎn)感謝閱讀產(chǎn)品的全面升級(jí)換代，以扎實(shí)的內(nèi)功和有效的宣傳手段，而不是以價(jià)精品文檔放心下載格戰(zhàn)贏得消費(fèi)者的熱銷樓盤越來(lái)越多。2001感謝閱讀年，供貨量強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)，隨之而來(lái)的就是大量的廣告宣傳，每個(gè)樓盤為感謝閱讀感謝閱讀出現(xiàn)“遇忌不避，遇節(jié)更強(qiáng)”的程度。尤其是華南板塊的迅速掘起，精品文檔放心下載為了掄灘廣州市區(qū)市場(chǎng)，立體化攻勢(shì)有增無(wú)減，使得今年4月至9月感謝閱讀的一段時(shí)間內(nèi)，樓市焦點(diǎn)已集中在華南板塊，一時(shí)成了樓市面熱門話精品文檔放心下載題。該板塊的舉動(dòng)給市區(qū)樓盤帶來(lái)一定的危機(jī)與壓力。所以，遭沉重感謝閱讀打擊的市區(qū)樓盤一鼓作氣，大舉“都市主義”旗幟，進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)反攻，謝謝閱讀使得市區(qū)樓盤又一度熱了起來(lái)。隨著廣州“南拓北優(yōu)”的規(guī)劃格局的形成，加上廣州舉辦九運(yùn)會(huì)精品文檔放心下載的機(jī)遇，使得今年地產(chǎn)市場(chǎng)焦點(diǎn)集中在東板塊及南板塊，而西板塊及精品文檔放心下載……………………………..感謝閱讀第4頁(yè)，共62頁(yè)8/28/2013北板塊相對(duì)較靜，該點(diǎn)除了與市政府的統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一引導(dǎo)有較大關(guān)精品文檔放心下載聯(lián)外，還與每個(gè)板塊所聚集項(xiàng)目的多少、大小有關(guān)，下面將針對(duì)每個(gè)感謝閱讀板塊作總體的分析。、東部板塊該板塊的開發(fā)，乘借“九運(yùn)”東風(fēng)，在“九運(yùn)”前期通過政府及精品文檔放心下載媒體的極力宣傳及炒作，使得原本淡靜的一個(gè)地塊在一年內(nèi)被宣揚(yáng)成感謝閱讀為一塊集居住、投資于一體的熱土，使得在該板塊的在售或未售樓盤謝謝閱讀都受益非淺。在“九運(yùn)”后，東圃及其周邊的交通、環(huán)境都有了質(zhì)的飛躍，一感謝閱讀定程度兌現(xiàn)了政府加大力度“東征”的決心，其利好無(wú)形中給置業(yè)者感謝閱讀及投資者注入一支強(qiáng)心劑。目前該板塊雖然項(xiàng)目不多，現(xiàn)時(shí)推得較頻的在售樓盤有：匯景新謝謝閱讀城、華景新城、駿景南苑、富力天朗明居、旭景家園等。以頂級(jí)市區(qū)感謝閱讀內(nèi)豪宅別墅定位的匯景新城由于整體規(guī)劃、現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境及樓宇的設(shè)計(jì)感謝閱讀均采用了國(guó)外公司的一流設(shè)計(jì)，高質(zhì)素及人性化的布局均排在豪宅盤精品文檔放心下載8000元/M210000精品文檔放心下載元/M2以上，但所以該樓在開售后市場(chǎng)反響一般，業(yè)績(jī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期感謝閱讀理想，估計(jì)是價(jià)格因素導(dǎo)致如此。而華景新城、駿景花園南苑以吸引性的價(jià)格4800元2及5100感謝閱讀元/M2引起市場(chǎng)的關(guān)注，銷售業(yè)績(jī)良好。旭景家園借助現(xiàn)代的外立面感謝閱讀色彩及合理的戶型間隔，一度以3200元/M2、3800元2感謝閱讀市場(chǎng)，吸引性的價(jià)格引起了新生代置業(yè)者熱烈反映，銷售業(yè)績(jī)良好。謝謝閱讀……………………………..謝謝閱讀第5頁(yè)，共62頁(yè)8/28/2013對(duì)于東圃板塊的奧林匹克體育館周邊，現(xiàn)已聚集了不少大型未售謝謝閱讀項(xiàng)目。如中海康城、雅居樂地塊、美林基業(yè)地塊等。預(yù)計(jì)其相繼會(huì)在感謝閱讀明年初至中旬推出，由于其項(xiàng)目規(guī)模大，發(fā)展商實(shí)力雄厚以及九運(yùn)會(huì)感謝閱讀后周邊環(huán)境及交通都比較好，相信它們的推出必將給市場(chǎng)造成極大的感謝閱讀競(jìng)爭(zhēng)壓力。、南部板塊該板塊今年熱點(diǎn)主要集中在華南板塊區(qū)域，而洛溪板塊相對(duì)比較謝謝閱讀靜，由于華南板塊集中了華南新城、星河灣、錦繡香江、南國(guó)奧林匹精品文檔放心下載克花園等大型樓盤，其規(guī)模大，自然環(huán)境及小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的良好，吸感謝閱讀引不少追求自然生活質(zhì)素的市區(qū)客戶購(gòu)買，加上地鐵三號(hào)線在2001謝謝閱讀年12月26日破土動(dòng)工，2005感謝閱讀一步拉近，而且區(qū)域各項(xiàng)目的小區(qū)專線巴士等交通配套亦都相應(yīng)地完謝謝閱讀善起來(lái)。為此，對(duì)新生代的一次置業(yè)人士又增強(qiáng)了吸引力。所以，該謝謝閱讀板塊對(duì)于一次置業(yè)及再次置業(yè)的人士吸引性潛力相當(dāng)大，競(jìng)爭(zhēng)能力不精品文檔放心下載可低估。隨著該板塊前期所推貨量已經(jīng)大部分消化（如星河灣、南國(guó)奧林感謝閱讀匹克花園，銷售接近90%感謝閱讀相信明年該板塊整體所推貨量相對(duì)于今年來(lái)說有過而不及，激烈的搶感謝閱讀灘攻勢(shì)一觸即發(fā)。、西部板塊……………………………..精品文檔放心下載第6頁(yè)，共62頁(yè)8/28/2013該板塊主要以荔灣區(qū)、黃沙大道、南岸路一帶為主，主要集中了謝謝閱讀富力廣場(chǎng)、荔港南灣、荔湖明苑、富力半島、嘉和苑、恒寶華庭、新感謝閱讀光城市廣場(chǎng)、西門口廣場(chǎng)、東浚荔景苑等項(xiàng)目。由于以上大部分項(xiàng)目謝謝閱讀都為去年或前年的入市項(xiàng)目，其項(xiàng)目的開發(fā)、銷售亦屬于后期，所以感謝閱讀其小區(qū)的成熟及配套完善吸引不少“情結(jié)西關(guān)”的西關(guān)居民。精品文檔放心下載感謝閱讀劃為高層，處地原西郊車站地塊，交通方便，樓宇質(zhì)素高，現(xiàn)正處于精品文檔放心下載認(rèn)購(gòu)籌號(hào)的發(fā)售階段，樓均價(jià)約4400元2感謝閱讀5600元/M2謝謝閱讀感謝閱讀所以該板塊區(qū)域集中性競(jìng)爭(zhēng)特別強(qiáng)，小區(qū)素質(zhì)及價(jià)格對(duì)河南客源有一感謝閱讀定的吸引。、北部板塊該板塊由于項(xiàng)目不多，大多數(shù)前期的銷售已接近尾聲，如盈翠華精品文檔放心下載庭、保利白云山莊、白云高爾夫花園、祥景花園、匯僑新城、金桂園精品文檔放心下載3360謝謝閱讀元/M2和4800元/M2進(jìn)行尾貨推廣，對(duì)市場(chǎng)有一定的吸引，而現(xiàn)時(shí)新精品文檔放心下載推項(xiàng)目有時(shí)代花園、體育花園、富力陽(yáng)光美居?！皶r(shí)代花園”屬時(shí)代發(fā)展集團(tuán)“翠逸家園”之后的又一新項(xiàng)目，謝謝閱讀該項(xiàng)目占地4萬(wàn)平方米，以精品的項(xiàng)目形象推向市場(chǎng)，在現(xiàn)場(chǎng)、樣板感謝閱讀房及廣告形象包裝上都極具心思，謝謝閱讀500精品文檔放心下載……………………………..謝謝閱讀第7頁(yè)，共62頁(yè)8/28/2013米左右，周邊環(huán)境比較舊、雜，均價(jià)4700元2，毛坯房交樓，推出精品文檔放心下載價(jià)格比市場(chǎng)預(yù)期價(jià)值要高，使得大部分年輕一族置業(yè)人士被拒之于門謝謝閱讀外，銷售情況一般，不過該項(xiàng)目的定位發(fā)展理念比較好，精品意識(shí)較精品文檔放心下載強(qiáng)，有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。精品文檔放心下載空氣清新，但由于該地塊周邊生活配套及交通配套尚未跟得上，并且謝謝閱讀售價(jià)較高，因此，吸引性不大，銷售業(yè)績(jī)一般?？傮w來(lái)說，該板塊整體的區(qū)域環(huán)境較差，居住環(huán)境較臟亂，難以感謝閱讀拉升樓盤檔次，因此置業(yè)于北邊的吸引性不大，而且政府對(duì)該板塊的謝謝閱讀規(guī)劃未見有利好政策出臺(tái)，所以項(xiàng)目不多的該板塊對(duì)市場(chǎng)造成的競(jìng)爭(zhēng)謝謝閱讀壓力不會(huì)很大。1．2豪宅市場(chǎng)概況謝謝閱讀踞新興的市中心（新城市中心天河北、珠江新城），總體價(jià)位在精品文檔放心下載6000-14000元/M25%的高收入精品文檔放心下載階層，具體情況分述如下：、絕版山水盤目前，市政府對(duì)白云山風(fēng)景區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)采取嚴(yán)格控制的政策，謝謝閱讀使廣州唯一擁有山水景觀的南湖板塊成為絕版，即便是一線江景盤也謝謝閱讀2001精品文檔放心下載……………………………..謝謝閱讀第8頁(yè)，共62頁(yè)8/28/2013上規(guī)模、上檔次的豪宅，表現(xiàn)卻很一般。半山環(huán)湖的白云堡豪苑，可感謝閱讀謂廣州頂級(jí)豪宅的領(lǐng)跑者，在沉寂了一段時(shí)間后，于年底推出“以舊精品文檔放心下載換新”活動(dòng)，在各媒體上大大露臉，據(jù)悉聞聲而動(dòng)的老業(yè)主比新客多精品文檔放心下載得多，宣傳炒作效用明顯優(yōu)于銷售效果。純別墅社區(qū)江南世家，全新精品文檔放心下載9500元/M2精品文檔放心下載的平均面價(jià)極不相襯，銷售也不理想，后經(jīng)較大的內(nèi)部折扣處理，成精品文檔放心下載交有所活躍。頤和山莊大打文化牌，除了為各大高校的畢業(yè)生晚會(huì)提感謝閱讀供自然山水外，還舉辦徐悲鴻畫展，濃墨重彩的營(yíng)造樓盤的歷史韻味感謝閱讀和人文色彩，為今年5月份左右的二期推廣鋪墊。在新盤方面，南湖感謝閱讀半島花園作為雅居樂的巨掣之筆，正蓄勢(shì)待發(fā)。綜上所述，南湖的山景盤由于山體受到保護(hù)，自然景觀的不可復(fù)感謝閱讀制性給了他很大的升值空間。謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載B、新城市中心板塊天河北無(wú)疑是廣州房地產(chǎn)業(yè)輝煌的見證，隨著中信廣場(chǎng)、市長(zhǎng)大精品文檔放心下載廈、金利來(lái)大廈等頂級(jí)寫字樓旺租，不但成為廣州新經(jīng)濟(jì)中心，亦因感謝閱讀此成為廣州豪宅的中心之一。比較活躍的有天譽(yù)花園二期、帝景苑-感謝閱讀帝翰軒、都市華庭、天文苑等，均價(jià)都超過8000元/M。謝謝閱讀新世界芳草園，是天河北感謝閱讀……………………………..精品文檔放心下載第9頁(yè)，共62頁(yè)8/28/2013占地面積、綠化面積最大的住宅小區(qū)，無(wú)論從企業(yè)實(shí)力、品牌以及產(chǎn)感謝閱讀品本身的地段、戶型、采光等方面都堪稱一流，價(jià)格在5300元左右。謝謝閱讀另一緊靠天河?xùn)|站綠化廣場(chǎng)的恒康閣，集位置、交通、商機(jī)、投資于謝謝閱讀4800元/M2感謝閱讀不下的樓價(jià)。雖然價(jià)比不可跟帝景苑、天譽(yù)花園同日而語(yǔ)，但天河北感謝閱讀競(jìng)爭(zhēng)的殘酷的一面昭然若揭。、珠江新城板塊CBD精品文檔放心下載斑。無(wú)論主干道的花城大道、臨江大道、華夏路、馬場(chǎng)路，還是次干謝謝閱讀道的海清路、海風(fēng)路、華城路、華利路、華就路，都已暢通無(wú)阻。多精品文檔放心下載年不見起色的珠江新城廣場(chǎng)，去年借房博會(huì)和華聯(lián)超市的進(jìn)駐燃起新謝謝閱讀亮點(diǎn)，結(jié)束了珠江新城沒有大型百貨超市的歷史。美中不足的是，珠謝謝閱讀江新城的生活、教育、文體、娛樂配套的成熟尚需時(shí)日。即便如此，謝謝閱讀南國(guó)花園20018精品文檔放心下載交金額高達(dá)6.037500元/M2感謝閱讀精品文檔放心下載地面積9萬(wàn)M2）外，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境景觀建設(shè)及教育文化配感謝閱讀套受到高度重視有關(guān)，該項(xiàng)目大打教育牌。7000精品文檔放心下載元/M2500感謝閱讀……………………………..謝謝閱讀第1062頁(yè)8/28/20132001年10月以6800元/M2的低均價(jià)推出B1-C1棟，謝謝閱讀比前年的降低了近900元/M2。位于新城西南面的碧海灣終于在12感謝閱讀謝謝閱讀的金碧華府東西呼應(yīng)。該盤占地面積13，980M2，聯(lián)體四棟30層樓，感謝閱讀精品文檔放心下載精致的園景融為一體，謝謝閱讀位于華就路的單體高層皓瀚華軒12精品文檔放心下載2精品文檔放心下載般。由于臨江大道的全線貫通，廣州歌劇院、廣州博物館等建設(shè)緊鑼謝謝閱讀密鼓，謝謝閱讀精品文檔放心下載1．3豪宅一條街——濱江路一、二線江景盤火拼時(shí)速謝謝閱讀區(qū)域板塊局部綜合質(zhì)素的飛躍性提升，將給海珠區(qū)居民的置業(yè)觀念帶精品文檔放心下載來(lái)強(qiáng)烈的“綜合性價(jià)比”的評(píng)判與比較。再者市區(qū)內(nèi)江景資源的緊缺精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀……………………………..謝謝閱讀第62頁(yè)8/28/2013江景盤大致利好如下：1感謝閱讀發(fā)展源頭帶來(lái)極大的商住美好前景。2、實(shí)行路橋“年票制”后，消除了河南、河北之間的一大隔膜，精品文檔放心下載出現(xiàn)河北人士更熱衷于置業(yè)河南的消費(fèi)動(dòng)向。3謝謝閱讀加強(qiáng)了海珠區(qū)與其他區(qū)域的商業(yè)來(lái)往，進(jìn)一步帶動(dòng)區(qū)域住宅的旺盛，精品文檔放心下載拉升了海珠區(qū)地鐵沿線及整個(gè)區(qū)域住宅的商住價(jià)值。4謝謝閱讀“一河兩岸”工程的完成，使濱江一帶已成為整個(gè)廣州一道亮麗的風(fēng)精品文檔放心下載景線。整體環(huán)境的改善，使得其他區(qū)域人士置業(yè)于河南的吸引性進(jìn)一精品文檔放心下載步增強(qiáng)。5感謝閱讀廣場(chǎng)及超市都選址于海珠區(qū)，大大加大了海珠區(qū)的商業(yè)氛圍，對(duì)本項(xiàng)精品文檔放心下載目周邊的環(huán)境、配套的改善有美好前景。6謝謝閱讀這稀缺資源更為緊俏，可望令本項(xiàng)目地域一線江景樓盤有升值空間。謝謝閱讀以上各種利好，無(wú)形中給整個(gè)濱江路的豪宅注入一支強(qiáng)心劑。謝謝閱讀精品文檔放心下載中海名都、珠江帝景、海岸俊園等項(xiàng)目，其規(guī)模大，供貨量多，宣感謝閱讀傳攻勢(shì)密集，使該板塊的競(jìng)爭(zhēng)熱度持續(xù)升溫。而海琴灣、浪琴灣、謝謝閱讀麗景灣等開發(fā)多時(shí)的樓盤，江景單位幾乎所剩無(wú)幾，清尾的銷售工謝謝閱讀……………………………..精品文檔放心下載第1262頁(yè)8/28/2013作亦整裝待發(fā)。隨著濱江中路的海岸俊園在2002年1感謝閱讀26M2生態(tài)園林、一線江景為賣點(diǎn)，吸引了高收入人士謝謝閱讀前來(lái)參觀，但由于歲未臨近農(nóng)歷新年，并非售樓旺季，使得買方市精品文檔放心下載謝謝閱讀僅80謝謝閱讀精品文檔放心下載在名盤跌出、競(jìng)爭(zhēng)如火如荼的濱江東板塊，高價(jià)位的入市策略謝謝閱讀已非上策。1．42002年江景樓盤市場(chǎng)威脅性預(yù)測(cè)目前該板塊在售項(xiàng)目主要有上文提及的幾大競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，蓄勢(shì)待發(fā)精品文檔放心下載的樓盤有匯美景臺(tái)、金海灣等，預(yù)計(jì)其將在今年上半旬推出。相對(duì)于精品文檔放心下載珠江廣場(chǎng)來(lái)說來(lái)說，是最具威脅性的項(xiàng)目。1、金海灣地理位置：濱江東路中大廣場(chǎng)東側(cè)占地面積：24230㎡二沙島全江景戶型。劣勢(shì)……………………………..精品文檔放心下載第1362頁(yè)8/28/20132、匯美景臺(tái)開發(fā)商：廣州匯美發(fā)展有限公司地理位置：濱江東路占地面積：1.3萬(wàn)㎡優(yōu)勢(shì)：1、戶戶臨江，戶戶復(fù)式設(shè)計(jì)2、1萬(wàn)㎡的立體園林劣勢(shì)：1、小區(qū)規(guī)模小，僅有3棟聯(lián)體2、小區(qū)綠化面積小3、海岸俊園開發(fā)商：廣州?，敺康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：濱江東路占地面積：1.3391萬(wàn)㎡價(jià)格：A6292元最低價(jià)：5901元最高價(jià)：8849謝謝閱讀元B7826元最低價(jià)：8013元最高價(jià)：9559感謝閱讀元優(yōu)勢(shì)：1、小區(qū)規(guī)模大，規(guī)劃合理2、戶型采用新式花園式陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)3、江景單位視野開闊……………………………..精品文檔放心下載第1462頁(yè)8/28/2013劣勢(shì)：1、項(xiàng)目周邊、環(huán)境較舊、亂2、戶性設(shè)計(jì)實(shí)用性差3、北臨馬路，噪音影響大，南面單位景觀差4、錦駿華庭開發(fā)商：廣州市嘉灃房地產(chǎn)有限公司地理位置：濱江東與下渡路交界處西南角戶型面積：36.09㎡，76.2㎡，83.76㎡，128.88㎡感謝閱讀建筑進(jìn)度：已進(jìn)入封頂階段，2002年月交樓感謝閱讀料等，陽(yáng)臺(tái)安裝不銹鋼扶手配單綠色玻璃。優(yōu)勢(shì)：1、位處濱江東路與下渡路交匯處，交通便利；坐享濱江東名校謝謝閱讀感謝閱讀2、首創(chuàng)頂層空中會(huì)所、架空層會(huì)所，設(shè)恒溫泳池、星光舞池、感謝閱讀DIGI影視廳、商務(wù)中心等。3、3.9米客廳配寬大觀景陽(yáng)臺(tái)，廚衛(wèi)全明，間隔較寬。謝謝閱讀4、特設(shè)雙層中空防爆玻璃窗，隔音隔熱效果較好。5、戶型多樣，面積跨度大，從36.09-128.88㎡不等，滿足不同精品文檔放心下載層次的客戶需求；以中小戶型為主，降低了入住的門檻。6、藝術(shù)教育設(shè)置藝術(shù)長(zhǎng)廊、藝術(shù)沙龍、小天鵝練舞室、嶺南藝謝謝閱讀術(shù)畫舫、劍橋書屋、美聲練聲室大等，全方位營(yíng)造藝術(shù)成長(zhǎng)氛圍。謝謝閱讀7、物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍由花園酒店管理人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)，提供五星謝謝閱讀……………………………..感謝閱讀第1562頁(yè)8/28/2013級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的全程無(wú)憂服務(wù)。劣勢(shì)：1、本項(xiàng)目為單體帶裙樓，生活配套必他求。2、處于二線江景盤，低層難以望江。5、碧海灣發(fā)展商：廣州中粵企業(yè)工貿(mào)總公司、廣州中粵鑫灝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：珠江新城臨江大道西與華穗路交匯處建筑進(jìn)度：建筑面積10萬(wàn)多㎡，已封頂，預(yù)計(jì)2002年8月交樓謝謝閱讀戶型面積：C棟：130.489、145.955、182.692、197.415、207.849精品文檔放心下載㎡項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：129萬(wàn)㎡的珠江公園及未來(lái)的廣州慶典活動(dòng)廣場(chǎng)海心沙公精品文檔放心下載120精品文檔放心下載米寬的臨江大道、市民廣場(chǎng)、紀(jì)念廣場(chǎng)，北接天河城廣場(chǎng)、體育中精品文檔放心下載心、珠江新城廣場(chǎng)，地理位置十分優(yōu)越，增值潛力大。2精品文檔放心下載單邊戶型占總貨量的80%。3、南面臨近珠江邊，東面為市民廣場(chǎng)和廣州歌劇院、廣州博感謝閱讀物館等低矮建筑，視野十分開闊，景色秀美迷人。4、星級(jí)豪華會(huì)所，設(shè)海濱式泳池、桑拿、健身、商務(wù)等高尚謝謝閱讀設(shè)施?！?.感謝閱讀第1662頁(yè)8/28/20135、智能家居系統(tǒng)、社區(qū)衛(wèi)星電視、寬帶網(wǎng)、直飲水等。項(xiàng)目劣勢(shì)：110000元/130萬(wàn)以感謝閱讀上。2、實(shí)用率低至82.6%。6、皓瀚華軒發(fā)展商：廣州市嘉德豐實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司地理位置：珠江新城華就路23號(hào)242002年7月交感謝閱讀樓，除剪力強(qiáng)墻、廚房衛(wèi)生間的墻已完成，其他間墻均未施工，由業(yè)主自行設(shè)計(jì)。88.931697.032697.477101.4516、感謝閱讀127.189190-339謝謝閱讀㎡康樂設(shè)施：五層設(shè)有1000多平方米的園林會(huì)所，地面精品文檔放心下載有500多平方米的花園，供住戶休閑、娛樂、健身之用。精品文檔放心下載設(shè)有廣東有線電視網(wǎng)、廣東視訊寬帶寬頻高速信息網(wǎng)等。物業(yè)管理費(fèi)：1.9元/㎡項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：1、東臨29萬(wàn)㎡的珠江公園及未來(lái)的廣州慶典活動(dòng)廣場(chǎng)海心沙感謝閱讀謝謝閱讀……………………………..感謝閱讀第1762頁(yè)8/28/2013120米寬的臨江大道、市民廣場(chǎng)、紀(jì)念廣場(chǎng)，北接天河城廣場(chǎng)、體精品文檔放心下載育中心、珠江新城廣場(chǎng)，地理位置十分優(yōu)越，增值潛力大。謝謝閱讀2謝謝閱讀系統(tǒng)四通八達(dá)。3BH等戶型設(shè)置儲(chǔ)物室，精品文檔放心下載有效的利用了空間。4感謝閱讀5、實(shí)用率高，達(dá)87.4%5、24小時(shí)保安巡邏，酒店式私家侍從管理項(xiàng)目劣勢(shì)：1精品文檔放心下載2、離江較遠(yuǎn)，南面為其他項(xiàng)目規(guī)劃用地，將阻擋望江視線。37、中海名都發(fā)展商：中海地產(chǎn)占地面積：9.2315萬(wàn)㎡建筑面積：41.88萬(wàn)㎡價(jià)格范圍：5053~7994元/㎡均價(jià)：66.2元/㎡謝謝閱讀優(yōu)惠：一次性90折，按揭91折面積范圍：79.85~221.88㎡……………………………..精品文檔放心下載第1862頁(yè)8/28/2013優(yōu)勢(shì)：1、發(fā)展商美譽(yù)度較高，是中海地產(chǎn)繼中海錦苑之后的又一實(shí)力之作。2、小區(qū)規(guī)模大，園林綠化有一定的規(guī)模3、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝有特色劣勢(shì)：1、小區(qū)規(guī)劃密度過高2、戶型設(shè)計(jì)實(shí)用性差3、望江單位已被海岸俊園遮擋4、項(xiàng)目周邊環(huán)境較差8、麗景灣發(fā)展商：廣州金恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：濱江東路廣州大橋西側(cè)項(xiàng)目規(guī)模：占地近2萬(wàn)㎡，建筑面積10萬(wàn)平方米，由謝謝閱讀北座、西座、南座5棟豪宅組成。戶型面積：均價(jià)：南座6500元/㎡，北座認(rèn)購(gòu)價(jià)8230元/㎡謝謝閱讀優(yōu)勢(shì)：1、交通便利縱橫暢達(dá)全城2、雙蝶雙翼式設(shè)計(jì)，南北通透，間隔四正，寬敞明亮3、北座戶戶向江設(shè)計(jì)，擁有3.8米寬落地翠綠色弧形謝謝閱讀……………………………..謝謝閱讀第1962頁(yè)8/28/2013觀景窗4、大型雙層向江會(huì)所，精致的3000㎡私家向江花園精品文檔放心下載5、擁有項(xiàng)智能化家居系統(tǒng)，隨樓附送。6、北向望江單位售出較多，總體入住率不高。劣勢(shì)：1、小區(qū)規(guī)模小，園林綠化面積小2、樓距較密，戶戶之間私密性差，景觀受阻擋9、琴海居-蔚藍(lán)灣畔發(fā)展商：五礦穗港地理位置：廣州大橋南東側(cè)規(guī)模：占地面積：1萬(wàn)㎡，建筑面積3.64萬(wàn)㎡謝謝閱讀價(jià)格范圍：4727-8975元/㎡，均價(jià)6762元/㎡精品文檔放心下載主要面積：33.0049.9589.9399.23105.75、謝謝閱讀、142.28、163.58㎡等物業(yè)管理：1.5元/㎡，2002.3交樓優(yōu)勢(shì)：1、美景園林圍合式小區(qū)2、全江景豪宅3、奔馳住戶專巴接送4、擁有平臺(tái)花園、天臺(tái)花園、樓中樓設(shè)計(jì)……………………………..謝謝閱讀第2062頁(yè)8/28/20135劣勢(shì)：1、小區(qū)西向望江2、小區(qū)周邊樓盤密度高，景觀不開揚(yáng)3、小區(qū)臨馬路，受噪音影響較大4、交通出入不方便5、社區(qū)配套不完善10、浪琴居發(fā)展商：廣州南雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：濱江東與下渡路交匯處戶型面積：66.3878、68.4575、、、㎡感謝閱讀賣點(diǎn)：1、4380元/㎡起，總價(jià)最低30萬(wàn)元，首期僅3萬(wàn)即可入住。精品文檔放心下載2、獨(dú)創(chuàng)60多平方米望江景單位，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。、嘉仕花園加勒比灣……………………………..感謝閱讀第2162頁(yè)8/28/2013發(fā)展商：廣州金展房地產(chǎn)有限公司地理位置：濱江東168號(hào)（中大北門）戶型面積：㎡價(jià)格范圍：5180~6370元/㎡優(yōu)勢(shì)：1、大廳大房南北對(duì)流設(shè)計(jì)2、沙灘泳池、下沉式網(wǎng)球場(chǎng)、潑水林廣場(chǎng)3、低層有綠、高層望江，270度全景飄窗劣勢(shì)：1、二線江景樓盤，望江價(jià)值低2、小區(qū)被市政規(guī)劃路所穿過、劃分，發(fā)展商信譽(yù)差12、海琴灣發(fā)展商：廣州宜利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：濱江東與下渡路交匯處戶型面積：90.03、100.98、106.264、、129.33㎡謝謝閱讀價(jià)格范圍：5650~9038元/㎡，均價(jià)6590元/㎡謝謝閱讀賣點(diǎn)：1、7900㎡泳池臨江公園，4000㎡望江蘇州園林平臺(tái)花園。感謝閱讀2、3000㎡全江景多功能會(huì)所，配西餐廳、咖啡酒廊、健身房等。感謝閱讀3、樓王豪宅，全江景價(jià)值550萬(wàn)元。13、珠江帝景……………………………..精品文檔放心下載第2262頁(yè)8/28/2013發(fā)展商：合生創(chuàng)展地理位置：濱江東赤崗塔公園內(nèi)規(guī)6537.3謝謝閱讀筑面積872.2415.7%感謝閱讀劃72棟13-32層小高層及高層住宅。總規(guī)劃戶數(shù)為7000謝謝閱讀戶，規(guī)劃總?cè)丝跒?萬(wàn)人。優(yōu)勢(shì)：1謝謝閱讀江畔藝術(shù)之都。2、園林設(shè)計(jì)由貝林高爾、建筑巴馬丹拿公司共同打造。立體化精品文檔放心下載綠化覆蓋率100%3、尊貴會(huì)所約20000萬(wàn)㎡，運(yùn)動(dòng)、娛樂、休閑、商務(wù)感謝閱讀等設(shè)施齊備4、擁有萬(wàn)㎡中軸線廣場(chǎng)5、停車場(chǎng)規(guī)劃車位3500個(gè)劣勢(shì)：1、小區(qū)整體漸未成形，園林綠化也未形成2、項(xiàng)目周邊的規(guī)劃未有動(dòng)靜3、社區(qū)配套未到位4、交通不方便……………………………..謝謝閱讀第2362頁(yè)8/28/2013）分析2．1項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析（）1、環(huán)境優(yōu)雅特有10000M2的中心花園1萬(wàn)多平方米的中庭花園、感謝閱讀大型首層架空花園，綠化率極高；羅馬噴泉廣場(chǎng)、假山瀑流等與美不感謝閱讀勝收的江景融為一體，交織出多層次的悅目景觀。2、地理位置得天獨(dú)厚位于秀美的珠江河畔，正對(duì)二沙島星海音樂廳，擁有整個(gè)珠江謝謝閱讀景觀中最開闊、最漂亮的灣道段，左有新領(lǐng)事館，右有中山大學(xué)，人感謝閱讀文社區(qū)氛圍高尚，生活環(huán)境高雅。3、生活配套應(yīng)有盡有小區(qū)內(nèi)外配套齊全，會(huì)所、四星級(jí)酒店、酒家、私家游艇、郵局、精品文檔放心下載專家門診等式式俱全，生活所需舉步即享。4、星級(jí)會(huì)所尊貴享受謝謝閱讀桑拿、正宗中醫(yī)足療、卡拉OK、咖啡廳、風(fēng)味餐飲等，設(shè)施巨細(xì)無(wú)精品文檔放心下載遺，休閑隨心所欲。生活格調(diào)高雅、豪華，尊貴盡享。5、超前規(guī)劃唯江景設(shè)計(jì)……………………………..謝謝閱讀第2462頁(yè)8/28/2013小區(qū)占地面積達(dá)5萬(wàn)M2感謝閱讀筑都能俯瞰二沙美景。臨江樓宇的3.5米高架空設(shè)計(jì)，滿足用戶寬敞謝謝閱讀的觀景活動(dòng)空間。6、戶型開揚(yáng)實(shí)用率高采用隱梁隱柱設(shè)計(jì)，實(shí)用率高達(dá)86%，戶型豪華開闊，特別感謝閱讀設(shè)計(jì)豪邁的窗屏，珠江秀色，二沙美景，盡收眼底。7、觀光電梯全城唯一珠江廣場(chǎng)特別設(shè)計(jì)豪華的270感謝閱讀江如練、二沙似珠的勝景。8、保安素質(zhì)優(yōu)秀精品文檔放心下載明的保安隊(duì)伍，提供24小時(shí)的全方位服務(wù)，令安全保障，全程無(wú)憂。精品文檔放心下載9、物業(yè)管理盡善盡美感謝閱讀務(wù)等即呼即至。10、裝修豪華用料精當(dāng)全屋高檔豪華裝修，氣派顯赫，格調(diào)高雅。從國(guó)內(nèi)外精挑細(xì)選精品文檔放心下載的知名品牌的環(huán)保建材，配合創(chuàng)意時(shí)尚的設(shè)計(jì)，令您賞心悅目。精品文檔放心下載、文化氛圍濃郁人文質(zhì)素高人一籌小區(qū)以正對(duì)岸的星海音樂廳、廣東美術(shù)館及相鄰的中山大學(xué)為依謝謝閱讀托，營(yíng)造充滿文藝氛圍的小區(qū)人文環(huán)境。周邊名校林立，市六中、廣感謝閱讀……………………………..感謝閱讀第2562頁(yè)8/28/2013州美院、中大附小等近在咫尺，600米內(nèi)子女可從小學(xué)讀到博士。小感謝閱讀區(qū)特設(shè)小學(xué)、中英文幼兒園，由經(jīng)驗(yàn)豐富的名師執(zhí)教，晚輩教育成長(zhǎng)謝謝閱讀后顧無(wú)憂。12、水陸交通方便暢達(dá)西有40米寬的下渡路直抵新港中路、地鐵2號(hào)線鷺江站；南精品文檔放心下載3號(hào)線客村站。感謝閱讀附近公交線路有、83、197、53、178、270、14、190、184、204謝謝閱讀等20多路，均可須臾間到達(dá)全城各個(gè)角落。13、豪華游艇至尊享受“珠江廣場(chǎng)一號(hào)”游艇，專門為尊貴的業(yè)主度身訂做。每每夜謝謝閱讀游泛波，飽覽珠江兩岸璀璨燈火，或與家人共聚天倫，或與朋友傾談謝謝閱讀交流，人生得意盡情揮灑。14、四星級(jí)酒店服務(wù)一流感謝閱讀的光臨。15、珠江春海鮮酒家美味送到家品嘗美味海鮮，舉步即至；或電話訂購(gòu)，頃刻便能送抵家中。感謝閱讀2．2項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)分析（）1、小區(qū)園林設(shè)計(jì)缺乏特色10000M2的中庭園林作為本小區(qū)最大的賣點(diǎn)之一，本應(yīng)作出最謝謝閱讀有吸引力的景觀。但現(xiàn)時(shí)園林缺乏新意，棕櫚樹為主體的綠化和假山謝謝閱讀……………………………..感謝閱讀第2662頁(yè)8/28/2013噴泉廣場(chǎng)截然分開，流動(dòng)的水體局限于一角，使大面積的綠化廣場(chǎng)少謝謝閱讀了靈動(dòng)的氣息。2、小區(qū)呈開放式給人平添幾份隱憂整個(gè)小區(qū)未能實(shí)現(xiàn)封閉合圍，雖然有一流的保安隊(duì)伍，但對(duì)于感謝閱讀豪門巨賈來(lái)說，難免有所擔(dān)憂。可借鑒中海錦苑的綠樹圍墻，營(yíng)造渾感謝閱讀然一體小區(qū)氛圍。3、人車共伍小區(qū)沒有采用常規(guī)的人車分流設(shè)計(jì)，車輛在進(jìn)入小區(qū)后方可駛?cè)胫x謝閱讀謝謝閱讀4、二、三期入住率低，沒有成熟社區(qū)的鼎盛人氣。5、前期規(guī)劃四平八穩(wěn)，外立面不新穎，難以趕上潮流。6、價(jià)格定位高市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大精品文檔放心下載較窄。在當(dāng)前豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、消費(fèi)者日漸成熟的情況下，潛藏感謝閱讀一定的風(fēng)險(xiǎn)。7、小區(qū)社區(qū)文化建設(shè)有所忽視，未能形成有吸引力的社群文化。感謝閱讀8、售樓部偏安一隅，給人十分小氣的感覺，包裝缺乏檔次。謝謝閱讀2．3項(xiàng)目的市場(chǎng)威脅點(diǎn)（）1、廣州總體豪宅市場(chǎng)的供貨量將大幅攀升，目標(biāo)客戶的選擇精品文檔放心下載面進(jìn)一步加大。謝謝閱讀……………………………..感謝閱讀第2762頁(yè)8/28/2013城，華南板塊的錦繡香江、華南碧桂園及被宏宇集團(tuán)升級(jí)后的海怡半精品文檔放心下載島花園，廣州真正靠海南沙濱海花園等近郊或郊區(qū)的巨無(wú)霸，打著旅精品文檔放心下載2002年會(huì)有大批量的別謝謝閱讀墅進(jìn)入市場(chǎng)，上演廣州豪宅市場(chǎng)的諸侯爭(zhēng)霸戰(zhàn)。2、珠江新城的南向望江樓盤的聯(lián)袂推出。憑借朝向、地段等方面的優(yōu)勢(shì)，將與本項(xiàng)目搶奪有限的親水豪客，精品文檔放心下載形成市場(chǎng)陣地戰(zhàn)。3、濱江路的匯美景臺(tái)、金海灣、錦駿華軒等項(xiàng)目欲售而未感謝閱讀售。將與本項(xiàng)目展開短兵相接的巷戰(zhàn)，是本項(xiàng)目最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。精品文檔放心下載4、不斷升級(jí)換代的豪宅產(chǎn)品，給本項(xiàng)目的產(chǎn)品包裝推廣提出精品文檔放心下載更高的要求。感謝閱讀市場(chǎng)，將帶來(lái)嶄新的開發(fā)理念和產(chǎn)品觀念，有力促進(jìn)廣州房地產(chǎn)產(chǎn)品精品文檔放心下載的升級(jí)換代。而作為地產(chǎn)指向標(biāo)、一擲萬(wàn)金的豪宅盤，更是最快接受精品文檔放心下載新的設(shè)計(jì)與理念。2．4項(xiàng)目市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)（O）1、區(qū)域形象的整體提高，有利于吸引河北的頂級(jí)豪客。感謝閱讀配套、治安等綜合素質(zhì)飛躍的標(biāo)志，有助于本項(xiàng)目在全城范圍內(nèi)爭(zhēng)奪謝謝閱讀客源。……………………………..精品文檔放心下載第2862頁(yè)8/28/20132、小區(qū)規(guī)模、園林面積優(yōu)勢(shì)突顯眾多的一線江景競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中，象本項(xiàng)目如此大的規(guī)模及綠化面感謝閱讀積實(shí)屬少有，因此，在推廣宣傳方面則將該項(xiàng)目作為重點(diǎn)，尋找機(jī)會(huì)感謝閱讀點(diǎn)打敗對(duì)手。3、找對(duì)路線，迎合目標(biāo)消費(fèi)群感謝閱讀的心理，摸準(zhǔn)他們所需，找對(duì)其感覺，迎合目標(biāo)客戶的喜好，方可個(gè)感謝閱讀矢中地。4、完善及豪華的社區(qū)配套，與目標(biāo)客戶群的生活特性相吻合。感謝閱讀三．項(xiàng)目定位3.1項(xiàng)目市場(chǎng)定位策略根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)時(shí)的情況及區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，并根據(jù)本項(xiàng)目自身謝謝閱讀的素質(zhì)、規(guī)模及推出階段，本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為：面向高收入階層及精品文檔放心下載部分投資買家、希望在市區(qū)中享有一線江景、新鮮空氣及完善配套的謝謝閱讀高素質(zhì)買家。3.2項(xiàng)目形象主題定位策略感謝閱讀目標(biāo)客戶、樓盤規(guī)模、配套設(shè)施等素質(zhì)因素對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行度身訂做的宣謝謝閱讀傳定位?！?.精品文檔放心下載第2962頁(yè)8/28/20133.2.1形象主題定位的必要性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要本項(xiàng)目所屬地段是一線江景盤較集中的地段，該批江景樓盤均以精品文檔放心下載江景這一稀缺資源作為唯一賣點(diǎn)，并且該批江景樓盤中不乏較有實(shí)力謝謝閱讀之發(fā)展商，因此，競(jìng)爭(zhēng)較大。而本項(xiàng)目由于開發(fā)時(shí)間較早，一、二、感謝閱讀三期的設(shè)計(jì)及用料均非最新設(shè)計(jì)，以現(xiàn)在的設(shè)計(jì)角度出發(fā)看未能將江謝謝閱讀景這一稀缺資源充分利用，因此，在市場(chǎng)上有一定的陳舊印象。而項(xiàng)感謝閱讀目第四期首次發(fā)售，要想在眾多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出，除了自身設(shè)精品文檔放心下載計(jì)的不斷完善外，貼切的形象主題包裝必不可少，這是令市場(chǎng)撇除陳謝謝閱讀舊的【珠江廣場(chǎng)】印象，是對(duì)本項(xiàng)目完全改觀的重要手段。完全以新感謝閱讀盤的形式推廣，通過廣告宣傳的配合而令本項(xiàng)目迅速提高知名度。感謝閱讀市場(chǎng)營(yíng)銷的需要精品文檔放心下載須在對(duì)本項(xiàng)目充分了解的基礎(chǔ)上挖掘出其與眾不同的優(yōu)勢(shì)，通過對(duì)該感謝閱讀優(yōu)勢(shì)的包裝、宣傳，令本項(xiàng)目能夠在開售時(shí)一炮而紅。而準(zhǔn)確的形象謝謝閱讀主題定位可以令本項(xiàng)目銷售形式多種多樣，豐富的銷售方式，令買家精品文檔放心下載有不同的新鮮感從而促進(jìn)銷售。3.2.2項(xiàng)目名稱及形象主題提煉精品文檔放心下載善的配套及豪華會(huì)所，因此，整個(gè)樓盤以一個(gè)“豪”字可以概括。樓謝謝閱讀……………………………..謝謝閱讀第3062頁(yè)8/28/2013精品文檔放心下載全新的珠江廣場(chǎng)誕生了！全新的一線江景樓盤誕生了！……………………………..感謝閱讀第3162頁(yè)8/28/2013……………………………..謝謝閱讀第3262頁(yè)8/28/2013御·天·地……………………………..感謝閱讀第3362頁(yè)8/28/2013含義：謝謝閱讀尊貴獨(dú)享，豪華獨(dú)享。唯我天：天何其大，代表寬容獨(dú)有獨(dú)尊地：地何其廣，代表包含精品文檔放心下載是富豪們追求生活方式，正是富豪們追求的休息港灣。一切的感覺盡在感謝閱讀“謝謝閱讀豪的心聲唯我獨(dú)有，唯我獨(dú)尊。3.4項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位根據(jù)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及形象主題定位，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位感謝閱讀將除了享有同地段景觀的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的目標(biāo)客戶外，還將吸引受落本項(xiàng)謝謝閱讀目形象定位的更高素質(zhì)的買家。本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位具體分為：自用型買家．高收入買家由于擁有較高的收入，因此對(duì)于生活素質(zhì)及生活條件要求較高，精品文檔放心下載……………………………..精品文檔放心下載第3462頁(yè)8/28/2013對(duì)于日漸稀缺的江景資源較為受落，特別是擁有江景及園景的南北對(duì)謝謝閱讀流的雙景觀單位更為熱衷。收入豐厚的個(gè)體商戶老板b.私營(yíng)企業(yè)老板中、外合資企業(yè)的高層管理人員（年薪過五十萬(wàn)）d.高收入的外籍人士．港澳買家對(duì)于生活素質(zhì)要求較高的港澳買家，可以用在港澳同樣素質(zhì)的樓謝謝閱讀盤不到一半的價(jià)格即可擁用，即使渡假亦劃算。獨(dú)具慧眼的投資買家目前，對(duì)于江景這一稀缺資源買少見少，加上政府對(duì)于臨江一線謝謝閱讀地段已控制建房的政策出臺(tái)后，令江景資源更為珍貴，相信不久的將精品文檔放心下載來(lái)，一線江景樓盤將身價(jià)百倍。3.5項(xiàng)目售價(jià)定位精品文檔放心下載段最具可比性的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與本項(xiàng)目相比較，并將該類比較樓盤運(yùn)用量感謝閱讀化比較法運(yùn)算，客觀、科學(xué)地定出本項(xiàng)目的銷售均價(jià)。選取比較的樓謝謝閱讀盤如下：注：權(quán)重為比較項(xiàng)目與本項(xiàng)目的可比度，該可比度為整個(gè)樓盤的綜合指數(shù)與本項(xiàng)目相比較精品文檔放心下載……………………………..感謝閱讀第3562頁(yè)8/28/2013謝謝閱讀權(quán)重為：29％海琴灣（本項(xiàng)目側(cè)）：權(quán)重27％海岸俊園（濱江東）：權(quán)重23％碧海灣（珠江新城，南向江景）：20％……………………………..精品文檔放心下載第3662頁(yè)8/28/2013比較項(xiàng)目A麗景灣B海琴灣C海岸俊園D碧海灣E珠江廣場(chǎng)比較內(nèi)容謝謝閱讀實(shí)際狀況得分實(shí)際狀況得分實(shí)際狀況得分實(shí)際狀況得分實(shí)際狀況得分謝謝閱讀江景情況(5)較好4較好3較好3好5較好4精品文檔放心下載均價(jià)（）一般4吸引5吸引5一般4一般4精品文檔放心下載交通條件(5)較便利4較便利4便利5便利5較便利4精品文檔放心下載小區(qū)規(guī)模（5)一般3單體2小3小3較大5謝謝閱讀5）較吸引4吸引5吸引4吸引4吸引4精品文檔放心下載發(fā)展商實(shí)力（）較高4較高4較高4較高4較高45）較好4較好4較好4較好4較好4謝謝閱讀總分(35)2727282929……………………………..第37頁(yè)，共62頁(yè)8/28/2013精品文檔放心下載根據(jù)以上各比較樓盤綜合因素比較表，可得出各樓盤的總分，根謝謝閱讀據(jù)量化比較公式，可計(jì)算出各比較樓盤的修正價(jià)格，見下表：精品文檔放心下載比較樓盤權(quán)重1）修正率（2）修正價(jià)12）A麗景灣29%80001074％8592謝謝閱讀B海琴灣27％69001074％感謝閱讀C海岸俊園23％65001035％6728D碧海灣2％10000100％1000032731根據(jù)以上量化比較法公式計(jì)算，可得出本項(xiàng)目的均價(jià)為：A修正均價(jià)×A權(quán)重+B修正均價(jià)×B權(quán)重+C修正均價(jià)×C權(quán)重感謝閱讀+……H修正均價(jià)×H權(quán)重即：2473．4+2001+1547.4+2000=8021.8感謝閱讀在綜合比較過競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的素質(zhì)、地段、規(guī)模、現(xiàn)時(shí)貨量及現(xiàn)時(shí)售感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀(．)．．精品文檔放心下載建議本項(xiàng)目毛坯發(fā)售，如買家選擇帶裝修，可另加400元/m2。感謝閱讀第38頁(yè)，共62頁(yè)營(yíng)銷策劃篇第39頁(yè)，共62頁(yè)一．項(xiàng)目推售策略1．1目推廣原則謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀勢(shì)頭和供不應(yīng)求的局面。以100%的銷售為最大目標(biāo)，力爭(zhēng)取得最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。精品文檔放心下載1．2戶型統(tǒng)計(jì)分析戶型統(tǒng)計(jì)三房二廳224套占50%四房二廳128套占28%五房二廳32套占8%六房三廳64套占14%合計(jì)：448套戶型分析廳房正望江單位128套占28%廳房側(cè)望江單位96套占21%第40頁(yè)，共62頁(yè)不望江的外圍單位64套占14%望園景好單位96套占21%凹位望園景單位32套占8%既不望江又不望園景單位32套占8%☆整體可望江單位接近50%，江景單位優(yōu)勢(shì)較為明顯，但能正望江謝謝閱讀的單位僅有28%，項(xiàng)目整體的優(yōu)勢(shì)價(jià)值難以體現(xiàn)；☆望園景單位共占39%，對(duì)江景樓盤而言，受歡迎程度不高，園景謝謝閱讀單位的銷售有一定壓力；☆不能望江的C棟外圍單位面積偏大，而且臨馬路，市場(chǎng)接受程度精品文檔放心下載不高；☆C棟凹位望園景及既不望江又不望園景單位有6416%感謝閱讀例系數(shù)較大，有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)戶型設(shè)計(jì)存在一定的缺陷。謝謝閱讀分期銷售，分期攻破策略方案思路：【珠江廣場(chǎng)】的規(guī)模使其在綜合硬件素質(zhì)上比對(duì)手高出一籌，而銷售難點(diǎn)主要集中在：項(xiàng)目體量（高層）較大。遠(yuǎn)期樓花的負(fù)面影響。出貨速度要快，否則一但對(duì)手的強(qiáng)勢(shì)宣傳及推廣會(huì)對(duì)項(xiàng)感謝閱讀目的高銷售目標(biāo)造成一定影響。前期一～三期的銷售價(jià)格及銷售情況對(duì)市場(chǎng)造成不利影謝謝閱讀第41頁(yè)，共62頁(yè)響。【珠江廣場(chǎng)】第四期切入市場(chǎng)不應(yīng)靠產(chǎn)品品牌，而應(yīng)采用一全新樓盤的推廣策略如無(wú)充分時(shí)間準(zhǔn)備，產(chǎn)品則無(wú)法占精品文檔放心下載有較大知名度，從而影響銷售。本項(xiàng)目應(yīng)利用節(jié)后的推廣空感謝閱讀檔（媒介干擾度低）進(jìn)行市場(chǎng)鋪墊工作，以利于將企業(yè)品牌精品文檔放心下載效應(yīng)較好的過渡到產(chǎn)品品牌——“御·天·地”的品牌塑造，感謝閱讀同時(shí)也利于產(chǎn)品概念在干擾度相對(duì)較小的情況下進(jìn)行充分的演繹傳播。我們通過對(duì)市場(chǎng)的充分了解及對(duì)年后市場(chǎng)的危機(jī)性預(yù)測(cè)，建議以今年四月初為引爆點(diǎn)，盡量利用每一個(gè)節(jié)日形成精品文檔放心下載出貨高潮，并以此為核心輻射節(jié)日空檔；同時(shí)結(jié)合多種行銷感謝閱讀方式，將項(xiàng)目的出貨量保持在一個(gè)連續(xù)而有效的運(yùn)作水平，謝謝閱讀并在國(guó)慶節(jié)前取得銷售超350套的業(yè)績(jī)。即：第42頁(yè)，共62頁(yè)銷售階段注解圖入市四月初以較低價(jià)吸引市場(chǎng)

（并配合充分的廣告宣傳）全面引爆形成市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)以低價(jià)單位令買方市場(chǎng)產(chǎn)生造待購(gòu)氣氛一舉確立市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)精品文檔放心下載強(qiáng)銷期，擴(kuò)大戰(zhàn)果特色單位，并延續(xù)五一效應(yīng)，進(jìn)一步擴(kuò)大形象優(yōu)勢(shì)延續(xù)期，積極出貨在七、八、九月積極出貨，

延續(xù)市場(chǎng)高潮的同時(shí)緩解后市壓力完成銷售目標(biāo)再掀高潮國(guó)慶期間再度掀起市場(chǎng)高潮，并將效應(yīng)延續(xù)至、12月，

至此，珠江廣場(chǎng)的銷售目標(biāo)

基本實(shí)現(xiàn)。感謝閱讀加快回收，清貨尾元旦春節(jié)加快回收速度，

并以優(yōu)惠形式積極消化庫(kù)存第43頁(yè)，共62頁(yè)1．2項(xiàng)目首推分析1.2.1入市時(shí)機(jī)選擇精品文檔放心下載市場(chǎng)輻射力，主要取決于：·產(chǎn)品的高認(rèn)知度和美譽(yù)度；·產(chǎn)品實(shí)體的清晰度；·產(chǎn)品概念的演繹效果·消費(fèi)能量的高儲(chǔ)備狀態(tài)首期發(fā)售一炮而紅是推廣策略成功的基本條件，而入市時(shí)間的謝謝閱讀確定可謂是重中之重。從市場(chǎng)角度出發(fā)，春節(jié)前夕已成為兵家必爭(zhēng)之期，如項(xiàng)目貿(mào)感謝閱讀然入市，難免腹背受敵。而節(jié)后的淡市是探路、蓄勢(shì)的好時(shí)機(jī)，感謝閱讀充分結(jié)合本項(xiàng)目的工程進(jìn)度。因此，在四月初入市較為合適。感謝閱讀四月初上市（前期鋪墊期）已有成熟的首期珠江標(biāo)志性景觀經(jīng)過前期的宣傳在淡市推廣由于未感謝閱讀出現(xiàn)雛形進(jìn)行項(xiàng)目品牌塑受到過多媒介干擾，精品文檔放心下載裝可最大限度的造，產(chǎn)品品牌已與各項(xiàng)訴求已較完整精品文檔放心下載進(jìn)行發(fā)揮對(duì)手區(qū)別明顯。的傳達(dá)到消費(fèi)者感謝閱讀以深入民心的品牌（企業(yè)、產(chǎn)品）加上優(yōu)異的產(chǎn)品素質(zhì)配,為五月大推打下基礎(chǔ)謝謝閱讀第44頁(yè)，共62頁(yè)1.2.2入市價(jià)格⑴制定思路精品文檔放心下載精品文檔放心下載市場(chǎng)的限制，精品文檔放心下載⑵制定依據(jù)目前項(xiàng)目周邊檔次相近的在售項(xiàng)目均價(jià)在7000~8500元2左謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載在未來(lái)一年不會(huì)有太大變動(dòng)甚至有下調(diào)的趨勢(shì)。為達(dá)到入市目標(biāo)效精品文檔放心下載果，在首期發(fā)售均價(jià)應(yīng)綜合考慮以下因素：精品文檔放心下載掘）感謝閱讀發(fā)售價(jià)格應(yīng)配合項(xiàng)目品牌以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)壓制競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；感謝閱讀綜上分析由于首期發(fā)售會(huì)結(jié)合部分江景單位，因此建議非江景單位入市均價(jià)為6000元/m2，江景概念單位為9000元/m。謝謝閱讀第45頁(yè)，共62頁(yè)1.2.3首推單元的選擇感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀銷售氣勢(shì)如虹，鑒于此，在本項(xiàng)目首推單元的選擇及原則具體如下：精品文檔放心下載項(xiàng)目整體價(jià)值衡量☆北面正望江單位價(jià)值最高☆側(cè)望江單位價(jià)值其次☆向東、向南望花園單位適中☆西向臨馬路而又不望江單位較低☆凹位既不望江又不望園景單位價(jià)值最低每棟價(jià)值衡量☆B棟價(jià)值最高☆A(yù)棟價(jià)值其次☆C棟價(jià)值最低江景單位價(jià)值衡量☆低層望江單位市場(chǎng)受歡迎程度較高☆高層望江單位市場(chǎng)受歡迎程度其次☆中層望江單位市場(chǎng)受歡迎程度較低首批單元的選擇第46頁(yè)，共62頁(yè)謝謝閱讀擇如下：☆、B棟北面望江單元中層單位（25套感謝閱讀☆C棟雙層單位，共96套合計(jì)：首批推出單元共套1.3銷售分期價(jià)格方案本項(xiàng)目供貨量不算少（A、B、C棟共448感謝閱讀牌資源、環(huán)境與配套的支持，為炒作概念提供了廣闊的舞臺(tái)。謝謝閱讀因此，在銷售控制上應(yīng)避免出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)間數(shù)量平均攤分的局面—謝謝閱讀—市場(chǎng)效應(yīng)區(qū)隔不明顯導(dǎo)致品牌忠誠(chéng)度下降，應(yīng)采取階段性適謝謝閱讀量出貨，頻繁形成市場(chǎng)亮點(diǎn)，從而帶動(dòng)項(xiàng)目的總體形象處于一精品文檔放心下載個(gè)較高的姿態(tài)。要達(dá)此目標(biāo)，除鋪墊期功夫做足外，還須在銷售控制上做到：精品文檔放心下載在目標(biāo)時(shí)間內(nèi)合理劃分銷售檔期；每一期的價(jià)格必須穩(wěn)中有升；精品文檔放心下載對(duì)時(shí)間內(nèi)的市場(chǎng)承受能力；每期推盤結(jié)構(gòu)須有所側(cè)重，從而最大限度的配合推廣主題。精品文檔放心下載首批單元推售均價(jià)定位感謝閱讀精品文檔放心下載第47頁(yè)，共62頁(yè)精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀位如下：☆9000元/謝謝閱讀2☆C棟單層單元，首批推出均價(jià)為：6000元/2感謝閱讀1．3．1“四月初”入市（蓄水期）思路：以提前認(rèn)籌形式，僅向市場(chǎng)宣布預(yù)期首推均價(jià)，并配合感謝閱讀充分的廣告宣傳，吸引炒家入市，運(yùn)用入市技巧迅速吸引市場(chǎng)人氣，感謝閱讀形成強(qiáng)烈待購(gòu)氣氛。1．3．2“五一”全面引爆（迅速升溫期）思路：經(jīng)過鋪墊期的品牌推廣發(fā)售信息的炒作，珠江廣場(chǎng)已蓄感謝閱讀積了強(qiáng)大的待購(gòu)氣氛。因此：感謝閱讀精品文檔放心下載象效應(yīng)。第48頁(yè)，共62頁(yè)精品文檔放心下載推出進(jìn)行市場(chǎng)鋪墊，同時(shí)選取面向北的中低層望江單位設(shè)置樣板房感謝閱讀推盤數(shù)量：121套銷售目標(biāo)：100套推盤結(jié)構(gòu)：非江景單位——C棟雙樓層單位江景單位——A棟、B棟（北面正望江中樓層單位（謝謝閱讀推盤均價(jià)：非江景單位6000元/m2，江景單位9000元/m2謝謝閱讀銷售形式：“限購(gòu)套，形成一個(gè)即時(shí)售罄、熱烈追捧的銷售態(tài)勢(shì)”感謝閱讀對(duì)外發(fā)布限購(gòu)100套，其中21套內(nèi)定為新南方屬下樓盤業(yè)主或感謝閱讀會(huì)員和內(nèi)部追捧者認(rèn)購(gòu)；“加推套，即時(shí)認(rèn)購(gòu)，價(jià)格上調(diào)，售罄封盤”在限購(gòu)基礎(chǔ)上加推10套單位，以即時(shí)認(rèn)購(gòu)方式滿足顧客的強(qiáng)烈謝謝閱讀要求，而非江景價(jià)格上調(diào)2%，江景單位為3%；售罄后封盤，并向謝謝閱讀消費(fèi)者發(fā)布珠江廣場(chǎng)下一期的發(fā)售價(jià)格將上調(diào)2%的信息。謝謝閱讀*加推部分單位數(shù)量則似乎市場(chǎng)反映進(jìn)行調(diào)整。1．3．3“六一”強(qiáng)銷期（持續(xù)高溫期）思路：當(dāng)月延續(xù)市場(chǎng)效應(yīng)，選取少部分優(yōu)質(zhì)江景單位推出，配謝謝閱讀合價(jià)格適當(dāng)調(diào)升。第49頁(yè)，共62頁(yè)銷售目標(biāo)：以“六一”為核心，在整個(gè)六月消化剩余單位推盤數(shù)量：加推10套推盤結(jié)構(gòu)：江景——A棟北向望江單位。*加推部分單位數(shù)量則似乎市場(chǎng)反映進(jìn)行調(diào)整。1．3．4“七月”再次整裝待發(fā)（恒溫期）思路：承接“五一、六一”發(fā)售的市場(chǎng)口碑的氣勢(shì)，再次推出精品文檔放心下載園景單元及優(yōu)質(zhì)江景單位，同時(shí)開始接受認(rèn)籌登記。1．3．5七月下旬氣勢(shì)再次爆發(fā)（再次升溫期）推盤數(shù)量：176套銷售目標(biāo)：140套推盤結(jié)構(gòu)：非江景——C棟單層單位，江景——、B棟10層以下單位2%謝謝閱讀位6120元/m23%：9270元/m2。謝謝閱讀1．3．4八九月中旬延續(xù)期（恒溫期）謝謝閱讀感謝閱讀偏重于九月，除可更好的利用暑期一些特色客源（香港消費(fèi)者）外，精品文檔放心下載第50頁(yè)，共62頁(yè)使九月份成為國(guó)慶大做前的一個(gè)鋪墊平臺(tái)（仍有適量促銷活動(dòng)）感謝閱讀1．3．5國(guó)慶促銷期（10月1日—12月17日）謝謝閱讀感謝閱讀揚(yáng)，并將促銷活動(dòng)延續(xù)至元旦前夕。推盤數(shù)量：80套銷售目標(biāo)：70套推盤結(jié)構(gòu)：、B棟中高層單位（16~26層）4%感謝閱讀6365元/m25%9733元/m2。感謝閱讀1．3．6元旦、春節(jié)新貨加推，再欣高潮精品文檔放心下載精品文檔放心下載單位進(jìn)行優(yōu)惠活動(dòng)，消化庫(kù)存。推盤數(shù)量：56套銷售目標(biāo)：70套（包括庫(kù)存）推盤結(jié)構(gòu)：、B棟26~32層單位（高層單位）感謝閱讀感謝閱讀調(diào)升6%，即6748元/m2；江景單位則調(diào)升6%，——10316元/m2。謝謝閱讀第51頁(yè)，共62頁(yè)前期推廣的庫(kù)存貨量在前期均價(jià)的基礎(chǔ)上適當(dāng)下調(diào)1．4首期推廣策略1．4．1發(fā)售形式綜觀現(xiàn)時(shí)樓盤的推盤手法，可謂多種多樣，但經(jīng)我們的操作經(jīng)精品文檔放心下載精品文檔放心下載☆通過前期認(rèn)籌階段的預(yù)熱，有效地儲(chǔ)備客戶資源；☆有利于在發(fā)售當(dāng)日的造勢(shì)，積累到場(chǎng)人氣，增強(qiáng)發(fā)售氣勢(shì)；精品文檔放心下載☆感謝閱讀象出現(xiàn)☆通過認(rèn)籌期間的優(yōu)惠措施，更容易吸納及積聚客源☆感謝閱讀推售單元、貨量及推廣策略進(jìn)行臨時(shí)調(diào)整，以達(dá)到最佳的銷售業(yè)績(jī)。精品文檔放心下載1．4．2認(rèn)購(gòu)方式☆3月30感謝閱讀均價(jià)5月1日正式公開發(fā)售，在3月30日~4月30日期間屬于認(rèn)購(gòu)精品文檔放心下載籌號(hào)階段，該期間內(nèi)可分階段享受額外的優(yōu)惠折扣；☆認(rèn)籌的誠(chéng)意金額定為1000030000精品文檔放心下載有效地統(tǒng)計(jì)高誠(chéng)意度的買家的數(shù)量，便于在推廣策略上作臨時(shí)的調(diào)感謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載第52頁(yè)，共62頁(yè)選中自己合適的單元，則該誠(chéng)意金在指定的時(shí)間里可如數(shù)退還給客精品文檔放心下載戶，不含利息）☆30000元認(rèn)籌誠(chéng)意金的客戶可享受兩次的抽獎(jiǎng)謝謝閱讀30000元的高誠(chéng)意客戶集中進(jìn)行第一輪抽精品文檔放心下載精品文檔放心下載交足10000元誠(chéng)意金客戶的集中抽簽認(rèn)購(gòu)；