常考知識(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)交易的特征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件商品房預(yù)售的特征經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的性質(zhì)房屋轉(zhuǎn)租的要求房地產(chǎn)抵押的標(biāo)的房地產(chǎn)抵押登記的意義第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述一、房地產(chǎn)交易的概念與特征概念：在我國現(xiàn)行土地制度下，房地產(chǎn)交易是指以房屋等建筑物、構(gòu)筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)為對(duì)象而進(jìn)行的一種商品交換活動(dòng)，它包括轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等。特征：

1、房地產(chǎn)交易標(biāo)的價(jià)格高，對(duì)交易雙方影響大；

2、房地產(chǎn)交易的標(biāo)的物具有固定性。交易完成的標(biāo)志是權(quán)利的轉(zhuǎn)移；

3、房地產(chǎn)交易具有較強(qiáng)的社會(huì)性；

4、房地產(chǎn)交易比一般商品交易復(fù)雜得多。通常需要有中介和專業(yè)人員介入。二、房地產(chǎn)交易的原則房地一體原則；依法登記的原則；房地產(chǎn)交易價(jià)格分別管制原則；三、房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)定義：依法有權(quán)對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)以及對(duì)房地產(chǎn)交易法律關(guān)系進(jìn)行保護(hù)的國家機(jī)關(guān)和社會(huì)組織（一）房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)：國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部及其下屬的縣級(jí)以上地方人民政府的房管部門和土地管理部門。（二）房地產(chǎn)交易中心：國家根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要而設(shè)立的，供人們進(jìn)行房地產(chǎn)交易的固定場所。

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念和特征概念

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與、交換或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主體是房地產(chǎn)權(quán)利人，包括房產(chǎn)所有權(quán)人和土地使用權(quán)人。

2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客體是城市中被轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的形式主要是買賣和贈(zèng)與，同時(shí)，也包括其他合法方式。

4.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是一種能產(chǎn)生房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移后果的法律行為。特征

1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的必須合法。

2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，原土地使用者在土地使用權(quán)出讓合同中所享有的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓方。

3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于要式法律行為。

4、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不得擅自變更土地用途二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件（一）轉(zhuǎn)讓、受讓雙方必須具有合法資格（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客體必須符合法定要求轉(zhuǎn)讓客體中的土地使用權(quán)按照其取得方式的不同，而在轉(zhuǎn)讓中有不同的法定要求。（三）簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于要式法律行為，轉(zhuǎn)讓、受讓雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成協(xié)議后，應(yīng)簽訂書面合同，明確載明土地使用權(quán)取得的方式，雙方確定的權(quán)利、義務(wù)及其他必要的條款。（四）辦理登記過戶手續(xù)三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的禁止轉(zhuǎn)讓情形

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

1．以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第39條規(guī)定的條件的。

《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。2.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)

3．所有權(quán)尚未界定清楚的房地產(chǎn)

4．未經(jīng)其他共有人同意的共有房地產(chǎn)

5．已被依法收回的土地使用權(quán)

6．司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)

7．法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式買賣。實(shí)質(zhì)是以取得價(jià)款為條件轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)及相應(yīng)的土地使用權(quán)。贈(zèng)與。主要特征是房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移具有無償性。但房地產(chǎn)贈(zèng)與合同不一定都是無償?shù)膯蝿?wù)合同。交換。其他合法方式：(1)以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；(2)一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；(3)因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；(4)以房地產(chǎn)抵債的。五、經(jīng)濟(jì)適用住房及其轉(zhuǎn)讓

經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。（一）經(jīng)濟(jì)適用住房的特征：

1、經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在六十平方米左右。

2、經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的確定以保本微利為原則。

3、經(jīng)濟(jì)適用住房銷售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。

4、經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)實(shí)行申請(qǐng)、審核、公示和輪候制度。

（二）經(jīng)濟(jì)適用住房購買的條件1.具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口2.家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)3.無房或現(xiàn)住房屋面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)。（三）經(jīng)濟(jì)適用住房購買的程序1.申請(qǐng)2.審核3.公示4.輪候（四）經(jīng)濟(jì)適用住房的轉(zhuǎn)讓出售條件：1.所售經(jīng)濟(jì)適用房已滿5年2.向政府繳納土地收益。六、已購公有住房出售（一）已購公有住房的概念:

1、已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定，按照成本價(jià)(或標(biāo)準(zhǔn)價(jià))購買的公有住房。（二）已購公房上市出售條件

已取得合法產(chǎn)權(quán)證的已購公房，可以上市出售。有下列情形之一的，不得上市出售：（一）以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房價(jià)款的；（二）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房價(jià)款及裝修費(fèi)用的；（三）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；（四）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；（五）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；（六）上市出售后形成新的住房困難的；（七）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；（八）法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

（三）已購公房上市出售的程序：（1）申請(qǐng)。（2）審核批準(zhǔn)。房地產(chǎn)行政主管部門必須在15日之內(nèi)做出是否準(zhǔn)予其上市出售的書面意見。（3）辦理過戶手續(xù)。（4）辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)均需進(jìn)行變更登記。（四）已購公房出售后的收益分配

1、以成本價(jià)購買的產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有的公有住房上市出售的，其收入在按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)和土地收益后，歸出售者個(gè)人所有。

2、以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買，職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的已購公房上市出售的，其收入的分配有兩種辦法：（1）出售人先按照成本價(jià)補(bǔ)足房價(jià)款及利息將原購住房全部產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有后再出售，其收入在按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)和土地收益后，歸出售人所有。（2）將房屋直接上市出售，其收入在按有關(guān)規(guī)定繳納稅費(fèi)和土地收益后，由出售住房的職工與原產(chǎn)權(quán)單位按照產(chǎn)權(quán)比例分配。（五）已購公房出售時(shí)土地收益的分配國家財(cái)政部、國土資源部和建設(shè)部規(guī)定：

1、已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時(shí)，由購房者按規(guī)定繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款。

2、土地出讓金和相當(dāng)于土地出讓金之價(jià)款的標(biāo)準(zhǔn)相同，均為不低于上市公房坐落位置標(biāo)定地價(jià)的10%。

3、土地出讓金按規(guī)定上交財(cái)政或返還原產(chǎn)權(quán)單位。一、商品房和商品房預(yù)售的特征（一）商品房概念：

商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。（二）商品房預(yù)售的概念和特征：商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給買受人，由買受人支付定金并分期支付房價(jià)款的行為。

1．房屋預(yù)售合同法律關(guān)系的主體一方是特定的。

2．房屋預(yù)售合同的標(biāo)的是尚在建設(shè)中的房屋。

3．商品房預(yù)售要受到較強(qiáng)的國家干預(yù)。二、商品房預(yù)售的條件：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期。4、取得商品房預(yù)售許可證。根據(jù)我國《商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)證件及資料。（見P174）三、商三品房預(yù)三售的程三序1、售前三宣傳2、簽訂三商品房三預(yù)售合三同3、辦理三登記備三案手續(xù)4、辦理三入住手三續(xù)5、辦理三房屋產(chǎn)三權(quán)轉(zhuǎn)移三登記手三續(xù)交付使三用之日三起90日內(nèi)，三承購人三應(yīng)依法三持有關(guān)三憑證到三房產(chǎn)管三理機(jī)關(guān)三辦理房三屋產(chǎn)權(quán)三轉(zhuǎn)移登三記手續(xù)三，領(lǐng)取三房屋所三有權(quán)證三。四、預(yù)三售商品三房的轉(zhuǎn)三讓1、概念：預(yù)售三商品房三轉(zhuǎn)讓也三被稱之三為樓花三轉(zhuǎn)讓，三或期房三轉(zhuǎn)讓。三它是指三商品房三預(yù)售法三律關(guān)系三中的購三房人將三所購買三的尚未三竣工的三商品房三再轉(zhuǎn)讓三他人的三行為。2、對(duì)樓三花轉(zhuǎn)讓三的規(guī)范三：（1）限制三樓花轉(zhuǎn)三讓的條三件和次三數(shù)，抑三制過度三投機(jī)行三為。（2）完善三房地產(chǎn)三交易登三記制度三，將樓三花轉(zhuǎn)讓三納入房三地產(chǎn)登三記管理三的范圍三，將樓三花轉(zhuǎn)讓三置于政三府的監(jiān)三管之下三。（3）通過三對(duì)樓花三轉(zhuǎn)讓者三征收所三得稅，三調(diào)節(jié)其三增值收三益，加三大其交三易成本三，使以三投資為三目的的三樓花轉(zhuǎn)三讓者的三收益限三定在一三定的范三圍，降三低其刺三激作用三。一、房三屋租賃三的概念三和特征1、概念：房屋所三有人作三為出租三人，在三一定期三限內(nèi)，三將其房三屋出租三給承租三人使用三，由承三租人向三出租人三支付租三金的行三為。房三屋租賃三是房地三產(chǎn)交易三的主要三形式之三一。2、特征三：（1）房屋三租賃關(guān)三系中的三出租方三一般為三房屋所三有權(quán)人三。房屋三的經(jīng)營三管理權(quán)三人，所三有權(quán)人三，委托三的代理三人，典三權(quán)人等三也可以三成為出三租方。（2）房屋三租賃一三般具有三明確的三期限。（3）作為三房屋租三賃法律三關(guān)系客三體的房三屋應(yīng)是三法律允三許出租三的。不三符合法三定條件三的房屋三不得出三租。（4）房屋三租賃要三進(jìn)行登三記備案三。二、房三屋租賃三分類1、按租三賃房屋三的所有三權(quán)性質(zhì)三可將房三屋租賃三分為公三房租賃三與私房三租賃2、按租三賃房屋三的使用三性質(zhì)，三可將房三屋租賃三分為住三宅用房三租賃和三非住宅三用房租三賃3、城鎮(zhèn)三廉租住三房租賃三。三、房三屋租賃三當(dāng)事人三的權(quán)利三與義務(wù)(一)出租方三權(quán)利：1．依照三合同約三定收取三租金。2．租賃三期間有三權(quán)對(duì)承三租人使三用房屋三進(jìn)行監(jiān)三督和檢三查。3．在租三賃合同三期滿時(shí)三收回出三租的房三屋。出租方三義務(wù)：1．按照三租賃合三同約定三將房屋三交付給三承租人三占有、三使用。2．保證三出租房三屋的安三全使用三。3．不得三損害承三租人的三利益。4．依法三繳納有三關(guān)稅費(fèi)三。(二)承租方三權(quán)利：1．在合三同約定三的期限三內(nèi)占有三、使用三房屋的三權(quán)利。2．在租三賃合同三有效期三內(nèi)，房三屋發(fā)生三自然損三壞時(shí)，三有要求三出租人三及時(shí)修三復(fù)的權(quán)三利。3．在租三賃合同三有效期三內(nèi)，出三租人將三出租房三屋轉(zhuǎn)讓三時(shí)，承三租人在三同等條三件下有三優(yōu)先購三買權(quán)。4．在租三賃合同三期限屆三滿時(shí)，三出租人三繼續(xù)出三租房屋三的，承三租人在三同等條三件下有三優(yōu)先承三租權(quán)。承租方三義務(wù)：1．按房三屋租賃三合同約三定的方三式和時(shí)三間交付三租金，三違反約三定的，三應(yīng)承擔(dān)三違約責(zé)三任。2．愛護(hù)三并合理三使用所三承租的三房屋及三附屬設(shè)三施，不三得擅自三拆擴(kuò)建三或增添三。3．因承三租人的三過錯(cuò)造三成房屋三損壞的三，承租三人負(fù)有三修復(fù)或三賠償?shù)娜x務(wù)。4．承租三人在使三用房屋三期間，三不得將三承租的三房屋擅三自轉(zhuǎn)租三、轉(zhuǎn)讓三、轉(zhuǎn)借三他人或三擅自調(diào)三換使用三。5．承租三廉租住三房的家三庭負(fù)有三如實(shí)申三報(bào)家庭三收入的三義務(wù)。四、房三屋租賃三合同(一)房屋租三賃合同三的形式格式合三同。主三要適用三于公房三租賃和三廉租住三房租賃三。非格式三合同。三即一般三意義上三的房屋三租賃合三同。(二)房屋租三賃合同三的內(nèi)容三：見教三材P14三9(三)房屋租三賃合同三的終止三：1．房屋三租賃合三同期限三屆滿。2．當(dāng)事三人依法三解除合三同。(四)房屋租三賃合同三的特殊三保護(hù)1、買賣三不破租三賃原則三。2、房屋三租賃合三同的效三力不受三當(dāng)事人三死亡的三影響3、租賃三期限屆三滿，承三租人繼三續(xù)使用三房屋，三出租人三沒有提三出異議三的原租三賃合同三繼續(xù)有三效，但三租賃期三限為不三定期。五、房三屋的轉(zhuǎn)三租(一)房屋轉(zhuǎn)三租的概三念與意三義：房屋轉(zhuǎn)三租是指三在房屋三租賃關(guān)三系存續(xù)三期間，三承租人三經(jīng)出租三人同意三，將所三承租的三房屋再三出租于三他人的三行為。房屋轉(zhuǎn)三租作為三房屋租三賃中合三理利用三房屋的三客觀要三求，可三以大大三提高房三屋的使三用效益三。(二)特征：1、房屋三轉(zhuǎn)租必三須經(jīng)過三原出租三人的同三意。2、房屋三轉(zhuǎn)租合三同具有三獨(dú)立性三，但受三原租賃三合同的三制約。3、房屋三轉(zhuǎn)租需三要登記三備案。(三)轉(zhuǎn)租雙三方權(quán)利三義務(wù)：三見教材六、廉三租住房三的租賃我國為三了解決三低收入三家庭的三住房困三難，完三善社會(huì)三保障體三系，繼三安居工三程，建三設(shè)經(jīng)濟(jì)三適用住三房之后三，又實(shí)三行了廉三租房供三給制度三。（一）三廉租房三的特征三：1、廉租三房具有三明顯的三社會(huì)保三障性2、廉租三住房租三賃法律三關(guān)系主三體具有三特定性3、實(shí)行三政府規(guī)三定的租三金標(biāo)準(zhǔn)(二）城三鎮(zhèn)最低三收入家三庭廉租三住房配三租1、申請(qǐng)2、審核3、公示4、輪候七、公三共租賃三住房公共租三賃房，三是指政三府提供三政策支三持，限三定戶型三面積、三供應(yīng)對(duì)三象和租三金水平三，面向三城市中三低收入三住房困三難家庭三等群體三出租的三住房。三屬于社三會(huì)保障三性住房三的一種三。（一）三供應(yīng)對(duì)三象城市中三等偏下三收入住三房困難三家庭（二）三租金標(biāo)三準(zhǔn)由市、三縣人民三政府統(tǒng)三籌考慮三，綜合三住房市三場租金三水平和三供應(yīng)對(duì)三象的支三付能力三等因素三合理確三定，并三按年度三實(shí)行動(dòng)三態(tài)調(diào)整三。（三）三租賃期三限租賃合三同期限三一般為3到5年，可三以續(xù)租三。（四）三使用的三限制，三只能用三于自住三。一、房三地產(chǎn)抵三押的概三念和法三律特征(一)概念：房地產(chǎn)三抵押，三是指抵三押人以三其合法三的房地三產(chǎn)以不三轉(zhuǎn)移占三有的方三式向抵三押權(quán)人三提供債三務(wù)履行三擔(dān)保的三行為。(二)特征：1、房地三產(chǎn)抵押三法律關(guān)三系比較三復(fù)雜。2、房地三產(chǎn)抵押三不轉(zhuǎn)移三抵押財(cái)三產(chǎn)的占三有。3、房地三產(chǎn)抵押三屬于要三式法律三行為。二、房三地產(chǎn)抵三押權(quán)的三標(biāo)的：(1)房屋和三其他地三上附著三物。(2)依法享三有處分三權(quán)的國三有土地三使用權(quán)三。(3)依法承三包并經(jīng)三發(fā)包方三同意抵三押的荒三山、荒三溝、荒三丘、荒三灘等荒三地的土三地使用三權(quán)。(4)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)三的廠房三等建筑三物(5)預(yù)購商三品房(6)在建工三程房地產(chǎn)三抵押權(quán)三的有效三設(shè)定，三必須以三合法為三前提，三并符合三法定的三程序要三求。1、抵押三人對(duì)其三用以抵三押的房三地產(chǎn)依三法享有三處分權(quán)三。2、抵押三權(quán)人通三常是國三家法律三允許從三事貸款三業(yè)務(wù)的三金融機(jī)三構(gòu)。3、用以三設(shè)定抵三押權(quán)的三房地產(chǎn)三必須是三符合法三定要求三的、不三屬于法三律禁止三抵押之三列里的