2015年3月保利印江南二期產(chǎn)品市場定位010203概況三點擊此處輸入相關(guān)文本內(nèi)容整體概況概況一點擊此處輸入相關(guān)文本內(nèi)容概況二點擊此處輸入相關(guān)文本內(nèi)容整體思路項目土地成本高、利潤空間小，適宜現(xiàn)金流產(chǎn)品結(jié)合高附加值明星產(chǎn)品組合；每期突出不同的明星產(chǎn)品，利于銷售推進及合理的溢價提升。項目占地面積(畝)成交總價(萬)整體樓面價(元/M2)競得單位交易時間折算住宅部分樓面價(元/M2)印江南194.85235529.19960保利2014/4/1810921.8一期三期商業(yè)二期幼兒園

一期二期三期功能定位減輕整個項目的壓力提升品質(zhì)（一期庫存，二期及以后）借勢產(chǎn)品定位現(xiàn)金流型，快速回籠資金現(xiàn)金流型結(jié)合明星產(chǎn)品品質(zhì)提升特點戶型品質(zhì)、稀缺物業(yè)延續(xù)戶型品質(zhì)明星產(chǎn)品洋房是否可以考慮高附加值別墅產(chǎn)品（規(guī)劃禁止3F及以下）備注已規(guī)劃一期住宅近半，二期地塊現(xiàn)金流壓力縮小二期初判延續(xù)一期的產(chǎn)品特點，提升二期的明星產(chǎn)品特點，通過高附加值贈送及利用二期豐富的河流資源，提升整體形象及創(chuàng)造合理的溢價。一期三期商業(yè)二期幼兒園地塊編號用地性質(zhì)用地面積容積率建筑密度綠地率建筑高度總建E-21#/22#R213.2720ha1.80.30.350米58896

指標或規(guī)劃初判建議限高50米仍繼續(xù)一期的16-17F高層容積率1.8（一期2.0）進一步增加低層產(chǎn)品的品質(zhì)西首商業(yè)幼兒園受影響處，以現(xiàn)金流產(chǎn)品為主東面河流（內(nèi)部河流）一步水景別墅（一步水景花園）其他水景別墅排布沿中間河流及東側(cè)河流兩套方案，其他低層產(chǎn)品仍以洋房為主明星產(chǎn)品充分利用東側(cè)較寬的河道資源，對多層東首部分進行改造；通過花園的形式與別墅單體無縫對接，形成一步水景別墅，可考慮布置室外泳池。一期三期商業(yè)二期幼兒園別墅PART1.項目整體市場區(qū)域市場區(qū)域市場價格穩(wěn)健，月成交均價20000元/平米以上。區(qū)域競品品質(zhì)均較高，主力白坯單價在17000元/平米以上。7/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/2023江東核心東岸二期16000元/平米，別墅550-1000萬江東府22000元/平米（含裝修）公園里20000元/平米（含裝修）寰宇天下17000元/平米嘉恒廣場20000元/平米東部新城城市之光開盤18200元/平米銀泰城開盤17524元/平米明洲小高21000元/平米，高層17500泊璟廷總價1000-8000萬東院18000元/平米寧波中心23000元/平米（含裝修）東方一品22000元/平米，別墅1500萬起明湖鈺府23000元/平米（含裝修）7/28/20237/28/2023區(qū)域市場商品住宅近一年成交量價走勢項目<8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170170-180180-240>240總體量（套）總體量（萬㎡）城市之光

236

216

805329銀泰城

361

208

185879.03江東府

134

28

1622.37明洲二期

112

54

532193.82印江南

188

156326

64

7349.55待推合計

188

1561169

64

47828151223433.77庫存合計

1788643211102899251898071785181416463.18總計

1788662011104452094187380549813332639896.95近1年月均去化4164351173012427112234去化周期（年）-14.831.191.201.8137.082.39-6.083.3311.442.512.522.392區(qū)域市場130-140是市場最熱銷的改善產(chǎn)品，且去化周期風險較低；120-130庫存少存在市場機會。去化周期7/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/2023區(qū)域庫存?zhèn)渥ⅲ喉椖繋齑娼刂?015年3月底；近一年時間節(jié)點為2014.3-2015.3

80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170170-180180-200200-240240以上合計100-1201

1120-1408

8140-16017523

72160-180

1726262

341180-200

31401903

336200-220

1102254736

400220-240

4299710104

244240-260

439182

1

127260-280

116

160

1

6

184280-300

1383357

7

379300-350

212142821361

249350-400

12

5125761497400-450

1

115741018119450-500

6114580500萬+

189692206合計26785446682595541018432161271292843區(qū)域市場80-100平單價無法支撐，120-130平，130-140平單價支撐力強；高端市場中，總價1000萬內(nèi)的城市別墅市場接受度高。東岸別墅238平寧波中心+紫玉臺首置產(chǎn)品：80-100平，單價支撐較弱，主力單價約16000首次改善：120-130平，成交主力總價段：220-240萬,主力單價約18500實用改善：130-140平，成交主力總價段：260-350萬，主力單價約22000高端市場：500萬+產(chǎn)品，近一年成交206套，成交主力為東岸別墅及寧波中心等大平層；東岸別墅238平城市別墅市場接受度度較高。開發(fā)商杉杉、綠城、伊藤忠項目規(guī)模占地11.4萬方，地上總建65.7萬方；其中住宅可售約14萬方/778戶產(chǎn)品形式辦公、商業(yè)、住宅、酒店開盤時間12年6月戶型面積115-280平方米，目前價格25000元/平米（裝修4000-6000）景觀設計風格AECOM(易道)，貝爾高林國際(香港)有限公司核心賣點：賣點1·背景，三大巨頭聯(lián)合打造；賣點2·地段，雙地鐵交匯黃金地段；賣點3·形象，380米超高建筑，買點4·前景，未來寧波的經(jīng)濟、行政、商務中心。7/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/2023?7/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/2023657/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/2023寧波中心東部新城核心地段，毗鄰新市政府，未來規(guī)劃完善，市中心區(qū)豪宅代表項目；大面積，高總價，銷售周期長。214㎡，4房2廳3衛(wèi)114㎡，2房2廳面積配比及去化185㎡，3房2廳3衛(wèi)產(chǎn)品類型面積（平米）套數(shù)比例已售套數(shù)可售套數(shù)去化率高層住宅114-11724832%9615239%145223%21195%184-18924832%12911952%211-28823030%1616970%300-450304%21970%合計778100%42835055%

778100%42835055%寧波中心寧波中心去化滯緩，受其戶型利用率低；大面積四房比三房去化率高，高端客戶需求點基本上仍為四房以上；【客戶來源、特征及其關(guān)注點】客戶來源客戶置業(yè)用途客戶關(guān)注點分析景觀2023/7/28升值潛力2023/7/28品牌2023/7/282023/7/28精裝修目標客戶特征

客戶關(guān)注點排序

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，客戶關(guān)注最多的是區(qū)域發(fā)展、品牌及升值潛力方面，成為客戶最大的置業(yè)因素。關(guān)注點排序依次為：區(qū)域發(fā)展＞升值潛力＞品牌＞價格＞精裝修＞配套便利＞景觀＞交通便捷自住為主要群體；客戶主要以江東為主.寧波中心客戶主要來自江東和海曙，主要以自住為主；客戶最多關(guān)注項目區(qū)域發(fā)展、升值潛力和品牌等因素。開發(fā)商興普、雅戈爾項目規(guī)模占地7.3萬方，地上總建15.8萬方，容積率2.17；項目總共768套產(chǎn)品形式聯(lián)排別墅、高層開盤時間2013年5月、7月戶型面積類獨棟444㎡聯(lián)排331㎡高層平層135-289㎡頂層復式231-456㎡目前價格22000元/平米東方一品項目入市節(jié)點較好（周邊無新增房源），存在較好市場空白點；開盤熱銷三個月，客戶資源有限，當前去化較為緩慢。7/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/2023?7/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20232023/7/282023/7/28入市節(jié)點好，熱銷之后，客戶容量有限。前期市場空白，產(chǎn)品力強造就熱銷。一撥去化后，客戶容量有限，進行一輪蓄客。現(xiàn)階段項目客戶容量有限。東方一品成交主要集中在最小的面積段。195平以上產(chǎn)品處于滯銷，預計項目會有降價動作。物業(yè)類型面積（平米）套數(shù)占比已售可售銷售率高層136-13725233%1896375%170-17330440%2337177%197-19811014%496145%223-3327612%245232%別墅452-456261%2248%合計

768100%49727165%戶型優(yōu)勢：優(yōu)于寧波中心185㎡產(chǎn)品1、四間朝南，南北通透2、雙套房設計3、客廳餐廳一體化4、南北雙陽臺設計，有贈送面積170㎡，4房2廳3衛(wèi)(雙套房）贈送26平195㎡，5房2廳4衛(wèi)(雙套房）贈送26平戶型優(yōu)勢：優(yōu)于寧波中心214㎡產(chǎn)品1、四間朝南，南北通透2、雙套房設計3、客廳餐廳一體化4、南北雙陽臺設計，有贈送面積5、設計有保姆房大面積產(chǎn)品去化滯緩產(chǎn)品競爭力強，贈送面積多，但由于總價過高，高端產(chǎn)品線處于滯銷。大面積的出路在降價，若降價，大面積的競爭力加強。維科東院東院：項目總體量近19萬方，以地段、戶型、景觀為最大賣點;14年下旬價格假備案，實際價格已暗降至17000，去化效果明顯。項目名稱維科東院物業(yè)地址江東東部新城核心區(qū)會展路與河清路交匯處開發(fā)商寧波維科城東置業(yè)有限公司

項目規(guī)模占地面積：69000㎡；建筑面積：190000㎡產(chǎn)品及套數(shù)戶型110㎡、139㎡、183㎡，共976套開盤時間2014年3月裝修情況白坯單價17000元/平米主力總價187-311萬項目賣點東部新城地段、大面寬高贈送戶型、景觀資源（東北鄰新楊木碶河）7/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/2023?7/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/2023新古典主義風格，全干掛石材外立面，設有景觀水池和泳池,項目周邊有天然水系環(huán)繞新楊木碶河維科東院東院為新古典主義風格，組團式圍合庭院，2200平米的商業(yè)，2000平米的凈菜市場，3個景觀水池，1個游泳池和1個幼兒園。11#22F16#18F14#22F9#22F12#22F4#22F1#22F15F15F18#15F17#18F19#18F15#18F13#18F10#18F商業(yè)和凈菜市場幼兒園8#18F7#18F3#18F2#18F6#18F5#18F維科東院由19幢高層構(gòu)成，樓間距為45-64米。項目均采用一梯一戶規(guī)劃，規(guī)劃面積110-183平米。約110㎡三房兩廳兩衛(wèi)約139㎡四房兩廳三衛(wèi)約183㎡六房兩廳三衛(wèi)維科東院總主力戶型110平米、139平米，183平米。戶型設計較為方正，南向3-5開間，約11-18米大面寬，約15-31米可拓展空間。物業(yè)類型面積（平米）套數(shù)占比已售可售銷售率高層11038439%12326132%13934035%21712364%18325226%3821415%合計

976100%37859839%項目名稱泊璟廷物業(yè)地址興寧東路與江澄路交叉口開發(fā)商寧波瑞峰置業(yè)有限公司(九龍倉+嘉里)項目規(guī)模占地面積：32447㎡；建筑面積：62962㎡產(chǎn)品及套數(shù)平層別墅（約275-375平米精裝大平層別墅）廷系組院別墅（約400—600平米別墅）泊系半島別墅（約800-1000平方米別墅）開盤時間2013年12月3日裝修情況精裝單價平層均價39000元/平米聯(lián)排均價80000元/平米主力總價主力總價1000萬-8000萬項目賣點低密度品質(zhì)社區(qū)、水系資源泊璟廷2010年寧波市地王，低密度高端品質(zhì)社區(qū)，城市中的生態(tài)盤。銷項目注重產(chǎn)品溢價，客戶資源稀缺，去化緩慢。物業(yè)類型面積段戶數(shù)去化率別墅400/550㎡2531%大平層220-390㎡7235%備注大平層裝修（5000-6000元/㎡）泊璟廷整體規(guī)劃：根據(jù)景觀資源優(yōu)劣，排布產(chǎn)品，整體南低北高布局,產(chǎn)品線豐富.獨棟別墅多層大平層多層大平層獨棟別墅類獨棟別墅高層產(chǎn)品類獨棟高層類獨棟550㎡物業(yè)類型面積段戶數(shù)戶數(shù)比獨棟別墅800㎡51.37%類獨棟別墅400/550㎡256.85%大平層180㎡267.12%225㎡5916.16%275-375㎡17547.95%小戶型88㎡7520.55%合計365100%獨棟800㎡類獨棟550㎡類獨棟400㎡類獨棟400㎡東區(qū)示意西區(qū)示意本案建議別墅做小，盡可能贈送面積增加附加值泊璟廷泊璟廷別墅為類獨棟和獨棟產(chǎn)品，面積大400方起，高總價客戶市場稀缺，產(chǎn)品在地域性價比較差，導致市場銷售緩慢，周期非常的長。開發(fā)商雅戈爾置業(yè)項目規(guī)模占地面積:95065平方米容積率：1.64建筑面積:155515.48平方米產(chǎn)品形式高層、高層戶型面積105平、115平、140平、166平開盤時間2014年8月項目單價高層17500元/平米；小高層21000元/平米項目總價高層售價197萬/套，高層約216-280萬/套核心賣點：賣點1·品牌，雅戈爾品牌在寧波普遍認可賣點2·地段，寧波中央核心區(qū)——東部新城核心區(qū)塊，雅戈爾打造，處東部新城豪宅板塊。雅戈爾明州依水而居，5大水系貫穿；立面采用石材于鋁板的雙重調(diào)筑。產(chǎn)品特色明顯，超大面寬，高得房率。?7/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/2023雅戈爾明州項目自北向南，由高向低排布，大戶型靠近湖景與公園（規(guī)劃）實現(xiàn)價值最大化。大平層區(qū)別墅區(qū)雅戈爾明洲二期雅戈爾明洲一期幼兒園高層14-25F高層9F九年義務制學校此幼兒園為代建；交付前用于售樓處，并在此布置樣板區(qū)水系25F,2T2戶24F,2T2戶24F,2T2戶24F,2T2戶9F,1T2戶9F,1T2戶9F,1T2戶9F,1T2戶9F,1T2戶9F,1T2戶9F,1T2戶9F,1T2戶14F,2T2戶14F,2T2戶主入口南向入口13#-14#，1F底商，層高4.2米2#-4#，1F底商，層高4.2米1F底商，3.8米1F底商，4.2米西入口1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#14#雅戈爾明州戶型設計優(yōu)勢明顯，多贈送面積。實用改善產(chǎn)品140平（高層V小高層），客戶更親睞小高層產(chǎn)品。105㎡三房兩廳兩衛(wèi)（小高層）138㎡四房兩廳二衛(wèi)（小高層）115㎡三房兩廳兩衛(wèi)（高層）139㎡四房兩廳二衛(wèi)（高層）物業(yè)類型面積（平米）套數(shù)占比已售可售銷售率高層11527634%2146278%12414418%1712712%139526%371571%小高層8740%2250%10514418%135994%11861%3350%13818623%1523482%

812100%56025269%城市之光由恒大聯(lián)手城博、三立，是恒大在寧波主城的第一個項目，浙江省第一高樓（450米）；項目于14年11月開盤，推出110戶型，開盤去化受阻。項目名稱城市之光物業(yè)地址寧波東部新城核心區(qū)，北側(cè)緊鄰東部新城門戶區(qū)，西側(cè)為甬新河，東、南分別以海晏路和百丈路為界。開發(fā)商恒大地產(chǎn)合作方城博置業(yè)（成立11年，合資企業(yè)，因城市之光項目而成立）、三立項目規(guī)?？偨?3萬方，其中住宅14.2萬方，包括7幢超高層住宅和1幢SOHO。產(chǎn)品及套數(shù)超高層100-250平米，930套開盤時間14年11月裝修情況精裝修單價18200（一期開盤價）主力總價180-200萬?7/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/2023商業(yè)獨棟450米地標寫字樓SOHO濱河休閑區(qū)依托甬新河，建造綠化景觀、廣場等，打造濱河休閑區(qū)，主打以休閑為主題的商業(yè)業(yè)態(tài)地標商業(yè)區(qū)450米地標寫字樓，南側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)以高端購物娛樂為主高端住宅區(qū)7幢超高層：110平米-253平米住宅；2幢SOHO；住宅底商城市之光項目由濱河休閑區(qū)、地標商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)三個區(qū)域，其中濱江休閑區(qū)和住宅區(qū)已率先啟動。區(qū)域內(nèi)計劃匯集國內(nèi)外著名特色餐飲、娛樂、休閑品牌，打造濱水休閑特色商業(yè)街區(qū)。水上瀏覽區(qū)濱河景觀走廊立體互動體驗式市民廣場濱河景觀走廊寧波首個“水陸空”立體互動體驗式市民廣場浪漫水上：聲光水影舞臺秀、水上游船、水岸景觀等活力地面：廣場活動、現(xiàn)場表演、跨年晚會、公眾賽事等創(chuàng)意空中：文創(chuàng)展示、藝術(shù)空間、生態(tài)廊橋等立體互動體驗式市民廣場濱河休閑區(qū)整體效果圖城市之光濱河休閑區(qū)計劃打造首個立體互動體驗式市民廣場，水上活動（游船、水影舞臺秀等）、地面活動（表演晚會等）、空中活動（生態(tài)廊橋等）【城市之光】總戶型套數(shù)比例三房一衛(wèi)110454套46%三房兩衛(wèi)140236套24%四房兩衛(wèi)170216套22%大四房兩衛(wèi)25380套8%合計100%總套數(shù)986套

總戶型面積比例三房一衛(wèi)11049699㎡35%三房兩衛(wèi)14032660㎡23%四房兩衛(wèi)17039759㎡27%大四房兩衛(wèi)25319880㎡14%合計141998㎡38F38F38F32F32F32F32F32F32F32F32F32F45F

SOHO32FSOHO健身活動場地加油站42F170+170+170+170+170+170253+253140+140+140+140110平米區(qū)游泳池140+140+140+140110平米區(qū)住宅區(qū)住宅區(qū)：位于項目東南角，6幢超高層，兩幢公寓式辦公。住宅戶型面積110-253，主力戶型三房110平米、三房140平米共占住宅總套數(shù)70%。城市之光【城市之光】三房兩廳兩衛(wèi)135平米四房兩廳兩衛(wèi)172平米三房兩廳一衛(wèi)110平米四房兩廳三衛(wèi)253平米三房設計，兩開間朝南。客廳帶陽臺，臥室和書房飄窗主臥套房設計北側(cè)設計工作陽臺三房設計，三開間朝南?？蛷d帶陽臺，次臥飄窗主臥套房設計北側(cè)設計工作陽臺四房設計，三開間朝南。設計門廳，保護隱私?？蛷d帶陽臺，次臥飄窗主臥套房設計北側(cè)設計工作陽臺四房設計，四開間朝南。北側(cè)設計保姆間，保護主人隱私主次臥套房設計北側(cè)設計工作陽臺住宅共四個戶型，三房110平米-135平米，四房172平米-253平米。戶型設計方正，功能結(jié)構(gòu)合理，整體素質(zhì)較好。城市之光整體住宅市場區(qū)域住宅市場區(qū)域市場價格穩(wěn)健，月成交均價20000元/平米以上。區(qū)域競品品質(zhì)均較高，主力白坯單價在17000元/平米以上。130-140是市場相對熱銷的改善產(chǎn)品；從去化周期來看，首改90-120產(chǎn)品低于平均周期，130-140產(chǎn)品周期2.5風險亦相對較低。80-100平單價無法支撐，首次改善120-130平，實用改善130-140平單價支撐力強；高端市場中，總價1000萬內(nèi)的城市別墅市場接受度高。部分競品面積過大，總價過高，導致去化滯緩，預計后期降價可能性較大；高端市場仍然追求戶型實用，大面積產(chǎn)品市場主流需求四房。14年整體市場以價換量，總量成交可觀；15年1-2月六區(qū)成交量同比亦較好；但市場庫存依舊高位，單盤競爭壓力巨大。首改產(chǎn)品表現(xiàn)最佳，是市場主力需求面積段；15年1-2月項目金額排名來看，中高端項目的表現(xiàn)較好，淡季下市場去化穩(wěn)定。綜合指標，首次改善120-130及實用130-140平，1000萬以內(nèi)的城市別墅或有機會。PART2.項目定位建議PART2.1.項目產(chǎn)品機會圖：單價2萬元以上成交套數(shù)面積段分布（2014.3-2015.2）圖：總價250萬以上成交套數(shù)面積段分布（2014.3-2015.2）2014年3月至2015年2月，單價超過2萬元的房源成交約2335套，130-140成交856套最多。2014年3月至2015年2月，280萬總價以上成交的房源，在1050套，集中130-140平成交520套，均價超2萬。7/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/20237/28/2023從單價及總價角度出發(fā)，價格支撐力最強的仍然是實用改善130-140平產(chǎn)品。產(chǎn)品機會項目80以下80-100100-120120-140140-160160-180180-200200-250250以上印江南一期//18848264////銀泰城///361/208//18城市之光///236/204//66泊璟廷//60/////193明洲二期///112/54//53江東府///134//28//公園里///68442///合計0/24813936850828/330產(chǎn)品機會未來高端項目入市較多，且產(chǎn)品線豐富，基本覆蓋完全，明顯市場突破機會點為首改100-120及少量高端200-250產(chǎn)品。項目面積段套數(shù)預估總價戶型面積印江南一期100-120188194108印江南一期120-140156225-285高層125-135；多層135銀泰城120-140361250139城市之光120-140236232139明洲二期120-140112264139江東府120-140134274138公園江南一期140-16064350多層160公園里140-1604262146銀泰城160-180208306170城市之光160-180216289170明洲二園東府180-20028425185銀泰城200以上18486270城市之光200以上80480253泊璟廷200以上1931000+275+明洲二期200以上53586+多層255

100-120120-140140-160160-180180-200200以上500+246350-50028983506454340330320423103002082902162802962701342601124250459240230392220210200190188180首改突破口高層切入點多層切入點再改突破口高端突破口以未來銷售的視覺，從客戶最在乎的總價購買力角度出發(fā)，希望能夠從未來市場各產(chǎn)品總價區(qū)間發(fā)掘本案產(chǎn)品突破口。產(chǎn)品機會高層定價切入點：230萬，單價=230/120=19667元/平;多層定價切入點：350萬，單價=350/160=21875元;別墅切入點：考慮客戶接受度，建議總價700萬-1000萬。PART2.2.項目產(chǎn)品建議一期三期商業(yè)二期幼兒園【整體市場】產(chǎn)品建議1產(chǎn)品物業(yè)戶型套數(shù)總建筑住宅比重布置108高層3-2-2戶型1201296023%較差位置板樓127高層3+1戶型1201524027%戶型改進，+1房有獨立出口138多層標準四房1502070036%延續(xù)一期經(jīng)典160-180多層舒適四+1房32544010%地塊內(nèi)部河流水景位置300別墅（4F）—824004%一步水景別墅合計

43056740100%

建議一：產(chǎn)品延續(xù)一期經(jīng)典的同時，進一步改進127平米戶型的+1房的格局，增加明星產(chǎn)品（別墅4F）。別墅別墅建議充分利用東側(cè)較寬的河道資源，通過花園的形式與別墅單體無縫對接，形成一步水景別墅，可考慮布置室外泳池。客廳餐廳廚房西面東面河流別墅建議充分利用東側(cè)較寬的河道資源，通過花園的形式與別墅單體無縫對接，形成一步水景別墅，可考慮布置室外泳池。一期三期商業(yè)二期幼兒園別墅別墅建議4.5米高層區(qū)多層區(qū)別墅區(qū)普通停車位車位別墅地下室改造地面1F報批車庫，限制特定購買。4.5米，甚至是5米的超舒適空間地下室；利于樣板房打造，營銷較高的產(chǎn)品力和產(chǎn)品亮點。4層別墅，1層報批車庫，限制特定購買；保障別墅客戶隱私，建議別墅地下室贈送。1層形象為陽光首層。1F贈送一期三期商業(yè)二期幼兒園【整體市場】產(chǎn)品建議2產(chǎn)品物業(yè)戶型套數(shù)總建筑住宅比重布置108高層3-2-2戶型1201296022%較差位置板樓127高層3+1戶型1201524026%戶型改進，+1房有獨立出口138多層標準四房1502070036%延續(xù)一期經(jīng)典160-170多層舒適四+1房2540007%靠近東部河流220-250別墅—2050009%一步水景別墅合計

43557900100%