重慶**成本管理實施細則

PMO召集人

2008-1-41目錄1.目的2.適用范圍3.成本管理對象及責任人界定4.管理辦法2目的規(guī)范和指導重慶**的成本管理工作；明確成本管理職責；解決何時做、如何做的問題；3適用范圍本辦法適用于重慶公司各項目的成本管理；4管理辦法土地投資論證階段項目啟動階段方案設計階段初步設計階段工程實施階段項目竣工成本確認項目竣工結算5土地投資論證階段根據(jù)發(fā)展部提供的土地信息，由總經(jīng)理主持，公司PMO成員參加，確定擬取得地塊的項目定位（含擬售價格及項目成本設定等）；根據(jù)地塊項目定位，研發(fā)部負責完成《項目預案》，發(fā)展部負責提供土地信息及周邊市政配套情況；根據(jù)項目定位、《項目預案》、土地信息和周邊市政配套情況，由司造價采購部經(jīng)理（或其指定人員）負責完成土地投資論證階段《項目目標成本（土地版）》；6土地投資論證階段《項目目標成本（土地版）》由公司PMO會審，總經(jīng)理最終審定。如不能滿足拿地成本要求，由總經(jīng)理給定一個成本限值，造價采購部和研發(fā)部按此限值去重新規(guī)劃和測算；《項目目標成本（土地版）》按照集團統(tǒng)一指導模板的要求完成；《項目目標成本（土地版）》是土地投資論證資料的一部分，需和其他資料一起報投委會委員審核；如土地中標，《項目目標成本（土地版）》將作為項目設計階段目標成本的參照依據(jù)。否則由造價采購部存檔。7項目啟動階段在項目啟動階段，項目團隊成員應明確，至少包括項目負責人、項目成本經(jīng)理、項目研發(fā)經(jīng)理、項目營銷經(jīng)理；項目的啟動會議由項目負責人組織準備會議、啟動會議，會議上應明確項目經(jīng)濟技術指標、配置標準、交房標準、建造標準、主要設備的檔次或品牌、市政接口。由項目負責人負責組織項目團隊成員、造價采購部、研發(fā)部、工程部、營銷部完成《項目目標成本（啟動版）》，在項目啟動會上，由PMO審批后下達；8項目啟動階段項目目標成本啟動版帶入經(jīng)濟模型測算后應達到或超過土地版的收益指標；經(jīng)濟技術指標中應有容積率指標面積、地上建筑面積、地下建筑面積、贈送建筑面積、灰空間建筑面積、配套設施面積、車庫面積、綠化面積、硬景面積、軟景面積、水景面積、道路面積、圍墻長度、市政接入長度等成本測算的基礎數(shù)據(jù)（詳見附件）；啟動版目標成本主要參考公司的歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)、市場變化預期、項目的特點（基礎形式、市政接駁口等），根據(jù)配置標準進行測算；9項目啟動階段根據(jù)《項目目標成本（啟動版》，項目成本經(jīng)理負責組織項目團隊成員一起研討，最后由項目成本經(jīng)理和項目研發(fā)經(jīng)理負責形成《項目設計階段成本控制重點和控制方案》，并經(jīng)公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)經(jīng)理審核，PMO負責人、地區(qū)公司總經(jīng)理審批，送達地區(qū)公司PMO成員；根據(jù)《項目設計階段成本控制重點和控制方案》，項目研發(fā)經(jīng)理完成《方案設計任務書成本控制附件》，經(jīng)項目成本經(jīng)理、項目負責人、公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)經(jīng)理審核通過后，作為《方案設計任務書》的附件。10方案設計計階段方案設計計完成后后20個工作日日內(nèi)，項項目負責責人組織織，項目目研發(fā)經(jīng)經(jīng)理負責責完成《項目技術術經(jīng)濟指指標（方方案）》和《項目產(chǎn)品品配置標標準（方方案）》，項目成成本經(jīng)理理據(jù)其完完成《項目目標標成本（（方案版版）》。方案設計計完成后后應作好好造價咨咨詢單位位的委托托，以便便進行相相關指標標的測算算及方案案技術經(jīng)經(jīng)濟比較較；方案設計計完成后后應委托托造價咨咨詢單位位、面積積測繪單單位對規(guī)規(guī)劃建筑筑面積、、銷售建建筑面積積、造價價建筑面面積進行行計算；；11方案設計計階段項目目標標成本方方案版中中單體的的建筑指指標應由由成本經(jīng)經(jīng)理測算算完成，，至少應應包括：：外墻面面積指標標、外保保溫面積積指標、、外裝不不同飾材材的面積積指標、、外裝線線條指標標、門窗窗面積指指標、屋屋面飾材材指標、、防水面面積指標標、大堂堂裝飾面面積指標標、室內(nèi)內(nèi)公共部部分裝修修面積指指標、室室內(nèi)精裝裝修面積積指標（（精裝修修交房項項目）；；基礎工程程成本應應結合地地質(zhì)勘察察報告，，計算基基礎工程程量結合合歷史數(shù)數(shù)據(jù)、市市場預期期測算；；主體工程程成本的的工程量量參考歷歷史項目目的經(jīng)驗驗數(shù)據(jù)，，單價結結合現(xiàn)合合同條件件以及市市場預期期進行測測算；12方案設計計階段景觀工程程成本的的工程量量應按照照方案圖圖進行測測算完成成，至少少應包括括：景觀觀面積、、軟景面面積、硬硬景面積積、水體體面積、、鋪裝面面積、擋擋墻工程程量、圍圍墻工程程量、代代征綠地地面積；；三通一平平工程成成本的土土石方工工程量應應根據(jù)方方案圖（（或平場場圖）、、原始地地貌圖進進行計算算，施工工道路、、施工水水電、臨臨時設施施根據(jù)施施工平面面布置圖圖測算；；基礎設施施工程成成本根據(jù)據(jù)綜合管管網(wǎng)圖（（方案版版）測算算工程量量，至少少應包括括：道路路工程量量、雨污污水工程程量、雨雨污水處處理池工工程量、、強弱電電管網(wǎng)工工程量、、給水管管道工程程量；13方案設計計階段如《項目目標標成本（（方案版版）》未超過《項目目標標成本（（啟動版版》中的預設設總成本本（除土土地外開開發(fā)成本本）的3%，則只需需按《方案設計計階段成成果》審批流程程提交審審批。否否則，需需項目研研發(fā)經(jīng)理理和項目目成本經(jīng)經(jīng)理對超超預設目目標成本本的原因因進行分分析和總總結，并并提交地地區(qū)公司司PMO進行研討討和審核核。根據(jù)審核核通過的的《項目目標標成本（（方案版版）》，由項目目研發(fā)經(jīng)經(jīng)理負責責完成《初步設計計任務書書成本控控制附件件》，并報項項目成本本經(jīng)理、、項目負負責人、、公司造造價采購購部經(jīng)理理、公司司研發(fā)部部經(jīng)理審審核，作作為《初步設計計任務書書》的附件。。14初步設計計階段初步設計計完成后后20個工作日日內(nèi)，項項目負責責人組織織，項目目研發(fā)經(jīng)經(jīng)理負責責完成《項目技術術經(jīng)濟指指標（初初設）》和《項目配置置標準（（初設））》。如無初初步設計計，可省省略此項項工作。。初步設計計完成后后30個工作日日內(nèi)，依依據(jù)《項目技術術經(jīng)濟指指標（初初設）》、《項目配置置標準（（初設））》，項目成成本經(jīng)理理組織項項目團隊隊參加，，共同開開會充分分討論，，完成《項目目標標成本（（執(zhí)行版版）》。如無初初步設計計，需在在招標圖圖紙完成成后30個工作日日內(nèi)完成成《項目目標標成本（（執(zhí)行版版）》。15初步設計計階段初步設計計圖紙應應委托造造價咨詢詢單位進進行工程程量、價價計算，，并提提出技術術經(jīng)濟優(yōu)優(yōu)化措施施建議；；根據(jù)初步步設計圖圖紙對規(guī)規(guī)劃建筑筑面積、、銷售建建筑面積積、造價價建筑面面積進行行計算；；初步設計計圖紙的的工程量量、價計計算，包包括單體體建安裝裝修工程程、配套套設施工工程、基基礎設施施工程、、環(huán)境景景觀工程程；16初步設計計階段作實體樣樣板房的的項目，，如在初初步設計計完成時時，樣板板房的施施工圖已已完成，，應按樣樣板房的的施工圖圖預算工工程量進進行計算算；如《項目目標標成本（（執(zhí)行版版）》未超過《項目目標標成本（（方案版版》中的預設設總成本本（除土土地外開開發(fā)成本本）的3%，則只需需按《初步設計計階段成成果》審批流程提交交審批。否則則，需要項目目成本經(jīng)理和和項目研發(fā)經(jīng)經(jīng)理對超預設設目標成本的的原因進行分分析和總結，，并提交地區(qū)區(qū)公司PMO進行研討和審審核。審核后后，同時抄送送公司PMO成員、項目團團隊成員、集集團運營中心心、集團財務務部。17初步設計階段段根據(jù)審核通過過的《項目目標成本本（執(zhí)行版））》，由項目研發(fā)發(fā)經(jīng)理負責完完成《施工圖設計任任務書成本控控制附件》，并報項目成成本經(jīng)理、項項目負責人、、公司造價采采購部經(jīng)理、、公司研發(fā)部部經(jīng)理審核，，作為《施工圖設計任任務書》的附件?！俄椖磕繕顺杀颈荆▓?zhí)行版））》需按照集團統(tǒng)統(tǒng)一模板編制制。18工程實施階段段成本分解及合合約規(guī)劃《項目目標成本本（執(zhí)行版））》編制完成后15個工作日內(nèi)，，由項目成本本經(jīng)理負責，，組織項目團團隊成員及其其他相關人員員，參照集團團合約規(guī)劃體體系對目標成成本進行分解解，形成《項目目標成本本分解及合約約規(guī)劃》。項目成本經(jīng)理理負責將審批批通過的《項目目標成本本分解及合約約規(guī)劃》錄入到成本系系統(tǒng)。依據(jù)工程實際際情況，項目目成本經(jīng)理負負責對合約規(guī)規(guī)劃的版本進進行更新。19工程實施階段段動態(tài)成本跟蹤蹤合同簽訂人在在簽訂合同時時，應與合約約規(guī)劃對應，，并對付款計計劃進行拆分分。項目成本本經(jīng)理負責復復核。在施工圖完成成后45天內(nèi)，項目成成本經(jīng)理應負負責組織完成成施工圖預算，并對目標成成本進行預算調(diào)整。預算調(diào)整由由項目成本經(jīng)經(jīng)理負責錄入入成本系統(tǒng)。。施工圖預算包包括單體建安安裝修工程、、配套設施工工程、基礎設設施工程、環(huán)環(huán)境景觀工程程；每月25日前由造價采采購部指定人人員將庫存材材料費用進行行結轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)入入項目成本。。項目成本經(jīng)經(jīng)理負責審查查。合同變更(包括：經(jīng)濟簽簽證、設計變變更、技術洽洽商）所產(chǎn)生生的合同金額額變化，按照照相關制度要要求進行確認認及審核后7天內(nèi)，由項目目成本經(jīng)理負負責錄入成本本系統(tǒng)。20工程實施階段段月度成本回顧顧每月28日前，由合同同責任人負責責對未發(fā)生合合同進行清理理、預估，對對已發(fā)生合同同金額調(diào)整（（如合同預算算調(diào)整、合同同變更調(diào)整））進行確認，，并匯總提交交給項目成本本經(jīng)理審核，，最后由項目目成本經(jīng)理在在月最后一個個工作日前負負責形成《項目成本回顧顧報告（月度度）》。《項目成本回顧顧報告（月度度）》由公司造價采采購部統(tǒng)一指指定報告模板板；《項目成本回顧顧報告（月度度）》審批流程：a.如動態(tài)成本（（除土地成本本外）＞目標標成本（除土土地成本外））×（1+2%），審批流程程：項目成本本經(jīng)理→項目目負責人→地地區(qū)公司PMO（會議形式））→地區(qū)總經(jīng)經(jīng)理（抄送地地區(qū)公司PMO成員、項目團團隊成員、集集團運營中心心、集團財務務部）。b.其余條件下，，審批流程：：項目成本經(jīng)經(jīng)理→項目負負責人→PMO負責人（抄送送地區(qū)公司PMO、全體項目團團隊成員、集集團運營中心心、集團財務務部）。21工程實施階段段季度成本回顧顧每季度最后一一個月25日前，由合同同責任人負責責對未發(fā)生合合同進行清理理、預估，對對已發(fā)生合同同金額調(diào)整（（如合同預算算調(diào)整、合同同變更調(diào)整））進行確認，，并匯總提交交給項目成本本經(jīng)理審核，，最后由項目目成本經(jīng)理在在每季度最后后一個工作日日前負責形成成《項目成本回顧顧報告（季度度）》?！俄椖砍杀净仡欘檲蟾妫径榷龋穼徟鞒蹋篴.如動態(tài)成本（（除土地成本本外）＞目標標成本（除土土地成本外））×（1+2%），審批流程程：項目成本本經(jīng)理→項目目負責人→地地區(qū)公司PMO（會議形式））→地區(qū)總經(jīng)經(jīng)理（抄送地地區(qū)公司PMO成員、項目團團隊成員、集集團運營中心心、集團財務務部）。b.其余條件下，，審批流程：：項目成本經(jīng)經(jīng)理→項目負負責人→PMO負責人（抄送送地區(qū)公司PMO、全體項目團團隊成員、集集團運營中心心、集團財務務部）。22工程實施階段段超目標成本的的例外情況處處理除定期成本回回顧外，如發(fā)發(fā)現(xiàn)動態(tài)成本本（除土地成成本外）＞目目標成本（除除土地成本外外）×（1+5%），可可隨時申請走走上述a）流流程。23工程實施階段段《項目目標成成本（執(zhí)行版版）》調(diào)整如出現(xiàn)上述a）和超目標成成本5%的情況，項目目成本經(jīng)理可可申請目標成成本的調(diào)整。。調(diào)整流程：項項目成本經(jīng)理理→項目負責責人→地區(qū)公公司PMO（會議形式））→地區(qū)總經(jīng)經(jīng)理（抄送地地區(qū)公司PMO成員、項目團團隊成員、集集團運營中心心、集團財務務部）。24工程實施階段段月度資金計劃劃合同經(jīng)辦人或或某項工作的的責任人負責責編制對應的的次月月度資資金計劃。月度資金計劃劃在每月最后后一個工作日日前編制并審審批完成。25項目竣工成本本確認項目竣工成本本，是指在項項目竣工驗收收時點上，項項目的全部成成本，包括確