建鄴區(qū)拆遷補償管理辦法一、總則（一）目的為加強建鄴區(qū)拆遷補償管理工作，保障拆遷當事人的合法權益，規(guī)范拆遷補償行為，維護社會穩(wěn)定，根據(jù)國家相關法律法規(guī)及行業(yè)標準，結合本區(qū)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于建鄴區(qū)內國有土地上房屋拆遷及其補償活動。集體土地上房屋拆遷補償管理可參照本辦法并結合相關集體土地管理規(guī)定執(zhí)行。（三）基本原則1.合法性原則拆遷補償活動必須嚴格遵守國家法律法規(guī)，確保拆遷程序合法、補償標準合法、安置措施合法。2.公平公正原則保障拆遷當事人在拆遷補償過程中享有平等的權利，按照統(tǒng)一的標準進行補償安置，不得偏袒任何一方。3.合理補償原則依據(jù)被拆遷房屋的實際價值、區(qū)位等因素，給予合理的補償，確保被拆遷人生活水平不降低，長遠生計有保障。4.公開透明原則拆遷補償政策、程序、標準等信息應向社會公開，接受公眾監(jiān)督，保障拆遷當事人的知情權。二、拆遷管理（一）拆遷計劃與方案1.拆遷計劃編制拆遷人應根據(jù)城市建設規(guī)劃和經(jīng)濟社會發(fā)展需要，編制年度拆遷計劃，明確拆遷范圍、拆遷戶數(shù)、拆遷面積、拆遷期限等內容，并報建鄴區(qū)相關部門備案。2.拆遷方案制定拆遷人應根據(jù)拆遷計劃制定具體的拆遷方案，包括拆遷補償安置方式、補償標準、安置房源、過渡方式及期限、拆遷工作步驟及時間安排等。拆遷方案應經(jīng)建鄴區(qū)相關部門審核同意后實施。（二）拆遷許可證申領1.申領條件拆遷人在實施拆遷前，應向建鄴區(qū)房屋拆遷管理部門提交下列資料，申領房屋拆遷許可證：（1）建設項目批準文件；（2）建設用地規(guī)劃許可證；（3）國有土地使用權批準文件；（4）拆遷計劃和拆遷方案；（5）辦理存款業(yè)務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。2.審核發(fā)證建鄴區(qū)房屋拆遷管理部門應自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查。經(jīng)審查符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證；不符合條件的，書面通知拆遷人并說明理由。（三）拆遷公告房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應將拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。拆遷人應在拆遷現(xiàn)場顯著位置張貼拆遷公告，并通過報紙、網(wǎng)站等媒體向社會發(fā)布。（四）拆遷委托拆遷人可以自行實施拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應當自拆遷委托合同訂立之日起15日內，將拆遷委托合同報建鄴區(qū)房屋拆遷管理部門備案。被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業(yè)務。三、拆遷補償與安置（一）補償方式1.貨幣補償被拆遷人可以選擇貨幣補償。貨幣補償金額根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。評估機構由被拆遷人在規(guī)定的范圍內協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過抽簽或搖號等方式確定。2.產(chǎn)權調換被拆遷人也可以選擇產(chǎn)權調換。拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，并與被拆遷人計算、結清被拆遷房屋價值與用于產(chǎn)權調換房屋價值的差價。產(chǎn)權調換房屋的地點、面積、戶型等應在拆遷補償安置協(xié)議中明確約定。（二）補償標準1.房屋價值補償（1）被拆遷房屋的建筑面積以房屋所有權證載明的面積為準；房屋所有權證未載明建筑面積的，以房產(chǎn)測繪機構實測的建筑面積為準。（2）被拆遷房屋的用途以房屋所有權證載明的用途為準；房屋所有權證未載明用途的，以規(guī)劃、土地管理部門批準的用途為準。（3）被拆遷房屋的價值評估應遵循合法、公正、公開的原則，按照房地產(chǎn)市場評估規(guī)范進行。評估結果應向被拆遷人公示，接受被拆遷人的監(jiān)督。2.附屬物及裝飾裝修補償對被拆遷房屋附屬物及裝飾裝修的補償，由拆遷當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托評估機構評估確定。附屬物及裝飾裝修補償標準應在拆遷補償安置方案中予以明確。3.搬遷補助費拆遷人應當向被拆遷人支付搬遷補助費。搬遷補助費標準按照被拆遷房屋建筑面積計算，具體標準由建鄴區(qū)政府根據(jù)實際情況制定并公布。4.臨時安置補助費（1）實行產(chǎn)權調換的，在過渡期限內，拆遷人應當向被拆遷人支付臨時安置補助費。臨時安置補助費標準按照被拆遷房屋建筑面積計算，具體標準由建鄴區(qū)政府根據(jù)實際情況制定并公布。（2）因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人，應當自逾期之月起增加臨時安置補助費；對周轉房的使用人，應當自逾期之月起付給臨時安置補助費。5.停產(chǎn)停業(yè)損失補償對因拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)的非住宅房屋，拆遷人應當給予適當補償。停產(chǎn)停業(yè)損失補償標準根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體標準由建鄴區(qū)政府根據(jù)實際情況制定并公布。（三）安置房源1.房源籌集拆遷人應根據(jù)拆遷安置需求，通過新建、購置、調配等方式籌集安置房源。安置房源應符合國家質量安全標準，具備基本的生活配套設施。2.房源管理拆遷人應建立安置房源管理制度，對安置房源的位置、面積、戶型、配套設施等信息進行詳細登記，并向社會公開。安置房源應優(yōu)先用于拆遷安置，不得擅自改變用途。（四）補償安置協(xié)議1.協(xié)議簽訂拆遷人與被拆遷人應當依照本辦法的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議應采用書面形式。2.協(xié)議履行拆遷補償安置協(xié)議簽訂后，拆遷當事人應當按照協(xié)議約定履行各自的義務。拆遷人未按照協(xié)議約定履行義務的，被拆遷人有權依法提起訴訟。四、拆遷評估（一）評估機構選定1.協(xié)商選定拆遷人與被拆遷人應當在規(guī)定的時間內協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構。協(xié)商不成的，由房屋拆遷管理部門組織被拆遷人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。2.評估機構資質要求選定的房地產(chǎn)價格評估機構應當具有相應的資質等級，并在其資質等級許可的范圍內從事房地產(chǎn)價格評估活動。（二）評估程序1.評估委托拆遷人應當與選定的房地產(chǎn)價格評估機構簽訂評估委托合同，明確評估目的、評估對象、評估時點、評估方法、評估結果的交付時間等內容。2.實地查勘房地產(chǎn)價格評估機構應當安排注冊房地產(chǎn)估價師對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，并拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的照片等影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師、拆遷人、被拆遷人簽字確認。因被拆遷人原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在評估報告中作出說明。3.評估報告出具房地產(chǎn)價格評估機構應當按照評估規(guī)范和合同約定，向拆遷人出具評估報告。評估報告應當包括評估對象、評估價值、評估依據(jù)、評估方法、評估結果等內容，并由注冊房地產(chǎn)估價師簽字、房地產(chǎn)價格評估機構蓋章。評估報告應當在規(guī)定的時間內送達拆遷人，并向被拆遷人公示。（三）評估異議處理1.異議提出被拆遷人或者拆遷人對評估結果有異議的，可以自收到評估報告之日起10日內，向原房地產(chǎn)價格評估機構書面申請復核評估。2.復核評估原房地產(chǎn)價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。3.專家鑒定被拆遷人或者拆遷人對原房地產(chǎn)價格評估機構的復核結果有異議的，可以自收到復核結果之日起10日內，向被拆遷房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。經(jīng)評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，應維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。五、拆遷實施（一）拆遷期限拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷期限內實施拆遷。拆遷期限由房屋拆遷管理部門根據(jù)拆遷項目的實際情況確定，一般不得超過一年。因特殊情況需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期申請；房屋拆遷管理部門應當自收到延期申請之日起10日內給予答復。（二）拆遷實施要求1.文明拆遷拆遷人應當按照拆遷補償安置協(xié)議約定的標準和期限向被拆遷人支付補償款和提供安置房源，不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被拆遷人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。2.安全拆遷拆遷人在拆遷過程中應當采取必要的安全防護措施，確保拆遷現(xiàn)場的安全。對拆除有產(chǎn)權糾紛或者設有抵押權的房屋，應當按照法律規(guī)定的程序進行處理。3.檔案管理拆遷人應當建立健全拆遷檔案管理制度，對拆遷過程中形成的各種文件、資料進行整理、歸檔，并妥善保管。拆遷檔案應當包括拆遷計劃、拆遷方案、拆遷補償安置協(xié)議、評估報告、拆遷許可證、拆遷公告、拆遷補償資金使用情況等內容。六、監(jiān)督管理（一）部門職責1.建鄴區(qū)房屋拆遷管理部門負責本轄區(qū)內房屋拆遷補償管理工作的指導、監(jiān)督和協(xié)調；審核拆遷計劃和拆遷方案；發(fā)放房屋拆遷許可證；對拆遷補償安置資金的使用進行監(jiān)管；調解拆遷糾紛；依法查處拆遷違法行為等。2.其他相關部門發(fā)展改革、規(guī)劃、國土、建設、城管、公安、財政、審計等部門按照各自職責，協(xié)同做好房屋拆遷補償管理工作。（二）資金監(jiān)管1.資金繳存拆遷人應當按照拆遷補償安置資金總額的一定比例，將拆遷補償安置資金足額存入辦理存款業(yè)務的金融機構，設立專門賬戶，實行專款專用。拆遷補償安置資金繳存比例由建鄴區(qū)政府根據(jù)實際情況確定。2.資金使用拆遷人使用拆遷補償安置資金，應當向建鄴區(qū)房屋拆遷管理部門提出申請，并提供拆遷補償安置協(xié)議、資金使用計劃等資料。建鄴區(qū)房屋拆遷管理部門應當對拆遷補償安置資金的使用情況進行審核，符合規(guī)定的，予以撥付。（三）投訴舉報處理建鄴區(qū)房屋拆遷管理部門應當設立投訴舉報電話、信箱等，接受社會公眾對拆遷補償管理工作的投訴舉報。對投訴舉報事項，應當及時進行調查處理，并將處理結果告知投訴舉報人。七、法律責任（一）拆遷人違法責任1.拆遷人未取得房屋拆遷許可證擅自實施拆遷的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。2.拆遷人以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。3.拆遷人有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門責令改正，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證：（1）未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施拆遷的；（2）委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的；（3）擅自延長拆遷期限的。4.拆遷人不履行拆遷補償安置協(xié)議的，由房屋拆遷管理部門責令改正，并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款。5.拆遷人違反本辦法規(guī)定，造成被拆遷人財產(chǎn)損失的，應當依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。（二）被拆遷人違法責任被拆遷人在拆遷過程中弄虛作假，騙取拆遷補償款的，由房屋拆遷管理部門責令退還騙取的拆遷補償款，并處騙取金額1倍以上3倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。（三）評估機構違法責任房地產(chǎn)價格評估機構或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估