大興區(qū)高層物業(yè)管理辦法一、總則（一）目的為加強大興區(qū)高層物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，提高物業(yè)服務(wù)水平，保障業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，營造安全、整潔、舒適、文明的居住和工作環(huán)境，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標準，結(jié)合大興區(qū)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于大興區(qū)行政區(qū)域內(nèi)高層住宅、高層商業(yè)辦公樓宇及其他高層建筑物的物業(yè)管理活動。（三）基本原則1.以人為本原則：以業(yè)主和物業(yè)使用人的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。2.依法管理原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)和行業(yè)標準，依法履行物業(yè)管理職責(zé)。3.專業(yè)服務(wù)原則：鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用專業(yè)化、規(guī)范化的管理模式，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。4.公平公正原則：在物業(yè)管理活動中，保障業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方的合法權(quán)益，做到公平、公正、公開。（四）職責(zé)分工1.區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會：負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)高層物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，指導(dǎo)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府開展相關(guān)工作。2.街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府：負責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)高層物業(yè)管理工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的運作，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。3.業(yè)主大會：代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等重大事項。4.業(yè)主委員會：執(zhí)行業(yè)主大會的決定，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動，協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系。5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，履行物業(yè)管理職責(zé)。二、前期物業(yè)管理（一）物業(yè)承接查驗1.承接查驗主體：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行物業(yè)承接查驗。2.承接查驗內(nèi)容：包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、物業(yè)服務(wù)用房等。3.承接查驗程序：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)制定承接查驗方案，書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照承接查驗方案，對物業(yè)進行查驗。雙方應(yīng)當(dāng)對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題進行記錄，共同確認，并約定整改責(zé)任和整改期限。4.承接查驗備案：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自物業(yè)承接查驗合同簽訂之日起10日內(nèi)，將承接查驗情況報區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會備案。（二）臨時管理規(guī)約1.制定主體：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前，制定臨時管理規(guī)約。2.內(nèi)容要求：臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項作出約定。3.公示與告知：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售場所顯著位置公示臨時管理規(guī)約，并向物業(yè)買受人明示。物業(yè)買受人在簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。（三）前期物業(yè)服務(wù)合同1.簽訂主體：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。2.合同期限：前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。3.合同內(nèi)容：前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等事項作出約定。三、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會（一）業(yè)主及業(yè)主權(quán)利義務(wù)1.業(yè)主定義：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。2.業(yè)主權(quán)利：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。3.業(yè)主義務(wù)：遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；按時交納物業(yè)服務(wù)費用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。（二）業(yè)主大會1.成立條件：一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：物業(yè)管理區(qū)域證明；房屋及建筑物面積清冊；業(yè)主名冊；建筑規(guī)劃總平面圖；交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；物業(yè)服務(wù)用房配置證明；其他有關(guān)的文件資料。2.職責(zé)：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。3.會議形式：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。（三）業(yè)主委員會1.組成與任期：業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時間。業(yè)主委員會任期一般為3至5年，具體由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。2.職責(zé)：執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施；督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。3.工作制度：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立健全各項工作制度，如會議制度、財務(wù)制度、印章管理制度等，保障業(yè)主委員會工作的規(guī)范運行。四、物業(yè)服務(wù)（一）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標準1.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容：物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護服務(wù)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔服務(wù)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護服務(wù)；車輛停放管理服務(wù)；裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案管理；法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他服務(wù)。2.服務(wù)標準：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和北京市有關(guān)物業(yè)服務(wù)標準，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，制定具體的物業(yè)服務(wù)方案，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定服務(wù)標準。服務(wù)標準應(yīng)當(dāng)包括服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、服務(wù)期限、雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容。（二）物業(yè)服務(wù)費用1.費用構(gòu)成：物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤構(gòu)成。物業(yè)服務(wù)成本應(yīng)當(dāng)包括以下部分：管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；辦公費用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。2.計費方式：物業(yè)服務(wù)費用可以采取包干制或者酬金制等方式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。3.費用調(diào)整：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)費用的調(diào)整方式和調(diào)整周期。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)費用調(diào)整前，將調(diào)整理由、調(diào)整幅度等情況書面告知業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)費用調(diào)整有異議的，可以通過業(yè)主大會或者其他合法途徑解決。（三）物業(yè)服務(wù)合同1.簽訂主體：業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2.合同內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等事項作出約定。3.合同變更與終止：物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)決定是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前3個月書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定辦理移交手續(xù)。物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本辦法第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會備案。五、物業(yè)的使用與維護（一）物業(yè)使用規(guī)范1.禁止行為：業(yè)主、物業(yè)使用人不得有下列行為：損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計用途；占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地，擅自移動物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備；違章搭建、私設(shè)攤點；在非指定位置傾倒或者拋棄垃圾、雜物；違反有關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；法律、法規(guī)禁止的其他行為。2.裝飾裝修管理：業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國家和北京市有關(guān)裝飾裝修管理的規(guī)定。（二）物業(yè)維修養(yǎng)護1.維修責(zé)任劃分：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：專有部分由業(yè)主承擔(dān)；部分業(yè)主共有的，由相關(guān)業(yè)主按照其專有部分建筑面積所占比例承擔(dān)；全體業(yè)主共有的，由全體業(yè)主按照其專有部分建筑面積所占比例承擔(dān)；專項維修資金不足的，由業(yè)主按照其專有部分建筑面積所占比例分攤補足。2.維修資金管理：專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造。專項維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)遵循專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布專項維修資金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。（三）安全防范與應(yīng)急管理1.安全防范措施：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定安全防范制度，加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，確保業(yè)主和物業(yè)使用人的人身、財產(chǎn)安全。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配備必要的安全防范人員和設(shè)施設(shè)備，如保安、監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等。2.應(yīng)急管理預(yù)案：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，如火災(zāi)、地震、電梯故障等應(yīng)急預(yù)案。應(yīng)急預(yù)案應(yīng)當(dāng)包括應(yīng)急組織機構(gòu)、應(yīng)急響應(yīng)程序、應(yīng)急處置措施等內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期組織演練，提高應(yīng)對突發(fā)事件的能力。六、監(jiān)督管理（一）行政監(jiān)督1.區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會監(jiān)督職責(zé)：區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會應(yīng)當(dāng)加強對本行政區(qū)域內(nèi)高層物業(yè)管理活動的監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)管理中的違法行為。2.監(jiān)督檢查內(nèi)容：區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂與履行、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、專項維修資金的管理和使用等情況進行監(jiān)督檢查。（二）業(yè)主監(jiān)督1.業(yè)主監(jiān)督權(quán)利：業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動進行監(jiān)督，提出意見和建議。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期聽取業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動。2.監(jiān)督方式：業(yè)主可以通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主意見箱、物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴電話等方式，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動進行監(jiān)督。（三）信用管理1.信用檔案建立：區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，記錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、經(jīng)營活動、獎懲情況等信息。2.信用評價：區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會應(yīng)當(dāng)定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用情況進行評價，并向社會公布。信用評價結(jié)果作為業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要參考依據(jù)。七、法律責(zé)任（一）建設(shè)單位責(zé)任建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會責(zé)令限期改正，并處3萬元以下的罰款：1.未按照本辦法規(guī)定進行物業(yè)承接查驗的；2.未按照本辦法規(guī)定制定臨時管理規(guī)約的；3.未按照本辦法規(guī)定將承接查驗情況報區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會備案的。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會責(zé)令限期改正，并處3萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：1.未按照本辦法規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)的；2.未按照本辦法規(guī)定簽訂物業(yè)服務(wù)合同的；3.未按照本辦法規(guī)定履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)的；4.未按照本辦法規(guī)定對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護和管理的；5.未按照本辦法規(guī)定建立健全各項工作制度的；6.未按照本辦法規(guī)定公布專項維修資金的收支情況的；7.未按照本辦法規(guī)定制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案的；8.未按照本辦法規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作進行管理的。（三）業(yè)主、業(yè)主委員會責(zé)任業(yè)主、業(yè)主委員會