華僑城·濱江天地商業(yè)

整體定價(jià)及3A2組團(tuán)營(yíng)銷策略2020年8月目錄市場(chǎng)分析PART01項(xiàng)目情況PART02擬銷售定價(jià)策略PART03123濱江天地（3A2期）商鋪營(yíng)銷策略PART044附：主城區(qū)定義為金牛、青羊、成華、武侯、錦江、天府新區(qū)、高新區(qū)數(shù)據(jù)來(lái)源：銳理商業(yè)備案數(shù)據(jù)受疫情影響，成都主城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)存量面積逐年攀升，截至7月底，主城區(qū)存量733.57萬(wàn)㎡，按年均去化85萬(wàn)m2，去化周期約8.6年；主城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)46.3萬(wàn)㎡，成交30.2萬(wàn)㎡，均價(jià)24474元/㎡，商業(yè)去化持續(xù)走低，整體呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì)。上半年市場(chǎng)概況——商業(yè)市場(chǎng)整體概況全城整體商業(yè)市場(chǎng)供大于求，庫(kù)存去化壓力較大，受疫情影響量?jī)r(jià)略有下跌。數(shù)據(jù)來(lái)源：銳理商業(yè)備案數(shù)據(jù)天府新區(qū)供銷量位居首位，錦江區(qū)成交均價(jià)33776元/㎡位居首位；成華區(qū)供銷合理，主城內(nèi)供銷量位居第三，成交均價(jià)20287元/㎡。上半年市場(chǎng)概況——商業(yè)市場(chǎng)整體概況數(shù)據(jù)來(lái)源：銳理商業(yè)備案數(shù)據(jù)小面積、低總價(jià)產(chǎn)品走量較好；70㎡以下，250萬(wàn)以內(nèi)產(chǎn)品占市場(chǎng)絕對(duì)主導(dǎo)。上半年市場(chǎng)概況——商業(yè)市場(chǎng)整體概況面積段/總價(jià)段50萬(wàn)以下50-100萬(wàn)100-150萬(wàn)150-200萬(wàn)200-250萬(wàn)250-300萬(wàn)300萬(wàn)以上

50以下

106276273160361513

50-70

202141001231034745

70-90

5425347413759

90-110

0192029222549

110-130

010720221545

130-200

1113182529119200以上

2011121289銷售套數(shù)134562467398261180419數(shù)據(jù)來(lái)源：銳理備案數(shù)據(jù)。區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品主力單價(jià)在⒋5-5.5萬(wàn)元/㎡之間，主力面積段50-90平米，主力總價(jià)段為145-380萬(wàn)之間。部分項(xiàng)目帶租約銷售，返租5-7%。上半年市場(chǎng)概況——區(qū)域商業(yè)競(jìng)品市場(chǎng)概況序號(hào)項(xiàng)目商業(yè)類型商業(yè)體量（萬(wàn)㎡）主力面積段（㎡）公攤層高（m）實(shí)際銷售均價(jià)（萬(wàn)/㎡）總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元）月均去化（㎡）去化情況銷售模式1天譽(yù)底商+商業(yè)裙樓1.850-9027%5.96-6.5325-54027465%無(wú)租約銷售2中糧鴻云獨(dú)棟+下沉式商業(yè)街1.34517%5.94.5-5.5202-24722298%帶租約銷售，租約日期截止到2025年，返租6-7%3華潤(rùn)悅璽獨(dú)棟191-1301F：22%-1F：44%61F：6-6.8-1F：價(jià)格未定637-650地上開(kāi)盤即清70%無(wú)租約銷售4中環(huán)壹號(hào)商業(yè)街3.150-9023%5.7-1F臨街4-5.5-1F內(nèi)庭2-3萬(wàn)210-37569145%無(wú)租約銷售5魯能城底商+獨(dú)棟6.850-7020%5.44.5226-3769020%部分帶租約銷售，1樓3年，2樓5年，返租5%，3期全部帶租約銷售，部分1托2商鋪萬(wàn)年場(chǎng)攀成鋼東客站華僑城濱江天地天譽(yù)中糧鴻云華潤(rùn)悅璽中環(huán)壹號(hào)魯能城區(qū)域內(nèi)商鋪空置率較高，二手商業(yè)市場(chǎng)銷售均價(jià)在4.5-7萬(wàn)元/㎡之間，一層租金均價(jià)120-380元/㎡。上半年市場(chǎng)概況——區(qū)域商業(yè)二手市場(chǎng)概況序號(hào)項(xiàng)目商業(yè)形態(tài)在售面積段（㎡）銷售均價(jià)（萬(wàn)元/㎡）總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元）租金水平1華潤(rùn)二十四城四期底商18-2545-7.4140-750140-330元/m2/月2中糧鴻云獨(dú)棟+下沉式商業(yè)街35-793.5-6.8168-4371F：164-263元/m2/月-1F：80-120元/m2/月3天譽(yù)底商+商業(yè)裙樓173-2786.4-7.31100-1800162-380元/m2/月4魯能城底商+獨(dú)71-1345.2-6.2446-693100-210元/m2/月數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼數(shù)據(jù)。萬(wàn)年場(chǎng)攀成鋼東客站華僑城濱江天地天譽(yù)中糧鴻云華潤(rùn)二十四城魯能城典型案例分析—華潤(rùn)悅璽【商鋪】體量1萬(wàn)方物業(yè)類型獨(dú)棟商業(yè)層高6m公攤負(fù)一層44%，一層22%實(shí)際銷售均價(jià)1層5-6.8萬(wàn)元-1層價(jià)格未定主力面積段91-130㎡主力總價(jià)段637-650萬(wàn)銷售情況2019年10月開(kāi)售商業(yè)，地上開(kāi)盤即清，地下未售銷售模式直售商業(yè)體量共1萬(wàn)方，地上開(kāi)盤即清，地下未售，商鋪1層銷售均價(jià)5-6.8萬(wàn)元/㎡。典型案例分析--中糧鴻云【商鋪】體量1.3萬(wàn)方物業(yè)類型獨(dú)棟+下沉式商業(yè)街商業(yè)層高5.9公攤負(fù)一層45%，一層17%實(shí)際銷售均價(jià)1層4.5-5.5萬(wàn)元-1層2.5萬(wàn)元主力面積段50-90㎡主力總價(jià)段226-495萬(wàn)銷售情況2012年9月開(kāi)售商業(yè)，截至目前去化65%，2020年月均去化222m2銷售模式帶租約銷售，租約日期截止到2025年，返租6-7%商業(yè)體量共1.3萬(wàn)方，目前去化65%，商鋪1層銷售均價(jià)4.5-5.5萬(wàn)元/㎡，帶租約銷售。商鋪在售1-3期，體量共6.8萬(wàn)方，去化30%。商鋪1層銷售均價(jià)4.5萬(wàn)元/㎡，部分帶租約銷售，商鋪空置率較高。典型案例分析—魯能城【商鋪】體量6.8萬(wàn)方物業(yè)類型底商+獨(dú)棟商業(yè)商業(yè)層高5.9公攤20%實(shí)際銷售均價(jià)1層4.5萬(wàn)元-1層∕主力面積段50-70㎡主力總價(jià)段226-315萬(wàn)銷售情況2016年4月開(kāi)售商業(yè)，截至目前去化35%，2020年月均去化90m2銷售模式部分帶租約銷售，1樓3年，2樓5年，返租5%市場(chǎng)小結(jié)區(qū)域商鋪空置率較高、競(jìng)爭(zhēng)壓力較大保持差異化的獨(dú)特調(diào)性及廣告效應(yīng)是營(yíng)銷關(guān)鍵市場(chǎng)現(xiàn)狀：主城整體商業(yè)市場(chǎng)供大于求，庫(kù)存存量大，去化難，按年均去化約85萬(wàn)方，去化周期約8.6年；70㎡以下，250萬(wàn)以內(nèi)產(chǎn)品占市場(chǎng)絕對(duì)主導(dǎo)。區(qū)域競(jìng)品：主力單價(jià)在4.5-5.5萬(wàn)元/㎡之間，主力面積段50-90平米，主力總價(jià)段為220-380萬(wàn)之間。區(qū)域客群：以社區(qū)生活型商業(yè)為主，消費(fèi)人群主要為社區(qū)居民及周邊居住人群。投資回報(bào)率：區(qū)域商業(yè)空置率較高，二手商業(yè)市場(chǎng)均價(jià)在4.5-7萬(wàn)元/㎡之間，投資回報(bào)率3-7%。目錄市場(chǎng)分析PART01項(xiàng)目情況PART02擬銷售定價(jià)策略PART03123濱江天地（3A2期）商鋪營(yíng)銷策略PART044濱江天地--項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目位于東二環(huán)核心地段，處于攀成鋼、萬(wàn)象城、東客站三大商圈交匯的價(jià)值復(fù)合區(qū)；緊鄰成都東客站樞紐經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)，交通便利，占據(jù)東進(jìn)橋頭堡門戶，商業(yè)價(jià)值潛力巨大。沙西線華豐路華豐路四期高層天鵝堡華豐路A1.3地塊純水岸一期多層三環(huán)路三環(huán)路迎暉路東大街中環(huán)路沙河沙河4號(hào)線（萬(wàn)象城）7號(hào)線（迎暉路）2號(hào)線（塔子山公園）成都汽車總站東客站華僑城濱江天地塔子山公園一環(huán)二環(huán)三環(huán)N攀成鋼商圈萬(wàn)象城商圈東客站商圈濱江天地--項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)央企開(kāi)發(fā)，城東中軸核心商圈三大商圈交匯黃金區(qū)域，輻射周邊30萬(wàn)消費(fèi)群體成都首個(gè)全業(yè)態(tài)坡地風(fēng)情商業(yè)街，小面積，低總價(jià)濱江天地--項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)濱江天地--商鋪整體情況三期商鋪共計(jì)425套，整體建筑面積47234㎡，商業(yè)形態(tài)包含底商、商業(yè)街、商業(yè)綜合體。3A2期3A1期商業(yè)盒子

批次套面積（㎡）3A1期10426131.783A2期431923.64

3B1期1077415.23B2期17111763.6合計(jì)425472343B1期3B2期3A1商業(yè)盒子共三層，104套，總建筑面積：26132㎡，目前已引入沃爾瑪?shù)戎髁Φ?。濱江天地--3A1商業(yè)綜合體情況分析

批次樓層面積（㎡）3A1期（19#）3（含夾層）3191.8225079.6816194.44-111665.84合計(jì)/26131.78濱江天地——1層商鋪情況分析1層商鋪分為外街和內(nèi)街，共219套，總建筑面積10359.39㎡，主力面積段

30-70㎡，層高3.75-6.1米。其中可做全業(yè)態(tài)商鋪27套，面積2069㎡，集中在25、31#。3B13B23A13A23B1期層高：3.75-6.05m合計(jì)：66套總面積：3256.2㎡主力面積段：30-70㎡（主力面積段占比64%）3B2期層高：3.9-6.1m合計(jì)：110套總面積：5179.55㎡主力面積段：30-50㎡（主力面積段占比44%）3A2期層高：4.1-5.75m底商合計(jì)：43套總面積：1923.64㎡主力面積段：30-70㎡(主力面積段占比81%）濱江天地——-1層商鋪情況分析-1層商鋪共102套，總建筑面積：10743㎡，主力面積段

100-160㎡，層高3.8-6.7米。其中可做全業(yè)態(tài)商鋪27套，面積3153㎡，集中在25、31#。3B23B13B2期層高：3.8-5.85m合計(jì)：53套總面積：7322.72㎡主力面積段：100-130㎡（主力面積段占比30%）3B1期層高：4.2-6.7m合計(jì)：33套總面積：4817.43㎡主力面積段：130-160㎡（主力面積段占比33%）目錄市場(chǎng)分析PART01項(xiàng)目情況PART02擬銷售定價(jià)策略PART03123濱江天地（3A2期）商鋪營(yíng)銷策略PART044濱江天地--商業(yè)整體定價(jià)策略定價(jià)原則：1、19#獨(dú)棟商業(yè)價(jià)格：參考項(xiàng)目商業(yè)的可研均價(jià)36156元/㎡2、1層商鋪均價(jià)：根據(jù)市場(chǎng)比較法確定3、-1層商鋪均價(jià)：根據(jù)降差法確定4、各商鋪價(jià)格明細(xì)：根據(jù)內(nèi)部因素昭示性、層高、業(yè)態(tài)限制等做相應(yīng)調(diào)整根據(jù)市場(chǎng)比較法推導(dǎo)，濱江天地1層商鋪整體銷售均價(jià)為53000元/㎡通過(guò)各細(xì)項(xiàng)對(duì)比，確定各競(jìng)品在比較中的權(quán)重系數(shù)；100分為滿分，品質(zhì)越好分?jǐn)?shù)越高。說(shuō)明：濱江天地--1層商鋪定價(jià)策略項(xiàng)目比重細(xì)項(xiàng)價(jià)值權(quán)重本項(xiàng)目中糧悅街天譽(yù)中環(huán)壹號(hào)魯能城分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值環(huán)境價(jià)值40%區(qū)域價(jià)值30%8710.44%9010.80%9110.92%8810.46%8510.20%交通環(huán)境30%9010.80%9010.80%9010.80%9010.80%829.84%人流狀況20%867.10%897.12%897.12%897.12%846.72%地段及輻射能力20%887.10%907.20%927.3%897.12%846.72%小計(jì)100%

35.44%

35.92%

36.14%

35.5%

33.48%開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)價(jià)值30%總體規(guī)劃30%868.2%848%908.3%848%827.38%商鋪體量20%865.1%855%925.34%925.52%845.04%商業(yè)配套30%878.0%888.1%898.2%857.83%847.56%開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力20%905.3%905.3%905.3%865.1%824.92%小計(jì)100%

26.6%

26.4%

27.14%

26.45%

24.90%產(chǎn)品價(jià)值30%產(chǎn)品面積控制30%9512.83%8912.02%8912.02%8912.02%8611.61%業(yè)態(tài)限制20%906.90%876.53%896.68%856.38%846.30%層高及贈(zèng)送30%90

5.3%

90

5.3%

90

5.3%

88

5.1%

85

5.0%

產(chǎn)品口岸及昭示性20%908.28%898.01%928.3%877.83%867.74%小計(jì)100%

33.31%

31.86%

32.3%

31.33%

30.65%總計(jì)權(quán)重分值比例100%

95.35%

94.18%

95.58%

93.28%

89.03%類比樓盤均價(jià)///45000650004500045000本案指導(dǎo)價(jià)格///48750625934875048750權(quán)重占比

15%35%10%40%本案實(shí)際銷售均價(jià)/53000根據(jù)參考競(jìng)品1F與-1F層差系數(shù)關(guān)系，建議本項(xiàng)目-1層價(jià)格占1層價(jià)格的51%即-1層銷售均價(jià)27000元/㎡。濱江天地---1層商業(yè)定價(jià)區(qū)域競(jìng)品及本項(xiàng)目層差系數(shù)關(guān)系項(xiàng)目名稱樓層銷售均價(jià)（元/㎡）占1F商鋪的比重華僑城濱江天地1F530001-1F2700051%中糧悅街1F450001-1F2500055%中環(huán)壹號(hào)1F475701-1F3000063%夢(mèng)魔方1F400001-1F1659541%濱江天地--整體商鋪貨值測(cè)算商鋪將在表面均價(jià)的基礎(chǔ)上，整體平均優(yōu)惠14.5%對(duì)外銷售實(shí)際銷售均價(jià)37768元/㎡對(duì)外銷售，實(shí)際銷售總貨值17.84億元。組團(tuán)套數(shù)面積表面均價(jià)銷售均價(jià)銷售總產(chǎn)值主力面積（㎡）主力總價(jià)段（萬(wàn)元）可研面積可研銷售均價(jià)

可研銷售總產(chǎn)值（㎡）（元/平米）（元/平米）（萬(wàn)元）（㎡）（元/平米）

（萬(wàn)元）3A110426131.78422883615694482.06——4925436156178,0843A2431923.64619885300010195.2930-70198-4633B11F663256.20619885300017257.8630-70193-450-1F414159.00315792700011229.30130-160440-5423B21F1105179.55619885300027451.6230-50196-327-1F616584.00315792700017776.80100-130358-465合計(jì)42547,2344417337,768178,393∕

∕4925436,156178,084目錄市場(chǎng)分析PART01項(xiàng)目情況PART02擬銷售定價(jià)策略PART03123濱江天地（3A2期）商鋪營(yíng)銷策略4PART04濱江天地推售策略三期商鋪共計(jì)425套，整體建筑面積47234㎡，商業(yè)形態(tài)包含底商、商業(yè)街、商業(yè)綜合體。一批次自然銷售二批次二批次三批次濱江天地（3A2）商鋪貨源介紹粘貼3A2一樓平面圖3A2期共計(jì)43套商鋪，面積1923.63㎡，銷售貨值1.02億3A2期一批次1層商鋪貨源介紹樓棟套數(shù)建筑面積（㎡）主力面積（㎡）2018832.5430-502115650.2550-702210440.8550-70合計(jì)431923.64/內(nèi)外街套數(shù)建筑面積（㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）銷售產(chǎn)值（萬(wàn)元）外街231145.59526526031內(nèi)街20778.05536524174合計(jì)431923.6453050102052020年下半年商業(yè)銷售任務(wù)及節(jié)點(diǎn)2020年11月8日2020年10月

濱江天地整體推售計(jì)劃濱江天地3A2底商開(kāi)盤濱江天地3A2底商共43套簽約任務(wù)0.82億2020年下半年商業(yè)開(kāi)盤1次11月8日3A2期底商開(kāi)盤，簽約任務(wù)0.82億，回款任務(wù)0.78億元。蓄客目標(biāo)：按照轉(zhuǎn)化率5%測(cè)算，首開(kāi)蓄客量需達(dá)到900組B級(jí)客戶。利用濱江壹號(hào)住宅銷售熱度同步進(jìn)行商鋪蓄客濱江天地（3A2）營(yíng)銷策略--VI定調(diào)采用藍(lán)、灰為主色調(diào)系，搭配金色點(diǎn)綴，突出商業(yè)氛圍的同時(shí)，拔高商業(yè)調(diào)性。VI主色系選