商品房預(yù)售管理辦法舊版一、總則（一）目的為加強商品房預(yù)售管理，維護商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)商品房預(yù)售的管理。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格依照法律法規(guī)進行商品房預(yù)售管理，確保各項管理活動有法可依。2.公開公正原則：管理過程和結(jié)果應(yīng)公開透明，公正對待每一個商品房預(yù)售項目和相關(guān)當(dāng)事人。3.保護權(quán)益原則：切實保護商品房預(yù)售雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。二、預(yù)售條件（一）土地條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。2.土地用途符合城市規(guī)劃要求，不存在土地使用違規(guī)情況。（二）建設(shè)工程規(guī)劃條件持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，確保預(yù)售的商品房符合城市規(guī)劃布局和功能要求。（三）施工進度及竣工交付條件1.按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。2.建設(shè)工程施工進度應(yīng)合理安排，確保能夠按照約定的竣工交付日期完成建設(shè)任務(wù)，保障購房者按時入住。（四）其他條件1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。2.預(yù)售商品房項目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項權(quán)利，不存在被查封、抵押等限制交易的情形。三、預(yù)售許可申請與審批（一）申請材料1.商品房預(yù)售許可申請表。2.開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書。3.土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。4.投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資25%以上的證明。5.工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明。6.商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。（二）申請流程1.開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交預(yù)售許可申請材料。2.房地產(chǎn)管理部門對申請材料進行審查，材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者在5日內(nèi)一次性書面告知開發(fā)企業(yè)需要補正的內(nèi)容。3.房地產(chǎn)管理部門對符合預(yù)售條件的，在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預(yù)售許可證》；對不符合預(yù)售條件的，作出不予許可的書面決定并說明理由。（三）審批要點1.對申請材料的真實性、完整性和合法性進行嚴(yán)格審查，確保開發(fā)企業(yè)符合預(yù)售條件。2.實地核查項目建設(shè)進度，核實投入開發(fā)建設(shè)資金的比例是否達到規(guī)定要求。3.審查預(yù)售方案的合理性，包括預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容是否明確、合理，預(yù)售分層平面圖是否準(zhǔn)確。四、預(yù)售合同管理（一）合同簽訂1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂書面商品房預(yù)售合同。2.商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)采用統(tǒng)一的示范文本，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭議的方法；違約責(zé)任；雙方約定的其他事項。（二）合同備案1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。2.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案制度，方便當(dāng)事人辦理合同備案手續(xù)。當(dāng)事人憑身份證明、商品房預(yù)售合同等有關(guān)材料，通過網(wǎng)絡(luò)平臺申請辦理合同備案，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在收到申請后及時進行審核，符合備案條件的，予以備案，并出具備案證明。（三）合同變更與解除1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以變更或解除商品房預(yù)售合同。變更或解除合同的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自變更或解除合同之日起30日內(nèi)，到原合同備案機關(guān)辦理變更或解除備案手續(xù)。2.因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需變更或解除合同的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時通知承購人，并提供相關(guān)證明文件。承購人有權(quán)要求開發(fā)企業(yè)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任或者協(xié)商解決變更或解除合同的相關(guān)事宜。五、預(yù)售款監(jiān)管（一）監(jiān)管賬戶設(shè)立1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶，用于商品房預(yù)售款的收存、支出和使用管理。2.預(yù)售款專用賬戶應(yīng)當(dāng)與開發(fā)企業(yè)的其他資金賬戶分開設(shè)置，?？顚Ｓ?，不得挪作他用。（二）監(jiān)管協(xié)議簽訂1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)管理部門簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，明確各方的權(quán)利和義務(wù)。監(jiān)管協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括監(jiān)管賬戶的名稱、賬號、監(jiān)管范圍、資金撥付條件和程序、監(jiān)管期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。2.監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管協(xié)議的約定，對預(yù)售款專用賬戶進行監(jiān)管，確保預(yù)售款用于項目建設(shè)。（三）資金撥付1.開發(fā)企業(yè)使用預(yù)售款時，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提出用款計劃，并提供項目建設(shè)進度證明材料。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)對用款計劃進行審核，符合資金撥付條件的，按照監(jiān)管協(xié)議的約定及時撥付資金。2.預(yù)售款應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)進度分期撥付。具體撥付比例和時間由房地產(chǎn)管理部門根據(jù)項目建設(shè)情況在監(jiān)管協(xié)議中約定。一般情況下，基礎(chǔ)完工后，撥付比例不得低于預(yù)售款總額的20%；主體結(jié)構(gòu)完工后，撥付比例不得低于預(yù)售款總額的50%；竣工驗收合格后，撥付比例不得低于預(yù)售款總額的95%。剩余的預(yù)售款在辦理房屋所有權(quán)初始登記后，由開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定自行支配。六、監(jiān)督管理（一）日常檢查1.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)加強對商品房預(yù)售活動的日常監(jiān)督檢查，定期對開發(fā)項目進行巡查，檢查內(nèi)容包括預(yù)售條件的落實情況、預(yù)售合同的簽訂與備案情況、預(yù)售款的監(jiān)管情況等。2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合房地產(chǎn)管理部門的日常檢查工作，如實提供相關(guān)資料和信息。（二）違規(guī)處理1.開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十九條的規(guī)定處罰。即由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的有關(guān)規(guī)定處罰。3.開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。4.開發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。5.開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售，撤銷商品房預(yù)售許可，并處3萬元罰款。（三）信用管理1.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立商品房預(yù)售企業(yè)信用檔案，記錄開發(fā)企業(yè)的預(yù)售行為、合同履行情況、違規(guī)處理等信息。2.將開發(fā)企業(yè)的信用情況向社會公示，對信用不良的開發(fā)企業(yè)進行重點監(jiān)管，限制其市場準(zhǔn)入和經(jīng)營活動，促進開發(fā)企業(yè)誠信經(jīng)營。七、附則（一）解釋權(quán)本辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。省