綜合體操盤手法及成功案例分享美城機(jī)構(gòu) 張高峰目 錄一 城市綜合體簡(jiǎn)介二 綜合體定位及開(kāi)發(fā)模式三 案例分享一 城市綜合體簡(jiǎn)介什么是綜合體？將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體北京國(guó)際貿(mào)易中心曼哈頓洛克菲勒中心4綜合體的外部特征綜合體以功能協(xié)同、空間緊湊、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)為特點(diǎn)，表現(xiàn)出極大的生命力和充沛的發(fā)展?jié)撃堋Ｒ蚱湟?guī)模宏大、功能齊全，城市商業(yè)綜合體常被稱為“城中之城”高可達(dá)性 高密度，集約性要界中達(dá)位日大市高交聯(lián)的、于不與，的樓通系區(qū)城城同周晝標(biāo)林網(wǎng)緊域市市而末夜志立絡(luò)絡(luò)密，功交形人人；的和的擁能通成口口人景信城有相網(wǎng)互，、口象息市與對(duì)絡(luò)補(bǔ)功工密，網(wǎng)主外集發(fā)能作度城

整體統(tǒng)一性與 單 建外 影 體 筑統(tǒng) 部 建 風(fēng)響一 空 和 筑 格、 間 相 統(tǒng)協(xié) 整 聯(lián) 互 一系調(diào) 體 ； 配 ，環(huán) 合 各境 、 個(gè)

功能復(fù)合性互 功 活 實(shí)為 能 配 現(xiàn)補(bǔ) 之 套 完充 間 運(yùn) 整， 聯(lián) 營(yíng) 的缺 系 體 工一 緊 系 作不 密 ， 、可 ， 各 生5綜合體的內(nèi)在特征大空間尺度 通道樹(shù)型交通體系 現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì) 高科技集成設(shè)施

南京國(guó)際廣場(chǎng)室內(nèi)外空間較大，一?將內(nèi)部交通和公共空方面與城市規(guī)模相匹間貫穿起來(lái)，同時(shí)又配，另一方面則與建與城市交通系統(tǒng)有機(jī)筑功能的多樣相匹配，聯(lián)系，組成一套完善成為多功能的聚集焦的“通道樹(shù)型”體系。點(diǎn)。

通過(guò)標(biāo)志物、小品、?是高科技和高智能的街道家具、植栽、鋪集合。其先進(jìn)的設(shè)施裝、照明等手段形成充分反映出，科學(xué)技豐富的景觀與宜人的術(shù)的進(jìn)步是這種建筑環(huán)境。形式產(chǎn)生的重要因素。西安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

北京熙旺中心

重慶財(cái)富中心6綜合體產(chǎn)生的背景（一）城市人口日益膨脹土地資源日益稀缺城市快速發(fā)展

個(gè)人生活成本加大商業(yè)綜合體產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率降低辦公高品質(zhì)的生活需求 購(gòu)物住宿休閑缺乏景觀和活力中心區(qū)各種矛盾突出美國(guó)紐約洛克菲勒中心是上世紀(jì)最早出現(xiàn)的建筑綜合體，它的開(kāi)發(fā)從1930年一直到今天，是當(dāng)今世界上規(guī)模最為龐大的私人所有的商業(yè)、娛樂(lè)中心。7綜合體產(chǎn)生的背景（二）在城市中的作用隨著城市的發(fā)展，商業(yè)綜合體應(yīng)運(yùn)而生。它是多個(gè)使用功能不同的建筑空間組合而成的建筑群，其合理性在于節(jié)約用地、縮短交通距離、提高工作效率、發(fā)揮投資效益等。提高土地利用率產(chǎn)生機(jī)會(huì)收益三維空間開(kāi)發(fā)降低投資風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)綜合體多功能空間組合滿足高效率立體交通體系滿足多種需求改善區(qū)域交通8綜合體和單一物業(yè)的比較綜合體特性比較因素綜合體單功能物業(yè)功能復(fù)合性、適應(yīng)性單一性區(qū)位一般在城市核心區(qū)域根據(jù)功能確定建筑形式多樣化單一投資風(fēng)險(xiǎn)較小較大總投資一般較大相對(duì)較小經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)較大較小客戶來(lái)源具有自我寄生功能，部分來(lái)自于內(nèi)部全部來(lái)自于外部客戶活動(dòng)體驗(yàn)式的目的性的客戶綜合使用成本較小較大不同類型的物業(yè)在綜合體中承擔(dān)的功能酒店：項(xiàng)目標(biāo)志性物業(yè)，定義項(xiàng)目整體檔次商業(yè)：可實(shí)現(xiàn)較高利潤(rùn)，承擔(dān)某種社會(huì)職能，可以塑造與其他項(xiàng)目較大的差異，項(xiàng)目的活力核心。寫字樓：價(jià)值標(biāo)桿，可樹(shù)立項(xiàng)目高端形象。公寓：保證開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流來(lái)源，滿足中長(zhǎng)期居住者需求在既定的開(kāi)發(fā)目標(biāo)和限制條件下，需要結(jié)合不同物業(yè)所承擔(dān)的功能來(lái)確定項(xiàng)目的功能組合和規(guī)模配比。10各種物業(yè)類型之間的相互影響與單個(gè)物業(yè)的研究方法不同的是，在研究綜合體項(xiàng)目過(guò)程中需采用相關(guān)分析法。例如在確定項(xiàng)目的整體規(guī)劃時(shí)，必須考慮各個(gè)物業(yè)之間的相互影響從而確定建筑單體的位置排布。

公寓為商業(yè)提供客源公寓可能降低項(xiàng)目整體檔次保證開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的來(lái)源滿足中長(zhǎng)期居住者需求

外向性較強(qiáng)的組成部分可以塑造與其他項(xiàng)目較大的差異商業(yè)公寓 辦公酒店

商業(yè)為寫字樓、酒店和公寓提供配套商業(yè)可能對(duì)公寓帶來(lái)負(fù)面影響實(shí)現(xiàn)較高的銷售價(jià)格保持物業(yè)形象寫字樓為商業(yè)、酒店和公寓帶來(lái)潛在客戶作用相互關(guān)系

酒店為公寓或者辦公提供共享的服務(wù)和配套設(shè)施酒店可以提高項(xiàng)目整體檔次

提升整體檔次的有力手段標(biāo)志性（尤其是對(duì)外地和外籍人士）

寫字樓可提高商業(yè)整體檔次寫字樓與酒店可共享大堂11開(kāi)發(fā)時(shí)序與物業(yè)價(jià)值最大化的關(guān)系綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化包含兩個(gè)方面的含義，一、最大限度的實(shí)現(xiàn)各個(gè)物業(yè)自身的價(jià)值二、避免各物業(yè)之間的負(fù)面影響正確的開(kāi)發(fā)時(shí)序?qū)τ趯?shí)現(xiàn)綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化有著極為重要的意義首先，各物業(yè)功能和性質(zhì)的不同決定了入市時(shí)機(jī)的差異。例如商業(yè)入市必須在社區(qū)成熟以后，而為了樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象，酒店或?qū)懽謽琼?xiàng)目一般先期入市。其次，不同物業(yè)之間的影響也對(duì)入市時(shí)機(jī)有一定的選擇。例如寫字樓優(yōu)先于公寓的入市能夠帶動(dòng)公寓的銷售。12城市綜合體城市價(jià)值（1）城市綜合體最大的優(yōu)勢(shì)是人流的聚合優(yōu)勢(shì)，通過(guò)不同的功能組合，滿足人們不同需求都市綜合體的價(jià)值體現(xiàn)從根本上來(lái)說(shuō)在于其特殊的功能復(fù)合性。都市綜合體集酒店、寫字樓、商業(yè)、高檔公寓等多種城市業(yè)態(tài)于一體，將商業(yè)、辦公、居住等多功能城市空間通過(guò)合理的交通連接，有機(jī)組合、相互依存、協(xié)同促進(jìn)從城市與區(qū)域的價(jià)值來(lái)講都市綜合體不僅是現(xiàn)代國(guó)際大都市的標(biāo)志，更是催生繁榮與文明，激發(fā)城市活力的發(fā)動(dòng)機(jī)從項(xiàng)目自身的價(jià)值看，都市綜合體很好地克服了純粹居住、商務(wù)所造成未來(lái)發(fā)展的局限，具有很強(qiáng)的自我成長(zhǎng)、自我繁榮、持續(xù)發(fā)展的生命力，是都市24小時(shí)跳動(dòng)的心臟都市綜合體通過(guò)其內(nèi)部商業(yè)、商務(wù)及居住等各種功能綜合互補(bǔ)，建立相互依存的價(jià)值關(guān)系，從而使它能夠適應(yīng)不同時(shí)段的城市多樣化生活，并能夠進(jìn)行自我更新與調(diào)整城市綜合體城市價(jià)值（2）根據(jù)都市綜合體所處的區(qū)位、功能和與周邊的關(guān)系，歸納起來(lái)有如下突出的價(jià)值特征：高可達(dá)性高密度便利性極大的潛在集約型升值價(jià)值整體一致性巨大輻射力

城市綜合體城市價(jià)值土地使用整體功能 均衡性復(fù)合性內(nèi)外部功能 空間連續(xù)性聯(lián)系完整性城市綜合體城市價(jià)值（3）城市綜合體也是對(duì)分散的城市功能一種整合，以往功能單一的時(shí)候，各個(gè)物業(yè)功能相對(duì)獨(dú)立，之間關(guān)聯(lián)度較弱，作為目前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流模式和選擇之一，城市綜合體城市價(jià)值的主要表現(xiàn)集中在以下兩點(diǎn)：商業(yè)價(jià)值社會(huì)價(jià)值城市綜合體本身就是一個(gè)可循環(huán)再生的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，以每一個(gè)“城市綜合體”都是一個(gè)與城市高度融合的項(xiàng)目一種功能為主，多種功能配套的商業(yè)形態(tài)之間相互促進(jìn)，互為價(jià)值鏈一個(gè)成功的城市綜合體項(xiàng)目是一個(gè)城市文化與靈魂的標(biāo)簽；城市綜合體的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)需要強(qiáng)大的資金支持，其價(jià)值如是一個(gè)城市標(biāo)志性建筑；是一個(gè)城市商業(yè)價(jià)值最大化的具體體現(xiàn)；是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)者何使現(xiàn)金流量和現(xiàn)金流速的最佳成了最核心的問(wèn)題城市綜合體在做足自身的使用價(jià)值的同時(shí)，會(huì)帶動(dòng)項(xiàng)目地對(duì)加快城市商業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的良性再造，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，城市資源的合理配置也會(huì)起到不可估塊的價(jià)值提升，以及同區(qū)域的土地價(jià)值、建筑價(jià)值、產(chǎn)業(yè)量的作用，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中會(huì)極大地彰顯這一商業(yè)形態(tài)的價(jià)價(jià)值和價(jià)格的提升，同樣會(huì)帶動(dòng)整個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值值魅力提升二 綜合體發(fā)展模式綜合體的發(fā)展模式發(fā)展模式：模式一：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式例如：東方新天地、北京華貿(mào)中心模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式例如：廣州中信廣場(chǎng)、深圳信興廣場(chǎng)模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式例如：上海商城模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式例如：深圳華潤(rùn)中心、日本福岡博多運(yùn)河城18模式一各種功能均衡發(fā)展的模式成功關(guān)鍵因素優(yōu)越的地理位置——CBD/城市中心外因便利的交通條件——主干道沿線/地鐵口較大的規(guī)?！ㄖ娣e20萬(wàn)㎡以上強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊——超高層/建筑群高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)——各功能共融不互擾五星級(jí)酒店功能化體系甲級(jí)寫字樓內(nèi)因高檔/中高檔購(gòu)物中心頂級(jí)酒店式/服務(wù)式公寓開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勁的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)——物業(yè)管理/經(jīng)營(yíng)管理19模式二以寫字摟為核心的模式成功關(guān)鍵因素客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐——已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客外因 戶帶來(lái)相關(guān)簇群/未來(lái)商務(wù)核心區(qū)強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊——超高層/建筑群寫字樓大堂昭示性內(nèi)因功能化體系——寫字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善——商場(chǎng)、公寓20模式三以酒店為核心的模式成功關(guān)鍵因素地理位置——不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)外因交通可達(dá)性——主干道沿線客戶支持——商務(wù)客戶定位差異化——通過(guò)提供頂級(jí)差異化服務(wù)而非直面競(jìng)爭(zhēng)建立其核心地位功能化體系——五星級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫字樓，并定位其內(nèi)因的規(guī)模與檔次開(kāi)發(fā)商有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力配套設(shè)施——頂級(jí)商場(chǎng)21模式四以商業(yè)為核心的模式成功關(guān)鍵因素地理位置——城市核心區(qū)外因交通可達(dá)性——地鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏、需求旺盛人流及商業(yè)氣氛明確定位——大規(guī)模綜合/娛樂(lè)性/觀光性/頂級(jí)/…獨(dú)具特色——建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)內(nèi)容/…內(nèi)因功能化體系——商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔規(guī)劃設(shè)計(jì)一流的合作團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)管理22影響綜合體構(gòu)成的主要因素：區(qū)域?qū)傩浴h(huán)境資源、開(kāi)發(fā)目標(biāo)區(qū)域?qū)傩裕涵h(huán)境資源：開(kāi)發(fā)目標(biāo)：

分析模型商業(yè)寫字樓酒店公寓區(qū)商業(yè)中心區(qū)域商務(wù)中心區(qū)屬性旅游區(qū)——擁有自然資源 —— ——環(huán) 擁有產(chǎn)業(yè)資源境資通達(dá)性、昭示性源強(qiáng)人流量大 —— ——開(kāi)租（長(zhǎng)期持有）發(fā)目 售（回籠資金） ——標(biāo)主導(dǎo)物業(yè)的擬合度 23不同模式的收益方式模式一：模式二：模式三：模式四：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、功能種類以寫字樓為核心功以酒店為核心功能以商業(yè)為核心功能公寓等各種功能均衡能的發(fā)展模式的發(fā)展模式的發(fā)展模式發(fā)展的模式酒店外包經(jīng)營(yíng)‐‐‐外包經(jīng)營(yíng)外包經(jīng)營(yíng)寫字樓銷售/出租銷售/出租出租銷售/出租商場(chǎng)自行經(jīng)營(yíng)/出租一般出租自行經(jīng)營(yíng)/出租自行經(jīng)營(yíng)/出租公寓銷售/出租銷售/出租一般出租銷售/出租各功能可自營(yíng)、銷售、各功能可銷售或出全為出租或經(jīng)營(yíng)，出租，且互不依賴和各功能可自營(yíng)、銷租，公寓收益受寫寫字樓、商場(chǎng)、公特征影響，有可長(zhǎng)期收益售、出租，且互不字樓租售情況的影寓受酒店經(jīng)營(yíng)情況的，也有可短期回收依賴和影響響影響較大資金的24城市綜合體商業(yè)模式城市綜合體商業(yè)模式—功能協(xié)同城市綜合體將商業(yè)、辦公、居住等多功能城市空間通過(guò)合理的交通連接，有機(jī)組合、相互依存、協(xié)同促進(jìn)，具體物業(yè)功能比例的確定是一個(gè)極其復(fù)雜的過(guò)程，與以下因素息息相關(guān)：地塊規(guī)劃指標(biāo)、政府要求市場(chǎng)狀況項(xiàng)目整體定位開(kāi)發(fā)商預(yù)期收益平衡城市綜合體在不同地域，其物業(yè)功能分配的比例也不相同，在CBD、傳統(tǒng)購(gòu)物街區(qū)、城市新興區(qū)域，作為城市綜合體開(kāi)發(fā)面臨的受眾群體和需求也大相徑庭。但無(wú)論如何，要保持城市綜合體整體定位的一致性和無(wú)偏差性，這就需要城市綜合體中各個(gè)物業(yè)品種其在檔次、內(nèi)容的選擇和梳理上要保持定位相對(duì)一致。在城市商務(wù)CBD集中的地方，一般以寫字樓、酒店、服務(wù)式公寓的開(kāi)發(fā)為主，零售只作為配套服務(wù)功能，主要客群針對(duì)高端的商務(wù)、企業(yè)職員等在傳統(tǒng)的購(gòu)物街區(qū)，零售所占的比重往往就超過(guò)商務(wù)類需求，利用商業(yè)綜合體的整體聚客優(yōu)勢(shì)，提升商業(yè)的品質(zhì)，其針對(duì)客群面往往較廣在城市發(fā)展的新興區(qū)域，除一定的商務(wù)類需求外，生活類、社區(qū)型的商業(yè)元素往往較受歡迎，以項(xiàng)目周邊3-5公里內(nèi)的城市消費(fèi)人群為主城市綜合體商業(yè)模式—運(yùn)營(yíng)模式城市綜合體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式大型綜合體開(kāi)發(fā)模式，需要強(qiáng)調(diào)整個(gè)項(xiàng)目的有序規(guī)劃和功能互補(bǔ)，為使用者提供完備的商務(wù)功能和生活服務(wù)，對(duì)提升區(qū)域或城市價(jià)值有著不可或缺的點(diǎn)石成金的作用對(duì)于一個(gè)成熟的城市綜合體而言，項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)完成后，后期項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式的選擇，將決定項(xiàng)目日后的盈利能力、開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。由于城市綜合體的開(kāi)發(fā)投資回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于純住宅項(xiàng)目，長(zhǎng)期持有的特性更是讓開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期獲利，目前主要有以下兩種運(yùn)營(yíng)模式：（1）出租持有經(jīng)營(yíng)為主（2）出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經(jīng)營(yíng)相互結(jié)合出租持有經(jīng)營(yíng)為主 出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經(jīng)營(yíng)相互結(jié)合深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城屬于這種盈利模式，華潤(rùn)中心一期的華潤(rùn)這種模式出售比例一般能夠基本收回投資，由于國(guó)內(nèi)上市大廈、萬(wàn)象城均以出租為主。公司資金實(shí)力有限，很多公司采用這種模式。一般采用這種模式經(jīng)營(yíng)的城市綜合體往往位于城市核心區(qū)隨著越來(lái)越多的城市綜合體以立體多功能開(kāi)發(fā)為主，未來(lái)域，擁有較高的商業(yè)價(jià)值，因此開(kāi)發(fā)商一般會(huì)采用長(zhǎng)期持將融合更多的住宅居住功能元素，而住宅部分銷售實(shí)現(xiàn)的有方式經(jīng)營(yíng)，以期獲得商業(yè)物業(yè)價(jià)值遞增?；乜钜材茉谝欢ǔ潭壬辖鉀Q城市綜合體起初大量資金投入所造成的資金緊張。城市綜合體商業(yè)模式—運(yùn)營(yíng)模式都市綜合體中運(yùn)營(yíng)管理模式都市綜合體中各種物業(yè)功能有其各自的特性，因此，其物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理也有不同特性。主要包括零售商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、酒店的經(jīng)營(yíng)管理、寫字樓的經(jīng)營(yíng)管理、公寓住宅的物業(yè)管理都市綜合體中運(yùn)營(yíng)管理模式共有以下三種開(kāi)發(fā)商自行管理由出資方共同組建聯(lián)合發(fā)展總公司，進(jìn)行管理和提供服務(wù)，嘗試進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理該種模式的產(chǎn)權(quán)形式都是統(tǒng)一的，如深圳的華潤(rùn)中心

國(guó)外的管理機(jī)構(gòu)參與合作管理由國(guó)外的管理機(jī)構(gòu)參與合作管理，還有部分待零售商業(yè)建成后輸入管理或委托國(guó)外機(jī)構(gòu)管理，例如凱德商用目前開(kāi)發(fā)的來(lái)福士廣場(chǎng)

專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行市場(chǎng)管理商業(yè)在管理上采用租賃模式，以租代管，統(tǒng)一策劃布局，承租方提出方案和資金，由物業(yè)管理公司協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一進(jìn)行裝修專業(yè)的管理公司不直接從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)，而是從事整體策劃和管理，具體包括租賃管理、營(yíng)銷管理、服務(wù)管理和物業(yè)管理城市綜合體商業(yè)模式—運(yùn)營(yíng)模式目前較為成功的城市綜合體的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式以上海新天地開(kāi)發(fā)為代表的，“以開(kāi)發(fā)商持有經(jīng)營(yíng)管理為主，分批開(kāi)發(fā)、逐層開(kāi)發(fā)、創(chuàng)立品牌、持續(xù)開(kāi)發(fā)”案例：上海新天地開(kāi)發(fā)（太平橋地區(qū)重建項(xiàng)目）步驟三步驟一通常先開(kāi)發(fā)可以拉動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值及可以收回資金部分，再通過(guò)品牌提升及資金滾動(dòng)開(kāi)發(fā)其余部分

步驟二利用寫字樓、公寓等其他部分的銷售，沉淀并滿足商業(yè)項(xiàng)目利用商業(yè)部分提升配套和品質(zhì)，資本需求，實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的持增加寫字樓和公寓等其他部分有，并獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。的銷售城市綜合體商業(yè)模式—開(kāi)發(fā)模式根據(jù)綜合體在不同城市的不同位置、城市特性和歷史階段，從投資與營(yíng)運(yùn)的角度總結(jié)出都市綜合體的三種開(kāi)發(fā)模式：這一模式產(chǎn)生于早期工業(yè)化時(shí)代，資本主義原始積累產(chǎn)生了大量財(cái)富，一些大財(cái)團(tuán)或政府紛紛通過(guò)建設(shè)都市綜合體來(lái)彰顯自己的實(shí)力。獨(dú)立開(kāi)發(fā)模式最典型的例子：美國(guó)紐約的"洛克菲勒中心"由洛克菲勒財(cái)團(tuán)興建，法國(guó)巴黎德方斯區(qū)由法國(guó)政府興建，這種開(kāi)發(fā)模式的特點(diǎn)是投資主體單一（多為財(cái)團(tuán)或政府）、合作機(jī)構(gòu)比較少（主要是建筑承包商、設(shè)計(jì)公司）、功能也相應(yīng)比較簡(jiǎn)單。合資-公共財(cái)政補(bǔ)貼模式合作鏈開(kāi)發(fā)模式

這種模式一般是對(duì)舊城商業(yè)中心進(jìn)行改造時(shí)，單個(gè)開(kāi)發(fā)商力量比較薄弱，因此政府給予優(yōu)惠政策，包括一系列公共財(cái)政補(bǔ)貼、無(wú)息貸款等政策，由開(kāi)發(fā)商合資或合作進(jìn)行開(kāi)發(fā)，達(dá)到復(fù)興舊城的目的，如上海新天地的片區(qū)改造、北京前門改造?，F(xiàn)代城市發(fā)展對(duì)都市綜合體要求越來(lái)越高，它是城市功能組合體，是一種典型的房地產(chǎn)形態(tài)，而不是廣泛意義上的建筑形態(tài)。都市綜合體強(qiáng)調(diào)城市、建筑和市政配套、交通的綜合發(fā)展，更大程度是將城市環(huán)境、建筑空間有機(jī)結(jié)合，構(gòu)成一個(gè)連續(xù)的、協(xié)調(diào)的空間。合作鏈模式，一方面能夠整合合作雙方的資源優(yōu)勢(shì)，同時(shí)搭建城市綜合體開(kāi)發(fā)商業(yè)模式的全新平臺(tái)，例如華潤(rùn)集團(tuán)和新鴻基集團(tuán)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的”萬(wàn)象城“品牌。三 案例分享31案例研究?jī)?nèi)容：背景資料項(xiàng)目定位功能構(gòu)成經(jīng)營(yíng)方式項(xiàng)目特色關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素32案例（1）——北京東方廣場(chǎng)位于北京CBD核心位置；總占地10萬(wàn)㎡；包括購(gòu)物中心、寫字樓、酒店、公寓等功能。33案例（1）——北京東方廣場(chǎng)定位為亞洲最大的商業(yè)建筑群頂級(jí)購(gòu)物中心+寫字樓+五星級(jí)酒店+頂級(jí)公寓34案例（1）——北京東方廣場(chǎng) 功能構(gòu)成購(gòu)物中心——東方新天地包括五個(gè)不同風(fēng)格的商場(chǎng)（繽紛新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新天地、活力新天地）和一個(gè)中央噴水泉廣場(chǎng)、多個(gè)四季常綠的花園和一個(gè)龐大的三層室內(nèi)停車場(chǎng)。寫字樓——東方經(jīng)貿(mào)城內(nèi)含八幢甲級(jí)全智能型辦公大樓，提供完善的商務(wù)配套，包括產(chǎn)品展覽中心、適合舉辦大小聚會(huì)、研討會(huì)和培訓(xùn)項(xiàng)目的會(huì)議廳及先進(jìn)的視像會(huì)議中心。五星級(jí)酒店——東方君悅大酒店擁有531間豪華舒適的客房和超過(guò)1600平方米的會(huì)議及宴會(huì)設(shè)施。公寓——東方豪庭公寓共有四幢住宅大廈（尊萃豪庭、君匯豪庭、金35悅豪庭、匯賢豪庭），提供豪華服務(wù)式公寓。案例（1）——北京東方廣場(chǎng)各功能客戶構(gòu)成東方新天地由于其規(guī)模，定位為中高檔購(gòu)物中心，商品檔次涵蓋高檔至中高檔。東方經(jīng)貿(mào)城成為各行業(yè)龍頭公司之匯聚點(diǎn)：金融界翹楚:摩根史丹利、蒙特利爾銀行、中國(guó)銀行及南方證券外律師樓:的近律師事務(wù)所、胡關(guān)李羅律師行、高露云律師事務(wù)所；會(huì)計(jì)師樓:安永、德勤華永會(huì)計(jì)師事務(wù)所；科技信息:思科系統(tǒng)、朗訊科技、英特爾；旅游運(yùn)輸業(yè)有中旅、國(guó)旅運(yùn)通、通用汽車；化工醫(yī)藥:陶氏化學(xué)、羅氏診斷；消費(fèi)品:可口可樂(lè)、Nike；日資公司包括東芝、松下電工及資生堂等等。東方豪庭公寓為各大企業(yè)的駐京人員提供豪華的服務(wù)式住宅。36東方經(jīng)貿(mào)城寫字樓：共約28萬(wàn)平,目前已租出18萬(wàn)平,每期推出3-5萬(wàn)「東方經(jīng)貿(mào)城」_已成為各行業(yè)龍頭公司之匯聚點(diǎn)整體及寫字樓大堂直接建在二層平臺(tái)上，人通過(guò)階梯，車通過(guò)上行道，均可直接上二層。37WORLDUNIONcomplexBuilding北京東方君悅大酒店：531套38東方豪庭公寓——共享酒店管理和配套資源“東方豪庭公寓”共有四幢住宅大廈，包括“尊萃豪庭”、“君匯豪庭”、“金悅豪庭”、“匯賢豪庭”。目前已推出3期。四期總共約550套，四期月租一千七百美元起價(jià)?！皷|方豪庭公寓”提供一房至四房的豪華府第，每個(gè)單位均布置華麗，家具精挑細(xì)選，世界級(jí)的生活藝術(shù)，體現(xiàn)于每個(gè)細(xì)節(jié)，還有“東方君悅大酒店”所提供之五星級(jí)酒店式家務(wù)管理、洗衣和24小時(shí)送餐服務(wù)。39商業(yè)部分——東方新天地：首層及地鐵層共10萬(wàn)平位置至關(guān)重要恒基、新世界基本都臨長(zhǎng)安街，但東方廣場(chǎng)所處的位置是王府井，而恒基南靠的是火車站，新世界靠的是崇文門，雖然離的近，但經(jīng)營(yíng)狀況的差別很大；商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)模：東方廣場(chǎng)的形成時(shí)間較晚，所以其商業(yè)業(yè)態(tài)新，類似于上海新天地，比較符合城市新銳階層的口味，而其規(guī)模比恒基和新世界要大得多，也符合商業(yè)的聚集原則。商場(chǎng)共分為五個(gè)獨(dú)立而又統(tǒng)一的購(gòu)物區(qū)，它們分別名為“繽紛新天地”、“都市新天地”、“庭苑新天地”、“寰宇新天地”和“活力新天地”。40商業(yè)經(jīng)營(yíng)的特色主力店：一家近萬(wàn)平方米的百貨商場(chǎng)、一家一千多平方米的超市主力業(yè)態(tài)：數(shù)十家全部經(jīng)營(yíng)歐洲高檔名牌的歐洲精品廊以及京城最大、種類最全的體育用品中心，一個(gè)歐洲家居用品精品店。餐飲：東方新天地的環(huán)球美食坊是目前京城商店中最大也是種類最多的美食廣場(chǎng)，提供中國(guó)各地及亞洲不同國(guó)家的風(fēng)味食品，此外店內(nèi)還有一組專為“家庭”服務(wù)的主題餐廳。體驗(yàn)特色：這里有兩家專供人們“看”的特色店，一家是歐洲汽車商的汽車專賣店，還有一家是日本著名電器公司的電器專賣店。兩家的產(chǎn)品都基本是只展不賣，展出的是他們公司最新研制的代表著未來(lái)高科技的產(chǎn)品。電器店還將作為兒童科普教育“基地”，告訴孩子們這種電器是怎么制造出來(lái)的，孩子們還可以親手操作，試試組裝某些零件。娛樂(lè)：東方新天地有一家含有6個(gè)電影廳的電影院，一家大型兒童娛樂(lè)城，根據(jù)兒童的年齡段及不同的游樂(lè)內(nèi)容劃分出了8到10個(gè)游樂(lè)區(qū)域，帶孩子的家長(zhǎng)到這里可以小孩玩耍、大人購(gòu)物兩不誤。教育：第三層部分租給EMBA作為教室41商業(yè)經(jīng)營(yíng)的特色主題經(jīng)營(yíng)是“東方新天地”的一大特色。根據(jù)經(jīng)營(yíng)的商品范圍及提供的不同服務(wù)內(nèi)容，商場(chǎng)共分為五個(gè)獨(dú)立而又統(tǒng)一的購(gòu)物區(qū)，它們分別名為：“繽紛新天地”“都市新天地”“庭苑新天地”“寰宇新天地”“活力新天地”這五個(gè)區(qū)域各具特色，裝飾風(fēng)格耳目一新，與各自主題相映成輝。42案例（2/3）——北京東方廣場(chǎng)關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因：?優(yōu)越的地理位置，依托CBD，位于商業(yè)區(qū)核心區(qū)；?位于地鐵上蓋。內(nèi)因：?利用高檔次的寫字樓和引入五星級(jí)酒店帶動(dòng)整體形象；?商業(yè)依靠巨大的規(guī)模取勝，寫字樓通過(guò)對(duì)客戶的嚴(yán)格控制而樹(shù)立形象；?寫字樓為酒店和公寓帶來(lái)高素質(zhì)的客源，而其為寫字樓形成良好配套；?投資商強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力保證大型商業(yè)3-5年的經(jīng)營(yíng)困難期；?利用其較長(zhǎng)臨街面，各部分功能設(shè)置獨(dú)立的入口和廣場(chǎng)，以減低相互影響。43案例（3/3）——北京華貿(mào)中心北京華貿(mào)中心坐落于東長(zhǎng)安街國(guó)貿(mào)以東900米處，是東長(zhǎng)安街上繼國(guó)貿(mào)中心和東方廣場(chǎng)之后，具有地標(biāo)性質(zhì)的百萬(wàn)平米超大規(guī)模建筑集群。44案例（3/3）——北京華貿(mào)中心定位為構(gòu)筑國(guó)際大都市生活的巨擘級(jí)建筑綜合體5A智能寫字樓+國(guó)際商業(yè)區(qū)+國(guó)際公寓+五星級(jí)酒店+體育中心+展示中心45案例（3/3）——北京華貿(mào)中心5A智能寫字樓3座高達(dá)百米以上的集辦公自動(dòng)化、信息自動(dòng)化、安防自動(dòng)化、管理自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化于一身的超5A級(jí)智能寫字樓自西向東依次走高；其目標(biāo)客戶定位于大型國(guó)際機(jī)構(gòu)和企業(yè)，旨在營(yíng)造全球一體化的商務(wù)交流平臺(tái)。寫字樓部分地上建筑面積約23萬(wàn)平方米。一座高135米，28層，五層以上辦公部分：4.9萬(wàn)平米二座高151米，32層，五層以上辦公部分：5.7萬(wàn)平米三座高167米，36層，五層以上辦公部分：6.6萬(wàn)平米裙樓面積：地下一層至地上三層，面積22000平方米46案例（3/3）——北京華貿(mào)中心國(guó)際商業(yè)區(qū)總體規(guī)劃面積20萬(wàn)平米，多處商業(yè)設(shè)施有機(jī)分布于百萬(wàn)平米建筑集群里。16萬(wàn)平米超大規(guī)模的新光天地 超過(guò)百米臨街的金融商務(wù)中心 酒吧文化廣場(chǎng)國(guó)際商業(yè)區(qū)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、文化、商務(wù)、金融于一體，擁有主力百貨、專賣店、精品超市、零售、大規(guī)模餐飲區(qū)、咖啡廳、金融區(qū)等多種功能規(guī)劃。47案例（3/3）——北京華貿(mào)中心國(guó)際公寓公寓區(qū)占地6.17公頃，總建筑面積20萬(wàn)平米。戶型齊全，既有少量投資型一居，又有主流的創(chuàng)意型二居和居住型三居，更有20套頂層CEO至尊空中別墅。五星級(jí)酒店引進(jìn)萬(wàn)豪酒店集團(tuán)下屬兩大頂級(jí)品牌--超豪華酒店里茲·卡爾頓(TheRitz-Carlton)和國(guó)際五星級(jí)酒店萬(wàn)豪（Marriott）。48案例（3/3）——北京華貿(mào)中心項(xiàng)目特色整體規(guī)劃由世界最具盛名的建筑設(shè)計(jì)公司美國(guó)KPF公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)，商業(yè)區(qū)由國(guó)際商業(yè)建筑設(shè)計(jì)專家-英國(guó)BENOY公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)，具有國(guó)際水準(zhǔn)；寫字樓的自動(dòng)化和第一太平戴維斯提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系，以內(nèi)在最優(yōu)化的資源配置充分適應(yīng)未來(lái)國(guó)際商務(wù)市場(chǎng)的高速運(yùn)營(yíng)；商業(yè)分主題有機(jī)的分布于建筑群中，造就北京新的商業(yè)形態(tài)；公寓采用圍合式，擁有中央公園、組團(tuán)式綠化和水體，形成社區(qū)；兩座極負(fù)盛名的超豪華五星級(jí)酒店；展示中心、體育中心集合了部分社會(huì)職能。經(jīng)營(yíng)方式公寓租售并舉，其余均自行經(jīng)營(yíng)。49案例（3/3）——北京華貿(mào)中心關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因：?優(yōu)越的地理位置，依托CBD；?北京借助奧運(yùn)這一"催化劑"正在全力創(chuàng)建具有中國(guó)特色國(guó)際大都市。內(nèi)因：?超大規(guī)模，形成建筑集群效應(yīng)，成為名符其實(shí)的“城中城”；?利用高檔次的寫字樓和引入豪華五星級(jí)酒店帶動(dòng)整體形象；?各功能物業(yè)均以完善的服務(wù)體系為先導(dǎo)；?體育中心、展示中心提升社會(huì)形象。50模式一的KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系）外因KPI體系內(nèi)因

優(yōu)越的地理位置——CBD/城市中心便利的交通條件——主干道沿線/地鐵口較大的規(guī)?！ㄖ娣e20萬(wàn)㎡以上強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊——超高層/建筑群高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)——各功能共融不互擾五星級(jí)酒店功能化體系 甲級(jí)寫字樓高檔/中高檔購(gòu)物中心頂級(jí)酒店式/服務(wù)式公寓專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)——物業(yè)管理/經(jīng)營(yíng)管理51模式一的收益方式特征功能類別 收益方式酒店 外包經(jīng)營(yíng)寫字樓 銷售/出租商場(chǎng) 自行經(jīng)營(yíng)/出租公寓 銷售/出租特征 各功能可自營(yíng)、銷售、出租，且互不依賴和影響52模式二案例模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式shoppingcomplex=office(主)+apartment(次)+hotel……廣州中信廣場(chǎng) 深圳信興廣場(chǎng)53案例（1/2）——廣州中信廣場(chǎng)中信廣場(chǎng)位廣州商業(yè)、金融繁盛的天河區(qū)天河北路，雄居廣州南北向的城市新中軸線上，南向天河體育中心及珠江新城區(qū)，北靠廣州火車東站、港穗直通火車站及地鐵二號(hào)線總站，步行僅需8分鐘。占地面積：23,000平方米總建筑面積：320,000平方米廣場(chǎng)組成：由一幢樓高80層的商業(yè)大樓和兩幢38層的酒店式公寓組成，是集寫字樓、公寓、商場(chǎng)于一體的甲級(jí)綜合智能型大廈。54案例（1/2）——廣州中信廣場(chǎng)定位為廣州最頂級(jí)的超高層寫字樓超高層寫字樓+公寓+小型購(gòu)物商場(chǎng)55案例（1/2）——廣州中信廣場(chǎng)超高層寫字樓部分樓高：80層，標(biāo)高333米；單層面積：2500㎡；電梯：34部進(jìn)口日立高速升降梯；停車場(chǎng)：地庫(kù)二層，共900個(gè)車位。寫字樓部分平面圖56案例（1/2）——廣州中信廣場(chǎng)公寓部分中信廣場(chǎng)公寓樓位于中信廣場(chǎng)寫字樓的左右兩翼，由兩幢38層的大樓組成，總建筑面積達(dá)69054平方米。公寓的