城市經(jīng)濟(jì)水平對(duì)該城市產(chǎn)品和服務(wù)需求該城市生產(chǎn)要素供給城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)影響投資及財(cái)政政策經(jīng)過GDP、流動(dòng)資本、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等經(jīng)濟(jì)變量影響影響生產(chǎn)成本、勞動(dòng)力成本、流通成本、財(cái)富、收入圖：工業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)互動(dòng)機(jī)理寫在匯報(bào)之前據(jù)國際權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測：全球GDP每增加2%，

便會(huì)產(chǎn)生5億平方英尺工業(yè)地產(chǎn)需求，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)高速增加必將帶來大量工業(yè)需求，進(jìn)而推開工業(yè)地產(chǎn)邁向更高層次。據(jù)我們所了解，武漢戴德梁行、世聯(lián)等策劃企業(yè)專門為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)成立工業(yè)地產(chǎn)部，負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)策劃。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)物看到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如此好市場情景市場前景很好武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第1頁6個(gè)顧問項(xiàng)目中產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目4個(gè)兩戰(zhàn)世聯(lián)，兩戰(zhàn)戴德梁行“PK行家100%勝利”八大城市實(shí)地考查20個(gè)優(yōu)異產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目深入研究年上六個(gè)月湖北中原顧問部10個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目實(shí)操經(jīng)驗(yàn)開辟藍(lán)海三年專業(yè)沉淀寫在匯報(bào)之前我們很專業(yè)武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第2頁寫在匯報(bào)之前面對(duì)這片地產(chǎn)藍(lán)海，是等候OR主動(dòng)出擊？請(qǐng)讓我為大家揭曉中原人，無需等候武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第3頁產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)總結(jié)—融科武漢智谷項(xiàng)目分享武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第4頁匯報(bào)說明產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目開發(fā)興起時(shí)間較晚，對(duì)于大部分代理行業(yè)來講，接觸機(jī)會(huì)比較有限，湖北中原有幸在近2-3年中操作靠近10個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，機(jī)會(huì)非常難得，經(jīng)過對(duì)這些產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目標(biāo)實(shí)踐操作，我們對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)了解逐步由淺薄到深入，并總結(jié)出了一些開發(fā)商比較認(rèn)可操作經(jīng)驗(yàn)，很高興今天能與大家一起分享！匯報(bào)圍繞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)三大關(guān)鍵要素——產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)、平臺(tái)展開，以融科武漢智谷項(xiàng)目為例，以項(xiàng)目需要處理六個(gè)問題為線索，用完整成熟產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)定位思索體系，揭秘產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)思緒！武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第5頁城市中心地段景觀資源優(yōu)越項(xiàng)目概況品牌開發(fā)商產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性與互動(dòng)性優(yōu)勢顯著項(xiàng)目位于洪山區(qū)，緊鄰城市三環(huán)線，距離街道口商圈約8公里，在產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目中區(qū)位優(yōu)勢顯著。項(xiàng)目同時(shí)處于兩大國家級(jí)、一大省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)三角中心位置，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性與互動(dòng)性很好。項(xiàng)目北臨野芷湖，東側(cè)緊臨全國第一大城內(nèi)湖——湯遜湖，北側(cè)為百米綠化呆，景觀資源優(yōu)勢顯著，在武漢市產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目中屈指可數(shù)。開發(fā)商為融科智地，在武漢市乃至全國開發(fā)項(xiàng)目均以品質(zhì)高端著稱，品牌優(yōu)勢比較突出，客戶認(rèn)知度較高。項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第6頁六大問題競爭策略開發(fā)概念產(chǎn)品定位特色打造服務(wù)平臺(tái)運(yùn)行模式項(xiàng)目需要處理問題本項(xiàng)目開發(fā)需要重點(diǎn)處理六大問題我們經(jīng)過研究并操作大量產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目發(fā)覺，以上六大問題是產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目開發(fā)過程中最為關(guān)鍵問題。武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第7頁問題一：項(xiàng)目競爭策略怎樣制訂？武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第8頁競爭策略城市規(guī)劃區(qū)位條件優(yōu)惠政策產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)項(xiàng)目競爭策略---板塊競爭環(huán)境思索模型各板塊產(chǎn)業(yè)特征，發(fā)展歷程，產(chǎn)值貢獻(xiàn)等。各板塊針對(duì)不一樣產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策及優(yōu)惠幅度。各板塊區(qū)位、交通、配套、資源條件等。各板塊城市功效定位、現(xiàn)實(shí)狀況及未來規(guī)劃情況等。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊競爭環(huán)境思索不一樣于住宅地產(chǎn)，需要進(jìn)行多維度分析。經(jīng)過分析，本項(xiàng)目在文化創(chuàng)意類產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策、區(qū)位條件上含有顯著優(yōu)勢。武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第9頁競爭策略項(xiàng)目競爭策略---重點(diǎn)競爭項(xiàng)目思索模型競爭項(xiàng)目思索模型ADBCE營銷模式價(jià)值體系服務(wù)平臺(tái)產(chǎn)品線及產(chǎn)品特色開發(fā)概念武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第10頁競爭策略項(xiàng)目競爭策略---重點(diǎn)競爭項(xiàng)目思索思索層面創(chuàng)意天地華中智谷名企道開發(fā)概念以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主題總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)華中數(shù)字出版基地上市企業(yè)總部基地價(jià)值體系區(qū)位、建筑設(shè)計(jì)、園區(qū)配套、服務(wù)平臺(tái)、開發(fā)商品牌區(qū)位、開發(fā)主題、優(yōu)惠政策、建筑設(shè)計(jì)、戶型分割區(qū)位、開發(fā)主題、產(chǎn)品類型、優(yōu)惠政策、服務(wù)平臺(tái)產(chǎn)品類型高層及多層辦公產(chǎn)品為主多層及高層辦公產(chǎn)品為主多層及高層辦公產(chǎn)品為主，別墅產(chǎn)品較少產(chǎn)品特色建筑造型創(chuàng)意與時(shí)尚；采取圍合式與半圍合式布局，重視辦公空間私密性。立面造型獨(dú)特，顛覆了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園設(shè)計(jì)；引用地源熱泵，建筑節(jié)能環(huán)境保護(hù)，重視辦公環(huán)境舒適性。產(chǎn)品類型豐富；建筑格調(diào)當(dāng)代與經(jīng)典并存；開始重視部分產(chǎn)品附加值。服務(wù)平臺(tái)產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)主要針對(duì)創(chuàng)意類產(chǎn)業(yè)，普及度不高。產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)主要針對(duì)數(shù)字出版類企業(yè)，普及度不高。產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)主要針對(duì)上市或擬上市企業(yè)，對(duì)其它產(chǎn)業(yè)普及度不高。營銷模式以常規(guī)銷售為主，暫不接收對(duì)外定制，且項(xiàng)目1/3物業(yè)開發(fā)商自持。定制與常規(guī)銷售均可，但定制門檻較低，以200平方米起步，實(shí)質(zhì)為常規(guī)銷售。定制與常規(guī)銷售相結(jié)合，但定制門檻較高，當(dāng)前只接收整層或者整棟定制。武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第11頁項(xiàng)目關(guān)鍵價(jià)值區(qū)位價(jià)值產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性價(jià)值景觀資源價(jià)值品牌價(jià)值競爭策略項(xiàng)目競爭策略---項(xiàng)目關(guān)鍵價(jià)值思索地塊北靠三環(huán)線，緊鄰武昌中心商業(yè)商務(wù)圈，交通便利，地段優(yōu)越，在武漢市在售產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目中屈指可數(shù)。項(xiàng)目位于兩大國家級(jí)開發(fā)區(qū)及一大省級(jí)開發(fā)區(qū)中心位置，與其它項(xiàng)目相比，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性與互動(dòng)性更強(qiáng)。地塊北靠百米綠化長廊，同時(shí)緊鄰野芷湖，東臨全國最大城內(nèi)湖---湯遜湖，自然景觀資源優(yōu)勢十分顯著。開發(fā)商為聯(lián)想集團(tuán)旗下地產(chǎn)企業(yè)融科智地，在武漢市乃至全國開發(fā)項(xiàng)目均以品質(zhì)高端著稱，品牌優(yōu)勢比較突出，客戶認(rèn)知度較高。交通地塊稀缺政策······發(fā)展?jié)摿ξ錆h融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第12頁開發(fā)概念價(jià)值體系產(chǎn)品線、產(chǎn)品特色服務(wù)平臺(tái)營銷模式打造項(xiàng)目差異化開發(fā)概念，重視區(qū)位優(yōu)勢及景觀資源優(yōu)勢利用。豐富項(xiàng)目產(chǎn)品線，做到人無我有，人有我精，同時(shí)重視戶型分割與產(chǎn)品附加值。定制銷售與常規(guī)銷售模式相結(jié)合，既重視龍頭企業(yè)引進(jìn)，同時(shí)適當(dāng)降低門檻。從產(chǎn)品線、景觀資源、戶型分割、附加值贈(zèng)予、開發(fā)商品牌層面，打造項(xiàng)目稀缺價(jià)值體系。增加服務(wù)平臺(tái)對(duì)不一樣類型企業(yè)產(chǎn)業(yè)扶持力度，提升項(xiàng)目軟實(shí)力。競爭策略項(xiàng)目競爭策略武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第13頁問題二：項(xiàng)目開發(fā)概念怎樣打造？武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第14頁開發(fā)概念項(xiàng)目開發(fā)方向思索產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目開發(fā)方向思索模型產(chǎn)業(yè)層面房地產(chǎn)層面區(qū)域規(guī)劃層面銜接南湖文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、青菱電力、光電子等產(chǎn)業(yè)發(fā)展；吸附江夏大型企業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈從屬企業(yè)。從政府規(guī)劃層面研究項(xiàng)目所在區(qū)域及相鄰板塊城市規(guī)劃，尤其是對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。吸引街道口、書城路板塊寫字樓客戶；填補(bǔ)南湖板塊投資市場空白。從產(chǎn)業(yè)層面研究項(xiàng)目所在區(qū)域及相鄰板塊重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)與本項(xiàng)目標(biāo)契合度。受政府規(guī)劃影響，承接由三環(huán)線內(nèi)向三環(huán)線外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移及部分沿海向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移企業(yè)。從房地產(chǎn)層面研究項(xiàng)目在寫字樓、公寓、商業(yè)等市場發(fā)展機(jī)會(huì)。研究結(jié)論，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方向思索不一樣于普通住宅項(xiàng)目，思索角度應(yīng)該是多方面，既要從區(qū)域規(guī)劃層面與房地產(chǎn)層面進(jìn)行思索，同時(shí)更應(yīng)重視對(duì)產(chǎn)業(yè)層面思索。武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第15頁開發(fā)概念項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)定位思索---篩網(wǎng)+矩陣雙模型演示（中原首創(chuàng)）排除顯著不宜選擇行業(yè)經(jīng)過目標(biāo)篩選相關(guān)產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)深入評(píng)定行業(yè)科技含量、附加值、上下游產(chǎn)業(yè)鏈分析發(fā)展商開發(fā)目標(biāo)區(qū)域宏觀產(chǎn)業(yè)環(huán)境行業(yè)吸引力和可行性評(píng)定(市場規(guī)模、增加潛力、資源條件等)行業(yè)吸引力可行性step1step2step3光電子機(jī)電一體化新材料新能源生物醫(yī)藥汽車及零部件商貿(mào)物流文化創(chuàng)意軟件工程信息技術(shù)電子電器食品飲料環(huán)境保護(hù)科技金融貿(mào)易可行行業(yè)光電子新材料新能源環(huán)境保護(hù)科技金融貿(mào)易商貿(mào)物流文化創(chuàng)意軟件工程信息技術(shù)文化創(chuàng)意軟件工程信息技術(shù)重點(diǎn)行業(yè)武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第16頁為何？怎么做？政府層面市場層面項(xiàng)目如想取得政府在產(chǎn)業(yè)政策及后期招商工作方面相關(guān)支持，在概念上應(yīng)吸引政府眼球；項(xiàng)目產(chǎn)品如走轉(zhuǎn)化型開發(fā)模式，需要相關(guān)概念進(jìn)行掩護(hù)。符合市場需求，同時(shí)與競爭項(xiàng)目形成差異化；突出項(xiàng)目標(biāo)關(guān)鍵價(jià)值點(diǎn)，用概念進(jìn)行包裝。建筑規(guī)劃層面產(chǎn)業(yè)層面功效層面開發(fā)概念項(xiàng)目開發(fā)概念思索挖掘項(xiàng)目先天關(guān)鍵價(jià)值打造項(xiàng)目后天強(qiáng)勢價(jià)值研究結(jié)論，產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目開發(fā)概念不一樣于其它類型項(xiàng)目，首先需要從市場層面出發(fā)符合市場需求，另首先需要從政府層面出發(fā)，取得政府支持，二者缺一不可。武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第17頁武漢4.0代產(chǎn)業(yè)生態(tài)發(fā)展示范區(qū)洪山智力產(chǎn)業(yè)結(jié)果轉(zhuǎn)化基地面向政府開發(fā)概念——開發(fā)愿景：——武漢市乃至全國低密度、花園式辦公園區(qū)典范。——打造洪山區(qū)總部辦公告范區(qū)，成為招商引資城市名片?！畔⒓夹g(shù)、軟件工程、文化創(chuàng)意聚集地，帶動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)?！萍贾悄芫C合體，第四代產(chǎn)業(yè)旗艦標(biāo)桿。武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第18頁珞獅南·云智慧·墅級(jí)辦公園區(qū)珞獅南項(xiàng)目位于武漢市中心城區(qū)，區(qū)分于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目位置較偏特點(diǎn)，突出項(xiàng)目標(biāo)城市屬性。云智慧項(xiàng)目經(jīng)過引入科技、信息、創(chuàng)意等元素，打造云智慧辦公概念。墅級(jí)辦公景觀資源超一流，前有湯遜湖，后有300米公園綠化帶，別墅級(jí)辦公品質(zhì)。面向市場開發(fā)概念——武漢市第一家以科技與公園為主題總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第19頁問題三：項(xiàng)目產(chǎn)品怎樣定位？武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第20頁項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位思索市場層面客戶層面重點(diǎn)項(xiàng)目競爭層面武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第21頁項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位思索---市場層面各板塊供消情況分析表不一樣類型產(chǎn)品供消情況表就各版塊消化情況來看，地段好產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目整體銷售情況很好。就不一樣類型產(chǎn)品供貨情況來看，高層產(chǎn)品供貨量最大，其次為多層產(chǎn)品，別墅產(chǎn)品較為稀缺。就不一樣類型產(chǎn)品消化情況來看，多層產(chǎn)品整體消化速度最快，其次為高層。研究結(jié)論，普通情況下，位置很好產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目產(chǎn)品配比側(cè)重高層產(chǎn)品，位置較差產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目側(cè)重多層及別墅產(chǎn)品，且位置很好產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目標(biāo)整體銷售速度顯著高于位置偏遠(yuǎn)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第22頁項(xiàng)目產(chǎn)品定位產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目客戶與產(chǎn)品關(guān)聯(lián)性分析模型50100150200200以上30050080012001500企業(yè)人員規(guī)模(單位：人)需求面積（單位：㎡）以上1800項(xiàng)目產(chǎn)品定位思索---客戶層面數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)普通情況而言，選擇多層產(chǎn)品企業(yè)人員規(guī)模大多在100人以內(nèi)，需求面積在1200㎡以內(nèi)，以300-500㎡居多；選擇別墅產(chǎn)品企業(yè)人員規(guī)模普通在100-200人之間，規(guī)模相對(duì)較大,需求面積在1200-㎡居多；高層產(chǎn)品面向企業(yè)人員規(guī)模比較靈活，50人以內(nèi)到200人以上都有選擇，需求面積從300

㎡以內(nèi)到

㎡以上均可。別墅產(chǎn)品多層產(chǎn)品高層產(chǎn)品武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第23頁項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位思索---重點(diǎn)競爭項(xiàng)目層面競爭項(xiàng)目產(chǎn)品類型主要以多層及高層辦公產(chǎn)品為主，產(chǎn)品類型相對(duì)單一，且缺乏區(qū)域地標(biāo)性建筑。項(xiàng)目名稱別墅辦公（㎡）別墅辦公占比多層辦公（㎡）多層辦公占比高層辦公（㎡）高層辦公占比建筑層數(shù)創(chuàng)意天地——7100023%17000056%4-17F名企道252005.9%17500041%15000035%3-25F華中智谷——11658835.57%114735

35%

6-16F競爭項(xiàng)目產(chǎn)品類型情況武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第24頁項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位產(chǎn)品類型市場表現(xiàn)溢價(jià)能力客戶情況重點(diǎn)競爭項(xiàng)目情況產(chǎn)品提議高層★★★★★★★★★★★★★溢價(jià)能力差，且競爭項(xiàng)目高層產(chǎn)品較多LOFT★★★★★★★★★★★★★★耗容積率指標(biāo)，提議少做，適當(dāng)配置一棟，豐富項(xiàng)目產(chǎn)品線，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)小高層★★★★★★★★★★★★溢價(jià)能力差，且競爭項(xiàng)目高層產(chǎn)品較多，提議少做多層★★★★★★★★★★★★★★★★★★★市場暢銷型產(chǎn)品，提議盡可能多做別墅★★★★★★★★★★★★★市場稀缺產(chǎn)品，考慮產(chǎn)品差異化競爭及景觀資源優(yōu)勢，提議多做商業(yè)★★★★★★★★★★★★★★★★溢價(jià)能力強(qiáng)，沿主干道商業(yè)指標(biāo)可盡可能做滿總而言之，在規(guī)劃指標(biāo)允許前提，提議增加別墅及多層產(chǎn)品比重，高層與小高層產(chǎn)品比重應(yīng)盡可能控制，可適當(dāng)配置一棟LOFT轉(zhuǎn)化型產(chǎn)品，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)，沿街商業(yè)指標(biāo)盡可能做滿。注：★表示打分，五顆★為最高分。武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第25頁問題四：項(xiàng)目特色怎樣表達(dá)？武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第26頁項(xiàng)目特色打造方向產(chǎn)業(yè)層面功能層面產(chǎn)品層面景觀層面項(xiàng)目特色打造項(xiàng)目特色打造研究表明，產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目特色表達(dá)應(yīng)是多方面與多維度，既需要表達(dá)產(chǎn)品、景觀層面特色，同時(shí)更應(yīng)重點(diǎn)突出產(chǎn)業(yè)與功效層面特色。武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第27頁項(xiàng)目特色打造項(xiàng)目特色打造思索---產(chǎn)業(yè)層面從產(chǎn)業(yè)層面出發(fā)，以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為根本，形成完整文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，從上游創(chuàng)作研發(fā)到下游產(chǎn)品銷售在本園區(qū)全部都能實(shí)現(xiàn)，區(qū)分于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，形成項(xiàng)目本身特色。內(nèi)容產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)制作產(chǎn)業(yè)營銷服務(wù)產(chǎn)業(yè)衍生產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意起源動(dòng)漫設(shè)計(jì)中游下游網(wǎng)絡(luò)制作廣告設(shè)計(jì)制作建筑設(shè)計(jì)制作······內(nèi)容素材上游營銷策劃工藝品書畫游戲······縱向發(fā)展品牌策劃營銷推廣橫向發(fā)展消費(fèi)者武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第28頁項(xiàng)目特色打造項(xiàng)目特色打造思索---功效層面項(xiàng)目功能辦公居住商業(yè)文娛藝術(shù)劇場商業(yè)研發(fā)辦公樓高級(jí)人才公寓項(xiàng)目經(jīng)過引進(jìn)藝術(shù)劇場，時(shí)尚創(chuàng)意商業(yè)與高級(jí)人才公寓，在功效上與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目區(qū)分開來，打造文化綜合體概念，形成項(xiàng)目標(biāo)特色。武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第29頁項(xiàng)目特色打造項(xiàng)目特色打造思索---景觀層面絕無僅有打造武漢首家能夠打高爾夫產(chǎn)業(yè)園區(qū)綠化帶體育公園平面圖經(jīng)過利用地塊北側(cè)百米綠化帶，打造為以體育為主題公園，引入高爾夫推桿練習(xí)場、網(wǎng)球場、籃球場等運(yùn)動(dòng)設(shè)施。武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第30頁項(xiàng)目特色打造項(xiàng)目特色打造思索---產(chǎn)品層面“7%（商業(yè)配套指標(biāo)）x2”二層不計(jì)7%特色品質(zhì)外立面產(chǎn)品附加值產(chǎn)品層面特色品質(zhì)外立面產(chǎn)品附加值贈(zèng)送時(shí)尚創(chuàng)意商業(yè)特色會(huì)所會(huì)所特色設(shè)計(jì)時(shí)尚創(chuàng)意商業(yè)武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第31頁問題五：項(xiàng)目服務(wù)平臺(tái)怎樣打造？武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第32頁因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目客戶特殊性，他們關(guān)心更多是項(xiàng)目能否為他們帶來連續(xù)發(fā)展動(dòng)力。——服務(wù)平臺(tái)就像企業(yè)發(fā)展引擎，能夠助推企業(yè)發(fā)展武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第33頁項(xiàng)目服務(wù)平臺(tái)服務(wù)平臺(tái)思索---產(chǎn)業(yè)價(jià)值思索產(chǎn)業(yè)鏈附加價(jià)值創(chuàng)新研發(fā)設(shè)計(jì)生產(chǎn)制造物流服務(wù)衍生營銷創(chuàng)新研發(fā)營銷服務(wù)價(jià)值線“微笑”價(jià)值曲線模型高價(jià)值低價(jià)值以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈為例，經(jīng)過“微笑”價(jià)值曲線分析，確定項(xiàng)目服務(wù)平臺(tái)建立方向，將集中為產(chǎn)業(yè)鏈高附加值步驟提供服務(wù)。武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第34頁項(xiàng)目服務(wù)平臺(tái)服務(wù)平臺(tái)思索---重點(diǎn)競爭項(xiàng)目服務(wù)平臺(tái)思索服務(wù)平臺(tái)內(nèi)容啟發(fā)點(diǎn)創(chuàng)意天地名企道華中智谷生活、商務(wù)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)均衡發(fā)展，提供一站式服務(wù)，重視產(chǎn)業(yè)運(yùn)行及產(chǎn)業(yè)鏈連續(xù)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)主要針對(duì)創(chuàng)意類產(chǎn)業(yè)，普及度不高。商務(wù)服務(wù)平臺(tái)內(nèi)容豐富，以中大型企業(yè)融資、投資、人才培養(yǎng)需求為主，對(duì)小型企業(yè)支持力度不夠。產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)主要針對(duì)上市或擬上市企業(yè)，對(duì)其它產(chǎn)業(yè)普及度不高。商務(wù)服務(wù)平臺(tái)內(nèi)容豐富，以中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)、孵化、投融資、人才培養(yǎng)需求為主，對(duì)大型企業(yè)支持力度不夠。產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)主要針對(duì)數(shù)字出版類企業(yè)，普及度不高。重視產(chǎn)業(yè)運(yùn)行及產(chǎn)業(yè)鏈連續(xù)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)不應(yīng)局限于企業(yè)規(guī)模和特定行業(yè)。商務(wù)服務(wù)平臺(tái)內(nèi)容豐富，覆蓋企業(yè)各方面需求。生活服務(wù)平臺(tái)確保園區(qū)員工基本飲食起居，可增加軟性服務(wù)。武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第35頁項(xiàng)目服務(wù)平臺(tái)服務(wù)平臺(tái)打造提議產(chǎn)業(yè)類服務(wù)平臺(tái)商務(wù)類服務(wù)平臺(tái)生活類服務(wù)平臺(tái)多元化服務(wù)平臺(tái)打造政策申報(bào)平臺(tái)技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)平臺(tái)營銷服務(wù)平臺(tái)結(jié)果展示交易平臺(tái)企業(yè)孵化平臺(tái)······人力資源平臺(tái)稅務(wù)、法律、審計(jì)等服務(wù)行業(yè)融資擔(dān)保平臺(tái)金融交易平臺(tái)企業(yè)交流平臺(tái)······員工食堂、人才公寓、商業(yè)等公共配套平臺(tái)員工培訓(xùn)平臺(tái)員工交流平臺(tái)員工活動(dòng)平臺(tái)

······研究結(jié)論，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目客戶特殊性，對(duì)項(xiàng)目關(guān)注更多是該園區(qū)能為其帶來連續(xù)運(yùn)行與發(fā)展交流公共服務(wù)平臺(tái)，所以產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目應(yīng)重視對(duì)多元化服務(wù)平臺(tái)打造。武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第36頁問題六：項(xiàng)目應(yīng)采取哪種運(yùn)行模式？武漢融科智谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期策劃p專家講座第37頁項(xiàng)目營銷模式項(xiàng)目營銷模式提議---定制銷售與常規(guī)銷售相結(jié)合營銷模式優(yōu)勢劣勢與本項(xiàng)目標(biāo)擬合度常規(guī)銷售銷售利潤較高；對(duì)開發(fā)商資金實(shí)力要求較高；產(chǎn)品不一定符合客戶需求，銷售風(fēng)險(xiǎn)較大，銷售速度較慢?！铩铩铩锒ㄖ其N售對(duì)資金壓力較??；能夠?yàn)榭蛻籼峁﹤€(gè)性化服務(wù)，整體銷售風(fēng)險(xiǎn)較低，銷售速度較快。完全采取定制營銷，項(xiàng)目標(biāo)利潤難以確保；對(duì)開發(fā)商招商能力要求很高?！铩铩锒ㄖ婆c常規(guī)銷售結(jié)合處理前期資金壓力，同時(shí)能帶動(dòng)后期招商；整體銷售利潤能夠確保，同時(shí)能夠降低后期銷售風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)節(jié)奏較難合理把握；對(duì)開發(fā)商在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域招商銷售經(jīng)驗(yàn)要求較高。★★★★★注：★表示打分，五顆★為最高分。經(jīng)過以上分析比較，我們提議本項(xiàng)目采取定制與常規(guī)銷售相結(jié)合營銷模式，但在定制銷售過程中首先可適當(dāng)降低定制門檻，勉勵(lì)中小企業(yè)入駐，另首先加強(qiáng)對(duì)大型龍頭企業(yè)引進(jìn)，發(fā)揮龍頭企業(yè)帶動(dòng)作用。武漢融